1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Существенные условия договора купли продажи земельного участка

Существенные условия договора купли продажи земельного участка

Теперь рассмотрим существенные условия заключения договора купли-продажи земельного участка. Одним из гражданско-правовых инструментов, несколько ограничивающих свободу заключения договора, является наличие существенных условий соответствующего договора. Это является одним из наиболее важных обстоятельств при заключении договора, поскольку в соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным только в том случае, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем его существенным условиям. Помимо существенных, в литературе выделяются также обычные и случайные условия, однако только наличие первых влияет на само существование договора.

В настоящее время в науке гражданского права общепризнанно, что существенные условия — это те, которые необходимы и достаточны для заключения гражданско-правового договора, соглашение по которым обязательно должно быть достигнуто сторонами, поскольку в противном случае договор не считается заключенным. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Наличие и возрастание количества существенных условий договора, безусловно, усложняет и затрудняет экономический оборот, так как ранее заключенные соглашения оказываются под угрозой признания их незаключенными. Однако, с другой стороны, «выяснение существенных условий и обеспечение их присутствия в договоре делает само соглашение более надежным и отвечающим потребностям сторон». По общему правилу существенными условиями договора купли-продажи недвижимости (земельного участка) являются его предмет и цена.

Рассматривая предмет в качестве существенного условия, мы встречаемся с определенными трудностями, которые заключаются в понимании термина «предмет договора». В первую очередь это связано с тем, что сам Гражданский кодекс четко не определяет данное понятие. С одной стороны, под предметом договора закон понимает вещи, по поводу которых стороны вступают во взаимоотношения. С другой стороны, ст. 607 ГК РФ рассматривает непотребляемые вещи по договору аренды как объект. Точно так же поступает законодатель и в ст. 1013 ГК РФ в отношении вещей, по поводу которых может заключаться договор.

Нельзя заключить договор купли-продажи, если между покупателем и продавцом не достигнуто соглашение о том, какие предметы будут проданы в соответствии с данным договором. Как видим, содержится прямое указание на то, что предметом договора являются товары, то есть вещи, подлежащие передаче. Однако на одни и те же вещи могут быть направлены действия сторон в договорах и купли-продажи, и аренды, и доверительного управления, и иных договорах. Поэтому, на наш взгляд, понятие о предмете должно включать в себя не только наименование и количество товаров. С точки зрения отдельных экспертов, предмет договора представляет собой действия (или бездействие), которые должна совершить обязанная сторона (или соответственно воздержаться от их совершения).

Говоря о недвижимости (и в частности, земельном участке), в договоре купли-продажи предметом выступает возмездная передача в собственность покупателя недвижимого имущества. Действительно, именно содержание действий обязанного лица позволяет выделять определенную договорную форму. Поэтому понятие о предмете договора должно включать в себя, во-первых, указание на содержание действий сторон в договоре — правоотношений и, во-вторых, указание на объект этих действий, под которым необходимо понимать материальные объекты, по поводу которых стороны вступают во взаимоотношения.

Причем эти объекты должны рассматриваться в качестве составной части предмета и соответственно подлежать согласованию в соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 432 ГК РФ.

Следовательно, предметом договора купли-продажи земельного участка выступает, с одной стороны, указание на возмездную передачу земельного участка в собственность, а с другой стороны, четкое указание на индивидуализирующие признаки земельного участка.

Рассмотрим более подробно материальный объект как существенное условие анализируемой сделки. Учитывая свойства недвижимых вещей и их повышенную ценность, законодатель предъявляет особые требования к степени детализации предмета договора. Из содержания ст. 554 ГК РФ следует, что в договоре должны быть данные, позволяющие определенно установить, какое недвижимое имущество подлежит передаче покупателю по договору, в том числе сведения о расположении недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным, а соответствующий договор не считается заключенным. Касаясь непосредственно земельного участка, ст. 37 Земельного кодекса РФ предусматривает, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Причем данное правило неуклонно соблюдается и поддерживается судебной практикой. Кадастровый номер в силу своей уникальности и неповторимости может стать одним из главных индивидуализирующих характеристик объекта недвижимости. Он присваивается объекту при осуществлении кадастрового и технического учета. Суть кадастрового учета состоит именно в описании и индивидуализации объекта недвижимого имущества, в результате чего такое недвижимое имущество можно определить в качестве индивидуально-определенной вещи (ст. 1 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»).

Каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в государственный кадастр недвижимости, имеет не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации государственный учетный номер (кадастровый номер).

Специалисты поясняют, что наличие в ЗК РФ требований о проведении кадастрового учета по отношению к земельному участку — объекту сделки связано с тем, что в процессе приватизации земель переход прав на земельные участки, в том числе участки, занятые приватизируемыми предприятиями, часто осуществлялся по фактическому землепользованию, без установления границ земельных участков и их инвентаризации.

Что касается земельных участков, переданных в собственность граждан или перешедших в их частную собственность путем перерегистрации ранее предоставленного права на землю, то в течение определенного периода времени эти права подтверждались документами, приложение плана земельного участка к которым не являлось обязательным. Поэтому установленное современным земельным законодательством требование о прохождении кадастрового учета в отношении участка, который будет являться объектом сделки, закономерно и корреспондирует положению п. 1 ст. 554 ГК РФ о необходимости предоставления данных, позволяющих определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору.

Датой завершения кадастрового учета признается день внесения органом кадастрового учета в государственный кадастр недвижимости:

1) сведений о присвоенном соответствующему объекту недвижимости кадастровом номере (при постановке на учет объекта недвижимости);

2) новых сведений о соответствующем объекте недвижимости (при учете изменений объекта недвижимости, учете части объекта недвижимости или учете адреса правообладателя);

3) сведений о прекращении существования объекта недвижимости (при снятии с учета объекта недвижимости) (п. 3 ст. 17 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»).

Для надлежащей индивидуализации земельного участка при его купле-продаже представляется необходимым приложить к договору кадастровую карту земельного участка, удостоверенную органом, осуществляющим деятельность по его ведению. Кадастровые карты представляют собой составленные на единой картографической основе тематические карты, на которых в графической форме и текстовой форме воспроизводятся кадастровые сведения о земельных участках.

В настоящее время нет прямого законодательного закрепления о необходимости приложения к договору купли-продажи данной кадастровой карты. В Земельном кодексе имеются лишь некоторые упоминания об этом в случаях предоставления земельного участка, находящегося в государственной либо муниципальной собственности. Ранее подобное указание содержалось в Постановлении Правительства РФ от 30 мая 1993 г. № 503 «Об утверждении порядка купли-продажи гражданами Российской Федерации земельных участков», где, в частности, отмечалось: «К купчей прилагается план участка. Купчая без прилагаемого к ней плана участка не подлежит регистрации. При отсутствии плана участка он изготавливается за счет средств продавца или покупателя по соглашению между ними»

Однако считается, что подобное правило является значимым и в настоящее время, поскольку действительно обеспечивает надлежащую индивидуализацию земельного участка. В этой части можно обратить внимание на то, что и судебная практика придерживается того, что отсутствие плана земельного участка говорит о неопределенности в предмете договора, и как следствие — признание этого договора незаключенным. Соответственно право собственности приобретателя земельного участка без прилагаемого к договору плана этого участка не подлежит регистрации. В литературе также признается, что данная кадастровая карта является необходимым приложением к договору купли-продажи. Данное положение легко обеспечить законодательно путем внесения дополнения в п. 1 ст. 37 ЗК РФ следующего содержания: «Обязательным приложением к договору купли-продажи земельного участка является кадастровая карта (план) продаваемого земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по его ведению», тем самым будет обеспечиваться надлежащая индивидуализация предмета договора.

Также одним из существенных условий при заключении договора является указание цены земельного участка, подлежащего передаче (ст. 555 ГК РФ). При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным. В этой связи правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ (цена, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары), не применяются. Причем данное положение неуклонно соблюдается судами при рассмотрении данного рода дел.

Цена земельного участка, как правило, должна определяться рыночными условиями. Что касается цены по договору купли-продажи, то она определяется с учетом спроса и предложения, и ее можно именовать рыночной ценой или ценой договора.

Как правило, цену участка определяют по взаимному соглашению сторон с учетом цен на земельные участки, существующие в данной местности (метод аналогий). Стороны могут оценить земельный участок по нормативной цене земли. В любом случае цена за земельный участок не может быть меньше нормативной цены, которая определяется в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 15 марта 1997 г. № 319 «О порядке определения нормативной цены земли».

В соответствии с п. 1 ст. 66 ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности». По смыслу ст. 8 ФЗ «Об оценочной деятельности» при продаже земельных участков, принадлежащих публичным образованиям, либо в тех случаях, когда они являются сособственниками, предварительная оценка земельного участка специализированной организацией является обязательной. Данное положение поддерживается в специальной литературе.

Условие о качестве продаваемого товара с точки зрения общих правил урегулировано в ст. 469 ГК РФ. В соответствии с нормами данной статьи продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Представляется, что данное правило может быть применено к купле-продаже земельных участков с весьма существенными оговорками, касающимися отнесения участков к определенной категории земель (а также состава категорий)…

При отсутствии в договоре условия о качественных особенностях продаваемого земельного участка применить правило о том, что продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода используется, крайне сложно. Каждый земельный участок уникален, многие из них имеют особенности в зависимости от месторасположения, способности к быстрому ухудшению и истощению, способности к восстановлению и др.

Поэтому применить положения ст. 475 ГК РФ о последствиях передачи товара ненадлежащего качества будет затруднительным, такая дефиниция, как «ненадлежащее качество», применительно к землям определенной категории без заранее определенных требований к качеству будет носить во многом субъективный характер. Во избежание этого представляется необходимым заранее как можно точнее определять требования к качеству продаваемого земельного участка. Это позволит в будущем избежать многих проблем и претензий со стороны покупателя.

Достичь этого можно путем закрепления условия о качестве продаваемого земельного участка как существенного условия договора. Именно поэтому мы считаем важным — дополнить перечень существенных условий (к которым в настоящее время относятся предмет и цена) условием о качестве продаваемого земельного участка.

В литературе отмечается необходимость выделения и иных существенных условий. Но, несмотря на их значение для регулирования купли-продажи земельного участка, по моему мнению, они являются достаточно легко устранимыми, и поэтому указание на них как на существенные условия договора будет только значительно затруднять оборот земельных участков.

Сам себе адвокат

защита прав в суде без адвоката

КУПЛЯ-ПРОДАЖА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА- условия договора

КУПЛЯ-ПРОДАЖА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА- условия договора.

Купля-продажа земельного участка –самый распространенный способ отчуждения земельных участков. Купля-продажа земельного участка регулируется нормами ГК РФ и ЗК РФ. Купля-продажа земельных участков возможная только в рамках ограничений установленных земельным законодательством и законодательством о недрах.

Читать еще:  Что такое сервитут на земельный участок; виды и правовые последствия его оформления

Договор купли-продажи земельного участка это договор, по условиям которого продавец передает в собственность покупателю земельный участок, а покупатель принимает земельный участок и обязуется уплатить за него определенную договором цену.

Содержание договора купли-продажи земельных участков образуют его условия. В таком договоре должны содержаться описания земельного участка, которые позволят четко определить земельный участок, который отчуждается по договору. В ГК РФ не говорится, что понимается под земельным участком, а потому следует учитывать нормы земельного законодательства.

В соответствии с ЗК РФ в договоре купли-продажи земельного участка следует указать его площадь в квадратных метрах. В соответствии с ФЗ « О государственном земельном кадастре» в договоре должен быть указан кадастровый номер земельного участка, дата постановки на кадастровый учет, то есть дата внесения записи в Единый государственный реестр земель.

В соответствии с ФЗ « О землеустройстве» в договоре купли-продажи земельного участка должны содержаться сведения о его месте нахождения.

Отсюда предмет этого договора образуют:

1. площадь земельного участка;

2. кадастровый номер земельного участка;

3. местонахождение земельного участка.

При передаче земельного участка или до подписания договора покупателю необходимо сверить границы участка с земельными документами ( межевым делом, землеотводными документами и др., поговорить с соседями, чтобы убедится, что нет спора о границах земельного участка с соседями, фактические границы участка соответствуют правоустанавливающим документам и данным кадастрового учета.

Другим существенным условием договора купли-продажи земельного участка, как и любого возмездного договора, является условие о покупной цене.

Стоимость земельного участка определяется условиями рынка. Однако если предметом договора является земельный участок, принадлежащий публичным образованиям, оценка земельного участка предварительно определяется экспертом оценщиком в соответствии с требованиями земельного законодательства и методических рекомендаций по оценке.

В цену земельного участка входит ландшафт, отдельные деревья, флора. В цену земельного участка не входит полезные ископаемые, добыча которых разрешена на участке, так как они не приобретаются покупателем при покупки земельного участка.

Остальные условия договора купли-продажи земельного участка не являются существенными, а потому их отсутствие в договоре не приводит к признанию договора незаключенным.

На практике в договоре купли-продажи земельного участка указывается категория земель и цель использования. Категория земель не является существенным условием договора, так как она может быть определена по данным кадастрового учета. Цель использования указывается, так как земельные участки должны использоваться только по их целевому назначению.

В договоре должны отражаться сведения об обременениях и ограничения в использовании земельного участка, хотя и эти сведения не относятся к существенным условиям договора. Особенно это касается земельных участков находящихся в курортных, санитарно-защитных зонах, участки на которых находятся археологические объекты, памятники истории и культуры и т.п. Продавец обязан довести до сведения покупателя о наличии ограничений или обременений, поскольку узнав в последующем об их наличии, покупатель может потребовать расторжения договора.

Закон не содержит каких-либо специальных правил при обнаружении недостатков земельного участка и последствиях этого. Вместе с тем заметно, что законодатель уклонился от изложения специальных правил о недостатках собственно земельного участка и применимых в таких случаях последствиях.

Исследуемый в настоящей статье договор составляется в простой письменной форме, по желанию сторон он может быть удостоверен нотариально, о обязательное нотариальное удостоверение по закону не требуется.

Переход права собственности на земельный участок требует государственной регистрации, и это обстоятельство отражается в договоре. В договоре так же отражается, что переход права собственности на земельный участок производится с момент государственной регистрации.

Передача земельного участка в собственность может осуществляться по соответствующему акту, а можно указать в договоре, что он сам является передаточным актом и что земельный участок был передан покупателю, до подписания договора.

Конечно договор должен быть подписан сторонами, а в договоре указаны его стороны, то есть ФИО, паспортные данные, сведения о регистрации по месту жительства.

Если на земельном участке находится объект недвижимости, то он отчуждается вместе с земельным участком, а потому такой договор должен содержать все необходимые сведения об этом объекте недвижимости. Продажа строения без земельного участка законом не разрешается за исключением следующих случаев:

1) в случаях отчуждения части строения, здания которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

2) отчуждение доли в праве собственности на строение, которое находится на земельном участке принадлежащем на праве долевой собственности, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение;

3) в случае отчуждение здания, строения, расположенного на земельном участке, изъятом из оборота;

4) в случае отчуждение здания, строения, расположенных на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащего одному лицу.

Купля-продажа земельных участков сельскохозяйственного назначения

Купля-продажа земельных участков сельскохозяйственного назначения имеет ряд особенностей, установленных ФЗ РФ « Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Из этого закона следует, при продаже такого земельного участка следует учитывать, что:

— имеются ограничения в размерах площади таких земельных угодий, которые могут находиться в собственности одного гражданина на территории одного муниципального района;

— необходимо соблюсти преимущественное право покупки земельного участка его совладельцев, муниципального образования, а в установленных законом случаях субъекта РФ;

— иностранные граждане, лица без гражданства не могут быть покупателями земельных участков данной категории земель.

Таким образом, сделки по отчуждению земельных участков имеют свои особенности, которые необходимо учитывать при составлении договора. Эти особенности зависят о принадлежности земельного участка, категории земель, их целевого назначения, размера, нахождения на нем строения и ряда других факторов. В договоре должны быть обязательно отражены вышеперечисленные существенные условия, без которых договор купли считается незаключенным. До подписания договора покупателю необходимо удостоверится в отсутствие межевого спора с владельцами прилегающих земельных участков, наличие всех необходимых документов на землю, отсутствие задолженности по уплате земельного налога. Переход прав на землю подлежит обязательной государственной регистрации. Договор составляется в письменной форме. Лучше его составление поручить специалистам. В договоре должна быть указана цена, по которой продается участок. В установленных законом случаях стоимость участка определяется оценщиком. Если на земельном участке имеется строение, то оно должно отчуждаться вместе с земельным участком, за исключением случаев установленных законом.

Как правильно составить договор купли-продажи участка земли

Быть собственником земельного участка – это значит иметь право распоряжаться им по своему усмотрению. Владелец земли может совершать в отношении своего владения юридические сделки с переходом права собственности к другому лицу. Продажа участка должна сопровождаться составлением договора, который определит права и обязанности сторон сделки и поможет избежать ненужных проблем.

  • Договор купли-продажи участка
  • Существенные условия договора
  • Недействительные условия договора

Договор купли-продажи участка

Договор купли-продажи земельного участка – это документ, согласно которому права на пользование, владение и распоряжение переходят от продавца к покупателю. Последний, в свою очередь, обязуется выплатить продавцу определенную денежную сумму, то есть цену данной недвижимости.

Договор должен полностью соответствовать требованиям законодательства, выраженным в правовых актах Гражданского кодекса:

  • Согласно 554 статье Гражданского кодекса, в договоре должны содержаться точные характеристики объекта продажи. Отсутствие таковых является существенным основанием для признания документа недействительным.
  • 421 статья ГК РФ говорит о том, что принуждение к подписанию договора исключено. Каждая из сторон сделки должна руководствоваться исключительно собственной волей.
  • Договор нельзя считать заключенным до момента, пока продавец и покупатель не придут к единому мнению по каждому существенному пункту (ст. 432 ГК РФ).
  • Нельзя заключить сделку по договору, в котором отсутствует информация о цене участка (ст. 555 ГК РФ).
  • В случае долевого владения недвижимостью, до каждого из совладельцев должна быть донесена информация о продаже одной из долей. Если кто-либо из них посчитает нужным приобрести данную долю, он будет иметь на это преимущественное право. (ст. 250 ГК РФ).
  • В 460 статье ГК РФ зафиксирована обязанность продавца перед продажей какого-либо товара, избавить его от обременения третьими лицами.

Существенные условия договора

Условия заключенного договора подразделяются на три основные категории, самой главной из которых являются существенные. Это те пункты документа, наличие которых нельзя игнорировать. Отсутствие хотя бы одного из них повлечет за собой невозможность признания юридической силы договора. Стороны должны придти к общему мнению по каждому из этих пунктов.

  1. Обязательно необходимо указать все данные, касательно предмета договора. В данном случае – это участок земли. Описание объекта должно быть составлено таким образом, чтобы не возникло сложностей в его идентификации среди соседних участков.
    1. Первое, что нужно указать – это адрес участка;
    2. Затем необходима информация о его размере и расположении границ;
    3. Номер кадастрового учета;
    4. К какому виду разрешенного использования имеет отношение данный объект;
    5. Обязательно указание документов, подтверждающих право собственности на участок предыдущего владельца;
  2. Еще одно существенное условие – это стоимость продаваемого объекта. Она может быть установлена при помощи четырех основных способов. Например, исходя из личных соображений, назвать цену может собственник недвижимости. Кроме того, за основу может быть взята налоговая ставка. Цена может быть сформирована по итогам торгов. Для определения достоверной цены объекта продажи, можно воспользоваться услугами профессиональных оценщиков.
    Но просто обозначить стоимость земли недостаточно. В договоре должен быть указан способ, по которому будет произведена оплата. Например, наличными или в рассрочку. Во втором случае нужно помнить о составлении графика, в соответствии с которым будут поступать платежи.

Помимо этих пунктов, в документе должны присутствовать личные данные каждого участника договора. Сюда относится ФИО, номер и серия паспорта, дата выдачи и адрес регистрации. Желательно указать телефонные номера.

Недействительные условия договора

Одна из категорий договорных условий – дополнительные. С их помощью стороны устанавливают ряд прав и обязанностей в отношении противоположной стороны. В целом, их наличие делает договор наиболее понятным. Но есть ряд условий, которые нарушают законные права одной из сторон. В этом случае они признаются недействительными. Включать подобные пункты в текст договора нельзя. Любая попытка это сделать признается противозаконной. О недействительных условия говорит законодательство, посредством Земельного кодекса РФ (ст.37, п.2).

Итак, нельзя включать в договор купли-продажи следующие пункты:

  • Право обратного выкупа имущества предыдущим владельцем, в любой момент, когда он сочтет это нужным. Такая практика имеет место при совершении сделок с недвижимостью, которая обременена ипотечным кредитом и находится в залоге у кредитора. В любом случае, данного пункта в договоре не должно быть.
  • Ограничение или запрет на право нового собственника совершать различные виды юридических сделок с земельным участком. Сюда можно отнести дарение земли, ее обмен или продажу. Наличие подобных условий недопустимо, так как они напрямую противоречат законодательству РФ.
  • Бывший владелец имущества не несет ответственности за предъявление третьими лицами прав на данный объект. Этот пункт будет являться недействительным, даже если покупатель был предупрежден о возможности такого развития событий.

Важнейшая часть удачной продажи или покупки участка земли – это правильное составление договора. Некоторые пункты должны являться его неотъемлемой частью. Наличие других – обоснованная причина аннулировать договор.

Купля-продажа земельных участков

Договор купли-продажи земельного участка — гражданско-правовой договор, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать земельный участок в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот земельный участок и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

К отношениям по купле-продаже земельных участков применяются общие положения о купле-продаже гл. 30 ГК РФ с учетом особенностей, установленных ЗК РФ.

Особенности купли-продажи земель сельскохозяйственного назначения установлены Федеральным законом от 24 июля 2002 г. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

ГК РФ включает земельные участки в гражданский оборот и устанавливает общие рамки их оборотоспособности, указывая, что земельные участки могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле.

Читать еще:  Какие постройки нужно регистрировать на земельном участке

Существенное значение согласно ЗК РФ принадлежит преддоговорным условиям заключения договора купли-продажи земельного участка. Несоблюдение их влечет признание договора купли-продажи недействительным даже в том случае, если содержащиеся в нем условия законны. К таким условиям относятся следующие:

  1. предметом договора купли-продажи может быть только земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет, т. е. имеющий кадастровый номер;
  2. обязанность продавца при заключении договора предоставить покупателю имеющуюся у него информацию о земельном участке, которая может оказать влияние на решение покупателя о приобретении данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами;
  3. отсутствие земельных и иных имущественных споров поземельному участку, являющемуся предметом договора купли-продажи;
  4. соблюдение преимущественного права покупки земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъекта РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, органа местного самоуправления.

Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший орган исполнительной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены и других существенных условий договора. В случае, если субъект РФ или орган местного самоуправления откажется от покупки либо не уведомит продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение одного месяца со дня поступления извещения, продавец вправе в течение года продать земельный участок третьему лицу по цене не нижеуказанной в извещении.

Купля-продажа земельного участка возможна при отсутствии споров о его принадлежности, границах и иных земельных споров.

Договор купли-продажи земельного участка заключается в письменной форме и считается заключенным с момента его подписания сторонами как единого документа. Государственной регистрации в этом случае подлежит переход права собственности к покупателю.

Значение государственной регистрации — с момента регистрации покупатель становится собственником земли (п. 2 с-г. 551 ГК РФ).

Условия договора купли-продажи земельного участка: существенные, обязательные и дополнительные, недействительные

При составлении любого договора немаловажное значение имеет его правильное оформление и содержание, в том числе и наличие в нем определенных условий.

Некоторые из них могут быть внесены сторонами по своему усмотрению, другие же являются обязательными. Более подробно о том, что точно должно содержаться в документе, а без чего можно обойтись — далее в статье.

  • Существенные условия
    • Предмет
    • Цена
  • Основные
    • Права и обязанности сторон
    • Ограничения и обременения, которые есть на участке
    • Порядок передачи земли покупателю
  • Дополнительные
    • Ответственность сторон
    • Порядок изменения или расторжения договора
    • Разрешение споров
  • Условия, которые могут быть признаны недействительными
    • Право продавца выкупить земельный участок обратно по своему желанию
    • Ограничения по дальнейшему распоряжению землей покупателем
    • Ограничение ответственности продавца в случае предъявления на участок прав со стороны третьих лиц

Существенные условия

Все условия, которые включаются в договор, могут быть разделены на три группы:

  • существенные;
  • основные;
  • дополнительные.

Первую группу условий составляют существенные, которые являются для документа обязательными.

В соответствии с требованиями законодательства, к существенным условиям договора купли-продажи недвижимости (в том числе земельного участка) относятся:

Предмет

В качестве предмета выступает конкретный объект недвижимости, который подлежит продаже, то есть земельный участок. При этом необходимо описать его как можно более подробно, чтобы была возможность идентифицировать участок и выделить его среди множества других подобных объектов.

В частности, необходимо указать:

  • адрес или конкретное месторасположение;
  • площадь и границы;
  • кадастровый номер;
  • разрешенный вид использования.

Помимо этой информации, в этом разделе договора также должно быть указано, на каком основании продавец владеет участком и какими документами это подтверждается.

Помимо правоустанавливающих, могут быть перечислены и другие документы на участок, которые используются для проведения сделки.

Необходимо не только прописать конкретную стоимость участка, но также способ и порядок оплаты. Например, это может быть как наличный, так и безналичный платеж, единоразовая оплата, рассрочка и т. п. В случае рассрочки также необходимо приложить график платежей.

Кроме этого, обязательным является также указание реквизитов сторон (то есть продавца и покупателя), а именно:

  • их ФИО;
  • серия и номер паспорт;
  • название органа, который выдал паспорт;
  • дата выдачи;
  • адрес регистрации и фактического места проживания;
  • контактные номера телефонов.

Эти данные обязательно должны совпадать с информацией, которая указана в паспортах сторон. Поэтому к договору обязательно должны быть приложены нотариально заверенные копии паспорта (или обычные копии вместе с оригиналами).

Определение цены происходит несколькими способами:

  • самостоятельно собственником;
  • оценщиком;
  • на основании ставки земельного налога;
  • в результате торгов.

Заключение с результатами проведенной процедуры и установленной ценой необходимо прикладывать к договору.

Основные

Помимо существенных условий, есть также основные, отсутствие которых не будет основанием для признания его недействительным, однако существенно усложнит проведение сделки.

В частности, к ним относятся такие пункты:

Права и обязанности сторон

В частности, главной обязанностью продавца является передача второй стороне сделки земельного участка в установленные сроки и в надлежащем виде.

Основная обязанность покупателя — принять этот участок и оплатить его в установленном договором порядке.

Это установлено ст. 556 ГК РФ.

В этом разделе стороны также могут определить, кто будет нести расходы по сделке и как они будут распределяться между ними. Помимо этого, стороны могут установить по отношению друг к другу множество других прав и обязанностей.

Ограничения и обременения, которые есть на участке

При их наличии собственник обязательно должен предупредить о них покупателя, в противном случае договор может быть признан недействительным.

Примером таких обременений и ограничений может быть:

  • сервитут;
  • залог;
  • арест;
  • аренда.

В случае отсутствия каких-либо ограничений или обременений это также указывается в документе.

Если же они присутствуют, но продавец не сообщил об этом, в дальнейшем это может стать основанием для признания сделки недействительной.

Порядок передачи земли покупателю

Стороны должны определить, в какой именно момент земля переходит от одного собственника к другому. Чаще всего это происходит после регистрации договора в Росреестре, однако продавец с покупателем могут установить и более поздний момент.

Дополнительные

Кроме перечисленных выше условий, которые являются обязательными или желательными для включения в договор, стороны могут внести в него любые дополнительные пункты. Единственное требование при этом — соблюдение положений действующего законодательства.

Их примером может быть:

Ответственность сторон

Чтобы повысить вероятность надлежащего исполнения сторонами своих обязательств, стоит предусмотреть в документе различные санкции за их нарушение. Например, пеню за каждый день просрочки оплаты или срока передачи участка и т. п.

Порядок изменения или расторжения договора

В частности, здесь может быть установлена возможность прекращения сделки по обоюдному согласию, а также приведены основания для ее расторжения по инициативе одной из сторон.

Разрешение споров

Здесь определяются способы решения возможных споров, а также сроки и условия предъявления претензий. Если допускается судебное урегулирование, то можно указать и наименование конкретного суда, куда нужно будет обращаться.

Данный перечень условий далеко не исчерпывающий.

Условия, которые могут быть признаны недействительными

В законодательстве выделяется еще одна группа условий, при наличии которых в договоре он может быть признан недействительным. Такие положения документа являются незаконными и противоречат действующему законодательству.

Их примером может быть:

Право продавца выкупить земельный участок обратно по своему желанию

В частности, такое положение может быть внесено, когда продается участок, купленный в ипотеку и находящийся в залоге.

При этом в случае ненадлежащего выполнения покупателем своих обязанностей по уплате кредита права на участок переходят обратно к продавцу.

Такой механизм, выгодный в основном для банков, является незаконным, а включение подобного условия в договор не допускается.

После совершения сделки права собственности и ответственность перед банком полностью переходит к покупателю, продавец же больше не имеет к нему никакого отношения.

Ограничения по дальнейшему распоряжению землей покупателем

В частности, запрет на сдачу ее в аренду, предоставление в качестве залога или продажу третьим лицам. Такое условие также является незаконным, поскольку с приобретением прав собственности на участок новый владелец имеет право распоряжаться ею по своему усмотрению, в том числе и отчуждать или обременять любыми законными способами.

Не знаете, как правильно составить договор дарения земельного участка? В нашей статье есть вся нужная вам информация.

Полная инструкция по процедуре купли-продажи дачного участка описан здесь.

Ограничение ответственности продавца в случае предъявления на участок прав со стороны третьих лиц

В целях повышения максимальной защиты прав покупателя такое условие также будет признано незаконным.

Кроме этого, основанием для признания договора недействительным является несоблюдение его письменной формы, а также отказ от процедуры государственной регистрации в Росреестре.

Хотя регистрация самого договора уже не является обязательной, для перехода прав собственности эта процедура не отменялась.

Таким образом, условия договора купли-продажи состоят из нескольких групп: существенных, обязательных и дополнительных.

И если две первые группы должны включать в себя положения, определенные в законе, то в качестве дополнительных условий стороны могут указать различные требования и права по отношению друг к другу.

Однако в случае их противоречия законодательным требованиям они будут признаны недействительными.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Обязательно знать: что является существенными условиями договора купли-продажи?

Договоры купли-продажи (ДКП) применяются часто. Передать в собственность другого человека за определенную плату можно автомобиль, загородный дом, бытовую технику, офис, предприятие, квартиру и т.п. Важно знать, в какой форме и как следует заключать сделку.

Надо понимать, какие существенные условия договора купли-продажи необходимо отразить в тексте документа. Нарушение установленных законом правил и требований приведет к тому, что ДКП не обретет юридическую силу.

  • 1 Правовое регулирование
  • 2 Основные характеристики договора купли-продажи недвижимого имущества
  • 3 Какие условия являются обязательными?
  • 4 Иные условия осуществления сделки

Правовое регулирование

Отношения, возникающие в ходе заключения сделки купли-продажи, регулируются разными нормативно-правовыми документами. Главным из них является Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК). Он был введен в действие ФЗ №51 30 ноября 1994 года. Договорам купли-продажи посвящена тридцатая глава данного правового акта.

В статьях №454—566 ГК РФ приводится следующая информация:

  • что собой представляет договор купли-продажи, и каких типов он бывает;
  • кто являются сторонами сделки, какие они имеют права и обязанности;
  • существенные и дополнительные условия договоров и ответственность за их невыполнение;
  • качество, ассортимент, срок годности и цена товара;
  • как производится оплата покупки и т.п.

Согласно первому пункту статьи №454 ГК, договор купли-продажи представляет собой сделку, по которой одна сторона обязуется передать товар (это может быть движимый и недвижимый объект, материальные ценности), а вторая – произвести его оплату. Вещь должна быть предоставлена в оговоренном количестве и в установленные сроки.

Если товар был передан низкого качества, то покупатель вправе потребовать от продавца вернуть деньги. Об этом говорится в статье №475 ГК. Если покупатель не принимает товар без веских на то причин, то продавец может отказаться от исполнения положений заключенного договора. Этот нюанс отражен в статье №484 ГК РФ.

Регулировать отношения, возникающие по договорам купли-продажи, могут и другие главы Гражданского кодекса. В большей мере это касается видов и форм заключения сделок.

Например, статьей №429 предусмотрена возможность подписания предварительного договора. Он является своего рода гарантией для двух сторон. По нему участники обязуются в будущем заключить основную сделку.

Регулируют отношения по договору купли-продажи и такие нормативно-правовые акты:

Основные характеристики договора купли-продажи недвижимого имущества

Чаще всего заключаются сделки на продажу недвижимых объектов. Согласно статье №130 ГК, к такому имуществу относятся квартиры в новостройках и на вторичном рынке, частные дома, наделы, морские и воздушные суда, торговые здания, развлекательные центры, машино-места, предприятия, гаражи и т.п.

Договоры купли-продажи заключаются в пределах страны, а также используются в международной торговле. Они имеют ряд особенностей, которые дают возможность выделить их среди других разновидностей сделок.

Читать еще:  Межевание земли: где заказать и кто делает межевание земельного участка

Основные характеристики договоров купли-продажи недвижимых объектов:

  • возмездность. Одна сторона должна передать другой за предоставленный товар определенную денежную сумму. В противном случае, заключается договор дарения или мены. Понятие и характеристика возмездных и безвозмездных видов сделок приведены в статье №423 ГК;
  • письменный вид. Все сделки, которые касаются недвижимого имущества, оформляются документально. Об этом говорится в статье №550 ГК. Несоблюдение этого требования влечет за собой признание договоренности недействительной;
  • наличие двух и более сторон. В заключении стандартной сделки принимает участие покупатель и продавец. Может оформляться и трехсторонний договор. Третьим контрагентом в этом случае выступает получатель;
  • консенсуальность. Для оформления договора, продавцу и покупателю достаточно согласовать существенные условия сделки. Недвижимое имущество передается не сразу же после подписания ДКП. Сторонами определяются сроки, когда товар будет предоставлен покупателю. По факту передачи объекта составляется соответствующий акт и проводится окончательный финансовый расчет. Такой документ прилагается к договору купли-продажи. В нем описываются характеристики имущества на момент приема-передачи. Также существуют реальные договоры. Они обретают юридическую силу и исполняются сразу после подписания;
  • добровольность. Это означает, что сделка заключается между сторонами с их воли и желания. Никто не имеет права принуждать купить или продать имущество;
  • взаимность. Каждая из сторон приобретает обязанности и права по отношению к контрагенту.

Какие условия являются обязательными?

В соответствии со статьей №432 ГК, договор купли-продажи признается заключенным и юридически значимым, если его стороны достигли соглашения по существенным условиям. В противном случае, сделка будет считаться ничтожной.

Важно понимать, что именно относится к обязательным условиям, чтобы отразить их в тексте документа. Эта информация приведена в комментариях к статье №432 ГК РФ.

Существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются такие, которые порождают правовые последствия. Во-первых, это предмет. Под ним следует понимать то, ради чего заключается сделка. В общих случаях, это движимое или недвижимое имущество, вещи и ценности, которые подлежат передаче второй стороне.

Важно описать, что конкретно и в каком объеме подлежит отчуждению. Объект должно быть легко идентифицировать. Надо отметить, что не всегда недвижимое имущество может выступать предметом договора купли-продажи. Так, изымаются из оборота земли и прочие ресурсы, принадлежащие государству.

Если речь идет о предварительном ДКП, тогда его предметом будет заключение в будущем основной сделки. Цена является существенным условием договора купли-продажи квартиры, жилого дома или прочих недвижимых объектов. Об этом говорится в статье №555 ГК.

Стоимость передаваемого имущества должна определяться в соответствии с правилами, предусмотренными третьим пунктом статьи №424 ГК РФ. В учет берется не только цена постройки, но и земельного надела, на котором возведен дом.

Стоимость может устанавливаться за единицу площади недвижимого объекта. В этом случае общая цена определяется с учетом фактического размера передаваемого имущества покупателю. В тексте договора она указывается цифрой и прописью.

+7 (499) 288-73-46;
8 (800) 600-36-19

Это быстро и бесплатно!

Дорогие читатели! Для решения вашей проблемы прямо сейчас, получите бесплатную консультацию — обратитесь к дежурному юристу в онлайн-чат справа или звоните по телефонам:

Иные условия осуществления сделки

Помимо существенных условий, в тексте ДКП отражают и дополнительные. Они не относятся к обязательным. Их отсутствие не приводит к признанию договора незаключенным. Но дополнительные условия позволяют конкретизировать сделку. Чем больше в договоре будет описано разных нюансов и особенностей правоотношений, тем ниже вероятность появления разногласий между продавцом и покупателем.

К дополнительным условиям договоров купли-продажи принадлежат такие:

  • ассортимент товара. По ДКП могут быть переданы вещи разных моделей, видов, размеров. Ассортимент, как правило, заранее согласовывается сторонами и отражается в тексте договора. Если перечень товаров не был оговорен, тогда продавец может предоставить вещи в том наборе, который отвечает потребностям покупателя, определенным на момент заключения ДКП;
  • срок. Отмечается, когда будет совершена передача имущества. Срок может выражаться конкретной датой, наступлением некоторого события (например, совершение покупателем оплаты в полном объеме, появление товара на складе). Бывает, что период не оговаривается сторонами и не указывается в договоре. В подобном случае обязательства должны быть исполнены в разумный срок. Об этом говорится во втором пункте статьи №314 ГК;
  • комплектность. Согласно статье №478 ГК РФ, продавец обязан передать товар покупателю в заранее оговоренном составе. Если это условие в ДКП отсутствует, то вещь предоставляется в стандартной комплектности;
  • документы и принадлежности продаваемого имущества. Покупателю передается вместе с товаром сертификат качества, техпаспорт, инструкция по использованию;
  • качество вещи. Нередко договором купли-продажи предусматривается предоставление покупателю гарантии на товар. В этом случае переданное имущество должно соответствовать требованиям, указанным в статье №469 ГК РФ на протяжении установленного срока;
  • страхование предмета сделки;
  • переход права владения на товар. Обозначается условие или срок, по истечении которого вещь становится собственностью покупателя;
  • тара. Можно предусмотреть передачу продавцом покупателю вещи в упакованном виде;
  • срок годности товара.

Если речь идет о купле-продаже квартиры в многоэтажке или частного дома за городом, тогда дополнительные условия могут быть такими:

  • срок освобождения и передачи помещения;
  • ответственности сторон и штрафы;
  • распределение расходов по аренде банковской ячейки, оплате госпошлины, услуг юриста или нотариуса и т.п;
  • форс-мажорные обстоятельства и правила поведения при их наступлении.

Таким образом, при составлении ДКП необходимо предусмотреть в нем наличие существенных условий: описание предмета, цены. Без этого документ не обретет юридическую силу. Также могут быть приведены и дополнительные условия. Они касаются сроков передачи и характеристик товара, непредвиденных обстоятельств, штрафных санкций за невыполнение положений договора.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7 (499) 938-66-24 , Санкт-Петербург +7 (812) 425-62-38 , Регионы 8800-350-97-52

Особенности и существенные условия договора купли-продажи земельного участка с жилым домом

юридические науки

  • Бозиева Юлия Геннадиевна , кандидат наук, доцент, доцент
  • Муртазова Мариям Асадуллаховна , бакалавр, студент
  • Кабардино-Балкарский государственный аграрный университет им. В.М. Кокова, г. Нальчик
  • ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК
  • НЕДВИЖИМОСТЬ
  • ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ

Похожие материалы

  • К вопросу о юридической природе электрической энергии как объекта гражданского права
  • Некоторые особенности оборота земель сельскохозяйственного назначения
  • Земельные споры. Теория и практика разрешения
  • Физическая подготовка как часть профессиональной подготовки сотрудников органов внутренних дел системы МВД РФ
  • Доктринальное толкование вины в гражданском праве России

Недвижимость является неотъемлемой частью жизни людей и их деятельности в любой сфере. В последние годы в России, как и во всем цивилизованном мире, каждый гражданин в своей жизни совершает хотя бы одну сделку с недвижимым имуществом. Как отмечается Л.Б. Ситдиковой «вовлечение недвижимости в гражданский оборот и переход значительной части недвижимых объектов из государственной собственности в частную, потребовало реформы гражданского законодательства и создания нормативной базы необходимой для реализации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Учитывая особую ценность объекта недвижимого имущества следует остановиться на договоре купли-продажи земельных участков. Российские правоведы, рассматривая систему гражданских прав, для земельного участка отводят различную роль. По мнению С.А. Степанова, земельный участок выступает в качестве организационного центра системы объектов недвижимого имущества. В то время как О.И. Крассов, считает его основой понятия «недвижимость», первичного и главного элемента недвижимости. Из данных суждений следует, что доктрина гражданского права рассматривает земельный участок в качестве объекта гражданских прав как недвижимую вещь, при этом обязательно оговаривая его определенные, существенные свойства как объекта вещных прав и особенности участия в гражданском обороте. Основным производным основанием приобретения права собственности на недвижимое имущество, является, несомненно, заключение различных гражданско-правовых договоров. При этом одной из самых традиционных сделок, осуществляемых с земельными участками является договор купли-продажи. Догοвор купли-продажи земельных участков заключается в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами, с обязательной государственной регистрацией перехода права собственности. К особенностям договора купли-продажи земельного участка относят его существенные условия – предмет и цена. Любое недвижимое имущество, которое включено в государственный кадастр недвижимости, обладает особым государственным учетным номером (кадастровым номером), которые не повторяется на территории страны. Датой завершения кадастрового учета признается день внесения органом кадастрового учета в государственный кадастр недвижимости следующих сведений:

  1. о присвоенном соответствующему объекту недвижимости кадастровом номере;
  2. новых сведений о соответствующем объекте недвижимости;
  3. сведений о прекращении существования объекта недвижимости.

Для более точной индивидуализации продаваемого участка к договору необходимо приложить кадастровую карту земельного участка, которая удостоверяется уполномоченным органом. Кадастровые карты представляют собой составленные на единой картографической основе тематические карты, на которых в графической и текстовой форме воспроизводятся кадастровые сведения о земельных участках. Законодатель не предусмотрел в качестве обязательного требования приложения к договору такой карты.

Сделки с земельными участками совершаются в соответствии с нормами гражданского законодательства и его требованиями в отношении законности их содержания, способности сторон сделки к участию в сделке, соответствия воли и волеизъявления, соблюдения формы сделки. П.2 ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает некоторые особенности купли-продажи земельных участков. Прежде всего, как отмечалось, объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. Договор купли-продажи недвижимости характеризуется как двусторонний и взаимный. Особое внимание следует обратить на положение Земельного кодекса РФ о том, что недействительными являются условия договора купли-продажи земельного участка, которые: – Устанавливают право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию; – Ограничивают дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивают ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей; – Ограничивают ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

Принимая во внимание то, что жилой дом, расположенный на земельном участке относится к недвижимости, следует сделать вывод о том, что одновременно с передачей права собственности на жилой дом передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этим жилищем и необходима для его использования. В юридической литературе предлагалось также расширить перечень существенных условий договора купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения и отнести к таковым, помимо предмета договора и цены участка, условие о сроке исполнения передачи продаваемого земельного участка.

Данное предложение обосновывалось в первую очередь тем обстоятельством, что использование сельскохозяйственных земель неразрывно связано со своевременностью проведения сельскохозяйственных работ и для покупателя данное условие имеет существенное значение. Считаем, что данное предложение, хотя и не лишено определенного смысла, в тоже время не следует считать существенным. Уклонение одной из сторон договора от передачи (подписания документа о передаче) земельного участка на условиях, оговоренных договором, считается отказом соответственно для продавца от исполнения обязанности передать земельный участок, а для покупателя – соответствующей обязанности принять его, что разрешается нормами Гражданского кодекса. Таким образом, существенными условиями для договора купли-продажи земельного участка выступают предмет и цена. В качестве предмета может выступать только тот земельный участок, который прошел кадастровый учет.

Список литературы

  1. Апелляционное определение Московского городского суда от 22.04.2013 г. по делу № 11-16675 // СПС «Консультант Плюс. Судебная практика».
  2. Земельный кодекс Российской Федерации от 3.07.2016 г. № 136-ФЗ (ред. от 01.09.2016) // Собрание законодательства РФ. 2008. № 44. Ст. 4147.
  3. Землякова Г. Л., Мельников Н.Н., Самончик О.А. и др. Правовое обеспечение публичного интереса в земельном праве // Государство и право. 2014. № 9. С. 55.
  4. Костина О.В. О существенных условиях договора купли продажи земельных участков // Нотариус. 2010. № 2. С. 23-26.

Завершение формирования электронного архива по направлению «Науки о Земле и энергетика»

  • 23 ноября 2020
  • Создание электронного архива по направлению «Науки о Земле и энергетика»

    • 29 октября 2020
  • Электронное периодическое издание зарегистрировано в Федеральной службе по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор), свидетельство о регистрации СМИ — ЭЛ № ФС77-41429 от 23.07.2010 г.

    Соучредители СМИ: Долганов А.А., Майоров Е.В.

    Ссылка на основную публикацию
    ВсеИнструменты
    Adblock
    detector