1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Порядок оформления земельного участка под многоквартирным домом

Регистрация земельного участка под многоквартирным домом в общедолевую собственность

Приобретая квартиру в МКД, не все жильцы задумываются о том, что они могут приобрести землю, находящуюся под зданием, придомовую территорию в собственность, оформив все согласно закона. А ведь оформление такого земельного участка собственниками квартир может иметь значительные преимущества.

Для благоустройства, озеленения, строительства различных объектов инфраструктуры имеет значение, чьей собственностью является земля под многоквартирными домами. Все нормы решения данного вопроса регулируются Жилищным Кодексом и некоторыми законами, которые должны изучить все, кого интересует оформление земли под многоквартирным домом в собственность.

Площадь придомовой территории

При определении границ участка придомовой территории под жилым домом и рядом с ним используются положения Земельного Кодекса и закон о градостроительной деятельности.

По этим законодательным документам земельные участки под МКД должны быть рассчитаны с учетом фактического объема землепользования.

Расчет земли, которая отводится под многоквартирный дом, также проводится по указаниям СПЗО-101-98. Специалисты рассматривают при этом, насколько плотно произведена застройка, какая имеется транспортная доступность. Подсчитывается и вся площадь помещений в многоквартирном доме, количество этажей.

Преимущества

Жильцы принимают решение об оформлении в собственность земельных участков, исходя из преимуществ и перспектив такого шага. Необходимо взвесить не только плюсы, но и минусы решения, узнать, как оформить землю правильно с юридической точки зрения. Если есть возможность, можно воспользоваться помощью опытного в данных вопросах юриста.

В чем преимущества оформления общедолевой собственности?

  • Если местные власти решат осуществить по отношению к земле любые действия обременительного характера, им понадобится на это согласие собственников. Таким образом приобретение права собственности на территорию под жилыми помещениями является гарантированной защитой от любых действий, которые противоречат интересам жильцов.
  • Также только собственники могут дать согласие на разработку проекта и строительство рядом с их домом различных сооружений, например, стоянок, небольших торговых точек, другого. Лица, которые населяют многоквартирный дом, сами могут определять все работы на своей территории.
  • В то же время, проживающие в доме могут с выгодой использовать те преимущества, которые им дает собственность общедолевая на земельный участок. Если есть желание, они могут построить автостоянку для себя, парковку, спортивную или детскую площадку, благоустроить зону отдыха. Таким образом создавая для себя самые комфортные условия проживания.
  • Еще одно выгодное использование права собственности на придомовую землю – сдача ее в аренду. Часть территории жильцы могут отдать арендатору, получая при этом прибыль. Деньги за аренду можно использовать для решения общедомовых проблем.
  • Жилье многоквартирного дома с оформленной в собственность землей будут стоять дороже, это также важный фактор.

На данное время любые метры площади в пределах города являются большой ценностью для застройщиков, поэтому нужно защищать свой двор от лишних строений.

ВНИМАНИЕ! Регистрация права собственности на землю защищена законодательством государства.

Минусы

Наряду с преимуществами нужно учитывать и некоторые проблемы, которые может принести оформление земли под многоквартирным домом в собственность.

  1. Следует настроиться на длительность процедуры, она может растянутся даже до года.
  2. Потребуется потратить деньги на то, чтобы зарегистрировать участок.
  3. Тот, кому принадлежит участок, обязан содержать его в чистоте и порядке, следить за благоустройством. Если не выполнять свои обязанности, можно получить штраф от государства.
  4. Нельзя даже на собственной земле возводить сооружения, которые нарушают нормы градостроительства. Тем более запрещено это делать, если земля не оформлена.

Любой земельный участок, в том числе и под МКД, должен использоваться с учетом его целевого предназначения. При нарушении такого правила можно быть привлеченным к административной ответственности.

ВНИМАНИЕ! Регистрация придомовой территории в собственность – ответственный шаг, следует продумать все его плюсы. Когда решение будет все же принято, нужно ознакомиться с порядком выполнения процедуры.

Оформление в собственность

Все вопросы, связанные с жизнью дома, решаются на общем собрании. Это касается разных форм управления домом, в том числе и ТСЖ. Долевая собственность территории открывает перед жильцами много преимуществ, которыми нужно воспользоваться для того, чтобы сделать жизнь в МКД более комфортной.

  • О проведении общего собрания жильцы должны быть уведомлены заблаговременно, как и о вопросах, которые будут на этом собрании рассматриваться.
  • Если коллектив жильцов принял решение об оформлении территории возле дома и под ним, составляется заявление о передаче такой площади в общедолевую собственность. Это заявление передается в местный Департамент земельных ресурсов.
  • На общем собрании следует выбрать уполномоченного, который будет заниматься выполнением всех процессов процедуры. Этот уполномоченный должен отнести в органы местного самоуправления составленное грамотно заявление о формировании участка.
  • Дальше определяются границы территории.
  • Местная администрация формирует земельный участок, при необходимости проводится межевание. Все проекты должны пройти утверждение в Администрации субъекта РФ.
  • Когда проект межевания составлен и утвержден, местная власть принимает решение о том, чтобы передать территорию под МКД в собственность (общедолевую).
  • Следующий шаг – постановка на кадастровый учет и закрепление статуса собственников в Государственной Регистрации.

Заявление

В местную администрацию заявление о передаче придомовой территории в общую долевую собственность передает специально уполномоченное лицо, которое выбрано жильцами на общем собрании.

Вместе с заявлением он должен подготовить и целый пакет важных бумаг. В местной администрации вопросами передачи может заниматься целый ряд служб – например, департамент по земельным ресурсам.

Для написания заявления существует утвержденный образец, который можно увидеть там же, в администрации или на ресурсах, которые посвящены данным земельным вопросам.

Какие документы представитель должен подготовить к моменту подачи заявления?

  1. Бумагу с регистрацией всех собственников квартир, которые были на собрании и принимали решение.
  2. Схему, которая показывает принцип разделения долевого имущества относительно общей собственности.
  3. Прилагается и копия уведомления о проведении собрания жильцов МКД.
  4. Нужен протокол общего собрания по вопросу оформления земли.
  5. Протокол собрания с письменным решением о формировании участка под домом.
  6. Доверенность уполномоченного.
  7. Его паспорт.

Все документы должны быть составлены по требованиям законодательства. Рекомендуется найти образцы заполнения каждой из бумаг, сверить правильность заполнения, чтобы не пришлось потом начинать всю процедуру заново.

Регистрация в Росреестре

Документы и заявление в Росреестре можно передать несколькими способами, стоит выбрать наиболее удобный из них.

  • Если есть возможность, можно отнести бумаги непосредственно в местное отделение Росреестра. Иногда осуществляются выездные приемы уполномоченного данного органа, ему также можно передать документы при его работе на выезде.
  • Отсылается заявка с бумагами и почтовым отправлением. Обязательно следует указать ценность посылки, описать вложения. Требуется уведомление о вручении посылки и ее получении.
  • Удобный способ – передача электронным письмом через специальный сервис – официальный сервис Росреестра.

За процедуру оформления и регистрации необходимо уплатить госпошлину, квитанция об ее уплате высылается вместе с заявкой.

Законодательство

Жильцы, которые получили в собственность придомовую территорию, должны учитывать, что использовать ее можно только с учетом ее категории и целевого предназначения. Такая территория обычно не имеет большой площади и не стоит рассчитывать на строительство на ней какого-то здания или сооружения. Местные власти не дадут, скорее всего, разрешения на это.

Всегда разрешаются работы по озеленению, благоустройству.

Если площадь позволяет, можно устроить парковку для собственных авто, построить площадку для детей или занятий спортом.

Практические советы

  1. Для того, чтобы узнать, кому принадлежит земля под домом, можно обратиться с запросом в муниципалитет. Земля может принадлежать государству (если дом построен давно).
  2. Оформление придомовой территории в собственность производится на добровольной основе, по решению жильцов на общем собрании. Если нет желания заниматься благоустройством, уборкой, выплатой налогов на землю, можно и не поднимать данный вопрос.
  3. При выборе цели использования приватизированной территории стоит руководствоваться законодательством государства.
  4. Размеры территории могут быть разными. Параметры земли, которая будет оформляться в собственность, определяют жильцы на ОС.
  5. Для процедуры регистрации после оформления территории нужно иметь на руках кадастровый паспорт надела, выписку из него. Также потребуется свидетельство о регистрации в региональном отделении Росреестра.

Для подтверждения кадастрового учета и госрегистрации прав собственности можно взять выписку из ЕГРН.

При решении вопроса о регистрации прав на придомовую территорию стоит учитывать статьи 33, 34 ЖК, статьи 36, 37, 44. Также необходимые требования указаны и в ФЗ под номерами 189 (от 29.12.2004), 191 (та же дата), 221 (24.07.2007). Данный вопрос регулируется и правительственными Постановлениями под номером 576 (07.08.2002) и 1223 (21.08.2000).

Инструкция по оформлению земельного участка под многоквартирным домом

Оформление земельного участка под многоквартирным домом дает возможность жильцам стать полноправными собственниками территории. Они могут огородить периметр или обустроить детскую площадку, использовать его другим законным способом. Но этот шаг налагает определенные обязательства.

Земельный участок под многоквартирным домом: какие законы необходимо знать

Право собственности можно получить по инициативе жильцов, руководства кооператива или управляющей компании. Землю под домом передают в совместную собственность, в которой не могут выделять отдельные доли. Но действия с участком ограничены. Так, даже собственники не могут отчуждать часть придомовой территории путем совершения имущественных сделок.

Оформление участка жильцами многоквартирного дома регулируется следующими законодательными актами:

  • статьи 28, 29, 36 ЗК РФ;
  • ст. 16 ФЗ № 189 от 29.12.2004 г.;
  • ст. 36 ЖК РФ.

Согласно п. 4 ст. 36 Жилищного кодекса РФ, у собственника есть возможность получить участок вместе с домом и остальными постройками. Также во владение переходят элементы благоустройства и озеленения. Собственникам принадлежат все, что располагается на территории. Оформление должно быть заблаговременным, что дает максимальные гарантии по неприкосновенности земли. Кроме того, жильцы смогут использовать участок по собственному усмотрению. К придомовой территории любого дома относят гаражи и коллективные стоянки для автомобилей, детские и спортивные площадки, пожарные проезды.

Важно! Собственникам может принадлежать только то имущество и постройки, которые расположены на территории дома и прилегающем участке. Поэтому важно знать установленные границы.

В соответствии со ст. 16 ФЗ № 189, земля переводится в общедолевую собственность всех владельцев помещений с того момента, когда она прошла процедуру кадастрового учета и государственной регистрации в Росреестре.

Инструкция по оформлению земли

Если владельцы квартир решили получить собственность на землю под домом, им необходимо придерживаться следующей инструкции:

  1. Провести собрание всех собственников. На нем принимается решение об оформлении прав на землю. По окончании мероприятия готовится протокол собрания.
  2. Назначить ответственное лицо за приватизацию. Все собственники выписывают на его имя нотариальные доверенности, чтобы он выполнял все действия по оформлению документов.
  3. Сформировать участок. Представитель подает запрос в отдел архитектуры для выделения участка. Определяется территория и ее расположение. Здесь же можно получить проект межевания. В нем указывается, какая именно земля находится под домом.
  4. Подать документы в местную администрацию. Важно выполнить этот пункт только после формирования участка. В противном случае администрация может отказать в приеме заявления.
  5. Положительное решение. Если все документы в порядке, проблем с его выдачей не будет.
  6. Присвоить кадастровый номер и оформить право собственности. Представитель для этого подает в Росреестр документы для осуществления регистрационных действий.
  7. Получить Выписку из ЕГРН о праве собственности.

В администрацию следует подать следующее:

  • запрос установленного образца, который выдают на месте;
  • копию учредительных документов ТСЖ;
  • протокол общего собрания, в котором зафиксировано решение о переводе земли в собственность и избрании определенного представителя;
  • паспорт и доверенность заявителя, оформленная нотариально;
  • документ из архитектурного отдела на сформированный участок.

Документы подаются в общий отдел администрации. Здесь важно получить штамп о регистрации на своем экземпляре заявления. В работу оно принимается в течение 5 рабочих дней. Дальнейшее рассмотрение осуществляется в земельном отделе, где можно отслеживать ситуацию. Если в рассмотрении откажут, предоставляется выписка с указанием причины. Можно исправить недочеты и подать документы повторно. Если заявители считают, что их права нарушены, можно обратиться в суд с исковым заявлением.

Читать еще:  Как получить ситуационный план земельного участка

Срок рассмотрения запроса в среднем составляет 30 – 45 дней. Формируется комиссия, на которой принимается решение. Затем заявитель получает выписку из протокола заседания комиссии. В случае положительного решения на ее основе готовится административный акт о переоформлении участка.

Далее необходимо подать заявление для регистрации собственности в отделение Росреестра. Запрос можно подать и через отделение МФЦ, если оно удобнее расположено. Вместе с ним подается следующее:

  • заявление установленного образца, бланк которого выдадут на месте;
  • копии паспортов собственников;
  • документы об оплате госпошлины;
  • правоустанавливающая документация;
  • административный акт на переоформление земли.

За регистрацию устанавливается госпошлина 200 рублей. Ее необходимо оплатить всем владельцам квартир и других помещений. Заявление рассматривается в срок до 7 дней, если подать его через Росреестр. Если же принято решение передать запрос через МФЦ, срок увеличивается до 9 дней. Это время требуется на пересылку документов.

Сотрудник примет документы и предоставит расписку в их получении с указанием даты. В назначенный день представитель должен явиться за документами и выпиской из ЕГРН. В ней указывается зарегистрированное право на сформированный объект. При необходимости остальные владельцы также могут запросить собственную выписку из ЕГРН. Ежегодно оплачивается налоговый сбор, размер которого определяется из расчета кадастровой стоимости земли.

Преимущества и недостатки оформления земли в собственность под многоквартирным домом

Наличие собственности позволяет жильцам полностью распоряжаться территорией. Но это дает как расширенные возможности, так и ограничивающие обязательства. В первую очередь, нужно самостоятельно заботиться о содержании территории и должном функционировании находящихся на ней объектов.

Владельцы получают следующие преимущества:

  1. Гарантии самостоятельного распоряжения. Без их согласия участок не получится использовать для осуществления любых мероприятий, таких как прокладка новых труб или дорог, организация строительства или коммерческой деятельности.
  2. Нет возможности отчуждать часть территории или сносить имеющиеся постройки.
  3. Нельзя изъять землю под государственные или муниципальные нужды без выплаты компенсации. Это относится как к полному, так и к частичному изъятию.
  4. Получение прибыли. Владельцы могут передать часть территории в безвозмездное пользование на договорной основе или сдать его арендатору. Благодаря наличию собственности увеличивается цена квадратного метра жилой и коммерческой недвижимости.
  5. Удобство использования. Владельцы могут совершать любые действия, которые направлены на организацию детских и спортивных площадок, любых других сооружений для улучшения комфорта проживания.

Но у этого действия есть и некоторые недостатки:

  • у владельцев есть обязательство каждый год оплачивать земельный налог;
  • они становятся ответственными за содержание территории, включая уборку дорог и благоустройство, а также ремонтные работы.

Многие стремятся оформить территорию в собственность, чтобы получить возможность возводить на ней коммерческие здания. Но это не настолько просто с практической точки зрения. В большинстве случаев у многоквартирных домов небольшая территория, на которой сложно разместить внушительные объекты. Кроме того, на любое строительство необходимо получать разрешение. Это связано с высокой плотностью городской застройки, техническими требованиями и серьезными ограничениями по градостроительству. Решение о постройке объекта должно быть совместным, ведь это нравится далеко не всем.

Отказ в оформлении земли в собственность

Администрация не во всех ситуациях выдает положительное заключение по переводу участка в собственность. На это есть несколько причин:

  • отсутствие обязательных документов и сведений, без которых невозможно принять решение;
  • завышенные требования к площади и периметру территории;
  • ущемление прав третьих лиц, если их прекращение не предусмотрено по закону;
  • дом не относится к категории многоквартирного, что было выявлено при проверке;
  • участок появился до введения в действие ЖК РФ, а в его отношении уже проводились кадастровые работы (исключением являются обоснованные претензии к изменению границ).

Отказ администрации еще не является окончательным. По этой причине и выдается документ с указанием причины. Он позволяет ликвидировать пробелы и подать заявление повторно. Если речь идет об отсутствии документов, их нужно подготовить тщательно. Чтобы не обращаться несколько раз с одним заявлением, необходимо уточнить полный перечень всего необходимого в администрации. Если речь идет о претензиях третьих лиц, лучше урегулировать эту ситуацию самостоятельно. В противном случае снова будет отказ.

Если для отказа не было объективной причины, следующим шагом будет подача иска в районный суд. Его лучше также составить в виде коллективного заявления. В нем последовательно описываются проблема и порядок действий. В конце указывается просьба в принудительном оформлении права на землю. Поэтому важно взять отказ в администрации в письменной форме. На нем должна присутствовать подпись ответственного лица и печать организации.

В качестве примера можно привести постановление четвертого Арбитражного Апелляционного суда по делу № А19-6674/2010. С исковым требованием обратились жильцы, чтобы оспорить решение администрации, которая отказала в передаче участка в собственность.

Суд установил, что ТСЖ не представило на рассмотрение полный набор документов. Представитель подал запрос, к которому прилагался только протокол собрания владельцев квартир. При этом отсутствовали документы из отдела архитектуры о возможности формирования земли. По предоставленным документам и сведениям невозможно создать полную картину об участке с домом. Помимо этого, не выполнен порядок. Сначала следует выполнить формирование участка, так как без этого дальнейшие действия невозможны.

Таким образом, на законодательном уровне у жильцов есть возможность получить общую собственность на землю под домом. Для этого у них есть все основания. Но для этого нужно пройти определенную процедуру и подать документы в Росреестр. После внесения земли в реестр кадастровой недвижимости и оформления собственности можно считать себя полноправными владельцами земли.

Как оформить
землю под
многоквартирным
домом
в собственность

Юрист. Окончила Саратовскую государственную академию права. Работала в органах местного самоуправления и государственной власти. Преподавала в Высшей школе экономики.

Если вы живёте в московской квартире и хотите сохранить придомовую территорию, установить забор, обезопасить себя от бесплатного изъятия земли для публичных нужд, получить доход от сдачи земли в аренду, благоустроить двор и установить барбекю, вы можете оформить земельный участок в общую долевую собственность. Юрист Полина Шевчук рассказывает, как это сделать.

В каких случаях нужно оформлять землю в общую долевую собственность

Когда жители хотят обезопасить себя от чужих машин и бездомных

Я часто читаю обращения жителей многоквартирных домов с просьбой помочь сохранить ухоженный, чистый двор от хаоса и разрухи из-за непрошеных «гостей» и заезжих машин. Ситуация обостряется, если дома находятся рядом с вокзалами, где скапливается большое количество машин, и многие автовладельцы паркуются в ближайших дворах, потому что парковочных мест не хватает. Близость к вокзалам приводит также к тому, что нередко бездомные выбирают ближайшие к вокзалам дома для ночлега. Аналогичный дискомфорт испытывают жители домов рядом с городскими парками, которые являются точками притяжения для огромного количества людей. В таких условиях жители вынуждены «огораживаться» от проблем.

Оформление в собственность поможет законно оградить двор. Если земля под домом не оформлена в общую долевую собственность, жителям запрещено устанавливать заборы. Шлагбаумы можно установить, если они не препятствуют и не ограничивают проход пешеходов и проезд машин на территории общего пользования (например на общие детские и спортивные площадки).

Когда жители хотят сохранить придомовую территорию

Границы земельных участков многоквартирных домов устанавливаются на основании проектов межевания территорий. В большинстве случаев границы не определены — кадастровый учёт не проведён, и земля находится в собственности Москвы. Чтобы узнать, определены ли границы территории дома, где вы живёте, нужно на сайте eatlas.mos.ru открыть в категории «Территории» в меню справа раздел «Участки межевания жилых кварталов».

Чем плохо жить на неразмежеванной территории?

Жители могут лишиться территории двора, детских площадок и парковочных мест. Так это и происходило, когда проекты межевания утверждались без публичных слушаний. Но в 2008 году приняли постановление, по которому для учёта интересов населения утверждённые до этого проекты межевания подлежат актуализации и рассмотрению на публичных слушаниях. Казалось бы, жители должны быть довольны — их мнение хотели учесть. Но нет.

Показательным является проект межевания в ЦАО, когда даже публичные слушания обострили отношения между соседями из-за результатов межевания территории квартала № 955 Мещанского района, ограниченного Ботаническим, Протопоповским, Астраханским и Грохольским переулками. После «учёта мнения жителей» существенно изменилась конфигурация земельного участка и уменьшилась (на 14,5%) площадь дворовой территории дома по адресу Астраханский пер., 1/15. Новая форма участка с острыми углами затруднила возможность уборки территории и проезд спецтехники, а также сократила количество машиномест с 36 до 21.

Поскольку процесс актуализации утверждённых без публичных слушаний проектов межевания кварталов в Москве не завершён, вопрос сохранения придомовой территории площадью не меньше нормативно необходимой актуален ещё для многих жителей столицы. Сами жители при этом не могут инициировать публичные слушания, но они могут присутствовать на слушаниях, организованных Окружной комиссией при Правительстве Москвы по вопросам градостроительства, землепользования и застройки в своём округе, и высказывать своё мнение.

Когда жители хотят благоустроить двор

Благоустройство дворовых территорий выполняется в соответствии с постановлением Правительства Москвы «О стимулировании управ районов города Москвы». Если жители хотят создать места отдыха, детские, физкультурные и хозяйственные площадки по типовому проекту, им необходимо обратиться в управу своего района с просьбой включить территорию дома в план благоустройства на очередной год (проведение общего собрания собственников помещений необязательно). Если жители планируют реализовать флагманский проект на своей территории, им необходимо провести общее собрание и утвердить на нём перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования. Решение считается принятым, если за него проголосовало более половины присутствующих собственников помещений.

Когда жители хотят получить доход от сдачи земельного участка в аренду

Собственники помещений могут сдать в аренду земельный участок для размещения магазинов, рекламных конструкций, предприятий сферы услуг, например интернет-провайдеров. Это решение должно быть принято большинством собственников помещений в многоквартирном доме — не менее двух третей от общего числа голосов. Доход от аренды можно направить на общедомовые нужды.

Кто может оформить земельный участок?

Обратиться с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, может любой собственник помещений (как жилых, так и нежилых) в многоквартирном доме, в том числе не уполномоченный на то общим собранием собственников помещений в этом доме. Обратите внимание, проводить общее собрание собственников помещений для этого необязательно.

Как оформить земельный участок: пошаговое руководство

Оформляют земельный участок под многоквартирным домом в Москве в три этапа:

Получают копию проекта межевания жилого квартала. Заказывают межевание земельного участка под конкретным домом и получают межевой план.

Ставят земельный участок на государственный учёт и получают выписку из реестра недвижимости.

Получают адрес и меняют вид разрешённого использования земельного участка. Вид меняют, если в базе участок именуется «под строительство многоквартирного дома». При оформлении земельного участка в собственность вид меняется на «размещение дома».

Весь процесс занимает от двух до шести месяцев. Количество времени зависит от согласования границ земельного участка со смежными землепользователями, взаимодействия с органами власти и от подводных камней, описанных ниже.

Получение межевого плана

Инициатор, то есть житель-собственник, заказывает копию проекта межевания квартала через службу одного окна Департамента городского имущества г. Москвы (в отдельных районах это «окно» находится в управе района) или через электронную услугу «Выдача копий правоудостоверяющих, правоустанавливающих документов» на сайте mos.ru. Проект межевания квартала является своеобразным техническим заданием для кадастрового инженера. В его графической части приводится примерная схема границ земельного участка. Точное местоположение границ определяет кадастровый инженер после проведения геодезической съёмки.

Читать еще:  Подключение к электросетям участка без строений

Житель-инициатор заключает договор на комплекс кадастровых работ с кадастровым инженером. Договор платный, поэтому нужно собрать деньги с жителей. Проще всего это сделать на собрании, чтобы определить активных участников и понять, какая сумма должна быть внесена от всех согласных. Кадастровый инженер готовит схему расположения земельного участка и согласовывает границы с правообладателями смежных земельных участков (это нужно, если образуемый земельный участок под многоквартирным домом граничит с земельными участками, границы которых подлежат уточнению).

После подписания договора кадастровый инженер направляет инициатору межевой план участка в виде электронного документа. С момента заключения договора до получения по почте плана обычно проходит от одного до трёх месяцев. В межевом плане обязательно должна быть отражена информация о назначении здания и приведена норма федерального закона о возникновении права общей долевой собственности на образуемый под многоквартирным домом земельный участок.

В процессе межевания земельного участка под домом могут обнаружиться участки, ранее сформированные Департаментом городского имущества г. Москвы для передачи их по договору аренды под нежилые помещения первого этажа. В такой ситуации любому собственнику помещения в доме необходимо обратиться в Управление Росреестра по Москве с заявлением о снятии земельного участка с кадастрового учёта. Это делается лишь тогда, когда участок поставлен на учётене под всем домом, а под его частью, и не для нужд жителей всего дома, а для владельца нежилого помещения.

Как оформить в собственность землю под многоквартирным домом?

Жители многоквартирного дома имеют право оформить в собственность землю, на которой построен их дом. Это обезопасит их от точечной застройки во дворе, они сами смогут поставить детскую или спортивную площадку, разделить двор под парковочные места, сдать часть земли в аренду и зарабатывать на этом. Подробно об оформлении права собственности на участок под МКД рассказывает адвокат Алина Берест.

Оформление в собственность земельного участка рядом с многоквартирным домом (придомовой территории) требует некоторых усилий. Это дает владельцам недвижимости ряд преимуществ, но и накладывает обязательства. Сам процесс оформления вполне реален и представляет собой обычную бюрократическую процедуру. Да, придется походить с бумагами, зато вы и соседи сможете сами решать, что будет с землей около вашего дома.

Сколько земли полагается каждому дому?

Единого стандарта нет. Чаще всего у многоквартирного дома есть придомовая территория, размеры которой зафиксированы в кадастровом паспорте (точные данные можно получить, сделав запрос в Росреестр). Важно разобраться в терминах: речь действительно идет не только о той земле, которую занимает строение, но и о придомовой территории. Однако это может быть как узкий палисадник вдоль дома, так и участок, на котором находятся детская площадка и паркинг. В соответствии с действующими положениями Жилищного кодекса РФ (а точнее — п. 4 ч. 1 ст. 36), данная территория может быть присвоена жильцами на правах общей долевой собственности.

Что, что я один могу оформить всю землю на себя? А вдруг сосед уже.

Это невозможно. Дом ведь многоквартирный, и владение землей подразумевается коллективное. Решение нужно принять на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома.

Общее собрание собственников МКД считается правомочным, если в нем приняли участие владельцы помещений в доме (или их представители), обладающие более чем 50% общего числа голосов (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ).

Получается, если земля уже зафиксирована в кадастровом паспорте, она наша?

Нет, это не так. Никто не запрещает, но никто и не обязывает владельцев оформлять придомовую территорию в совместное владение. Если вы с соседями хотите оформить землю в собственность, то нужно начинать готовить документы.

Я узнал, что границы придомового участка не сформированы – что делать?

Если в кадастровом паспорте нет данных о сформированном участке, не спешите отчаиваться. Любой из собственников или избранная на общедомовом собрании группа может обратиться в орган государственной власти или местного самоуправления с запросом выделить и зафиксировать придомовую территорию (в соответствии с ч. 3, 4 ст. 16 Закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ и Письма Минэкономразвития России от 05.10.2017 N Д23и-5777). Например, в Москве этим вопросом занимается Департамент городского имущества – он вносит данные в кадастровую карту, если участок размежеван.

Если межевания не было, следует вызвать кадастрового инженера. Сначала он разрабатывает проект межевания, который следует согласовать с владельцами соседних участков. Этот план утверждается городом и выносится на публичные слушания. После этого инженер готовит финальный межевой план и передает его на регистрацию сам или отдает собственникам МКД, чтобы те подали заявление в Росреестр.

Мы проверили кадастровый паспорт и провели собрание, что дальше?

Нужно подать в Росреестр документы для кадастрового учета и оформления участка в долевую собственность. Это можно сделать лично в Росреесте или МФЦ, по почте или на сайте Росреестра. Перед подачей документов нужно уплатить пошлину на услугу (сейчас это 200 рублей).

Список документов следующий:

  • заявление о государственном учете и регистрации права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
  • документ, удостоверяющий личность заявителя или уполномоченного им на то лица, документ, подтверждающий полномочия представителя;
  • кадастровый план или документы о формировании органом государственной власти или органом местного самоуправления земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом,
  • решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом;
  • протокол общего собрания собственников помещений об определении долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
  • правоустанавливающие документы, подтверждающие права собственников помещений в многоквартирном доме, возникшие до 31 января 1998 года (если в ЕГРН отсутствуют записи о государственной регистрации наличия прав этих собственников).

Так, что нам все это даст?

После оформления земли в собственность вы с соседями сможете:

  • самостоятельно принимать решения о строительстве на участке детских площадок, а также благоустраивать его по своему усмотрению, организовывать парковки и т. д.;
  • сдавать часть земли в аренду (и получать прибыль);
  • гарантировать себе защиту от неожиданного вмешательства в жизнь дома местных властей: без согласия собственников власти не смогут передать придомовой участок под строительство, организовать на нем прокладку новых дорог или коммуникаций;
  • регулировать вмешательство на территорию: без согласия собственников будет невозможно организовать коммерческие предприятия (например, открыть автомойку, построить гаражи и т. п.).

Минусов нет, что ли?

Без капли дегтя, конечно, тут не обойтись. Придется смириться с тем, что:

  • возрастет стоимость услуг по содержанию земельного участка (тем более что после определения границ его площадь может увеличиться);
  • собственники придомовой территории обязаны нести ответственность за содержание своего земельного участка, а это значит, что уборка снега и мусора, ремонт дорог, тротуаров и элементов благоустройства, содержание зеленых насаждений и все такое прочее — это теперь ваша ответственность;
  • после оформления права собственности могут увеличиться налоговые выплаты (так как может вырасти кадастровая стоимость квартиры или нежилого помещения).

Получается, что снег нам теперь самим чистить?

К счастью, это не обязательно. Управлением эксплуатацией благоустроенной территории будут заниматься не сами собственники, а нанятая для этого компания. Это может быть управляющая организация, ТСЖ или Территориальное общественное самоуправление (ТОС). Решение о том, кому доверить родную землю, также следует принять на общедомовом собрании собственников.

Текст подготовила Александра Лаврова

​Земля под многоквартирным домом: оформляем в собственность

Дата публикации материала: 30 июня, 2015 / Последнее обновление: 25 марта, 2020

В момент покупки жилья человек становится и обладателем участка земли, расположенного под его жилищем, получает так сказать признание права собственности на земельный участок. При этом неважно, расположено его жилище в многоквартирном доме или это частный дом. Но собственником земли он становится только после того, как произведет переоформление земельного участка. Иначе говоря, приватизирует или проведет регистрацию земельного участка.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 302-76-93. Это быстро и бесплатно!

В случае многоквартирного дома земля под ним может быть и индивидуальной, и коллективной собственностью. Если коллектив дома оформил участок в общую собственность, то каждому владельцу жилья выделяется его доля в общем хозяйстве, и она закрепляется за ним со всеми правами и обязанностями собственника. Продавать землю под многоквартирным домом запрещено.

Право собственности на участок

Законодательством, в частности ЖК в последней редакции, установлено, что земельный участок под многоквартирным домом является общей собственностью коллектива дома, возникающей из сложения индивидуальных долей собственников жилья. Казалось бы, все просто, но на деле возникают сложности, а так же и вопросы. И первый из них:

Чья это собственность?

ЖК трактует данный вопрос просто: купил жилье, получай землю в собственность. Но имущественные отношения, связанные с землей, регулируются не только ЖК, и даже не столько им, а в значительной степени Земельным Кодексом. При установлении прав на землю существует определенный порядок, в результате выполнения которого гражданин или организация может стать собственником участка. При оформлении прав собственности на землю, участок должен быть сформирован и ему присвоен кадастровый номер.

До того как новый собственники участка род домом вступит в права, участок принадлежит муниципалитету, так как для изменения владельца нужно внести поправки в кадастр.

Для того этого придется вновь сформировать участок, то есть определить его границы, как общие, так и каждой доли, размеры всего участка и отдельно взятой доли, месторасположение, статус, назначение, установить владельца каждой доли и участка, оформить правоустанавливающие документы, сделать необходимые записи в кадастре и присвоить земле новые кадастровые номера. После того, как новый владелец получит правоустанавливающие документы на землю, включая кадастровый номер, он становится собственником участка. Как оформить прилегающий земельный участок в собственность — читайте здесь.

Кто должен оформлять?

Оформление в собственность участка под домом может быть проведено, как индивидуально каждым из владельцев жилья, так и коллективно, с выделением в собственность долей участка. Индивидуально доля земли под многоквартирным домом практически не приватизируется, поскольку в этом случае приходится формировать весь земельный участок и только потом выделять из него соответствующую долю.

Порядок приватизации общего участка земли следующий:

  • проводится собрание всех собственников жилья, включая и нежилые помещения, например, магазин, расположенный в доме;
  • выбирается лицо, которому собрание поручает провести приватизацию земли;
  • уполномоченный обращается в местные органы, муниципалитет, землеустроительные организации, с просьбой в письменном виде о формировании участка и постановке его на кадастровый учет;
  • проводится формирование;
  • участок ставится на учет, ему присваивается кадастровый номер;
  • уполномоченному собранием лицу выдаются на руки соответствующие документы.

Причины оформления

Причин для оформления в собственность земли под домом несколько. Во-первых, жилье считается сложным составным объектом недвижимости. То есть оно состоит из двух частей: само жилье и земля под ним. Это касается и многоквартирного жилого дома. Если земля под квартирой не будет принадлежать собственнику жилья, то права его на остальную собственность могут быть подвергнуты сомнению.

Во-вторых, если земля под домом находится ы собственности жильцов, то никто посторонний, включая органы управления, без ведома, без согласия и вопреки воле владельцев данной недвижимости, с участком никаких действий предпринять не сможет.

Как оформить землю в собственность под многоквартирным домом?

Выше мы уже говорили, что приватизировать земельный участок под домом можно и в коллективном и в индивидуальном порядке. При этом надо знать, что земля под домом может быть признана общей собственностью даже, если один из собственников приватизирует участок под своим жильем. Порядок оформления в собственность в том и в другом случае отличается только в деталях.

Читать еще:  Предоставление земельных участков многодетным семьям

Если оформляется весь участок, то от лица коллективного собственника действует его представитель, избранный на общем собрании собственников, которые зарегистрировали его права доверенностью, чаще всего нотариально заверенной. Но возможна и доверенность, заверенная органом местного управления. В частном порядке собственник лично обращается с заявлением в местные органы и организации землеустройства.

Закон предусматривает, что от лица собственника в данном случае может действовать его представитель на основании нотариально заверенной доверенности.

Затем проводится определение общедомовой собственности, доли заявителя в общем хозяйстве, размеры, границы, стоимость на данный момент времени, кому принадлежит участок и т. д

Регистрация прав

По окончанию формирования земельный участок ставится на учет. То есть регистрируются имущественные права собственника участка. Ему присваивается кадастровый номер и на руки выдаются правоустанавливающие документы.

Заключение

При приватизации жилья надо помнить, что подобная недвижимость является сложным объектом, состоящим из самого жилья и участком земли под ним. Поэтому при оформлении его в собственность руководствоваться нужно не только нормами ЖК, но и Земельного Кодекса.

Можно, конечно, землю и не приватизировать, но в будущем возможны неприятности, как с органами управления, так и с налоговой службой. В данном случае закон может посчитать, что налоги выплачиваются не в полном объеме со всеми вытекающими отсюда последствиями. Как оформить земельный участок на себя — читайте тут.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Как оформить землю в собственность под многоквартирным домом?

По последним статистическим данным около 2/3 населения Российской Федерации проживают в квартирах. Это значит, что вопрос об оформлении земли под многоквартирный дом является актуальным для большинства жителей.

Как оформить землю под многоквартирный дом? Что для этого понадобится и как происходит процедура оформления?

Порядок оформления земли в собственность под многоквартирным домом

Существует определенный порядок, которого нужно придерживаться при оформлении земельного участка.

  1. Необходимо организовать собрание владельцев жилищного участка, на котором находится дом для того, чтобы принять решение о выделении участка по кадастру. Для этого необходимо будет собрать пакет следующих документов:
  • схема долей каждого из владельцев дома, который проживает на его территории и имеет законное право собственности на него;
  • ксерокопии документов, что подтверждают проведение собрания жильцов (то есть протокол сборов). Оно в обязательном порядке должно быть с повесткой и подписью о согласии жильца, который является совладельцем дома.
  • Обязательным документов является регистрационная справка, где будет прописано фактическое количество жильцов, которые владеют своими долями в доме.
  • Протокол собрания жильцов дома и, соответственно, их решение об обращении в кадастровую службу за формированием земельного надела под многоэтажным домом.
  1. В случае, если собрание будет проходить в заочной форме, необходимо учесть следующее:
  • порядок документов может быть изменен. Уполномоченное лицо, которое предварительно было выбрано коллективном решением и на основе предоставленной ими доверенности, должен обратиться в Кадастровый реестр с ходатайством об оформлении прав собственности на земельный участок. Кадастровым реестром заведуют органы местного самоуправления, они проводят проверку межевания участка, вносят это в общим план по местности.
  • Далее подается коллективное заявление о проведение кадастровых работ на территории земельного участка, где непосредственно находится дом, с целью установить межевание границ придомового участка. По большей части это межевание потом вносят в Единый реестр, который сейчас приобрел вид электронной формы. Это упрощает последующие проверки государственными органами и их контроль над ведение учета кадастровых участков.
  • После проведенной процедуры внесения в реестр границ, подается пакет документов в службу Кадастрового реестра.

Документы

Перечень документов, которые подают вместе с заявлением на оформление земельного участка под многоквартирный дом:

  1. коллективное заявление участвующими о постановке участка на учет;
  2. документы, которые предоставляют подтверждение личности (представителя собрания – уполномоченного лица) и доверенность по оформлению земельного участка;
  3. квитанция, которая свидетельствует оплату налога – пошлины за регистрацию нового земельного участка;
  4. кадастровый план, согласованный в Кадастровой Палате;
  5. выписка с протокола сбор коллектива и постанова о решении жильцов о регистрации земельного участка;
  6. выписка из протокола собрания жильцов об определении каждого участвующего и его доле в общей ответственности на земельный участок под многоквартирным домом;
  7. ксерокопии оригиналов документов, что свидетельствуют о правоустанавливающих правах на жилые помещение дома, также стоит иметь при себе и оригиналы, которые будут подтверждать достоверность информации.

Главными документами для оформления земельного участка под многоквартирным домом и перехода его в собственность жильцов являются следующие:

  1. выписка из протокола единого собрания всеми участниками и владельцами долей в жилом доме о принятии решения регистрации земельного участка и коллективного оформления собственности на данный участок, либо с выделением долей под каждого из участников (жильцов) данного жилого дома.
  2. Наличие межевого плана, которое в обязательном порядке должно быть согласовано и подтверждено местными органами власти.
  3. Выписка из Кадастрового реестра о наличии и присвоении кадастрового номера участку земли под многоквартирным домом.
  4. Выписка из реестра, где четко прописано о долям всех собственников либо о собственности коллективного владения жильцов.

Преимущества и недостатки

Как и владельцы участков земли, собственники земельного участка под многоквартирным домом имеют как свои преимущества, так и недостатки.

  • собственники могут полностью распоряжаться своей долей в согласии с остальными жильцами. Они могут ее передавать по арендным договорам другим жильцам с целью заработка.
  • владельцы данного земельного участка могут самостоятельно принимать решение о создании дополнительный сооружений на территории данного участка, а также построении развлекательным приспособлений и так далее.

Из недостатков можно выделить следующие:

  • получив право собственности, владельцы обязуются оплачивать налоги в казну;
  • невозможным является личное распоряжение участком земли поскольку владелец состоит в коллективной собственности. Поэтому этот вид не подлежит продаже, обмену, дарованию или аренде другими физическими или юридическими лицами.

С какого момента жильцы дома становятся собственниками земельного участка под таким многоквартирным домом?

Жильцы получают в собственность участок земли, который находится под многоквартирным домом только после проведения полноценной сделки о регистрации и оформлению участка в правоохранительных органах. Только после согласованиями всеми инстанциями владельцы смогут получит на руки подтверждение.

Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно — попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:

Как зарегистрировать земельный участок под многоквартирным домом?

Краткое содержание:

Порядок перехода земельного участка и придомовой территории в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме утвержден действующим жилищным законодательством с 2005 года. Причинами этого стала необходимость содержания земельного участка рядом с многоквартирным жилым домом и использование имеющихся земельных площадок некоммерческими организациями.

Обычно строительные компании перед возведением нового многоквартирного дома арендуют землю под застройку у местных органов власти. После постройки нового дома и регистрации в нем первого владельца квартиры, по закону земельный участок под домом автоматически переходит в общую долевую собственность всех жильцов дома – собственников квартир.

А можно ли оформить землю под МКД?

Согласно букве закона, а именно на основании ст.36 ЖК РФ, территория под жилым домом находится во владении всех собственников многоквартирного жилого дома. Это положение касается лишь тех земельных участков, которые были поставлены на кадастровый учет до 1 июля 2005 года.

Приватизация земли регламентируется ФЗ №189, в котором указано: если земельный участок под МКД не сформирован, то в этом случае обратиться для его регистрации можно в местный орган исполнительной власти. При этом нормы выделения земель для обслуживания многоквартирных жилых домов имеются в Градостроительном кодексе РФ.

На практике некоторые такие жильцы МКД пытались зарегистрировать за собой в Едином государственном реестре прав на недвижимость (ЕГРП) свою часть права общей долевой собственности на землю под новым многоквартирным жилым домом, однако Росреестр им отказал в этом. Отказ обоснован тем обстоятельством, что право общей долевой собственности всех жильцов на земельный участок и так возникает в силу закона безо всяких на то дополнительных подтверждений.

Какова позиция Верховного суда по оформлению земельного участка?

Административная коллегия Верховного суда РФ, рассматривая административный спор в порядке кассационного обжалования и согласившись, что право общей долевой собственности возникает в силу закона, всё же в своём определении по делу указала, что право собственности на земельный участок под жилым многоквартирным домом, как и на любой объект недвижимости, подлежит государственной регистрации, которая проводится в заявительном порядке. Иначе права владельцев квартир в доме будут нарушены, несмотря на то что регистрация общего имущества возникает в силу закона. Ведь на «ничейной» земле можно разместить киоски, сооружения и постройки без согласия жильцов дома.

Поэтому я рекомендую всегда регистрировать общее имущество в ЕГРП. Регистрация общей долевой собственности на земельный участок поможет предупредить ситуации захвата земли, чердаков и подвалов дома, значительно облегчить защиту прав жильцов дома.

Что дает регистрация земли?

Для вашего МКД местным органом власти будет отведена конкретная придомовая территория, отражаемая в кадастровом паспорте или на техническом плане. Эта территория будет принадлежать на праве совместной собственности всем собственникам долевого имущества.

Вы можете поручить управление сформированным земельным участком под МКД избранной вами управляющей компании или же специализированной организации. Вы можете самостоятельно определить, как эффективно использовать земельный участок, например, с целью его обустройства зелеными зонами отдыха, построить на нём спортивные комплексы, организовать игровые детские площадки; построить автопарковки для жильцов вашего дома; сдать в аренду для коммерческих организаций и др.

Оформление земли даёт вам также и защищенность придомовой территории от притязаний третьих лиц, в том числе органов муниципальной власти, которые могут изъять часть земельного участка для каких-либо целей.

Куда нужно обращаться для приватизации земельного участка?

С ходатайством о приватизации земли под МКД необходимо обращаться в местные органы муниципального управления. В письменном мотивированном ходатайстве вам необходимо изложить просьбу о бесплатной передаче в пользование земельного участка под МКД. Местная власть должна провести необходимые кадастровые работы и сформировать земельный участок под домом (если эти действия не были совершены ею ранее, то есть до 1 июля 2005 года и вступления в действие статьи 36 ЖК РФ). Затем ваш земельный участок должен быть поставлен на кадастровый учет. В конечном итоге, после получения акта передачи земельного участка во владение нужно обратиться в Росреестр с целью регистрации ваших прав на недвижимость по месту её нахождения.

Как это сделать?

Созываете общее собрание собственников квартир и помещений в вашем многоквартирном жилом доме, на котором принимаете решение об оформлении собственности на земельный участок. При принятии решения составляется протокол. Затем выбирается лицо, уполномоченное действовать от имени всех участников долевой собственности в МКД, которое подает необходимые заявления, получает документы, подготовленные в органах муниципальной и государственной власти.

Исходя из позиции Верховного суда РФ, начать процесс оформления земельного участка в долевую собственность всех владельцев квартир под жилым домом и прилегающей территории возможно даже и по единоличному заявлению одного заинтересованного лица.

При этом нужно понимать, что необоснованный отказ в приватизации земельного участка в силу закона недопустим, поскольку он нарушает конституционное право граждан на собственность, и может быть обжалован в суде. Можно будет обратиться с иском в суд за получением судебного решения об установлении права собственности.

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector