2 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как снизить кадастровую стоимость земельного участка

Порядок самостоятельного уменьшения кадастровой стоимости земельного участка

В связи с частыми случаями завышения землевладельцев интересует вопрос, как уменьшить кадастровую стоимость земельного участка самостоятельно. От этого установленного показателя напрямую зависит ежегодный размер имущественного налога. Расскажем в статье, от чего зависит кадастровая стоимость, когда ее можно уменьшить и как это сделать.

Почему завышается кадастровая стоимость земли?

Как правило, рыночная и кадастровая стоимости должны быть приблизительно на одном уровне. Однако по факту это не всегда так. Тем не менее, несмотря на то, что цена земли по данным кадастра часто выше стоимости по рынку в 4-5 раз, расчет налога, выкупной цены и арендных платежей неразрывно связан именно с этой цифрой.

Как получается такая разница? Дело в том, что при расчете рыночной цены учитываются только показатели самого рынка и уровень стоимости аналогичных объектов на дату оценки. Для вычисления цены по данным кадастра принимаются во внимание следующие факторы:

  • привлекательность участка для инвесторов;
  • месторасположение;
  • состояние рынка на дату проведения оценки;
  • особенности расположения участка;
  • перспективы развития инфраструктуры региона и другие критерии.

Полный перечень учитываемых факторов указан в методических правилах, применяемых при расчете. Однако с практической точки зрения только рыночные процессы могут дать объективную картину по стоимости земли.

Если собственник убежден, что кадастровая стоимость завышена, он вправе потребовать проведения переоценки и уменьшить ее. Процесс снижения базируется на изменении причины, повлиявшей на повышение цены. Уменьшения можно добиться, если завышение действительно необоснованно.

Зачастую, причина повышения связана с путаницей в записях, устанавливающих вид разрешенного использования участков. Это можно отследить, если сравнить нормативный акт о допустимости удельной кадастровой стоимости относительно конкретного вида разрешенного использования земли. Если эти данные разняться – можно с уверенностью говорить о неправомерности увеличения цены.

Помимо этого, ошибочные сведения могут быть и в едином реестре. Чтобы удостоверится в этом, достаточно заказать выписку из ЕГРН в Росреестре или МФЦ и внимательно ее изучить.

Когда возможно снизить кадастровую стоимость земли?

Уменьшение кадастровой стоимости земельного участка допускается в следующих случаях:

  • испортился плодородный слой почвы;
  • на участке образовался овраг, болото или обрыв;
  • произошло оформление публичного сервитута на безвозмездной основе.

Все вышеперечисленные случаи снижают уровень полезности земли. Помимо этих оснований для уменьшения существуют и иные:

  • изменение целевого назначения, категории или вида разрешенного использования земли;
  • участок перешел из единоличного владения в собственность нескольких лиц;
  • земельный участок утратил полезные свойства;
  • произошли непредвиденные обстоятельства или стихийные бедствия, которые негативно отразились на характеристиках участка.

Приведенные основания требуют предоставления доказательств. Это может быть заключение независимых экспертов, правоустанавливающие документы, иные акты (к примеру, выписка из ЕГРН, подтверждающая факт изменения категории земли).

Как правило, в уменьшении показателя заинтересованы собственники, получающие прибыль от использования надела или выплачивающие высокий налог на имущество, а также арендаторы, так как размер арендных платежей также зависит от данных оценки. Уменьшение стоимости целесообразно. Как показывает практика, возможно снижение в 3-4 раза.

Стоит также учесть, что каждые пять лет должна происходить переоценка установленной цены. Если собственник не будет согласен с данными новой оценки, он вправе подать заявление на пересмотр.

Процедура уменьшения кадастровой стоимости участка

Каждый землевладелец может ознакомиться с текущей кадастровой стоимостью на свой участок на официальном сайте Росреестра. Там же можно увидеть данные о проведенной переоценке.

При выявлении неправомерного увеличения цены по данным кадастра владелец или арендатор с согласия собственника может обратиться к независимому оценщику, а потом в Росреестр или суд с заявлением о снижении.

Проведение повторной переоценки возможно, когда предположительная цена не выше 30 %, чем установленная в кадастре. Чтобы это доказать потребуется отчет об оценке, выполненный независимым экспертом.

При превышении принятого норматива в 30 % мнения одного оценщика будет недостаточно. Потребуется привлечь нескольких экспертов, имеющих статус членов СРО.

Наиболее простой, а поэтому распространенный метод уменьшения стоимости, это административный способ с привлечением независимой комиссии. Специалисты рассматривают документы и выносят вердикт. В случае отказа придется обращаться в суд. Рассмотрим нюансы процедуры подробнее.

Кто может обратиться за снижением стоимости земли?

Заинтересованное лицо должно обладать соответствующими правами для уменьшения цены по данным кадастра. Обратиться могут граждане или организации, пользующиеся участком на следующих правах:

  • право собственности;
  • безвозмездное бессрочное пользование;
  • пожизненное наследуемое владение;
  • аренды (при этом требуется письменное согласие собственника, если это не муниципалитет или государство).

Помимо лиц, перечисленных в списке, Верховный суд РФ предоставляет право снизить кадастровую цену земли гражданам, которые изъявляют намерение выкупить участок.

Если надел принадлежит крестьянско-фермерскому хозяйству, то есть по факту находится в долевой собственности, то потребуется согласие всех участников. К рассмотрению принимается только коллективное заявление. Волеизъявление владельца одного земельного пая не будет рассмотрено.

Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно — попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:

8 (800) 302-33-75
(бесплатный звонок по России)

Это быстро и бесплатно! Вы также можете быстро получить ответ через форму консультанта на сайте.

Это связано с тем, что данные кадастровой оценки распространяются на весь массив, принадлежащий КФХ. Если понижается стоимость одного участка, то землевладельцы соседних наделов также вправе ее уменьшить.

Куда обращаться?

Чтобы уменьшить установленную цену, правообладателям необходимо обратиться в территориальное отделение Росреестра по месту нахождения земельного участка. Попасть к сотруднику Росреестра можно в порядке живой очереди или записаться на прием заблаговременно. Сделать это можно на официальном сайте ведомства или по телефону 8 (800) 100 34 34.

Потребуется написать заявление, после рассмотрения которого, будет вынесено положительное или отрицательное решение. Отказ оформляется в письменной форме с объяснением причин. Если отказ вызван техническими причинами, заявитель может исправить некорректности в документах и подать заявку вновь. В остальных случаях, если заявитель не согласен с принятым решением, он вправе оспорить его в судебном порядке.

Документы

Заявка будет рассмотрена только при наличии следующих документов:

  • заявление от имени собственника или правообладателя – когда собственников несколько написать заявление можно от имени любого из них;
  • общегражданский паспорт заявителя – если действует представитель, то потребуется также нотариальная доверенность;
  • правоустанавливающие документы – выписка из ЕГРН, свидетельство о праве собственности, договор аренды, купли-продажи, дарственная и т.д.;
  • кадастровый паспорт или выписка из ЕГРН, если участок поставлен на кадастровый учет в 2017 году;
  • отчет об оценке и договор с оценщиком или оценочной компанией.

Могут потребоваться и иные документы, подтверждающие необходимость переоценки. С 2017 года процедура была упрощена и теперь достаточно только трех документов – отчета об оценке, правоустанавливающих и заявления. Однако переходный период в регионах может затянуться до 2020 года, поэтому стоит уточнять перечень необходимых бумаг в территориальном отделении ведомства.

Заявление на уменьшение стоимости оформляется по установленному образцу. Бланк предоставляется в Росреестре. В дальнейшем оно направляется в комиссию по рассмотрению подобных споров.

В заявлении указываются личные данные землевладельца, такие как: ФИО, паспортные данные, адрес проживания, контактный телефон, адрес электронной почты. Текст заявления должен содержать просьбу о переоценке с указанием причины необходимости проведения этой процедуры.

Сотрудник Росреестра забирает все бумаги и предоставляет расписку. В этом документе будет указана дата, когда можно забрать оригиналы и принятое решение.

Сроки

Как правило, решение о том, принято заявление к рассмотрению или нет, выносится в течение семи дней. Если все документы оформлены корректно, а требование обосновано, заявка поступает в работу специальной комиссии. Дальнейшее рассмотрение займет больше времени – один месяц.

Если заявка не принимается в работу, то землевладельца уведомят об этом и причинах отказа. Опротестовать отказ можно в течение десяти дней посредством обращения в судебные органы.

Допускается обращение в суд в обход специальной комиссии. Этот способ дороже, но, как показывает практика, действенней. Однако в этом случае не обойтись без помощи профессионального юриста.

Если комиссия отказала

В любой ситуации, когда комиссия вынесла отрицательное решение, землепользователь имеет полное право обжаловать вердикт в судебном порядке в течение 10 дней.

Истцом будет выступать землевладелец, ответчиком – отделение Росреестра. Иск подается в суд по месту нахождения ответчика. Потребуется приложить доказательства того, что кадастровая стоимость была установлена неправомерно, а ведомство отказало в ее корректировке.

Для судебного разбирательства потребуются следующие документы:

  • правоустанавливающий документ на землю;
  • общегражданский паспорт;
  • бумаги, подтверждающие наличие причин уменьшения кадастровой стоимости;
  • акты обследования местности;
  • справки от независимых оценщиков;
  • выписка с отрицательным решением комиссии;
  • квитанция об оплате государственной пошлины (выдадут в суде);
  • копия иска и вышеперечисленных документов для ответчика.

Копии документов для Росреестра заверяются нотариально. Направить их можно заказным письмом с описью вложений, объявленной ценностью и уведомлением о получении адресатом.

Стоимость

Процедура снижения кадастровой стоимости связана с существенными денежными расходами, а именно:

  • обращение в суд с посредничеством юриста – около 25 000 рублей;
  • посреднические услуги юриста для решения вопроса в досудебном порядке– 15 000 рублей;
  • работа оценщика – 10 000 рублей;
  • внесение корректировок в Росреестр – 350 рублей;
  • выдача выписки из ЕГРН – 300 рублей для граждан, 950 рублей для организаций;
  • подача искового заявления – 300 рублей для граждан, 4000 рублей для организаций.

Расценки на услуги оценщика и юриста могут отличаться в зависимости от региона и сложности вопроса. Тем не менее, несмотря на значительные расходы, в дальнейшем землевладелец существенно экономит на налогах или аренде.

При возникновении вопросов обращайтесь к юристу за консультацией. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте. Задайте вопрос эксперту в специальном окне.

Теперь вы знаете, как уменьшить кадастровую стоимость земельного участка самостоятельно. Помните, что для скорейшего решения вопроса в вашу пользу (особенно в судебном порядке) целесообразно обратиться к юристу.

Как уменьшить кадастровую стоимость

К 2020 году все субъекты РФ обязаны перейти на новый порядок расчет имущественного налога. К указанному году он исчисляется на основании кадастровой стоимости. Если она завышена, владельцу будет выгодно уменьшить кадастровую стоимость.

Если при оценке недвижимости выставленная кадастровая стоимость была завышена, то хозяин может запросить проведение переоценки. Сама процедура имеет общие шаги, но есть нюансы оценивания, касающиеся самого типа объекта.

  1. Зачем уменьшать кадастровую стоимость недвижимости
  2. Пошаговая инструкция: как уменьшить кадастровую стоимость
  3. Основания для оспаривания кадастровой стоимости
  4. Самостоятельная проверка
  5. Обращение в оценочную компанию
  6. Сбор документов
  7. Комиссия по рассмотрению споров о кадастровой стоимости
  8. Судебное разбирательство
  9. Вероятность успеха

Зачем уменьшать кадастровую стоимость недвижимости

Целесообразно снижение КС потому, что до 2020 года этот показатель установят в качестве основного при расчёте имущественного налога. Пока при исчислении используется понижающий коэффициент 0,2. Поэтому лучше заранее поменять стоимость жилплощади по кадастру, чтобы не переплачивать в будущем.

Помимо расчета имущественного налога, перерасчет потребуется и при продаже недвижимости. Если кадастровая стоимость объекта занижена, то при регистрации сделки в Росреестре проверят, почему помещение продается по цене ниже кадастра. Налоговики могут наложить штрафы, заставив заплатить недоплаченную сумму.

Среди законодательных актов, регулирующих процедуру пересмотра КС объектов, можно выделить следующие:

  • ФЗ N 237 – закрепил принципы и последовательность проведения повторной оценки;
  • Постановление Пленума ВС N 28 – уточняет ряд частных вопросов, касающихся дел по перерасчёту кадастровой стоимости недвижимости;
  • ФЗ N 221 – приводит разъяснения по поводу возникающих ошибок и неточностях при оценивании КС;
  • ФЗ N 135 – регламентирует осуществление оценочной деятельности специалистами на территории РФ.

Пошаговая инструкция: как уменьшить кадастровую стоимость

Процедура пересмотра КС объекта проводится в определенном порядке и занимает около 2-3 месяцев. Сначала гражданин подает заявку и документы, сведения из которых подтверждают его правоту. Затем рассмотрением запроса и поданных бумаг занимается специальная комиссия.

Основания для оспаривания кадастровой стоимости

Снизят стоимость объекта по кадастру только в определенных случаях:

  • При изменении текущего состояния жилплощади (признания аварийной и т. п.).
  • Если некорректно проведены предыдущие вычисления.
  • Когда имеются недостоверные факты, которые повлияли на результат.

Ошибка может быть сокрыта в неправильном понимании целевого назначения объекта, техсостояния, местоположения и иных факторах. Следовательно, основной причиной для переоценки становится недостоверность сведений из Росреестра.

Влияние оказывают и нормы местного законодательства. К примеру, в регионе проживания расчёт может проводиться исходя из инвентаризационной стоимости жилплощади. В таком случае переоценка КС проводиться не будет.

При анализе стоимости дома по кадастру обращают внимание на следующее:

  • площадь;
  • год строительства;
  • имеющиеся линии коммуникации.

Чаще всего в расчет не берется текущее состояние имущества и фактический износ самого дома.

Обращаться за переоценкой собственники вправе не позже 5 лет (в ряде регионов – 2-3 лет) после предыдущего изменения КС. Спустя указанный период госорганы проводят плановый пересмотр оценки по кадастру, но и этот результат можно оспорить. Поэтому направлять такого рода запросы в любое время не получится.

Налоговая инспекция при подсчете размера имущественного сбора, взимаемого с владельцев недвижимости, ориентируется главным образом на его кадастровую стоимость. Затем она закрепляется в базе данных кадастра, и, как правило, не пересматривается вплоть до перехода прав на объект другому лицу.

Соответственно, собственникам невыгодно переплачивать из-за выставленной завышенной оценки. Данное правило касается расчета имущественного налога в отношении квартир, домов, земельных участков и нежилых помещений.

Самостоятельная проверка

Для начала сам собственник проводит индивидуальную проверку и устанавливает, вследствие чего возникло завышение КС. Узнать текущую оценку объекта по кадастру можно, заглянув в выписку из ЕГРН. Она выдается лично собственнику.

Получить ее можно следующим образом:

  • обратившись в отделение Росреестра по месту расположения имущества;
  • подав запрос в МФЦ (Мои документы);
  • выслав заявку через сайт Госуслуг или Росреестра;
  • отправив заявление по почте.

За выдачу выписки взимается госпошлина в размере 300 рублей для физических и 950 рублей для юридических лиц. Внести оплату можно в любом банке – в самом отделении или через интернет-сервис.

Получив выписку, стоит сравнить цену, которая стоит в документе, с актуальными ценами на недвижимость схожего типа на рынке. Целесообразно просмотреть объявления о продаже таких объектов. Если цена, указанная в выписке, разнится с рыночными на 25-30% и более, то стоит запросить пересмотр.

Нужно ориентироваться на цены, актуальные на момент определения стоимости по кадастру, а не на текущие расценки.

Поэтому даже резкое падение стоимости на недвижимость в настоящее время не сыграет роль при переоценке. Исключением становится ухудшение состояние имущества.

Обращение в оценочную компанию

Сравнив примерную стоимость самостоятельно, потребуется получить оценку квалифицированного специалиста. Для этого обращаются в оценочную компанию, получившую лицензию на ведение такой деятельности.

Это не обязательное условие для пересмотра КС. Но только специалист сможет точно установить, есть ли смысл начинать оспаривание кадастровой стоимости объекта.

Услуга предоставляется на платной основе. Средний ценник – 10 000 рублей в регионах и 15-20 – в столице и СПб. Конечная сумма также зависит от сложности осматриваемого объекта, места его нахождения и пр. Такие цены сперва кажутся внушительными, однако с учетом завышенных налогов потери будут еще больше, особенно если речь идет о большом объекте.

Сначала оценщик просмотрит сведения из документов на недвижимость и установить, что кадастровая стоимость была завышена. Затем с ним заключается соглашение на проведение оценочных работ.

Если по итогам проверки была установлена недостоверность кадастровой стоимости в сведениях из Росреестра, этот факт отражается в заключении специалиста.

Сбор документов

Для проведения процедуры гражданину потребуется подать заявление и ряд других документов:

  • выписку из ЕГРН (в ней обозначена кадастровая стоимость объекта);
  • свидетельство о праве владения на недвижимость;
  • отчёт о результатах проверки оценщика;
  • паспорт заявителя;
  • предыдущий отчёт об установлении КС объекта;
  • основание, согласно которому объект был оформлен в собственность (дарственная, вступление в наследство, соглашение купли-продажи и пр.);
  • квитанцию об уплате госпошлины;
  • свидетельства, в которых отражен факт допущения ошибки в проведённых ранее расчётах.

Заявка установленной формы на пересмотр КС выдается на месте.

Госпошлину можно оплатить на сайте Росреестра, в отделении данного госоргана или МФЦ.

Если помещение находится в совместной собственности, запросить перерасчет может любой из владельцев. Комиссии и суду не важен размер долей, при рассмотрении учитывается только цена всей недвижимости.

Комиссия по рассмотрению споров о кадастровой стоимости

Первичной инстанцией, которая занимается рассмотрением запросов на пересмотр кадастровой стоимости, является комиссия Росреестра. Она формируется после получения обращения и требуемых документов от собственника. Без необходимых бумаг и соблюдения сроков подачи обращение рассматриваться не будет.

Читать еще:  Требования к целевому назначению земельного участка определяются

На проверку свидетельств комиссии отводится 30 дней с даты их принятия. В отведенное время проводится заседание комиссии, на котором может присутствовать сам заявитель. По окончании срока его оповестят о результатах.

Обращающемуся откажут в переоценке либо удовлетворят его запрос. Комиссия самостоятельно уведомит Росреестр о вынесенном вердикте. Если заявителю откажут, он вправе оспорить данное решение через суд в следующие 10 дней.

Судебное разбирательство

Если добиться правоты по результатам разбирательства с комиссией не удалось, желающий сможет отстоять свои права в суде (согл. ст. 403 НК). Такое право было дано юридическим и физическим лицам еще в 2017 году. Причем оспорить результаты оценки они могут сразу, не дожидаясь комиссии, т. е. запросить определение стоимости имущества по кадастру через суд.

Другие кадастровые ошибки и как их исправить.

Для начала разбирательства подается иск в суд по месту расположения объекта. В качестве ответчика указывается местное отделение Росреестра. В заявлении прописывается одно из требований: оспорить вынесенное решение или действия комиссии, либо же установить текущую КС недвижимости по итогам выявленных ошибок.

К иску прикладываются те же бумаги, что подаются при обращении в комиссию (если имеется – прилагается и вынесенное ею решение). Для начала разбирательств потребуется внести оплату госпошлины – 300 рублей для физических и 2 000 рублей для юридических лиц.

На рассмотрение дела у суда уйдет до 2-х месяцев. При необходимости его продлят еще на месяц (согл. ст. 141 КАС).

Если по итогам КС изменится, новая оценка устанавливается с 1-го января того года, когда был направлен иск. Благодаря этому в ФНС произведут перерасчёт величины взимаемого налога и, если он был завышен, вернуть излишне уплаченную сумму.

Вероятность успеха

Оценить шансы на успех трудно, поскольку все зависит от тех оснований, на которые опирается владелец имущества. Для достоверного определения КС квартиры учитывается не только состояние помещения, но и фактический износ самого дома. Шансы повышаются, если на руках имеется заключение оценщика, подтверждающее завышенную Кадастровую Стоимость объекта.

Плановая переоценка КС недвижимости проводится каждые 5 лет. Если до проведения очередной проверки остается не так много времени, в пересмотре стоимости по кадастру откажут, потому что это и так будет сделано в ближайшее время.

Когда сумму пересмотрят, в следующие 2-5 лет она останется неизменной.

Но если решение суда будет положительным, с ним можно направиться в налоговую и запросить возврат переплаченных средств. В отношении жилого имущества это не дает серьезной экономии, но для юрлиц, чаще всего использующих для своей деятельности нежилые помещения, это позволит серьёзно облегчить налоговое бремя.

Итак, стоимость жилья по кадастру – показатель, на основе которого рассчитывается цена объекта при заключении сделок и величина налога за него. Для проведения перерасчёта сверяются с ценами на схожие типы недвижимости на рынке, обратиться в оценочную компанию, а затем – в Росреестр.

Как уменьшить кадастровую стоимость земельного участка

Для учета в масштабах государства различной недвижимости, по закону должны быть проведены рыночная и кадастровая оценки. В первом случае расчет в обязательном порядке производится с анализом сложившейся конъюнктуры. Кадастровая стоимость земли – это результат оценки, проведенной по определенной методологии, по решению госорганов. Она может отклоняться от рыночной (как вверх, так и вниз). Собственники хотят выяснить, как уменьшить кадастровую стоимость земельного участка, чтобы пропорционально снизилась налоговая база.

Что влияет на кадастровую стоимость земельного участка

В идеальной ситуации такое оценивание по своему значению не отличается от полученной цифры в заключении независимого эксперта (его оценка называется рыночной ценой). Однако же на практике чаще всего они будут отличаться в большую или меньшую сторону. На итоговый точный результат кадастровой оценки дома и надела влияют разные факторы. Для земельного участка основными являются:

  • его величина;
  • категория, к которой он относится;
  • расположение конкретного участка;
  • цена других участков в конкретном районе и т.д.

Важно! Полученный при оценке результат зависит также от того, какой метод выбирает специалист. Доходный метод предполагает, что подсчитывается размер прибыли, которую можно получить от эксплуатации участка, а также ее дальнейший прирост. Сравнительный метод это проведение анализа по имеющимся сведениям. Затратный метод это экспертная оценка участка. При этом кадастровый инженер может использовать как один подходит, так и их совокупность.

Как производится расчет

Инструкция по расчету предполагает использование формулы, где площадь угодий (П) умножают на сумму Ки и Кл (наличие инфраструктуры и специфический фактор), а затем полученное произведение умножают на переходной коэффициент Кп. Коэффициенты Ки и Кл рассчитываются в рублях на кв. метр.

Где производится уменьшение кадастровой стоимости

Чтобы понять, как снизить полученную кадастровую стоимость земельного участка, нужно разобраться в том, куда следует обращаться по такому вопросу. Право на переоценку имеют как предприятия и организации, так и частные лица. Для этого нужно подавать документы в суд или в спецкомиссию при Росреестре. Но для разных заявителей есть отличия в процедуре:

  1. Юридические лица в обязательном порядке сначала пишут заявление, подаваемое в спецкомиссию – но исключительно тогда, когда кадастровая стоимость была определена до 2017 года. Если же оценка производилась позже, можно обойтись без комиссии и оспорить сразу в суде.
  2. Физические лица действуют по упрощенной схеме, им можно сразу подавать судебный иск, минуя описанный выше этап. Они могут обратиться для начала и в Росреестр, и если упомянутая комиссия откажет, то тогда можно обжаловать ее решение в судебном порядке.
  3. Если земля используется как объект договора аренды, то оспаривать ее прописанный в документации результат кадастровой оценки тоже можно в Росреестре или в суде в описанном выше порядке. Разница заключается только в том, от чьего лица это будет делаться.

Кто может обратиться за снижением стоимости земли

Участок это недвижимое имущество, за которое нужно платить налоги, а они определяются исключительно величиной кадастровой стоимости. Если оно находится в аренде, то сумма арендной платы также определяется в соответствии с этим показателем. Исходя из этого, обратиться за пересмотром кадастровой стоимости может как хозяин недвижимого имущества, так и его арендатор. Также это может за них делать их законный представитель.

Важно! Обращаясь в Росреестр или суд, арендатор или собственник в пакет своих документов вкладывают не только документы на землю, но и собственный гражданский паспорт. Если такими вопросами занимается доверенное лицо, то у него должна быть доверенность. Арендатору, помимо всего прочего, нужно предъявить еще разрешение от владельца объекта.

В каких случаях можно оспорить стоимость объекта

Какие бы то ни было коррективы, в том числе и повышение кадастровой стоимости объекта, возможно в тех случаях, когда имеющиеся результаты нарушают законные права собственника. Основанием для этого являются либо допущенные технические и методологические ошибки, либо использование неправильных сведений в документации о параметрах объекта недвижимости при проведении работ, либо факт установления на тот же момент рыночной стоимости.

Алгоритм и порядок действий

Пошаговый алгоритм действий при рассмотрении дела спецкомиссией будет следующим:

  1. Сначала готовят заявление установленной формы, в котором указывают данные заявителя, сведения о недвижимом имуществе и причины, по которым кадастровая стоимость должна быть пересмотрена. К этому заявлению подают в качестве доказательства копии документации на имущество (независимо от того, является ли данное лицо собственником), выписку из ЕГРН, в которой указаны действующие на данный момент результаты оценки, документальный отчет о рыночной стоимости. Если кадастровую стоимость нужно повысить или понизить, предоставляют документы, подтверждающие такую необходимость, например, из-за недостоверности указанных ранее сведений. Комиссия наделена правом не брать в работу заявление из-за отсутствия требуемых документов, а также в случае, если ранее была определена кадастровая цена в размере рыночного показателя.
  2. На следующей стадии определяется день заседания комиссии. Уведомление об этом физ лица и компании, подавшие заявление, получают в течение семи рабочих дней от момента приема заявления. Всего на рассмотрение вопроса отводится 30 дней. Если у заявителя нет возможности принимать непосредственное участие в заседании, остается только подождать решения комиссии или отказа.
  3. По результатам рассмотрения заявления и доказательной базы комиссия либо решает одобрить официально изменение стоимости, либо лицу, написавшему заявление, будет отказано в пересмотре суммы. После этого решение в течение пяти рабочих дней доводится до нужного управления Росреестра.

Иногда дело не ограничивается рассмотрением документов комиссией. Если произойдет резкое снижение стоимости, это может вызвать неодобрение и ответную реакцию со стороны заинтересованных лиц. И в такой ситуации нужно быть готовым к оспариванию стоимости в судебном порядке, причем иск будут подавать уже они, то есть в данном случае госорганы.

Снижение кадастровой стоимости в суде происходит в следующем порядке:

  1. На первом этапе пишут исковое заявление это можно сделать самостоятельно или с помощью юриста. Иск может делать упор только на то, чтобы снизить стоимость, но если уже был получен отказ от комиссии, то в заявлении истец указывает, что хочет его оспорить. Второй стороной в процессе выступают госорганы, установившие кадастровую стоимость земли или здания. К иску прикладывают правоустанавливающие документы и другие бумаги, имеющие отношение к данному вопросу. Кроме того, нужно уплатить госпошлину (300 рублей) и приложить к заявлению квитанцию.
  2. С уже собранной документацией обращаются в суд (города федерального значения, области, края и т.д.). Важно соблюдать сроки. Составить иск и прийти с ним в суд можно не позже 5-ти лет с момента, как результаты кадастровой оценки были внесены в ЕГРН. Есть и другие ограничения в течение трех месяцев от момента, когда гражданин узнал о нарушении своих прав. Это касается случаев, когда в суде обжалуют решение комиссии.
  3. Проводятся заседания суда, в которых должен принимать участие заявитель или лицо, получившее от него доверенность.

Суд может вынести решение об увеличении или уменьшении кадастровой стоимости. Причем в резолютивной части решения уже должна стоять новая цена. После этого новая стоимость будет использоваться для начисления налоговых платежей, начиная с той даты, с которой раньше брали для расчетов предшествовавшие экспертные все данные.

Примеры дел по пересмотру кадастровой стоимости

Судебная статистика показывает, что уменьшать кадастровую стоимость чаще всего стремятся юр. лица. И примерно в 97% случаев происходит ее уменьшение – об этом говорят данные Верховного суда. Это возможно и для физ. лиц, владеющих домами и участками. Особенно активно пересматривают в суде этот показатель в Москве, поскольку там он часто является завышенным, в том числе и в целях налогообложения.

При этом практика показывает, что некоторые компании готовы дойти даже до Верховного суда. Например, в 2018 году это сделали девять фирм, которые до этого обращались в городской суд. Эта судебная инстанция посчитала, что права предприятий не были нарушены, причем отказ был дан по формальным основаниям. Тогда упомянутые девять предприятий обжаловали решение в Верховном суде. Впрочем, в большинстве случаев до этого не доходит, и уже в первой судебной инстанции сумму пересмотрят, если все документы будут в порядке.

Проще всего добиться пересмотра в свою пользу, если была допущена техническая ошибка, например, неправильно определены границы земельного участка. Больше сложностей возникает с пересмотром, если ошибки были допущены в других критериях.

Преимущества юридического сопровождения дела по уменьшению кадастровой стоимости ЗУ

Самостоятельная подача документов в комиссию или судебную инстанцию чревата тем, что заявитель не выполнит всех условий, не сможет предоставить нужные бумаги или нарушит сроки обращения. В таком случае комиссия может просто отклонить его заявление. Главное преимущество юридического сопровождения состоит в том, что все документы будут оформлены по правилам и поданы с соблюдением сроков.

Кроме того, опытный юрист может сразу оценить экономический эффект от оспаривания имеющегося показателя и сказать, насколько выгодным будет пересмотр. Ведь всегда есть риск того, что рыночная цена окажется даже выше. Грамотное юридическое сопровождение это возможность сэкономить время и деньги.

Можно ли уменьшить кадастровую стоимость земельного участка? Процедура снижения

Как известно, кадастровая стоимость земельного участка оказывает прямое влияние на размер налога, который должен платить собственник. Порой она оказывается существенно завышенной, что вызывает необходимость в снижении данного показателя. О том, как правильно оформить такую процедуру и что для этого понадобится, подробно расписано в настоящей статье.

  1. Можно ли снизить этот показатель?
  2. Кто и на каком основании может инициировать процедуру?
  3. Можно ли понизить самостоятельно?
  4. Как уменьшить?
  5. Куда обращаться для уменьшения?
  6. Какие нужны документы?
  7. Сколько стоит процедура по пересмотру оценки земли?
  8. Сроки
  9. Что делать, если отказали?
  10. Другие варианты понижения показателя

Можно ли снизить этот показатель?

Несомненно, такая возможность действительно есть. Подтверждением этому выводу является п.1 ст. 22 ФЗ РФ «О государственной кадастровой оценке», в котором четко написано, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены.

Кто и на каком основании может инициировать процедуру?

В соответствии с п.1 ст. 22 упомянутого выше закона инициировать процедуру оспаривания могут следующие категории лиц:

  • обычные граждане – как правило, это собственники земли;
  • юридические лица – арендующие или владеющие участком;
  • органы государственной власти и местного самоуправления – в том случае, если конкретная территория относится к государственной или муниципальной собственности.

Существует два основания для уменьшения кадастровой стоимости земли, а именно:

  1. При определении данного показателя за основу были взяты недостоверные сведения, что в итоге привело к его необоснованному завышению (например, при оценке в расчет брались неверные данные о площади участка).
  2. Установленная рыночная стоимость конкретной территории оказалась гораздо ниже кадастровой (чем рыночная стоимость отличается от кадастровой?).

В первом случае может быть вынесено решение о повторном определении кадастровой стоимости земли, а во втором – об установлении данного показателя в размере, соответствующем рыночной стоимости участка.

Можно ли понизить самостоятельно?

Ответ на данный вопрос носит отрицательный характер.

Соответствующее решение об уменьшении данного показателя может быть вынесено одним из следующих органов:

  1. Специальной комиссией, уполномоченной решать споры, связанные с результатами определения кадастровой стоимости – она создается на территории каждого субъекта РФ. Деятельность данного органа регулируется Приказом МЭР РФ от 17.11.2017 года № 620.
  2. Судебным органом – в случае, если собственник земли подаст иск об оспаривании кадастровой стоимости.

Как уменьшить?

Конкретный план действий будет зависеть от избранного варианта оспаривания. Согласно п. 3 ст. 22 ФЗ РФ «О государственной кадастровой оценке» это можно сделать одним из следующих способов:

  • обратившись в комиссию;
  • направив заявление в судебный орган.

Итак, порядок уменьшения кадастровой стоимости участка путем обращения в комиссию имеет следующий вид:

  1. В первую очередь нужно подготовить соответствующее заявление и собрать необходимые документы.
  2. Следующим шагом является направление полного пакета бумаг в адрес комиссии по рассмотрению споров, связанных с кадастровой стоимостью земли (как узнать кадастровую стоимость земли, в том числе по кадастровому номеру?).
  3. Далее нужно дождаться окончания процедуры пересмотра установленной кадастровой стоимости. В соответствии с п.15 ст. 22 вышеупомянутого закона комиссия может вынести одно из следующих решений:
    • Об установлении кадастровой стоимости земли в размере рыночной.
    • Об отклонении заявления об уменьшении данного показателя. В этом случае также должно быть представлено подробное обоснование вынесенного решения.
  4. В случае если требования собственника земельного участка будут удовлетворены, представители комиссии, вынесшей соответствующее решение, должны будут в течение 5 дней направить в Росреестр и бюджетное учреждение следующие бумаги (п. 19 ст. 22):
    • копию вынесенного решения;
    • отчет об оценке рыночной стоимости участка.
Читать еще:  Что такое красная линия на земельном участке

Куда обращаться для уменьшения?

Как уже было сказано выше, наиболее простым и быстрым вариантом разрешения данного вопроса является обращение в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданную на территории конкретного субъекта РФ.

Согласно п.8 ст. 22 ФЗ РФ «О государственной кадастровой оценке» в состав данной комиссии входят представители: уполномоченного органа субъекта РФ, Росреестра и ведомства по защите прав предпринимателей в конкретном регионе. Однако данный перечень не является исчерпывающим.

В соответствии с п.5 ст. 22 заявление об уменьшении кадастровой стоимости земельного участка может быть подано одним из следующих способов:

  • путем личного визита в уполномоченный орган субъекта РФ;
  • через многофункциональный центр (МФЦ);
  • путем направления письмом по почте;
  • через интернет (например, при помощи портала государственных услуг).

Какие нужны документы?

Для того, чтобы уменьшить кадастровую стоимость земельного участка, заявителю необходимо будет собрать пакет документов. В данный перечень входят следующие бумаги (п. 9 ст. 22):

  • Заявление.
  • Выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости конкретного земельного участка.
  • Документы, подтверждающие право владения территорией, в отношении которой инициируется процедура оспаривания.
  • Отчет об определении рыночной стоимости земли. Должен быть представлен в бумажном и электронном формате.

Следует иметь в виду, что отсутствие хотя бы одного из перечисленных выше документов является основанием для отклонения заявления. При этом обозначенный перечень не является исчерпывающим. При наличии тех или иных обстоятельств могут потребоваться дополнительные бумаги.

Сколько стоит процедура по пересмотру оценки земли?

Так, заявителю придется заплатить следующие суммы:

  • От 300 до 2200 рублей – это стоимость выписки из ЕГРН, подтверждающей право владения участком. Ее точная цена зависит от правового статуса собственника (физическое/юридическое лицо) и способа получения документа (бумажный/электронный формат).
  • 6000-8000 рублей – стоимость отчета о рыночной стоимости земельного участка (данная сумма имеет лишь приблизительное значение).

Таким образом, если сложить обозначенные выше суммы, то получится, что за уменьшение кадастровой стоимости земли заявителю придется заплатить от 6300 до 10 200 рублей. Однако эти суммы имеют лишь приблизительный характер. В каждом отдельном случае цена будет разной.

В соответствии с п.4 ст. 63 ФЗ РФ «О государственной регистрации недвижимости» за предоставление сведений о кадастровой стоимости плата не взимается.

Сроки

В действующем законодательстве прописаны четкий временной интервал, в пределах которого процедура по оспариванию кадастровой стоимости земли должна завершиться. Так, согласно п. 14 ст. 22 ФЗ РФ «О государственной кадастровой оценке» заявление собственника земельного участка должно быть рассмотрено в течение 30 дней. Данный срок отсчитывается с момента поступления документов от заявителя.

В пределах этого месяца можно обозначить следующие сроки, выделенные для реализации отдельных процедур, а именно:

  • 7 дней – в течение этого периода комиссия должна направить в адрес обратившегося гражданина уведомление о принятии его заявления к рассмотрению. Кроме того, в известность должен быть также поставлен владелец участка (если заявителем является другое лицо) и орган местного самоуправления соответствующего субъекта.
  • 5 дней – комиссия направляет письмо о непринятии заявления к рассмотрению в связи с его несоответствием правилам, прописанным в п.9 ст. 22. В этом случае также предоставляется мотивированное обоснование.
  • 3 дня – данный срок отсчитывается с момента принятия заявления об оспаривании. В течение этого периода комиссия должна направить в адрес бюджетного учреждения, определившего кадастровую стоимость участка, отчет о его рыночной оценке.

Процедуру пересмотра кадастровой стоимости и информацию о том, как часто меняется этот показатель, вы найдете в этой статье.

Что делать, если отказали?

На практике иногда происходят ситуации, когда заявителю по тем или иным причинам отказывают в снижении данного показателя. Причем можно выделить два главных основания для получения отказа:

  1. Поданное заявление об оспаривании кадастровой стоимости изначально содержало ошибки или же был представлен неполный пакет документов – в подобной ситуации собственнику земли следует внимательно ознакомиться с мотивированным обоснованием отказа, подготовленным членами комиссии, и исправить допущенные ошибки. После этого следует попробовать повторно направить заявление.
  2. Заявленные требования были признаны комиссией необоснованными – в этом случае единственным вариантом является оспаривание вынесенного решения в судебном органе. О такой возможности написано в п.22 ст. 22 ФЗ РФ «О государственной кадастровой оценке».

Другие варианты понижения показателя

Как уже было отмечено выше, альтернативным способом оспаривания неоправданно завышенной кадастровой стоимости земельного участка является обращение в суд. Однако стоит отметить, что это достаточно длительная и затратная процедура. При выборе такого способа, заявителю следует подготовить исковое заявление, собрать документы и обратиться в один из следующих судебных органов (п.15 ст. 20 КАС РФ):

  • верховный (по республике);
  • краевой;
  • областной;
  • суд города федерального значения;
  • автономной области или округа.

В целом, процедура оспаривания кадастровой стоимости земли в судебном порядке, подробно расписана в главе 25 КАС РФ.

Таким образом, граждане имеют полное право потребовать уменьшения кадастровой стоимости своего участка. Сделать это можно двумя способами: через специальную комиссию или же подав соответствующее исковое заявление в суд.

Как снизить кадастровую стоимость земельного участка?

Наличие в собственности земельного участка дает его владельцу множество преимуществ. Он имеет право совершать с данным объектом любые имущественные сделки – продать или подарить участок, оформить его в ренту или передать по наследству. Но помимо всех преимуществ, хозяин берет на себя обязанность по уплате налога за владение, пользование и распоряжение участком. И далеко не все собственники знают, что для правильного расчета налога нужно знать точную кадастровую стоимость недвижимого имущества.

Неправильный расчет реестровой цены земельных участков может привести к существенным убыткам его владельцев. Именно поэтому многие из них, попавшие в такую неприятную ситуацию, спешат оспорить результаты государственной оценки. Можно ли уменьшить завышенную кадастровую стоимость объекта недвижимости? Куда следует обращаться и какие документы для этого нужны? Кто может потребовать снижения заявленной суммы? Об этом читайте в данной статье.

Основания для уменьшения расчетной величины

Кадастровая оценка земли – один из обязательных этапов ее регистрации в государственных органах. Ее вносят в государственный реестр недвижимости, выписка из которого содержит самые полные сведения о запрашиваемом объект недвижимости. К тому же, от этой суммы напрямую зависит размер налога, а также возможность заключения с участком различных имущественных сделок.

Согласно действующему законодательству, информация о реестровой цене недвижимости должна меняться каждые 5 лет, а это значит, что именно с такой периодичностью будет проводиться переоценка вашего земельного участка. Но как поступить в ситуации, когда после очередного определения кадастровой стоимости земли обнаружилось, что итоговая сумма не соответствует рыночной цене? Допустим, она превышает ее более чем на 30%. В первую очередь, стоит разобраться, почему так произошло, и только потом пытаться ее уменьшить. Итак, чтобы обжаловать кадастровую стоимость, вам нужно доказать хотя бы один из следующих фактов:

  • Оценщик допустил серьезную ошибку, которая впоследствии повлияла на стоимость объекта;
  • При оценке недвижимости использовались недостоверные или неактуальные сведения;
  • При возникновении на участке каких-либо изменений (в случае раздела земли, уничтожении постройки или изменении целевого назначения участка).

В связи с последними изменениями законодательства, все данные Госкадастра должны храниться в общем доступе на официальном сайте ведомства. Это значит, что собственник может увидеть заключение оценщика и оспорить его в течение 20 дней с момента составления. Тот, в свою очередь, должен ответить на все претензии и решить проблему за установленные 35 дней. Если вы не успели заявить о недочетах за отведенное для этого время, придется проходить всю процедуру изменения кадастровой стоимости целиком.

Как снизить заявленную сумму?

Прежде чем составлять просьбу о пересмотре реестровой стоимости, решите для себя, стоит ли данная проблема тех усилий и материальных затрат, которые вы собираетесь к ней приложить? К примеру, если кадастровая цена превышает рыночную не более чем на 20-30%, оспаривать ее просто не имеет смысла, так как ваши шансы на успех будут не самыми высокими. Более того, далеко не каждый желающий человек может потребовать провести внеплановый пересмотр кадастровой стоимости. Сделать это могут лишь следующие физические и юридические лица:

  • Владелец участка;
  • Арендатор;
  • Бывший собственник недвижимости (если окажется, что затронуты его права и свободы);
  • Муниципальные органы власти.

Итак, если вы уже узнали, что итоговая кадастровая стоимость участка не оправдала ваши ожидания, у вас есть два пути решения возникшей проблемы. Вы можете самостоятельно выбрать, в какую инстанцию обратиться. Порядок действий в данной ситуации будет примерно следующим:

  • Получить заключение профессионального оценщика;
  • Обратиться в экспертную комиссию при территориальном отделении Росреестра;
  • Подать исковое заявление в суд общей юрисдикции.

Чтобы доказать разницу между кадастровой и рыночной стоимостью, прежде всего, следует обратиться в оценочную компанию, которая обязательно должна иметь лицензию на осуществление подобной деятельности. Специалист подробно ознакомиться с вашей ситуацией и подскажет, насколько целесообразно действовать дальше. Разумеется, данная услуга будет платной и обойдется в среднем около 7-10 тысяч рублей. Если оценщик подтвердит, что реестровая цена необоснованно завышенная, следующим шагом будет заключение договора на проведение независимой экспертизы, стоимость которой может составить от 10 до 20 тысяч рублей.

Затем вы можете обратиться в комиссию по рассмотрению споров о кадастровой стоимости. Обычно они формируются в самом территориальном отделении Росреестра. Ваше обращение должно быть рассмотрено в течение месяца, после чего вас в письменном виде уведомят о результате. Ответ комиссии может быть как положительным, так и отрицательным – в зависимости от того, сочли ли они обоснованными ваши претензии.

Любое действие или решение комиссии может быть обжаловано через суд, причем физические лица вправе составить исковое заявление сразу после выявленного нарушения, а компании и организации, пострадавшие от сотрудников кадастровой палаты, все же должны предварительно получить решение комиссии. Если вы собираетесь действовать через суд, постарайтесь максимально грамотно составить исковое заявление и подготовить все необходимые документы. Кроме того, прежде чем идти в суд, позаботьтесь о том, чтобы нанять хорошего оценщика, который составит правильный отчет и представит все возможные доказательства вины сотрудников кадастры.

Список требуемых документов

При наличии документов, доказывающих позицию владельца земельного участка, ему не составит труда оспорить его кадастровую стоимость. Независимо от инстанции обращения, вам наверняка пригодятся:

  • Паспорт гражданина РФ;
  • Заявление о пересмотре кадастровой стоимости;
  • Выписка из ЕГРН;
  • Справка о кадастровой стоимости объекта;
  • Правоустанавливающие документы на участок (договор купли-продажи, дарственная, завещание, постановление суда и т.д.);
  • Заключение независимого эксперта, производившего оценку кадастровой стоимости участка;
  • Доверенность на представление интересов заявителя;
  • Заключение кадастрового инженера об ошибке оценщика.

Полный перечень указан в статье 24.18 Федерального закона № 135 «Об оценочной деятельности в РФ». В дополнение к ним не забудьте подготовить документы или иные сведения, подтверждающие наличие технической или кадастровой ошибки. Кроме того, отчет оценщика в обязательном порядке должен быть подтвержден заключением независимого эксперта. Экспертная комиссия должна рассмотреть ваши документы в течение месяца, после чего она направит вам свое решение с уведомлением. Что касается обращения в суд, список документов в этом случае будет аналогичным. Но будьте готовы к тому, что от вас могут потребовать несколько дополнительных бумаг, например, квитанцию об уплате госпошлины или уведомление о вручении заявления.

Как в 2 раза уменьшить кадастровую стоимость земельного участка

Что такое кадастровая стоимость земельного участка

Кадастровая стоимость — это расчетная величина, отражающая представление о ценности (полезности) земельного участка при существующем его использовании. Принципиальным моментом в данном определении является то, что оценка кадастровой стоимости — есть отражение существующего использования земельного участка, а не какого либо иного.

Кадастровая стоимость земельного участка необходима для исчисления налогооблагаемой базы. Налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

Как рассчитывается кадастровая стоимость земельного участка

Расчет кадастровой стоимости земельного участка происходит не реже, чем раз в 5 лет и не чаще одного раза в 3 года, когда идет оценка (переоценка) выбранных Государственным кадастром недвижимости (ГКН) территорий. После чего новая кадастровая стоимость устанавливается на будущий учётный период, до проведения очередной ревизии.

На основании полученных данных определяют рыночную стоимость объекта, которая, так или иначе, зависит от кадастровой стоимости. Также, в интернете существуют калькуляторы для расчета кадастровой стоимости земельного участка, однако принимать такие данные за достоверные не стоит. По моим наблюдениям, обновленная в 2015 году кадастровая стоимость земельного участка стала выше рыночной на 30-300%. Однако и собственник и арендатор имеет законное право на уменьшение кадастровой стоимости своего земельного участка.

Если кадастровая стоимость имущества завышена, предпринимателям приходится её оспаривать в суде, чтобы не переплачивать налог.

Новый законопроект упрощает процедуру, а сама оценка должна стать более прозрачной и точной. Уменьшенная в результате оспаривания кадастровая стоимость будет распространяться на весь период со дня внесения в ЕГРН первоначальной кадастровой стоимости.

Как снизить кадастровую стоимость земельного участка в аренде

Сейчас вы наверное подумали, а зачем мне уменьшать кадастровую стоимость, если я являюсь арендатором земельного участка и плачу за него только арендную плату, а налог начисляется только собственникам земельных участков? Ответ будет ниже. А пока разберем снижение кадастровой стоимости арендованного земельного участка рассмотрим на примере ИП Солнышкиной Н.Н.

ИП Солнышкина Н.Н. является арендатором земельного участка площадью 16 382 кв.м. категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: производственное назначение находящегося в муниципальной собственности. В договоре аренды, в соответствии с которым она вносит арендную плату, есть положения о базовых показателях для расчета арендной платы.

К ним относятся:

  1. Территориально экономическая зона;
  2. Базовая ставка ежегодной арендной платы за 1 кв.м;
  3. Средне приведенный коэффициент градостроительной ценности;
  4. Коэффициент вида деятельности;
  5. Ставка ежегодной арендной платы за 1 кв.м. (мой любимый).

Именно ставка, а не базовая ставка определяет расчет арендный платы за 1 кв.м., которая может быть пересмотрена собственником — муниципалитетом. Как правило, в договорах аренды земельного участка собственником (администрацией) в лице Департамента имущественных и земельных отношений, обязательно есть понятие об одностороннем изменении арендной платы.

Реальный пример из практики: п. 3.3. договора аренды — размер ежегодной арендной платы может быть пересмотрен Арендодателем в одностороннем порядке в связи с решениями органов государственной власти Российской Федерации и (к примеру) Липецкой области, Липецкой городской думы централизованно устанавливающим оценочные зоны, коэффициенты индексации ставок земельного налога, базовые ставки арендной платы с письменным извещением Арендатора.

Становится ясно, что земельный налог включается в арендную плату и, как правило, именно неправильно определенная кадастровая стоимость земельного участка, намного превышающая его рыночную стоимость, приводит к завышению ежегодных арендных платежей (ответ на вопрос выше).

Итак, чтобы уменьшить кадастровую стоимость, вам предстоит:

Шаг 1 — заказать выписку из ЕГРН

Обратите внимание, что Росреестр присылает выписки из ЕГРН в течение 3-х дней (бывают задержки). Если хотите получить информацию быстрее, то рекомендую заказывать выписки напрямую через API Росреестра — так вы получите документ в течение дня. Стоимость та же — 250 рублей, данные официальные — из ЕГРН Росреестра и подтверждены электронной цифровой подписью регистратора (ЭЦП).

Выписка из ЕГРН, которую я недавно заказывал через API Росреестра

Шаг 2 — сравнить рыночную и кадастровую стоимость

Чтобы сопоставить рыночную стоимость нашего земельного участка и кадастровую стоимость указанную в выписке, закажите в независимой оценочной компании отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка по состоянию на дату указанную в выписке из ЕГРН (к примеру на 01.01.2018 года).

Для расчета рыночной стоимости оценщики используют удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка. Показатель зависит от категории, целевого назначения, общих характеристик местности, расположения и инфраструктуры (удаленность от центра, доступность транспорта и т.д.). Общие характеристики участка суммируются, укладываются в формулы и предоставляются как кадастровая стоимость.

Формулы бывают разные. Для кадастровой оценки участка с обременением, используют формулу с понижающим коэффицентом, так как извлекаемая из них польза снижается. Удельный показатель используют для образования новых садоводческих или дачных участков. Кадастровую стоимость таких участков определяют путем умножения среднего для садового общества значения удельного показателя на площадь земельного участка.

Читать еще:  Образец форма договора дарения земельного участка между родственниками

Снижение оценочной стоимости земельного участка возможно, если:

  1. Зафиксирован факт порчи плодородного слоя;
  2. В массиве овраг, обрыв или болото;
  3. Оформлен публичный сервитут и т.д.

Когда ИП Солнышкина получила отчет он её очень удивил, т.к. в отчете рыночная стоимость земельного участка составляла 14 млн. руб., тогда как кадастровая была 38 млн. руб. Очевидно, что все арендные платежи, которые платила ИП были завышены.

Так что же делать дальше? Есть два варианта:

  1. Обратиться к собственнику земельного участка о пересмотре кадастровой стоимости (долго и неэффективно);
  2. Обратиться в суд (наш вариант)

Шаг 3 — разобраться в законодательстве

Для начала рассмотрим следующее:

  • В силу пункта 7 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
  • В соответствии с пунктами 1, 5 статьи 65, пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли является земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата, для целей определения которых устанавливается кадастровая стоимость земельного участка путем проведения государственной кадастровой оценки земель.
  • В соответствии с положениями статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3).
  • В силу статьи 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
  • Согласно статье 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими и юридическими лицами в суде путём их пересмотра по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в случае, если эти результаты затрагивают права и обязанности этих лиц. Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка могут быть оспорены в суде путем подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости. Основанием для подачи названного заявления может быть, в том числе установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Выводы: Действующее законодательство предусматривает установление кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной, если такая определена, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта об ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.

Шаг 4 — подать исковое заявление в суд

Куда писать иск (подсудность)?

Писать мы будем — Административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости. Интересующий нас ответ найдем в данном документе: Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (в редакции от 30.06.2015 года).

п.3. — Заявление о пересмотре кадастровой стоимости на основании пункта 8 части 1 статьи 26 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее — ГПК РФ), пункта 15 статьи 20 КАС РФ подается в верховный суд республики, краевой, областной суд, суд города федерального значения, суд автономной области, суд автономного округа по месту нахождения заказчика работ либо государственного органа, определившего кадастровую стоимость в порядке статьи 24.19 Закона об оценочной деятельности (статья 28 ГПК РФ, часть 2 статьи 24 КАС РФ).

Все ясно, будем писать исковое заявление в Липецкий областной суд, руководствоваться будем статьями, которые описаны выше, плюс посмотрим Кодекс административного судопроизводства.

Исковое написали, государственную пошлину в размере 300 рублей оплатили, теперь надо направить наш иск ответчикам — это будет правительство Липецкой области (ФГУП Кадастровая палата Росреестра) — направили. Теперь дело за малым, отправляем дело в суд. При положительном развитии событий суд примет наше исковое к рассмотрению и назначит по отчету, полученному у независимых оценщиков, экспертизу, которая покажет финальную кадастровую стоимость нашего земельного участка.

Итоги

  1. В случае ИП Солнышкиной удалось снизить кадастровую стоимость на 43% (было 38 миллионов — стало 14).
  2. Решение суда по нашему делу автоматически направили всем лицам участвующим в деле, а собственник, на основании данного решения, будет обязан произвести перерасчет арендной платы в разрезе уменьшенной кадастровой стоимости.
  3. ИП Солнышкина — довольна.

Как снизить кадастровую стоимость земельного участка в собственности

Снижение кадастровой стоимости собственного земельного участка рассмотрим на примере ООО «Меридин».

ООО «Меридин» является собственником земельного участка категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: производственное назначение площадь 7 700 кв.м., занимается ООО реализацией изделий медицинского назначения + складская деятельность, т.е. сдает в аренду места хранения на складах.

Ежегодно наше ООО обязано, как собственник земельного участка промышленного назначения, платить огромный земельный налог. Как рассчитывается земельный налог, я описывал выше. Так вот, Геннадий Васильевич, учредитель ООО «Меридин», задумался о высоких издержках и поручил своему юристу снизить ежегодные затраты.

Порядок действий

  1. Для начала, как и описано выше, мы (представители ООО «Меридин») направляемся в местный многофункциональный центр и заказываем выписку из ЕГРН, в которой будет указана кадастровая стоимость нашего участка. Получив выписку мы узнаем, что кадастровая стоимость нашего участка составляет — 18 000 000 руб., дата определения кадастровой стоимости — 20.10.2016 г., дата внесения сведений о кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости — 24.10.2016 г.
  2. Далее, мы также, как и наш партнер по бизнесу ИП Солнышкина, заказываем отчет о рыночной стоимости земельного участка. И что же мы видим, рыночная стоимость нашего участка 7 млн. рублей (вот так вот), а платим налог мы с 18 млн. рублей.
  3. Полистав законодательство и проконсультировавшись с ИП Солнышкиной, юрист ООО «Меридин» понимает, что порядок оспаривания кадастровой стоимости земельного участка для ООО отличается от порядка оспаривания для ИП (т.е. для физ. лиц.). Отличия в том, что для ООО нужно предварительно обращаться в комиссию по рассмотрению кадастровой стоимости Росреестра. Обращаемся в комиссию, прикладываем наш отчет и конечно же нам отвечают отказом, ну ещё бы.
  4. Берем отказ + отчет + исковое заявление (выше описано) + государственную пошлину (2000 руб.) + нашу справку и направляем все это богатство в Областной суд. Порядок рассмотрения дела немного отличается, но конечный итог такой же.

Итоги

В результате нашего обращения в суд с учетом судебной экспертизы нам снизили кадастровую стоимость земельного участка с 18 млн. руб. до 7.7 млн. руб. То есть почти в 2.5. раза!








Копия судебного решения о снижении кадастровой стоимости земельного участка

Как еще можно снизить кадастровую стоимость

  1. Уменьшить площадь земельного участка;
  2. Изменить вид разрешённого использования;
  3. Изменить категорию земель.

Изучайте законодательство, отстаивайте свои права и пишите комментарии — будем обсуждать.

Как оспорить кадастровую стоимость недвижимости

1. Кто может оспорить кадастровую стоимость?

Оспорить кадастровую стоимость может любой гражданин, чьи права и обязанности затрагивают результаты такой оценки.

2. В каких случаях и как можно оспорить кадастровую стоимость?

Оспорить можно только ту кадастровую стоимость недвижимости, которая установлена на момент обращения. Вы можете потребовать пересмотра кадастровой стоимости только в сторону уменьшения.

Пересмотреть кадастровую стоимость можно по двум основаниям:

  • при определении кадастровой стоимости объекта недвижимости были использованы недостоверные сведения о нем (например, при оценке были использованы неверные данные о площади объекта недвижимости либо о материале стен дома и тому подобное);
  • кадастровая стоимость объекта недвижимости превышает рыночную стоимость этого объекта (на момент установления кадастровой стоимости).

В первом случае при положительном решении кадастровая оценка проводится заново, во втором случае кадастровая стоимость устанавливается в размере рыночной. В обоих случаях нужно собирать доказательства.

Оспорить кадастровую стоимость можно двумя способами — в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Росреестра либо в суде. При этом физические лица при обращении в суд предварительно обращаться в комиссию не обязаны.

Процедура оспаривания кадастровой стоимости в комиссии Росреестра считается более простой и быстрой. К тому же, если она завершится неудачей и комиссия откажет в пересмотре кадастровой стоимости, вы также сможете обратиться в суд и оспорить решение комиссии. Если в пересмотре кадастровой стоимости откажет суд, обратиться в комиссию вы уже не сможете.

3. Как узнать, какие сведения использовались для проведения кадастровой оценки?

Сведения о том, как, когда, кем и по чьему заказу была установлена кадастровая стоимость объекта недвижимости вместе с отчетами о проведении кадастровой оценки хранятся в Фонде данных государственной кадастровой оценки. Получить их можно онлайн на сайте Росреестра, на официальном сайте Мэра Москвы mos.ru или на сайте государственного бюджетного учреждения города Москвы «Городской центр имущественных платежей и жилищного страхования».

Чтобы воспользоваться сервисом, вам необходимо знать кадастровый номер объекта недвижимости.

С запросом о предоставлении сведений, использованных при определении кадастровой стоимости, вы также можете обратиться лично:

  • если кадастровая стоимость была определена в ходе проведения государственной кадастровой оценки — к заказчику работ по определению кадастровой стоимости (в отношении московской недвижимости в роли заказчика обычно выступает Департамент городского имущества, но уточнить эту информацию вы можете в Управлении Росреестра по Москве);
  • если кадастровая стоимость была определена при постановке объекта на кадастровый учет (или в результате внесения изменений в него) — в отделение Росреестра по месту расположения объекта недвижимости.

4. Как доказать, что кадастровую стоимость определили по недостоверным сведениям?

Кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется из множества факторов, таких как размер объекта недвижимости, местоположение, нахождение объекта в границах санитарно-защитных зон и других зон с особыми условиями использования территории, целевое назначение и другие. Например, в случае если оценивается помещение, здание или постройка, также учитывается материал стен, износ здания, аварийное состояние объекта и так далее.

Если хотя бы один из этих факторов не учтен либо учтен неверно (имела место, например, техническая ошибка), вы можете направить обращение об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости. Сделать это можно с помощью официального сайта Мэра Москвы mos.ru. При подтверждении ошибки результатом станет решение о пересчете кадастровой стоимости.

К обращению об исправлении технической и (или) методологической ошибок необходимо приложить документы, подтверждающие наличие ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости. В качестве доказательств факта ошибки вы можете использовать ранее внесенные в Единый государственный реестр недвижимости сведения, документы технического учета (документы БТИ) и другие документы.

5. Как доказать, что кадастровая стоимость выше рыночной?

Вам нужно оценить недвижимость, установив ее рыночную стоимость. Юридическую силу имеет только оценка недвижимости, проведенная профессиональными оценщиками. Это могут быть как частнопрактикующие лица, так и оценщики, работающие на основании трудового договора с юридическими организациями. Но в любом из этих случаев оценщик должен быть членом саморегулируемой организации оценщиков, застраховавшим свою ответственность.

Оценка недвижимости должна быть проведена с соблюдением всех федеральных стандартов, а также с учетом норм и требований саморегулируемой организации оценщиков.

Для проведения оценки обязательно заключается договор . По результатам ее проведения составляется отчет об оценке объекта недвижимости. Услуга платная.

Также вам может понадобиться экспертиза отчета об оценке. Это не повторная оценка, а проверка экспертом саморегулируемой организации оценщиков правомерности действий оценщика и соответствия оценки всем стандартам. При обращении в суд экспертиза обязательна, в комиссию Росреестра — только если рыночная стоимость отличается от кадастровой более чем на 30%.

6. Как оспорить кадастровую стоимость в комиссии Росреестра?

Для того чтобы пересмотреть кадастровую стоимость вашего объекта недвижимости, вам понадобятся документы:

  • заявление (заполняется во время личного визита);
  • выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
  • копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости;
  • документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости (если вы считаете, что при определении кадастровой стоимости были использованы недостоверные сведения).

Подавать документы нужно в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Росреестра по месту нахождения объекта недвижимости. Заявление должно быть рассмотрено комиссией в течение месяца со дня его регистрации в Росреестре. Извещение о том, когда именно заявление будет рассматриваться, должен прислать секретарь комиссии в течение 7 рабочих дней с момента регистрации заявления, но не позже чем за 5 рабочих дней до заседания комиссии.

Каждое заседание считается правомочным, если на нем присутствуют не менее половины членов комиссии. Голосование по всем вопросам проводится открыто. Мнение членов комиссии выражается словами «за» или «против». Воздерживаться от голосования или передавать свои голоса членам комиссии запрещено. Решение комиссии по всем вопросам считается принятым, если за него проголосовало более половины присутствующих на заседании членов комиссии либо если при равенстве голосов членов комиссии председательствующий на заседании голосовал за принятие решения. Заявитель вправе присутствовать на заседании комиссии.

По результатам заседания комиссия может отказать в пересмотре кадастровой стоимости либо установить кадастровую стоимость в размере рыночной / обязать орган исполнительной власти, отвечающий за установление кадастровой стоимости (в Москве это Департамент городского имущества), провести новую государственную оценку имущества.

Решение комиссии направляется заявителю в течение 2 рабочих дней после проведения заседания.

7. Как оспорить кадастровую стоимость через суд?

Прежде чем подать иск о пересмотре кадастровой стоимости соберите документы:

  • исковое заявление ;
  • выписку из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащую сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
  • нотариально заверенную копию правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости;
  • отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, и экспертизу отчета о рыночной оценке объекта недвижимости (если вы хотите оспорить кадастровую стоимость, опираясь на рыночную);
  • документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости (если вы считаете, что при определении кадастровой стоимости были использованы недостоверные сведения);
  • доверенность или другие документы, удостоверяющие полномочия вашего представителя в суде, а также документ, подтверждающий наличие у представителя высшего юридического образования либо ученной степени по юридической специальности (если иск вы будете подавать через представителя);
  • сведения об уплате госпошлины (подача административного искового заявления о признании ненормативного правового акта недействительным и о признании решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными);
  • иные документы и материалы, подтверждающие ваши требования.

Дела о пересмотре кадастровой стоимости рассматривает в качестве суда первой инстанции Верховный суд республики, краевой, областной суд, суд города федерального значения, суд автономной области и суд автономного округа. Таким образом, в отношении недвижимости, расположенной в Москве, вам необходимо направить иск в Московский городской суд.

Подать административный иск вы можете лично либо онлайн на сайте Мосгорсуда (для этого требуется быть зарегистрированным пользователем портала gosuslugi.ru). Также с помощью сервиса вы можете отслеживать движение поданных вами обращений и получить результаты их рассмотрения.

Административные дела рассматриваются и разрешаются Верховным судом РФ в течение 3 месяцев, всеми остальными — в течение 2 месяцев. По сложным делам председатель суда может продлить срок рассмотрения дела, но не более чем на месяц. Таким образом, если вы будете требовать пересмотра кадастровой стоимости недвижимости, расположенной в Москве, Мосгорсуд будет рассматривать дело в течение 2, максимум 3 месяцев.

О дате и времени судебного заседания всех участников извещает суд. Неявка лиц, участвующих в деле и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не является препятствием для рассмотрения и разрешения дела.

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector