0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Подводные камни при покупке земельного участка

Подводные камни при покупке земельного участка

Весна – сезон оживления рынка загородной недвижимости. Сошел снег, и потенциальный покупатель может разглядеть достоинства и недостатки участка, выставленного на продажу – растительность, рельеф, наличие подъездных путей etc. Поэтому сегодня самое время поговорить о том, как, покупая земельный участок под застройку, не приобрести в довесок пучок проблем.

Сколько стоит земля под застройку

Иногда от риэлторов можно услышать, что в России не существует рынка загородной недвижимости. Подобная фраза нуждается в расшифровке. Рынком принято считать систему, в которой сложились определенные правила ценообразования. Если речь заходит о квартирах, особенно в крупных городах, то там действительно работают определенные механизмы, позволяющие определить, соответствуют ли ожидания продавца квартиры справедливой цене на его товар.

За городом подобные расчеты превращаются в занятие несколько умозрительное. Описывая механизм ценообразования на загородные участки и коттеджи, один риэлтор заметил: «Высокими темпами дорожает та недвижимость, за которую собственник хочет выручить много денег или если соседний объект недавно был выгодно продан».

Можно проследить зависимость цены земли под индивидуальное строительство от нескольких факторов: удаленность от города, «престижность» направления, инфраструктура (коммуникации), ландшафт, экология и статус земли. Дороже всего стоят участки в черте города. При пересечении границы города цена участка резко падает, дальше снижение продолжается достаточно плавно. В 20-30 км от города проходит вторая психологическая граница, на которой тоже происходит падение цены. Причем, эта схема работает в окрестностях практически всех крупных городов.

Зато престижные направления в каждом городе свои. В Москве – Рублевка и Новорижское, в Казани – Зеленодольская трасса и направление на Боровое-Матюшино, в Екатеринбурге – направления на Сысерть и Челябинск. Участок, расположенный в окрестностях статусной трассы, может стоить в разы дороже, чем такой же, но расположенный в непрестижном районе. Стоит заметить, что престижные территории, как правило, обладают определенным набором свойств. Как минимум, это удобный подъезд (наличие трассы с удобным съездом), живописная природа, хорошая экология.

Следующими, после территориальных факторов, в процесс ценообразования вступают характеристики самого участка. Если к нему подведены газ, вода, электричество и дорога, то участок стоит в 10-15 раз дороже такого же, но удаленного от коммуникаций. Существенно увеличивает цену наличие вблизи участка водоема, леса или других красивых (или полезных) природных объектов.

Проверяем юридическую чистоту участка

Если цена загородного участка – материя весьма тонкая, то его юридический статус – должен быть как можно более четким. Иначе покупка земли превращается в лотерею. Лучше перепоручить проверку бумаг на участок профессионалу – юристу или риэлтору. Впрочем, если вы хотите сделать это самостоятельно, то можете воспользоваться предложенной экспресс-методикой. Вас должны интересовать следующие бумаги:

  • документы о праве собственности;
  • кадастровый план участка;
  • выписка из Единого государственного реестра прав.

Обратите внимание, если речь идет об участке в формируемом коттеджном поселке, то тамошняя земля может находиться в муниципальной собственности, и в аренде у фирмы-застройщика. Это достаточно простой вариант. У земли, приобретаемой непосредственно у муниципалитета или государства, как правило, нет скрытых юридических дефектов. Но и в этом случае покупателю пригодится наша методика проверки участка. Итак, изучаем бумаги.

Документов о праве собственности должно быть два. Первый – свидетельство о государственной регистрации права. Оно подтверждает, что участок принадлежит конкретному лицу (кстати, не забудьте спросить у лица его паспорт).

Вторая бумага – расскажет, на каком основании земля оказалась в собственности данного лица. Это может быть договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство; акт местного органа власти о предоставлении участка в собственность. Последний вариант сегодня самый распространенный и, кстати, самый приятный. То, что нынешний владелец получил участок прямо у администрации, в определенной степени гарантирует, что у объекта нет темного прошлого.

Если же землю продает не первый собственник, то есть опасность, что в череде сделок с участком были нарушены права кого-либо из его владельцев и тот, начнет предъявлять претензии. Особенно высока вероятность подобного развития событий, если кому-то из предыдущих собственников участок перешел в порядке наследования. Понятно, что при покупке земли хотелось бы оградить себя от претензий бывших владельцев.

Для этого потребуется экспертиза юридической чистоты объекта. Правда, если участок находится у последнего владельца 10 лет и более, то, скорее всего, ничего криминального в его истории нет. Тем не менее, риэлторы считают, что и в этом случае покупателю можно подстраховаться и, например, навести справки в райсуде по месту нахождения земли, не участвовала ли она в судебных тяжбах.

Но мы совсем забыли про свидетельство о госрегистрации права (оно упоминалось несколькими строками выше). В свидетельстве указаны категория и разрешенное использование земли, на которой расположен участок. Построить жилой дом можно на участке категории «земли населенных пунктов» с разрешенным использованием «жилищное строительство» либо на участке категории «земли сельскохозяйственного назначения» с разрешенным использованием – «дачное строительство».

Правда во втором случае следует узнать, расположен ли участок в административных границах города или поселка. Если нет, то в доме, построенном на такой земле, нельзя будет прописаться.

Третий документ, необходимый при принятии решения о покупке участка – кадастровый паспорт. В нем указан кадастровый номер участка, а так же обозначены размер надела, категория земли, а так же имеется план границ участка. Кстати, именно в кадастровом паспорте указан правильный размер участка.

Бывает, что он отличается, от указанного в свидетельстве о госрегистрации права собственности. Еще один важный момент – в кадастровом паспорте указано, требуется ли межевание участка. С позиции покупателя лучше, если межевание уже проведено.

Четвертая, бумага — выписка из Единого государственного реестра прав (ЕГРП). Ее можно получить в местном управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (она же – Росреестр).

Для этого необходимо подать запрос с указанием юридического адреса и/или кадастрового номера земельного участка. Выписку имеет право получить любой гражданин. Выписка из ЕНРП содержит информацию, о том, не находится ли участок под судом или арестом.

7 грязных трюков при продаже земли. Чего стоит опасаться при подборе участка? на сайте Недвио

  • Недвижимость
  • Строительство
  • Ремонт
  • Участок и Сад
  • О загородной жизни
  • Вопросы-Ответы
    • Интерактивная кадастровая карта
    • О проекте Недвио
    • Реклама на Nedvio.com

На портале Nedvio.com мы уже не раз писали о том, что к сделкам с недвижимостью следует подходить внимательно и с особой ответственностью. Во-первых, законов, регулирующих правоотношения в сфере недвижимого имущества, насчитывается не один десяток:

  • это, в первую очередь, Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;
  • Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)»;
  • ФЗ «О приватизации жилищного фонда в РФ»;
  • и разумеется «Земельный кодекс РФ»;
  • также есть законы, которые затрагивают некоторые отдельные моменты оформления отношений при сделках с недвижимостью, такие как: Гражданский Кодекс РФ, Семейный Кодекс РФ, Налоговый Кодекс РФ, Закон о нотариате и многие другие.

Безусловно, разобраться во всем этом законодательном хитросплетении может только высококвалифицированный специалист.

Во-вторых, (и это, пожалуй, наиболее ответственная часть операций с недвижимостью) — никто не застрахован от недобросовестности одной из сторон сделки.

Об этой «темной» стороне планеты «Недвижимость» мы сегодня и порассуждаем. И в качестве задела мы выбрали довольно распространенную в Подмосковье категорию сделок — это купля-продажа земельных участков.

Земля в Московской области традиционно считается привлекательным объектом инвестиций, оборот земель как под частную застройку, так и под многоквартирные дома здесь значительно выше, чем в других регионах России. Кроме того, земельные участки в Подмосковье являются желанным и дорогим ресурсом. Одна сотка земли рядом с Москвой может стоить миллионы рублей.

Понятно, что такие дорогие и ликвидные активы не могут не привлекать внимания недобросовестных дельцов, а зачастую и банальных мошенников. Итак, обо всем по порядку.

1. Не верь глазам своим…

Государственный учет земель несколько отличается от учета квартир и домов. Квартира или дом, как правило, имеют уникальный для данного населенного пункта почтовый адрес. С землей же все совершенно по-другому.

Конечно, земельному участку также может быть присвоен почтовый адрес и это упрощает процесс идентификации объекта на местности. Однако, часто бывает так, что участку почтовый адрес не присвоен, имеется лишь кадастровый номер объекта. И нужно учитывать, что неспециалисту практически невозможно точно определить местонахождение по кадастровому номеру. Это могут сделать лишь профессионалы — геодезисты, с помощью специальных приборов.

Эта специфическая особенность учета земель и порождает фантастическую возможность для непрофессионалов или обманщиков. Фактическое месторасположение участка может случайно или преднамеренно не совпасть с тем, которое вам показывают при встрече. Особенно следует быть осторожными при покупке участков в «новых нарезках», там, где не сформированы улицы и нет построенных домов с почтовыми адресами.

К примеру, вам предлагают участок в рощице, на берегу ручья, а фактическое местонахождение оказывается на свалке с видом на кладбище. Был реальный случай, когда проданный земельный участок в одном коттеджном поселке, по результатам межевания, оказался расположен на дне водоема.

Понятно, что стоимость участка в зависимости от его расположения может существенно отличаться, и порой в несколько раз. В Московской области, где очень активно осваиваются новые земли под строительство, надо быть особенно осторожным. Поэтому, перед покупкой земли, мы советуем связаться со специализированной кадастровой фирмой и определить точное месторасположение понравившегося участка.

2. Близок локоть…

Существенное влияние на стоимость земли оказывает наличие или отсутствие централизованных коммунальных сетей.

Если вы не эколог, помешанный на «зеленой» энергии, и не готовы в ущерб комфорту жить в чистом поле, то перед вами неизбежно встанет вопрос подключений дома к электричеству, водопроводу и газу. Добросовестный продавец сообщит покупателю, входят ли коммуникации в стоимость участка. Недобросовестный, напротив, постарается умолчать.

Часто покупателю показывают на линии электропередач, которые проходят по улице и, как бы считается, что участок с электричеством. При этом о том, что надо будет оплачивать членство в кооперативе, который несколько лет за счет жителей улицы построил сети, сказать «забывают».

Многие подмосковные поселки осваивались коммуникациями, в основном, за счет средств граждан. Если жители какой-либо улицы желали, чтобы по их участкам прошел, к примеру, централизованный газопровод, то желающие скидывались деньгами и заказывали в Мособлгазе строительство газораспределительной сети.

Все новые желающие подключиться к коллективному газопроводу обязаны возместить расходы в своей доле. Так что, если продавец участка не может предъявить бумаги об оплате долевого участия в строительстве сетей, нести эти расходы придется уже вам.

Бывает, что простой компенсации кооперативу за подключение бывает недостаточно. Могут быть полностью «разобраны» мощности, то есть сеть по улице есть, но свободной мощности в ней уже нет. Для того, чтобы получить доступ к заветным киловаттам, необходимо будет выполнить, к примеру, реконструкцию трансформаторной подстанции. Расходы на эти мероприятия могут составить от несколько сотен тысяч до полутора миллионов рублей.

Совет покупателям земли: чтобы подробно исследовать возможности коммунальной инфраструктуры в данной местности и выяснить у продавца, какие из подключений им оплачены, попросите бумаги об оплате и членстве в кооперативе. Некоторые недобросовестные продавцы вводят покупателей в заблуждение, обещая обеспечить их участки коммунальной инфраструктурой, однако затем эти обещания не выполняются.

3. «Экзотические» земельные категории

Согласно Земельному кодексу РФ весь земельный фонд поделен по категориям и назначению. В законе содержится запрет на использование земель не по прямому назначению.

Так, к примеру, на землях, предназначенных для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) нельзя разместить промышленное предприятие, а на землях с назначением «особо охраняемые природные территории» вообще нельзя размещать объекты капитального строительства.

Самой спорной категорией являются земли сельхозназначения. Бытует мнение, что на сельскохозяйственных угодьях, предназначенных для ведения крестьянско-фермерского хозяйства (КФХ), собственник может кроме различных хозяйственных построек, связанных с фермерской деятельностью, построить и личный дом для проживания. Однако практика получения разрешения на строительство и узаконения существующих построек весьма противоречива.

В российских законах как-бы нет прямого запрета на строительство индивидуального дома на сельхозугодьях с категорией КФХ (крестьянско-фермерское хозяйство), однако с другой стороны нет никаких положений о том, на каких основаниях такое строительство можно вести.

При узаконении постройки на с/х землях можно столкнуться с процедурой смены категории земли, что является достаточно трудоемким и зачастую дорогим процессом. В любом случае, мы не советуем для целей индивидуального жилищного строительства приобретать земли с категориями: «пашня» или «улучшенный сенокос», так как такие угодья потребуют значительных усилий на смену разрешенной категории использования.

Читать еще:  Процедура прирезки земельного участка к основному в 2020 году

Между тем, в Московской области на продажу выставлено множество сельскохозяйственных земельных участков. Продавец, испытывая мотивацию продать землю, будет убеждать вас, что разницы в категориях сельхозугодья и земли для целей ИЖС нет никакой, что строить жилой дом на сельхозземлях можно, и власти относятся к такому строительству с радостью.

Однако помните, что, согласно закона, такое строительство — нарушение. В самом наилучшем исходе, потратив полгода-год на хождение по инстанциям, вам удастся изменить назначение земли и получить разрешение на строительство дома, в наихудшем варианте можно получить от местного сельсовета повестку в суд с иском о сносе незаконного строения.

4. А в чистом поле ангелочки-васильки…

Покупая землю вне населенных пунктов Московской области, надо понимать, что экономия на стоимости участка может привести к дополнительным расходам на создание инфраструктуры.

Не забудьте задать несколько важных вопросов продавцу земельного участка:

  1. кто будет заниматься строительством дорог?
  2. кто будет отвечать за подведение коммуникаций?
  3. будут ли присвоены улицам названия, а участкам — почтовые номера?
  4. и кто будет эти мероприятия финансировать?

Если продавец земли берет эти хлопоты на себя, то необходимо прописать это в договоре купли-продажи участка. Если продавец земли не собирается решать данные вопросы, то следует очень осторожно нужно реагировать на прогнозы, что все дополнительные затраты составят максимум 150-200 тысяч рублей на участок. Это может быть тактика введения покупателя в заблуждение, с целью скорейшей продажи земли.

Нужно также учесть, что предварительная проработка стоимости создания инфраструктуры участка, расположенного вне границ населенного пункта, может занять до полугода. Это и получение технических условий от поставщиков коммунальных услуг, и проектирование строительства сетей, и разработка сметной документации.

Только сметы и договоры со специализированными организациями могут дать точный ответ на вопрос, сколько будет стоить обеспечение площадки коммунальными мощностями, остальное, — как говорится, от лукавого…

5. На трех квадратных метрах жить можно, но тесно

Дороговизна земли привела к повышению плотности застройки, особенно в ближайшем Подмосковье. Сегодня уже не вызывает удивления, когда сотка земли рядом с Москвой продается за 1,5-2-3 млн. рублей. При этом застроить пытаются каждый свободный метр. И, чего греха таить, — нарушаются все противопожарные и градостроительные нормы.

При покупке участка в существующей застройке, следует обращать внимание на плотность застройки, на освоенность смежных участков. Необходимость следования градостроительным нормам может быть препятствием к строительству именно того объекта, что вы задумали.

Конкретный пример, если участок размером 8 метров в ширину на 40 метров в длину, и по его меже уже расположены здания, то построить нормальный дом уже не получится, так как по пожарным нормам нужно отступить по 3 метра от каждого здания. В результате на наше строение остается всего 2 метра. Конечно, продавец и посредник об этих подробностях скорее всего умолчат.

Вот почему, еще на стадии подбора земли, привлеките архитектора, который подскажет, годится ли данный участок под строительство.

6. Сколько стоит вид на воду?

Наше агентство часто сталкиваемся с такими заявками клиентов: «участок с видом на воду, чтобы до озера можно было дойти пешком» и т. д. Однако нужно учитывать, что при покупке участка на первой береговой линии могут возникнуть различные ограничения по использованию, необходимость соблюдения особых экологических и санитарных требований, трудности строительства на сыпучих и осадочных грунтах.

Кроме того, некоторые участки на подмосковных водохранилищах в лихие 90-е годы приватизировались со значительными нарушениями закона, что может привести в будущем к судебным разбирательствам с их новыми владельцами. К этому необходимо добавить обычную курортную суету в летние месяцы, когда и добраться до своего дома у водохранилища будет сложно, да и внутри толком не отдохнуть, из-за шума отдыхающих.

7. Утром — деньги, вечером — стулья

Хотя юридическая грамотность граждан растет, сопровождение операций с недвижимостью приобретает все более высокий уровень, изредка происходят сделки, от которых всякое уважающее себя агентство клиента постарается отговорить, о каких бы сказочных условиях не шла речь. Кроме того, к сожалению, на рынке остались еще, так называемые, черные риэлторы.

Советуем, при подготовке к сделке по покупке земли, обратить особо пристальное внимание на следующие моменты:

  • Особую осторожность нужно соблюдать при сделке с участием недееспособных граждан, лиц особо преклонного возраста, несовершеннолетних. Зачастую такие категории граждан не вполне способны осознавать последствия своих действий, а опекуны могут действовать вопреки интересам иждивенцев;
  • Необходимо быть предельно внимательным, когда документы на объект не до конца оформлены, частично отсутствуют, либо в документах есть следы исправлений;
  • Не следует передавать деньги за объект, не прошедший первичную государственную регистрацию права собственности;
  • При сделке, когда одна из сторон выступает по доверенности, потрудитесь дозвониться до нотариуса, выдавшего документ и уточнить, действительно ли такая бумага нотариусом выдавалась.

Также внимательно мы рекомендуем отнестись при покупке права аренды земельного участка. Следует помнить, что решение о продлении права аренды земли, приватизации земельного участка всегда принимает собственник, а не арендатор. Любые сомнения, которые вы испытываете, совершая сделку, трактуйте однозначно в свою пользу, вплоть до отказа от покупки.

Добросовестное агентство недвижимости всегда постарается разрешить все сомнения в пользу клиента. Недобросовестное, напротив, будет стараться убедить вас закрыть глаза на некоторые несоответствия и шероховатости, и будет убеждать, что это в правилах делового оборота, или местная специфика сделок с недвижимостью.

Будьте осторожны, не поддавайтесь на уговоры. На территории России действуют одинаковые законы, а заявляемые продавцом «местная специфика» и «местные правила делового оборота» могут оказаться лишь прикрытием для обмана.

Сделки с недвижимостью

Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Рассказываем о строительстве, ремонте, загородной недвижимости интересно, с пользой и понятным языком.

Три критически важных нюанса при покупке участка под ИЖС

При покупке участка под строительство помимо общеизвестных проверок нужно обращать внимание на три важных нюанса: различие между арендой и собственностью, правовой статус участка и наличие «красных линий». Подробно об этом рассказывает руководитель юридического отдела ФРК «Этажи» на территории города Волгограда и Волгоградской области Иван Половко.

Собственность и аренда

В первую очередь вы как покупатель должны разбираться в понятиях «собственность» и «аренда». Если Вам предлагают купить землю, которой текущий собственник владеет на праве аренды, не обманывайте себя и называйте вещи своими именами. Вам предлагают приобрести право аренды земельного участка, а следовательно, вопрос, связанный с правом собственности на такой участок, будете решать Вы совместно с государственными и муниципальными органами. Здесь есть два негативных момента:

  • право аренды рано или поздно завершится, и Вы потеряете землю со всем, что уже успели на ней построить;
  • далеко не все земельные участки можно оформить в собственность.

Совет: не обращайте внимание на участки, которые принадлежат другому человеку на праве аренды. Если все-таки Вам очень понравился арендованный участок, сходите на прием к специалисту комитета по землепользованию районной администрации и задайте три вопроса:

  1. На каких условиях выдается право аренды на земельный участок и есть ли какие-либо ограничения?
  2. Можно ли будет оформить земельный участок в собственность и что для этого нужно?
  3. И если можно, то какой срок будет отведен для выполнения условий для приобретения земельного участка в собственность?

Если решили купить право аренды на земельный участок, совместно с текущим владельцем обязательно отвезите уведомление о переуступке прав аренды в приемную районной администрации, даже если сам сотрудник комитета говорит, что в этом нет необходимости. В итоге у Вас на руках должно быть уведомление, на котором будет стоять штамп о том, что районная администрация это уведомление приняла.

Правовой статус земельного участка

Второй, и не менее важный момент, – это правовой статус земельного участка. Под словами «правовой статус» я имею в виду то, каким образом установлены границы земельного участка. Варианта опять же два: либо они установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства РФ, либо не установлены.

Получить информацию о правовом статусе земельного участка можно, заказав выписку из Единого государственного реестра недвижимого имущества (выписка ЕГРН). Интересующая Вас информация содержится в графе «Особые отметки». Не поверите, но в этой графе так и написано: «Границы земельного участка установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства РФ». В этом случае можно выдыхать. Если же отметки имеют иное содержание, стоит вчитываться и разбираться.

Возможным негативным последствием является то, что Вы купите участок, границы которого не будет соответствовать данным ЕГРН, и, по-простому говоря, он окажется меньше того, за который Вы заплатили.

Красные линии

И третья особенность, которую я назову «красные линии», на мой взгляд, самая неприятная и незаметная в покупках земельных участков. На самом деле все довольно-таки просто. Любой наш город исчерчен «красными линиями», и, как бы забавно ни звучало это словосочетание, эти линии могут сыграть с Вами очень неприятную шутку. «Красная линия», если говорить человеческим языком, это, например, линия электропередач, или центральный водопровод, или охранная зона аэропорта, или территория, в рамках которой установлен особый режим использования земель. Как я уже говорил, это очень неприятная особенность, и неприятная она потому, что Вы абсолютно без проблем можете купить землю, по которой проходит одна, две, три «красные линии» и больше. Вы будете его полноправным собственником, однако построить замок свой мечты на своем участке Вы не сможете, так как нарушите режим использования этого земельного участка. Правда, сможете поставить будку для собаки, которая будет охранять голую землю.

Как обезопасить себя? Ну, во-первых, при покупке задайте продавцу вопрос: «Отмежеван ли земельный участок?» Если межевание земельного участка, а точнее установка границ земельного участка на местности, производилось, то всю информацию об этом земельном участке, в том числе о «красных линиях», Вы сможете увидеть в межевом деле. Если же межевания не было, Вы можете заказать в администрации градостроительный план земельного участка или территории, который будет изготавливаться 30 дней, но в итоге вы будете знать на 100 %, что, как и почему можно строить на этой земле.

Резюмируя, можно сказать следующее. Если планируете приобретение недвижимости, обратитесь к профессионалам, которые помогут Вам и подобрать Вашу мечту, и проверить ее на юридическую чистоту, и даже приобрести ее в собственность.

Как не попасть на мошенников при покупке земли под ИЖС

На что следует обратить внимание при покупке земельного участка под ИЖС, ведь в последнее время участились факты мошенничества? «Серые», то есть не совсем чистые операции покупки, сопровождают практически каждую третью сделку отчуждения. Рост афер обусловлен огромной прибылью и укреплением связи с чиновниками.

Нюансы афер продажи земель под ИЖС

Существует масса подводных камней при покупке земли под ИЖС. Многие мошенники продают земли под видом ИЖС, однако по факту строиться там нельзя, есть возможность обустроить только садовый участок.

Землю сельскохозяйственного назначения покупатель может использовать для:

  • Ведения подсобного хозяйства
  • Организации сельскохозяйственного производства
  • Создания фермерского хозяйства
  • Организации огорода или сада

По сути, все типы разрешенного использования дают возможность строить на такой земле дома для семейной жизни. Но садоводство – это наиболее сложный и хитрый вид, отличающийся от других. Дело в том, что в прочих видах использования земли прописаны определенные лимиты. К примеру, застройку запускать можно лишь после регистрации фермерского хозяйства. Кроме этого, земли нельзя разделять на участки меньше одного гектара. Также после регистрации застраивать вы сможете только 10% площади участка. Создание садоводства – четвертый вид разрешенного строительства, это особенный вид использования земель, позволяющий строить дома, но не всем. Свободных земель с подобным типом использования нет. Несмотря на то, что эта земля относится к участкам сельхоз назначения, в этом разрешении использования сняты все ограничения. То есть эти земли можно разделять на небольшие участки и строить на них дома.

Читать еще:  О порядке расторжения договора аренды земельного участка

Итак, в законодательстве принято следующее разрешенное использование – для огородничества и садоводства. В садовых книжках товариществ прописано – товарищество для выращивания подсолнечника или кукурузы, разведения сада, но нет никакой информации относительно возведения жилых построек. Ранее это словосочетание никто не писал отдельно.

В прошлом было так: предприятие договаривались с каким-либо должностным лицом из близлежащего района о взаимовыгодных условиях и взаимопомощи. Во время сбора урожая фабрика помогала соседу рабочими руками при сборке урожая, взамен этого он предоставлял земельный участок для городских жителей, на них и возникало дачное товарищество. Процедура осуществлялась таким образом: создавался список желающих попасть в такое товарищество, затем выделялась часть земли в пару гектар в самом неприглядном месте.

Сегодня при формировании садового товарищества владелец уже имеет собственные гектары и желает сам создать товарищество, поэтому не нужно обращаться к администрации с просьбой о выделении участка. Но на законодательном уровне прописана предыдущая процедура регистрации садового товарищества, с выбором желающих владеть участком. Остальные законы местной власти позволяют чиновникам самим решать вопросы об изменении формы разрешенного использования. В данном случае сложились два варианта возможного перевода формы использования земли.

Первый – это возможность договориться с местной администрацией. При подобном раскладе сначала меняется вид разрешенного использования с первых трех на четвертый, а после набираются желающие через продажу им земельных наделов. Или же используется второй способ – набираются желающие создать садовое товарищество и оформить таковое на уже готовом поле, после набора определённого количества людей, осуществляется регистрация такого садового товарищества и подача в администрацию коллективной заявки. Но даже при этом есть определеннее нюансы: в свидетельстве может быть написано право выращивания огорода и сада, а может быть дописано еще одно право – застраивать дачные дома.

Если мы говорим о первом случае, после постройки потребуется узаконить свой дом в подобном товариществе, и не факт, что вам это удастся. Второй случай – вы будете иметь полное право на постройку загородного дома. Поэтому необходимо изучить записи в свидетельстве о создании подобных товариществ, а именно такой раздел как тип разрешенного использования.

На какие моменты обратить внимание при покупке земли под ИЖС?

Покупая земельный участок для дальнейшего его использования под строительство, вам необходимо получить у продавца следующие документы и ознакомится с ними. В первую очередь это свидетельство о праве собственности, посмотрите на назначение земли в данной документации (ИЖС, сельхоз назначение). В том случае, если категория земель не соответствует вашим планам по строительству, категорию можно поменять, но помните, что это возможно не всегда.

Сверьте соответствие кадастрового плана участка площади размерам предоставленного. Бывает так, что продавец провел самозахват территории, имеет документацию на 12 соток, но при этом он незаконно использует гектар поля.

Если покупка осуществляется у лица, не являющегося владельцем, изучите доверенность на право представления интересов собственника участка с правом его реализации. В ином случае сделка может быть оспорена.

Нужно также, чтобы у вас было согласие супруга (или супруги) продавца на сделку, если владелец состоит в браке.

Как обезопасить себя от аферы?

Чтобы избежать взаимодействия с мошенниками, лучше обратиться к опытной компании, зарекомендовавшей себя на рынке. Компания «ТерраТула» владеет огромным пулом земель, мы гарантируем высокое качество, эффективность и честность оформления сделок. Обратившись к лидеру отрасли, вы будете уверены в том, что инвестиции не будут вложены зря. Разнообразие зон расположения земель позволяет купить земельный участок в Туле с необходимыми характеристиками, территорий с отлично работающей транспортной инфраструктурой и инженерными коммуникациями.

Какие дачи опасно покупать: предупреждают специалисты кадастровой палаты

Собираемся покупать участок с домом (дача). Подскажите на что обращать внимание, какие есть подводные камни.

Но покупать загородную недвижимость нужно с большой осторожностью, чтобы, как говорят на FORUMHOUSE, «не кусать локти». По легкомыслию можно купить дачу, к которой прилагается целый набор ограничений, штрафов и обстоятельств, несовместимых со счастливой загородной жизнью. Такая неосторожность может привести даже к полной утрате права собственности.

Содержание:

  • Какие моменты нужно учитывать при покупке дачи
  • Можно ли покупать дачу по доверенности и по садовой книжке
  • Почему при покупке дачи рисков больше, чем при покупке квартиры

Эксперты Федеральной кадастровой палаты Росреестра сформулировали правила, которые сделают сделки с загородной недвижимостью безопасными.

1. Покупать дачу только у собственника

Это даже не «во-первых», это – «в главных». Дачу, как и любую недвижимость надо покупать только у собственника.

Право на дом и землю подтверждает только один из двух следующих документов:

  • свидетельство о праве собственности
  • (или выписка из ЕГРН)

С юридической точки зрения эти документы имеют равную ценность, просто до 2016 года право собственности подтверждалось свидетельством, а позже – выпиской из ЕГРН.

Cвидетельства уже не выдаются, их заменили выписки из ЕГРН.

2. Не доверять и проверять

Нужно получить как можно больше информации об объекте, который выбран для покупки. Каким бы безупречно честным человеком не казался продавец, ОБЯЗАТЕЛЬНО надо перепроверить то, что он рассказывает и самому заказать выписку из ЕГРН (закон позволяет запросить выписку о вообще любом объекте недвижимости).

Таким образом, можно избежать главной опасности – купить недвижимость, которая уже была кому-то продана. Продавец может предоставить покупателю выписку из ЕГРН, которая была получена до того, как он продал ее третьему лицу. Нужно постараться получить максимально актуальные сведения, чем ближе выписка к дате сделки, тем лучше.

3. Получить согласие супруга (супруги)

Не следует покупать дачу, если на руках нет нотариально заверенного согласия супруга или супруги ее владельца или владелицы. Вообще, нужно активно интересоваться семейным положением продавца. Если он в разводе последние три года, то непременно нужно узнать, не закреплено ли за бывшим супругом (или супругой) право собственности на объект.

4. Насторожиться, увидев доверенность

Эту схему, когда продавец представляет собственника по доверенности, просто обожают мошенники. Поэтому: бдительность, бдительность и бдительность. Были случаи, когда даже не мошенник, а честный посредник только после такой проверки узнавал, что доверенность потеряла силу.

5. Игнорировать книжку садовода

У меня только книжка садовода. Можно же переписать членскую книжку на нового «покупателя», который на этот участок сам оформит приватизацию?

В приведенном выше вопросе нашего пользователя описана распространенная, к сожалению, ситуация, когда вместо свидетельства или выписки из ЕГРН продавец пытается подсунуть книжку садовода. Покупатель должен сразу же отказаться от такой сделки.

Книжка садовода не является правоустанавливающим документом и не подтверждает право собственности на объект.

Покупатель может переписать книжку на себя, но это не сделает его законным владельцем купленной дачи.

У соседей нет законных прав на участок, поэтому они не могут его оформить. Предыдущий хозяин не имел прав его продавать.

6. Учитывать дачную специфику

Дачная недвижимость имеет свою специфику, и свои подводные камни. Во многих отношениях удачно купить дачу гораздо сложнее, чем квартиру. Обязательно нужно проверить, не наложены ли на участок ограничения.

Серьезные ограничения на строительство на участке накладывает соседство с:

  • водоохранными зонами;
  • санитарно-защитными зонами;
  • промышленными зонами;
  • прибрежными зонами;
  • железными и автомобильными дорогами;
  • ЛЭП;
  • объектами культуры.

Купил участок под ИЖС. Заказал проект дома. Параллельно получил ГПЗУ. Получил проект современного дома с плоской кровлей, цокольным и двумя этажами. Подал документы на получение РнС. Начал готовиться к стройке, вырыли котлован. В получении РнС отказали по причине, что земля находится в границах природно-исторического ландшафта и требуется согласование с Департаментом культурного наследия Москвы.

Я, по моим тогдашним меркам, тщательно подходил к выбору участка. Больше десятка в четырех местах пересмотрел: деньги карман жгли и надо было начинать строиться. В итоге «подошел» — получил соседство зернотока.

Тем, кто планирует покупать не просто дачный участок, а дачный участок с домом, эксперты советуют заказывать в ЕГРН отдельную выписку на участок, и отдельную – на дом. Много полезной информации можно получить посредством бесплатных сервисов Росреестра:

  • «Справочная информация по объектам недвижимости онлайн»
  • «Публичная кадастровая карта».​

7. Сверять заявленное и фактическое расположение объектов

Несоответствие фактического расположения объектов заявленному в документах – самая распространенная проблема при покупке дачного участка; такое встречается сплошь и рядом. Постройки на участке расположены с нарушением строительных норм, забор поставлен там, где ему стоять нельзя вообще никак и другие моменты, чреватые как минимум скандалами, а то и судебными разбирательствами с соседями.

Как этого избежать – пригласить кадастрового инженера и осмотреть участок вместе с ним. Получив информацию о существующих или возможных проблемах, покупатель сможет спокойно взвесить все «за» и «против» и решить, нужна ли ему эта головная боль.

8. Учитывать ВРИ

Если вид разрешенного использования участка – ИЖС, то можно смело строить на нем дом с фундаментом и любыми коммуникациями. Если участок на землях сельхозназначения и он предназначен «для ведения личного подсобного хозяйства», жилой дом, построенный на нем, считается самостроем – стоит ли его покупать, большой вопрос.

Участок, расположенный в границах зоны с особыми условиями использования территорий и вовсе источник непрерывных проблем. На таком запрещено вообще всякое строительство, нельзя копать колодцы и разводить костры.

Выводы

Купить хорошую дачу сложно, особенно, если приобретать не просто участок, а с домом. Но, если следовать вышеприведенным советам, все риски можно свести к минимуму. Такая сделка с недвижимостью будет безопасной.

А со временем большинство владельцев дачи начинает все сильнее дрейфовать в сторону загородной жизни, и многие окончательно перебираются из города. И тогда становятся важными незначительные прежде обстоятельства: есть ли неподалеку магазин, в котором можно купить что-то, кроме жвачки и колы, какова ситуация с поликлиникой, расчищают ли зимой дороги.

Поэтому важно обращать внимание не только на юридические моменты, а и на вот эти тоже:

  • Какая публика живет вокруг.
  • Какие сети (электричество, вода), как эксплуатируются. Если планируются, то сколько потребуется денег.
  • Транспортная схема.
  • Ликвидность недвижимости в данном районе.
  • Тип грунтов (намаетесь на пучинистых грунтах с высоким УГВ в случае, если займетесь какой-либо стройкой или ремонтом дома).
  • Сам дом (осмотр со специалистом).

На FORUMHOUSE можно обсудить все вопросы, касающиеся оформления имущественных прав на загородную недвижимость, прояснить все неясности, связанные с регистрацией прав на землях ЛПХ и ИЖС. Узнайте, что изменилось в дачной жизни в новом сезоне (налоги, штрафы, взносы) и почему сотни тысяч загородных домов в России могут оказаться вне закона.

Посмотрите видео, которое рассказывает про реконструкцию старого дачного дома.

Покупка земли в Подмосковье: «подводные камни» купли-продажи участков

Земля с коммуникациями в Подмосковье вызывает пристальный интерес инвесторов. Что нужно знать потенциальным покупателям до заключения сделки? Хотя законодательная база все время усовершенствуется, есть еще «дыры» в нормах права, которые на руку мошенникам. Защитить свои интересы и сберечь деньги поможет данная актуальная информация.

На что обратить внимание при покупке актива

Независимо от того, нужна земля под возведение капитального строения или необходим инвестиционный актив для его дальнейшей перепродажи, предлагаемое имущество следует проверить. Несмотря на ужесточение законодательства, мошеннические схемы все еще не редкость. Перед покупкой земли вы, как будущий собственник, должны знать:

  • Точные границы земельного надела с проверенной топографией
  • Качество земли с учетом климатических особенностей местности
  • Предназначение данной конкретной земли в зависимости от категории
  • Имеющиеся коммуникации и характеристика инфраструктуры
  • Юридическое обоснование права собственности текущего владельца
Читать еще:  Какие нужны документы от продавца и покупателя при покупке дачи с земельным участком

ВАЖНО: уточните заранее до заключения договора, не является ли актив долевой собственностью, не включен ли в состав охраняемых зон, не передан ли в бессрочное пользование и не может ли быть изъят государством.

Категория земель и их качество

Межевание – обязательная процедура при фиксации границ конкретного участка. Если вы хотите купить объект, узнайте, было ли проведено его межевание. Не стоит приобретать имущество с «размытыми» границами – вам грозят проблемы с соседями. В результате процедуры официального межевания заказчик получает: топографию местности, план межевания, кадастровый план надела.

Затопило по весне, подвал всегда сырой и заплесневелый, скорее всего при покупке вы не учли качество актива. Чтобы избежать таких неприятностей, внимательно изучите местность. Есть уклон, рядом овраг, с краю сток – подойдет ли такой надел для вас? Целевое использование участка обусловлено и категорией земли. Не везде можно установить 3-этажный коттедж или разводить птицу и скот.

Земля с коммуникациями в Подмосковье имеет свое предназначение. Категория актива указана в свидетельстве и является его существенной характеристикой. К примеру, если значится – для сельскохозяйственного назначения, строить на ней жилье нельзя. Категория может допускать возведение объектов средней этажности или допускать многоэтажную застройку. На некоторых участках можно исключительно вести садовое строительство.

Инфраструктура участков и коммуникации

Вода, газ, электричество на дачные участки недорого могут быть уже проведены. Бывают случаи, когда собственники уже внесли плату за газ или трансформатор, но работы по прокладке и установке еще не закончены. Иногда за газ и свет еще и вовсе не уплачено и эти расходы лягут на вас после перехода права собственности. Все эти особенности можно узнать напрямую у продавца или обратиться в ТСЖ, если она создано на данном массиве.

Если коммуникаций нет и работа по изучению возможностей их прокладки не проведена, самостоятельно уточните, во сколько вам обойдется их монтаж. Может быть дешевле купить участки в другом месте уже со всеми подключениями, а не надеяться, что здесь вода и свет появятся в скором времени. Иногда на это уходят годы, особенно если вы ожидаете газа, а решение по нему не принято.

Инструкция по покупке земельного участка без посредников

Шаг 1 — убедиться, что покупаете участок у собственника

После того, как вы выбрали себе земельный участок — можно переходить к юридической стороне покупки и оформлению сделки в Росреестре.

Для начала рекомендую документально убедиться, что человек, который представился вам собственником, действительный и единственный владелец земельного участка, что земля не продана ранее и не находится под арестом или обременением. Росреестр предоставляет такую информацию только на платной основе, зато отправить официальный запрос в ЕГРН можно не выходя из дома.

Обратите внимание, что Росреестр присылает выписки из ЕГРН в течение 3-х дней (бывают задержки). Если хотите получить информацию о собственнике быстрее, то рекомендую заказывать выписки напрямую через API Росреестра — так вы получите документ в течение дня. Стоимость та же — 250 рублей, данные официальные — из ЕГРН Росреестра и подтверждены электронной цифровой подписью регистратора (ЭЦП).


Выписка из ЕГРН, которую я недавно заказывал через API Росреестра

Шаг 2 — проверить документы на земельный участок

Вот какие документы нужны при покупке земельного участка:

  1. Сверьте паспортные данные продавца с данными, указанными в выписке из ЕГРН. Не советую покупать земельный участок, если право собственности еще не установлено, так как при оформлении сделки могут возникнуть неустановленные границы или не погашенный налог.
  2. Если продавцом выступает юридическое лицо — запросите уставные документы и проверьте правоспособность на сайте Федеральной налоговой службы.
  3. Сверьте — один и тот же кадастровый номер во всех документах и правильно ли указана категория земель.
  4. Если продавец состоит в браке, у него должно быть нотариально заверенное согласие супруга на продажу. Без этой бумаги сделка не состоится.
  5. Не поленитесь, измерьте земельный участок хотя бы линейкой на Яндекс Картах и сравнить с цифрами в документах. Площадь должна совпадать. Бывают случаи, когда права оформлены до того, как состоялось незаконное соглашение о разделе земельного участка между собственниками.

Шаг 3 — оставить продавцу задаток

Прежде, чем вступать с продавцом в какие-либо финансовые взаимоотношения, рекомендую получить у него максимальную скидку, после чего еще несколько дней поискать новые варианты и только после этого, оставлять задаток.

Внешне задаток и аванс очень похожи (подтверждают намерение осуществить сделку), но имееют ряд отличий:

  • Аванс в случае неисполнения покупателем или продавцом своих обязательств, должен быть возвращен покупателю. Хотя условия и считаются негласными, но должны быть прописаны в договоре купле-продажи, иначе возврата аванса можно не дождаться, а рассчитывать на «джентельменские соглашения» я бы не стал.
  • В случае, если в договоре указан задаток и от сделки отказались вы (покупатель), то задаток вам не вернется, а если продавец отказался от сделки, то он будет обязан вернуть вам задаток в двойном размере.

Любой задаток должен быть оформлен в виде расписки, а лучше в виде предварительного договора купли продажи.

Шаг 4 — оформить покупку участка в Росреестре

Порядок действий при покупке земельного участка у собственника следующий:

  1. Договоритесь с продавцом о встрече в МФЦ «Мои Документы» вашего города;
  2. Возьмите талон для подачи документов на регистрацию прав;
  3. Пока будете ждать своей очереди, внимательно прочитайте и договор купли продажи земельного участка (подготавливает и оплачивает продавец);
  4. Оплатите госпошлину за регистрацию прав и сделайте копию квитанции об оплате;
  5. Когда подойдет электронная очередь, пройдите на стойку регистрации, подпишите договора купли продажи в 3-х экземплярах (убедитесь, что возле подписи продавца синей ручкой записано: «Деньги в размере *** рублей получил полностью») и передайте остальные документы регистратору. Передачу денег рекомендую делать также в присутствии регистратора. Если сумма в договоре будет занижена (например, когда земля в собственности менее трех лет), возьмите с продавца расписку о получении остальной суммы;
  6. На этом сделка закончена. Если все сделано правильно, то через 14 дней, там же в МФЦ, вы получите зарегистрированный в РосРеестре договор и станете новым собственником земельного участка.

Причины приостановки регистрации земельного участка

Причиной ограничения прав может стать следующее:

  1. Судебное постановление об аресте имущества;
  2. Частный или публичный сервитут на недвижимое имущество;
  3. Ипотечный кредит, в котором земля выступает в качестве гарантии выплат;
  4. Залоговые обязательства;
  5. Не погашенная задолженность продавца по налогам;
  6. Доверительное управление имуществом;
  7. Аренда земель, в том числе специального назначения (охранные и санитарные зоны, лесной фонд и сельскохозяйственные угодья), которые представляют интерес для государства;
  8. Концессионное соглашение (договор c государством о платной передаче земли на определенный срок пользования).

Особенности покупки земельных участков в СНТ

Покупка дачного участка без дома в СНТ (садоводческом некомерческом товариществе) не противоречит действующему законодательству, но существует ряд особенностей:

  • Земля в садоводческом товариществе не предназначена для индивидуального жилищного строительства, так как находится на землях сельскохозяйственного назначения. Соответственно цена за такой участок должна быть ниже. Если садовый участок находится в зоне жилой застройки на территории земель населенных пунктов, то перевести участок в ИЖС не составит труда.
  • Вы можете построить на дачном участке дом, но чтобы признать его жилым, потребуются дополнительные согласования, документы, время и деньги. Без ввода в эксплуатацию дом будет считаться хозяйственной постройкой.
  • Покупая землю в садовом обществе надо быть готовым к тому, что придется считаться с интересами всех членов СНТ и исполнять решения общего собрания садоводов. Вести же огородничество или садоводство вы можете и в индивидуальном порядке, не вступая в члены такого объединения. В этом случае, Правление СНТ заключает с вами договор на использование объектов инфраструктуры СНТ, причем плата по договору не может быть меньше размера членских взносов.
  • В учетом перечисленного выше, суммарные затраты на строительство дома в СНТ могут оказаться выше, чем строительство на участке под ИЖС.

Как оформить покупку земельного участка у юридического лица

Физические и юридические лица, а также государственные и муниципальные образования могут участвовать в сделках по купле-продаже земли. Однако, юридическим лицам придется собрать дополнительный пакет, состоящий из учредительных документов, протокола собрания учредителей с решением о проведении сделки, постановления местной администрации о передачи земли и т.д.

Как составить договор между юр и физ лицом

Договор купли продажи можно заключать между двумя физическими, между физическим и юридическим лицом, а также между двумя юридическими лицами. Никаких ограничений тут нет. Обязательных требований к составлению нет, но важно следующее:

  • В разделе «Предмет договора» следует как можно подробнее описать земельный участок. Не бойтесь написать лишнее — чем больше будет данных о земле, тем ниже вероятность спора в будущем. Укажите площадь участка, адрес, кадастровый номер, целевую категорию, данные регистрационного свидетельства и тд;
  • Обременения на участок, если таковые имеются, следует подробно описать. Покупатель должен знать обо всех ограничениях и возможных претензиях на участок третьих лиц;
  • Договор должен быть зарегистрирован в Росреестре.

В договоре не должно быть условий:

  • о праве продавца выкупить участок;
  • ограничений на пользование землей после покупки;
  • отказа продавца от ответственности, если на участок будут заявлены претензии третьих лиц.

Какие документы потребуются

При покупке земли юридическим лицом у физического лица последний должен предоставить:

  1. Выписку из ЕГРН;
  2. Документ, свидетельствующий о правах на землю (решения органов власти о выделении, договор купли-продажи у прежнего собственника и т. д.) или регистрационное свидетельство права собственности от регионального представительства ФСГРКК с указанием собственника, категории земли, площади участка, адреса, номера по кадастру;
  3. Кадастровый паспорт земельного участка с номером, адресом, площадью, кадастровой стоимостью, категорией земли, видом использования, сведениях о регистрации прав;
  4. Паспорт гражданина РФ.

Риски при покупке земельного участка

Спешка при покупке зачастую оборачивается проблемами с оформлением, претензиями на собственность третьих лиц и прочими неприятностями. Далее лишь несколько из существующих групп рисков при покупке земельного участка:

Недобросовестность продавца

Случается, что для ускорения продажи, продавец или агентство замалчивают важные обстоятельства. Например, купленный участок может относиться к землям лесного фонда и не подлежать продаже в принципе. В данном случае рассчитывать можно только на аренду.

Иногда продавец не предупреждает покупателя о категории земель. Например, сельскохозяйственные земли нельзя использовать для промышленных целей, и покупателю приходится отдельно заниматься переводом участка в другую категорию. Земля может оказаться захваченной самовольно, и прав на нее по закону попросту нет.

Участок может находиться под арестом, запретом на продажу или продан несколько раз (как правило, с актами старого типа без кадастровых номеров). Мошенники часто используют поддельные свидетельства о собственности (дубликаты, не действительные и т.д.), поэтому Правительство РФ решило их отменить. С 2016 года подтверждать право собственности будет только выписка из ЕГРН.

Небрежное оформление документов

Составленные документы иногда не совпадают с данными кадастрового паспорта в размерах. Нередко при заключении договора забывают об интересах третьих лиц (супруги, супруга), имеющих имущественное право на землю, если она приобреталась в браке. Если права на землю есть у несовершеннолетнего, то в договоре необходимо согласие опекунов и попечителей.

Невнимательность

Бывают случаи, когда после сделки, покупатель получает совсем другой участок. Показывали один, а продали другой — хуже. Будьте внимательны — следите, чтобы кадастровые номера в документах соответствовали участкам, которые вы смотрите на местности. Чтобы перестраховаться — требуйте у продавца кадастровый паспорт, вынос границ земельного участка на местности и используйте мобильное приложения KadastrRU с геолокацией.

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector
×
×