3 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Соотношение рыночной и кадастровой стоимости земельного участка

Отличия кадастровой и рыночной стоимости земельных участков и возможность переоценки

Для обозначения различий между кадастровой и рыночной стоимостями в первую очередь определимся со значением терминов.

Рыночная стоимость земельного участка — это цена, установленная исходя из тенденций рынка недвижимости в районе нахождения земельного участка (далее ЗУ) и в момент продажи.

Собственник имеет право назначать ее произвольно.

Однако, опытные экономисты считают, что целесообразно воспользоваться услугами профессионального оценщика, чтобы определить адекватное значение.

Отличия друг от друга

Кадастровая стоимость земельного участка представляет собой эквивалент его ценности, используемый для определения размера налога на собственность, арендной платы, если объект принадлежит государству, и иных платежей.

Высчитывается эта величина на основании земельного кодекса Российской Федерации, а также ФЗ-135. Определяется уполномоченными органами, государственными служащими и лицензированными оценщиками не реже, чем раз в пять лет.

Основными отличиями кадастровой стоимости земельного участка от рыночной являются:

  • Служат для разных целей. КС устанавливается для взимания различных платежей, РС для совершения сделки купли-продажи.
  • Значение КС может существенно отличается в большую сторону. При чем это не всегда обоснованно.
  • Расчет КС производится по усредненным критериям, поэтому полученная величина не всегда адекватно отражает фактическую ценность земельного надела. Также не учитывается спрос на подобные объекты и общее состояние рынка.
  • Устанавливается КС на государственном уровне, а не собственником. Как следствие является менее гибким показателем.

Для того чтобы больше узнать о понятии кадастровая стоимость рекомендуем прочитать соответствующую статью.

Методика установления

Перед проведением оценки публикуются официальные списки объектов, подлежащих анализу.

Составление таких перечней и установление кадастровой стоимости проводятся в соответствии с классификацией, состоящей из 17 пунктов.

При вычислении кадастровой стоимости учитываются следующие факторы:

  • местонахождение;
  • категория земли;
  • коммуникации;
  • площадь;
  • наличие инфраструктуры.

Для того чтобы больше узнать об этапах и порядке расчета кадастровой стоимости рекомендуем прочитать соответствующую статью.

Формирование цены

Собственник, желающий продать свой участок, в первую очередь задумывается о том, как определить по какой цене его выставить. Есть несколько способов определить рыночную стоимость.

Например, можно обратится к независимому специалисту или проконсультироваться в компании, специализирующейся на недвижимости. Возможна также и самостоятельная оценка.

Тем, кто отдает предпочтение последнему варианту, рекомендуется учитывать следующие факторы:

  • Физические. Среди них площадь участка, качество земли, наличие построек.
  • Экономические. В каком качестве может быть использован участок. Какова потенциальная прибыль от его использования. Сколько составят ожидаемые затраты на его обустройство.
  • Юридические. Регистрационные данные участка и титул собственности.

Рассмотри подробнее несколько подходов установления рыночной стоимости:

  • Сравнительный. Применяется для оценки однотипных участков. Самый простой из имеющихся вариантов.
  • Затратный. Мало пригоден для самостоятельного использования. Применяется при отсутствии ценности для бизнеса и информации о рыночной стоимости аналогичных объектов.
  • Доходный. Применяется к объектам, предполагающим коммерческое использование. Опирается расчет на потенциальную или ранее полученную прибыль.

Первый подход, сравнительный, подразумевает несколько методов:

  • Метод сопоставимых продаж представляет собой сравнение цен, по которым в данной местности в течение последних трех или шести месяцев были проданы участки аналогичного размера и обустроенности. Основан на принципе замещения, приводящего к тому, что рыночная стоимость равна уровню наиболее низких цифр.
  • Метод выделения заключается в определении разницы между рыночной стоимостью земельного участка с улучшениями и стоимостью улучшений, при этом обязательно учитывается и их износ.
  • Метод распределения сводится к выявлению отношения стоимости возведенных строений к стоимости земли. Для каждого региона и объекта застройки существует строгая пропорция между этими величинами.

В последнем подходе, доходном, можно выделить такие виды, как:

  • Метод предполагаемого использования. Чаще всего к нему прибегают при оценке неосвоенных территорий. Применим только в тех случаях, когда участок способен приносить доход. Например, ожидается дальнейшее разбиение оцениваемого участка на более мелкие. Тогда учитывается стоимость каждого отдельного участка с учетом затрат на его освоение.
  • Метод остатка. Предусматривает специальные формулы, включающие в себя данные о потенциальном доходе с участка, затраты на его обустройство и коэффициенты капитализации земель и улучшений.
  • Метод капитализации ренты. Заключается в определении годового дохода, который принесет данный земельный участок, и последующем делении его на коэффициент капитализации или умножении на период, требуемый для воспроизводства земельного капитала.

Влияние на расчет налога на землю

Налог на земельный участок представляет собой кадастровую стоимость, умноженную на налоговую ставку, которая определяется органами муниципальной власти.

Максимальные коэффициенты прописаны в налоговом кодексе и не могут быть превышены. Они составляют 0,3% и 1,5% в зависимости от типа земельного участка. Для получения более полной информации о порядке расчета земельного налога предлагаем прочесть соответствующую статью на нашем сайте.

Возможность переоценки

Если собственник считает, что кадастровая стоимость является завышенной, он может обратиться с запросом на проведение переоценки.

Основанием должно служить изменение причины, приведшей к неверному расчету.

Лица, которые могут обращаться за перерасчетом КС, должны иметь право собственности, наследуемого владения или бессрочного пользования на данный ЗУ.

Переоценка может быть проведена при:

  • изменении категории;
  • уменьшении площади;
  • наложении обременения;
  • порче земли;
  • смене схемы использования.

Практика показывает, что пересмотр кадастровой стоимости ведет к существенной экономии для пользователя или владельца участка.

Полная информация о порядке и способах уменьшения кадастровой стоимости изложена в соответствующей статье.

Полезное видео

Смотрите интересный видеоматериал, в котором рассказано о методах оценки и различиях между кадастровой и рыночной стоимостью объектов недвижимости.

Заключение

В качестве подведения итогов следует отметить, что корректными считаются показатели, когда рыночная стоимость превышает кадастровую на 30%. Также допускается и их примерное равенство.

В случае же, если кадастровая стоимость существенно выше рыночной, собственнику рекомендуется обратиться в кадастровую палату с запросом на ее пересмотр.

Рыночная и кадастровая стоимость земельного участка и их соотношение

Земельный участок как часть земной поверхности, обладая характеристиками, позволяющими определить ее в качестве индивидуально определенной недвижимой вещи, выступает объектом земельных отношений, обладая при этом достаточно высокой оборотоспособностью. При этом не всем собственникам, либо лицам, обладающим иными, установленными Земельным кодексом РФ, правами на землю, достаточно понятен смысл таких двух важных качественно-оценочных категорий земельного участка, как его рыночная и кадастровая стоимость.

Почему вообще у земельных участков две стоимости? В чем их отличие? В чем соотношение между ними? Может ли одна стоимость заменять другую?

Рыночная и кадастровая стоимости: отличия и взаимосвязь

Прилагательные «рыночная» и «кадастровая» применительно к недвижимости, и в том числе к земельным участкам не синонимы, это разные понятия, определяющие его стоимость.

Обычно с рыночной стоимостью вопросов не возникает: понятно, что на определение ее величины на каждую конкретную дату по-разному оказывает влияние несколько факторов. Основными при этом выступают категория земли и наличие на нее спроса, а также региональное местоположение.

Кадастровая же стоимость вызывает много вопросов, в том числе и о том, как ее правильно определить?

Чем отличается кадастровая стоимость недвижимости от рыночной?

Рыночная это такая цена, которая традиционно используется преимущественно на вторичном рынке недвижимого имущества, выражая в оценочно-наглядном эквиваленте соотношение спроса и предложения. Это то, что бытовым языком называют «цена земли».

Чем отличается кадастровая стоимость от рыночной, какое отношение они имеют друг к другу, в чем существенная разница этих понятий?

Кадастровая стоимость, в отличие от рыночной наделяет земельный участок юридической значимостью, придавая ему определенные полномочия.

Кадастровая стоимость служит целью жесткого контроля участков различных категорий для увеличения эффективности их использования.

К тому же, в отличие от рыночной, способной в зависимости от колебаний соответствующей рыночной конъюнктуры значительно изменяться, кадастровая стоимость земельного участка более статична: ее возможно изменить не чаще чем один раз в три года.

При этом размер рыночной стоимости земель разных целевых назначений естественным образом зависит от условий рынка, тогда как размер кадастровой определяется, согласно законодательству (ФЗ «О государственной кадастровой оценке») строго в соответствии с установленной процедурой государственной кадастровой оценки земель.

И если величина рыночной стоимости отражается, как правило, в соответствующих объявлениях о купли-продаже, то кадастровая подлежит утверждению органами исполнительной власти субъектов РФ после передачи соответствующих данных территориальными органами, ведущими государственный кадастр недвижимости своего региона.

Кроме того, рыночная стоимость может значительно увеличиваться при наличии на участке строений, кадастровая же от возведенных объектов изменяться не будет.

Не смотря на то, что между этими двумя стоимостями имеется существенная разница, они при этом взаимосвязаны, и более того, — влияют одна на другую: вот почему при учете кадастровой стоимости в обязательном порядке принимают во внимание рыночную.

Также прочтите: что такое кадастровая стоимость земельного участка. ⇐
Без понимания сущности этого термина сложно разобраться в его расчете!

Как рассчитывается кадастровая стоимость?

Любой земельный участок подлежит государственной кадастровой оценке, и такая оценка устанавливается не реже одного раза в пять лет.

Кадастровая стоимость – это некая средняя стоимость, оценка земли, этакая стандартная ее форма.

Размер этой стоимости зависит от коэффициента полезности использования участка, вида разрешенного использования и категории земель, величины объекта оценки.

Также на стоимость влияют рыночные цены соответствующего региона местоположения земельного участка на день произведения такого расчета и развитие его инфраструктуры.

Итак, как рассчитать кадастровую стоимость?

Порядок расчета установлен законодательством, состоит в следующей строгой логической последовательности действий, выполняя которые можно оценить любой объект:

  1. Принятие органом власти РФ или муниципальным органом местного самоуправления решения о проведении кадастровой оценки;
  2. Формируется перечень земель, подлежащих кадастровой оценке;
  3. Определяется исполнитель кадастровых работ с назначением кадастрового инженера;
  4. Составляется отчёт о проведенной государством оценке земель;
  5. По результатам оценки устанавливается кадастровая стоимость.
  6. На сайте Росреестра размещаются сведения о кадастровой стоимости земель;
  7. Данные вносятся в государственный кадастр.

Что делать, когда кадастровая стоимость выше рыночной, или равна ей?

Что больше: величина рыночной, либо же кадастровой стоимости объекта недвижимости?

Как правило, рыночная стоимость любого объекта недвижимости, — земельного участка, квартиры, дома, — выше кадастровой, и между ними всегда присутствует некоторая разница.

Но бывает, что по чисто объективным причинам (зачастую это совпадения ценовых ориентиров), кадастровая не ниже, а равна рыночной стоимости, т.е. они тождественны по размеру, либо кадастровая стоимость участка, квартиры, даже выше рыночной.

На сколько отличается величина кадастровой стоимости от коммерческой зависит от каждого конкретного объекта оценки.

Зачастую, совпадение либо превышение кадастровой стоимости над рыночной произошло ошибочно (например, неверно выбран метод оценки объекта), и тогда кадастровая стоимость недвижимости естественно будет завышенная.

Что нужно делать, если кадастровая стоимость квартиры завышена, — она больше рыночной стоимости, либо эти две стоимости равны?

В таких случаях необходимо попытаться оспорить стоимость посредством произведения кадастрового перерасчета.

Некорректно определенная, она неизбежно влечет существенные убытки при обороте участков и налоговых выплатах.

Такой перерасчет возможен в административном, либо судебном порядке: в первом случае необходимо обратиться в территориальный орган Россреестра и написать установленного образца заявление, с приложением документов, подтверждающих неправильность произведенных расчетов либо использование в процессе их произведения ошибочных данных.

Например, рыночная цена земельного участка определенного целевого назначения снизилась ввиду порчи почвы. В таком случае доказательством будет служить результат соответствующей экспертной оценки.

В судебном порядке потребуется составление соответствующего искового заявления.

На что влияет кадастровая стоимость?

Определившись с кадастровой стоимостью, возникает вопрос: на что же все-таки влияет кадастровая стоимость? Ответ кроется в том смысле, который Законодатель вложил в этот вид стоимости.

Кадастровая стоимость земель служит целям налогообложения. Так, статья 391 Налогового кодекса установила, что налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

Читать еще:  Выдержка из норм по СНиПу: на каком расстоянии от забора можно строить баню

Другими словами, от размера кадастровой стоимости полностью зависит размер налогового начисления, т.е. налог на землю и на имущество рассчитывается исходя из установленной величины кадастровой стоимости этих объектов.

Показатель кадастровой стоимости учитывается и при заключении договоров аренды, поскольку арендные платежи тоже основываются на такой стоимости.

Кроме того, в стоимость выкупа земель также входит расчет кадастровой стоимости.

Когда необходима оценка кадастровой стоимости, в каких случаях рыночная имеет преимущество?

Кадастровая стоимость является основным значимым экономическим элементом оборота земельных участков, она заложена в основу налогообложения.

Без оценки кадастровой стоимости не обойтись в случае раздела имущества (семейные споры и т.д.).

Также она необходима в случае выкупа участка у государства, при зачислении в уставной капитал юридического лица взноса.

Потребуется оценка кадастровой стоимости и при оформлении ипотеки либо залога.

Рыночная оценка земельного участка, как стоимость реальная объекта недвижимости, преимущественно применяется при:

  • Необходимости получения реальных данных об участке и для принятия объективного решения;
  • Объект посредством публичной оферты участвует в публичных торгах;
  • Цена отчуждения участка является обоснованным гонораров за объект продажи, сделка произведена по свободному волеизъявлению сторон.

Стоимость услуг оценки земли

Такая услуга лидирует по востребованности на рынке недвижимости. После заключения соответствующего договора эксперт осуществляет выезд на место, к объекту оценки, после чего осуществляет расчет стоимости объекта.

Завершается услуга оценки составлением экспертного заключения.

Стоимость такой услуги, конечно, различается в зависимости от региона оценки, но самое большое влияние на нее оказывает размер оцениваемого объекта: так, оценить объект площадью до 10 кв. метров обойдется примерно в 4 000 рублей.

Сколько стоит оценка земельного участка площадью от и более 10 кв. метров?

На оценку участка, не превышающего 70 кв. метров, потребуется уже 9 000 рублей.

Участок площадью до 1 гектара потребует 20 000 рублей, и каждый дополнительный гектар увеличит стоимость оценки на 1 тысячу рублей.

Крупные участки, от 5 гектар, будут стоить порядка 30 000 рублей.

Такая высокая стоимость оценки связанна с повышенными материальными затратами на ее проведение.

ВЫВОД

Таким образом, при совершении юридически значимых действий (купля-продажа, дарение, наследство и т.д.), а также для контроля правильности налоговых начислений необходимо знать размер кадастровой стоимости, который в необходимых случаях возможно откорректировать.

Процедура расчета кадастровой стоимости понятна, но как и где узнать ее величину?

Всю информацию о земельных участках, касающуюся в том числе кадастровой стоимости, можно найти на официальном сайте Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии www.rosreestr.ru, информация предоставляется по кадастровому номеру искомого объекта, содержащийся в выписке из Единого государственного реестра прав или в выписке из Единого государственного земельного кадастра.

При утере таких выписок территориальный отдел Росреестра в течение 10 дней по запросу с приложенными к нему правоустанавливающими документами на объект и паспортом заявителя осуществляет их выдачу.

Что такое рыночная и кадастровая стоимость земельного участка и в чем разница между ними?

Земельный участок является частым объектом земельных отношений, который обладает своими свойствами и особенностями. Высокая оборотоспособность позволяет собственникам участков согласно установленным требованиям Земельного кодекса определять два варианта стоимости объекта при его продаже — рыночную и кадастровую.

  1. Что это такое: определение понятий
  2. Для чего нужны и где используют?
  3. Как они соотносятся между собой?
  4. Соотношение ценовых категорий на землю
  5. Может ли одна быть ниже или выше другой и о чем это говорит?

Что это такое: определение понятий

Перед продажей недвижимости владелец определяется с ее стоимостью — кадастровой (КС) и рыночной (РС). Первую рассчитывают согласно следующим параметрам:

  • цена при покупке;
  • вложенные средства;
  • построенные объекты и проведенные коммуникации;
  • расположение зеленых зон, дорог, воды рядом с участком и т.п.

Данные параметры позволяют собственнику увидеть реальную цену объекта и уже отталкиваться от нее при выставлении земли на продажу. Но помимо данных факторов ценовое значение земли складывается в первую очередь из показателя, указанного в выписке ЕГРН.

КС недвижимого объекта определяется по государственным требованиям при постановке объекта на государственный учет. Данная информация прописывается совместно с другими техническими, графическими и описательными сведениями в паспорте объекта, а также содержится в базах Росреестра. Узнать кадастровую стоимость по номеру ЗУ можно, заказав выписку из ЕГРН. Подробнее об этом документе и о том, где и как его можно получить, мы рассказываем тут, а о том, как можно узнать кадастровую стоимость участка, зная его кадастровый номер, вы можете узнать из этого материала.

РС объекта — это «живой» показатель, который складывается на текущий момент продажи или покупки из следующих факторов:

  1. Категория земли — жилая, сельскохозяйственная, коммерческая и т.п. (что такое назначение земли и как можно узнать категорию ЗУ читайте тут).
  2. Спрос.
  3. Региональное расположение.

Для чего нужны и где используют?

Государственное оценивание позволяет выявить и зафиксировать в официальных источниках стоимость земельного участка или недвижимого объекта. Данная позиция в последствии учитывается при расчете налогового сбора на имущество. Таким образом, государство получит возможность не только вести учет всех земель, находящихся в государственной или частной собственности, но и максимально эффективно проведет начисление и сбор налогов, что пополнит госбюджет (как по кадастровому номеру можно узнать размер такого налога на участок мы рассказывали тут).

Знание КС используется в следующих случаях:

  • при расчете и уплате налогового сбора на недвижимость (как рассчитывается земельный налог по кадастровой стоимости читайте тут);
  • при осуществлении финансовых сделок с землей (продажа, покупка);
  • при наследственных делах и т.п. (раздел, наследование, долевое распределение, дарствование);
  • при расчете налогового сбора с наследства на землю;
  • при оформлении ипотечного или иного займа, как на саму землю, так и при заложении ее как залога.

Она может использоваться в следующих случаях:

  • при выставлении участка на продажу, аукцион;
  • для определения арендной платы;
  • при расчете суммы вознаграждения нотариусу, который осуществлял оформление наследства;
  • в документах (исках, ходатайствах) в судебных спорах.

Собственник участка должен быть в курсе текущей КС — ее необходимо обновлять и запрашивать в Росреестре каждые пять лет, также знать ориентировочную РС, для этого можно обратить внимание на соседние или подобные участки, для сравнения или самостоятельного оценивания. Также можно обратиться к независимым экспертам по недвижимости, которые помогут за вознаграждение определить сколько стоит участок.

Как они соотносятся между собой?

Основное различие между основными ценовыми категориями на земельный участок, а также иной недвижимый объект, заключается в том, что понятие рыночной категории более широкое. Оно зависит от текущего спроса на землю, тогда как КС зависит от ценовой политики региона, в котором располагается объект.

Что до их взаимодействия, то кадастровая имеет значение при оценке рыночной стоимости, последняя на нее опирается. Доказательством служит то, что при расчете кадастровой оценки специалисты берут во внимание цены на рынке недвижимости не по всей стране, а только в отдельно взятом регионе.

Если же в результате оценки было установлено, что кадастровая стоимость выше рыночной, можно подать повторную заявку в Росреестр или обжаловать этот момент в судебном порядке. Подробнее о том, как можно обжаловать КС, мы рассказываем в отдельной статье, а можно ли попробовать уменьшить ее размер, читайте тут.

Соотношение ценовых категорий на землю

Соотношение ценовых категорий на земельные участки заключается в процентной разнице. С 2012 года Росреестром проводилась переоценка кадастровой стоимости земель, где ее значение приблизили к рыночной. В большинстве случаев данные категории отличаются на 20-25%. Это необходимо учитывать при уплате налогов:

  • если стоимость по договору купли-продажи выше, чем 70% от кадастровой стоимости, то налог берётся с рыночной цены (за которую продали землю);
  • если участок продан дешевле, то размер налога рассчитывается от 70% кадастровой стоимости (о том, возможна ли такая продажа земли по цене, меньшей КС и каковы последствия такой сделки, читайте здесь);
  • если Росреестром оценка не проводилась или стоимость не обновлялась, то в учет берется полная цена по договору.

Может ли одна быть ниже или выше другой и о чем это говорит?

Показатели КС и РС могут быть равны или разница. Кадастровая цена меняется, как правила, в большую сторону ежегодно в зависимости от общего роста цен на рынке недвижимости. Поэтому стоит обновлять выписки из ЕГРН каждые пять лет, чтобы располагать актуальной ценой на момент продажи земельного участка. Как часто может меняться КС узнаете тут.

Изначально целью изменений в налоговом законодательстве было приравнивание налогооблагаемой стоимости к реальной (рыночной). Такой момент наблюдался в 2014-2015 годах, к 2019 году кадастровая цена стала меньше рыночной на 20%. На нее не влияет рыночный спрос, она полностью зависит от государственных оценочных критериев.

Рыночная же цена обычно выше государственной. Это связано с тем, что КС может не учитывать рыночные изменения, спрос и предложение, расположение участка и иные факторы. Иногда рыночная цена земли бывает не выше кадастровой — это возможно при стабильном рынке и нахождении цен в одном диапазоне длительное время. Также может отсутствовать разница между РС и КС, если оценивание было ориентировано для данного объекта на рыночную цену.

Но КС может быть и выше. Причинами ее повышения служат следующие факторы:

  • неправильные методы при оценке;
  • техническая ошибка эксперта;
  • падение спроса на землю в данном регионе;
  • отсутствие коммуникаций, связи с населением.

Кадастровая и рыночная стоимость земельных участков определяется многими факторами:

  1. государственными ценовыми категориями;
  2. спросом на рынке недвижимости;
  3. индивидуальными параметрами земли.

Два вида стоимости используется при купле-продаже земли, ее дарении, наследовании или разделе, также при ипотечном займе. КС и РС могут быть примерно равны, но могут и отличаться, это зависит от рыночного спроса, методов оценки, но при любом несогласии с их показателями собственник участка может заказать экспертизу по оценке земли.

Чем отличается рыночная стоимость от кадастровой стоимости земли?

Земли оцениваются соответственно их целевому назначению. К примеру, земли поселений оценивают на базе анализа рыночной информации о сделках купли-продажи, стоимости предложений объектов недвижимого имущества, ставке арендной платы, сведений об инфраструктуре инженерно-транспортного назначения, объектах социально-бытового назначения, состоянии окружающей среды, ландшафтной ценности в историческом и архитектурно-эстетическом плане. Для оценивания земель сельскохозяйственного назначения требуется учесть целый набор параметров: фактические показатели урожайности основных культур, степень продуктивности насаждений многолетнего характера, сенокосов и пастбищ, структура площадей посевов, стоимость реализации отдельных видов продукции сельскохозяйственного производства в регионе, а также затраты, сопряженные с процессом растительного выращивания.

Рыночная и кадастровая стоимость земли

Кадастровая стоимость земли представляет собой величину, расчет которой осуществляется в процессе проведения государством кадастровой оценки земель, при этом они обязательно разделяются по целевому назначению на классы. «Правилами проведения кадастровой оценки земель» предписано, что кадастровая стоимость земель базируется на данных по уровням цен на рынке, ставкам платы за аренду территорий в границах поселений.

Кадастровая стоимость земли служит базовым показателем при расчете налогов, так как определение земельного налога сегодня зависит именно от кадастровой стоимости. Она же служит в качестве основания для ограничений по распоряжению земельными наделами. Земельный кодекс включает в свой состав целую совокупность процедур, ссылающихся на показатель кадастровой стоимости. Получается, что это ориентир, который предписан самим государством в качестве расчетного показателя для определения выкупной стоимости участка земли и прочих нормативов.

Рыночная стоимость представляет собой показатель цены, который чаще всего можно видеть на открытом рынке. По сути это наиболее вероятная цена, по которой объект отчуждается в условиях открытого рынка с наличием здоровой конкуренции. Если говорить о том, в чем состоит разница между кадастровой и рыночной стоимостью земли, то стоит иметь ввиду, что последняя характерна для вторичного рынка. Для первичного рынка используется нормативная стоимость, по которой осуществляется выкуп участков из собственности государства и муниципалитетов частными лицами. Получается, что определить рыночную стоимость невозможно без наличия развитого рынка. Лишь в результате анализа совершенных сделок при учете необходимых поправок можно определить для любого земельного участка наиболее вероятный уровень цены.

Читать еще:  Соглашение о порядке владения и пользования общим земельным участком

Разница между кадастровой и рыночной стоимостью земли состоит в довольно значительных показателях, соизмеримых с разницей рыночной и инвентаризационной стоимости сооружений и зданий. Довольно часто собственники или арендаторы земель могут высказываться в пользу того, что налоговые платежи за них высоки без особого оснований. Тут все дело состоит в том, что эти две цифры могут сильно различаться. К примеру, показатель кадастровой стоимости земли, используемой под размещение доходных объектов недвижимости в наиболее значимых частях города, может оказаться ниже показателей рыночной стоимости. А земли, которые служат местом размещения для промышленных объектов, довольно часто характеризуются большей кадастровой стоимостью в сравнении с рыночной. В последнем случае вполне естественно, что арендные платежи и налоги на землю будут восприниматься в качестве завышенных.

Соотношение кадастровой и рыночной стоимости земли

Довольно серьезной проблемой является частое расхождение между кадастровой и рыночной стоимостью земли, связано это с тем, что все платежи, в числе которых и налоги, вычисляются на базе кадастровой стоимости. Когда речь идет о завышении этой суммы, платить приходится в разы больше. Кадастровая стоимость должна быть публичным эквивалентом реальной стоимости участка, то есть она должна примерно соответствовать рыночной. Чаще всего это не так. Вся проблема состоит в проведении кадастровой оценки в массовом порядке, без учета индивидуальных особенностей каждого конкретного участка.

Результатом этого становится отражение посредством кадастровой стоимости неких усредненных данных массовой оценки. Получаемые данные далеки от реальной рыночной стоимости участков, при этом может идти речь о заметном завышении кадастровой стоимости. Результатом этого является отсутствие возможности реализации отдельных участков земли по ценам, равным их кадастровой стоимости. В особенности остро такая проблема встала в 2013 году, когда установленные показатели оказались заметно более завышенными по отношению к рыночным. Представители домовладельцев и бизнес-структур это не одобрили, так как это привело к увеличению стоимости аренды участков, которые находились в собственности государства, и налоговых выплат. В статье 66 Земельного кодекса РФ прописана необходимость установки кадастровой стоимости равной рыночной.

Что делать, если кадастровая стоимость отличается довольно заметно?

Такая ситуация требует приведения кадастровой стоимости в соответствие с рыночной, что делается посредством обращения в комиссию по разрешению споров, находящуюся при территориальном управлении Росреестра, либо посредством обращения в суд. Основным аргументом может стать результат проведенной кадастровой оценки силами компаний, проводящих независимую экспертизу. Самым лучшим вариантом, который точно принесет результат, будет обращение в судебные органы с составленным исковым заявлением, что продиктовано вполне конкретными причинами.

Первая из них заключается в том, что у истца уже имеются объективные основания для того, чтобы кадастровая стоимость была пересмотрена, это прописано в результатах оценки независимых структур. Это заметно повышает шансы склонить суд на свою сторону. Комиссия по спорам, работающая в отделении Росреестра, не проявляет такой лояльности к владельцам земель. Вторая причина состоит в том, что информация об увеличении кадастровой стоимости земли становится известна владельцу в момент, когда он получает уведомление с суммой начисленного налога. К этому моменту время, отведенное комиссией Росреестра на обжалование кадастровой стоимости, истекает.

Как сделать кадастровую стоимость меньше рыночной?

При выборе верного подхода к решению вопроса можно добиться этого. Тут все связано с тем, что государственные органы, которые проводят кадастровую оценку земли, не располагают ни временем, ни финансовыми ресурсами для того, чтобы нанимать сторонних экспертов для квалифицированного отстаивания в суде своих собственных интересов. При этом землевладелец заинтересован в том, чтобы установить минимально возможную кадастровую стоимость, так как это позволяет ему законно экономить на налоговых платежах. Именно поэтому правильным решением будет привлечение на свою сторону квалифицированных оценщиков и юристов, способных снизить кадастровую стоимость в будущем.

Единственная проблема в будущем касается сроков судебного рассмотрения – они могут быть очень длительными. Однако результат стоит того.

Кадастровая и рыночная стоимость недвижимости — в чем между ними разница?

Привычное понятие для наших соотечественников – инвентаризационная стоимость недвижимости, устанавливаемая БТИ в момент оформления документов.

Такая цена актуальна сугубо в момент оценки, с течением времени эта величина оказывается чрезмерно заниженной и не годится для ориентирования при продаже или покупке. Но есть еще рыночная и кадастровая стоимости, о чем говорят эти цифры?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 302-76-94. Это быстро и бесплатно !

О содержании разделов государственного кадастра недвижимости и о порядке предоставления сведений из него вы можете узнать на нашем сайте.

Для чего нужна рыночная?

Рыночная стоимость недвижимого имущества дает представление о реальной ее цене при проведении абсолютно всех актов – купли, продажи, мены, залога, кредита, дарения и даже наследования.

Определяют ее специальные организации, специалисты которых выполнят экспертизу и выдадут документ – акт, в котором будут зафиксированы цифры.

Такая бумага нужна каждой из сторон сделки или операции с недвижимостью, чтобы представлять, о каком порядке цифр может идти предметный разговор.

Часто банки, кредитные сообщества заключают договор с определенной фирмой, выполняющей заказы клиентов; в этом случае имеющийся на руках клиента документ от эксперта другой организации приниматься во внимание не будет – придется заказывать новую экспертизу именно в указанном учреждении. Цена по рынку – сумма, от которой «пляшут», ведя торг.

Узнайте на нашем сайте о методике определения кадастровой оценки недвижимого имущества по ФСО №4, о том, можно ли рассчитать кадастровую цену объекта по специальной формуле, о порядке пересмотра кадастровой стоимости объектов недвижимости, а также о последствиях сделки продажи недвижимого имущества по цене ниже стоимости по кадастру.

Понятие кадастровой

Кадастровая стоимость (далее КС) – что это? Когда было решено ввести налог на недвижимость, то оказалось, что воспользоваться инвентаризационной оценкой неразумно: цифры занижены в десятки раз, особенно на вторичное жилье, оценка которого производилась давно.

Поэтому было решено провести адекватную экспертизу с учетом всех факторов, влияющих на цену:

  • места расположения;
  • близости к транспортным линиям, объектам инфраструктуры;
  • материалов, примененных при возведении;
  • возраста строения;
  • степени комфортности (наличие утепления стен, лифта, состояние кровли, окон и пр.);
  • площади и др.

В подавляющем большинстве принято включать в итоговую сумму и цену земельного участка под зданием, из расчета на 1 м2 площади строения.

Расценка по кадастру – это та, которая включена в государственный кадастр недвижимости (ГКН), именно от ее размера находится в прямой зависимости и рассчитывается величина налога.

О том, как получить справку о КС недвижимого имущества, вы можете узнать из нашей статьи.

В чем разница?

В чем разница между КС и рыночной ценой недвижимости? В первом виде стоимости не находит отражения только состояние самого объекта, например, квартиры: как давно сделан ремонт, есть ли кондиционер, в каком состоянии сантехника и кухня, и пр., а также такие нюансы, как обзор из окна, балкона.

Есть ведь разница, смотрит окно гостиной или кухни на лес, сад, парк, реку или на мусоросборную площадку, склад магазина, пустырь.

На сколько цена недвижимого имущества по кадастру отличается от рыночной? В идеале они обе должны быть идентичными, но на практике выходит, что есть разница, причем существенная.

Может ли расценка недвижимости по кадастру и рынку составлять равные суммы? Да, но редко, и чаще всего равные результаты получают при оценке недвижимого имущества со стажем – в «хрущевках», «сталинках» и пр.

Занижение КС обычно наблюдается в оценках элитного, дорогого жилья, объяснение здесь простое: высокий уровень спроса на дорогостоящую недвижимость порождает растущую оценку по рынку, и в результате цифры по кадастру от нее отстают.

Влияет ли КС недвижимого имущества на рыночную?

На этот вопрос ответ однозначный: практически не влияет.

Эксперт при оценочном процессе руководствуется объективными критериями, и может просто поинтересоваться в ГКН, насколько близки итоги его выводов к оценке, прописанной в бумагах.

К тому же, изменения в ценах настолько стремительны, что минимум раз в пятилетку следует делать перерасчет (это закреплено и в законе), а по некоторым данным, раз в два года.

Если сравниваются суммы, подсчитанные с разницей в четыре — пять лет, то можно считать, что сравнивать эти величины нет смысла.

Оценка по рынку «пляшет» в зависимости от спроса и имеет значительный разброс, чем более сглаженная кадастровая — теоретическая.

Случаи превышения

Может ли расценка недвижимости по кадастру превышать рыночную? Да, такой вариант вполне реален.

Почему расценка недвижимого имущества по кадастру выше расценки по рынку? Если в жилье отсутствуют:

  • дорогостоящий ремонт;
  • хорошая импортная сантехника;
  • инновационные средства климат — контроля, охранной и пожарной сигнализаций и др.,

Зато имеется отвратительная планировка и полная разруха. Тогда рыночная привлекательность такого объекта сильно пострадает, и в этих случаях кадастровая оценка обгоняет ее. Также имеет значение временной разрыв в оценках.

Что делать, если расценка недвижимости по кадастру превышает рыночную?

Владелец недвижимости в нынешних условия находится в выигрыше, если по данным ГКН оценка ниже, чем по рынку, это дает возможность платить меньшую сумму налога.

Если же наоборот, зафиксированный в ГКН итог расценки собственника не устраивает своей явно завышенной величиной, то следует:

  1. Заказать расчет стоимости объекта по рынку.
  2. Если действительно имеет место существенная разница, то попытаться решить вопрос досудебным порядком, а именно: обратиться с заявлением в Комиссию Росреестра по рассмотрению подобных споров с просьбой пересмотреть внесенную в ГКН сумму (это возможно на протяжении срока в 6 месяцев с даты внесения данных в ГКН).
  3. Если время упущено, то оспаривание расценки реально произвести только посредством суда.

Ответчиком будет выступать Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии.

Чем больше площадь объекта недвижимости, тем более внушительную сумму будет составлять налог. Выявив несоответствие между рыночной и кадастровой стоимостью своего дома, квартиры, не стоит откладывать дело в длинный ящик, а попытаться снизить сумму, внесенную в ГКН.

О том, как узнать КС квартиры по адресу или по кадастровому номеру, а также о том, как оспорить ее, вы можете узнать из наших статей.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Как соотносятся кадастровая и рыночная стоимость земли

Время чтения: 5 мин.

Кадастровая и рыночная стоимость земельного участка зачастую отличаются друг от друга, иногда и на очень большие величины. Тогда возникает вопрос, в чем между ними разница, на что влияет их различие и на какую из них собственникам участков следует полагаться?

  • Обзор сведений о кадастровой и рыночной стоимости
  • Статистика: как соотносятся кадастровая и рыночная стоимость
  • Как рассчитывается кадастровая стоимость
  • Как получить сведения о кадастровой и рыночной стоимости
  • Как уменьшить кадастровую стоимость
Читать еще:  Как сделать прирезку чужого земельного участка к основному и как увеличить свой участок за счет прилегающей территории

Обзор сведений о кадастровой и рыночной стоимости

Главное предназначение кадастровой стоимости – расчет налогов. Кадастровая оценка является массовой, то есть в ее основе отсутствует индивидуальный подход. Заказчик такой оценки – государство. Поэтому именно этот вид стоимости используют для расчета арендной платы за использование муниципальной земли, для определения размера выкупа участков, налога за совершение сделок купли-продажи, дарения и др. Услуги нотариуса также высчитываются исходя из значения кадастровой стоимости.

У кадастровой стоимости есть четкие сферы своего применения. В то время как рыночная стоимость – наиболее вероятная цена, по которой участок может быть отчужден на рынке в условиях конкуренции. Рыночная стоимость зависит от большого разнообразия факторов: экология, расстояние от центра, вид на прилегающую территорию и многое др. Рыночная стоимость определяется профессиональными специалистами-оценщиками, с использованием расчетных формул и поправочных коэффициентов. В условиях рынка собственники не всегда пользуются профессиональными отчетами, назначая собственную конкурентную цену. Продавец волен по своему усмотрению отклоняться от средней цены на рынке в большую или меньшую сторону.

Соотношение кадастровой и рыночной стоимости:

ВидКадастровая стоимостьРыночная стоимость
Частота определенияПересчитывается раз в 2-5 летМожет меняться в течение года
Подход к определениюМассовая оценкаИндивидуальный подход
Факторы, от которых зависитОсновное значение имеют характеристики объекта недвижимости, содержащиеся в ЕГРН: категория, назначение, площадь и т. д.Экология, экономическая ситуация, вид на прилегающую территорию, наличие вблизи мусорных свалок, заводов, развитой инфраструктуры, наличие или отсутствие забора и многое другое; плюс уникальные характеристики, содержащиеся в ЕГРН – площадь, назначение и т. д.
Кто заказчикГосударствоСобственник
Кто исполнительГосударственные бюджетные учреждения, оценщикиЧастные компании, оценщики
Методы, используемые при определенииСравнительныйДоходный, сравнительный
Дата определенияДата массовой оценкиДата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость

Статистика: как соотносятся кадастровая и рыночная стоимость

Что касается статистики, кадастровая стоимость земельных участков значительно превышает рыночную. Наибольшее разночтение встречается на землях под коммерцию, промышленность, землях сельскохозяйственного назначения. При определении КС оценщики пользуются сравнительным анализом, а информации по рынку относительно земельных участков не так много.

Например, кадастровая стоимость квартир и других объектов недвижимости в основном примерно равна рыночной, в то время как некоторые категории земельных участков определены со значительным превышением.

Это можно объяснить тем, что на рынке содержится достаточное количество предложений по продаже квартир, частных домов, зданий различного назначения, что позволяет успешно применять сравнительный подход при вычислении кадастровой стоимости. В то время как объявлений, содержащих аналогичные характеристики на земельные участки, не так много.

Как рассчитывается кадастровая стоимость

При определении кадастровой стоимости оценщики пользуются следующим алгоритмом:

  • Определение перечня участков, к которому будет применена массовая оценка.
  • Анализ имеющихся данных о рынке. Выбор статистической модели оценки.
  • Выявление факторов, влияющих на цену.
  • Группировка участков.
  • Сбор сведений о рынке.
  • Построение статистической модели, анализ ее качества.
  • Расчеты.
  • Подготовка отчетной документации.

Расчеты кадастровой стоимости производятся на основании методических указаний, утвержденных приказом Минэкономразвития РФ от 12.05.2017 г. № 226. Несмотря на использование данных рынка, кадастровая оценка, определяемая с применением усредненных расчетных коэффициентов, зачастую превосходит рыночный показатель. Даже бюджетные учреждения – школы, институты – вынуждены массово оспаривать кадастровую стоимость.

Ссылка на документ: Приказ Минэкономразвития РФ № 226 от 12 мая 2017 г. «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке»

Как получить сведения о кадастровой и рыночной стоимости

Информация о кадастровой стоимости содержится в свободном доступе на сайте Росреестра. Воспользуйтесь данными справочной информации или Публичной карты, произведя поиск нужного участка по адресу или кадастровому номеру.

Если нужен официальный документ с данными о кадастровой стоимости, закажите через многофункциональный центр выписку из ЕГРН. Также вы можете воспользоваться специализированным онлайн-сервисом или интерактивной кадастровой картой ниже. Электронная выписка обойдется вам дешевле, а срок получения сократится.

Если вы приняли решение оспорить кадастровую стоимость, вам точно понадобится отчет о рыночной стоимости. Его можно заказать в оценочных компаниях.

Информацию о примерной рыночной стоимости земельного участка даст обзор рынка, содержащего предложения о продаже участков в том же районе, где находится ваш участок, и с похожими характеристиками. Можно пользоваться любыми ресурсами, публикующими объявления о продаже участков.

Как уменьшить кадастровую стоимость

Порядок оспаривания кадастровой стоимости:

  1. Подготовьте отчет о рыночной стоимости.
  2. Подайте заявление о пересмотре кадастровой стоимости, сопроводив его отчетом и правовыми документами на участок (с 2020 года рассмотрением заявлений занимаются государственные бюджетные учреждения, занимавшиеся определением КС, до 2019 года этим занимались комиссии при Росреестре).
  3. Получите решение о результатах пересмотра КС.
  4. При положительном решении данные ЕГРН о кадастровой стоимости будут изменены. В случае отрицательного решения можете обратиться в суд.

Подведем итоги

Результаты массовой оценки публикуются на сайте ГБУ, занимавшегося ее определением, до ее утверждения правительством субъекта РФ. Это сделано для того, чтобы собственник выявил ошибку и заявил о ней. Собственник в отчете может проверить только характеристики участка: верные ли данные о площади, назначении, категории земли использовал оценщик в своих расчетах.

Если вы считаете, что кадастровая стоимость участка значительно превышает его реальную стоимость, то можете обжаловать результаты массовой оценки в установленном законом порядке.

Как соотносятся кадастровая и рыночная стоимость земли?

Кадастровая и рыночная стоимость земельного участка могут довольно сильно различаться. Они используются для разных целей. Определяются также по-разному.

Что такое кадастровая стоимость?

Кадастровая стоимость недвижимости рассчитывается при её постановке на кадастровый учёт. Эта информация, вместе с другой относительно объекта, хранится в базах Росреестра. Раньше она также записывалась в кадастровый паспорт, а теперь – в заменившую его выписку из ЕГРН.

Указания по тому, как должна проводиться оценка, разрабатывает Минэкономразвития России. А занимаются ей оценочные организации, с которыми заключают контракты территориальные подразделения Росреестра. Эта процедура должна происходить:

  • не реже, чем раз в 5 лет;
  • но не чаще, чем раз в 3 (в Москве и Санкт-Петербурге – 2) года.

Как правило, со временем стоимость растёт. Это связано с повышением общего уровня цен.

При расчётах принимается во внимание:

  • расположение (район и местоположение внутри него);
  • состояние инженерных сетей;
  • инфраструктура и окружение (детсады, парки, крупные промышленные предприятия, автомагистрали и т. п.);
  • категория и вид использования;
  • и т. д.

Исходя из этого определяется стоимость квадратного метра земли. После умножения на площадь объекта и получается его кадастровая стоимость.

Как её узнать?

При необходимости узнать эту стоимость можно, посмотрев паспорт или выписку. Но их выдают только собственникам. Для остальных существуют такие способы:

  1. запросить в отделении Росреестра, к которому этот объект относится;
  2. узнать эту информация на сайте данной организации;
  3. или посмотреть на Публичной кадастровой карте.

Для этого нужно знать кадастровый номер и/или адрес участка. Но эта информация будет носить только справочный характер.

Для чего нужна кадастровая стоимость земельного участка?

Кадастровая стоимость требуется для:

  • определения размеров подоходного налога при продаже;
  • земельного налога;
  • установления вознаграждения нотариусу при некоторых сделках (например, получения наследства);
  • установления арендных ставок на государственную землю;
  • при судебных спорах (в частности, разделе имущества).

Что такое рыночная стоимость?

Рыночная стоимость – это приблизительная цена, по которой земля может быть продана. Она определяется сравнением с подобными объектами. Имеют значение следующие факторы:

  • окружение;
  • расположение в районе;
  • наличие зданий и строений;
  • наличие на участке или близость к нему инженерных сетей;
  • экономическое положение в регионе;
  • удалённость от населённых пунктов;
  • транспортная доступность;
  • и другие.

В зависимости от конкретной цели оценки значение того или иного фактора для общего итога может быть различным. Учитывается также общая экономическая ситуация и состояние на рынке недвижимости на момент проведения оценки.

Рыночная стоимость может использоваться:

  • при выставлении недвижимости на продажу;
  • для определения платы за аренду;
  • вознаграждения нотариуса при оформлении наследства;
  • в судебных спорах;
  • и так далее.

Как её определить?

Для определения этой стоимости во многих случаях производится специальная процедура – оценка. Знание возможной цены недвижимости позволяет не терять при её продаже времени или денег. Если выставить недвижимость за слишком высокую цену, она долго не будет продаваться. Если же она будет слишком низкой, продавец получит меньшую прибыль.

Кроме того, во многих случаях необходимо не только знать цену, но и обосновать её. Отчёт об оценке может быть таким документом.

В этом помогут независимые оценщики, которые проведут оценку стоимости земли и аргументированно изложат её. Они могут работать независимо или в составе какой-либо компании. Это может быть специализированная оценочная организация, агентство недвижимости или юридическая фирма.

Такой специалист должен иметь профессиональное образование в области оценки и состоять в саморегулируемой организации оценщиков. Его полномочие подтверждают диплом об образовании, свидетельство и выписка из реестра оценщиков. При недостоверной оценке специалист несёт за неё материальную ответственность. Деятельность оценщиков определяется законом № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года.

Где и как заказать?

Собственник заключает договор с оценщиком или организацией и предоставляет необходимые документы, а именно:

  1. Паспорт.
  2. Свидетельство о праве собственности на землю.
  3. Документ, на основании которого он владеет участком. Это может быть договор купли-продажи, дарения, завещания и т. п.

После этого начинается процедура оценки. Во время неё происходит анализ. Оценщик изучает документацию и выезжает на место для личной проверки состояния недвижимости.

Затем составляется отчёт об оценке. Он представляет собой пронумерованный и прошитый документ, подписанный оценщиком. Если специалист работает в какой-либо компании, ставится её печать. Отчёт включает разделы:

  1. Задание на оценку.
  2. Описание самого объекта оценки и процесса.
  3. Анализ рынка.
  4. Основные факты и выводы.
  5. Согласование результатов.

Этот документ прошивается, каждая страница нумеруется. В конце ставится подпись оценщика и печать компании, если специалист работает в ней. К отчёту прикрепляются копии всех бумаг, которые анализировались в процессе оценки.

Соотношение между этими видами стоимости

Как правило, кадастровая стоимость ниже рыночной. Раньше эта разница была довольно велика. Но с 2012 года проводится переоценка земли с увеличением кадастровой стоимости и приближением её к рыночной. На сегодняшний день в большинстве случаев они различаются на, примерно, 20-25%.

Относительно уплаты налогов при продаже земли действуют такие правила:

  1. Если стоимость по договору купли-продажи выше, чем 70% от кадастровой стоимости, то берётся рыночная.
  2. Если участок продан дешевле, то размер налога рассчитывается от 70% кадастровой стоимости.
  3. Если по каким-то причинам Росреестром оценка не проводилась, учитывается полная цена по договору.

Если собственник считает, что кадастровая стоимость участка завышена, он имеет право оспорить её. В течение полугода после проведения оценки это можно сделать во внесудебном порядке. Для этого нужно обратиться в специальную земельную комиссию по месту расположения земли (например, в Москве это комиссия при Земельном Департаменте).

Необходимо написать заявление о пересмотре кадастровой стоимости. Оно составляется в свободной форме, также прилагаются документы:

  1. Паспорт собственника.
  2. Документы о собственности на землю (свидетельство о собственности, выписка из ЕГРП или ЕГРН);
  3. Документы, на основании которых оно возникло.
  4. Отчёт об оценке (его можно получить так же, как и для рыночной стоимости).

Если прошло больше 6 месяцев или комиссия отказала в пересмотре, придётся обращаться в суд. Документы прилагаются те же, можно добавить и другие, если они могут как-то повлиять на решение.

В том случае, если кадастровая стоимость уменьшится, собственнику должны возместить ущерб. Это относится, например, к излишне уплаченным налогам.

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector