0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Обращение взыскания на право аренды земельного участка

Обратить Взыскание На Право Аренды Земельного

Обращение взыскания на земельный участок

  1. Залогодержатель заключает договор с организатором торгов.
  2. Должнику отправляется уведомление о необходимости погашения долга, а затем уведомление о проведении торгов.
  3. Извещение о проведении торгов публикуется в периодическом СМИ.
  4. Через 10 дней или больше после публикации проводятся торги.
  5. Вырученные деньги переводятся кредитору, организатору торгов в качестве вознаграждения, а если останется излишек — должнику.
  1. Во внесудебном порядке земля реализуется, только если есть такое нотариально заверенное соглашение между сторонами.
  2. Стороны определяют способ реализации участка, и это является существенным условием соглашения.
  3. Залогодержатель (кредитор) может сам продать земельный участок или оставить его себе, если должник занимается предпринимательской деятельностью.
  4. Если стороны решили провести публичные торги, они организуются в форме открытого или закрытого аукциона по месту нахождения имущества.
  5. При нарушении прав кредитора или наличии риска такого нарушения суд выносит решение о замене внесудебного порядка реализации заложенного имущества на судебный.

Обратить Взыскание На Право Аренды Земельного

К последним может быть отнесено решение суда, вынесенное в рамках рассмотрения заявления пристава или взыскателя об изменении порядка и способа исполнения требований исполнительного документа путем обращения взыскания на долгосрочное право аренды. Данное положение закона призвано защитить права арендодателя как участника процессуальных отношений.

В соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 75 Федерального закона «Об исполнительном производстве» от ДД.ММ.ГГГГ врамках исполнительного производства взыскание может быть обращено на принадлежащие должнику имущественные права, в том числе: право на долгосрочную аренду недвижимого имущества.

О практике обращения взыскания на имущественные права сторон договора аренды

Действия судебного пристава-исполнителя были обжалованы должником в арбитражном суде, однако судом в удовлетворении жалобы должнику отказано, так как платежи по судебным решениям являются обязательными расходами, которые должны быть уплачены независимо от бюджетных ограничений. Судом также указано, что действия судебного пристава-исполнителя не нарушают иммунитет бюджета.

в) в постановлении Правительства РФ от 27.03.1997 № 342 «О предоставлении государственным научным организациям права сдачи относящегося к федеральной собственности имущества в краткосрочную аренду» (утратило силу с 01.01.1998) под краткосрочной арендой понимается аренда на срок до одного года. Учитывая наличие пробела в правовом регулировании и в целях создания единообразной правоприменительной практики целесообразно рассматривать в качестве долгосрочной аренды недвижимого имущества аренду на срок от одного года, которая подлежит обязательной регистрации в Едином государственном реестре права на недвижимое имущество и сделок с ним.

Порядок обращения взыскания на право аренды земельных участков

Согласно пункту 6 статьи 22 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ) арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные ЗК РФ.

Таким образом, при обращении взыскания на право аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, при сроке его аренды более, чем пять лет, согласия арендодателя не требуется, достаточно лишь письменного его уведомления.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ N 33-4392

Согласно договору ипотеки от 31.03.2010 года, предметом договора ипотеки являются право аренды земельного участка с кадастровым номером 78:4152:8 площадью 520 кв. м, и расположенный на указанном участке объект незавершенного строительства с кадастровым номером 78:4152:0:16, площадью 732,42 кв. м.

Положения ст. 345 ГК РФ предусматривают, что замена предмета залога допускается с согласия залогодержателя, если законом или договором не предусмотрено иное (п. 1). Если предмет залога погиб или поврежден либо право собственности на него или право хозяйственного ведения прекращено по основаниям, установленным законом, залогодатель вправе в разумный срок восстановить предмет залога или заменить его другим равноценным имуществом, если договором не предусмотрено иное (п. 2).

Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 29 августа 2006 г

Решением от 31.01.2006 Арбитражного суда Новосибирской области, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 10.05.2006 того же суда, иск удовлетворен. С ООО «Сибирский источник» в пользу СБ РФ взыскана задолженность по кредиту в сумме 3 998 656, 36 рублей, проценты в сумме 83 835, 6 рублей, неустойка — 7 113, 72 рублей. Обращено взыскание на имущество и права, являющиеся предметом залога по договору ипотеки N 196/1 от 24.11.2004: одноэтажное нежилое здание гаража, общей площадью 363 кв.м, инв. N 11282, расположенное по адресу: НСО, г. Куйбышев, ул. Энгельса, 58, начальная продажная цена — 404 000 рублей; одноэтажное нежилое здание магазина, общей площадью 47, 6 кв.м, инв. N 8800, расположенное по адресу: НСО, г. Куйбышев, ул. Энгельса, 58, начальная продажная цена — 90 000 рублей; трехэтажное нежилое здание цеха по производству пива, общей площадью 1 692, 2 кв.м, инв. N 11286, расположенное по адресу: НСО, г. Куйбышев, ул. Энгельса, 58, начальная продажная цена — 2 626 000 рублей; одноэтажное нежилое здание мастерской, общей площадью 908 кв.м, инв. N 3 990, расположенное по адресу: НСО, г. Куйбышев, ул. Энгельса, 58, начальная продажная цена — 719 500 рублей; одноэтажное нежилое здание проходной, общей площадью 129, 8 кв.м, инв. N 11282, расположенное по адресу: НСО, г. Куйбышев, ул. Энгельса, 58, начальная продажная цена — 106 000 рублей; первый этаж нежилого помещения цеха безалкогольных напитков, общей площадью 411, 8 кв.м, инв. N 8 799, расположенное по адресу: НСО, г. Куйбышев, ул. Энгельса, 58, начальная продажная цена — 571 500 рублей; одноэтажное нежилое здание склада модуль, общей площадью 900 кв.м, инв. N 11283, расположенное по адресу: НСО, г. Куйбышев, ул. Энгельса, 58, начальная продажная цена — 443 500 рублей; право аренды земельного участка по договору аренды земельного участка N 457 от 26.10.2004, начальная продажная цена — 53 128 рублей.

Как следует из материалов дела, между истцом и ответчиком 24.11.2004 был заключен кредитный договор N 196, по условиям которого ООО «Сибирский источник» предоставлен кредит в размере 5 000 000 рублей на срок по 15.10.2005 под 20 процентов годовых. В соответствии с пунктами 1.1, 2.5, 2.6 договора проценты за пользование кредитом по ставке 20 процентов годовых выплачиваются заемщиком за фактический срок пользования кредитом ежемесячно 26 числа каждого месяца и на дату погашения кредита, при несвоевременном перечислении.

Обращение взыскания на земельный участок

  • 1. Взыскание не может быть обращено на принадлежащее должнику-гражданину на праве собственности имущество, перечень которого установлен Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации.
  • 2. Перечень имущества должника-организации, на которое не может быть обращено взыскание, устанавливается федеральным законом.

Ленинский районный суд г. Воронежа в качестве меры по обеспечению иска наложил арест на земельный участок, принадлежащий на праве собственности должнику. Ссылаясь на абз. 1 и 3 п. 1 ст. 446 ГПК РФ, должник обжаловал данное определение. Суд кассационной инстанции оставил частную жалобу без удовлетворения, указав, что запрет обращения взыскания по исполнительным листам на земельные участки, использование которых не связано с осуществлением предпринимательской деятельности, не означает запрета наложения ареста на такие участки в порядке обеспечения иска. Исполняя вступившее в законную силу решение суда о взыскании с должника денежных средств, судебный пристав-исполнитель наложил арест на этот земельный участок в рамках исполнительного производства, но со ссылкой на ст. 446 ГПК РФ суд признал его действия незаконными.

Статья 278

Условия и порядок изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд определяются ст. 55 ЗК. Безвозмездное изъятие не допускается, собственнику должно быть выплачено равноценное и предварительное возмещение. Коммент. норма предусматривает, что изъятие земельного участка у собственника возможно путем выкупа, т.е. путем обеспечения встречного предоставления. Выкуп означает заключение с собственником договора купли-продажи земельного участка.

3. Обращение взыскания возможно не только на сам земельный участок, но и на право его долгосрочной аренды (п. 1 ст. 75 Закона об исполнительном производстве). При обращении взыскания на заложенное по договору об ипотеке право аренды земельного участка и при его реализации к лицу, приобретшему такое право, переходят также обязанности арендатора по соответствующему договору аренды (п. 6 письма ВАС N 90).

Настольная книга судебного пристава-исполнителя

В акте описи ареста судебный пристав-исполнитель запрещает распоряжаться арестованным имущественным правом, другие ограничения вводить нецелесообразно. Так, например, запрет на пользование арендованным имуществом до реализации вряд ли уменьшит его стоимость, однако он лишит должника возможности заниматься коммерческой деятельностью, что не будет способствовать погашению долга. При этом следует заметить, что в таких ситуациях все зависит от правоприменителя. т.е. в данном случае от судебного пристава-исполнителя.

При этом судебная практика и практика органов государственной регистрации прав на недвижимое имущество говорят о том, что любой договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации (п. 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений»).

Обратить Взыскание На Право Аренды Земельного

Статьей 89 Закона об исполнительном производстве предусмотрено, что при передаче для реализации права долгосрочной аренды недвижимого имущества к постановлению судебного пристава-исполнителя о передаче на реализацию указанного имущественного права прилагается:

При предоставлении должником подлинников договоров об аренде они могут быть изъяты судебным приставом-исполнителем, о чем в акте ареста делается соответствующая запись (п. 5 ст. 80 Закона об исполнительном производстве). Их хранение может осуществляться в подразделении судебных приставов при наличии условий обеспечения их сохранности (п. 2 ст. 86 Закона об исполнительном производстве).

Особенности обращения взыскания на право аренды недвижимого имущества в ходе исполнительного производства

Первоначальный текст документа опубликован: Собрание законодательства Российской Федерации. 1994. N 32. Ст. 3301. Изменения в п. 2 ст. 271 внесены Федеральным законом от 26 июня 2007 г. N 118-ФЗ «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части приведения их в соответствие с Земельным кодексом Российской Федерации». См.: Собрание законодательства Российской Федерации. 2007. N 27. Ст. 3213.

Следует отметить, что до внесения изменений в данную норму Закона вместо «право аренды» было обозначено «право долгосрочной аренды». Изменяя норму, законодатель, видимо, учел, что российское законодательство не знает понятия «долгосрочной аренды»: данный термин применяется в коммерческой среде и в научной доктрине и может иметь неоднозначное толкование — аренда свыше года, более пяти лет и т.д.

Статья 50

В соответствии со ст. 771 ГК, ст. 137 БК, кредитным дого­вором признается договор, по которому банк или небанковская кредитная организация обязуется предоставить денежные сред­ства (кредит) другому лицу (кредитополучателю) в размере и на условиях, определенных договором, а кредитополучатель обязу­ется возвратить (погасить) кредит и уплатить проценты за пользо­вание им. Под кредитом понимаются привлеченные и (или) соб­ственные денежные средства, предоставленные банком или не­банковской кредитной организацией другому лицу (кредитопо­лучателю) в размере и на условиях, предусмотренных кредит­ным договором.

Кроме того, указанное выше постановление Совета Мини­стров Республики Беларусь установило общие требования к про­ведению торгов по реализации земельных участков, являющих­ся предметом ипотеки, применив этот порядок ко всем назван­ным случаям. Эти требования заключаются в следующем:

Статья 278. Обращение взыскания на земельный участок

Обращение взыскания на земельный участок по обязательствам его собственника допускается только на основании решения суда.

Комментарий к ст. 278 ГК РФ

1. По общему правилу порядок обращения взыскания на имущество по обязательствам собственника определяется законом или договором (п. 1 ст. 237 ГК) и осуществляется по исполнительному документу — судебному акту, исполнительной надписи нотариуса или исполнительному листу (п. 1 ст. 78 Закона об исполнительном производстве). В отличие от этого на земельный участок обращение взыскания осуществляется только по решению суда. Внесудебный порядок обращения взыскания на земельный участок не допускается.

2. В соответствии со ст. 69 Закона об исполнительном производстве обращение взыскания на имущество должника включает изъятие имущества и его принудительную реализацию либо передачу взыскателю. Обращение взыскания на имущество осуществляется в размере задолженности с учетом расходов, возникающих в процессе исполнения. Взыскание не может быть обращено на земельные участки, изъятые из оборота, а также участки, на которых находятся жилые помещения, являющиеся для граждан-должников и членов их семей единственно пригодным для постоянного проживания помещением, кроме случая, если земельный участок с расположенным на нем жилым помещением является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание (п. 1 ст. 446 ГПК). Взыскание обращается на земельный участок собственника независимо от того, где и в чьем фактическом владении или пользовании он находится.

3. Обращение взыскания возможно не только на сам земельный участок, но и на право его долгосрочной аренды (п. 1 ст. 75 Закона об исполнительном производстве). При обращении взыскания на заложенное по договору об ипотеке право аренды земельного участка и при его реализации к лицу, приобретшему такое право, переходят также обязанности арендатора по соответствующему договору аренды (п. 6 письма ВАС N 90).

4. В соответствии со ст. 68 Закона об ипотеке на земельный участок, приобретенный при продаже на публичных торгах, аукционе или по конкурсу, распространяются требования о разрешенном использовании, ограничениях по кругу лиц, которые могут приобретать такие участки, и изменение его назначения возможно лишь в случаях, предусмотренных земельным законодательством. Не допускается обращение взыскания на заложенный земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения до истечения соответствующего периода сельскохозяйственных работ с учетом времени, необходимого для реализации произведенной или произведенной и переработанной сельскохозяйственной продукции. Обращение залогодержателем взыскания на заложенный земельный участок и его реализация являются основаниями для прекращения права пользования им залогодателя и любых иных лиц, владеющих таким земельным участком.

5. Право собственности на земельный участок, на который обращено взыскание, прекращается у собственника с момента возникновения права собственности на изъятый участок у его приобретателя (п. 2 ст. 237 ГК).

Судебная практика по статье 278 ГК РФ

Удовлетворяя иск, суды первой и апелляционной инстанций, руководствовались статьей 278 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), статьями 51 АПК РФ, статьями 68, 69, 85, 94 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» (далее — Закон N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве»), пунктом 58 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 N 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства» и исходили из отсутствия доказательств наличия у ответчика денежных средств и другого имущества, выявленного в ходе исполнительного производства и достаточного для погашения задолженности, а заявленное истцом требование об обращении взыскания на земельные участки ответчика не противоречит закону.

Рассматривая спор, суды руководствовались статьями 237, 278, 353, 460 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 68, 69, 87, 94 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» и исходили из того, что общество, являясь собственником указанного имущества, имеет задолженность перед компанией на основании вступившего в законную силу судебного решения; возможность реализации имущества непосредственно связана с обращением на него взыскания только на основании судебного решения; настоящий иск подан до дня введения в отношении общества процедуры наблюдения.

Отказывая в удовлетворении иска Аршеневской О.Ю., суд первой инстанции, руководствуясь статьями 278, 410 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 64, 68, 68, 88.1 Федерального закона от 2 октября 2007 г. N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» (далее — Федеральный закон «Об исполнительном производстве»), пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для обращения взыскания на земельный участок, принадлежащий Киселевой О.Н., исполнительное производство в отношении которой прекращено в связи с фактическим исполнением требований исполнительного документа.

Обращение взыскания на недвижимость должника

Недвижимость является одним из наиболее дорогостоящих активов человека. Поэтому в случае образования крупной задолженности обращение взыскания на недвижимое имущество должника практически неизбежно. Но недвижимость может быть представлена как жилыми, так и нежилыми объектами, потому у порядка ее ареста, описи и реализации с торгов есть свои особенности. Предлагаем подробно проанализировать законодательство, чтобы вникнуть в процедуру обращения взыскания и узнать наиболее распространенные ее аспекты.

Читать еще:  Нормы законодательства о строительстве бани на собственном участке

Что считается недвижимым имуществом

Определение понятию недвижимости находим в ст. 130 ГК РФ . Недвижимым имуществом считаются недра и земельные участки, а также объекты настолько прочно соединенные с земной поверхностью, что их перемещение нанесет несоразмерный ущерб целевому назначению.

  • жилые и нежилые здания;
  • жилые помещения: квартиры, комнаты, а также доли в праве на них;
  • офисные, торговые, промышленные и иные нежилые объекты, в том числе размещенные в жилых домах;

Чтобы на объект можно было обратить взыскание, права на него, согласно ст. 131 ГК, должны быть зарегистрированы. Если в ЕГРН нет сведений об объекте, формально он не существует. Даже если в реальности он есть, обращение на него взыскания невозможно.

Порядок обращения взыскания на объект

Обращение взыскания (ОВ) – это арест, принудительное изъятие и/или реализация имущества должника либо его передача взыскателю/кредитору в счет погашения долговых обязательств неплательщика.

Процедура осуществляется судебными приставами в случаях, когда должник добровольно не исполняет / не может исполнить обязательство, возложенное на него исполнительным документом.

Порядок обращения взыскания на недвижимое имущество регламентирует гл. 8 ФЗ № 229 от 02.10.2007 «Об исполнительном производстве» .

Согласно ст. 69 ФЗ № 229, требования взыскателя удовлетворяются прежде всего за счет денежных средств в любой валюте и иных ценностей, в том числе размещенных в качестве вкладов в финансовых учреждениях. Если денег нет или их недостаточно, изымается иное имущество, в том числе недвижимое.

Должник вправе ходатайствовать о том, чтобы взыскание было обращено на конкретные предметы, но окончательную очередность определяет пристав.

В силу особого значения и ценности недвижимости ее арест и продажа осуществляются в последнюю очередь. Как правило, она становится предметом взыскания в случаях:

  • накопления задолженности, в том числе перед несколькими кредиторами, когда удовлетворить их требования за счет иного имущества невозможно;
  • отсутствия иной собственности, которую можно выставить на торги;
  • образования ипотечной задолженности, когда недвижимость является предметом залога.

Особенности обращения взыскания

Процедура ОВ – это длительный процесс, который может занять 4-6 месяцев и больше. Она включает в себя нескольких обязательных этапов:

В зависимости от объекта, могут возникать некоторые нюансы:

  • если каждый из жильцов имеет часть в праве собственности на квартиру, например, по ¼, производится исключительно обращение взыскания на долю в квартире должника. Части, принадлежащие его родственникам, останутся нетронутыми и даже не будут арестованы;
  • приставы не смогут изъять квартиру, которая является единственным жильем должника;
  • если неплательщик проживает в неприватизированной квартире, например, по договору социального найма, ФССП не сможет обратить на нее взыскание, так как жилье не является собственностью должника.

То же относится и к участкам – обращение взыскания на земельные паи должника невозможно, если земля не приватизирована. Более того, ст. 278 ГК, запрещает изымать земельные участки без соответствующего дополнительного решения суда. Остановимся на этом вопросе подробнее.

Кто может требовать взыскать земельный участок в суде

Закон не позволяет проводить ОВ в отношении земельного участка без решения суда, однако и не определяет процедуры подачи такого иска. В частности, в законе не упоминается, кто может подавать соответствующий иск и на каких основаниях допускается обращение взыскания на земельный участок.

В связи с этим решение данного вопроса чаще всего остается на усмотрение судьи и именно он трактует нормы права.

Как показывает практика, заявителями в таких делах выступают приставы или взыскатели по исполнительным документам. Закон позволяет обращаться в суд с соответствующим иском и тем, и другим.

Однако некоторые суды буквально толкуют нормы ст. 278 ГК, согласно которой ОВ возможно исключительно в случае принятия судебного решения. Пристав же при подаче ходатайства или заявления может рассчитывать только на вынесение определения, но, чтобы получить решение, следует подавать именно исковое заявление.

Возможно ли досудебное урегулирование

Под досудебным урегулированием можно понимать достижение между должником и взыскателем договоренности об удовлетворении требований за счет земельного участка без привлечения суда и приставов. Например, если стороны договорились о продаже участка и передаче денег кредитору без суда.

Хотя этот исход наиболее благоприятен для должника, на практике не часто доходит до мирного разрешения ситуации.

Единственный случай, когда возможно принудительное решение вопроса – обращение взыскания на землю в качестве заложенного имущества в соответствии с ФЗ № 102 от 16.07.1998 .

Обращение взыскания через суд

Для одобрения ОВ в отношении земли иск в суд логичнее всего подавать взыскателю. Единой практики нет, но обычно суды склоняются к общей подсудности – документы направляютсяв судебный орган по месту нахождения должника (ст. 30 ГПК ).

При подаче иска взыскатель должен заручиться доказательствами, которые, вероятнее всего, содержатся в материалах исполнительного производства:

  • сведениями о наличии у должника земли;
  • актом об отсутствии у него иного имущества;
  • свидетельством неисполнения решения суда добровольно;
  • справкой об отсутствии у него постоянного дохода;
  • подтверждением отсутствия препятствий для обращения взыскания, например, выпиской из ЕГРН об отсутствии обременений и так далее.

Одновременно с подачей иска необходимо уплатить госпошлину за неимущественное требование в размере 300 рублей, ходатайствовать о привлечении в дело пристава и истребовании собранных им материалов.

Если исковое заявление об обращении взыскания на земельный участок составлено правильно, а взыскатель лично поддержит свои требования, скорее всего, решение будет принято после первого заседания.

Как правильно составить иск

Исковое заявление по форме и содержанию должно отвечать требованиям ст. 131 ГПК. В заявлении необходимо указать:

  • наименование суда, истца, ответчика;
  • обстоятельства возникновения задолженности и реквизиты решения суда о ее взыскании;
  • реквизиты исполнительного производства;
  • неисполнение обязательств ответчиком;
  • наличие земли в собственности должника;
  • просьбу обратить взыскание на участок.

Образец заявления об обращении взыскания на земельный участок должника можно посмотреть ниже.

Судебная практика ОВ на землю

Анализ общедоступной информации по вопросам ОВ на землю позволяет сделать вывод, что стабильная судебная практика по таким вопросам не выработана, а имеющаяся – противоречива. Зачастую суды разных регионов по-разному трактуют нормы законодательства, что по большей части связано с отсутствием законодательной базы.

Существующая судебная практика обращения взыскания на земельный участок показывает, что чаще всего иски удовлетворяются, если истцом является взыскатель, а на земле не расположено единственного жилья должника. Если истцом выступали приставы, суды преимущественно отказывали даже в рассмотрении таких дел.

Каких-либо разъяснений от КС или ВС по этому поводу не существует.

Могут ли изъять единственное жилье должника

В соответствии со ст. 79 ФЗ № 229, процессуальное законодательство может определять виды собственности, на которое нельзя обращать взыскание. В ст. 446 ГПК упоминается 2 вида недвижимого имущества, которое запрещено изымать по исполнительному производству:

  • жилье, которое является для должника и его родственников единственно пригодным для проживания;
  • земельный участок, на котором возведено единственное пригодное жилье.

Жилье считается единственным пригодным, если иного подходящего для жизни помещения у должника и членов его семьи в собственности или праве пользования нет.

Под защиту попадает и земля, на которой такое жилье находится, независимо от его места расположения, площади и стоимостных характеристик.

Если в порядке производства взыскатель пытается изъять такие объекты, подается жалоба на заявление об обращении взыскания на земельный участок.

Как избежать изъятия и продажи имущества за долги

Изъятие имущества – крайняя мера, которой можно избежать. Существует три эффективные стратегии поведения:

  • договоренность со взыскателем о реструктуризации и постепенном погашении долга за счет зарплаты;
  • обжалование решения о взыскании в суде на основании нарушения норм материального или процессуального права;
  • дарение/продажа имущества до наложения на него ареста.

Заключение

Обращением взыскания на недвижимость считается его арест, изъятие и продажа судебными приставами за долги. Учитывая высокую ценность таких объектов, ФССП изымает их в последнюю очередь, когда долг слишком высок и погасить его иными средствами невозможно.

Каждый вид недвижимости имеет свои особенности. Так, земельные участки можно изъять только по решению суда, а единственного жилья должника вообще запрещено лишать.

Практикующий юрист. Кандидат юридических наук. Руководитель отдела правового консультирования консалтингового агентства. Регулярно публикую статьи в научных журналах, а также для нескольких правовых интернет-ресурсов.

4 thoughts on “Обращение взыскания на недвижимость должника”

Если кто-то считает, что взыскание долгов через отчуждение недвижимости простое дело, то сильно ошибается. Должник будет препятствовать вам на каждом шагу плюс судебная система попытается получить с вас всё , что можно. Но если игра стоит свести стоит попробовать.

Мне кажется, что закон не только должен защищать единственное жилье должника, но и значительно упростить процедуру отчуждения его прочего недвижимого имущества, в такой ситуации люди бы быстрее решали вопросы по своим долгам добровольно.

При отсутствии исполнительного документа, либо судебного акта о наложении ареста на имущество должника, у судебного пристава-исполнителя отсутствуют правовые основания и для наложения ареста на это имущество с вынесением постановлений о запрете на совершение регистрационных действий, в том числе. При этом, частью 3 статьи 80 Федерального закона № 229-ФЗ предусмотрен исчерпывающий перечень целей, для достижения которых может применяться арест на имущество должника, а именно: для обеспечения сохранности имущества, которое подлежит передаче взыскателю или реализации; при исполнении судебного акта о конфискации имущества; при исполнении судебного акта о наложении ареста на имущество, принадлежащее должнику и находящееся у него или у третьих лиц. Незаконность действий судебных приставов-исполнителей по установлению запретов на регистрационные действия с имуществом должников при отсутствии исполнительных документов, либо судебного акта подтверждается и судебной практикой, например:

1) Определением Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации по делу № 85-КГ14-9 от 25 февраля 2015 года;

2) Определением Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации по делу № 57-КГ18-1, которое было включено (пункт 41) в обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2018), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 июля 2018 года.

Таким образом, аресты (в понимание которого входит и запрет на регистрационные действия) в большинстве случаев производятся с использованием служебных подлогов, превышений полномочий и присвоением полномочий судьи, как я понял.

Статья 35 Конституции России гарантирует собственнику то, что никто не может изъять имущество без суда, также без суда никто не может лишить меня прав владения, распоряжения и т.п., гарантированных статьей 209 ГК РФ, своими преступными запретами на регистрационные действия и т.д. и т.п.
Однако, в своих постановлениях (в моих случаях) о запрете на регистрационные действия (это арест – ч. 4 ст. 80 Закона об исполнительном производстве) приставы – исполнители указывают в обоснование и статью 446 ГПК РФ, в которой указано на имущество, на которое не может быть обращено взыскание, и на Постановление Пленума ВС РФ № 50. А вот тут и открывается незаконность действий приставов-исполнителей, которые присваивают себе полномочия судьи, который и только он может рассматривать вопросы в порядке ГПК РФ и принимать решения с учетом обязательных разъяснений в ПП ВС РФ.

Обращение взыскания на арендованный земельный участок

Как составить обращение взыскания на земельный участок должника

Любая собственность, в том числе и земля, которая принадлежит частику или предприятию может быть изъята только при наличии соответствующего судебного постановления. Произвести произвольное изъятие до вступления решения суда в силу не может ни один государственный орган.

  • ФИО и адрес заявителя (взыскателя) или реквизиты организации;
  • ФИО и адрес должника или реквизиты организации;
  • наименование документа;
  • все реквизиты исполнительного производства и исполнительного органа;
  • сумма для взыскания;
  • ссылка на недостаточность средств у должника и факт неисполнения им обязательств;
  • ссылка на конкретную собственность (земельный участок) ответчика – точное местонахождение и кадастровый номер, включение в Единый реестр;
  • указание на отсутствия построек или незавершенное строительство;
  • указание на отсутствие оснований для обращений взыскания на данное имущество во внесудебном порядке;
  • ссылки на нормативно-правовые акты;
  • формулировка требования;
  • перечень приложений;
  • дата составления иска и подпись с расшифровкой.

Обращение взыскания на земельный участок

  • на имущество религиозных организаций (п. 2 ст. 123.28 ГК РФ);
  • предмет лизинга (п. 1 ст. 23 закона «О финансовой аренде (лизинге)» от 29.10.1998 № 164-ФЗ);
  • имущество, находящееся в доверительном управлении (п. 2 ст. 1018 ГК РФ);
  • исключительное право секретного изобретения (п. 6 ст. 1405 ГК РФ);
  • деньги на счете, являющиеся средствами фонда капитального ремонта (п. 6 ст. 175 Жилищного кодекса РФ);
  • средства пенсионных накоплений (п. 2 ст. 13 закона «Об инвестировании…» от 24.07.2002 № 111-ФЗ);
  • имущество, переданное концессионеру по концессионному соглашению (ч. 17 ст. 3 закона «О концессионных соглашениях» от 21.07.2005 № 115-ФЗ) и т. д.
  1. На такое имущество не распространяется правило неотчуждаемости по причине того, что это единственное пригодное для проживания должника имущество. Кредитор остается вправе потребовать его реализации для удовлетворения своих требований.
  2. Обращение взыскания и реализация заложенного земельного участка возможны во внесудебном порядке (п. 26 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11).
  3. Согласно ст. 64 закона № 102-ФЗ при ипотеке земельного участка право залога распространяется и на строения, находящиеся на нем.

Обращение взыскания на земельный участок — последовательность действий

В течение проведения действий по исполнительному листу, приставы ищут все имущество, принадлежащее должнику. Если выявлено существование участка земли, это не означает того, что имущество будет реализовано, а долг оплачен. В статье 69 ФЗ «Об исполнительном производстве» прописано в какой последовательности производиться взыскание c физических лиц, а в статье 94 того же закона – c юридических.

  1. Перед подачей заявления в суд, необходимо убедиться, что в материалах дела у приставов имеются документы, подтверждающие неплатежеспособность ответчика именно: справки из государственного и коммерческих Пенсионных фондов, налоговой инспекции, коммерческих банков и иных учреждений. Если должнику выплачивается любой денежный доход, или у него имеется в распоряжении движимая собственность, вероятность вынесения судебного решения в пользу истца буде минимальной.
  2. Необходимо собрать доказательства отсутствия ограничивающих взыскание оснований: на земле не расположено жилое строение, которое является единственным местом проживания ответчика и членов его семьи, не наличествуют посадки или урожай, подлежащий уборке по окончании сельскохозяйственного сезона.
  3. Необходимо подтвердить эквивалентность стоимости недвижимого имущества сумме, подлежащей взысканию.
  4. Необходимо подтвердить отсутствие действий со стороны должника, направленных на погашение задолженности.

Порядок обращения взыскания на право аренды земельных участков

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет а рендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления (пу нкт 9 статьи 22 ЗК РФ).

Информацию о наличии у должника такого вида имущественного права, как право аренды земельного участка, судебный пристав-исполнитель может получить из текста судебного решения (в частности, судебного решения о взыскании задолженности по арендной плате в пользу ДИЗО г. Ростова-на-Дону), непосредственно от должника (договор аренды земельного участка), а также из регистрирующих органов (ДИЗО г. Ростова-на-Дону, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, КУИ соответствующего муниципального образования Ростовской области).

Порядок обращения взыскания на земельный участок

  1. Приставы приступают к поиску имущества, которое принадлежит только должнику. При этом стоит учитывать, что даже после того, как таковое будет найдено, участок не будет мгновенно изъят.
  2. Гражданину на оплату задолженности предоставляется установленный временной промежуток.

Согласно законодательству, основанием для взыскания является решение суда. Однако разбора процедуры обращения в инстанцию в документах нет. Таким образом единой точки зрения по поводу того, кто может подавать требование о взыскании, нет. Потому есть несколько вариантов.

О практике обращения взыскания на имущественные права сторон договора аренды

Следует отметить опыт отдельных территориальных органов ФССП России по обращению в суд с заявлениями об изменении способа и порядка исполнения исполнительного документа в случае отказа арендодателя в согласии на обращение взыскания на право долгосрочной аренды. Например, определением Октябрьского районного суда г. Барнаула Алтайского края от 11.12.2009 удовлетворено ходатайство судебного пристава-исполнителя об обращении взыскания на имущественное право должника, а именно право долгосрочной аренды участка лесного фонда, без согласия арендодателя.

Выявление прав долгосрочной аренды недвижимого имущества имеет место в большинстве территориальных органов ФССП России, однако практика обращения взыскания на данный вид имущественного права в целом не получила массового распространения, что является следствием как объективных причин (погашения задолженности, отзыва исполнительного документа взыскателем, признания должника банкротом, отказа арендодателя в даче согласия на реализацию права аренды и т. д.), так и ненадлежащей организации работы судебных приставов-исполнителей, их недостаточной профессиональной подготовки.

Обращение взыскания на земельный участок

Позиция взыскателя подкреплялась действующим правовым регулированием земельных отношений. Целевое использование земли — не только принцип земельного законодательства (ст. 7 ЗК РФ), но и прямая обязанность собственника (ст. 42 ЗК РФ). Неисполнение данной обязанности может повлечь за собой определенные негативные последствия для собственника. Ст. 44 ЗК РФ в совокупности со ст. 284 ГК РФ закрепляют, что земельный участок может быть изъят у собственника в случаях, когда участок предназначен для жилищного строительства и не используется для соответствующей цели более трех лет. Кроме того, применение судом такой обеспечительной меры по иску, как арест данного земельного участка, служило дополнительным доказательством правомерности действий судебного пристава исполнителя: нелогично арестовывать в качестве обеспечительной меры то, на что после вступления в законную силу решения суда нельзя обратить взыскание.

  • жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание;
  • земельные участки, на которых расположены объекты, указанные в абзаце втором настоящей части, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание;
  • используемые для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, племенной, молочный и рабочий скот, олени, кролики, птица, пчелы, корма, необходимые для их содержания до выгона на пастбища (выезда на пасеку), а также хозяйственные строения и сооружения, необходимые для их содержания;

Обращение взыскания на земельный участок должника

ст. 268 — 273, 278. Гонгало Бронислав Мичиславович, заведующий кафедрой гражданского права Уральской государственной юридической академии, директор Уральского филиала Российской школы частного права, доктор юридических наук, профессор — ст. ст. 262, 263. Крашенинников Павел Владимирович, председатель Комитета Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству, доктор юридических наук, заслуженный юрист Российской Федерации — вступ.

В последнюю очередь обращается взыскание на жилой дом или квартиру, в котором фактически проживает должник. 2. Вместе с жилым домом взыскание обращается также на прилегающий земельный участок, принадлежащий должнику. 3. В случае обращения взыскания на дом, квартиру, другое помещение или земельный участок государственный исполнитель запрашивает соответствующим местным органам, которые осуществляют регистрацию и учет имущества, о принадлежности такого имущества должнику на праве собственности, а также проверяет, не находится это имущество под арестом.

Порядок исполнительного производства при обращении взыскания на земельный участок

Поиск конструкции незавершенного строительства основывается на запросе судебного пристава в Росреестр относительно принадлежности должнику. Рассматриваются такие объекты как принадлежность либо долгосрочная аренда земельного участка, на котором стоит искомое здание, а также принимается во внимание просмотр бухгалтерского баланса организации должника в строке «незавершенное строительство».

  • подтверждается отсутствие недвижимого имущества, принадлежащего должнику, за исключением земельного участка;
  • производится идентификация недвижимости;
  • достоверно устанавливается собственник;
  • удостоверена рыночная стоимость, эквивалентная размеру задолженности.

Обращение взыскания на земельный участок в аренде с залогом

При этом ни статья 352 Кодекса, устанавливающая основания прекращения залога, ни нормы Федерального закона от 16. Изменение предмета залога с права аренды земельного участка на право собственности земельного участка в период действия договора об ипотеке не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, которая по смыслу подпункта 3 пункта 1 статьи 352 Кодекса влечет прекращение залога, и не является основанием для снятия ограничения обременения.

Если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного обращение взыскания на земельный участок в аренде с залогом в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка.

О некоторых вопросах применения судами земельного законодательства

Собственник земельного участка или землепользователь обязаны предоставить заинтересованным физическим и юридическим лицам право ограниченного целевого пользования земельным участком, только в случаях предусмотренных Земельным кодексом и иными законодательными актами Республики Казахстан.

Если судом будет установлено, что спор о праве на земельный участок возник в результате нарушения предписанного статьей 43 Земельного Кодекса порядка предоставления права на земельные участки, вследствие неправильного установления границ земельного участка на местности или ненадлежащего оформления идентификационного документа на земельный участок, приведших к наложению границ земельного участка, то такой спор должен рассматриваться в порядке, установленном главой 29 ГПК, путем оспаривания решения местного исполнительного органа.

Обращение взыскания на земельный участок исполнительное производство

Полученные от реализации деньги поступают на депозитный счет ФССП, откуда и распределяются на погашение имеющихся обязательств. Судебная практика Хотя норма обращения взыскания на недвижимость, в том числе и на землю, существует достаточно давно, но стабильная судебная практика по этому поводу так и не сложилась, имеющаяся же весьма противоречива.

Можно ли взыскать долг с физического лица за счет земельного участка? Ответ на этот вопрос является положительным возможно, но для этого взыскателю необходимо подать отдельный иск об обращении взыскания на земельный участок. Судебным приставам-исполнителям все чаще приходится сталкиваться с взысканием крупных задолженностей с физических лиц. Например, если учредитель юридического лица, с которым компания заключила сделку, выступил его поручителем и долг приходится взыскивать с него, а не с должника. Или с бывшего работника нужно взыскать сумму причиненного компании ущерба. В этом случае, как правило, сложнее всего добиться не судебного решения в свою пользу, а его реального исполнения. Если у должника нет официального дохода и денег на счетах, то у кредитора есть возможность обратить взыскание на имущество должника (например, земельный участок).

О практике обращения взыскания на имущественные права сторон договора аренды

Управление организации работы по реализации имущества должников.

Правоотношения в сфере аренды регулируются значительным количеством законодательных актов, в том числе Гражданским, Жилищным, Земельным, Лесным, Водным кодексами РФ, Кодексом внутреннего водного транспорта РФ и Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного значения».

Федеральный закон от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» (далее — Закон об исполнительном производстве) предусматривает возможность обращения взыскания на следующие виды имущественных прав сторон договора аренды:
—право получения платежей по договору найма, аренды;
—право долгосрочной аренды недвижимого имущества.
Единственный предусмотренный законом способ обращения взыскания на права сторон договора аренды определен ч. 3 ст. 87 Закона об исполнительном производстве и предполагает реализацию указанных имущественных прав на торгах.
В то же время, как следует из информации, представленной территориальными органами ФССП России, случаев реализации на торгах права получения платежей по договору найма и аренды не имеется.
Судебные приставы-исполнители отдельных территориальных органов ФССП России практикуют обращение взыскания непосредственно на платежи по договору аренды путем обязания арендаторов перечислять причитающиеся должнику-арендодателю средства на депозитный счет подразделения судебных приставов. Указанная практика по своему содержанию аналогична процедуре, установленной ч. 4 ст. 76 Закона об исполнительном производстве для дебиторской задолженности.
Наибольшее количество случаев обращения взыскания на платежи по договору аренды отмечено в УФССП России по Тверской области (167 постановлений судебных приставов-исполнителей, в результате исполнения которых на депозитный счет подразделения судебных приставов поступило 10,6 млн руб.). Однако следует отметить, что данная практика имеет место лишь в одном структурном подразделении территориального органа ФССП России, которым вынесено 163 постановления.
Так, в рамках сводного исполнительного производства в отношении казны муниципального образования «Город Торжок» судебным приставом-исполнителем Торжокского районного отдела судебных приставов УФССП России по Тверской области вынесено 159 постановлений об обращении взыскания на платежи от сдачи в аренду муниципального имущества. В результате указанных действий на депозитный счет подразделения судебных приставов поступило 4,2 млн руб.
Действия судебного пристава-исполнителя были обжалованы должником в арбитражном суде, однако судом в удовлетворении жалобы должнику отказано, так как платежи по судебным решениям являются обязательными расходами, которые должны быть уплачены независимо от бюджетных ограничений. Судом также указано, что действия судебного пристава-исполнителя не нарушают иммунитет бюджета.
Выявление прав долгосрочной аренды недвижимого имущества имеет место в большинстве территориальных органов ФССП России, однако практика обращения взыскания на данный вид имущественного права в целом не получила массового распространения, что является следствием как объективных причин (погашения задолженности, отзыва исполнительного документа взыскателем, признания должника банкротом, отказа арендодателя в даче согласия на реализацию права аренды и т. д.), так и ненадлежащей организации работы судебных приставов-исполнителей, их недостаточной профессиональной подготовки.
В то же время в отдельных территориальных органах ФССП России имеется положительная практика обращения взыскания на право долгосрочной аренды недвижимого имущества. Так, в УФССП России по Саратовской области в результате реализации на торгах права долгосрочной аренды земельных участков по двум договорам выручено 5,69 млн руб.
В УФССП России по Мурманской области в связи с признанием повторных торгов несостоявшимися взыскателю передано нереализованное право аренды земельного участка, начальная продажная цена которого составляла 13,1 млн руб.
Территориальные органы ФССП России указывают следующие проблемы обращения взыскания на право аренды недвижимого имущества.
1. Отсутствие в законодательстве критериев отнесения аренды недвижимого имущества к долгосрочной аренде. В настоящее время ряд действующих законодательных актов Российской Федерации используют термин «долгосрочная аренда», однако не раскрывают его содержания.
Критерии определения понятия «долгосрочная аренда» содержались в следующих утративших силу нормативных правовых актах:
а) в Основах законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде от 23.11.1989 № 810-1 (утратили силу с 01.03.1996) под долгосрочной арендой понимается аренда на срок от пяти лет;
б) в Основах лесного законодательства РФ от 06.03.1993 № 4613-1 (утратили силу с 03.02.1997) под долгосрочной арендой понимается аренда на срок свыше одного года;
в) в постановлении Правительства РФ от 27.03.1997 № 342 «О предоставлении государственным научным организациям права сдачи относящегося к федеральной собственности имущества в краткосрочную аренду» (утратило силу с 01.01.1998) под краткосрочной арендой понимается аренда на срок до одного года. Учитывая наличие пробела в правовом регулировании и в целях создания единообразной правоприменительной практики целесообразно рассматривать в качестве долгосрочной аренды недвижимого имущества аренду на срок от одного года, которая подлежит обязательной регистрации в Едином государственном реестре права на недвижимое имущество и сделок с ним.
2. Сложность выявления права долгосрочной аренды недвижимого имущества. По информации территориальных органов ФССП России, у судебных приставов-исполнителей возникают проблемы с выявлением принадлежащего должнику права долгосрочной аренды. Выявление принадлежащего должнику права долгосрочной аренды недвижимого имущества происходит, как правило, при обращении взыскания на принадлежащее должнику здание или сооружение, расположенное на арендованном должником земельном участке, либо в случае исполнения исполнительного документа об обращении взыскания на заложенное право аренды.
Вместе с тем объективных препятствий для выявления принадлежащего должнику права долгосрочной аренды не имеется, поскольку судебный пристав-исполнитель обладает необходимыми полномочиями для установления правовых оснований нахождения должника, его имущества либо иных лиц на конкретных объектах недвижимого имущества.
3. Невозможность обращения взыскания на право долгосрочной аренды недвижимого имущества при отсутствии согласия арендодателя. В соответствии с ч. 10 ст. 89 Закона об исполнительном производстве при передаче на реализацию права долгосрочной аренды недвижимого имущества к постановлению судебного пристава-исполнителя и акту приема-передачи прилагается копия документа, подтверждающего согласие арендодателя на обращение взыскания на право долгосрочной аренды, либо документа, предоставляющего возможность передачи права долгосрочной аренды без согласия арендодателя.
Территориальные органы ФССП России указывают, что нередко обратить взыскание на право долгосрочной аренды недвижимого имущества невозможно в связи с отсутствием согласия арендодателя на обращение взыскания.
В то же время из представленной территориальными органами ФССП России информации следует, что в большинстве случаев не учитывается отсутствие необходимости в получении такого согласия, если в договоре аренды земельного участка не содержится указание на обязанность арендатора получать согласие арендодателя на передачу прав по договору аренды, на что уже обращалось внимание в информационном письме ФССП России от 17.07.2009 № 12/02-10982-АП.
Также необходимо учитывать, что если взыскание обращается на здание или сооружение, находящееся на арендованном земельном участке, либо на заложенное право аренды, согласия арендодателя на обращение взыскания не требуется.
Следует отметить опыт отдельных территориальных органов ФССП России по обращению в суд с заявлениями об изменении способа и порядка исполнения исполнительного документа в случае отказа арендодателя в согласии на обращение взыскания на право долгосрочной аренды. Например, определением Октябрьского районного суда г. Барнаула Алтайского края от 11.12.2009 удовлетворено ходатайство судебного пристава-исполнителя об обращении взыскания на имущественное право должника, а именно право долгосрочной аренды участка лесного фонда, без согласия арендодателя.
4. Возможность обращения взыскания на право краткосрочной аренды недвижимого имущества. Закон об исполнительном производстве предусматривает возможность обращения взыскания только на право долгосрочной аренды недвижимого имущества. Однако, учитывая открытость перечня имущественных прав, на которые может быть обращено взыскание, можно сделать вывод, что препятствий для обращения взыскания на право краткосрочной аренды недвижимого имущества не имеется. Очевидно, что право краткосрочной аренды недвижимого имущества является менее ликвидным видом имущественных прав по сравнению с правом долгосрочной аренды. С учетом времени, необходимого для сбора документов, оценки и реализации права краткосрочной аренды недвижимого имущества, реализация этого вида имущественных прав маловероятна.
5. Возможность обращения взыскания на право аренды по договору аренды недвижимого имущества, заключенному на неопределенный срок. Обращение взыскания на право аренды по договору аренды недвижимого имущества, заключенному на неопределенный срок, не противоречит положениям Закона об исполнительном производстве в силу открытости перечня имущественных прав, на которые может быть обращено взыскание.
Однако реализация указанного вида имущественных прав нецелесообразна, так как право аренды недвижимого имущества по договору, заключенному на неопределенный срок, характеризуется нестабильностью правового положения арендатора, права которого могут быть в любой момент прекращены по решению арендодателя.

Обращение взыскания на земельный участок

Согласно статье 278 Гражданского кодекса РФ взыскать землю у собственника можно только в судебном порядке.

Согласно действующему законодательству собственник имущества имеет не только права на свое имущество, но и обязанности, в частности, это касается земельного участка. Кроме того, при несоблюдении законодательства на имущество нарушителя может быть выдвинуто обращение о взыскании.

Обращение взыскания на землю

Согласно статье 278 Гражданского кодекса РФ взыскать землю у собственника можно только в судебном порядке. Но данная статья гражданского законодательства в полной мере не раскрывает всей сути процесса.

Именно поэтому при рассмотрении дела о взыскании часто применяются и иные статьи Гражданского кодекса РФ, а также федеральные законы, постановления правительства и иные нормативные акты, касающиеся взыскания имущества с нарушителей или должников.

Так, в Федеральном законе РФ № 229, регулирующем исполнительное производство, указано, что взыскание – это истребование с должника или нарушителя его имущества.

Истребование осуществляется исключительно в рамках закона и исключительно с привлечением судебных приставов, исполняющих вынесенное и вступившее в силу решение суда.

Основания для взыскания на землю

Поскольку взыскание – это истребование имущества, в том числе и земельного участка, то основаниями для процедуры являются несколько факторов:

  • нарушение собственником имущества законодательства, где в качестве меры наказания выступает арест или изъятие у собственника его имущества (имущества, которое официально оформлено на нарушителя);
  • у собственника имеются задолженности, погасить которые собственными средствами он не в состоянии или не имеет на то желания.

Требовать взыскания с собственника земельного участка вправе или пострадавшие от его действий лица, или судебные приставы, исполняющие решение суда о взыскании задолженности. В любом случае истребовать земельный участок для дальнейшей продажи можно только в судебном порядке.

Обращение взыскания на земельный участок по обязательствам может быть направлено, как частным лицом (физическим/юридическим), так и судебными приставами или иными уполномоченными лицами.

Порядок взыскания земельного участка

Обращение взыскания на участок земли, равно как и на любое другое имущество, подразумевает следующий порядок действий:

  • Изыскание у должника/нарушителя его земельного участка, определение стоимости, изъятие и последующая реализация (например, путем продажи или передачи лицу, которое требовало взыскания участка);
  • При недостаточности средств, изысканных с продажи земельного участка, у должника/нарушителя взыскивают и другое имущество, стоимости которого будет достаточно для погашения задолженности;
  • При обнаружении у нарушителя/должника доли в собственности на земельный участок, взысканию подлежит только его доля, а не весь участок.

Согласно действующему законодательству предусмотрен порядок действий по изъятию со стороны судебных приставов, которые являются уполномоченными исполнителями судебных решений:

  • Опись имущества должника;
  • Оценка имущества;
  • Изъятие имущества;
  • Передача взыскателю в неизменном виде или продажа по рыночной стоимости;
  • Составление акта-протокола об исполнении должником судебного решения.

Обращение взыскания на участок подразумевает также продажу земли с наибольшей выгодой. Однако статьей 349 Гражданского кодекса РФ предусмотрен возврат разницы должнику, в случаях если вырученных от продажи средств больше, чем требуется для погашения задолженности.

То есть если для исполнения решения суда был продан земельный участок по стоимости в 1 миллион рублей, а задолженность у собственника этого участка была всего 700 тысяч рублей, то разницу в 300 тысяч рублей возвращают должнику.

Взыскивать сверхположенного запрещено законодательством.

В качестве должника может выступать, как физическое или юридическое лицо, так и муниципалитет. Ответчиками по делу о взыскании земельного участка могут выступать не только частные граждане, но и представители организаций, независимо от формы образования этой самой организации и от ее рода деятельности.

Если в качестве должника выступает организация

Если в качестве должника выступает организация, то ответчиком в суде будет ее представитель или представители, которые будут отстаивать интересы организации. Кроме того, взысканию будет подлежать исключительно имущество (в том числе и земля), которое находится в собственности организации. Так, если за ней числится задолженность, которую организация погасить самостоятельно не в силах или не делает этого по каким-то другим причинам, то на земельный участок накладывается арест, а затем земля продается с наибольшей прибыли.

В случаях если организация может предложить для изыскания и взыскания другое имущество, то продаже подлежит именно оно, при условии, что средств с продажи этого имущества достаточно для погашения задолженности. Право на собственность на земельный участок в этом случае остается за организацией.

Если в ходе судебного разбирательства откроются новые обстоятельства, связанные с использованием земельного участка, например, использование его не по целевому назначению или с нарушением законодательства, то организацию могут привлечь к ответственности за нарушения, обязать их устранить или же взыскать земельный участок для последующей реализации по его первоначальному целевому назначению.

Взыскатель, который подал иск против организации, имеет право на защиту своих интересов всеми законными способами.

И средства, вырученные с имущества организации, подлежат немедленной выплате пострадавшему.

Для подачи иска против организации установлен четкий порядок действий:

  • составление заявления с указанием всех обстоятельств;
  • требование о взыскании земли с организации в счет долга или возмещения ущерба;
  • участие в судебных прениях;
  • представление в суд доказательств и указание оснований для взыскания земли или иного имущества.

Так, к примеру, в судебной практике встречаются случаи, когда собственник земельного участка (физическое лицо) сдает в аренду участок организации. Последняя же использует его не по назначению, в результате чего нарушает и законодательство, и условия договора аренды.

В этом случае, кроме взыскания земельного участка обратно собственнику, организации обычно выписывается или штраф в денежном эквиваленте в качестве возмещения причиненного ущерба, или выписывается предписание по устранению нанесенного ущерба в натуре, например, путем приведения земель в надлежащий вид.

Обращение взыскания на землю и другие природные ресурсы, находящиеся в государственной или муниципальной собственности

Согласно статье 126 Гражданского кодекса РФ государственная и муниципальная собственность, не находящаяся в пользовании юридическими или физическими лицами, может быть взыскана в судебном порядке. И ответчиками по делу о взыскании будут выступать представители именно государственной и муниципальной власти.

Однако данный порядок не распространяется на земли, которые были переданы по договорам аренды или бессрочного пользования каким-либо лицам. В этом случае взыскать такой земельный участок не представляется возможным, поскольку он условно находится в собственности (пользовании) не у муниципалитета или субъекта федерации.

Исключение составляют случаи, когда государство берет на себя обязательства по контролю и использованию земли, даже если передало ее в чье-то пользование. В этом случае взысканию будут подлежать земельные участки, где ответчиком по делу будет выступать представитель государственной или муниципальной власти, в зависимости от того, в чьем ведомстве находится участок.

Ограничения в обращении взыскания на земельные участки

Если выдвигается обращение взыскания на заложенный земельный участок, который собственник уже заложил, то истребовать его в судебном порядке получится только с привлечением всех трех заинтересованных сторон.

Так, если участок был заложен с оформлением всех документов раньше, чем дело о взыскании попало на рассмотрение в суд, то тот, кому участок был передан в первую очередь, становится приоритетным взыскателем.

Существуют и определенные ограничения при взыскании.

Так, земля не может быть изыскана у собственника в том случае, если она относится к сельскохозяйственному фонду, используется и реализуется на правах пользования в рамках действующего законодательства.

Данное ограничение распространяется только на срок использования земли для проведения всех начатых сельскохозяйственных работ. По их окончании участок может быть взыскан с землепользователя, если он не предложит альтернативный вариант погашения задолженности.

Обращение взыскания на земельный участок

Здесь вы узнаете, могут ли приставы-исполнители наложить арест на земельный (например, дачный) участок и реализовать его с целью компенсации образовавшейся у должника задолженности?

Да, приставы действительно могут наложить взыскание на земельный участок. Однако, не во всех случаях. Есть и исключения.

Но, для начала рассмотрим правило.

Закон «Об Исполнительном производстве». Статья 69. Порядок обращения взыскания на имущество должника.

  • 1. Обращение взыскания на имущество должника включает изъятие имущества и (или) его принудительную реализацию либо передачу взыскателю.
  • 1.1. Взыскание на заложенное имущество на основании исполнительной надписи нотариуса может включать изъятие имущества и его передачу залогодержателю для последующей реализации этого имущества в установленном ГК РФ, Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» порядке.
  • 2. Взыскание на имущество должника, в том числе на денежные средства в рублях и иностранной валюте, обращается в размере задолженности, то есть в размере, необходимом для исполнения требований, содержащихся в исполнительном документе, с учетом взыскания расходов по совершению исполнительных действий и исполнительского сбора, наложенного судебным приставом-исполнителем в процессе исполнения исполнительного документа.
  • .
  • 4. При отсутствии или недостаточности у должника денежных средств взыскание обращается на иное имущество, принадлежащее ему на праве собственности, хозяйственного ведения и (или) оперативного управления, за исключением имущества, изъятого из оборота, и имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, независимо от того, где и в чьем фактическом владении и (или) пользовании оно находится.
  • .
  • 6. Если должник имеет имущество, принадлежащее ему на праве общей собственности, то взыскание обращается на долю должника, определяемую в соответствии с федеральным законом.

Итак, выходит, что пристав-исполнитель имеет право обратить взыскание на имущество должника, в том числе, и на земельный участок. Однако, сделать самостоятельно этого пристав не может. Для этого кредитору надо сначала обратиться в суд и получить соответствующее судебное решение. Ну, а должник, в свою очередь, может это решение попытаться опротестовать.

Статья 278 ГК РФ — Гражданского кодекса РФ. Обращение взыскания на земельный участок

  • Обращение взыскания на земельный участок по обязательствам его собственника допускается только на основании решения суда.

Процедура обращения взыскания на землю выглядит следующим образом:

  • Розыск приставом имущества должника.
  • Получение кредитором судебного решения о возможности обращения взыскания на землю.
  • Арест приставом земельного участка должника.
  • Реализация приставом участка на открытом аукционе.

При этом закон оговаривает отдельные случаи, при которых, взыскивать имущество должника — невозможно.

Статья 79 Закона «Об исполнительном производстве»
Имущество, на которое не может быть обращено взыскание:

  • 1. Взыскание не может быть обращено на принадлежащее должнику-гражданину на праве собственности имущество, перечень которого установлен Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации.
  • 2. Перечень имущества должника-организации, на которое не может быть обращено взыскание, устанавливается федеральным законом.

Статья 446 ГПК – Гражданского процессуального кодекса РФ.
Имущество, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам:

1. Взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на следующее имущество, принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности:

  • жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание;
  • земельные участки, на которых расположены объекты, указанные в абзаце втором настоящей части, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание;
  • используемые для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, племенной, молочный и рабочий скот, олени, кролики, птица, пчелы, корма, необходимые для их содержания до выгона на пастбища (выезда на пасеку), а также хозяйственные строения и сооружения, необходимые для их содержания;

Постановлением Конституционного Суда РФ от 14.05.2012 N 11-П абзац второй части первой статьи 446 признан не противоречащим Конституции РФ, поскольку данное законоположение направлено на защиту конституционного права на жилище не только самого гражданина-должника, но и членов его семьи, а также на обеспечение указанным лицам нормальных условий существования и гарантий их социально-экономических прав и в конечном счете — на реализацию обязанности государства охранять достоинство личности.

Итак, если на земельном участке располагается единственное жилое помещение семьи, и других помещений у должника нет, то обращать взыскание на землю — невозможно.

Если помимо дачи (дома и земельного участка) у гражданина есть другое жилое помещение, принадлежащее ему на праве собственности, и в котором он может проживать со своей семьей, то получается, что на дом может быть обращено взыскание. Однако, с другой стороны, если на земельный участок не используется для предпринимательских нужд, то выходит, что обращать взыскание на него нельзя.

В связи с этим имел место интересный практический казус:

Ленинский районный суд г. Воронежа в качестве меры по обеспечению иска наложил арест на земельный участок, принадлежащий на праве собственности должнику. Ссылаясь на абз. 1 и 3 п. 1 ст. 446 ГПК РФ, должник обжаловал данное определение. Суд кассационной инстанции оставил частную жалобу без удовлетворения, указав, что запрет обращения взыскания по исполнительным листам на земельные участки, использование которых не связано с осуществлением предпринимательской деятельности, не означает запрета наложения ареста на такие участки в порядке обеспечения иска. Исполняя вступившее в законную силу решение суда о взыскании с должника денежных средств, судебный пристав-исполнитель наложил арест на этот земельный участок в рамках исполнительного производства, но со ссылкой на ст. 446 ГПК РФ суд признал его действия незаконными.

В рассматриваемом деле суд установил, что должнику принадлежат на праве собственности S доли квартиры и земельный участок, предназначенный для индивидуального жилищного строительства, которым он владел более трех лет, но жилое помещение так и не возвел. Из-за этого и возникла проблема, носящая курьезный характер: если бы должник построил на земельном участке какую-либо недвижимость или хотя бы просто заложил фундамент под нее (дабы речь могла идти о наличии незавершенного строительством объекта), правовых препятствий для обращения взыскания как на земельный участок, так и на расположенные на нем объекты недвижимости не было.

Доказывая правомерность действий по аресту земельного участка, судебный пристав-исполнитель и взыскатель исходили из недопустимости игнорирования его назначения: для иных целей, кроме индивидуального жилищного строительства, участок использоваться не мог, а жилье у должника имелось. Все это позволяло сделать вывод о том, что обращение взыскания на землю в свете ст. 446 ГПК РФ, гарантирующей право на сохранение права собственности лишь на единственное для проживания жилое помещение, допустимо.

Позиция взыскателя подкреплялась действующим правовым регулированием земельных отношений. Целевое использование земли — не только принцип земельного законодательства (ст. 7 ЗК РФ), но и прямая обязанность собственника (ст. 42 ЗК РФ). Неисполнение данной обязанности может повлечь за собой определенные негативные последствия для собственника. Ст. 44 ЗК РФ в совокупности со ст. 284 ГК РФ закрепляют, что земельный участок может быть изъят у собственника в случаях, когда участок предназначен для жилищного строительства и не используется для соответствующей цели более трех лет. Кроме того, применение судом такой обеспечительной меры по иску, как арест данного земельного участка, служило дополнительным доказательством правомерности действий судебного пристава исполнителя: нелогично арестовывать в качестве обеспечительной меры то, на что после вступления в законную силу решения суда нельзя обратить взыскание.

Несмотря на все эти доводы, суд полностью проигнорировал всю специфику правового регулирования земельных отношений, занял позицию недобросовестного должника и признал незаконными действия судебного пристава-исполнителя, указав, что неиспользование земельного участка для ведения предпринимательской деятельности означает невозможность обращения на него взыскания в соответствии со ст. 446 ГПК РФ.

Разумеется, брать этот случай как основу нельзя. У нас не прецедентное право, суды руководствуются только законами и нормативными актами. Предыдущие судебные решения никакого влияния на новые процессы не имеют. Однако, аргументация должника может быть учтена, так как она подкреплена соответствующими нормами. А значит, если ваш земельный участок не используется вами для предпринимательской деятельности, то имеется шанс исключить обращение взыскания на вашу землю.

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector
×
×