2 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Обмен земельными участками допускается

Обмен и дарение земельных участков

Сделки дарения и мены совершаются по правилам гражданского законодательства. Особого порядка совершения данных сделок федеральным земельным законодательством не предусмотрено.

Обмен земельных участков

По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой (п. 1 ст. 567 ГК РФ). В сущности, договор мены представляет собой модификацию договора купли-продажи, где каждая из сторон одновременно является продавцом и покупателем (п. 2 ст. 567 ГК РФ).

Возможны два варианта мены, в которой в качестве товара участвуют земельные участки:

    1. обмен одного земельного участка на другой;
    2. обмен земельного участка на иную движимую или недвижимую вещь.

Основной трудностью при заключении договора мены может стать оценка земельного участка как объекта недвижимости , поскольку по общему правилу (п. 1 ст. 568 ГК РФ) обмениваемые вещи предполагаются (должны быть) равноценными. Такая оценка будет примерной, если она будет произведена сторонами. В случае, когда соглашение насчет цены обмениваемого имущества не достигнуто, стороны могут прибегнуть к услугам профессионального оценщика недвижимости, и, если вещи будут неравноценными, сторона, имеющая менее ценную вещь, должна будет доплатить разницу в ценах (п. 2 ст. 568 ГК РФ). Цена обмениваемого земельного участка должна быть не ниже нормативной.

При обмене земельных участков регистрируется переход права, а не сам договор (ст. 551 ГК РФ).

Дарение земельных участков

По договору дарения земельного участка одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) земельный участок в собственность (см. п. 1 ст. 572 ГК РФ).

Договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя, ничтожен. К такого рода дарению применяются правила гражданского законодательства о наследовании.

Одариваемый вправе отказаться от дара до его получения. В таком случае сделка считается расторгнутой. Отказ от земельного участка после оформления его в собственность является добровольным отказом от участка, прекращающим право собственности на него, и право на участок переходит к государству (ст. 44 ЗК РФ, ст. 225 ГК РФ).

Договор дарения земельного участка должен быть оформлен письменно и зарегистрирован в государственном органе регистрации сделок с земельными участками, как и иные сделки с землей (ст. 574 ГК РФ).

Обмен участка из государственных или муниципальных земель на частный участок

Земельный участок — это объект правовых сделок, предусмотренных российским законодательством.

В 2014 году вступил в силу Федеральный закон РФ под № 171, который собой в значительной степени модифицировал ЗК РФ. В частности, были затронуты и смежные вопросы земельного, лесного, градостроительного законодательства. Кроме того, были заполнены некоторые правовые пробелы, которые касались обмена земельного участка, находящегося в государственной или же муниципальной собственности.

Понятие и случаи обмена земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на земельный участок, находящийся в частной собственности

Перед тем как рассмотреть данный вопрос более детально, следует остановиться на самом определении земельного участка. Опираясь на ЗК РФ, можно вывести следующую дефиницию:

Земельный участок — это объект правовых сделок, предусмотренных российским законодательством, который официально признается недвижимым имуществом.

Иными словами, земельный участок — это вещь, которая обладает определенными характеристиками, что установлено ст. 6 ЗК РФ.

Земельный надел, находящийся в государственной или же муниципальной собственности, может представлять собой объект сделок обмена, купли-продажи, мены, дарения и пр.

Таким образом, можно сделать вывод о том, что законодательством РФ предусматривается возможность обмена земельных объектов, находящихся в муниципальной или государственной собственности, на наделы, которые принадлежат субъектам правоотношений на праве частной собственности.

Однако следует помнить о том, что подобный обмен недвижимых объектов возможен лишь в том случае, если происходит изъятие территории для обеспечения государственной или муниципальной нужды, в том числе передача осуществляется с целью строительства на территории объектов социальной инфраструктуры.

При этом нормативный порядок подразумевает, что обмен земельных объектов должен происходить на основании документации, с прописанными в ней целями, с учетом которых и осуществляется изъятие. Собственник объектов, передача которых происходит на законодательном основании со стороны государства или же муниципалитета, получает новый земельный надел, по правилам, которые установлены законом.

Изъятие земельного участка, находящегося в частной собственности, для государственных или муниципальных нужд

Изъятие надела, находящегося в частной собственности, происходит с учетом условия, которое закреплено в действующих российских нормативно-правовых актах. Подобный обмен может быть осуществлен только по решению уполномоченных на то органов муниципальной или же государственной власти.

Передача земельного участка подразумевает целый перечень дополнительных юридических действий, в частности:

  • Прекращение права собственности владельца подобного надела (это может быть как физическое, так и юридическое лицо);
  • Прекращение права собственности на земли, которые принадлежали собственнику на праве безвозмездного пользования или полученные в качестве наследства, но которые причисляются к рангу муниципальной или же государственной собственности;
  • Прекращается и безвозмездная или возмездная аренда земельного участка, о чем у субъектов правоотношений был ранее заключен договор.

Кроме того, изъятие надела подразумевает также полное прекращение действия сервитута, залога и иных ограничений объектов, в отношении которых происходит безвозмездная или возмездная передача. Но законодательный порядок предусматривает и некоторые исключения из общего правила, в частности, передача земельного участка, находящегося в частной собственности, возможна и без снятия сервитута.

Особенности этого обмена состоят в том, что сервитут не должен ограничивать цели, с которыми надел из частной собственности переводится в муниципальную или же государственную.

При этом собственник должен быть заранее оповещен о решении органов государственной или муниципальной власти, в котором прописана безвозмездная или возмездная передача объектов для обеспечения государственных нужд. Законодательный порядок при этом должен быть соблюден.

Условия, которые подразумевает безвозмездная или же возмездная передача объектов обмена, прописываются в соглашении об изъятии земельных наделов. В частности, указываются условия: временные сроки, денежная компенсация и иные выплаты. Если безвозмездная или возмездная передача объектов происходит принудительно, то особенности обмена прописываются в судебном решении.

Понятие договора мены земельных участков

Особенности мены участка состоят в том, что между участниками правоотношений, заключается соглашение, в котором прописывается главное условие передача участка, находящегося в собственности, другой стороне-контрагенту, но в обмен на иную землю или же интересуемую вещь.

Это правило закрепляется Гражданским кодексом РФ, а именно, ст. 567.

В результате обмена участка, находящегося в государственной собственности, на частную землю у участников возникает право собственности на приобретенные объекты.

Договор мены земельных участков — это официальный документ, который закрепляет собой легитимность осуществленной сделки. Образец договора можно получить как в уполномоченном на то органе, так и на портале государственных услуг.

Соглашение, которое заключается между участниками, подразумевает, что земля имеет равноценную стоимость, что является гарантом того, что ни один из субъектов не будет ущемлен в своих правах и интересах.

Процедура мены земельными участками, находящимися в собственности у участников контракта, не всегда подразумевает единовременную передачу надела лицу. В юридической практике распространены случаи, когда право собственности на участок сначала переходит к одному лицу, а спустя время, второй субъект правоотношений также выступает в свои законные права.

В подобном случае гарантией защиты прав считается ст. 328 ГК РФ, которая подразумевает встречное выполнение обязательств.

Предмет договора мены земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на земельный участок, находящийся в частной собственности

Как и любое другое правовое соглашение, договор мены подразумевает четкую регламентацию того, какой объект будет признаваться предметом этого контракта. Иными словами, указание предмета договора — это одно из ключевых условий, чтобы документ вступил в юридическую силу. Образец оформления данного пункта можно посмотреть в типовом договоре мены.

Предмет договора мены участками, находящимися в различной собственности, должен включать следующую информацию:

  • точный адрес земельного участка;
  • категорию надела, а также целевое предназначение земли;
  • сведения о находящихся на территории участка объектах недвижимости;
  • конечную цель использования территории;
  • кадастровый номер участка, который был подвергнут межеванию;
  • наличие притязаний со стороны третьих лиц и обременений;
  • итоговую площадь земельного участка.

При этом следует отметить, что предметом мены не могут выступать участки, которые были изъяты из оборота или ограничены в своем обращении. Вопрос, который касается территорий, взятых в ипотеку, решается в каждом конкретном случае индивидуально. Несмотря на наложенные ограничения, если залогодатель даст свое согласие, то надел может подлежать процедуре мены.

Обязательная оценка участка при заключении договора мены

Договор мены земельных наделов и его регистрация подразумевает соблюдение всего законодательного порядка проведения юридических сделок. Одним из таких условий, которое возводится в ранг обязательных, считается оценка участка.

Это нормативное правило зафиксировано в земельном законодательстве, а именно, в ст. 39.22 ЗК РФ.

Оценке подвергаются как сами земельные наделы, которые выступают в качестве предмета договора мены, так и все объекты недвижимого имущества, расположенные на указанной территории. Оценка стоимости земельного участка осуществляется на основе законодательной базы, которая разрабатывалась как на федеральном, так и местном уровне.

При этом производить оценочную деятельность могут только уполномоченные на то специалисты, которые имеют лицензию на данный тип работ. Образец оценочного листа можно посмотреть в Интернете, так как он содержит в себе типичные пункты.

Следует отметить, что регистрация мены земельного участка невозможна, если оценка будет не произведена, так как государственная регистрация подразумевает указание истинной стоимости надела.

Цена обмениваемых земельных участков

Договор мены по сравнению с договором о свершении сделки купли-продажи (образец можно найти в Интернете в свободном доступе) имеет существенные отличия. Именно поэтому все правовые нюансы должны учитываться при оформлении подобного обмена. В частности, в договор мены обязательно включается стоимость земельных участков, которые подлежат мене. При этом учитываются два основания:

  • Кадастровая стоимость. В этом случае определение цены происходит на основе данных, полученных из кадастрового паспорта объекта. Это необходимо для того, чтобы рассчитать финансовые издержки на уплату госпошлины и работу нотариуса.
  • Справедливая стоимость. Это основание подразумевает включение в договор информации о том, какую цену за меняемый участок хотят получить законные владельцы.
    Если цена обмениваемых объектов не фиксируется договором и не обговаривается сторонами правоотношений, то подобные наделы, согласно законодательству, считаются полностью равноценными. При этом все бремя издержек ложиться на плечи лица, которое заинтересовано в проведении подобной сделки.

Статья 39.21. Случаи обмена земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на земельный участок, находящийся в частной собственности

СТ 39.21 ЗК РФ

Обмен земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на земельный участок, находящийся в частной собственности, допускается при обмене:

1) земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на земельный участок, находящийся в частной собственности и изымаемый для государственных или муниципальных нужд;

2) земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на земельный участок, который находится в частной собственности и предназначен в соответствии с утвержденными проектом планировки территории и проектом межевания территории для размещения объекта социальной инфраструктуры (если размещение объекта социальной инфраструктуры необходимо для соблюдения нормативов градостроительного проектирования), объектов инженерной и транспортной инфраструктур или на котором расположены указанные объекты.

Читать еще:  Правила и нормативы для строительство гаража на участке

Комментарий к Статье 39.21 Земельного кодекса РФ

Федеральным законом от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» ЗК РФ дополнен новой главой V.2, устанавливающей возможность обмена земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на земельный участок, находящийся в частной собственности, а также регулирующей условия и правила такого обмена.

Вопрос о возможности мены таких земельных участков до внесения данных изменений являлся дискуссионным. Так, например, в Постановлении Президиума ВАС РФ от 21 июня 2011 г. N 18545/10 высказана правовая позиция, согласно которой распоряжение земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, путем заключения договора мены не допускается, поскольку ЗК РФ содержит исчерпывающий перечень способов распоряжения такими земельными участками.
———————————
Вестник ВАС РФ. 2011. N 12.

Мена земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на земельный участок, находящийся в частной собственности, имеет определенные особенности, поскольку заключение такого договора мены должно быть обосновано со стороны соответствующего органа государственной власти или органа местного самоуправления необходимостью передачи в государственную или муниципальную собственность земельного участка, находящегося в частной собственности.

Такие потребности органов публичной власти должны быть подтверждены решением об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд, которое допускается только в случаях, предусмотренных ст. 49 ЗК РФ, где указывается возможность изъятия земельных участков для выполнения международных обязательств РФ, для размещения объектов федерального, регионального или местного значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов, а также в связи с иными обстоятельствами в установленных федеральными законами и законами субъектов РФ. Так, в частности, в соответствии с п. 7 ст. 56.9 ЗК РФ к соглашению об изъятии недвижимости, предусматривающему изъятие земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества путем предоставления возмещения за них собственнику или обмена на иное недвижимое имущество, применяются правила гражданского законодательства о купле-продаже или мене.

Необходимость заключения органом публичной власти договора мены земельных участков также может быть обоснована наличием на земельном участке, находящемся в частной собственности, объекта социальной, инженерной или транспортной инфраструктуры, необходимого для развития территории муниципального образования, субъекта РФ или страны в целом, либо запланированным размещением на этом земельном участке подобного объекта, что должно быть удостоверено утвержденными проектом планировки территории и проектом межевания территории.

В законодательстве отсутствует определение понятия «инфраструктура». Однако ЗК РФ (ст. ст. 23, 27, 85), ГрК РФ (ст. ст. 9, 10, 23, 35, 46.1, 48.1), а также другие федеральные законы используют этот термин достаточно активно .
———————————
См., например, ст. 18 Закона РФ от 20 августа 1993 г. N 5663-1 «О космической деятельности» (РГ. 1993. 6 окт. N 186), ст. 2 Федерального закона от 10 января 2003 г. N 17-ФЗ «О железнодорожном транспорте в Российской Федерации» (СЗ РФ. 2003. N 2. Ст. 169), ст. 1 Федерального закона от 9 февраля 2007 г. N 16-ФЗ «О транспортной безопасности» (СЗ РФ. 2007. N 7. Ст. 37), и др.

Инфраструктура (лат. infra — под; structura — строение) — это неотъемлемая часть материально-технической базы общества, при помощи которой создаются общие условия для эффективного общественного производства. Инфраструктура включает дороги, различные виды связи, коммуникации, материально-техническое снабжение, представляя собой систему органического взаимодействия всех сфер общественного производства, а также многочисленных подразделений внутри каждой из них .
———————————
Российская социологическая энциклопедия / Под общей ред. академика РАН Г.В. Осипова. М., 1998.

Данный термин широко используется в экономической географии, экономике, архитектуре, социологии. Инфраструктура подразделяется на виды (производственная и социальная); на подвиды (социально-политическая, социально-культурная, социально-бытовая); по звеньям и на объекты как линейного (дороги, связь), так и точечного характера (стадионы, школы, клубы). Инфраструктура может рассматриваться также на уровне общества, региона, отрасли народного хозяйства, предприятия (объединения). Развитие и функционирование инфраструктуры может быть проанализировано и с позиций удовлетворения потребностей населения . При этом в различных отраслях и нормативных актах данный термин включает в себя различные составляющие .
———————————
См., напр.: Денисов Н.А. Социальная инфраструктура России: состояние, проблемы, пути развития. М., 1988; Юлров О.В. Планирование социально-бытовой инфраструктуры: социологический подход. М., 1990; Куксанова Н. Социально-бытовая инфраструктура Сибири. Новосибирск. 1993; и др.

Например, согласно ст. 15 Федерального закона от 24 ноября 1995 г. N 181-ФЗ «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации» (СЗ РФ. 1995. N 48. Ст. 4563) к числу объектов социальной инфраструктуры отнесены жилые, общественные и производственные здания, строения и сооружения, спортивные сооружения, места отдыха, культурно-зрелищные и другие учреждения.

В связи с этим обоснование необходимости заключения договора мены в случаях, предусмотренных комментируемой статьей, требует предварительного определения конкретного вида и назначения объекта, размещенного на земельном участке, находящегося в частной собственности или планируемого для размещения на нем.

Как происходит обмен земельного участка на другой надел или автомобиль?

Кроме договора купли-продажи существует возможность обмена участками земли. Такая возможность предполагает переход земли в собственность одной стороны на возмездной основе. Обмен может производиться как на аналогичные земельные владения, так и на неравноценное имущество. При неравноценных участках одна из сторон доплачивает второй определённую сумму, покрывающую разницу в стоимости.

Право обменивать землю имеют только те люди, которые имеют право собственности на определённый участок, проведшие межевание, и поставившие свои земные владения на кадастровый учёт.

Специфика такого обмена заключается в том, что сторона, передающая своё имущество, получает не денежную сумму, указанную в договоре, а земельный участок с похожими характеристиками и ценой. Обе стороны являются и продавцами, и покупателями.

Наделы, расположенные на территории страны, подразделяют на категории. Для каждой категории установлено назначение, подразумевающее определённые действия, разрешённые владельцам и арендаторам того или иного земельного объекта.

  1. Коммерческого назначения
  2. Сельскохозяйственного назначения
  3. Правовое урегулирование обмена
  4. Практика обмен надела на автомобиль
  5. Как правильно заполнить договор?
  6. Чем поможет нотариус?
  7. Регистрация договора
  8. Особенности обмена с администрацией
  9. Допускается ли обмен муниципальной собственности на частную?

Коммерческого назначения

Представляет собой территорию, на которых можно строить промышленные объекты: офисные здания, магазины, торговые центры, склады, производственные здания и т.д.

Обмен жилой территории на коммерческую имеет особенность в том, что он, в большинстве случаев, производится со значительной оплатой стороны, которая приобретает землю коммерческого назначения взамен жилой. Так, например, за офис, расположенный в удачном месте, могут потребовать далеко не одну квартиру. В особенных случаях, например при обмене склада, можно получить несколько квартир высокого класса.

Сельскохозяйственного назначения

Под данным понятием подразумеваются участки, находящиеся за пределами черты городских и сельских поселений и использующиеся для производства продуктов питания или растительного сырья.

Также на такой территории могут быть расположены склады для хранения выращенной продукции.

Так как плодородные земли имеют особую ценность, то они требуют особой охраны и правового статуса, следовательно имеют свои правовые особенности при обмене.

В первую очередь сторона, получающая сельскохозяйственный участок, должна помнить о том, что использовать его можно в строгом соответствии с назначением.

Правовое урегулирование обмена

Согласно ст. 567 ГК РФ, под правовой сутью договора обмена понимают обязанность каждой из сторон передать в собственность другому участнику мены один земельный объект в обмен на другой.

Возможность заключения таких сделок зафиксирована в п.2 Указа Президента РФ от 27.10.1993 г. N 1767 “О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России”.

Соглашения обмена базируются на нормативных требованиях, которые установлены законодательством и не расходятся с требованиями ст. 31 ГК РФ, устанавливающей порядок заключения соглашений мены. Ст. 37 ЗК РФ также затрагивает договор обмена.

Обе стороны считаются и продавцами своего товара, и покупателями другого. Учитывая данный факт, совокупность правовых актов, затрагивающая управление договоров купли-продажи, применяется к соглашению об обмене земных владений.

Если объекты неравноценны, то в договоре обязательно должна быть прописана цена обмениваемых наделов. Согласно ст. 568 ГК РФ, при отсутствии конкретных условий о цене, участки принимаются за равноценные.

Практика обмен надела на автомобиль

Как говорилось выше, осуществлять обмен можно и между неравноценным имуществом.

Операции по обмену земли на автомобиль регламентируются ст. 567 ГК РФ.

В случае данного обмена процедура происходит таким образом: после того, как стороны нашли подходящие варианты, осуществляется оценка стоимости надела и автомобиля, определяются условия обмены, затем заключается договор мены. В тексте договора указываются характеристики подлежащих обмену надела и автомобиля.

После заключения договора сторонам необходимо зарегистрировать права на полученное имущество.

Как правильно заполнить договор?

Договор заключается в письменной форме.

В тексте указываются имена владельцев и наименование объектов, подлежащих мене. Должна быть написано точная дата, после которой собственникам необходимо покинуть наделы, которые они занимают. По правилам имущество должно передаваться одновременно, но если это нет так, то в договоре необходимо прописать период, в течение которого участник мены должен получить объект.

При неравноценном обмене раздел описания обязательств должен содержать указания о том, что сторона более дешёвого объекта обязуется доплатить разницу.

Также в документе указываются:

  • Идентификационные данные участка (такие как кадастровый номер, площадь участка, место расположения и т.д.);
  • Целевое назначение участка;
  • Объекты, расположенные на участке.

Часто к документу прилагают планы и чертежи с расположением участка.

Договор заверяется у нотариуса и регистрируется в Росреестре.

Чем поможет нотариус?

В некоторых ситуациях удостоверение нотариуса является обязательным, но может быть и добровольным. Эта процедура является дополнительным подтверждением того, что подписи подлинные, если между сторонами возникнет спор.

Регистрация договора

Регистрация производится по месту нахождения имущества. Для осуществления данной процедуры необходимо оплатить государственную пошлину и предоставить необходимые документы:

  • Заявление о регистрации перехода прав собственности;
  • Договор обмена;
  • Свидетельство права собственности на имущество;
  • Кадастровые паспорта на наделы;

Особенности обмена с администрацией

Большая часть сделок с жильём, которое находится в собственности, производится с помощью договоров купли-продажи, а все сделки с администрацией – это обмен, процедура которого осуществляется в соответствии с установленными законодательным регламентом нормами.

Земельные владения, подлежащие мене, в обязательном порядке должны быть равноценными.

Допускается ли обмен муниципальной собственности на частную?

Такой обмен действующим законодательством не предусмотрен.

Статья 39.21 Земельного кодекса РФ гласит, что обмен муниципального участка на частный допускается в случаях, когда:

  1. Частная собственность изымается для государственных нужд;
  2. Частная собственность предназначена для размещения объекта социальной, инженерной и транспортной инфраструктур.

Особенности обмена земельных участков

Наиболее распространенный способ передачи в собственность земельного права – это заключение договора купли-продажи. Но права граждан на обмен земельного участка никто не отменял. А он осуществляется посредством договора мены.

Законодательство об обмене земель

Земельный участок согласно ГК РФ (ст. 130) – это недвижимое имущество. А из этого следует, что сделки по обмену совершаются с применением общих гражданско-правовых норм, регулирующих действия, производимые с недвижимостью, включая обмен имущества. А координируются они положениями Земельного (ЗК) и Гражданского (ГК) кодексов Российской Федерации. Есть еще и соответствующий президентский Указ №1767 от 27.10.1993 года, узаконивший:

  • право любого как юридического лица, так и физического, у которого во владении имеется надел земли, целиком или частично обменивать его, причем объекты мены могут быть неравноценными;
  • обязательную передачу прав собственности после того, как сделка состоялась и была зарегистрирована.
Читать еще:  Определение и необходимость выкопировки земельного участка

Законодатель установил, что продавцом своего земельного участка признается каждая из сторон подобного соглашения, а, принимая в процессе обмена другой надел, они становятся одновременно еще и покупателями. Но, прежде всего, они должны быть собственниками подлежащих мене земель.

Подобные сделки во многом схожи с правилами сделки по купле-продаже, но имеют и некоторые тонкости в их правовом регулировании, отличающие одну от другой. Договор мены также может содержать указания на цену участков или распределение между сторонами расходов, а может не иметь их. И тогда землевладения, что подлежат обмену, законом признаются равноценными, а сторона, выполняющая свои условия по договору, и будет нести соответствующие расходы.

Правила мены

Земля, что находится в собственности гражданина или юридического лица, всегда может стать объектом возмездной сделки. Более того, оба кодекса РФ (ГК и ЗК) предоставляют возможность совершить подобный акт на безвозмездной основе. У того, кто пользуется наделом не постоянно, как, например, арендаторов, подобных возможностей нет.

А тот факт, что надел земли отнесен законодателем к объектам собственности, вынуждает владельца его обязательно проходить процедуру регистрации в отделении Росреестра.

Саму мену характеризуют следующие ключевые признаки:

  • участники подобной сделки взаимно передают от одного ко второму права собственности на обмениваемые ими объекты;
  • совсем необязательно менять надел на аналогичный имущественный актив, допускается выставление в качестве предмета мены жилого (квартиры или дома) или нежилого помещения, любого транспорта и др.;
  • важным условием контракта является требование выплаты денежной компенсации от той из участниц соглашения, чье имущество оказалось по стоимости дешевле.

Земельный участок становится предметом договора мены независимо от назначения. На нем могут строиться любые жилые здания или нежилые постройки, он может иметь сельскохозяйственное назначение.

Земли сельхозназначения — территории, что расположены вне населенных пунктов.

Новый собственник не вправе без особого разрешения органа местной власти изменить правовой режим землепользования, что указан в правоустанавливающем документе.

Придется также учесть, что:

  • право собственности, зарегистрированное на нового владельца не отменяет ранее установленных обременений и ограничений типа ренты, частного или публичного сервитута;
  • одновременно с землей отчуждается и любое строение, расположенное на ней;
  • если надел в долевой собственности, а обменивается лишь часть, первым делом предложение должно быть сделано другим дольщикам.

Обмен участка – собственности государственного или муниципального органа на частное владение, как утверждает ЗК РФ (ст. 39.21), возможен, если земли, что в собственности у гражданина или организации:

  • изымаются на нужды госоргана или муниципалитета;
  • предназначаются под объект социальной или транспортной инфраструктуры.

Именно то обстоятельство, что права собственности в процессе выполнения условий договора мены переходят на условиях возмездности, сделка эта по форме схожа с куплей-продажей.

Порядок обмена земли

Два основных требования предъявляются ГК РФ к форме такого договора:

  • он должен быть письменным;
  • его следует зарегистрировать в Росреестре.

Когда обмену подлежит лишь какая-то доля, мало уведомить всех остальных собственников. Должно быть соблюдено еще одно условие – удостоверение подобного документа должно происходить у нотариуса. Без этого процедура регистрации договора становится невозможной.

Алгоритм действий

Оформлению двустороннего договора должно предшествовать согласование сторонами условий будущей сделки. А сам документ должен содержать:

  • сведения о каждом участнике сделки (для физ. лиц это данные паспорта, для юридических – реквизиты;
  • предмет сделки – информация об участке земли и том объекте, на который его меняют;
  • сведения о документах, подтверждающих права собственности каждой из сторон на свой объект мены;
  • стоимостные параметры объектов;
  • суммы доплат, а также порядок их возмещения, если таково условие соглашения;
  • схема передачи имущества и последующей регистрации прав на него новыми владельцами;
  • условия, связанные с ограничениями и обременениями.

К соглашению, как правило, прилагают планы участков, оценки стоимости самих наделов и строений, расположенных на их территориях, а при необходимости и копии договоров аренды, обременения залогами.

Может оказаться, что совершить сделку невозможно, если лицо, в чью пользу обременение было зарегистрировано, не дало на то своего согласия. Таким лицом может стать банк, в котором у землевладельца взят кредит под залог имущества, на момент совершения мены не погашенный.

К тому же порядок, в каком права на объекты переходят по сделке от одного собственника к другому, может различаться и весьма существенно. Если земельный надел меняется на:

  • другую недвижимость – регистрируются объекты одновременно;
  • автотранспортное средство – оформляется в ГИБДД;
  • движимое имущество – права на него переходят после подписания обеими сторонами акта приема-передачи, но только в отношении земель выполняются регистрационные действия.

Но когда не весь участок подлежит обмену, а всего лишь его маленькая часть, владелец должен позаботиться заранее, чтобы:

  • на руки получить план межевания земли;
  • уведомить остальных собственников о заключении договора, и что они могут воспользоваться преимущественным правом и выкупить эту долю;
  • ждать ответа на протяжении месяца.

А вот когда ответа не последовало, что может означать только отказ от приобретения предложенной части участка, договор мены можно представить нотариусу для удостоверения. Получив отметку в нотариальной конторе, дальнейшие действия производить по общей схеме.

Требуемые документы

Чтобы официально на законных основаниях стать собственником земельного надела, полученного по договору мены, права на него необходимо зарегистрировать в отделении Росреестра. Это можно сделать и в МФЦ своего района. При себе иметь комплект документов, по которым впоследствии можно будет восстановить историю участка или иной недвижимости, ставшей предметом мены. Иногда, чтобы получить их, приходится обращаться в самые разные инстанции: управления садоводческих товариществ, архивы муниципальных образований и т. п.

Полный перечень документов, обязательных для оформления сделки, установлен ЗК РФ:

  • паспорта участников сделки (или учредительные документы для организации);

Важно! Если любая из сторон действует через представителя, необходима нотариальная доверенность.

  • договор мены и все передаточные акты;
  • технические документы (справка о постройках из БТИ, межевая схема, кадастровый паспорт участка);
  • информация о задолженностях и обременениях или их отсутствии;
  • правоустанавливающая документация на землю и другое обмениваемое имущество;
  • оценочный акт (если необходим);
  • разрешение на обмен от супруга(ги), если участок в совместной собственности;
  • подтверждение уплаты госпошлины.

Важно! Физическое лицо должно заплатить 2 тыс. рублей, юридическое – 22.

Придется еще заполнить заявление (образец можно найти в Интернете) на регистрацию права собственности.

Сотрудникам Росреестра на производство регистрационных действий понадобится 7–12 дней, на оформление через МФЦ уйдет на пару дней дольше.

А затем новый собственник земельного надела получит на руки выписку из ЕГРН.

Как муниципальная земля обменивается частную?

Подобный обмен реализуется в особом порядке:

  • обе стороны занимаются сбором требуемых бумаг;
  • заключается соглашение;

Важно! Постройки на частной земле администрации местного самоуправления не передаются.

  • проводится оценка строений на участке уполномоченным органом;
  • договорные отношения оформляются в письменной форме;
  • после регистрации документа в Росреестре передаточным актом подтверждается факт произведенного обмена; с его подписанием сделка по обмену будет завершена, а распорядители во владение получают участки друг друга.

По времени такая сделка займет до двух месяцев. Это надо учитывать.

Особенности обмена земель

Договор мены земельных участков – это, прежде всего, сделка. А сама мена, по сути – это та же купля-продажа, когда каждая из сторон – одновременно и покупатель, и продавец, а платой служит недвижимое (иногда движимое) имущество. Об этом говорилось выше. А порядок действий, когда меняются равноценные и неравноценные объекты различается:

  1. Участки равноценные. В одном из пунктов договора предусмотреть конкретного участника соглашения, который как раз и займется документальной стороной дела и улаживанием формальностей, а значит и понесет расходы.
  2. Участки неравноценные. Обязательно должна быть выполнена независимая рыночная оценка цены на землю, подлежащую обмену, а заключенная договоренность содержит указание на стоимость участков и размер доплаты тем участником сделки, который обменивает объект, стоимостью ниже, а также сроки и порядок их внесения. Один из участков арестован или отнесен к объектам, оборотопользование которых на момент сделки ограниченно.
  3. Мена невозможна. Если в отношении обмениваемого объекта ведется земельный спор или установлен сервитут, или участок находится под залогом, возможно, в аренде, информация о том должна быть донесена до всех участников сделки. Последствия могут быть весьма неприятными – противная сторона считается обманутой и вправе требовать вернуть собственность и даже выплаты компенсации.

Когда одно землевладение планируется обменять на другое или недвижимое имущество иного рода, следует знать следующее:

  1. Если в заключенном соглашении не указывается стоимость, объекты мены автоматически признаются равноценными. А затраты, что будут понесены на документальное оформление этого процесса, предопределяются самим документом.
  2. Если обмениваемые товары не признаются равными по цене, то одному из участников договорных отношений, предлагающему для мены объект с меньшей стоимостью, придется возместить разницу цен, а порядок передачи денежных средств оговаривается в соглашении (что может быть исполнено до того, как товар оказывается переданным, после передачи или в другом порядке).
  3. Если не совпадают сроки, в которые должны быть переданы объекты, и договор не содержит на то указания, руководством к действию служат правила о встречном исполнении обязательств, изложенные в ГК РФ (ст. 328).
  4. Если ни соглашение, ни закон не предусматривают никаких особенных условий, приобретатели получают права владения одномоментно, как только выполнены обязательства.
  5. Если обмениваемый товар по любому основанию изымается у покупателя, он вправе настаивать на возврате своей собственности и возмещении убытков другим участником сделки.

Налоговые обязательства

И покупатель, и продавец (а именно таковыми признаются участники сделки мены) непременно должны знать обо всех требованиях, которые могут к ним предъявить налоговые органы.

Когда объектом обмена стал земельный надел или другое имущество, движимое и недвижимое:

  • и в результате сделки одна из сторон получила доход, ставка налога 13%;
  • при определении размера налоговых обязательств в расчет берется кадастровая стоимость земли или та, что названа в соглашении;
  • земля находится во владении более 3-х лет, налог не уплачивается, если меньше – можно уменьшить налогооблагаемую базу на сумму расходов на приобретение или применить имущественный вычет в размере 1 млн рублей.

И в данном случае не имеет значения, в каком правовом статусе находятся земли. К примеру, если на земельный надел обменян на транспортное средство, то при расчете налогового вычета будет использована стоимость земли, определенная положениями договора.

Прежде чем подать объявление об обмене земельного участка и заняться, собственно, сделкой, не помешает в подробностях изучить все особенности и подводные камни, которые могут таиться при заключении подобного договора.

Читать еще:  Как построить забор между соседями без нарушений закона

Правовые особенности договора мены земельных участков

Правовая суть договора мены участков земли заключается в обязанности каждой из сторон соглашения передать в собственность контрагенту один участок земли в обмен на другой участок или иную вещь (567 статья ГК). Результатом заключения договора мены участков земли, выступающих предметом такого соглашения, является одновременный переход к контрагентам права собственности на обмениваемые участки.

Нужно отметить, что не всегда стороны договора мены обмениваются лишь участками земли. В обмене на участки земли могут участвовать и различные движимые вещи, и объекты недвижимости.

К примеру, встречаются ситуации, когда владелец участка земли обменивает его на жилое помещение или автомобиль.

Правовое регулирование мены участков земли

Возможность осуществления сделок по обмену участков земли была юридически зафиксирована во 2 пункте Указа российского Президента 1767 “О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России” от 1993 года.

В Указе закреплено, что граждане и юридические лица, выступающие собственниками участка земли, вправе обменивать свой участок или его часть. Договорной характер мены участков земли имеет схожие черты с другим видом сделки, а именно с соглашением купли-продажи участка земли. Правовое регулирование соглашений мены, как и правоотношений купли-продажи, осуществляется на основе норм российского Земельного кодекса и Гражданского кодекса РФ.

Соглашения мены участков земли, по общему правилу, основываются на нормативных требованиях, установленных законодательством для договора купли-продажи земли, с условием, что они не противоречат требованиям 31 статьи российского Гражданского кодекса, регулирующей порядок заключения соглашений мены, и самой правовой сущности отношений мены. Кроме того, на договора мены участков земли распространяются и положения 37 статьи Земельного кодекса, посвященной особенностям купли-продажи участков земли, о недействительности договора.

Нормы и правила гражданского законодательства, затрагивающие регулирование договоров купли-продажи, должны применяться к соглашению мены участков земли с учетом того, что обе стороны такого договора признаются продавцами товара, подлежащему передаче контрагенту, и одновременно покупателями другого товара, который они обязуются принять в обмен.

Тем не менее, заключая договор обмена участков земли, стороны должны учитывать правила правового регулирования, отличающие это соглашение от договора купли-продажи участков земли. К примеру, если в соглашении мены земельных участков или их частей отсутствуют конкретные условия о цене обмениваемых участков земли и (или) о распределении между обеими сторонами расходов, необходимых для исполнения обязательств по соглашению, согласно 568 статье ГК РФ, нужно исходить из предположения, что данный договор регулирует обмен равноценных земельных участков.

Требуемые для реализации договора расходы по передаче контрагенту участков земли, их принятию и другим действиям, направленным на выполнение заключенного соглашения мены, должны возлагаться на ту из сторон договора, которая выполняет соответствующие обязательства согласно заключенному договору мены участков земли.

Особенности договора мены участков земли

Итак, изначально договор мены участков земли предполагает, что эти участки, выступающие предметом соглашения, равноценны. Следовательно, возможные будущие споры сторон-участников мены, о действительной стоимости переданного недвижимого имущества, ограничены.

Если же предметом соглашения мены земельных участков является обмен неравноценными участками, сторона, передающая участок земли, который имеет более низкую цену в сравнении с участком земли, предлагаемым в обмен, приобретает дополнительную обязанность по оплате соответствующей разницы в стоимости участков. Оплата такой разницы в ценах должна производиться непосредственно до или сразу же после передачи контрагенту участка земли с более низкой стоимостью.

Соглашение мены участков земли может предусматривать и какой-то другой порядок компенсации существующей разницы в ценах на землю. Вполне естественно, что все важные условия и форма производимой компенсации должны непосредственно отражаться в тексте заключенного договора. Обмен участков земли не обязательно должен происходить одновременно.

Вполне допустимы случаи, когда соглашение мены может предусматривать разные даты непосредственной передачи обмениваемых участков земли. Сначала свое обязательство по передаче контрагенту участка выполняет одна сторона соглашения, а потом, соответственно, – другая.

Если в соответствии с оформленным соглашением мены земли сроки взаимной передачи обмениваемых участков не совпадают, должны применяться законодательные правила о встречном выполнении обязательства. Указанные правила гражданского регулирования установлены в 328 статье Гражданского кодекса.

Из этой статьи также следует, что при невыполнении обязанным контрагентом своего договорного обязательства, установленного соглашением, при очевидном наличии обстоятельств, свидетельствующих о том, что надлежащее выполнение обязанностей не будет осуществлено и в обозначенный срок, другой контрагент вправе сразу же приостановить дальнейшее выполнение своего обязательства, прописанного в договоре мены, или вообще отказаться от его выполнения и потребовать от виновной стороны, допустившей нарушения, возмещения убытков.

Момент непосредственного перехода права собственности на меняемые участки земли определен в 570 статье ГК РФ. Исходя из смысла указанной статьи, право собственности на приобретенные в порядке обмена участки земли переходит к каждой стороне одновременно после исполнения всех договорных обязательств по передаче земли обеими сторонами.

Еще следует отметить особенности соглашения мены, затрагивающие применение ответственности за изъятие имущества – участка земли, полученного по договору обмена (571 статья Гражданского кодекса). По соглашениям купли-продажи продавец обязывается передавать покупателю товар, свободный от каких-то прав третьих лиц.

Возможно лишь одно исключение из указанного законодательного требования, когда сам покупатель соглашается принимать товар, обремененный правами каких-либо третьих лиц. Названное положение гражданского законодательства по аналогии применяется и к соглашению мены участков земли. Если указанная обязанность не выполнена стороной договора мены, виновник должен не только компенсировать контрагенту причиненные этим убытки, но и обязан также вернуть добросовестной стороне полученный от нее в обмен участок земли.

Оформление договора мены участков

Согласно 550 статье российского Гражданского кодекса, соглашение продажи недвижимости оформляется письменно путем составления одного документа с подписью сторон. Следовательно, и договор обмена участков земли подлежит заключению только в письменной форме.

Несоблюдение императивных требований законодателя к форме соглашения влечет его недействительность.

Типовое оформление соглашения мены участков земли установлено Письмом Роскомзема от 19.10.94 г. N 2-16/1629.

Договор мены участков земли как объектов недвижимости требует проведения государственной регистрации прав новых владельцев в отделении Росреестра по месту расположения соответствующих участков земли, выступающих предметом соглашения обмена.

В соглашении мены участков земли обязательно описываются признаки, индивидуализирующие обмениваемые участки, которые выступают предметом данного договора:

  1. Кадастровые номера обмениваемых участков земли;
  2. Площадь отчуждаемых участков;
  3. Целевое назначение соответствующих земель, в состав которых входят обмениваемые участки;
  4. Цель эксплуатации участков земли;
  5. Размещенные на обмениваемых участках земли объекты недвижимости с обозначением их принадлежности.

К договору обмена земли прилагаются графические планы (чертежи) участков земли, выступающих объектом обмена. Сторонам соглашения также стоит позаботиться об оценке обмениваемых участков земли в соответствии с установленной кадастровой стоимостью, а также об оценке различных сооружений и иных объектов недвижимости, расположенных на земле.

Оценка оформляется в виде актов определения кадастровой стоимости отчуждаемой земли и сводных ведомостей оценки строений, и сооружений, приложенных к договору мены. Оформляя договор мены участков земли, стороны обязаны проинформировать своих контрагентов:

  • о наличии и правовом характере имеющихся земельных споров и конфликтов по поводу обмениваемых участков или об их отсутствии;
  • о наличии существующих сервитутов;
  • о передаче обмениваемого участка земли в аренду третьему лицу;
  • о передаче отчуждаемой земли в залог.

Территориальные границы всех земель, обремененных правами третьих лиц, и общее содержание этих прав-обременений указываются на чертеже (графическом плане) соответствующего участка земли. В самом соглашении также отражаются ограничения прав собственников, связанные с установленными на земле санитарно-защитными, технологическими и другими зонами или отнесением земель обмениваемого участка (либо его части) к земле рекреационного, природоохранного или историко-культурного назначения.

Как обменяться земельными участками?

Наша компания накопила существенный опыт в проведении процедуры обмена земельными участками между частными собственниками. Оказываем помощь в сборе предварительного пакета документов, составления договора мены и регистрации перехода права собственности.

Одной из операций с земельными участками является обмен между собственниками земельных участков. Если вас заинтересовала такая процедура, то одним-единственным легальным вариантом ее осуществления является полное оформление имущественных прав на оба участка. После окончания процесса по оформлению собственник получает бумагу, которая является доказательством прав собственности на надел, а следовательно – и на права его продажи, заклада, обмена, дарения и передачи в наследство.

Какие документы понадобятся собственнику, который пожелает поменять участок?

  • перечень бумаг, которые свидетельствуют о праве использования участков;
  • кадастровые планы;
  • документ для удостоверения личности;
  • межевые дела;
  • документ о праве на имущество.

Следует отметить, что процедуре оформления владения не подвержены те участки, которые принадлежат другим людям, а также наделы, занятые под различные федеральные проекты. Земли обороны и заповедников национального значения также не относятся к тем участкам, на которые оформляется собственность. Если наделы, которые вы собираетесь обменивать, не расположены на таких территориях, то можно начинать процедуру оформления собственности.

Для этого вы должны будете собрать соответствующие документы, по которым будет впоследствии восстанавливаться вся история участков и основания того, что на данный момент вы на них претендуете и пользуетесь ими. Такими бумагами можно назвать различные свидетельства, решения и акты. Ранее их выдавали администрации соответствующих населенных пунктов. Чтобы их получить, можно обратиться в управление садоводческого общества, архив администрации муниципального образования, организацию по распределению участков.

Если первоначальный собственник участка земли умер, то необходимо будет подготовить и бумаги, которые свидетельствуют о ваших правах на наследование. В качестве таких документов можно назвать решения судов, свидетельства и так далее – все зависит от того, как участки перешли к вам.

Затем следует сделать такую процедуру, как межевание, в результате которого у вас на руках будет межевое дело. Если площадь надела в межевом деле не будет совпадать со старой документацией, то в свидетельстве о праве будет указана информация и межевого дела.

Далее необходимо написать заявку в Роснедвижимость с прошением о том, чтобы участки установили на кадастровый учет. К такому прошению прикладываются и бумаги и историей участков, и межевое дело. Примерно на протяжении месяца Роснедвижимость должна оформить кадастровые планы.

Для продолжения процедуры нужно оплатить государственную пошлину за госрегистрацию и к заявлению приложить квитанцию об оплате и кадастровые планы. Эти бумаги вместе с паспортом необходимо будет предоставить в специальную Федеральную регистрационную службу. В определенный день вам выдадут документ о том, что земля – в вашей собственности. После этого можно обменять их в порядке, установленным законодательством.

Поможем обменяться земельными участками

Обратитесь к нашим специалистам уже сегодня!

Бесплатное изучение Ваших правоустанавливающих документов на недвижимость в нашем офисе. Оценка перспектив дела.

Юристы по земельному праву с опытом от 8 лет. Действующие адвокаты. Кадастровые инженеры. Оценщики. Проектировщики.

Решения сложных вопросов

Защита интересов доверителя в судах всех инстанций, федеральных и муниципальных органах власти. Обжалование вступивших в силу решений!

Представительство в регионах

Специалисты нашей компании готовы обеспечить серьезную поддержку в любом регионе, даже в самой сложной ситуации!

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector