3 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как оценить право аренды земельного участка

Как оценить право аренды земельного участка

МИНИСТЕРСТВО ИМУЩЕСТВЕННЫХ ОТНОШЕНИЙ
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

от 10 апреля 2003 года N 1102-р

Об утверждении Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков

Об утверждении Методических рекомендаций по
определению рыночной стоимости права аренды
земельных участков

______________________________________________________________
Документ возвращен без госрегистрации
Министерства юстиции Российской Федерации

Письмо Минюста России от 06.05.2003 N 07/4533-ЮД.

В соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 06.07.2001 N 519 «Об утверждении стандартов оценки» (Собрание законодательства Российской Федерации, 2001, N 29, ст.3026):

Утвердить прилагаемые методические рекомендации по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков.

УТВЕРЖДЕНЫ
распоряжением Минимущества России
от 10 апреля 2003 года N 1102-р

Методические рекомендации по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков

I. Общие положения

Настоящие методические рекомендации по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков разработаны Минимуществом России в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 06.07.2001 N 519 «Об утверждении стандартов оценки».

II. Методические основы оценки рыночной стоимости права аренды земельных участков

Рыночная стоимость права аренды земельного участка определяется исходя из принципов полезности, спроса и предложения, замещения, изменения, внешнего влияния, изложенных в разделе II Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 N 568-р*.

* Письмом Минюста России от 15.04.2002 N 07/3593-ЮД признано не нуждающимся в государственной регистрации.

Рыночная стоимость права аренды земельного участка зависит от правомочий арендатора, срока действия права, обременений права аренды, прав иных лиц на земельный участок, целевого назначения и разрешенного использования земельного участка.

Рыночная стоимость права аренды земельного участка зависит от ожидаемой величины, продолжительности и вероятности получения дохода от права аренды за определенный период времени при наиболее эффективном использовании арендатором земельного участка (принцип ожидания).

Рыночная стоимость права аренды земельного участка определяется исходя из наиболее эффективного использования арендатором земельного участка, то есть наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося практически и финансово осуществимым, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства и в результате которого расчетная величина стоимости права аренды земельного участка будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования).

Расчетная величина стоимости права аренды земельного участка может выражаться отрицательной величиной (например, в случае если размер арендной платы, установленный договором аренды земельного участка, выше рыночного размера арендной платы за этот участок). В таких случаях, как правило, не является возможным отчуждение объекта оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на совершении сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

III. Общие рекомендации по проведению оценки

При проведении оценки рыночной стоимости права аренды земельного участка рекомендуется использовать положения раздела III Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 N 568-р, с учетом следующих особенностей.

В отчет об оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка рекомендуется в том числе включать:

сведения о государственной регистрации права аренды (договора аренды) в тех случаях, когда указанная регистрация является обязательной;

сведения об обременениях права аренды земельного участка и самого земельного участка;

основание возникновения права аренды у арендатора;

определение правомочий арендатора:

срок, на который заключен договор аренды земельного участка;

величина арендной платы, предусмотренная договором аренды;

характеристику рынка земли, иной недвижимости, прав аренды земельных участков, в том числе рынка аренды земельных участков и иной недвижимости.

IV. Методы оценки

Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. При выборе методов учитывается достаточность и достоверность общедоступной для использования того или иного метода информации.

Как правило, при оценке рыночной стоимости права аренды земельных участков используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации дохода, метод остатка, метод предполагаемого использования.

На сравнительном подходе основаны: метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения. На доходном подходе основаны: метод капитализации дохода, метод остатка, метод предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка, методе выделения.

Далее приведено содержание перечисленных методов применительно к оценке рыночной стоимости права аренды земельных участков, как занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее — застроенных земельных участков), так и права аренды земельных участков, не занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее — незастроенных земельных участков).

В случае использования иных методов в отчете об оценке целесообразно раскрыть их содержание и обосновать использование.

1. Метод сравнения продаж

1. Метод сравнения продаж

Метод применяется для оценки права аренды застроенных и незастроенных земельных участков. При проведении оценки рыночной стоимости права аренды методом сравнения продаж рекомендуется использовать положения пункта 1 раздела IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 N 568-р, с учетом следующих особенностей.

При оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка методом сравнения продаж в составе факторов стоимости в том числе учитываются следующие факторы:

период времени, оставшийся до окончания срока действия договора аренды;

величина арендной платы, предусмотренная договором аренды;

порядок и условия внесения (в том числе периодичность) и изменения арендной платы, предусмотренные договором аренды;

необходимость получения согласия собственника на совершение сделки с правом аренды;

наличие у арендатора права выкупа арендованного земельного участка;

наличие у арендатора преимущественного права на заключение нового договора аренды земельного участка по истечении срока договора аренды.

2. Метод выделения

2. Метод выделения

Метод применяется для оценки права аренды застроенных земельных участков. При проведении оценки рыночной стоимости права аренды методом выделения рекомендуется использовать положения пункта 2 раздела IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 N 568-р.

3. Метод распределения

3. Метод распределения

Метод применяется для оценки права аренды застроенных земельных участков. При проведении оценки рыночной стоимости права аренды методом распределения рекомендуется использовать положения пункта 3 раздела IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 N 568-р.

4. Метод капитализации дохода

4. Метод капитализации дохода

Метод применяется для оценки права аренды застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода — возможность получения за одинаковые промежутки времени равных между собой по величине или изменяющихся с одинаковым темпом величин дохода от оцениваемого права аренды земельного участка.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

расчет величины дохода за определенный период времени, создаваемого правом аренды земельного участка при наиболее эффективном использовании арендатором земельного участка;

определение величины соответствующего коэффициента капитализации дохода;

расчет рыночной стоимости права аренды земельного участка путем капитализации дохода, создаваемого данным правом.

Под капитализацией дохода понимается определение на дату проведения оценки стоимости всех будущих равных между собой или изменяющихся с одинаковым темпом величин дохода за равные периоды времени. Расчет производится путем деления величины дохода за первый после даты проведения оценки период на определенный оценщиком соответствующий коэффициент капитализации.

При оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка доход от данного права рассчитывается как разница между земельной рентой и величиной арендной платы, предусмотренной договором аренды, за соответствующий период. При этом величина земельной ренты может рассчитываться как доход от сдачи земельного участка в аренду по рыночным ставкам арендной платы (наиболее вероятным ставкам арендной платы, по которым земельный участок может быть сдан в аренду на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине ставки арендной платы не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства).

Определение рыночных ставок арендной платы в рамках данного метода предполагает следующую последовательность действий:

отбор для земельного участка, право аренды которого оценивается, аналогичных объектов, ставки арендной платы по которым известны из сделок аренды и (и/и) публичной оферты;

определение элементов, по которым осуществляется сравнение земельного участка, право аренды которого оценивается, с аналогами (далее — элементов сравнения);

определение по каждому элементу сравнения характера и степени отличий каждого аналога от земельного участка, право аренды которого оценивается;

определение по каждому элементу сравнения корректировок ставок арендной платы аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от земельного участка, право аренды которого оценивается;

корректировка по каждому элементу сравнения ставки арендной платы каждого аналога, сглаживающая их отличия от земельного участка, право аренды которого оценивается;

расчет рыночной ставки арендной платы для земельного участка, право аренды которого оценивается, путем обоснованного обобщения скорректированных ставок арендной платы аналогов.

При расчете коэффициента капитализации для дохода, создаваемого правом аренды земельного участка, следует учитывать: безрисковую ставку отдачи на капитал; величину премии за риск, связанный с инвестированием капитала в приобретение оцениваемого права аренды; наиболее вероятный темп изменения дохода от права аренды земельного участка и наиболее вероятное изменение его стоимости (например, при уменьшении стоимости права аренды — учитывать возврат капитала, инвестированного в приобретение права аренды).

В случае наличия достоверной информации о величине дохода, создаваемого аналогом объекта оценки за определенный период времени, и его цене коэффициент капитализации для дохода, создаваемого правом аренды земельного участка, может определяться путем деления величины дохода, создаваемого аналогом за определенный период времени, на цену данного аналога.

5. Метод остатка

5. Метод остатка

Метод применяется для оценки права аренды застроенных и незастроенных земельных участков. При проведении оценки рыночной стоимости права аренды методом остатка рекомендуется использовать положения пункта 5 раздела IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 N 568-р, с учетом следующих особенностей:

в составе операционных расходов в том числе учитывается величина арендной платы, предусмотренная существующим договором аренды земельного участка;

разница между чистым операционным доходом от единого объекта недвижимости и чистым операционным доходом, относящимся к улучшениям земельного участка, является частью земельной ренты, не изымаемой собственником земельного участка в форме арендной платы, а получаемой арендатором;

при расчете коэффициента капитализации для дохода от права аренды следует учитывать вероятность сохранения разницы между величиной ренты и величиной арендной платы, предусмотренной договором аренды, период времени, оставшийся до окончания срока действия договора аренды, а также возможность заключения арендатором нового договора аренды на определенный срок.

6. Метод предполагаемого использования

6. Метод предполагаемого использования

Метод применяется для оценки права аренды застроенных и незастроенных земельных участков. При проведении оценки рыночной стоимости права аренды методом предполагаемого использования рекомендуется использовать положения пункта 6 раздела IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 N 568-р, с учетом следующих особенностей:

в составе операционных расходов в том числе учитывается величина арендной платы, предусмотренная существующим договором аренды земельного участка;

при расчете ставки дисконтирования для дохода от права аренды следует учитывать вероятность сохранения дохода от данного права;

при определении прогнозного периода следует учитывать период времени, оставшийся до окончания срока действия договора аренды, а также возможность заключения арендатором нового договора на определенный срок.

Текст документа сверен по:
«Стройинформ», N 8,
август, 2003 год

Подходы к оценке стоимости права аренды и ее методы

Оценка права аренды земельного участка следует принципам оценки общей стоимости земли и показывает сумму, которую готов заплатить потенциальный покупатель этого права с целью получения выгоды от него. Но данный процесс имеет и некоторую специфику.

Для предоставления полноценной информации по этому вопросу в законодательстве РФ Министерством имущественных отношений в 2003 году были изданы методические рекомендации, предписывающие порядок и методы оценки права аренды. Этот документ дает сводку используемых на практике методов оценки передачи земли в аренду, а также перечисляет информацию, которую следует указывать в оценочном отчете.

  • Когда проводится оценка?
  • Общие принципы
  • Методы оценки
    • Метод сравнения продаж
    • Метод выделения
    • Метод распределения
    • Метод капитализации
    • Метод остатка
    • Метод предполагаемого использования
  • Особенности составления отчета

Когда проводится оценка?

Оценка аренды земли проводится по инициативе владельца этого права или собственника земли в следующих случаях:

  • Сдача земли в аренду и переуступка аренды;
  • Кредитование под залог;
  • Инвестирование средств;
  • При покупке или продаже предприятия, имеющего право аренды земельных участков.

Если владелец участка желает узнать стоимость права его аренды, ему следует обратиться к оценщикам — специалистам с необходимой для проведения оценки квалификацией.

Оценщикам предоставляются такие документы, как свидетельство об официальной регистрации права на собственность, договор аренды, кадастровый паспорт участка (включающий в себя данные о площади, местонахождении участка, его прочих характеристиках), данные о наличии обременений (уже сданные в аренду участки, долговые обязательства).

Стоит отметить, что оценка рыночной стоимости проводится только для свободно отчуждаемого права, то есть такого права, которое возможно многократно перепродавать (сдавать участок в субаренду, делать переуступку). Имущество с ограничениями этого права рыночной стоимости не имеет.

Общие принципы

Независимо от выбранного метода оценки всегда предполагается несколько базовых правовых принципов:

  • Стоимость права зависит от его полезности (выгоды) для приобретателя;
  • Если имеется несколько однородных по своей полезности объектов, то на рынке будет выбран самый дешевый;
  • Взаимодействие спроса и предложение оказывает влияние на стоимость;
  • Использование участка будет наиболее эффективным, то есть практически осуществимым, соответствующим нормам законодательства и при этом дающим максимальную выгоду.
Читать еще:  Как правильно оформить и подать заявление на предоставление земельного участка в аренду? Образец документа

Всего используются три общих подхода: сравнительный, затратный и доходный. Если какой-либо подход оказывается незадействованным в ходе оценки, уполномоченные лица обязаны обосновать это в отчете.
Каждому из подходов соответствуют определенные методы.

Методы оценки

Методы сравнения продаж, распределения и выделения составляют сравнительный подход. Методы капитализации продаж, предполагаемого использования и остатка составляют доходный подход. В методах остатка и выделения также используется затратный подход.

Общие факторы, влияющие на каждый из методов, представлены такими параметрами, как наличие коммуникаций (в т.ч инженерных) и возможность их проведения, виды использования участка, разрешенные собственником, потенциальный доход от их использования.

Метод сравнения продаж

Собираются данные об аналогичных оцениваемому участку объектах, изучаются стоимости продаж их прав аренды, а также условия предоставления этих прав. Затем выделяются критерии сравнения, по которым находятся различия между участком и аналогами, определяются корректировки цен, которые даются различиями. Корректировки цен обобщаются, и на выходе получается стоимость права аренды.

Степень отличия аналогов определяется путем их прямого сравнения с объектом оценки. Корректировки цен определяются прямым сравнением доходом аналогов (если они отличаются только одним параметром), определением затрат, накладываемых изменением сравниваемого параметра, экспертным заключением.

Критерии, используемые для сравнения:

  • Время, оставшееся до истечения срока договора аренды;
  • Размер арендной платы;
  • Возможность выкупа участка арендатором;
  • Периодичность и порядок внесения арендной платы;
  • Возможность пролонгации договора.

Метод выделения

Необходимо наличие информации о стоимости договоров аренды аналогов оцениваемого объекта, при их отсутствии — о стоимости предложений на рынке. Важно, чтобы имеющиеся улучшения и пристройки способствовали повышению пользы от использования участка, не снижали его стоимость.

Общая стоимость аренды единого объекта недвижимости (участок земли плюс пристройки и улучшения) определяется методом сравнения продаж: ищутся объекты-аналоги, находятся различия между ними, определяются корректировки цен по различиям. Метод выделения используется для определения стоимости самого земельного участка. Для этого из стоимости единого объекта вычитается стоимость улучшений участка.

Стоимость аренды улучшений может определяться как по цене проведения работ по их установке, так по характеристикам самих объектов улучшений. Эта сумма умножается на процент функционального, накопленного и экономического износов улучшений.

Метод распределения

С его помощью оцениваются права аренды участков с наличием застройки.

Вместо этого предполагается, что имеется универсальное для данного региона соотношение стоимости единого объекта (т.е стоимости земли и построек на ней) и стоимости земли. Методом сравнения продаж вычисляется общая стоимость единого объекта, после чего она умножается на предполагаемую долю в нем земельного участка.

Доля вычисляется через поиск аналогичных объектов, нахождение в них соотношения земельных участков и улучшений и перенос этого соотношения на оцениваемый участок.

Метод не дает точных данных, эффективность его самостоятельного использования низка, чаще всего он применяется для оценки данных, полученных с помощью более точных методов.

Метод капитализации

Главное условие применения — возможность получения регулярного периодичного дохода одинакового размера с права аренды. Метод используется и при росте доходов, но он должен быть стабильным.

Для расчета стоимости права аренды по методу капитализации необходимо провести деление чистого операционного дохода на коэффициент капитализации.
Чистый операционный доход — это действительный валовый доход за вычетом операционных расходов. Действительный валовой доход составляется из потенциального дохода от права аренды без учета потерь от недостаточного использования имеющихся в распоряжении ресурсов.

Коэффициент капитализации рассчитывается различными способами (методы Ринга и Хоскольда, методы рыночной выжимки и связанных инвестиций), но общая его суть заключается в выражении нормы прибыльности участка для арендатора. При расчете капитализации следует учитывать размер премии за риск, связанный с инвестициями в аренду, а также вероятные темпы увеличения дохода от них.

Таким образом, применение метода капитализации состоит в:

  • Определении размера доходов за определенный отрезок времени при условии эффективного использования арендованного участка;
  • Вычислении коэффициента капитализации;
  • Определении рыночной стоимости права аренды путем деления этих показателей.
    Для определения размера потенциальных доходов используется сравнительный подход.

Метод остатка

Применяется при возможности создания на участке доходных улучшений. Этот метод предполагает:

  • Определение стоимости эксплуатации улучшений;
  • Подсчет ЧОД за период времени;
  • Расчет стоимости права аренды всего участка через деления ЧОД на КП дохода;
  • Вычитание стоимости эксплуатации улучшений из стоимости права аренды.

Метод предполагаемого использования

Применяется при возможности получения дохода с права аренды. Порядок действий:

  1. Определение структуры расходов (в том числе операционных), требуемых для использования участка с наибольшей эффективностью;
  2. Определение доходов, получаемых при таком использовании;
  3. Измерение ставки дисконтирования в соответствии с рисками инвестиции средств в приобретение права аренды;
  4. Вычисление стоимости аренды путем дисконтирования всех расходов и доходов.

Дисконтирование — это определение стоимости будущего денежного потока в текущий момент времени, связанного с правом аренды, с учетом всех влияющих на него факторов.

При проведении дисконтирования следует учитывать такие факторы, как длительность срока аренды и возможность ее пролонгации. В операционные расходы включается арендная плата.

В случае непогашения долгов за коммунальные услуги некоторые “удобства” могут быть отключены. Как узнать задолженность, вы можете прочитать здесь.

Как правило, стоимость аренды земель с/х назначения рассчитывается от кадастровой стоимости. О других способах расчета вы можете узнать из нашей статьи.

Особенности составления отчета

Составляющийся по результатам оценки документ содержит следующие реквизиты:

  • ФИО автора документа (оценщика), вид документа, дата оценки и дата составления (не всегда совпадают);
  • Назначение оценки (для банка, для суда и т.д);
  • Величина, подлежащая оценке (рыночная стоимость права аренды);
  • Вид и подвид оцениваемого имущества, его наименование, местоположение, подробное описание;
  • Используемые способы и методы.

На первых страницах документа приводятся краткие сведения об имуществе и результате его оценки, выражаемом в стоимости его права аренды в рублях. Стоимость записывается цифрами и прописью.

Помимо этого, Методические рекомендации предписывают указание в отчете таких данных, как:

  • Сроки аренды;
  • Правомочия арендатора;
  • Размер арендной платы;
  • Данные о состоянии рынка недвижимости в регионе;
  • Основания для получения права аренды.

Документ в среднем занимает 40-50 страниц.

Средняя стоимость оценки земли составляет 5-7 тысяч рублей. Если имеется необходимость в оценке построек, то за это вносится отдельная плата, составляющая 1000-2000 рублей.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Описание и пример отчета оценки права аренды земельного участка

Земельный участок всегда будет популярным и востребованным способом вложения средств.

Раньше многие приобретали наделы в собственность, не задумываясь о том, что существует еще возможность их аренды.

Сегодня же все изменилось, поэтому вопрос оценки права аренды земли становится очень актуальным.

Рассмотрим же, как это происходит, а также как составляется отчет о проведенной процедуре.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 350-29-87 . Это быстро и бесплатно !

Что это такое?

Оценка права аренды земли – список действий, направленный на установление подлинной стоимости прав аренды.

Процедура оценки стоимости права аренды проходит абсолютно не так. Оцениваются не материальные активы, а выгода от пользования землей длительный срок.

Оценкой таких объектов занимается оценщик. Для того чтобы воспользоваться его услугами, вам потребуется предоставить такие документы:

  1. Кадастровый план земельного объекта.
  2. Договор, заключенный с арендодателем.
  3. Информация о проведенных коммуникациях, а также инженерных системах.
  4. Данные о наличии каких либо долговых обязательств за участок, а также сведения о том, не находится ли он в залоге.
  5. Сведения о том, кто обратился за услугами оценщика, а именно: ФИО, паспортные данные, номер мобильного телефона.

Зачем это нужно?

Процедура по оцениванию прав найма может преследовать собой несколько целей. Ниже приведены основные причины:

  • купля-продажа прав аренды земельного объекта;
  • получение кредита под залог земли;
  • вклад в уставной капитал предприятия прав найма;
  • продажа или покупка фирмы, которая владеет правом аренды;
  • чтобы оценить общую стоимость предприятия, владеющего правами;
  • для инвестиционных решений;
  • в случае судебных разбирательств.

На основе чего определяется?

Стоимость права аренды земли определяется исходя из выгоды и обязательств, получаемых правообладателем. Финансовая выгода от обладания правами на землю зависит от ряда факторов, а именно физических характеристик и юридического статуса участка.

  1. К физическим характеристикам относят: размер участка, форму, место его нахождения, особенности, наличие коммуникаций.
  2. К юридическому статусу: к какой из категорий земель принадлежит участок, наличие нюансов, возможно ли что-либо там построить.

Условия арендного договора – решающие при оценке. Сначала нужно обратить внимание на характеристику объекта: месторасположение, наличие зданий. Затем следует срок, на который арендуется земля, арендная плата, при каких условиях происходит расторжение договора.

Какие методы используются?

Сравнения продаж

Находятся похожие объекты, изучается их полная информация: стоимость прав найма, условия по которым они предоставляются. После этого происходит сравнение по каждому критерию, находятся различия и после анализа рассчитывается цена права аренды.

Сравниваемые критерии:

  1. Время до истечения арендного срока.
  2. Размер ежемесячной платы по аренде.
  3. Возможность выкупить земельный объект арендатором.
  4. Возможность пролонгации договора.

Выделения

Требуется информация о цене арендных договоров аналогов оцениваемого объекта, либо же о стоимости предложений на рынке.

Метод выделения используют для вычета стоимости объекта без улучшений. Из стоимости объекта с улучшением вычитаем стоимость тех самых улучшений.

Распределения

С использованием данного метода происходит оценка права аренды земельного участка с застройкой.

Он проще, нежели метод выделения, так как не требуется делать вычет. Здесь используется принцип соотношения стоимости участка и застройки вместе к стоимости самой земли. Используя метод сравнения продаж мы просчитываем стоимость земли вместе с застройкой и умножаем на долю земли.

Чтобы вычислить долю, нужно найти аналогичные объекты и применить найденное соотношение на свой участок.

Капитализации

Для подсчета цены возможности найма требуется поделить чистый операционный доход на коэффициент капитализации. Коэффициент капитализации можно рассчитать разными методами (Ринг, Хоскольд).

В процессе просчета капитализации не забудьте учесть риски с вложениями денег, их рост.

Суть метода капитализации:

  1. Определение суммы дохода за установленный срок путем эффективного использования арендованной земли.
  2. Расчет коэффициента капитализации.
  3. Просчет стоимости возможности найма на рынке.

Остатка

Его применяют при создании на объекте доходных улучшений.

Суть метода:

  1. Расчет цены эксплуатированных улучшений.
  2. Расчет чистого дохода за установленный отрезок времени.
  3. Вычет цены эксплуатированных улучшений из цены прав аренды.

Предполагаемого использования

Используется с целью получить доход с прав аренды.

Суть метода:

  1. Определение суммы расходов, которые требуются для использования земли.
  2. Расчет доходов, которые вы получите при использовании.
  3. Просчет цены аренды с помощью дисконтирования доходов и расходов.

Составление отчета об оценивании земли

Стоимость разрешения на аренду можно просчитать с помощью формулы:

  • где Z — земельный доход;
  • DA — прибыль, которую получит арендодатель;
  • а DIA — прибыль арендатора.

Выше было показано распределение земельного дохода между владельцем и арендатором. Можно понять, что если доходы DA — прибыль арендодателя равна земельному доходу, то прибыль арендатора 0.

  • где RS — цена полного права собственности на рынке;
  • RAL — стоимость права аренды арендодателя;
  • а RA — стоимость права найма арендатора.

Пример: следуя формуле RS=RAL+RA предположим что RS (рыночная стоимость полного права собственности) равна 600 тысяч долларов. Стоимость права аренды арендодателя, которую определили местные органы власти составит 250 тысяч долларов. Исходя из этого рассчитываем, что RA = 350 тысяч долларов, т.е стоимость права аренды составит 350000$.

Исходя из вышеизложенной информации, можно понять что оценка права аренды достаточно трудоёмкая и имеет много нюансов, уступки при оценке права аренды надела недопустимы. Но если вы подойдёте к этому вопросу достаточно ответственно, то проблем не возникнет и вы сможете решить вопрос с оценкой в кратчайшие сроки.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

8 (800) 350-29-87 (Москва)
8 (800) 350-29-87 (Санкт-Петербург)

Расчёт стоимости права аренды

  • Низкие цены
  • Краткие сроки исполнения
  • Доставка отчетов по договоренности
  • Работа с физлицами и организациями
  • Гарантия конфиденциальности
  • Индивидуальный подход
  • Обязательный выезд оценщика
  • Наша компания не бюрократизирована и у нас нет десятков руководителей, кормящихся за счет клиентов.
  • Все наши сотрудники, имеют огромный опыт в оценке различных объектов и отработанные методы, сильно сокращающие трудозатраты на оценку.
  • Мы не тратим Ваши деньги на свою имиджевую атрибутику. Лучший имидж для нас – довольные клиенты.

Право аренды — это возможность распоряжаться имуществом, которая появляется у арендатора после подписания договора аренды с владельцем собственности. Это право может быть передано третьим лицам, заложено в банке или использовано каким-либо другим образом. Очевидно, что оно имеет определенную стоимость, которая тем выше, чем выше реальная ценность объекта аренды. Для оценки стоимости права аренды проводится ценовая экспертиза с привлечением профессиональных экспертов-оценщиков.

Читать еще:  Как официально проверить, было ли межевание земельного участка

Особенности стоимостной экспертизы арендных прав

Главным отличием расчета стоимости прав аренды от обычной оценочной услуги является предмет оценки. Это выгода, которая может быть извлечена из возможности коммерческого использования арендуемого имущества. Важно понимать, что при выполнении расчета эксперт обязана руководствоваться требованиями №135-ФЗ, принятого 29.07.1998 года. Положения Федерального закона дополняются большим количеством профессиональных стандартов, регламентирующих оценочную деятельность на территории РФ.

В подавляющем большинстве случаев расчет стоимости права аренды осуществляется применительно к земельным участкам. Это объясняется тем, что право распоряжаться землей имеет большую ценность и обладает серьезной ликвидностью. Необходимость в приглашении эксперта-оценщика возникает в самых разных ситуациях:

  • продажа или покупка права на аренду земли;
  • получение банковского кредита под залог арендных прав;
  • внесение права арендовать участок в качестве взноса в учредительный фонд ООО;
  • определение стоимости бизнеса, имеющего в активе право арендовать землю;
  • урегулирование конфликтных ситуаций, касающихся арендуемой земли, в суде или досудебном порядке.

Документы, которые необходимы для расчета стоимости права аренды

Расчет стоимости арендного права предполагает учет большого количества факторов, влияющих на его реальную ценность. Главным источником данных об объекте оценки становится комплект документов, предоставляемый заказчиком услуги. Его состав определяется экспертом в зависимости от задач проведения расчета и особенностей земельного участка. Обычно в него входят:

  • документы о праве распоряжаться имуществом – договор аренды или другая аналогичная по смыслу документация;
  • кадастровый план участка, технические планы зданий и сооружений, возведенных на нем;
  • другие виды документации о характеристиках объекта оценки – проектной, технической, эксплуатационной;
  • при наличии – список обременений.

Основные методы расчета стоимости прав аренды

Оценка рыночной стоимости права аренды земельного участка выполняется по методике, введенной в действие Распоряжением Минимущества №1102-р, которое было разработано и введено в действие 10.04.2003 года. Нормативный документ предусматривает шесть различных способов расчета стоимости арендных прав, которые применяются в зависимости от целей оценки и типа земельного участка – застроенного или незастроенного. Указанные методики носят рекомендательный характер, если речь идет об участке, находящемся в частной собственности, и обязательный – в случае аренды муниципального или государственного имущества.

В основе расчетов лежит прогнозирование уровня доходов от коммерческого использования земли и расположенных на ней построек и его сопоставление с расходами, которые необходимо нести арендатору. В большинстве методик предусматривает проведение дисконтирования результатов, позволяющего учесть возможные риски, в том числе инфляционные.

Примеры расчета стоимости права аренды

Как уже было отмечено выше, для расчета стоимости права аренды земельного участка применяются различные методики. К числу наиболее часто применяемых формул можно отнести такую:

Сзуа = (ДВД-ОР-АП)/R – Cзд, где

  • Сзуа – итоговый результат расчета в виде стоимости арендных прав на землю;
  • ДВД – доход от коммерческого использования участка и расположенных на нем зданий;
  • ОР – величина операционных расходов на ведение коммерческой деятельности;
  • АП – арендная плата, которая перечисляется владельцу участка;
  • R –коэффициент капитализации полученного дохода;
  • Сзд – фактическая стоимость зданий, расположенных на участке (при необходимости их строительства).

Приведенная выше формула позволяет оценить стоимость права аренды земельного участка при коммерческом использовании ресурса, осуществляемом непосредственно арендатором. При передаче земли в субаренду расчет выполняется по аналогичному принципу. Если речь идет о долгосрочных арендных отношениях, целесообразно добавить в формулу коэффициенты инфляции и других возможных рисков.

Оценка права аренды земельного участка

В ряде случаев необходимо установить, насколько выгодно пользоваться землёй на протяжении длительного срока, для чего проводится оценка права аренды земельного участка.

Процедура достаточно сложная, осуществляется специально обученными лицами, имеющими соответствующий уровень квалификации – оценщиками.

Для инициации ее проведения владелец земли или лицо, имеющее право аренды, обращаются в специализированные компании с пакетом документов. Результатом работы оценщика становится отчет внушительного объёма, где приводятся необходимые расчёты, обоснования и выводы.

Для чего нужна оценка?

Право аренды – это право пользования конкретным имуществом в течение промежутка времени, установленного договором, с уплатой арендных платежей.

Стоимость данного права можно оценить с помощью определённых методик. Данная информация может быть полезной для лица, владеющего правом аренды, и для непосредственно владельца имущества.

Оценочные мероприятия проводятся для следующих нужд:

  • приобретение или реализация права аренды земли;
  • приобретение или реализация предприятия, которое владеет таким правом;
  • определение возможности инвестирования;
  • предоставление наделов в аренду;
  • использования участков в виде залога при получении кредита;
  • судебные разбирательства;
  • внесение данного в уставный капитал общества.

В целом, результаты оценки позволяют сориентироваться, насколько выгодно владение правом аренды на конкретный участок в долгосрочной перспективе.

Как происходит оценочная процедура?

Владелец права аренды или непосредственно собственник земельного объекта, приняв решение о необходимости осуществления оценки, собирает комплект документации. Далее выбирается подходящий оценщик, которому передаются подготовленные документы.

Необходимые для сбора бумаги:

  • документ о регистрации прав на объект;
  • кадастровый паспорт;
  • соглашение с арендодателем;
  • документ о наличии ограничений, наложенных на землю (залог, долговые обязательства);
  • данные о коммуникациях и инженерных системах;
  • информация о заказчике.

Методики проведения оценки

Для качественной оценки права аренды необходимо учитывать совокупность таких факторов:

  • физические характеристики земельного участка – где находится, какова площадь, есть ли коммуникации, постройки;
  • категория земель, их целевое назначение;
  • потенциальный доход от использования земельных наделов;
  • условия арендного договора – размеры платежей, длительность аренды, порядок расторжения.

Исходя из указанных факторов, все существующие методики оценки подразделяются на две большие группы: первая использует сравнительный подход, вторая – доходный.

Сравнительные методики являются более наглядными, так как позволяют сопоставить исследуемый объект с его аналогами. Однако при этом важно получить достоверную рыночную информацию, которая позволяет правильно провести сравнение.

Так как найти аналогичный участок земли со схожими параметрами и условия арендного договора достаточно сложно, то при сравнительном подходе проводятся различные корректировки, что является достаточно сложной задачей.

Если достоверных рыночных данных оценщик не может получить, то применяется доходный подход. Он основан на принципе ожиданий поступления будущих денежных потоков.

Примеры методик сравнительного характера:

  • сравнение продаж;
  • выделения;
  • распределения.

Примеры методик доходного характера:

  • капитализации продаж;
  • предполагаемого использования;
  • остатка.

Методика сравнения

В этом методе выявляются схожие по назначению объекты, исследуются данные о них, выявляются расхождения, после чего проводится сравнительный анализ по различным критериям.

Важно сравнивать с участками аналогичной категории. К примеру, для земли сельскохозяйственного назначения необходимо находить участки, предназначенные для выращивания с/х культур, пастбищ, сенокоса, животноводства.

Нельзя такой участок сравнить, к примеру, с землей, предназначенной для строительства, или с участком лесного фонда.

В ходе сравнения выявляются важные критерии для данной категории земель, находятся различия, оценивается цена продажи их права аренды.

Также сопоставляются положения соглашения об аренде – сроки, платежи, и прочие параметры. В итоге совокупного анализа устанавливается стоимость права аренды посредством корректировки цены на аналоги.

Метод удобен как для застроенных земель, так и для освобожденных от построек. Его разумно применять, если есть с чем сравнивать, то есть можно найти схожие по характеристикам участки. Если земля имеет специфичные особенности, то объект для сравнения найти достаточно сложно, в таких ситуациях выбираются иные методы.

Метод выделения

Данная методика удобна исключительно для застроенных участков земли, в отношении которых выявляется стоимость права аренды на саму землю без учета улучшений и построек. Расходы на улучшения (траты на строительные работы с учётом износа улучшений) при этом вычитаются из общего показателя.

По указанной методике ищется информация о цене права аренды на схожие участки, выявляются различия между текущим и найденным объектом, после чего корректируется стоимость в соответствии с выявленными расхождениями.

Методика выделения достаточно сложная, так как требует определения расходов на произведенные на участке улучшения, постройки.

Метод распределения

В отличие от метода выделения считать затраты на улучшения земельного участка не нужно, это упрощает процедуру. С помощью методики распределения проводится оценка права аренды на землю вместе со всеми строениями и улучшениями, произведенными на ней.

Методика эта косвенная и менее надёжная, не предоставляет точных данных, а позволяет лишь приблизительно оценить стоимость права аренды.

Метод основан на предположении, что в регионе известно универсальное соотношение стоимости земли с постройками и отдельно земли. С помощью метода сравнения определяется общая цена такого единого объекта, далее полученный результат умножается на долю в нем земельного участка.

То есть нужно найти аналогичный земельный объект, найти в нем соотношение стоимости земли с улучшениями к стоимости самого участка, перенести полученное соотношение на исследуемый участок с корректировкой по итогам проведённого сравнительного анализа характеристик.

Метод капитализации

Способ оценки применяется при соблюдении условия регулярного, стабильного и равномерного поступления дохода с права аренды.

Использование данной методики проводится в следующей последовательности:

  1. Прогнозируется потенциальный чистый доход за ограниченный срок при условии надлежащего и эффективного использования наделов (вычитаются операционные расходы).
  2. Рассчитывается величина коэффициента капитализации (для этого существует несколько способов). Данный показатель выражает прибыльность земли для арендатора.
  3. Проводится оценка права аренды, для чего доход делится на коэффициент.

Метод предполагаемого использования

Способ оценки используется в случаях, когда от пользования участком земли можно получить доход.

Алгоритм оценки следующий:

  1. Устанавливается величина расходов на использование участка по назначению.
  2. Определяется размер доходов от пользования землей.
  3. Оценивается ставка дисконтирования (стоимости будущих доходов в настоящий момент с учетом всех факторов).
  4. На основе полученных данных считается цена права аренды путем дисконтирования доходов и расходов.

Метод остатка

Такой способ оценки чаще применим в ситуациях, когда на земельном объекте имеются строения, улучшения, приносящие доход.

Порядок применения методики следующий:

  1. Определяется стоимость улучшений.
  2. Рассчитывается доход от всего комплекса участка за ограниченный срок (чистый за вычетом расходов).
  3. Считается стоимость права аренды земли с улучшениями.
  4. Уменьшение стоимости права аренды на цену улучшений.

Особенности оценки участка сельскохозяйственного назначения

Одной из категории земель являются участки с/х назначения. Расположены они обычно за пределами населенных пунктов и предназначены для выращивания различных культур, сенокоса, пастбищ.

Для участков земли сельскохозяйственного назначения также может проводиться оценка права их аренды.

Для данной категории важно учитывать площадь, плодородие, местонахождение, рельеф и влияющие экологические факторы.

Как правило, для оценочных мероприятий применяется сравнительный подход. При этом основная методика, которая применяется к таким наделам – это метод сравнения.

Если на участке имеются постройки, то возможно применение метода выделения для оценки права аренды земли без учета стоимости строений либо метода распределения для установления стоимости права аренды на объект в целом с учётом улучшений.

Если построек нет, то достаточно оценить право аренды посредством методики сравнения продаж. При этом проводится сравнительный анализ конкретного участка сельскохозяйственного назначения со схожими объектами аналогичной категории.

Как оценить право аренды участком лесного фонда?

Земли лесного фонда – это территории с лесом, а также участки для восстановления лесного массива. Как правило, они не предназначены для построек, и для их возведения необходимо собрать внушительный комплект документов и получить массу разрешений.

Для земель лесного фонда также разумно применять метод сравнения продаж. Сложность только в нахождении аналогичных земельных объектов, с которыми можно сравнить текущий лесной участок.

Если такие объекты будут найдены, то можно провести сравнительный анализ и оценить право аренды участка.

Пример отчёта оценщика

В зависимости от типа земель, их целевого назначения, условий аренды, наличия достоверной информации о рыночных ценах оценщик выбирает необходимую методику оценки права аренды.

Итогом оценочных мероприятий становится отчёт, в котором подробно описывается, для какого объекта проводились расчеты, какая методика применялась, каковы ее итоги и конечное значение стоимости права аренды.

В целом, отчёт занимает несколько десятков страниц и обычно содержит информацию:

  • Вводные данные об объекте, заказчике, оценщике, цели проведения оценочных работ, основные этапы и принципы осуществления их осуществления.
  • Описание оцениваемого земельного участка, его экономических и физических характеристик.
  • Анализ рыночной ситуации.
  • Анализ наилучшего использования участка.
  • Методики, используемые в оценке.
  • Результаты процедуры, итоги и выводы.
  • Прикладываемая к отчету документация, используемая в ходе оценочных мероприятий.

Особенности оценки недвижимости при аренде

Один из наиболее ценных активов для многих граждан – недвижимость. Она также чаще всего сдается в аренду. Если в сделке не участвует муниципальное или государственное имущество, владелец вправе сам установить размер платы или обратиться за помощью к специалистам. Однако, согласно нормам законодательства РФ, если объект является муниципальной или государственной собственностью, оценка недвижимости при аренде – обязательное мероприятие, проводимое с участием независимого эксперта.

Что такое оценка недвижимости

Оценивание недвижимости – трудоемкий и сложный процесс, при котором следует учитывать характеристики, особенности и условия содержания объекта. Он может включать определение стоимости объекта или отдельных прав на него: права собственности, аренды, пользования и прочих.

Реальную стоимость недвижимости могут установить только специалисты, обладающие профессиональными навыками оценки имущества и имеющие право на подобную деятельность.

Институт оценки в России регулирует Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ (далее – ФЗ № 135). Нормы закона определяют:

Узнайте подробнее, по каким правилам осуществляется оценка недвижимости.

Для чего нужна оценка аренды недвижимости

Определение рыночной величины арендной платы за объект может потребоваться:

  • для принятия управленческих решений;
  • в случае реструктуризации или разделения бизнеса/организации;
  • при оценке функционирующего бизнеса или организации;
  • для внесения прав аренды в уставный/акционерный капитал общества и в подобных ситуациях.
Читать еще:  Варианты рассчета площади земельного участка неправильной формы

Как правило, оценка аренды недвижимости основывается на том, что капитализированная прибыль, исключающая обязательные платежи и налоги, которая получена от эксплуатации данного объекта, идентична рыночной стоимости арендуемого помещения.

Исходя из этого даже при отсутствии информации о размере арендных ставок на открытом рынке рассчитывается рыночная стоимость (РС) недвижимости. После установления размера нормы прибыли предпринимателя определяется стоимость аренды объекта.

Оценка стоимости аренды нежилого помещения может потребоваться для:

  • передачи объекта в залог (ипотека);
  • определения арендной ставки;
  • переоценки стоимости в бухгалтерском учете;
  • совершения сделки купли-продажи;
  • формирования доказательной базы при судебном разбирательстве;
  • разрешения споров с налоговыми инстанциями и так далее.

Кто может оценить право аренды объекта

Оценивает имущество и составляет отчет о процедуре оценщик – специалист, профессиональная деятельность которого заключается в определении стоимости нематериальных и материальных объектов.

Профессиональные оценщики – это физические лица, состоящие в одной из саморегулируемых организаций (СРО).

Обязательным условием для них является страхование ответственности в соответствии с требованиями законодательства в сфере оценочной деятельности. При проведении оценочных мероприятий они используют специальные правила и методики.

Деятельность оценщиков основывается на нормах ФЗ № 135, регулируется государством и Национальным советом по оценочной деятельности.

Специалисты оказывают услугу на основании договора, который должен содержать:

  • цель проведения оценки;
  • тип объекта;
  • вид определяемой стоимости;
  • размер вознаграждения;
  • сведения о страховании гражданской ответственности оценщика.

Какая недвижимость оценивается для аренды

Объектами оценки могут выступать:

  • здания административного и офисного назначения;
  • промышленная и коммерческая недвижимость;
  • помещения жилого и нежилого назначения;
  • незавершенное строительство;
  • земельные наделы и прочее.

Под оценкой объекта подразумевается определение стоимости конкретного права на помещение, здание или земельный участок. В рыночном обороте наиболее часто встречаются права:

  • аренды – совокупность обязательств и прав арендодателя и арендатора по договору, состав и стоимость которых различна;
  • владения и пользования. Определяется размер рыночной арендной платы за период пользования объектом, например, за месяц или год;
  • собственности.

Что такое право аренды земли

В условиях рыночных отношений право на аренду земельного участка выступает в качестве товара и ресурса. Это – комплекс прав арендатора, которые являются следствием договора между ним и арендодателем-собственником земли, а в отдельных случаях – третьими лицами.

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса РФ , арендодатель обязан на платной основе предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование или только во временное пользование.

В соответствии со ст. 607 ГК РФ, законодательство может определять дополнительные нюансы сдачи в аренду участков земли и других обособленных природных объектов.

Арендодателями негосударственных земельных участков зачастую выступают собственники – физические и юридические лица. Уполномоченные муниципальные и государственные органы являются владельцами земельных участков, не находящихся в частной собственности.

Участок может быть также взят в субаренду у арендатора.

Особенности оценки права аренды земли

Оценка права аренды земельного участка – это действия, направленные на определение истинной стоимости правомочий. Оцениваются не материальные активы, а выгоды от долгосрочного использования земли.

Оценочные мероприятия проводит специалист на основании следующих документов:

  • договора аренды;
  • кадастрового плана земельного надела;
  • данных об инженерных системах и проведенных коммуникациях;
  • сведений о наличии долговых обязательств, обременений и так далее;
  • паспортных и контактных данных заказчика: ФИО, адреса, номера телефона.

Поскольку земля в аренде – достойная альтернатива приобретению надела в собственность, процедура оценки участков становится все более востребованной.

Цели оценки права аренды земли

Оценивание прав найма может потребоваться для разных целей. К наиболее распространенным основаниям относится:

  • покупка или продажа фирмы, владеющей правом аренды;
  • получение кредита, когда земля выступает залогом;
  • вклад в уставной капитал предприятия прав найма;
  • купля-продажа прав аренды земельного объекта;
  • необходимость принятия инвестиционных решений;
  • оценивание общей стоимости предприятия, владеющего правами;
  • судебные разбирательства.

Подходы к оценке стоимости земельного участка

Для определения стоимости земли применяется несколько общепринятых подходов. Исходя из особенностей местного рынка, состава предоставленных сведений и специфики оцениваемого объекта специалист может выбрать один из следующих подходов:

  1. Сравнительный – отражает совокупность факторов, формирующих цену конкретного рынка: конкуренцию, предложение, спрос, наличие ограничений и прочие.
  2. Доходный – основывается на принципе ожидания, когда земля приобретается с расчетом на будущие выгоды и доходы.
  3. Затратный – характеризует объект оценки с позиции понесенных расходов на его создание или улучшение.

Нередко при наличии достаточного количества информации о рынке для оценки применяют все три подхода. Ограничения или невозможность применения одного из них должны быть обоснованы в отчете.

Методы оценки права аренды

В зависимости от целей оценивания права аренды объектов недвижимости применяются различные методики. Так, сравнительному подходу соответствуют методы:

  • сравнения продаж,
  • распределения,
  • выделения.

Доходный подход характеризуется методами:

  • капитализации продаж,
  • предполагаемого использования,
  • остатка.

При затратном подходе используются методы выделения и остатка.

Ознакомьтесь с тем, в каких случаях применяются определенные методы оценки недвижимости.

Нюансы составления отчета

По результатам работы оценщик составляет документ, содержащий следующие сведения:

  • вид документа, ФИО оценщика, даты оценки и составления отчета, если они не совпадают;
  • назначение оценочных работ: для суда, банка, налоговой и прочее;
  • оцениваемую величину – рыночная стоимость права аренды;
  • вид и подвид объекта оценки, его наименование, подробное описание, местоположение;
  • применявшиеся методы и способы.

Согласно методическим рекомендациям, в отчете должны быть отражены:

  • данные о состоянии рынка недвижимости в регионе;
  • основания для получения права аренды;
  • правомочия арендатора;
  • сроки аренды;
  • размер платы.

Краткие сведения об имуществе и результатах его оценки, выражаемых в стоимости права аренды в рублях, цифрами и прописью записываются на первых страницах документа.

Стандартный объем отчета – 40-50 страниц. Средняя стоимость оценивания земельного участка составляет 5-7 тыс. рублей. Оценка построек, находящихся на нем, производится за отдельную плату в 1000-2000 руб.

Выводы

Оценка недвижимости при предоставлении ее в аренду – важная составляющая определения справедливой арендной платы. Процедуру проводят независимые оценщики согласно требованиям законодательства РФ. При оценке применяются подходы и методы, соответствующие целям исследования.

Магистр юридических наук по направлению «Гражданское и семейное право». В 2005 году окончил СПбГУ, в 2012 году – экономический факультет МГУ им. М.В. Ломоносова по специальности “Финансовая аналитика”. После получения второго высшего образования основал независимую оценочную компанию. Занимаюсь оценкой недвижимости, земли и другого имущества.

Оценка права аренды земельного участка и оценка стоимости аренды земли

Земля представляет собой объект большой экономической значимости. Земельные участки являются основой любой недвижимости и востребованы на рынке в качестве средства производства для бизнеса, в качестве объекта, удовлетворяющего потребительские запросы людей и в качестве объекта инвестиций для всех участников рынка.

Но приобретение земли в собственность не является единственной правовой формой владения, на основании которой можно использовать земельный участок, аренда земли — вот реальная и экономически эффективная альтернатива ее покупке.

При покупке земельного участка покупатель приобретает право собственности в отношении этого участка и стоимость его прав равна стоимости приобретенной земли. А что приобретает арендатор, какова стоимость его прав, как оценить эти права, выразив их стоимость в денежных единицах? Такие вопросы часто возникают при подготовке различных сделок с правами аренды земельных участков и проведении процедуры оценки земли.

Определение объекта оценки

При оценке земли в рамках передачи прав аренды земельного участка необходимо правильно определить сам объект оценки. Закон 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» допускает оценку стоимости не только материальных объектов, но и отдельных прав в отношении этих объектов, поэтому в данном случае объектом оценки будет рыночная стоимость права аренды земельного участка, которым обладает арендатор на основании арендного договора, а источником возникновения права и правоустанавливающим документом будет являться имеющийся договор аренды.

Право аренды (со стороны арендатора) представляет собой право срочного, возмездного владения и использования земельного участка на условиях, оговоренных в договоре аренды. Это право может быть продано иному лицу, внесено в уставной капитал предприятия или передано в залог — при условии, что эти действия не противоречат положениям арендного договора. Однако, для проведения всех этих операций сначала будет нужно оценить стоимость права аренды, поскольку любое из перечисленных действий требует указания стоимости объекта.

Параметры, влияющие на стоимость

Стоимость права аренды земли (со стороны арендатора) определяется теми экономическими выгодами и обязательствами, которые получает и принимает арендатор. Экономические выгоды, которые можно получить от использования участка, зависят не только от его физических характеристик (площади, формы, местоположения, особенностей рельефа, наличия инженерных сетей), но и от юридического статуса участка (категория земель, разрешенное использование, наличие обременений, наличие разрешений на строительство). Зачастую именно юридические особенности правового положения земельного участка в большей мере определяют стоимость права аренды, чем его физические характеристики.

Помимо указанных выше ценообразующих факторов, для оценки стоимости права аренды земли необходимо учитывать еще и условия арендного договора, которые являются существенными параметрами при определении стоимости права аренды.

Какие положения арендного договора в наибольшей степени влияют на стоимость права аренды земельного участка? В первую очередь — это срок аренды, платежный период, величина арендного платежа, порядок изменения арендной ставки, наличие особых обязательств, требующих дополнительных расходов от арендатора или дающих ему дополнительные преимущества, меры по дополнительному финансовому стимулированию арендатора, а также условия досрочного расторжения договора.

Наилучшее экономическое использование участка

После установления всех ценообразующих параметров объекта оценки, необходимо определить «наилучшее и наиболее эффективное использование» арендуемого участка земли.

Что включает в себя понятие «наилучшего и наиболее эффективного использования» и почему оно важно? Как уже было отмечено выше, разрешенное использование земельного участка во многом определяет его стоимость, но даже в рамках разрешенного использования землю можно использовать по-разному. Например, можно построить крытую автостоянку, а можно сделать просто площадку для автотранспорта. В первом случае затраты будут выше, но и последующий доход от эксплуатации будет выше. Во втором случае затраты будут ниже и меньше доход. Какой способ эффективнее? Теория оценки дает на это однозначный ответ. Наилучшим считается тот способ использования, при котором стоимость земли будет максимальна. При этом подразумевается, что наилучшее и наиболее эффективное использование, кроме финансовой эффективности, должно быть юридически возможным, физически и финансово осуществимым. То есть, нельзя рассматривать способы использования, которые противоречат существующим юридическим нормам или либо являются неосуществимыми по различным причинам технического, финансового или организационного порядка.

Следует помнить, что стоимость земельного участка и стоимость прав его аренды всегда определяются исключительно в предположении о его наилучшем и наиболее эффективном использовании. При этом его текущее использование может не совпадать с наилучшим использованием, которое было определено по указанным выше принципам.

Методы оценки

В оценке стоимости права аренды земельных участков применяются методы доходного и сравнительного подходов.

Наиболее наглядными являются методы сравнительного подхода к оценке земли — например, метод сравнительного анализа предложений к продаже или реальных сделок. Этот метод основан на прямом сравнении параметров объекта оценки с аналогами, представленными на рынке — чаще всего это предложения по переуступке права аренды земельных участков различного назначения. Этот метод хорошо работает если оценщику доступна достоверная и актуальная рыночная информация, позволяющая провести корректное сравнение объекта оценки и аналогичными объектами, представленными на рынке продажи прав аренды.

Однако при сравнении многопараметрических объектов, каким является право аренды земельного участка, выбранные объекты-аналоги неизбежно будут в чем-то отличаться от оцениваемого участка — по площади, срокам аренды, местоположению, размещению относительно основных магистралей и т.д. Влияние этих отличий на стоимость объекта оценки нужно учитывать, вводя обоснованные корректировки к удельным ценам объектов-аналогов.

При подборе объектов-аналогов нужно обязательно учитывать наилучшее использование земельного участка, поскольку различия по цене, возникающие из-за различного наилучшего использования, практически невозможно скорректировать. Поэтому следует отбрасывать те объекты-аналоги, чье наилучшее использование не совпадает с наилучшим использованием объекта оценки. Например, если участок, право аренды в отношении которого оценивается, имеет в качестве наилучшего использования строительство здания, то его нельзя сравнивать с землей сельскохозяйственного назначения.

При выборе аналогов для оценки прав аренды земельного участка также следует различать участки, продающиеся в собственность, и участки, сдающиеся в аренду. Сравнение стоимости права аренды земельного участка и стоимости участка, продающегося в собственность, возможно только при наличии в договоре аренды права выкупа участка в собственность, с указанием условий такого выкупа.

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector