0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Отчет об оценке земельного участка сельскохозяйственного назначения

Новости

По результатам обобщения актуальной практики рассмотрения отчетов об оценке в Комиссиях по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости и в судах подготовлен новый методический материал — пример отчета об оценке земельного участка, выполненный для целей «оспаривания кадастровой стоимости» и учитывающий положения ФСО №7.

Обратите внимание на следующее:

  1. Пример составлен с учетом требований Закона об оценочной деятельности и ФСО №1-3, 7 в редакциях, действующих на 21.07.2015 г. (т.е. версии ФСО №1-3 от мая 2015 года не учитывались).
  2. Пример может быть использован только при оценке земельных участков, когда предполагаемым использованием является «для установления кадастровой стоимости в размере рыночной».
  3. При составлении отчетов для оспаривания кадастровой стоимости следует учитывать некоторые специфические особенности в части формулировки объекта оценки, допущений, некоторые тонкости юридического характера, которые не актуальны в обычном отчете. Все такие особенности отмечены по тексту примера.
  4. Пример соответствует стандартам и правилам оценочной деятельности НП «СРОО «Экспертный совет», которые не содержат дополнительных требований относительно федерального законодательства. Если вы являетесь членом другой СРОО, следует дополнительно учитывать требования стандартов и правил оценочной деятельности соответствующей СРОО.
  5. Это пример отчета об оценке (не образец и не шаблон!), в котором приводится пример одного из вариантов выполнения требований к заданию на оценку, установленных ФСО, примеры выполнения требований ФСО №7 помечены бирюзовым фоном . Специфика конкретной оценочной ситуации (конкретного объекта оценки и рыночной конъюнктуры) может привести к необходимости корректировки примера, в том числе, в расчетной части.
  6. Поскольку отчет об оспаривании кадастровой стоимости априори идет в суд или в комиссию по оспариванию, то он должен быть рассчитан на более «формального» эксперта, поэтому в данном примере мы постарались учесть даже мелкие (но все равно не все) придирки экспертов, излишне буквально читающих ФСО.
  7. Перед передачей отчета об оценке Заказчику оценки или направлении на экспертизу рекомендуем провести его самостоятельную проверку, например, с использованием проверочной таблицы. Для вашего удобства мы привели ее в конце данного отчета (в реальный отчет ее включать не требуется).
  8. Объект оценки является вымышленным, все совпадения с реальными земельными участками являются случайными.
  9. В процессе подготовки настоящего примера отчета ни один аналог не пострадал.

Материалы по теме:

  • пример отчета об оценке земельного участка, учитывающий положения ФСО №7;
  • методические материалы Партнерства;
  • образовательная деятельность Партнерства;
  • Экспертный тур «От Хабаровска до Калининграда».

Особенности оценки земель сельскохозяйственного назначения

Согласно Земельному кодексу ст.77 земли сельскохозяйственного назначения – это участки, расположенные за пределами населенных пунктов и переданные для ведения сельского хозяйства (под выращивание сельхозкультур, сенокосы, пастбища и пр.). Также сюда относятся земли под дороги, коммуникации и здания, различные насаждения и водоемы.

В п.1 ст.78 ЗК РФ указано, что сельхозземли могут быть переданы для с/х целей КФХ и ЛПХ, под садоводство, огородничество и животноводство.

  • Как происходит оценка стоимости с/х земель?
    • Этапы проведения оценочных мероприятий
    • Представление отчета по результатам работ
  • Стоимость оценочных мероприятий
  • Какие особенности именно при оценке с/х земель?

Как происходит оценка стоимости с/х земель?

Проводить оценочные мероприятия могут только специализированные компании, обладающие разрешением на предоставление данного вида услуг.

Компания должна быть членом профильного СРО (по новым правилам процедура лицензирования не производится) и иметь в штате квалифицированный персонал.

Оценку земель с/х назначения можно заказать как у государственной, так и частной оценочной компании.

Инициатива в проведении оценки может исходить от собственников сельхозземель в лице муниципалитетов, инвесторов, фермеров, юрлиц и пр.

Оценка земель сельхозназначения может производиться в различных целях: например, при взносе участка в уставной капитал для юридических лиц, оформлении залога в ипотечном кредитовании, определении цены перед заключением сделки купли-продажи, при желании выкупить участок из государственной собственности, при вступлении в наследство и при разделе имущества, при сдаче участка в аренду, а также для прочих целей.

Этапы проведения оценочных мероприятий

Начинается процесс оценки с подготовки и подачи установленного комплекта документов для проведения необходимых мероприятий. Он включает в свой состав:

  • свидетельство о регистрации прав собственности на сельхозучасток (выписка из ЕГРН);
  • арендный договор (если участок находится в аренде);
  • кадастровый паспорт/план оцениваемой земли;
  • сведения об имеющихся постройках, сооружениях и коммуникациях;
  • сведения об обременениях в отношении участка.

К указанным документам прилагается заявление на проведение оценочных работ. Оно описывает цель проведения оценки; тип стоимости сельхозземли, которую необходимо получить (нормативная, рыночная, ликвидационная или инвестиционная); описание объекта оценки и пр.

На основании полученного от заказчика техзадания на выполнение работ оценщики начинают сбор информации об участке земли, которая ложится в основу оценки и выбирают наиболее подходящий метод оценки с учетом специфики поступившего запроса.

В их числе: качество земель, климат в регионе, тип использования и вид предполагаемой деятельности (например, овощеводство), структура почвы, удаленность от перерабатывающих мощностей, стоимость аналогичных участков.

Также оценщиками на данном этапе анализируются внешние факторы, влияющие на стоимость участка: сложившийся уровень и динамику цен на с/х продукцию, объем производства/соотношение спроса и предложения, инфраструктура в регионе, стоимость техники, наличие господдержки.

Полученная информация суммируется и определяется стоимость участка земли.

Представление отчета по результатам работ

По результатам проведенных работ оценщики составляют отчет. Это официальный юридически значимый документ, содержащий указание на заказчика и исполнителя, подобную характеристику сельхозучастка, сведения по аналогичным предложениям, информацию о применяемых методах оценки, расчет стоимости объекта с обоснованием.

Стоимость оценочных мероприятий

Процедура проведения оценки производится на возмездной основе. Размер платы, взымаемый с заказчика, зависит от сложности работы и в среднем составляет 5000-1500 руб. При необходимости выезда специалиста-оценщика на объект размер платы может возрасти. Стоит отметить, что оценка с/х земель более трудоемкая, поэтому она оплачивается по повышенному тарифу по сравнению с землями под застройку.

Иногда заказчику требуется нести дополнительные траты в ходе оценочных мероприятий: на получение документов в Росреестре, проведение межевых работ, составление плана и постановку участка на учет.

Как узнать кадастровую стоимость вашей недвижимости? Здесь есть подробная информация по этому вопросу.

Перед покупкой квартиру обязательно нужно проверить. Как это сделать правильно, читайте в этой статье.

Какие особенности именно при оценке с/х земель?

Процедура проведения оценки сельхозземель производится в общем порядке и учитывает ожидаемую доходность от эксплуатации участка или ренты, соотношение спроса и предложения на рынке, а также внешнюю рыночную конъюнктуру.

В частности, такие как:

  • показатели фактической урожайности сельскохозяйственных культур, пастбищ, сенокосов;
  • нормативная урожайность почв, измеряемая в баллах бонитета (она определяется методами статанализа признаков и свойств почв, их влиянием на показатели урожайности);
  • наличие многолетних насаждений на участке;
  • структура посевных площадей;
  • соотношение цены реализации с/х продукции в регионе и необходимых трат на ее производство.

Оценка участков земель в пределах дачных кооперативов и садовых товариществ учитывает цены на сделки купли-продажи по аналогичным участкам, стоимость незастроенных участков, интенсивности транспортного сообщения, наличия инженерных коммуникаций (сетей электрификации, газоснабжения и водоснабжения), удаленность от инфраструктурных объектов, экологическую обстановку и иные факторы, которые влияют на стоимость земли.

Если в основе определения рыночной стоимости сельхозугодий лежит метод сравнения продаж или капитализации ренты, то к числу учитываемых факторов причисляют плодородие участка и экологические факторы.

Плодородие почвы, в свою очередь, определяется на основании анализа обеспеченности участка питательными веществами, механического состава, достаточности влаги, аэрации, структурного состава, кислотности, рельефа и микроклимата и пр.

Выводы о плодородности почв делаются с учетом влияния негативных факторов: переувлажненности, засоленности, эродированности.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Стоимость и оценка земли сельскохозяйственного назначения

Дата публикации материала: 23 июля, 2015 / Последнее обновление: 25 марта, 2020

Согласно ст. 77 Земельного Кодекса РФ к землям сельскохозяйственного назначения относятся те земли, которые находятся за линией населенных пунктов и отданы под сельское хозяйство: сенокосы, пастбища и пр.

Кроме непосредственно с/х угодий к этой категории относятся земли, отведенные для дорог, насаждений, коммуникаций и зданий для с/х потребностей, а так же водоемы.

Читать еще:  Стоит ли покупать землю в СНТ

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 302-76-93. Это быстро и бесплатно!

Для вычисления стоимости такой категории земель главным критерием является их площадь и плодородность.

От чего зависит стоимость участка?

Главным при оценивании ЗУ с/х назначения является фактор ренты или дохода, появляющегося при производстве с/х продукции от использования данного участка. Доход зависти от:

  • Качества земель;
  • Климата;
  • Цен на продукцию;
  • Объема производства;
  • Состояния рынка с/х продукции;
  • Сумма издержек, в том числе зар. плата работникам;

Что влияет на стоимость с/х угодий:

  • Климат региона, который является главным в определении направления с/х деятельности, например при выборе культур для выращивания;
  • Тип использования ЗУ и направление с/х деятельности, например, овощеводство;
  • Организация с/х деятельности – крупное производство, фермерское хоз-во, ЛПХ и пр.;
  • Структура почв с/х угодий, возможный севооборот;
  • Вид угодий и выращиваемые культуры (зерно, овощи, масличные культуры и пр.);
  • Особенности рельефа ЗУ и почвы, которые имеют непосредственное влияние на урожайность;
  • Уровень урожайности;
  • Удаленность ЗУ от объектов переработки и сбыта с/х продукции, и центров ТО;
  • Наличие улучшений на с/х угодьях (например, мелиорация);
  • Уровень занятости населения в регионе;
  • Стоимость ГСМ и с/х техники;
  • Инфраструктура района.

Объекты оценки

В категории земель с/х назначения оцениваются следующие земли:

  • С/х земли и незастроенные ЗУ, которые зарезервированы для ведения или обеспечения с/х работ;
  • Застроенные ЗУ, на которых здания имеют различное назначение;
  • С/х имущественные комплексы, имеющие в составе угодья, здания, с/х техника, скот, насаждения и пр.;
  • Земельные доли;

Объектами оценки с/х имущества по существующим стандартам являются:

  • «Голая» земля;
  • Оборудованное с/х предприятие (включая жилые и хозяйственные постройки);
  • Инвестиционное имущество;
  • Поголовье скота;
  • Многолетние культуры;
  • Запасы в зернохранилищах и пр.

Кем и для чего проводится?

Проводить профессиональную оценку объектов недвижимости, в число которых входят земли с/х назначения имеют право оценочные компании, имеющие государственную лицензию на проведение такой деятельности.

При составлении договора с оценочной компанией заказчик должен обязательно проинформировать исполнителя о целях оценки. Это позволит эксперту определить метод оценки, наиболее подходящий для качественного выполнения работы.

Оценка земель с/х назначения подразумевает определение наиболее реальной стоимости ЗУ, необходимой для заключения сделок с ним:

  • При покупке или продаже ЗУ;
  • При страховании земли;
  • Для исследований по определению наиболее эффективных методов управления и инвестирования;
  • При оформлении ЗУ в залог за кредит;
  • При вычислении суммы ущерба, нанесенного участку;
  • При внесении ЗУ в виде части уставного капитала;
  • При принятии ЗУ на баланс какого-либо предприятия;
  • Для кадастровой оценки;
  • Для проработки возможных инвестиций;
  • Для составления договора аренды на ЗУ;
  • Для определения стартовой стоимости на аукционе;
  • Для вычисления суммы компенсации при отчуждении для нужд государства или муниципалитета;
  • В имущественных спорах;
  • Для определения суммы компенсации в случаях нарушения прав собственности.

Потребуются документы

При заключении договора с оценочной компанией, ее представители должны получить от заказчика следующие документы и информацию:

  • Правоустановка;
  • Кадастровый план ЗУ, о котором читайте тут;
  • Сведения об инженерных системах и коммуникациях;
  • Вид использования;
  • Если на ЗУ проводились какие-либо улучшения — сведения о них;
  • Сведения о качестве почвы;
  • Наличие обременений;
  • Межевание;
  • Данные заказчика.

Порядок проведения

  • Заключение договора;
  • Определение характеристик земли.Представитель оценочной компании собирает информацию о ЗУ на основании непосредственного осмотра и данных, представленных заказчиком:
    • Рассматриваются имущественные права и имеющиеся обременения;
    • Уточняется место расположения ЗУ;
    • Исследуются физические характеристики ЗУ, в том числе его плодородность;
    • Проверяется информация о способе использования.
  • Проводиться анализ ситуации на рынке с/х земель. Оценщик собирает и обобщает информацию обо всех факторах, имеющих влияние на стоимость:
    • Положение на рынке (стоимость и спрос на аналогичные ЗУ, динамика роста и спада);
    • Транспортная доступность;
    • Наличие инфраструктуры;
    • Экономическая ситуация в районе и пр.
  • На основе имеющейся информации делается вывод о способе наиболее эффективного пользования ЗУ с/х назначения.
  • Применяются подходящие методы оценки, и на их основании проводятся расчеты.
  • Результаты расчетов согласуются, и вычисляется итоговая стоимость ЗУ.
  • Отчет передается заказчику.

Стоимость и сроки

Стоимость работы оценщиков зависит от размера ЗУ, цели оценки и уровня сложности работы.

Стандартный срок проведения оценочных работ и предоставления отчета составляет 5 дней. Это срок может увеличиться в зависимости от объема работы.

Составление отчета

Существуют определенные требования к документу отчета об оценке:

  • Прошивка;
  • Нумерование страниц;
  • Наличие данные об организации, проводившей отчет, данные лица, непосредственно выполнявшего работу, стоять печать оценочной компании и подпись ее руководителя.

В итоге документ должен заключать в себе следующие разделы:

  • Имеющиеся факты и сделанные на их основании выводы:
    • Информация об объекте;
    • Результаты использования методов оценки;
    • Итоговая цена.
  • Цель оценки;
  • Данные об исполнителе и заказчике;
  • Ограничительные условия и допущения, примененные исполнителем в работе;
  • Стандарты оценки, примененные в процессе работы;
  • Характеристики ЗУ со ссылками на имеющиеся документы:
    • Физические свойства ЗУ;
    • Наличие обременений и имущественных прав;
    • Факторы, повлиявшие на результат оценки;
    • Текущий тип использования земли;
  • Результат проведения анализа ситуации на рынке и внешних факторов, влияющих на стоимость ЗУ. В этом разделе должна быть представлена наиболее полная информация о влияющих на ценообразование факторов.
  • Описание методов проведенной оценки и предоставление расчетов.
  • Описание согласования итогов проведенных методов оценки.

Требования по содержанию

  1. Отчет должен соответствовать «принципу существенности» — в нем должна содержаться вся существенная информация, касающаяся стоимости.
  2. «Принцип обоснованности» — вся существенная информация о стоимости ЗУ должна быть подтвержденной.
  3. «Принцип однозначности» — сведения не должны нести двоякого толкования.
  4. «Принцип проверяемости» — сведения и процесс проведения оценки должны быть прозрачными и позволить заказчику на их основе прийти к тем же результатам что и оценщик.
  5. «Принцип достаточности» — документ не должен нести лишнюю информацию, которая не имеет отношения к процессу оценки.

Виды стоимости

Для земель с/х назначения определяется стоимость:

Рыночная

Она будет являться самой достоверной ценой, согласно которой ЗУ может быть продан на открытом и конкурентном рынке. Стороны сделки при ее заключении должны действовать самостоятельно и иметь нужную информацию. Сделка может быть заключена при соблюдении условий:

  • Полной осведомленности сторон о предмете сделки. Обе стороны должны располагать информацией о ситуации на рынке.
  • Действие сторон только в своих интересах. Интересы продавца и покупателя должны учитываться в одинаковой значимости;
  • Ни одна из сторон не должна заключать сделку в связи с определенными обязательствами. Ни одна из сторон не вступает в сделку по принуждению и обе стороны имеют обоснованные мотивы для ее заключения;
  • Сделка проводится без принуждения одной из сторон;
  • Предмет сделки – ЗУ – должен находиться в открытом доступе на рынке, а его стоимость приблизительно равна аналогичным. Срок экспозиции ЗУ при этом должен быть таким, чтобы привлечь максимальное количество заинтересованных лиц;
  • Оплата при заключении сделки проводится в денежной форме.

Ликвидационная

При определении этого вида стоимости учитываются обстоятельства, которые влияют на собственника при продаже ЗУ. Ликвидационная стоимость ЗУ может отличаться от рыночной.

Инвестиционная

Эта стоимость рассчитывается в целях инвестиции в земли с/х назначения для конкретного инвестора.

При ее определении не обязательно учитывается возможность продажи ЗУ на открытом рынке.

Заключение

Территория РФ обширна и неоднозначна по своим физическим характеристикам. Разные зоны пригодны для ведения разных видов сельского хозяйства. При этом рынок с/х земель не стоит на месте, а активно развивается. Для того чтобы сделать максимально выгодные инвестиционные вложения или просто приобрести для самостоятельного ведения с/х деятельности ту или иную землю требуется ее грамотная оценка. При этом необходимо не забывать, что оценка может быть произведена при условии постановки земельного участка на государственный кадастровый учет.

Читать еще:  Устранение кадастровой ошибки при наложении границ земельных участков: анализ судебной практики

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Оценка сельскохозяйственных земель

  • ОПИСАНИЕ

Преимущества нашей компании

  • Выполнение отчета об оценке в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности;
  • Большой опыт и высокий уровень квалификации специалистов;
  • Бесплатные консультации;
  • Ваш Персональный менеджер, который всегда на связи;
  • Выезд на объект в любое удобное для вас время (включая выходные);
  • Оперативное выполнение работы.

Описание

Большая часть земель на территории России относится к сельскохозяйственным землям. Это земли, находящиеся за пределами населенных пунктов и отличающиеся плодородным слоем, который делает их пригодными для выращивания сельскохозяйственной продукции, а также животноводства, организации сенокосов и пастбищ и пр.

Что такое оценка земель сельскохозяйственного назначения?

Рыночная оценка отражает наиболее вероятную стоимость земельного участка, по которой он мог бы быть продан в актуальных условиях рынка.

  • При заключении договора купли-продажи земельного участка.
  • В процессе кредитования под залог сельскохозяйственной земли.
  • В процессе принятия управленческих и инвестиционных решений.
  • Для оценки ущерба, нанесенного в результате неправомерного использования земельного участка.
  • Для внесения в уставной капитал предприятия
  • При оформлении земли в наследство
  • Для определения размера арендной платы и многое другое.

Сельскохозяйственные земли, как и любой другой объект недвижимости, имеют кадастровую стоимость, на основании которой определяется размер налоговых платежей. Кадастровая оценка должна быть максимально приближена к рыночной, но на практике нередко она является завышенной. Довольно часто собственники участка заказывают отчет об оценке рыночной стоимости участка для того, чтобы опротестовать установленную кадастровую стоимость через суд. Это позволяет им уменьшить размер налоговых платежей.

Как происходит оценка?

При оценке данной категории земель оценщик должен учитывать множество факторов, влияющих на стоимость:

  • Площадь
  • Месторасположение
  • Удаленность относительно населенных пунктов
  • Наличие и качество производственных и вспомогательных с/х зданий и сооружений
  • Физико-географическая характеристика местности (почвенные, климатические, гидрологические и иные показатели)
  • Уровень развития промышленной сельскохозяйственной инфраструктуры и т.д.

Определение стоимости земельного участка происходит с применением 3 стандартных методов оценки: сравнительного, затратного и доходного. Наиболее часто применяемый, по причине высокой достоверности получаемых результатов – сравнительный подход. Он заключается в изучении имеющегося на момент оценки состояния рынка недвижимости, выявлении и объективном анализе проведенных сделок с аналогичными по своим критериям земельными участками.

Что получает клиент?

Согласно закону «Об оценочной деятельности» от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ отчет об оценке можно использовать для различных целей в течение 6 месяцев:

  • предоставлять в банк для одобрения ипотеки
  • использовать в качестве аргумента на торгах при покупке или продаже
  • предоставлять в суд при разделе имущества
  • направлять в Росреестр для снижения кадастровой стоимости и т.д.

Сам отчет по оценке выглядит как печатный документ, состоящий из примерно 70-80 листов А4. Отчет обязательно должен быть пронумерован и прошит. А также заверен печатью и подписью оценщика.

Отчет включает следующие разделы:

  • Задание на оценку
  • Сведения о Заказчике
  • Сведения об оценщике: Диплом, Свидетельство о членстве в СРО, Выписка из реестра СРО, Полис обязательного страхования ответственности оценщика
  • Применяемые стандарты оценочной деятельности
  • Описание и характеристики объекта оценки
  • Определение физического износа
  • Анализ рынка объекта оценки и ценообразующих факторов
  • Анализ наиболее эффективного использования
  • Описание подходов, применяемых при оценке
  • Выбор и обоснование подходов к оценке рыночной стоимости объекта
  • Анализ и расчет ликвидационной стоимости
  • Фотофиксация объекта оценки

Кадастровая стоимость земельных участков сельскохозяйственного назначения

Кадастровая стоимость (КС) – это приближенная к рыночной цена, установленная государственными реестровыми органами для земельных участков (ЗУ) и любых других объектов недвижимости.

От неё напрямую зависит сумма земельного налога или налога на недвижимость.

Кадастровая стоимость для каждого объекта определяется в индивидуальном порядке и зависит от множества различных критериев для оценки.

От чего она зависит

Для каждого конкретного земельного надела кадастровая стоимость определяется с учётом различных индивидуальных характеристик, присущих именно этому земельному участку. Категория земель, в нашем случае – сельхозназначения, также является одним из факторов для оценки.

Помимо категории, есть ещё ряд оценочных показателей, таких как:

  • Уточнённая площадь участка;
  • Особенности территориального расположения;
  • Разрешённое использование;
  • Рыночные тенденции в конкретный период. Цены на другие похожие участки в данном регионе;
  • Удельный показатель кадастровой стоимости по региону и в целом по стране;
  • Инфраструктура и хозяйственные постройки на нем;
  • Состав, качество, структура и плодородность почвы;
  • Рентабельность и продуктивность надела, при максимальном использовании всех его потенциальных возможностей за определённый промежуток времени;
  • Затраты, связанные с процедурой оценки.

Первый, а также два последних критерия являются наиболее показательными и берутся за основу при расчёте кадастровой стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения.

Для примера, возьмём произвольно найденный на публичной кадастровой карте земельный участок, находящийся в частной собственности и относящийся к категории земель сельхозназначения.

Как видно на скриншоте, кадастровая стоимость на данный момент составляет 100 381 600 рублей. Площадь надела здесь немалая, и составляет 53 680 000 кв. м. Этот показатель, а также: его категория, разрешённое использование и др. — в значительной степени повлияли на кадастровую стоимость этого земельного участка.

Какие территории относятся к землям сельхозназначения

Вкратце разберём, какие именно территории относятся к категории сельскохозяйственных угодий:

  • Пашни;
  • Фермы;
  • Пастбища;
  • Сенокосы;
  • Сады;
  • Земли с естественными и искусственными насаждениями, не входящие в состав лесного фонда;
  • Земли, занятые водоёмами;
  • Внутренние коммуникации сельхозугодий;
  • Земельные угодья, предназначенные для ведения любого сельскохозяйственного производства.

Оценка земельного участка

Существует три основных подхода оценки кадастровой стоимости земли сельскохозяйственного назначения:

  • сравнительный,
  • доходный,
  • затратный.

Оценщик обязан использовать все три подхода.

Если по каким-то причинам один или несколько подходов выполнить не представляется возможным, то требуется подробное обоснование отказа от него.

Каждый из трёх подходов – это целый набор различных методик по кадастровой оценке.

Определить кадастровую стоимость сельхозугодий можно, как для одного конкретного участка, так и сразу для нескольких (массовая оценка).

  • Для этого следует установить рыночную стоимость этих наделов. Также, оценщики могут сравнивать и анализировать стоимости похожих участков (сравнительный подход).
  • Оценка производится методом определения удельного показателя стоимости (на основании всех вышеперечисленных факторов) и умножении его на уточнённую площадь участка. Удельный показатель – это средняя по региону стоимость квадратного метра земельного надела.
  • Оценщик вправе оценить участок индивидуально, не принимая во внимание рыночные тенденции и показатели, ввиду недостаточной их информативности.
  • Оценщик обязан составить отчёт, в котором будет подробно описана вся процедура оценки и критерии, которые он для неё применял.
  • Осуществляется оценка кадастровой стоимости земель сельхозназначения за счёт федеральных или муниципальных бюджетных средств.

Для оценки плодородности почвы на земельном участке используются установленные государством нормативы, а также фактическая урожайность за период времени. Учитывается потенциальная и фактическая прибыль с надела (доходный подход).

Учитываются все возможные риски для ведения хозяйства на данном участке, связанных в том числе и с географическими особенностями региона и природными факторами, а также затраты, которые производятся для обслуживания (затратный подход).

Проводить оценочные работы в РФ имеют право только специализированные компании и учреждения.

Для этого они должны иметь соответствующие разрешения на подобного рода деятельность, в штате у них должны работать аттестованные специалисты-оценщики.

Сама оценочная процедура выглядит следующим образом:

  1. Собрав необходимый перечень документов (о них чуть ниже), следует подать заявку на проведение работ в оценочную организацию.
  2. Составляется техническое задание, в котором подробно описываются: цель проведения оценки, название организации, которая будет принимать отчёт об оценке, все технические сведения о земельном участке, наименование и адрес оценочной компании, адрес земельного участка и т.д.
  3. Производится оценка с учётом всех вышеуказанных показателей.
  4. По выполнении всех работ составляется подробный оценочный отчёт, в котором указывают: данные об исполнителе и заказчике; методы, по которым проводилась оценка; все основные характеристики земли; результаты оценки с обоснованием всех показателей стоимости и сама кадастровая стоимость, определённая для этого с/х угодья.

Документы

Основным документом, подтверждающим кадастровую стоимость, является справка о кадастровой стоимости земли.

Читать еще:  Временный статус земельного участка

Эта справка выдаётся органами Росреестра на основании оценочных работ, проведённых ранее. В этом документе, помимо кадастровой стоимости, указан также кадастровый номер объекта.

Получить её можно лично, в территориальных кадастровых органах , либо заказать выписку на сайте Росреестра.

Выше упоминалось о необходимом перечне документов, которые потребуются для проведения оценки кадастровой стоимости:

  • Паспорт владельца земельного участка;
  • Правоустанавливающий документ на право собственности;
  • Кадастровый план;
  • Межевальный план;
  • Кадастровый паспорт.

Помимо документов, нужно предоставить сведения о коммуникациях и ранее проводимых работах по облагораживанию участка.

Эти данные также будут задействованы в кадастровой оценке.

Заключение

Как видите, кадастровая стоимость земельного участка сельскохозяйственного назначения зависит от множества различных показателей. Оценка земель сельхозназначения имеет массу своих нюансов, которые были бы неактуальны других категорий.

Оценка сельскохозяйственных земель

Сельскохозяйственные земли являются основным средством производства для юридических и частных лиц, владеющих этой землей. Земли сельхоз назначения, в отличие от обычных средств производства, морально не устаревают и с течением времени физически не изнашиваются. Наоборот, при правильном обращении и проведении аграрных мероприятий по улучшению ее потребительские качества возрастают и, соответственно, увеличивается стоимость.

Поэтому при проведении любых сделок с сельскохозяйственными землями мы рекомендуем проведение независимой оценки с целью определения актуальной итоговой стоимости, которую вы можете заказать в нашей компании.

Наши оценщики обладают необходимым опытом оценки сельскохозяйственных земель и владеют специальными программами, позволяющими рассчитать стоимость с/х земли и точно оценить ценовой вес каждого фактора, влияющего на итоговую величину стоимости земель сельхозназначения.

По результатам оценки мы представляем заказчику Отчет об оценке сельскохозяйственных земель, составленный в соответствии с требованиями Федерального закона № 135-ФЗ и Федеральных стандартов оценки. Отчет об оценке является официальным документом, имеющим юридическую силу для государственных, налоговых и судебных органов РФ.

Объекты оценки сельскохозйственных земель

  • Сельскохозяйственные угодья (пашни, сенокосы, пастбища, плодово-кустарниковые сады и виноградники)
  • Земли, занятые защитной древесно-кустарниковой растительностью (защитная полоса)
  • Земли с расположенными на них замкнутыми водоемами (природные пруды, озера)
  • Земли, занятые зданиями, сооружениями и строениями для хранения, производства и первичной переработки с/х продукции
  • Земли, на которых проведены работы по их коренному улучшению (орошение, осушение, расчистка, устройство террас)

В нашей компании сложилась богатая практика оценки земли для различных целей и наши оценщики досконально знают все особенности и специфику процедуры оценки. Заказав в нашей компании оценку земельного участка сельхозназначения, заказчик получит Отчет об оценке, в котором будет отражен всесторонний анализ, расчет и обоснование величины стоимости объекта оценки.

Отчет об оценке составляется в соответствии с требованиями Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» и Федеральных стандартов оценки, является официальным документом и имеет юридическую силу для государственных, налоговых и судебных органов.

—>РЕПЕТИТОР ОЦЕНЩИКА

Специализированный сайт для студентов-оценщиков

Отчет об оценке (Земельный участок, Чебоксары)


Отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка сельскохозяйственного назначения, общей площадью 220 тыс. кв.м., по состоянию на 15.12.2008 года, расположенный в городе Чебоксары

СОДЕРЖАНИЕ ОТЧЕТА ОБ ОЦЕНКЕ

1.Основные факты и выводы

  • Общая информация, идентифицирующая объект оценки
  • Результаты оценки, полученные при применении различных подходов
  • Итоговая величина стоимости объекта оценки

2. Основание для проведения оценки

3. Задание на оценку

  • Наименование объекта оценки
  • Имущественные права на объект оценки
  • Цель оценки
  • Предполагаемое использование результатов оценки
  • Ограничения, связанные с предполагаемым использованием результатов оценки
  • Вид стоимости
  • Дата оценки
  • Срок проведения оценки
  • Допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка

4. Заявление о соответствии

5. Содержание и объем работ, использованных для проведения оценки

6. Сведения о заказчике оценки и об оценщике

  • Сведения о заказчике
  • Сведения об оценщике

7. Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки (в том числе специальные)

8. Перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных, с указанием источников их получения

9. Перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки

10. Применяемые стандарты оценочной деятельности и обоснование их применения

  • Федеральные стандарты оценки: ФСО-1, ФСО-2, ФСО-3
  • Стандарты и правила осуществления оценочной деятельности РОО

11. Общие понятия и определения, обязательные к применению в соответствии в ФСО-1 и ФСО-2

12. Точное описание объекта оценки с привидением ссылок на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки

12.1 Количественные и качественные характеристики объекта оценки

  • Сведения об имущественных правах на объект оценки
  • Сведения об обременениях, связанных с объектом оценки
  • Сведения о физических свойствах объекта оценки
  • Фотографии оцениваемого имущества

12.2 Количественные и качественные характеристики элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки

12.3 Информация о текущем использовании объекта

12.4 Другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость

12.5 Анализ наиболее эффективного использования

13. Анализ рынка объекта оценки и обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов

13.1 Краткое описание местоположения объекта оценки

  • Географическое положение Чувашской республики
  • Краткая характеристика г.Чебоксары

13.2 Анализ общеэкономической ситуации РФ

  • Краткий обзор экономического развития РФ на 2009 – 2012 годы
  • Прогноз тенденций развития рынка недвижимости в РФ

13.3 Краткий обзор рынка недвижимости в г.Чебоксары в октябре 2008 года

  • Краткий обзор рынка жилой недвижимости
  • Краткий обзор рынка земельных участков
  • Краткий обзор рынка офисной недвижимости
  • Обзор рынка торговой недвижимости
  • Обзор рынка гаражей в г.Чебоксары
  • Обзор рынка индивидуальных жилых домов
  • Прогноз средней стоимости квадратного метра жилой недвижимости в г.Чебоксары
  • Исследование влияния средней цены квадратного метра жилья на средний индекс цен в строительстве
  • Анализ результатов, полученных при регрессионном анализе и построение прогноза

14. Описание процесса оценки объекта оценки в части применения подходов с приведением расчетов или Обоснование отказа от применения подходов к оценке объекта оценки

14.1 Порядок проведения оценочных работ

14.2 Обзор подходов

  • Затратный подход
  • Сравнительный подход
  • Доходный подход
  • Согласование результатов

14.3 Обоснование отказа от использования сравнительного подхода

15. Расчет рыночной стоимости объекта оценки

15.1 Доходный подход

  • Технико-экономические показатели проекта
  • Расчет стоимости затрат на строительство
  • Определение структуры затрат и сроков осуществления проекта
  • Расчет стоимости замещения без учета износа объектов строительства
  • Определение ставки дисконтирования
  • Расчет рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом

16. Итоговое заключение о стоимости объекта оценки

Объект оценки: Право собственности на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, общая площадь 219153 кв. м. Более полная информация об объекте оценке представлена в п.11 настоящего отчета

Выбор подходов и методов оценки: Поскольку оценщик не обнаружил предложений о продаже права собственности на аналогичные земельные участки на территории Чувашской республики (по разрешенному использованию, по площади) то, в рамках настоящего Отчета метод сравнения продаж не применялся. В связи с тем, что оцениваемый земельный участок является территорией подлежащей развитию согласно Генеральному плану развития города Чебоксары, Правилами землепользования и застройки г. Чебоксары, в рамках настоящего Отчета для расчета рыночной стоимости земельного участка оценщики использовали метод предполагаемого использования. В настоящем отчете затратный подход применялся оценщиком для расчета стоимости воспроизводства/замещения улучшений, без учета износа, при определении рыночной стоимости права собственности на земельный участок в рамках доходного подхода.

Стандарты оценочной деятельности: Оценка была проведена, а отчет составлен в соответствии с требованиями Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ» №135-ФЗ от 29.07.1998 г., стандартами оценки, утвержденными Приказом Минэкономразвития России № 256 от 20.07.2007г. «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», с Приказом Минэкономразвития России № 255 от 20.07.2007 г. «Об утверждении федерального стандарта оценки» «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», с Приказом Минэкономразвития России № 254 от 20.07.2007 г. «Об утверждении федерального стандарта оценки» «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)»

ГОТОВЫЕ РАБОТЫ ОТ «РЕПЕТИТОРА ОЦЕНЩИКА»

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector