3 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Основания прекращения аренды земельного участка

Наш эксперт расскажет про прекращение договора аренды земельного участка и нюансы, связанные с этим

Термин «аренда земли» употребляется в земельном праве довольно давно.

Под ним понимается сделка, в результате который одна из сторон получает во временное пользование земельный участок за определённую сумму вознаграждения.

Как для её заключения, так и расторжения, необходимы определённые на законодательном уровне основания.

Далее мы рассмотрим, каким способом можно расторгнуть сделку аренды и признать заключенный между арендодателем и арендатором договор аренды недействительным.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 350-29-87 . Это быстро и бесплатно !

Прекращение договора аренды земельного участка — на какие законодательные акты опирается?

Так, согласно 46 ст. Земельного кодекса, прекращение аренды земельного участка может происходить по основаниям, предусмотренным в гражданском законодательстве (оно же регламентирует и саму процедуру: её последовательность, документальное сопровождение и т.д.) и Земельном кодексе.

Среди распространяемых на аренду земельных территорий общегражданских законодательных норм можно отметить: заключение соглашения на ограниченный период и прекращение по его завершении, преимущественное право временного владельца на заключение нового соглашения, если иное не содержится в его условиях или иных подзаконных актах.

Законом на это определён трёхмесячный срок, однако стороны еще на этапе подписания соглашения могут постановить иначе.

Статья 610 ГК РФ. Срок договора аренды

Договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

Согласно ст. 22 Земельного кодекса определённые категории аренды предусматривают предельный срок предоставления земельных территорий во временное пользование, и по его наступлению соглашение прекращает своё действие независимо от того, на какой период времени оно было заключён.

Основания прекращения аренды земельного участка

Перечисленные в Гражданском и Земельном кодексах основания для прекращения аренды земли не являются окончательными или исчерпывающими.

Они могут быть дополнены по желанию сторон при оформлении соглашения.

Собственник имеет право прекратить сделку, если арендатор неоднократно нарушает нормы пользования землёй, более двух раз кряду не вносит платежи в оговоренный срок или использует землю не по назначению, определённому в соглашении.

Ст. 450 ГК РФ подтверждает право владельца земли вносить в соглашение и прочие требования, при несоблюдении которых арендатором сделка будет немедленно прекращена. Инициатором прекращения сделки может выступать и вторая сторона.

Возможные основания для прекращения сделки арендатором:

  • непредоставление земли владельцем участка;
  • препятствование её эксплуатации в оговоренных ранее рамках и формах;
  • непригодное состояние земельных владений;
  • умалчивание владельцем собственности о неких третьих лицах, имеющих право на использование и владение сдаваемой во временное владение территории.

Расторжение договора арендатором (при условии подписания им соглашения аренды государственной или муниципальной территории сроком более пяти лет) осуществляется исключительно после решения суда и при наличии исчерпывающих доказательств неправомерных действий собственника.

Арендодатель может выступить инициатором прекращения аренды, если:

Дальнейшее использование территории нанесёт ей непоправимый вред или серьёзно ухудшит экологическую ситуацию.

Земля используется по всем требованиям договора, но её целевое назначение не соответствует принадлежности к конкретной категории земель.

Арендатор намеренно совершает правонарушения, приводящие к отравлению почвы вследствие неправильного использования удобрений, химикатов, различных стимуляторов и т.д. при их хранении, применении и транспортировке.

Неиспользование территории в соответствии с требованиями соглашения в течение трёх и более лет. Исключения – прецеденты, когда столько времени требуется на освоение территории или её использование было невозможно ввиду не зависящих от арендатора обстоятельств.

Арендованная территория была изъята для государственных и муниципальных нужд.

Реквизиция территории (её временное изъятие в ситуациях, при которых дальнейшее использование арендатором имело бы угрожающий характер для интересов всего общества и государства). Реквизиция осуществляется при различных природных стихиях и бедствиях (пожарах, авариях, эпидемиях и т.д.).

В других случаях, согласно федеральному законодательству.

Процедура расторжения найма

Для того чтобы расторгнуть сделку, стороне-инициатору необходимо уведомить контрсторону о своих намерениях.

Определённый на законодательном уровне срок – три месяца, впрочем, в пунктах соглашения могут быть установлены иные условия извещения.

Итак, в определённый срок инициатор направляет второй стороне письменное уведомление о прекращении сделки, получаемое под её личную подпись.

Если удаётся достичь согласия, то арендатор передаёт земельные владения собственнику в первоначальном виде (возможны случаи, когда территория была весьма облагорожена – тогда следует обсудить компенсацию временному владельцу затрат на землеустройство), и стороны заключают мирное соглашение о прекращении договора.

В случаях, когда сделка расторгается в одностороннем порядке из-за нарушений, инициатор должен направить второй стороне уведомление с указанием конкретных нарушений и требованием исправить их в определённый срок.

Если ответной реакции не последовало, то документы на прекращение соглашения направляются в арбитражный или районный суд с иском на действия/бездействие контрстороны.

Именно решение суда является единственным основанием для прекращения сделки в этом случае. Возвращение имущества владельцу оформляется актом приёма-передачи, в коем сверяется соответствие нынешнего состояния территории сведениям, отображённым в первом акте передачи территории во временное пользование арендатора (о том, как он составляется, написано тут).

Необходимые для завершения сделки документы:

  • копии паспортов;
  • технические документы на имущество: справка из БТИ, технический паспорт, справка об отсутствии долгов по коммунальным платежам;
  • свидетельство о праве собственности;
  • правоустанавливающие документы владельца (договор покупки-продажи, дарственная и т.д.);
  • соглашение аренды;
  • заключение эксперта о неправомерной эксплуатации (если прекращение сделки производится по желанию собственника на основаниях, определённых Земельным кодексом РФ).

Признание договора недействительным

Причины, при которых арендатор имеет право требовать признания недействительным договора аренды земельного участка:

  • несоблюдение законодательных норм при оформлении;
  • подписание его недееспособным (несовершеннолетним) гражданином или по принуждению;
  • мнимый характер сделки;
  • несоблюдение требований публичного порядка.

Исковое заявление о признании договора аренды земельного участка недействительным может быть как самостоятельным, так и ответным. В случае признания его таковым претензии истца по первому иску в большинстве своём будут признаны несостоятельными.

Исковое заявление необходимо подкрепить доказательствами, в качестве которых могут выступить:

  1. Документы об отсутствии полномочий для подписания соглашения.
  2. Документы о невозможности заключения сделки гражданином (о полной или частичной дееспособности).
  3. Результаты различных экспертиз.
  4. Сам спорный договор.

Иск подаётся в арбитражный суд, когда одна из сторон являются юридическим лицом и в районный, если истец и ответчик – физические лица. Оформляется иск в свободной форме, в верхней части листа – наименование судебного органа и информация об истце и ответчике, а в самом тексте заявления указываются данные договора (дата подписания, номер и срок действия), а также основания для обращения в суд.

В финальной части документа следует указать свои требования относительно признания соглашения недействительным и выплаты материальной компенсации, если есть претензии денежного характера.

Признать договор недействительным можно обратившись в суд. Исковое заявление, подкреплённое доказательной базой, предоставляется в приёмную суда, регистрируется, а уже через месяц состоится первое слушание по делу (как правило, одного заседания для решения спора оказывается недостаточно).

Прекращение аренды земельного участка возможно только на законных основаниях по инициативе обеих сторон либо по судебному решению.

Собственник может прекратить сделку, если арендатор эксплуатирует землю, ухудшая её состояние и экологическую обстановку, не выполняет условия договора или вовсе не использует имущество. В любом случае, без согласия второй стороны, прекращение аренды происходит по решению суда.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

8 (800) 350-29-87 (Москва)
8 (800) 350-29-87 (Санкт-Петербург)

Основания прекращения аренды земельного участка

Основания прекращения аренды земельного участка в досрочном порядке существуют как для арендодателя, так и для арендатора. Наиболее частый случай прекращения аренды — истечение ее срока, однако возможны ситуации, когда одной из сторон по той или иной причине захочется разорвать соглашение ранее указанной вы нем даты. В таком случае нужно определить, обладает ли данная сторона этим правом, являются ли ее мотивы достаточными, чтобы отказаться от этой сделки.

Прекращение аренды земельного участка вследствие истечения срока

Итак, по умолчанию отношения между двумя сторонами (арендатором и арендодателем) теряют свою силу с истечением срока, который установлен в договоре. Если в документе имеется точная дата, то ситуация очевидна, сделка теряет силу с момента, когда эта дата наступает.

При этом для целого ряда категорий земель в законодательстве установлен максимальный срок, на который они могут быть отданы в аренду.

  • В частности, если во владении данного лица находится определенный объект недвижимости, при этом объект располагается на участке, который имеет статус собственности государства или муниципального образования, то такая земля может быть представлена данному собственнику в аренду продолжительностью не свыше 49 лет.
    • в частности именно на такой срок застройщик может взять землю под многоквартирным домом;
  • Аналогичной (49 лет) является и максимальная длительность аренды участков сельхозназначения.
  • В то же время срок, на который может быть отдана в аренду земля с целью выполнения на ней изыскательских работ не превышает одного года.

Если в договоре такая дата не указана и для него отсутствуют ограничения по максимально допустимой продолжительности, его рассматривают в качестве действующего на неопределенный срок. В такой ситуации для прекращения договора аренды как арендодатель, так и арендатор должен предупредить о том, что у него существует желание отказаться от отношений и после этого право аренды будет прекращено через три месяца.

Прекращение договора аренды по взаимному согласию

Прекращение договора аренды по взаимному согласию сторон может быть произведено в любой момент. Если как арендатор, так и арендодатель приняли решение прервать подобные отношения, то затруднений не возникает.

При этом безусловно предпочтительным вариантом является фиксация расторжения этой сделки на бумаге. Письменное расторжение соглашения позволит избежать возможных споров в будущем, так как взаимные обязательства сторон будут четко зафиксированы.

Соглашение о расторжении

Данный документ должен включать следующие элементы:

  • Обозначение (к примеру, собственно соглашение о расторжении договора аренды);
  • Реквизиты исходного договора аренды, действие которого прекращается по данному документу, в том числе день его подписания и номер (если имеется);
  • Дата и место оформления данного документа о расторжении;
  • Обозначение сторон, а также информация об их представителях;
  • Причины прекращения аренды, в качестве таковой может быть указано взаимное согласие сторон либо можно оговорить специфическое основание (невозможность использования надела, его продажа арендодателем третьему лицу и т.п.);
  • Условия расторжения сделки (выплата арендной платы, начисление компенсаций, приведение объекта в должный вид и пр.)
  • Оговорка о том, что у участников сделки отсутствуют претензии друг к другу.
  • Реквизиты арендатора и арендодателя.

Основания для досрочного прекращения договора аренды земли по инициативе одной из сторон

Существует целый ряд оснований, которые служат для того, чтобы прекратить действие договора аренды досрочным образом. К таким основаниям для арендодателя относятся следующие:

  • если участок приведен в очевидно худшее качество, нежели то, в котором он пребывал на момент заключения сделки, в частности, если допущена порча надела либо находящихся на нем построек, речь при этом может идти о:
    • снижении уровня плодородия почвы, имеющей сельскохозяйственное назначение;
    • ухудшении экологической обстановки на данной территории вследствие:
      • порчи, загрязнения, отравления плодородного слоя почвы либо его уничтожения в результате воздействия на него удобрений, ядохимикатов, средств для стимуляции роста растений, использованных неправильным образом
  • если земля используется иным образом, нежели это предусмотрено в договоре;
  • если земля в принципе не эксплуатируется;
  • если арендатор задерживает внесение арендной платы за объект свыше двух раз подряд;
  • если земля передается в субаренду при запрете по договору для арендатора заключать такую сделку;
  • в случае нарушения иных норм договора.

При этом оговорено, что арендодателю перед тем как принять решение о расторжении сделки, необходимо обратиться к другой стороне с уведомлением, в котором следует указать, что адресату необходимо выполнить возлагаемые на него по договору обязательства в разумный срок.

В свою очередь арендатору предоставляются следующие основания для расторжения сделки:

  • если арендодатель не предоставляет арендатору в распоряжение земельный участок, аренда которого ранее была согласована;
    • либо если арендодатель чинит препятствия к эксплуатации этого надела;
  • если данная земля обладает недостатками, существование которых не было упомянуто арендодателем на этапе заключения сделки, при условии, что и сам арендатор об этих недостатках не знал и также не имел возможности установить их наличие в процессе осмотра объекта до подписания договора;
  • если надел сделается негодным для эксплуатации в силу причин, в которых нет вины арендатора.

На практике в большинстве случаев за расторжением соглашения обращаются именно арендодатели (вы том числе государственные и муниципальные учреждения, если ненадлежащим образом используется арендуемая у них земля).

Порядок расторжения договора аренды земельного участка через суд

Если одна из сторон, желает расторгнуть соглашение об аренде надела, а вторая не хочет идти ей навстречу, то первый участник этого договора имеет право сначала обратиться в суд, чтобы добиться прекращения арендных отношений. Далее речь пойдет о процедуре, соблюдение которой необходимо в данном случае.

Читать еще:  Варианты рассчета площади земельного участка неправильной формы

Уведомление о расторжении

Направление уведомления о расторжении представляет собой предварительный этап. Хотя сторона, желающая расторгнуть договор, очевидно, ранее обращалась ко второму участнику с соответствующим предложением, перед подачей иска необходимо выполнить формальное уведомление, имеющее форму претензии.

Следует оговорить, что существуют два документа, которые одна из сторон договора об аренде направляет второй, если обнаруживает, что вторая сторона допускает нарушение условий сделки. Это уведомление о необходимости соблюдения договора, которое упоминалось выше и уведомление (досудебная претензия) о расторжении. Однако на практике комитеты по управлению государственным имуществом (если речь идет о прекращении аренды надела у государства) нередко объединяют эти документы в один, вместо того, чтобы направлять их арендаторам раздельно.

Претензия — это документ, в котором требуется изложить основания, из-за которых составитель желает разорвать отношения. Также там должно содержаться непосредственное обращение к адресату с призывом согласиться на такое расторжение.

Данную претензию нужно отправить второму участнику посредством заказного письма, содержащего опись вложения. Также нужно предусмотреть оформление уведомления о вручении, эта бумага станет подтверждением, что претензия в самом деле была направлена будущему ответчику и тот его получил.

Так как направление данной претензии является необходимым этапом, при его отсутствии суд может отказать истцу в приеме его заявления.

Если данная претензия возымела свое действие и адресат согласился на прекращение аренды, то обращение в суд очевидно не требуется. В этом случае обе стороны направляют уведомление в Росреестр, который регистрирует расторжение соглашения. Если же вторая сторона по-прежнему не соглашается, то можно подавать в суд.

Непосредственное обращение в суд

Инициатору расторжения сделки нужно составить исковое заявление. В нем необходимо указать следующую информацию:

  • сведения об истце и ответчике;
  • информацию, идентифицирующую объект, в том числе его площадь, месторасположение, границы;
  • основания для выдвижения требования о прекращении аренды;
  • доказательства, помощью которых истец доказывает свою позицию.

При этом бремя доказательств фактов, дающих заявителю (как арендодателю, так и арендатору) право на расторжение договора, ложится именно на него. Ему необходимо подтвердить, что его требования правомерны.

Также при подаче иска обращающейся в суд стороне необходимо выплатить пошлину. Величина последней будет определяться суммой, указанной в соглашении, о расторжении которого идет речь, а также размером имущественных требований при их наличии.

При этом следует помнить, что сторона, которая проиграла суд, несет весьма ощутимые издержки. На нее возлагаются не только обязанности по отношению ко второй стороне, но и возмещение расходов на сам суд. Вследствие этого гораздо выгоднее урегулировать дело на внесудебном этапе.

На практике суд в большинстве случае идет навстречу арендодателям, так как чаще именно они обращаются с иском о расторжении сделки. Исключение составляют ситуации, когда у арендатора имеются встречные и при этом справедливые претензии.

Воспользуйтесь бесплатной юридической консультацией!

Статья 46. Основания прекращения аренды земельного участка

СТ 46 ЗК РФ

1. Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

2. Наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.

2.1. Наряду с указанными в пунктах 1 и 2 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по требованию арендодателя в случае расторжения договора комплексного освоения территории, заключенного в отношении такого земельного участка или образованных из него земельных участков, либо в случае нарушения графика освоения указанной территории, предусмотренного данным договором.

2.2. Наряду с указанными в пунктах 1 и 2 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка, предоставленного на основании договора о развитии застроенной территории, договора о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления, или земельных участков, образованных из такого земельного участка, может быть прекращена по требованию арендодателя в случае расторжения таких договора о развитии застроенной территории, договора о комплексном развитии территории в связи с неисполнением лицом, заключившим такие договор о развитии застроенной территории, договор о комплексном развитии территории с органом местного самоуправления, предусмотренных такими договором о развитии застроенной территории, договором о комплексном развитии территории обязательств.

3. Прекращение аренды земельного участка по основаниям, указанным в абзаце втором подпункта 1 пункта 2 статьи 45 настоящего Кодекса, не допускается:

1) в период полевых сельскохозяйственных работ;

2) в иных установленных федеральными законами случаях.

4. Аренда земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, по основанию, указанному в абзаце седьмом подпункта 1 пункта 2 статьи 45 настоящего Кодекса, прекращается путем одностороннего отказа арендодателя от договора аренды такого земельного участка или исполнения договора аренды такого земельного участка при условии невыполнения арендатором соответствующих обязанностей, предусмотренных частью 11 статьи 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в сроки, установленные решением о сносе самовольной постройки либо решением о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями, принятыми в соответствии с гражданским законодательством, либо невыполнения арендатором обязательств, предусмотренных договором аренды такого земельного участка в соответствии с пунктом 7.1 статьи 39.8 или подпунктами 12 — 14 пункта 21 статьи 39.11 настоящего Кодекса, в срок, установленный договором аренды такого земельного участка. Уведомление об одностороннем отказе от договора аренды такого земельного участка или исполнения договора аренды такого земельного участка направляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, предусмотренными статьей 39.2 настоящего Кодекса, в течение одного месяца со дня поступления от органа местного самоуправления поселения, городского округа по месту нахождения самовольной постройки или в случае, если самовольная постройка расположена на межселенной территории, органа муниципального района уведомления о невыполнении арендатором указанных обязанностей в срок, установленный решением о сносе самовольной постройки либо решением о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями, или уведомления о невыполнении арендатором таких обязательств по истечении срока, установленного для выполнения таких обязательств договором аренды такого земельного участка, за исключением случаев, указанных в пунктах 5 и 7 настоящей статьи.

5. В случае, если на земельном участке наряду с самовольной постройкой расположены иные здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 39.2 настоящего Кодекса, в срок, не превышающий четырех месяцев со дня поступления предусмотренного пунктом 4 настоящей статьи уведомления о невыполнении арендатором обязанностей или обязательств, обеспечивает раздел исходного земельного участка в целях образования земельного участка, на котором расположена только самовольная постройка, при условии, что такой раздел возможно осуществить без нарушения требований к образуемым или измененным земельным участкам, и прекращения права аренды на такой земельный участок. При этом указанные органы вправе требовать возмещения расходов на выполнение кадастровых работ от арендатора исходного земельного участка, а арендатор исходного земельного участка не имеет права приобрести указанный образуемый земельный участок в аренду без проведения торгов.

6. В случае прекращения аренды земельного участка в соответствии с пунктами 4 и 5 настоящей статьи, в том числе в случае раздела земельного участка, на котором наряду с самовольной постройкой расположены иные здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, возмещение арендатору убытков, связанных с прекращением договора аренды земельного участка, не производится.

7. Прекращение аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не допускается путем одностороннего отказа арендодателя от договора аренды такого земельного участка или исполнения договора аренды такого земельного участка в соответствии с пунктом 4 настоящей статьи в случае, если на земельном участке наряду с самовольной постройкой расположены иные здания, сооружения, объекты незавершенного строительства и образование из такого земельного участка земельного участка, на котором будет расположена только самовольная постройка, невозможно осуществить без нарушения требований к образуемым или измененным земельным участкам.

Комментарий к Статье 46 Земельного кодекса РФ

Основания прекращения аренды земельного участка можно подразделить на общие основания прекращения права аренды недвижимого имущества, установленные гражданским законодательством, и на основания, которые дополнительно вводятся земельным законодательством применительно к аренде только земельных участков, — они перечислены в п. п. 2 и 2.1 комментируемой статьи.

Договор аренды прекращается в случае истечения срока, на который он был заключен. Если же договор заключался на неопределенный срок, то каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за 1 месяц, а при аренде недвижимого имущества — за 3 месяца (законом или договором может быть установлен иной срок для такого предупреждения). Если законом установлены максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, то договор прекращается по истечении этого предельного срока, даже если в самом договоре срок аренды не определен.

Так, согласно ст. 9 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» договор аренды участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, может быть заключен на срок, не превышающий 49 лет (за исключением установленных этим Федеральным законом случаев), а для сенокошения и выпаса скота договор аренды указанных выше участков заключается на срок до 3 лет. Договор аренды земельного участка прекращается в случае смерти гражданина, арендующего этот участок, если по закону или договору права по договору аренды не могут перейти к наследнику.

Досрочное расторжение договора аренды возможно по требованию как арендодателя, так и арендатора, но только по решению суда. В ГК РФ предусмотрены случаи, когда арендатор и арендодатель могут требовать расторжения договора (ст. ст. 619, 620). В основном они так или иначе связаны с нарушением условий договора аренды.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора, если арендатор более 2 раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; использует землю с существенным или неоднократным нарушением установленных в договоре условий пользования ею, а также ухудшает состояние земли или использует ее не в соответствии с назначением. Что касается обязанностей по капитальному ремонту арендуемого имущества, о которых говорится в ст. 619 ГК РФ, то им, как представляется, в земельных правоотношениях соответствует обязанность проведения мероприятий по улучшению качества земель, по охране почв от ветровой, водной эрозии и предотвращению других процессов, ухудшающих состояние почв.

По договору аренды, а также в силу закона или иного правового акта она может быть возложена как на арендатора, так и на арендодателя. Если такая обязанность возложена на арендатора, а он в установленные договором аренды сроки (а при отсутствии их в договоре — в разумные сроки) указанных мероприятий не проводит, арендодатель вправе ставить вопрос о досрочном расторжении договора.

ЗК РФ предусматривает дополнительно возможность прекращения аренды земельного участка по инициативе арендодателя по тем же основаниям, что и принудительное прекращение права пожизненного наследуемого владения и права постоянного (бессрочного) пользования (см. комментарий к ст. 45).

Пунктом 3 комментируемой статьи предусмотрено запрещение прекращения аренды земельного участка в период полевых сельскохозяйственных работ, но только для случаев использования земельного участка с грубым нарушением правил рационального использования земли, в том числе если участок используется не в соответствии с его целевым назначением или его использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки.

Дело в том, что в других случаях прекращения прав на землю, о которых идет речь в предыдущей статье, либо имеют место государственные интересы, которые требуют незамедлительного изъятия участка, либо участок не используется для сельскохозяйственного производства, либо в результате совершенного правонарушения становится опасным использовать участок в сельскохозяйственных целях. Федеральными законами могут быть установлены и иные случаи, когда не допускается прекращение аренды земельного участка по указанному выше основанию.

Договор аренды земельного участка может быть досрочно расторгнут судом также по требованию арендатора. Арендатор вправе требовать досрочного расторжения договора аренды земельного участка:

— если арендодатель не предоставляет ему земельный участок в пользование либо создает препятствия пользованию земельным участком в соответствии с его назначением или в соответствии с условиями договора. Например, фермер сдал в аренду временно не используемую им часть своего участка расположенному рядом сельскохозяйственному товариществу под распашку, но не убирает находящиеся на этой земле стройматериалы и сарай;

— если земельный участок имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были обговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра участка при заключении договора. Так, арендатор мог не знать к моменту заключения договора, что участок, к примеру, ежегодно затопляется весной при разливе реки, и это обнаружилось только в процессе пользования;

— если арендодатель не проводит мероприятий по улучшению качества земель, по охране почв от ветровой, водной эрозии и предотвращению других процессов, ухудшающих состояние почв, в то время как по договору аренды они составляют его обязанность, в установленные договором или иные разумные сроки;

— если земельный участок в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования. Такое может произойти, если, например, земельный участок подвергся радиоактивному или химическому загрязнению вследствие аварии на расположенном поблизости промышленном объекте.

Договором аренды могут быть предусмотрены и другие основания расторжения договора по требованию арендатора.

Статья 46. Основания прекращения аренды земельного участка

1. Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

2. Наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.(Пункт в редакции, введенной в действие с 6 сентября 2013 года Федеральным законом от 7 июня 2013 года N 123-ФЗ.

2.1. Наряду с указанными в пунктах 1 и 2 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по требованию арендодателя в случае расторжения договора комплексного освоения территории, заключенного в отношении такого земельного участка или образованных из него земельных участков, либо в случае нарушения графика освоения указанной территории, предусмотренного данным договором.»(Пункт дополнительно включен с 1 марта 2015 года Федеральным законом от 23 июня 2014 года N 171-ФЗ)
3. Прекращение аренды земельного участка по основаниям, указанным в абзаце втором подпункта 1 пункта 2 статьи 45 настоящего Кодекса, не допускается:(Абзац в редакции, введенной в действие с 6 сентября 2013 года Федеральным законом от 7 июня 2013 года N 123-ФЗ.
1) в период полевых сельскохозяйственных работ;
2) в иных установленных федеральными законами случаях.

Читать еще:  Дача стала самостроем»: оформление дома на садовом участке

Комментарий к статье 46 Земельного Кодекса РФ

1. Аренда земельного участка представляет собой договор, и потому на нее распространяются общие правила прекращения договора аренды, установленные Гражданским кодексом Российской Федерации.

Договор аренды по общему правилу заключается на определенный срок и соответственно прекращается по истечении этого срока. При этом, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Если же срок аренды в договоре не определен, то согласно ст. 610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за 3 месяца (законом или договором может быть установлен иной срок для такого предупреждения).

Как известно, для отдельных видов аренды законом устанавливаются максимальные (предельные) сроки договора: например, в соответствии со ст. 22 ЗК РФ земельный участок может быть передан для государственных или муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ в аренду на срок не более одного года. В таких случаях договор аренды прекращается по истечении этого предельного срока.

Переход права собственности на сданный в аренду земельный участок к другому лицу не служит основанием для изменения или расторжения договора аренды (п. 1 ст. 617 ГК РФ). Однако договор аренды земельного участка прекращается в случае смерти гражданина, арендующего этот участок, если по закону или договору права по договору аренды не могут перейти к наследнику.

Договор аренды земельного участка может быть изменен или расторгнут по соглашению сторон (если иное не предусмотрено законом или договором). Досрочное же расторжение договора по инициативе одной из сторон осуществляется только по решению суда в случаях, установленных Гражданским кодексом Российской Федерации (ст. ст. 619 и 620), либо непосредственно договором аренды.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

существенно ухудшает имущество;

более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Что касается обязанностей по капитальному ремонту арендуемого имущества, о которых говорится в ГК РФ, то им, как представляется, в земельных правоотношениях соответствует обязанность проведения мероприятий по улучшению качества земель, по охране почв от ветровой, водной эрозии и предотвращению других процессов, ухудшающих состояние почв. По договору аренды, а также в силу закона или иного правового акта она может быть возложена как на арендатора, так и на арендодателя. Если такая обязанность возложена на арендатора, а он в установленные договором аренды сроки (а при отсутствии их в договоре — в разумные сроки) указанных мероприятий не проводит, арендодатель вправе ставить вопрос о досрочном расторжении договора. Если же эта обязанность договором возложена на арендодателя, то неисполнение ее является основанием для арендатора потребовать досрочного расторжения договора.

Кроме того, по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут в случаях, когда:

арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования.

Примером того, что земельный участок имеет недостатки, которые не могли быть обнаружены при заключении договора, является ежегодное затопление его по время паводка; а непригодным для использования земельный участок сельскохозяйственного назначения может стать, например, в результате техногенной катастрофы, радиоактивного загрязнения.

Как уже отмечалось, договором аренды конкретного земельного участка могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора, причем эти основания могут быть и не связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора или арендодателя .

———————————
См., напр.: п. 25 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. N 66 // Вестник ВАС РФ. 2002. N 3.

2. Земельный кодекс предусматривает дополнительно возможность прекращения аренды земельного участка по инициативе арендодателя в основном по тем же основаниям, что и принудительное прекращение права пожизненного наследуемого владения и права постоянного (бессрочного) пользования (см. комментарий к ст. 45), кроме тех нарушений, которые в принципе не могут быть совершены арендатором: невнесения земельного налога (его уплачивает арендодатель), нарушения установленного режима использования земель с особыми условиями использования (за соблюдение этого режима несет ответственность арендодатель, он обязан внести особые условия в договор об аренде земельного участка).

В комментарии к предыдущей статье упоминалось о том, что с внесением Федеральным законом от 18 декабря 2006 г. N 232-ФЗ изменений в ЗК РФ перечень оснований прекращения отдельных прав на земельные участки перестал быть исчерпывающим, и это касается также оснований прекращения аренды. В частности, в соответствии со ст. 3.2 Закона о введении в действие ЗК РФ (см. комментарий), если в границы населенных пунктов включены земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения, которые находятся в федеральной собственности, предоставлены на праве аренды федеральным государственным унитарным предприятиям, федеральным государственным учреждениям и полномочия по распоряжению и управлению которыми переданы органам государственной власти субъектов Российской Федерации, аренда таких земельных участков может быть прекращена по инициативе этих органов в порядке, предусмотренном ЗК РФ, независимо от оснований, содержащихся в п. 2 ст. 46 ЗК РФ. В этом случае органы государственной власти субъектов Российской Федерации при наличии заявления федеральных государственных унитарных предприятий, федеральных государственных учреждений, права на земельные участки которых в соответствии принудительно прекращены, обязаны предоставить им в порядке, предусмотренном ст. 34 ЗК РФ, земельные участки, равнозначные по площади, целевому назначению и виду разрешенного использования.

Как и любой договор, договор аренды земельного участка может быть расторгнут в связи с существенным изменением обстоятельств в порядке ст. 451 ГК РФ. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут судом по требованию одной из сторон при наличии одновременно условий, перечисленных в п. 2 ст. 451 ГК РФ.

Полагаем, что по данным основаниям, в частности, могут быть расторгнуты договоры аренды земельных долей, если стороны не пришли к согласию по поводу их переоформления. Дело в том, что до принятия Федерального закона об обороте сельхозземель допускалась аренда не только земельных участков, но и земельных долей. Упомянутый Закон установил, что в аренду могут быть переданы только прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе и находящиеся в долевой собственности. Эта норма соответствует ст. 607 ГК РФ, согласно которой в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, а также иные непотребляемые вещи. В силу ст. 16 Федерального закона об обороте сельхозземель договоры аренды земельных долей, заключенные до вступления в силу данного Закона, должны быть приведены в соответствие с правилами ГК РФ и указанного Закона в течение шести лет со дня вступления его в силу, т.е. до 24 января 2011 г. К договорам аренды земельных долей, которые в течение этого срока не будут приведены в соответствие с законодательством, будут применяться правила договоров доверительного управления имуществом.

Привести в соответствие с нормами названных Законов проще договоры, по которым в аренду передавались целиком земельные массивы, находящиеся в общей собственности. Теперь такие договоры будут называться договорами аренды земельных участков, находящихся в общей собственности. Единственная особенность в порядке их заключения по сравнению с иными договорами аренды земли установлена в п. 2 ст. 9 Федерального закона об обороте сельхозземель: договор аренды находящегося в общей собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть заключен не только со всеми собственниками, но и с одним из них, действующим на основании доверенности, выданной ему остальными участниками долевой собственности. Такой порядок в условиях многочисленности собственников земельных долей часто является единственно возможным.

Если речь идет о заключенном договоре аренды отдельной земельной доли, то для приведения его в соответствие с действующим законодательством необходимо провести процедуру выделения в натуре земельного участка, соответствующего земельной доле, с соблюдением всех установленных законом процедур, и затем оформить обычный договор аренды земельного участка.

3. Пунктом 3 комментируемой статьи предусмотрено запрещение прекращения аренды земельного участка в период сельскохозяйственных работ, но только для одного случая: прекращения аренды из-за такого использования земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель либо значительному ухудшению экологической обстановки. Это связано с тем, что в других случаях, о которых идет речь в п. 2 данной статьи, либо имеют место государственные интересы, которые требуют незамедлительного изъятия участка (подп. 5, 6), либо участок не используется для сельскохозяйственного производства (подп. 1, 4), либо в результате совершенного правонарушения становится опасным использовать участок в сельскохозяйственных целях (подп. 3).

Другой комментарий к статье 46 ЗК РФ

Пункт первый комментируемой статьи в вопросе об основаниях и порядке прекращения аренды земельного участка отсылает к гражданскому законодательству. Так договор аренды прекращает свое действие:

в связи с истечением срока договора аренды (по смыслу п. 1 ст. 610 ГК РФ);

в связи с отказом от договора, если он заключен на неопределенный срок (абз. 2 ст. 619 ГК РФ);

в связи с истечением предельного срока, установленного законом (п. 3 ст. 619 ГК РФ);

досрочно по требованию арендодателя (ст. 619 ГК РФ);

досрочно по требования арендатора (ст. 620 ГК РФ).

Пункт второй комментируемой статьи отсылает к дополнительным основаниям прекращения аренды земельного участка, которые хотя в ГК РФ не приводятся, однако прямо перечисляются в п. 2 ст. 45 ЗК РФ.

Отказаться от аренды земельного участка. Основания для расторжения договора аренды

Договор аренды всегда имеет срок действия, по истечении которого юридические обязательства арендатора и владельца прекращаются. Отказаться от аренды земельного участка досрочно тоже возможно. Обычно, эта ситуация прописана в самом соглашении одним из пунктов. Но даже если она не упоминалась, разорвать договор может каждая из сторон. Правила прекращения аренды зависят от ситуации.

Законодательство в сфере аренды земли

Правила получения надела во временное возмездное пользование зафиксированы в документах:

  • Земельный Кодекс (ст.46, 53 и др);
  • Гражданский Кодекс (ст.619, 620 и др);
  • иные федеральные и региональные акты.

Законы регулируют права и обязанности собственников и арендаторов в разных ситуациях.

Возможные причины отказа от аренды

На досрочное прекращение арендных отношений имеет права каждая из сторон. Соответственно, причины зависят, в первую очередь, от статуса инициатора – собственника или пользователя.

По инициативе владельца надела:

  • пользователь не соблюдает пункты договора о санитарной, экологической безопасности;
  • использует участок в целях, отличных от договорённости;
  • не соблюдает сроки;
  • задолжал арендную плату более чем на два месяца.

По инициативе арендатора:

  • договор содержит данные о другом участке, не о том, который был предоставлен в пользование. Свидетельство этому – несовпадение адреса, площади, формы и любых других параметров;
  • земля оказалась непригодна для использования по назначению, указанному в договоре, а собственник не предупредил арендатора об этом;
  • доступ к наделу не был открыт собственником в установленный срок;
  • собственник нарушает пункты договора;
  • он активно вмешивается в дела арендатора, лишая его возможность спокойно использовать землю.

Основания для процедуры расторжения договора аренды

Тезисы на основе законодательства в сфере земельных отношений:

  1. Пункт арендного соглашения о возможных причинах и порядке досрочного прекращения аренды. По нему нужно действовать, если он в тексте есть. Однако, наличие этого пункта не предусмотрено законом в обязательном порядке, поэтому его может и не быть.
  2. Споры по аренде участка, полученного от администрации, решаются только в судебном порядке.
  3. О принятом решении прекратить аренду, прежде всего, нужно письменно оповестить вторую сторону соглашения. В некоторых случаях арендатор с арендодателем могут прекратить отношения в досудебном порядке или внести изменения в текст. Если вторая сторона не согласна с предложением, она должна дать письменный ответ. Он и станет основанием для обращения в суд.
  4. Дела этого порядка рассматриваются арбитражным судом.
  5. Всё время, пока идёт суд, арендатор (если он инициатор расторжения) обязан выплачивать установленную плату за участок, а в дальнейшем имеет право потребовать возместить эти суммы с арендодателя. Без выплаты долга, накопившегося перед арендодателем, разорвать договорные отношения будет затруднительно.

Порядок расторжения договора аренды

Для обеих сторон алгоритм действия одинаковый:

  1. Уведомить второго участника письменно: заказным письмом с уведомлением или лично в двух экземплярах, один из которых остаётся у инициатора;
  2. Дождаться ответа. Согласие – повод встретиться и разорвать договор или изменить его. Отказ – повод составить иск в Арбитражный суд;
  3. Посетить судебные заседания, получить решение суда;
  4. Если решение положительное, а договор был заключён более чем на год – зарегистрировать судебный вердикт в Росреестре.
Читать еще:  Культ дачи

Если инициатор расторжения договора – арендатор: нюансы

Арендатор может отказаться от надела в пользу другого лица, если соблюдаются пункты:

  • участок был получен после проведения аукциона;
  • другое лицо – гражданин или компания, которые на аукционе заняли второе место.

В остальных случаях отказ обычно не пишется направленным в пользу кого-либо. Если вопрос решается в досудебном порядке, стороны могут договориться между собой о передаче участка в аренду рекомендованному лицу.

Что касается объектов, построенных на арендованном наделе, то:

  • если на нем стоит дом, баня, хозяйственный корпус владельца, разрыв арендных отношений происходит по стандартному алгоритму;
  • если строение создал арендатор, ему придётся отказаться от притязаний в случае досрочного прекращения арендных отношений.

Если инициатор – арендодатель: нюансы

В некоторых случаях положена компенсация пользователю за изъятие у него надела (например, если муниципалитет забирает землю под свои нужды).

Когда причина прекращения договора – в долгах арендатора, суд примет решение в пользу собственника, но обяжет должника выплатить необходимые суммы.

Если на участке ведутся сельхозработы (например, это земля под ЛПХ, и в данный момент активно идёт подготовка почвы, посадка, выращивание или уборка урожая), разорвать договор аренды можно только добровольно. Суд откажет в удовлетворении иска до окончания полевых работ.

В процессе возмездного использования дома и участка земли арендатор мог улучшить территорию или помещение. Например, если это надел под ИЖС, пользователь проложил дорожки на участке, посадил ценные деревья за свой счёт и т.д., по договорённости с владельцем. При прекращении аренды досрочно арендодатель должен компенсировать затраты на облагораживание территории.

Заключение

Отказаться от сделки без веской причины невозможно: так или иначе, придётся либо договариваться со второй стороной, либо ждать окончания срока аренды. Другое дело, если вторая сторона сама преподносит основания для обращения в суд. Грамотно составленное исковое заявление с указанием данных об участке, о собственнике, о самом договоре и главное – о причинах прекращения обязательств по сделке аренды – принесёт результат очень быстро.

Если собственником участка является частное лицо, решение суда регистрируется в Росреестре, с участка снимается обременение, к владельцу возвращается право распоряжения землёй. Участки, полученные от администрации, не становятся бесхозными, а вновь возвращаются на баланс муниципалитета и могут быть переданы в аренду новому лицу.

3. Основания прекращения аренды земельного участка

Одновременно ЗК РФ предусматривает ряд оснований, по которым аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя. Ими признаются:

использование земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, предусмотренных земельным законодательством;

использование земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической остановки. Это основание не применяется в период проведения сельскохозяйственных работ и в иных случаях, установленных федеральными законами;

неустранение последствий совершенного умышленно земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекших за собой причинение вреда здоровью человека и окружающей среде;

неиспользование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или иных обстоятельств,

исключающих такое использование;

изъятие или реквизиция земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, установленными ЗК РФ.

Данное право может быть прекращено по истечении срока, на который земельный участок был предоставлен, либо по решению лица, предоставившего земельный участок, или по соглашению сторон.

Когда земельный участок был предоставлен в качестве служебного надела, право на него прекращается в силу прекращения работником трудовых отношений, в связи с которыми ему был предоставлен служебный надел, за исключениями, указанными в законе. Так, право на служебный надел сохраняется за работником, прекратившим трудовые отношения при переходе его на пенсию по старости или пенсию по инвалидности. Данное право сохраняется также за одним из членов семьи, когда работник призван на действительную срочную военную или альтернативную службу, — на весь срок прохождения службы, когда работник поступил на учебу, — на весь срок обучения в образовательном учреждении, когда работник погиб в связи с исполнением служебных обязанностей.

Право на служебный надел сохраняется за нетрудоспособным супругом и престарелыми родителями работника пожизненно, детьми работников — до их совершеннолетия.

Прекращение права на служебный надел оформляется решением организации, предоставившей такой служебный надел в пользование. Работник, прекративший трудовые отношения с организацией, предоставившей служебный надел в пользование, имеет право использовать этот служебный надел после прекращения трудовых отношений в течение срока, необходимого для окончания сельскохозяйственных работ.

5. Основания прекращения сервитута

Действующее законодательство различает частный и публичный сервитута. Частный сервитут прекращается по

основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.

Сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который обременен этим сервитутом, к другому лицу. Он не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен.

По требованию собственника земельного участка, обремененного сервитутом, он может быть прекращен ввиду отпадения оснований, по которым сервитут был установлен. В случаях, когда земельный участок, принадлежащий гражданину или юридическому лицу, в результате обременения сервитутом не может использоваться в соответствии с назначением участка, собственник вправе требовать по суду прекращения сервитута (ст. 276 ГК РФ).

Публичный сервитут может быть прекращен в случае отсутствия общественных нужд, для которых он был установлен, путем принятия акта об отмене сервитута. Данный сервитут может прекратиться также при изъятии органа- Ф ми государственной власти или местного самоуправления земельного участка (п. 7 ст. 23 ЗК РФ).

Расторжение договора аренды земельного участка

Юлия Меркулова
Автор статьи
Практикующий юрист с 2012 года

Владельцы неиспользуемых земельных участков стремятся их сдавать гражданам для получения прибыли. При этом заключается договор аренды, в котором указываются обязанности сторон. Иногда действие таких соглашений приходится прекращать досрочно. Рассмотрим в нашей статье, в каких случаях и как это происходит.

Основания для расторжения договора аренды земельного участка

Вопросы аренды участков земли регулируются ст. 606 ГК РФ, а также Земельным кодексом РФ. Именно в ст. 46 ЗК РФ указаны основания для прекращения аренды земли:

существенно худшее состояние участка, чем было заявлено при заключении сделки;

нарушение конкретных пунктов договора;

нецелевое использование земли;

невнесение арендной платы в установленные сроки;

порча надела или расположенных на нем сооружений;

сдача земли в субаренду, если такие действия запрещены соглашением и др.

Зачастую причиной расторжения являются нарушения условий соглашения со стороны арендатора.

Инициатором прекращения договорных отношений может быть как арендатор земельного участка, так и его владелец. Иногда обе стороны заинтересованы в расторжении действующего соглашения.

По инициативе арендодателя

Чаще инициативу проявляют землевладельцы. В данном случае хозяин участка должен уведомить о прекращении отношений арендатора. Если возражений не последует, то действие сделки можно прекратить через Росреестр, обратившись с заявлением.

Если арендатор не соглашается расторгнуть договор, единственный способ решения спора — обращение с исковым заявлением в суд.

В иске должны быть указаны:

данные о наделе;

обстоятельства сдачи его в аренду;

причины, на основании которых арендодатель требует расторжения сделки;

доказательства, подтверждающие заявленные доводы.

Сбор доказательств нарушения другой стороной условий заключенного договора всегда ложится на истца. Мы рекомендуем привлечь к делу опытного юриста, который поможет грамотно составить исковое заявление и собрать необходимые подтверждения вашей позиции.

По инициативе арендатора

Если инициатива расторжения договора исходит от арендатора, он обязан уведомить о своем решении арендодателя. Иногда владелец участка согласен на прекращение отношений и сделка расторгается через Росреестр.

Если договориться не удалось, придется обращаться в суд. Исковое заявление должно содержать аналогичные сведения.

Арендатору необходимо доказать наличие оснований для прекращения сделки.

По соглашению сторон

Идеальным вариантом расторжения сделки является соглашение сторон. Придя к обоюдному решению, участники должны зафиксировать договоренности на бумаге. В этом случае прекращение сделки не повлечет неблагоприятных последствий в будущем.

Придя к соглашению, следует подать заявление о расторжении договора аренды земли в Росреестр для официального оформления.

Порядок действий

Если прийти к обоюдному согласию не удалось, нужно готовиться к разрешению спора в судебной инстанции. Основанием для прекращения договора через суд может являться только его нарушение другой стороной. Рассмотрим подробнее порядок действий для урегулирования конфликта.

Уведомление о расторжении договора аренды

Если вы решили обратиться за разрешением спора в суд, то необходимо еще раз уведомить другую сторону о своем намерении расторгнуть договор. Уведомление должно быть оформлено в виде претензии. В ней следует изложить причины, по которым вы считаете необходимым данное действие, и выдвинуть требование о расторжении.

Претензия направляется заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении, которое является подтверждением проведения претензионной работы. Без такого подтверждения суд может отклонить исковое заявление.

К претензионной работе лучше привлечь юриста. Еще на стадии принятия решения вы получите консультацию о перспективах вашего дела, сможете сформулировать свою правовую позицию и требования.

В дальнейшем юрист сумеет правильно представить ваши доводы в суде и добиться максимально выгодных условий разрешения спора. Если вы доверите ему представительство, то будете избавлены от посещения инстанций и сэкономите время.

Срок

Если вы достигли соглашения, то Росреестр расторгнет ваш документ за несколько дней. Сколько времени займет расторжение сделки через суд — сказать сложно, это зависит от обстоятельств дела.

Если целью обращения является только прекращение договора аренды, а не взыскание ущерба, иногда проще дождаться окончания срока действия сделки.

Госпошлина

Для обращения в суд необходимо уплатить государственную пошлину. Размер ее будет зависить от стоимости расторгаемого договора и выдвигаемых имущественных требований. Определить точную сумму можно с помощью ст. 333.19 НК РФ.

Последствия

Если вы не достигли соглашения, то спор будет решаться в суде. В такой ситуации проигравшая сторона понесет значительные материальные потери. Ей придется выплатить требуемые другой стороной денежные средства, и возместить расходы, связанные с судебным разбирательством.

Поэтому так важно привлечь к участию в деле опытного юриста, который составит аргументированный и юридически грамотный иск, и профессионально представит вашу позицию на судебных заседаниях.

Людмила Разумова
Редактор
Практикующий юрист с 2006 года

Комментарии

Я Индивидуальный предприниматель (ИП), заключил договор аренды земельного участка

площадью 60 кв.м. в Московской области, Мною был построен магазин на земельном участке (за собственные средства), в счет будующей аренды земли, которую арендадатель земельного участка определил как 4 месяца в денежном эквиваленте, а я потратил денег на 5 месяцев аренды.

При расторжении договора я обратился к арендадателю земельного участка с просьбой вычесть мне последний месяц аренды, так как при постройке эта сумма была потрачена на помещение, которое оставлял арендадателю в собственность после прекращения деятельности. Позже в мой адрес посыпались угрозы и срочное погашение долга за последний месяц. Я считаю это не законно не говоря уже о справедливости.

Что мне делать в сложившейся ситуации?

сумма затрат указана в чеках которые находятся у меня

Здравствуйте. При решении вашего спора нужно руководствоваться нижеуказанной статьей с учетом всех особенностей вашего договора и согласия сторон.

ГК РФ Статья 623. Улучшения арендованного имущества

1. Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

2. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
3. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
4. Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.

Договор аренды земельного участка, являющегося муниципальной собственностью, первоначально заключён сроком на 3 года. По истечении данного срока в договор внесены изменения в отношении срока аренды, а именно он продлен ещё на 3 года. Договор и соглашение о внесении в него изменения зарегистрированны. Вопрос: на какой срок договор аренды земельного участка считается заключённым? и применимы ли к нему положения пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, в части права в пределах срока договора передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления?

По ряду причин общество не имело возможности зарегистрировать договор аренды земельного участка с МО. срок аренды по договору скоро закончится. В настоящее время готовятся документы для регистрации данного договора. Но велика вероятность, что до окончания срока аренды договор зарегистрировать не удастся. Возможно ли зарегистрировать договор аренды земельного часика после истечения предусмотренного договором аренды срока?

Но велика вероятность, что до окончания срока аренды договор зарегистрировать не удастся. Возможно ли зарегистрировать договор аренды земельного часика после истечения предусмотренного договором аренды срока?
Инна

Добрый день, Инна, если у вас в договоре аренды есть пункт об автоматической пролонгации, то вы можете зарегистрировать таким образом договор аренды земельного участка, в ином случае это не возможно.

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector