0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Покупка дачного участка с домом необходимые документы

Как оформить покупку дачи в СНТ

Покупка дачи в СНТ – дело ответственное в наше время. Чтобы не стать жертвой мошенников, черных риэлторов и недобросовестных продавцов нужно знать, как оформить покупку дачи в СНТ и какие документы должны быть у продавца на земельный участок и дачный дом.
Рассмотрим, как оформить покупку дачи с земельным участком самостоятельно и на что стоит обратить особое внимание при покупке дачного участка в садовом товариществе.

Что нужно знать при покупке дачи в СНТ

Какие подводные камни нас ждут при покупке дачи в СНТ, даже если все документы в порядке?

Дача — это часть товарищества, а значит среди членов СНТ уже установлены определенные правила жизни и быта. С ними обязательно надо ознакомиться, чтобы потом не «прилетало» неприятных сюрпризов в виде штрафов от правления, например, за нескошенный вовремя участок за забором.

Некоторые собственники пытаются избавиться от дачных участков, когда узнают, что рядом планируется грандиозная стройка дорог или иных крупных сооружений, поэтому информацию о близлежащих застройках лучше проверять в местной администрации.

Даже если земельный участок отмежеван и имеет координаты – они могут не соответствовать действительности. Проверить координаты можно путем выноса точек в натуру.

Перед покупкой дачи не поленитесь, узнайте какие соседи вокруг! Это один из важных аспектов мирного отдыха на своем участке в дальнейшем.

Остерегайтесь покупки участков с заниженной ценой, а также будьте бдительны, когда купля-продажа происходит по доверенности, без участия собственника.

Можно ли купить дачу без межевания в 2020 году

В 2020 году вопрос покупки дачи без межевания стал очень актуальным. С каждым годом ужесточаются требования законодательства, касающиеся регистрации купли-продажи недвижимости.

Купить дачу без межевания пока что можно, но лучше предостеречь себя от ненужных проблем.

Подробности о том, можно ли без межевания продать дачный или садовый участок, и какие существуют ограничения на продажу земли в 2020 году, мы писали в статье: «Можно ли продать участок без межевания».

Какие документы при покупке дачи в СНТ 2020 должен предъявить продавец

Прежде чем покупать дачу в СНТ, убедитесь, что она действительно принадлежит продавцу и у него есть все необходимые правоустанавливающие документы.

По требованиям 2020 года продавец должен предоставить документы на дачу:

Свежая выписка из ЕГРН на участок – основной документ, который понадобится при покупке дачи.
Как известно, свидетельства о праве собственности с 2016 года не выдаются. Вместо них используют расширенную выписку ЕГРН, в которой находятся все основные параметры дачного участка (координаты, площадь, ФИО собственника и т.д.).
Бывают случаи, когда у продавца есть свидетельство о праве собственности, но на кадастровом учете участок не стоит. Здесь надо проявить бдительность и лучше не покупать такой участок, а дождаться, когда владелец зарегистрирует на него права в Росреестре.

Документы на дачный дом (выписка из ЕГРН);

Копия паспорта собственника;

Документ – основание собственности (договор купли-продажи, судебное решение, свидетельство о праве на наследование);

Справка из психдиспансера (не обязательно, но желательно, дабы исключить признание сделки недействительной);

Если документов на дачный дом нет, вас ждут расходы на изготовление технического плана и регистрации дома в дальнейшем. Иначе дачу могут признать самостроем.

После проверки документов на дачу, можно приступать к заключению договора купли продажи дачного участка (о том, как составить договор самостоятельно читайте в статье: «Договор купли-продажи земельного участка 2020 между физическими лицами – особенности оформления через МФЦ».

Как зарегистрировать куплю-продажи дачи в СНТ

Сделка на покупку дачи в СНТ подлежит обязательной регистрации в Росреестре.

Документы, предоставленные продавцом, а также заявление, договор купли-продажи и квитанция об уплате госпошлины передаются на регистрацию в Росреестр через МФЦ, по местонахождению дачного участка.

Сроки регистрации договора по закону — 9 рабочих дней, включая 2 дня на прием документов МФЦ.

Как купить дачу и не быть обманутым

Когда вы покупаете дачу в садоводческом товариществе – вы становитесь полноценным членом СНТ, приобретаете на дачу не только права, но и обязанности.

Государство всячески склоняет народ ставить свои владения на кадастровый учет, но не каждый спешит это сделать из разных соображений. Многие не регистрируют дачи в СНТ, чтобы не платить лишние налоги. Другие — не готовы тратить свое время и средства на должное оформление документов, а некоторые попросту не знают что недвижимость в СНТ — будь то дачные участки, садовые дома, или иные фундаментальные постройки должны быть зарегистрированы в Росреестре.

Поэтому многие дачные участки в СНТ на кадастровом учете не стоят. Как купить дачу и при этом не быть обманутым?

Подводные камни при покупке дачи в СНТ:

  • Избегайте покупки дачных участков в СНТ, которые не прошли процедуру межевания, и не поставлены на кадастровый учет, даже если формально все документы у собственника в порядке. Имейте в виду, что процедура межевания стоит денег, требует согласования границ с соседями.
  • Садовая книжка не является документом, подтверждающим право собственности, она говорит о членстве в СНТ! О том, можно или нельзя покупать дачу по садовой книжке – читайте в отдельной статье.
  • Росреестр имеет право приостановить регистрацию договора купли-продажи дачи в СНТ, если на то есть законные основания (подробно о приостановке читайте здесь). Например, участок не имеет четких границ (не отмежеван), заявление подано ненадлежащим лицом, в отношении участка есть судебные споры (наложен арест и т.п.).
  • Если собственник продает дачу через доверенное лицо – не поленитесь и проверьте доверенность на подлинность, случаи бывают разные. Постарайтесь встретиться с собственником и получить копию его паспорта.
  • Если на дачном участке есть строения – дом, баня, хозблоки и прочее – проверьте их постановку на кадастровый учет, а также соответствуют ли постройки всем нормам отступов от границ земельного участка.
  • После получения выписки из ЕГРН на участок – проверьте его границы, прибегнув к услугам геодезической компании – закажите вынос границ в натуру – так вы обезопасите себя от возможных серьезных проблем в будущем.
  • Уточните вид разрешенного использования и назначение земель, а также не находится ли участок в зоне с особыми условиями использования территорий (ЗОУТ). Например покупка дачи в приаэродромной территории, в зоне культурного наследия или в водоохранной зоне – может обернуться значительными трудностями при оформлении документации на дачный дом в дальнейшем.

Какие нужны документы от продавца и покупателя при покупке дачи с земельным участком?

Любая сделка с недвижимостью предполагает подписание договора купли-продажи.

В случае с приобретением дачи рекомендуется предварительно убедиться в том, что у продавца есть права собственности на дом.

Ведь часто дачи возводят самостроем. Но не только продавец должен подготовить комплект документов. Определенные требования есть и для покупателя.

Правовое регулирование

Покупка дачи с земельным участком полностью регулируется Гражданским Кодексом РФ. Например, в ст. 223 определяет момент передачи недвижимости или иного имущества в собственность нового пользователя. А в ст. 454 зафиксировано определение договора купли-продажи.

В соответствии с Гражданским Кодексом стороны должны заключить договор купли-продажи в письменной форме. После чего необходимо зарегистрировать переход права собственности к покупателю.

Например, на земле, предназначенной для ведения личного подсобного хозяйства в полевых условиях, запрещено строить дома. Дача на участке — самострой, который не имеет документов. Покупать такую недвижимость не рекомендуется.

Бумаги от покупателя

К покупателю при покупке дачи с земельным участком предъявляются минимальные требования по документам. Чтобы купить дачу с земельным участком достаточного одного паспорта.

Однако могут потребоваться и иные бумаги:

    Заявление о сделке на имя председателя СНТ, если дача входит в садовое товарищество.

Заявка пишется уже после заключения договора и регистрации имущественных прав.Его основная цель — заменить имя продавца дачи на имя покупателя.

Членство в садовом товариществе перейдет новому собственнику, и он сможет участвовать в собраниях.

  • Документ, подтверждающий платежеспособность, если дача приобретается в кредит/ипотеку. Достаточно предоставить выписку из банка или кредитный договор.
  • Договор аренды. Если на дачу претендует сразу несколько покупателей, преимущество отдается тому, кто ранее пользовался имуществом по договору аренды.
  • Нотариально заверенное согласие супруга для покупателя, который состоит в браке.
  • Требование по наличию последнего документа — спорное. Обязательство предоставить согласие супруга существовало до 2013 года, когда необходимо было зарегистрировать договор купли-продажи. Однако в 2019 году регистрируется лишь переход прав собственности. Соответствующие изменения были внесены в ГК.

    В 2015 году вышел приказ МинЭкономРазвития с перечнем необходимых для покупки земли документов. Среди них было указано согласие второго супруга при покупке земли. Однако в том же году этот приказ был признан судом нелегитимным. До сих пор регистрирующие органы могут требовать письменное согласие второго супруга.

    Обратите внимание! Даже если в Росреестре договор купли-продажи зарегистрируют на имя мужа без письменного и заверенного нотариуса согласия жены, супруга имеет право на половину имущества. Оно является совместно нажитым, если иное не указано в брачном договоре.

    Какие нужны бумаги от продавца?

    Продавать можно только то имущество, которое находится в собственности. Поэтому продавец должен подтвердить свои права на дачу, а значит, комплект документов довольно большой.

    Гражданин имеет право продать дачу, расположенную на чужом участке. Новый владелец будет иметь право пользоваться землей на тех же основаниях, что и предыдущий.

    Продавец должен предъявить:

    1. выписку ЕГРН на дом и участок;
    2. кадастровый паспорт и план на землю;
    3. документы о межевании;
    4. бумагу, подтверждающую приобретение прав собственности (договор купли-продажи, дарения, наследования);
    5. справку об отсутствии задолженностей;
    6. согласие супруга, в том числе бывшего, на продажу земли.

    К данному комплекту можно приложить свидетельство о собственности. Однако в 2019 году это не обязательно, т.к. как и кадастровый паспорт заменяет выписка из ЕГРН.

    Среди бумаг есть согласие супруга на продажу. Оно должно быть заверено нотариально. Если для покупателя наличие данного документа сегодня не требуется, то от продавца необходимо обязательно. Если продавец получил дачу, пока состоял в браке, но к моменту перепродажи развелся, то требуется согласие бывшего супруга.

    Исключениями станут:

    • наличие решения суда о разделе имущества;
    • наличие брачного договора;
    • безвозмездное приобретение дачи с участком (наследство, дарение).

    Важно! Все расходы по подготовке бумаг продавец берет на себя. Задолженности по коммунальным услугам и выплатам за членство в СНТ также рекомендуется закрыть до заключения договора купли-продажи.

    Договор купли-продажи дачного домика с землей

    Составить договор купли-продажи дачи с участком поможет составить юрист. Он учтет индивидуальные особенности сделки и разъяснит сторонам все пункты.

    Типовой договор содержит следующие пункты (названия разделов и их последовательность сохранены):

      Представление сторон. В договоре этот пункт идет без названия. Здесь продавец и покупатель заявляют свои роли.

    Иванов Петр Алексеевич, 12.12.1990 года рождения, серия и номер паспорта 1111 222222, именуемый в дальнейшем “Продавец”, и Петрова Мария Васильевна, 30.04.1984 года рождения, серия и номер паспорта 2222 333333, именуемая в дальнейшем “Покупатель” заключают договор о нижеследующем.

  • Объект договора. В этом разделе подробно описывается продаваемая недвижимость. Указывается точный адрес дома, а также кадастровый номер участка. Здесь же указываются дополнительные характеристики по объектам. Например, если кроме дома на участке есть хозяйственная постройка ее также нужно указать в этом пункте. Указывать можно даже количество садовых деревьев.
  • Права и обязанности сторон. Гражданский кодекс предусматривает, что после продажи новый собственник имеет право пользоваться всеми материальными выгодами имущества. Однако рекомендуется прописать в договоре, что продавец передает участок вместе с домом и иным имуществом. А покупатель обязуется принять недвижимости и внести оплату в оговоренные сроки.
  • Стоимость. Рекомендуется прописать отдельную стоимость для дачи и участка. Нежелательно писать заниженную цену, т.к. в случае расторжения договора покупатель не вернет всех потраченных денег.
  • Способ оплаты. В документе необходимо указать, каким образом деньги будут переданы продавцу. В случае покупки в рассрочку или кредит, эти обстоятельства также прописывают в этом разделе. Например. Покупатель обязуется внести 500 тысяч рублей на счет Продавца №111111111111 в течение 3 рабочих дней после подписания Договора.
  • Дата, подпись и информация о сторонах сделки.
  • Читать еще:  Как получить земельный участок почти бесплатно

    В упрощенный договор купли-продажи не нужно включать информацию о праве собственности на землю и участок, отсутствие задолженностей и т.д.

    В конце необходимо сделать пункт “Приложение” и перечислить бумаги со стороны продавца. Сам договор составляется в 3х экземплярах — по одному каждой из сторон и один комплект для Росреестра.

    Справка! Рекомендуется составить также акт приема-передачи участка.

    Что требовать нельзя?

    Ранее были указаны полные комплекты документов со стороны продавца и покупателя. Покупатель может потребовать дополнительно выписку из домовой книги для подтверждения того, что кроме продавца никто на даче не прописан.

    Такую же справку можно получить в СНТ, если участок не приватизирован. Здесь же можно уточнить наличие задолженностей за текущим собственником, но не более.

    Покупатель не имеет права требовать выписки с собраний собственников. Это закрытая информация только для действующих владельцев участков. Также нельзя запрашивать согласие других членов СНТ на продажу участка. Приватизированная земля не нуждается в подобных разрешениях.

    Полезное видео

    Дополнительная информация о покупке земли с домом в видео:

    Заключение

    Каждая из сторон обязана предоставить установленный комплект документов для покупки дачи с участком. Покупатель имеет право самостоятельно заказать выписку и ЕГРН для проверки подлинности предоставленных продавцом бумаг.

    Составление самого договора купли-продажи лучше передать в руки специалисту. Это поможет избежать юридических неточностей, которые приведут к недействительности контракта.

    Какие документы нужно подготовить при покупке дачи?

    Проверка документов – это важный этап покупки дачи. Действие необходимо для установки реального собственника, т.к. нередко у владельца нет никаких документов, подтверждающих права, кроме садовой книжки. Расскажем о том, как обезопасить себя при покупке дачи.

    Как проверить кто собственник дачи

    В первую очередь необходимо выяснить, кто является реальным собственником дачи. Сначала достаточно попросить копии документов на недвижимость. Продавец может предъявить 4 варианта бумаг:

    1. Свидетельство о праве собственности, оформленное после 1998 года или выписку из ЕГРН. Выписка из ЕГРН при покупке дачи – это наиболее предпочтительный вид подтверждающего документа. Покупателю рекомендуется заказать новую выписку из ЕГРН, т.к. она действует 1 месяц. С момента выдачи дача могла быть продана или заложена.
    2. Свидетельство, выданное до 1998 года. Информация о дачном участке не вносилась в ЕГРН и покупатель не сможет заказать выписку на объект. Сделку купли-продажи можно заключать только после внесения сведений об участке в Единый государственный реестр. Для этого продавец должен обратиться в Росреестр и подать сведения об объекте.
    3. Судебное решение, свидетельство о наследстве, соглашение о разделе имущества. Если сведения в ГЕРН не были обновлены, необходимо дождаться изменений и после этого заключать сделку.
    4. Членскую книжку – т.е. садовую книжку. Это означает, что право собственности у продавца отсутствует. Книжка подтверждает членство в некоммерческом товариществе, но не право владения. Покупать дачу у такого лица нельзя.

    Выписка из ЕГРН

    Таким образом, единственный надежный документ – это выписка из ЕГРН. По ней можно отследить следующую информацию:

    • характеристику объекта;
    • право собственности;
    • наличие притязаний на объект;
    • ограничения и обременение или их отсутствие;
    • проведение конфискации в пользу государства;
    • схемы, границы и план.

    Получить выписку может любой гражданин. Информация не относится к тайной и поэтому выдается по заявлению без каких-либо подтверждающих документов. Заявление подается в Росреестр или МФЦ. Необходимо знать адрес объекта или его кадастровый номер.

    Время ожидания выписки в государственных органах длительное и поэтому, гораздо быстрее получить документ на сервисе егрп-онлайн.рф. При заказе выписки на сайте указывается адрес электронной почты. В течение суток на нее приходит файл с электронной подписью. В нем содержится вся необходимая для покупки дачи информация. Электронная выписка обладает такой же юридической силой, что и бумажная.

    Нюансы при проверке документов на земельный участок

    При покупке дачи необходимо так же проверить документы на землю. Сравните реальную площадь с заявленной. У участка должны быть границы, и он не должны пересекаться с границами соседних участков.

    С 2006 года действует дачная амнистия, в соответствии с которой можно оформить землю без межевания. Поэтому у многих участков нет четких границ. Покупая землю без межевания, покупатель рискует стать владельцем участка, на который претендуют соседи.

    Информацию по границам можно проверить на публичной кадастровой карте в интернете. Карта содержит данные об участках, их площади, границах, местоположении и постройках. Чтобы получить информацию, необходимо ввести в строке поиска кадастровый номер участка. Если межевание не проводилось, появится надпись о том, что координат границ нет. В этом случае нужно попросить продавца провести межевание и только после этого покупать дачу.

    Гарантия безопасности сделки – получение выписки из ЕГРН. Без нее покупать дачу не стоит.

    Как оформить сделку купли-продажи дачного участка?

    Продажа дачного участка — непростая задача, как может показаться на первый взгляд. Необходимо не только правильно подготовить сделку: оформить договор, собрать необходимые документы, но и пройти регистрацию в Росреестре. На каждом этапе можно столкнуться с определенными трудностями. Мы знаем, какие нюансы необходимо учесть при купле-продажи дачного участка и расскажем, как их преодолеть.

    Что нужно для продажи дачного участка?

    Первое и важное правило при продаже дачного участка — наличие правоустанавливающих документов на него. Если надел поставлен на кадастровый учет и внесен в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), то количество хлопот заметно сокращается. В противном случае, необходимо оформить дачный участок в собственность. Лишь тогда можно заключать договор купли-продажи.

    Чтобы сделка считалась законной, нужно пройти четыре этапа:

    1. поставить дачный участок на кадастровый учет;
    2. зарегистрировать надел в собственность;
    3. заключить договор купли-продажи (соглашение, порядок взаиморасчетов, акт приема-передачи земельного участка);
    4. зарегистрировать переход права собственности;
    5. получить выписку ЕГРН.

    Первые два пункта необходимо выполнить, если вы до сих пор не оформили землю в собственность. Сначала нужно поставить дачный участок на кадастровый учет. Для этого нужно вызвать кадастрового инженера, который проведет межевание, составит план и подготовит бумаги на оформление участка в Государственном кадастре недвижимости (ГКН). Поставили участок на кадастровый учет — можно регистрировать право собственности в Росреестре и получать выписку ЕГРН.

    Дачный участок должен быть внесен в ЕГРН, иначе его нельзя продать.

    Закон о продаже дачного участка

    Договор купли-продажи оформляется в соответствии с Гражданским кодексом РФ (ст. 549-557). Он устанавливает правила:

    • продажи земельного надела;
    • составления самого соглашения (форма, предмет, цена);
    • регистрации права собственности;
    • передачу дачного участка покупателю.

    Переход права собственности прописан в ст. 218 ГК РФ.

    Стоит обратить внимание и на закон о дачной амнистии, который позволяет в упрощенном порядке оформить дачный участок в собственность, — Федеральный закон от 30.06.2006 № 93-ФЗ.

    «Дачная амнистия» продлена до 1 марта 2020 года.

    Порядок оформления сделки

    Итак, у вас на руках имеется свидетельство о государственной регистрации права на земельный участок (выписка ЕГРН) и документ, подтверждающий основания приобретения надела. Теперь можно заключать договор продажи. Оформить его можно самостоятельно или обратиться к юристу. Второй вариант предпочтительней — специалист учтет все нюансы вашей ситуации. После заключения договора, останется только подать документы в регистрирующий орган и оформить переход права собственности.

    Где оформить продажу дачного участка?

    Регистрирует сделку только Росреестр. Без регистрации она не будет признана законной, поскольку договор купли-продажи не является подтверждением права собственности, а только его основанием.

    Подать документы на регистрацию можно лично или через интернет. В первом случае нужно посетить местное отделение Росреестра (по адресу регистрации дачного участка) или МФЦ. Если от вашего имени действует другой человек, он должен подтвердить свои полномочия нотариальной доверенностью. Во втором — подать документы в электронном виде через портал Госуслуг или официальный сайт Росреестра.

    Заявление на регистрацию дачного участка можно подать как лично, так и через интернет.

    Документы для регистрации сделки купли-продажи дачного участка

    Для осуществления сделки в Росреестр нужно подать:

    • заявление;
    • паспорт (как продавца, так и покупателя);
    • письменное согласие супруга на продажу дачного участка (если продавец состоит в браке);
    • выписку из ЕГРН или свидетельство о регистрации права;
    • кадастровый паспорт на надел;
    • план межевания;
    • договор купли-продажи и акт приема-передачи;
    • квитанцию об оплате госпошлины.

    Оплатить госпошлину лучше сразу, поскольку заявку рассмотрят только после платежа. Регистрация перехода права собственности займет 7 рабочих дней, если документы подавали в МФЦ — 9 рабочих дней.

    В указанный сотрудником Росреестра день нужно получить выписку ЕГРН, произвести взаиморасчеты между сторонами и передать дачный участок по акту (если это не было сделано ранее).

    Госпошлина за регистрацию земельного участка — 350 руб.

    Договор купли-продажи дачного участка

    Особое внимание нужно уделить оформлению договора купли-продажи дачного участка. Чем больше подробностей вы укажите, тем лучше. Также ГК РФ требует включить в текст существенные условия, без которых договор считается незаключенным — четкое описание предмета и цена. Внимательно заполняйте все разделы, особенно реквизиты сторон и сведения об объекте недвижимости. Регистрировать договор не нужно, как и заверять у нотариуса.

    Договор заполняется в трех экземплярах: один передается покупателю, второй — продавцу, а третий — в Росреестр.

    Акт приема-передачи

    Многие продавцы и покупатели не оформляют акт приема-передачи после подписания договора. И зря. По своей сути, акт — простой документ, который подтверждает переход дачного участка от продавца к покупателю. Но он имеет значимую юридическую силу. В случае оспаривания одной из сторон сделки факта продажи, акт может сыграть ключевую роль в споре.

    Взаиморасчеты

    Подписать договор купли-продажи — это еще полдела. Покупатель также обязан оплатить покупку. Цена определяется договором. Способов оплаты несколько: наличным или безналичным расчетом, в рассрочку. Об этом стороны также договариваются заранее. Но чтобы избежать мошенничества, рекомендуем проводить взаиморасчеты через банк.

    Берете оплату за дачный участок наличными — попросите расписку.

    Налогооблажение

    Любая недвижимость облагается налогом, в том числе и дачный участок:

    Вид налогаКогда уплачивать?
    Земельный налогУплачивает собственник надела с момента регистрации права собственности
    Налог на имуществоУплачивается, если на дачном участке находится жилая постройка
    Налог на доходыУплачивает бывший собственник после продажи дачного участка (исходя из суммы, которая была получена за продажу)

    Отметим один нюанс. Новый собственник может получить налоговый вычет по НДФЛ, если дачного участка предназначен для ИЖС или на нем расположен жилой дом.

    Уплата земельного налога — обязанность собственника.

    Возможные проблемы

    Какую бы вы недвижимость не покупали: землю, квартиру или гараж, необходимо самостоятельно проверить информацию об объекте. Дачный участок — не исключение. Сведения о нем можно получить из Выписки ЕГРН — запросить ее может любой желающий. Вы узнаете кадастровый номер, дату регистрации, категорию земель, площадь участка, вид собственности, наличие зарегистрированных строений и обременений.

    Также необходимо попросить продавца предоставить квитанции, которые подтвердят отсутствие долгов. Сделать это он обязан по первому требованию.

    Узнать о дачном участке можно из выписки ЕГРН.

    Еще один момент, на котором стоит заострить внимание — вид собственности. Если дачный участок находится в долевой собственности, то купить его целиком можно только при наличии письменного согласия всех совладельцев. При этом договор купли-продажи придется заверять у нотариуса.

    Если продавец состоит в браке, он обязан предоставить письменное согласие супруга на продажу дачного участка. Даже если собственником указан только один человек, такое согласие получить необходимо. Учитывайте эти моменты при заключении договора купли-продажи, и сделка пройдет гладко.

    Читать еще:  Самовольный захват земельного участка

    Какие документы нужны для продажи дачного участка с домом в 2020 году?

    Для многих граждан дача по-прежнему остается одним из самых доступных мест для отдыха и ведения сельского хозяйства. Есть и те, кто планирует полный переезд на дачу. Если же вы решили продать ее, важно заранее подготовить необходимые документы. Что нужно, чтобы продать дом с дачным участком в 2020 году?

    Нормативная база

    Многие владельцы дачных участков получили их до того, как появилась частная собственность. Это привело к тому, что не все зарегистрировали право собственности, хотя и в действительности являются владельцами наделов.

    Процедура купли-продажи дачи регулируется на законодательном уровне, следующими статьями Гражданского кодекса РФ:

    Ст. 218Об основаниях приобретения права собственности
    Ст. 488Об оплате имущества, приобретенного за счет заемных средств
    Ст. 549Об особенностях договора купли-продажи
    Ст. 550О форме договора
    Ст. 551О регистрации перехода права собственности

    Документы

    Сначала важно определить список документов и понять, каких из них нет в наличии. В соответствии со ст. 551 ГК РФ, переход собственности требует официальной регистрации в реестре недвижимости. Для этого требуется определенный набор документов. У действующего собственника также должно быть зарегистрировано право.

    Для этого нужно выполнить следующие действия:

    • Провести межевание участка.
    • Согласовать границы с соседями.
    • Подтвердить размер надела.

    Если вы планируете заключить юридически грамотную сделку по рыночной цене, требуются такие документы:

    1. Выписка из ЕГРН или свидетельство о собственности.
    2. Технические документы, такие как план и кадастровый паспорт.
    3. Межевой план.
    4. Правоустанавливающие документы.
    5. Согласие супруга на продажу, заверенное у нотариуса.
    6. Справка об отсутствии долгов.
    7. Договор купли-продажи.

    Обратите внимание! Свидетельство о собственности и выписка из ЕГРН – основные документы, подтверждающие наличие собственности. Из них видно основную информацию о доме и земле, включая назначение и разрешенное использование.

    1. Свидетельство о праве собственности

    Свидетельство о собственности – основной документ, который предоставлялся до 2016 года. Оно предоставляется, если участок был куплен раньше этой даты. Но в соответствии с ФЗ № 218 от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости» выдача свидетельств. Те, кто приобрел недвижимость после 15 июля 2016 года получают выписку из ЕГРН, которая содержит основную информацию о правообладателе и объекте недвижимости. Один из этих документов предоставляется при продаже дачи.

    Если свидетельства нет, нужно обратиться в Росреестр с заявлением. Вам предоставят выписку.

    Для этого предоставляется следующее:

    • заявление, бланк которого можно получить на месте;
    • квитанция об оплате госпошлины;
    • правоустанавливающие документы и на землю, и на дом.

    Выписка из ЕГРН включает следующие сведения:

    1. Характеристику объекта недвижимого имущества.
    2. Всю историю перехода прав собственности на него.
    3. Наличие или отсутствие обременений, в том числе ареста.
    4. Количество текущих собственников.
    5. Дату оформления права на объект.
    6. Кадастровые сведения, включая кадастровую стоимость.
    7. План участка с домом.

    2. Кадастровый паспорт

    В нем отражается кадастровый номер. Именно по нему можно идентифицировать объект недвижимости. План содержит сведения о границах и форме участка, а также его полной площади.

    Здесь содержатся следующие основные сведения:

    1. Кадастровая стоимость.
    2. Правообладатель объекта.
    3. Дата строительства дома.
    4. Материал постройки и несущих конструкций.
    5. Схематическое изображение дачи на участке.
    6. Сведения об обременениях, таких как залог, арест, рента или длительная аренда.

    3. Межевое дело

    В 2020 году невозможно зарегистрировать сделку по переходу прав собственности, если не выполнено межевание участка. При этом собственник может пользоваться и владеть участком, но он не может распоряжаться им в полной мере – продать, подарить или обменять.

    Необходимо заранее убедиться в том, что по вашему участку есть межевое дело. В нем указываются сведения о границах. В результате участок закрепляется за владельцем. При его эксплуатации исключаются споры за землю с соседями. А если они все же возникнут, в суд можно предоставить межевой план.

    4. Правоустанавливающие документы

    Для продажи дачи основным документом является тот, по которому она была куплена.

    Это может быть один из следующих документов:

    1. Договор купли-продажи.
    2. Дарение.
    3. Договор обмена.
    4. Свидетельство о наследовании.
    5. Документ о приватизации.

    Если документ отсутствует, можно получить его дубликат в Росреестре или у нотариуса, если сделка проходила через него.

    5. Согласие супруга

    Если продавец состоит в браке, в течение которого была приобретена дача, необходимо письменное согласие от супруга или супруги на продажу. Данное согласие должно быть оформлено через нотариуса. Если участок с домом куплен до вступления в брак или получен на безвозмездной основе согласие не требуется.

    6. Документ об отсутствии долгов

    Если продается дом, расположенный в СНТ, покупатель может запросить справку об отсутствии задолженности. Она представляется председателем товарищества. В документе указывается, что у правообладателя нет долгов по участку.

    Если долги имеются и нет возможности их оплатить, необходимо поставить об этом в известность покупателя. Он может выплатить их, уменьшив стоимость дачи на сумму задолженности.

    7. Договор купли-продажи

    Согласно действующему законодательству, он оформляется только в письменной форме. Если в качестве правообладателей выступает несколько человек или есть несовершеннолетние лица, требуется нотариальное удостоверение. Во всех остальных случаях допускается простая письменная форма.

    В договоре должны содержаться следующие основные сведения:

    1. Предмет договора с полным описанием и местом расположения участка.
    2. Сведения о сторонах соглашения.
    3. Размер и особенности оплаты.

    В результате, для оформления купли-продажи дачи необходимо подготовить определенный набор документов. Они требуются не только покупателю, но и регистратору из Росреестра для оформления перехода прав собственности.

    Видео сюжет расскажет, какие документы нужно проверить при покупке дома и земельного участка

    Последовательность оформления документов при покупке участка

    В связи с этим возникает вопрос – что делать в первую очередь: положить деньги в ячейку или заключить договор купли-продажи?

    Участница дачного форума ElenaW отвечает на вопрос НАЮ.

    Заключение договора

    Представьте, что при заключении договора купли-продажи земельного участка вы подошли к заключительной стадии. При этом у вас имеется полная договорённость с продавцом или уже заключён предварительный договор с хозяином участка по всем пунктам сделки. Тогда вам нужно приступить к следующим действиям.

    1. Прежде, чем продолжить оформление бумаг, нужно убедиться, что вы не передумали покупать этот участок, имеются деньги для его оплаты, личные документы у вас в полном порядке (паспорт), ваш супруг готов лично присутствовать при сделке или выдал вам согласие на сделку, зарегистрированное в нотариальной конторе для приобретения участка

    Нужно обязательно проверить готовность продавца к продаже участка и здесь вам потребуется проявить внимательность.
    Ещё раз узнайте, продаёт он вам участок или нет и за какую цену.
    Собрал он все необходимые документы или нет.
    Помнит ли он о предварительных договорённостях и выполнены они или нет (вывез, убрал, подремонтировал).

    Нужен нотариус или нет?

    Собрав все необходимые документы, нужно чётко решить, как будет осуществляться сделка – в письменной форме или с привлечением нотариуса.

    У нотариуса ваши документы ещё раз внимательно проверят, чтобы при составлении договора всё было написано грамотно и соответствовало букве закона. Кроме того, адвокат удостовериться в личности граждан совершающих сделку. Затем он узаконит сделку, и если после этого возникнут какие-либо споры, он может засвидетельствовать в суде законность сделки. А так как копии документов у него должны храниться вечно, ему это будет сделать нетрудно.

    Сделки, заверенные у нотариуса, в суде оспариваются очень редко. В случае утраты документов их можно получить ещё раз у нотариуса.

    В случае регистрации сделки у нотариуса продавцу и покупателю нужно заранее решить, кто её будет оплачивать. По сложившейся практике в регистрации сделки у нотариуса обычно заинтересован покупатель, поэтому чаще всего он и платит, но иногда расходы делятся поровну.

    Единственное неудобство при обращении к нотариусу – его услуги стоят денег. Но если вам важна чистота сделки, то за её безопасность стоит заплатить.

    Сделка в письменной форме

    При совершении сделки с продавцом участка в письменной форме в местном регистрирующем органе вам предложат заполнить типовой договор, в котором можно внести свои дополнения. После проверки ваших документов специалист исправит наиболее грубые ошибки, но вам не стоит рассчитывать на особое внимание и контроль.

    Оформление таких документов в десять раз дешевле, чем у нотариуса, но и оспаривается в суде гораздо легче. Поэтому решать вам — «дешево и сердито» или «дорого, но надежно».

    2. Форма оплаты

    Обсудив с продавцом место заключения договора, на следующем этапе нужно обсудить способ оплаты.

    В настоящее время около 95% сделок по купле-продаже недвижимости производится через депозитную банковскую ячейку. Продавец и покупатель совместно выбирают банк, в котором будут храниться деньги до подписания договора. Затем покупатель с банком заключает договор аренды в банке депозитной ячейки.

    Накануне подписания основного договора купли продажи участка, или утром этого дня с банком заключается 3-х стороннее дополнительное соглашение между продавцом, покупателем и банком к договору аренды ячейки. В нём устанавливаются условия доступа продавца к деньгам, которые закладываются покупателем в ячейку на определённый срок.

    Как правило, денежные средства закладывают на время государственной регистрации документов, добавляя к этому сроку неделю для страховки.

    Главным условием доступа продавца к банковской ячейке является предъявление им зарегистрированного в УФРС (штампы и печати) подлинника основного Договора купли-продажи Объекта (экземпляр Продавца).

    После заключения 3-х стороннего (дополнительного) соглашения продавец не сможет получить деньги до регистрации сделки, а покупатель не сможет забрать назад положенные в ячейку деньги и обмануть продавца.

    Получается и волки сыты, и овцы целы. Поэтому на втором этапе основной сделки нужно положить деньги в ячейку.

    Некоторая часть граждан, около 5%, не пользуется ячейками, но это происходит, если они доверяют друг другу, в противном случае они сильно рискуют.

    3. На третьем этапе покупатель и продавец подписывают основной договор купли-продажи либо в Управлении Федеральной Регистрационной Службы данной области, либо у нотариуса.

    4. На четвёртом этапе все необходимые документы отдают на государственную регистрацию по переходу прав собственности на земельный участок и регистрацию договора купли продажи. В процессе оформления нужно будет заплатить пошлину за государственную регистрацию документов. Кто будет производить оплату, продавец с покупателем решают сами.

    Подать документы на регистрацию в государственные органы можно лично или через кого-нибудь с нотариально удостоверенной доверенностью, а также через нотариуса (если сделка нотариальная). Всё зависит от ваших предпочтений и возможностей.

    5. Через месяц после подачи документов покупатель получает новое свидетельство о государственной регистрации на земельный участок.

    У покупателя в документе должна быть его фамилия, договор купли продажи участка со штампами УФРС о регистрации перехода права, регистрации сделки, выдачи свидетельств, и указание, что этот экземпляр покупателя.

    Соответственно у продавца после госрегистрации на руках оказывается: Договор купли-продажи участка со штампами УФРС о регистрации перехода права, регистрации сделки, выдачи свидетельств, и указание, что это экземпляр принадлежит продавцу.

    После этого продавец беспрепятственно забирает деньги из банковской ячейки.

    Подскажите, какой из перечисленных выше способов оформления документов купли-продажи земли является наиболее надежным и безопасным.

    Ни один из способов не является надёжным на 100% если в договоре не сказано о гарантиях продавца перед покупателем, что данный участок свободен и никто не может на него претендовать, что он не заложен и не находится под арестом и т.д.

    Не будет лишним написать, что стороны подтверждают, что находятся в полном здравии, не состоят под опекой и попечительством, нет обстоятельств принуждающих подписать данный договор на невыгодных для себя условиях.

    Размещено участником форума «Дом и Дача» ElenaW
    Редактор: Адамов Роман

    Читать еще:  Законная высота забора на дачах с 2019 года, новые правила и СНиП

    Какие документы нужны для покупки дачи?

    Отличия дачной и садовой земли

    Перед тем как рассматривать список нужных документов для приобретения или реализации земли, важно понять то, какие же отличия есть между дачным и садовым участком с домом. Основные отличия садового дома от дачного дома находятся в правовом аспекте. Дачный домик предназначен для постоянного проживания. В нем есть газ, электроэнергия, канализация, водные ресурсы.

    Кроме того, при желании собственник вправе зарегистрироваться в дачном доме и даже может иметь почтовый адрес, но для этого понадобится обязательная регистрация сооружения.

    Учтите! В случае же садового дома требование о регистрации отсутствует (прописаться невозможно), а на самом участке возможно лишь сезонное проживание.

    Какие документы должны быть у продавца садового участка

    Если было решено приобрести садовый участок земли в Садоводческом некоммерческом товариществе, то следует проверить, чтобы у продавца была в наличии следующая документация:

    • документ, удостоверяющий личность, и копия;
    • свидетельство, подтверждающее регистрацию права собственности, либо выписка из ЕГРН;
    • выписка из кадастрового паспорта (вместе с копией), где зафиксировано: расположение участка, площадь, пограничные линии, конфигурационные характеристики, категория и назначение;
    • согласие мужа (жены), если участок куплен в период брака.

    Желательно попросить показать правоустанавливающую документацию, свидетельствующую о законности обладания участком. К примеру, оплаченный пай, документ о наследстве, договор купли-продажи.

    Эти акты не должны демонстрироваться в обязательном порядке, но попросить показать можно для собственного спокойствия. Приобретая участок, следует проанализировать его кадастровый паспорт, проверить свидетельство о собственности на землю и сооружение. Цена участка не должна быть больше кадастровой стоимости.

    Не удастся приобрести участок, если право собственности не было зарегистрировано, а также если у участка нет правильно оформленного кадастрового паспорта.

    Посмотрите видео. Какие документы нужны для купли-продажи земельного участка?

    Как можно купить участок по садовой книжке

    Метод покупки (продажи) по садовой книжке был распространен до 2004 года, до того как были внесены серьезные изменения в законодательство.

    После этого он не пользуется такой популярностью, хотя некоторые достоинства у него есть. Главным из них является достаточно низкая стоимость, по которой можно приобрести участок.

    Следует понять, как происходит приобретение участка по садовой книжке. Она выдается собственникам земельных участков, расположенных в СНТ.

    Этот акт является подтверждением исправности предоставления членских взносов участником СНТ на его счет (если эти действия производятся безналичным способом) либо с помощью личной передачи денежных средств в определенном размере (каждое товарищество само устанавливает величину взносов).

    Право на владение участком (то есть возможность продажи, дарения и иных сделок с недвижимым объектом) книжка своему обладателю не предоставляет, поэтому реализация производится лишь формально. На самом же деле происходит переуступка членских обязательств в определенном товариществе.

    Полезно знать! С правовой точки зрения этот механизм осуществляется следующим образом:

    • владелец участка земли составляет на имя председателя заявление с прошением об исключении его из членов СНТ по причине переуступки собственных прав возможному покупателю (его персональная информация в заявлении обязательно отмечается);
    • покупатель тоже создает заявление, только касающееся вступления в товарищество, с отметкой того гражданина, который передает право на участок ему;
    • на основе постановления председателя СНТ производится переоформление садовой книжки на нового владельца. По ней будет в будущем производиться возможная приватизация участка земли новым собственником (если он пожелает эту процедуру производить).

    Покупка (реализация) участка по садовой книжке не производится. Происходит лишь переуступка прав в отношении управления объектом, но не акт перехода права (право владения остается у товарищества).

    Документы для продажи у продавца участка дачного

    Важно! Чтобы приобрести дачный участок, прежде нужно узнать о наличии у продавца некоторых документов:

    • документа, удостоверяющего личность, и его копии;
    • кадастрового паспорта на участок земли;
    • свидетельства, подтверждающего факт регистрации права собственности (на строение и на участок), либо выписки из ЕГРН;
    • акта приема-передачи участка в трех экземплярах;
    • согласия мужа (жены), если участок куплен в период брака.

    Если на участке расположен дом

    Если реализуется только участок земли, то понадобится кадастровый паспорт только самой продаваемой земли, но если на участке находится дом или другое сооружение, нужно также добавить технический паспорт на жилое строение или кадастровый паспорт. Такую документацию можно получить в Бюро технической инвентаризации. Также следует при реализации дачного участка передать выписку из Домовой книги, если продается дачный участок.

    В ситуации приобретения дачного участка надо потребовать выписку о зарегистрированных жильцах (либо об отсутствии), а также технический паспорт на жилое строение (для садового участка это можно не делать), так как, в отличие от садового дома, дачный дом дает право на круглогодичное проживание и регистрацию.

    Какие документы должен подготовить покупатель

    Покупателю не нужно собирать множество документов для приобретения дачной земли и участков в Садоводческих некоммерческих товариществах.

    Ему достаточно собрать следующее:

    • документ, удостоверяющий личность, и его копию;
    • если от имени покупателя действует представитель, нужно предоставить выданную ему соответствующую доверенность для подтверждения его полномочий;
    • договор купли-продажи (составляется вместе с продавцом).

    Как проверить подлинность документов

    Несмотря на то, что производство купли-продажи участка земли является довольно простым процессом, при котором даже не нужно присутствие нотариуса, нужно быть внимательным. Если обнаружатся ошибки или неточности в документации, договор будет признан недействительным, и придется тратить время на урегулирование возникшей проблемы.

    В отношениях с продавцом покупателю нужно обращать внимание на некоторые нюансы:

    • в наличии ли у продавца свидетельство о праве собственности на земельный участок и сооружение. Оно у него может отсутствовать лишь в одном случае – если право собственности возникло после 15 июля 2016 года. С этого времени предоставление свидетельств Росреестром было отменено, теперь выдается выписка из ЕГРН;
    • если продавец предложил покупателю оформить договор по садовой книжке, стоит насторожиться. Вероятнее всего такой субъект не является собственником садового участка и дома – он лишь им пользуется или арендует. Сделка без свидетельства о собственности не будет законной (хотя по садовой книжке покупатель вправе будет использовать землю);
    • выписка из ЕГРН, в которой присутствует отметка о собственнике участка и дома. Срок предоставления такого акта не превышает одного месяца. Выписка позволяет быть уверенным, что нет наложенных ограничений в отношении дачного участка. Выписку можно получить в Многофункциональном центре или Росреестре;
    • воспользовавшись информацией из публичной кадастровой карты, можно получить все необходимые сведения об участке земли: кадастровый номер, пограничные линии, площадь, кадастровую стоимость, категорию земли, вид разрешенного использования.

    Оформление договора купли-продажи земли не требует серьезных усилий и траты времени, однако нужно быть особенно внимательным в момент сбора документации.

    Чаще всего на подлинность их проверяют уже в момент регистрации. Тем не менее, приобретая участок, следует проанализировать его кадастровый паспорт, проверить свидетельство о собственности на землю и сооружение. Это не даст оформить сделку, которая станет причиной множества проблем.

    Какие документы нельзя требовать у продавца

    При оформлении договора купли-продажи гражданину, покупающему участок, нельзя настаивать на предоставлении продавцом выписок из протоколов собраний владельцев участков в Садоводческом некоммерческом товариществе (кроме случаев, когда они подтверждают переход права владения участком к продавцу).

    Помимо этого, запрещается требовать документацию, которая подтверждает согласие членов Садоводческого некоммерческого товарищества на оформление сделки в отношении определенного участка, если он пребывает во владении. Эти акты не должны демонстрироваться в обязательном порядке, но попросить показать можно для собственного спокойствия.

    Учтите! Еще один документ, который не имеют права требовать обе стороны, это согласие органов опеки и попечительства на осуществление сделки, так как на дачных участках, как гласит нынешнее законодательство, прописка запрещается.

    То есть в случае оформления договора права лиц, не достигших совершеннолетия, а также недееспособных лиц нарушены не будут (кроме ситуаций, когда участок пребывает во владении конкретно у них).

    Что делать, если необходимых документов нет

    Купить участок, на который отсутствует документация, не представляется возможным. Такие действия будут считаться неправомерными. Важно знать, что гражданин, продающий дачу без требуемых документов, может быть мошенником.

    На все участки должна быть оформлена документация. Добросовестные продавцы обязаны показать их по просьбе покупателя. Негативный ответ на такую просьбу может означать либо нахождение документов на переоформлении, либо полное отсутствие права собственности на объект. Можно, конечно, подождать некоторый период времени. Но если и после этого не будут предоставлены документы, следует отказаться от покупки дачи.

    Также надо быть особенно внимательным, если показывается копия свидетельства о праве собственности. Ее могли выдать предыдущему собственнику.

    Не удастся приобрести участок, если право собственности не было зарегистрировано, а также если у участка нет правильно оформленного кадастрового паспорта. Через определенный период времени можно столкнуться с тем, что появится владелец, который отберет дачу. По законодательству он будет прав, потому что он не продавал объект.

    Внимание! Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам. Узнайте подробности здесь.

    Порядок заключения сделки

    После сбора всей документации стороны могут инициировать заключение договора купли-продажи.

    В нем следует отразить следующее:

    • детально описать предмет сделки. Указать его адрес, разновидность разрешенного использования, кадастровый номер. Если есть сооружения, то эти сведения тоже нужно отразить;
    • указывается стоимость участка. Можно взять за ориентир кадастровую стоимость, применяемую в случаях, когда считаются налоговые отчисления;
    • в отношении каждой из сторон указываются права и обязанности;
    • нужно указать, что третьи лица не имеют прав на участок земли;
    • в конце отмечается дата вступления соглашения в силу. Стороны ставят подписи, а рядом указывают день, месяц и год его создания.

    Важно! Договор должен быть обязательно зарегистрирован в Росреестре. Можно заранее заверить документацию у нотариуса, но это не обязательное условие.

    Регистрация осуществляется при наличии заявления. Оно должно включать в себя личную информацию сторон. Также нужно приложить квитанцию, которая подтверждает факт оплаты госпошлины. Через несколько дней владельцу предоставляется выписка из ЕГРН, которая свидетельствует о правомерности его владения участком.

    Перейти во владение участок должен при оформлении передаточного акта. В нем указывается информация об участке, а также отметка об отсутствии взаимных претензий сторон. Непременно указывается, что деньги переданы продавцу. Если обнаружатся ошибки или неточности, договор будет признан недействительным, и придется тратить время на урегулирование возникшей проблемы.

    Если осуществляется выкуп участка из Садоводческого некоммерческого товарищества, то следует получить разрешение правления товарищества.

    Для этого следует предоставить:

    • заявление;
    • копии организационных актов СНТ;
    • справку о вступлении заявителя в садоводческое некоммерческое товарищество;
    • документ, подтверждающий право на эксплуатацию участка.

    Цена участка не должна быть больше кадастровой стоимости. Если ее показатель неизвестен, то осуществляется обязательная оценка.

    Когда разрешение поступит, можно начать составлять договор купли-продажи. Он создается таким же образом, как при оформлении между гражданами. Документация при осуществлении сделки купли-продажи должна быть подготовлена вовремя. При ее непредставлении она будет признана недействительной.

    СКАЧАТЬ документы, которые могут понадобиться для заключения сделки купли-продажи дачного участка, можно скачать ниже:

    Посмотрите видео. Как проверить участок перед покупкой:

    Дорогие читатели нашего сайта! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

    Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

    +7-495-899-01-60

    Москва, Московская область

    +7-812-389-26-12

    Санкт-Петербург, Ленинградская область

    8-800-511-83-47

    Федеральный номер для других регионов России

    Если ваш вопрос объемный и его лучше задать в письменном виде, то в конце статьи есть специальная форма, куда вы можете его написать и мы передадим ваш вопрос юристу, специализирующемуся именно на вашей проблеме. Пишите! Мы поможем решить вашу юридическую проблему.

    Ссылка на основную публикацию
    ВсеИнструменты
    Adblock
    detector
    ×
    ×