0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как формируется кадастровая стоимость земельного участка

Кадастровая стоимость земельного участка

Реализация земельных участков в РФ осуществляется в пределах цен, зафиксированных при соблюдении определенных процедур. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в ст. 3 предусматривает наличие у надела нескольких категорий стоимости, вычисленной по государственным стандартам.

Зачастую оборот земель производится по стоимости, продиктованной конкурентным рынком или исчисленной уполномоченной государственной организацией.

Что такое кадастровая стоимость

Наиболее частое применение в земельном обороте имеют рыночная и кадастровая стоимости наделов. Совершение правоустанавливающих процедур, проведение сделок по отчуждению собственности, установление налога происходит посредством корреляции двух величин.

Ст. 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ определяет, что рыночная стоимость складывается под воздействием конкуренции и спроса. В условиях проведения честной сделки данный вид стоимости отражает реальную цену участка.

В свою очередь, кадастровая стоимость объекта определяется государственными органами путем проведения оценочных мероприятий. Порядок организации действий уполномоченного органа регулируется положениями Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ с опорой на методические указания Минэкономразвития в приказе от 07.06.2016 № 358.

Зачем нужна кадастровая стоимость

Кодифицированный закон о земле в РФ в ч. 1 ст. 65 констатирует возмездное пользование почвами государства. Арендатор вносит плату в соответствии с действующими ставками налогообложения, детальная регламентация которых внесена в главу 31 Налогового кодекса РФ.

Законодатель предусматривает следующие ситуации, в которых требуется информация о стоимости участка, установленной кадастровой палатой:

  • регулирование земельного налогообложения;
  • оформление покупки или продажи имущества;
  • судебное разбирательство по вопросу раздела имущества;
  • разрешение проблем наследования;
  • установление кредитных обязательств.

Кадастровая стоимость земель не имеет универсальных значений на территории России, в каждом регионе на уровне муниципалитетов определяются средние значения для участков разных категорий. Условно одинаковые по площади участки соседей СНТ облагаются разным налогом.

Внимание! Если обнаружено завышение кадастровой стоимости земельного участка, ее можно оспорить в порядке судопроизводства.

Стоимость земельного надела, установленная кадастром, не является величиной постоянной. Пересмотр ценовых показателей производится раз в 5 лет.

Как узнать кадастровую стоимость

Получить информацию о кадастровой стоимости, воспользовавшись следующими вариантами личного обращения:

  • в МФЦ;
  • в Росреестр;
  • в местную кадастровую палату.

Срок предоставления сведений будет соотноситься с объемом запрашиваемых данных.

Какими сервисами можно воспользоваться, не выходя из дома

Справку, в которой указана кадастровая стоимость земельного участка по кадастровому номеру, собственник земли или арендатор может заказать через интернет. Удаленный доступ предоставляет такие возможности при пользовании следующими сервисами:

  • заказ справки на информационном портале https://rosreestr.ru/site/;
  • онлайн-справочник объектов недвижимости в РФ;
  • публичная кадастровая карта;
  • ресурс со сведениями из ЕГРН https://kadastrru.info/EGRN;
  • приложение «Kadastr.RU»

Предоставление информации происходит мгновенно по кадастровому номеру недвижимого объекта.

Необходимый пакет документов при обращении лично

Перечень документов, требующихся при самостоятельном обращении за получением выписки из реестра земель, регулируется нормами Федерального закона № 218 от 13.07.2015. Для предоставления в Росреестр потребуются:

  • паспорт гражданина;
  • форма запроса на предоставление информации, грамотно заполненная в установленном законом порядке;
  • чек, констатирующий факт оплаты госпошлины, при заказе данных о собственниках недвижимого имущества;
  • доверенность, если действия осуществляет представитель физического лица или организации.

Полученную выписку необходимо заверить. Действительность документа ограничивается 1 месяцем.

Стоимость услуги и способы оплаты

Для случаев, связанных с оспариванием кадастровой стоимости земельного участка в суде, собственник может бесплатно заказать выписку. При запросе детальной информации о существенных характеристиках объекта недвижимости взимается пошлина.

Платной будет форма выписки, излагающая сведения о собственниках угодий.

Срок предоставления информации

Выписка о кадастровой стоимости земельного участка формируется моментально при обращении через интернет. На получение дополнительных платных сведений потребуется большее количество времени: от 3 рабочих дней.

Каким образом можно снизить стоимость земельного участка

Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка целесообразно, когда она завышена не объективно, с превышением рыночного уровня. Законодателем предусмотрены два варианта решения проблемы:

  • в досудебном порядке – через комиссию о рассмотрении споров;
  • в районном суде.

Основанием для проведения разбирательства является нарушение гражданских прав собственников при пользовании землей на законных основаниях.

Физические лица для защиты своих интересов и обязательств сразу обращаются к суду, юридические – предварительно решают проблему в комиссии. Стоимость земельного участка оспаривается муниципальными организациями в отношении собственного земельного фонда, находящегося в пользовании арендаторов.

Для обращения в комиссию Росреестра, уполномоченную решать споры по стоимости земельного участка, нужно подготовить:

  • заполненную заявительную форму;
  • свидетельство или выписку, подтверждающие право на землю;
  • выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта;
  • экспертное заключение оценщика.

К сведению. Подробную информацию о том, как уменьшить кадастровую стоимость земельного участка на досудебной стадии и в порядке искового производства самостоятельно, предоставляет региональная кадастровая палата.

Передача заявления и документов производится лично владельцем земли или уполномоченным лицом на основании законного права представительства интересов в государственных органах. Пересылку материалов можно осуществить почтовым отправлением.

По итогам изучения прилагаемых документов и вопроса по существу комиссия выносит решение. Если исход не устраивает собственника надела, дальнейшее разбирательство производится в суде.

Переоценка стоимости земельного участка

В отличие от рыночной стоимости, величина которой может меняться и редактироваться по усмотрению ее владельца, кадастровая требует веских оснований для коррекции. Основные причины переоценки:

  • существенное завышение значений;
  • неоправданное занижение показателя;
  • ошибки при проведении расчетов.

Провести переоценку стоимости земельного участка вправе только заинтересованное лицо – собственник земли. Владельцем может выступать физическое лицо, организация или орган власти.

Если инициатором проверки обнаружена ошибка в расчете, следует обращаться в учреждение, проводившее проверку, или в МФЦ. К заявлению прилагаются необходимые документы и подтверждения допущенной неточности.

В каких случаях могут отказать в выдаче информации

Собственник или арендатор участка получит отказ в предоставлении сведений из ЕГРН в следующих случаях:

  • отсутствие информации относительно объекта недвижимости;
  • кадастровое дело на землю не заводилось;
  • неинформативное содержания запроса;
  • невозможность идентифицировать земельный объект;
  • отсутствие сведений о законном владельце недвижимого имущества.

Оформление отказа на предоставление информации производится на бланке кадастровой палаты. Решение уполномоченного органа подлежит обжалованию в судебном порядке.

Судебная практика оспаривания кадастровой стоимости земельного участка

Рассмотрение дел об оспаривании кадастровой стоимости земельных участков происходит в судах общей юрисдикции в порядке искового производства. Перечень документов идентичен тому, что подается в комиссию по рассмотрению споров о кадастровой стоимости земли.

Пример. Торопцева О.К. обратилась в суд Пензенской области с исковым заявлением об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка. По мнению истца, произошло нарушение ее гражданских прав налогоплательщика из-за неверно начисленного налога на землю. Торопцева О.К. в иске к органам власти указала, что кадастровая стоимость земельного участка (свыше 4 млн. рублей) завышена в сравнении с ее рыночным уровнем. Независимый оценщик составил экспертное заключение о стоимости земельного участка в размере 2 735 990 рублей в условиях рынка.

Суд воспринял мнение специалиста как истинное. Было принято решение об изменении суммы кадастровой стоимости земельного участка, произошло ее выравнивание с рыночной стоимостью, определенной экспертом-оценщиком.

Как рассчитать кадастровую стоимость в 2020 году

Проблемы с поиском?

Загрузка данных с сервера Росреестра.

Произошла ошибка при обмене данными

Сообщение о ошибке будет направлено администрации портала.

Вы можете воспользоваться ручной формой заказа: Отправить запрос специалисту

По вашему запросу ничего не найдено

Уточните запрос, укажите полностью ваш адрес и проверьте ошибки.
Если найти объект все равно не получается, вы можете воспользоваться ручной формой заказа и наш оператор сам найдет нужный Вам объект: Отправить запрос оператору

Найдено объектов

Кадастровый номерАдрес объекта
Выбрать

Чтобы точно определить размер налогообложения имущества, каждому владельцу недвижимости нужно понимать, как рассчитать кадастровую стоимость объекта недвижимости. Подробнее об этом расскажем в данной статье.

Проведение любых операций с недвижимым имуществом требует расчета оценочной стоимости объекта по кадастру. Этот показатель является главным при расчете имущественного сбора, которым облагается недвижимость физических и юридических лиц.

Кадастровая стоимость — что это такое

Кадастровая стоимость (цена) – это ключевой показатель, использующийся при определении размера налогового сбора за владение недвижимым имуществом для физических и юридических лиц. Согласно положениям государственного законодательства имущественным налогом облагаются следующие объекты:

  • частные дома;
  • участки земли;
  • квартиры;
  • комнаты.

Каждый из объектов имеет свою стоимость по выписке из ЕГРН, которая непосредственно влияет на размер налогового сбора.

От чего зависит размер кадастровой стоимости земельного участка

Расчеты суммы налогового сбора на земельные наделы осуществляются на основании ЗК РФ, утвержденного муниципальными властями. Окончательная сумма зависит от параметров земельного участка и включается в себя категорию, предназначение, количество квадратных метров надела и т. д.

Цена земли по кадастровому паспорту представляет собой денежную сумму, которой выражается реальная стоимость территории. Чаще всего цена по кадастру выше рыночной, так что собственникам приходится оплачивать сборы по более высокой ставке.

Где рассчитать кадастровую стоимость квартиры

Владельцам недвижимого имущества больше не нужно искать, где рассчитать кадастровую стоимость квартиры, так как сделать это можно прямо на нашем сайте. Процедура занимает буквально 1-2 минуты и требует только знания адреса или кадастрового номера объекта. Чтобы через Росреестр рассчитать кадастровую стоимость, необходимо выполнить два простых действия:

  1. В поисковой строке ввести точный адрес объекта или номер по кадастру.
  2. Нажать кнопку «Найти объект» и просмотреть информацию о недвижимом имуществе.

Это наиболее простой способ получение информации. Для получения справки о стоимости паспорту, которая требуется для подачи в судебную инстанцию или другие учреждения, необходимо оставить заказ в соответствующем разделе сайта.

Какой орган определяет кадастровую стоимость

Перед тем как рассчитать кадастровую стоимость квартиры, важно знать, что единственным органом, который ведет федеральный учет недвижимого имущества является Росреестр. Процедура государственного оформления имущества на собственника проходит по следующему алгоритму:

  1. Муниципальные власти подают запрос о потребности изменения территории, которая относится к ее ведению.
  2. Перечень наделов, подлежащих оценке, составляется управлением Росреестра. Прописываются отличия и характеристики объекта, включая почтовый адрес, наличие построек на территории и их качества, а также общее количество квадратных метров территории.
  3. Рассчитываются удельные показатели для земли под каждый из видов использования. Процедура выполняется оценщиком.
  4. На основании результатов оценки муниципальные власти составляют официальный законодательный документ.
  5. Данные об объекте размещения вносятся в единую федеральную базу.
Читать еще:  Что такое участок ИЖС? Плюсы, минусы и отличия от других

Важно! Чтобы рассчитать кадастровую стоимость онлайн, вы можете просто заказать справку о кадастровой стоимости или справку из ЕГРН у нас на сайте.

Как рассчитать кадастровую стоимость квартиры

Перед тем как рассчитать удельный показатель кадастровой стоимости для квартиры, необходимо понимать какие значения влияют на формирование цены. На цену по кадастру оказывают влияние:

  • регион и район расположения;
  • технические параметры объекта;
  • общее состояния имущества;
  • средний доход по жителям населенного пункта.

Рассчитать кадастровую стоимость дома калькулятором нет прямой необходимости, так как государственные власти один раз в 5 лет обновляют оценочные данные по базе Росреестра.

Как рассчитывается кадастровая стоимость на земельный участок

Не знаете как рассчитать кадастровую стоимость, формула довольно простая:

Ск = П * (Ки + Кл) * Кп, где:

Ск – кадастровая стоимость

П – площадь земельного участка

Ки – наличие инфраструктуры (в рублях на квадратный метр)

Кл – специфический фактор (в рублях на квадратный метр)

Кп – переходной коэффициент

Перед тем как рассчитать кадастровую стоимость участка выбирается один из подходов (или их совокупность):

  • доходный метод – определяется размер прибыли, получаемой с эксплуатации участка, а также прогнозируется ее дальнейший приход;
  • сравнительный метод – проводится анализ имеющейся по наделу информации;
  • затратный метод – выполняется экспертная оценка надела с определением его стоимости.

Чтобы определить стоимость по кадастру, предварительно потребуется провести оценку участка земли. Данные о каждом из объектов недвижимости, которые относятся к собственности гражданина, должны быть внесены в госреестр. Оценка имущества проводится специалистами уполномоченных госучреждений.

Документы для расчета кадастровой стоимости

Перед тем как рассчитать кадастровую стоимость, необходимо собрать пакет документации:

  • документы, подтверждающие право владения объектом;
  • заявление;
  • удостоверение личности;
  • чек или квитанция об оплате госпошлины в размере 250-400 рублей.

Владельцам или представителям организаций потребуется предоставить доверенность.

Для чего необходимо устанавливать кадастровую оценку, и на что она влияет

Кадастровая оценка имущества является одним из наиболее важных показателей среди характеристик земельного участка. Определение этого показателя необходимо для решения следующих задач:

  • справедливый расчет налоговых сборов для владельцев частной недвижимости, точное определение рыночной стоимости имущества для аренды, купли-продажи и инвестирования в участки земли;
  • для рационального распределения участков земли муниципальными властями: приватизации, перераспределения, оформлении разрешений на строительство и других управленческих моментов;
  • на уровне государственных властей это позволяет создать и поддерживать функционирование единой системы обложения налогами земель, находящихся в частной и федеральной собственности, благодаря чему можно точно высчитывать налоги, пополнять казну государства, а также прогнозировать изменения в налоговых сборах.

Важно! Не нужно искать, как рассчитать кадастровую стоимость по формуле, достаточно просто купить выписку из ЕГРН на нашем сайте.

Можно ли оспорить или снизить

Если владелец недвижимости считает, что оценка имущества по кадастру была проведена неверно, то он может полноправно обратиться в суд или Росреестр для оспаривания. В случае, если собственник докажет ошибочные расчеты, то новая кадастровая цена применяется на все предыдущие периоды, когда налог рассчитывался по ошибочной цене.

Получив положительный ответ, владелец недвижимости может получить перерасчет и компенсацию. Однако, получить компенсацию можно только по тем искам, которые будут поданы до 1 января 2021 года.

В каких случаях могут завысить реальную цену надела

Определяются всего два случая, когда реальная цена земельного участка может быть завышена:

  1. Достаточно часто цена по кадастру повышается для участков определенных видов использования. Это связано с тем, что владелец неправильно указал информацию об эксплуатации надела. Выявить неточности можно изучив технический паспорт. Исправить ошибку можно путем обращения в Росреестр.
  2. Стоимость по кадастру может превышать рыночную. В такой ситуации в работу включается специальная комиссия, изучающая документы на имущество.

Сроки кадастровой оценки

Проведение расчета повторной оценки, согласно действующему законодательству, допускается не чаще 1 раза за 3 года. Предельный срок переоценки недвижимости составляет 1 раз в 5 лет. За нарушение установленных правил собственник несет ответственность, предусмотренную Административным Кодексом РФ. Для Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя определяются отдельные сроки, здесь повторная оценка выполняется не чаще 1 раза за 2 года.

Как оспорить кадастровую стоимость в судебном порядке

Чтобы добиться принудительного снижения цены недвижимости, по проведенной кадастровой оценке, собственник может воспользоваться одним из следующих способов:

  • написать заявление руководителю комиссии в Росреестре;
  • подать иск в судебную комиссию для обжалования решения госучреждения и отстаивания собственных интересов.

Владелец имущества сам выбирает учреждение, в которое он будет обращаться для решения своего вопроса.

Рыночная стоимость земельного участка: что о ней надо знать?

Земельный участок в большинстве случаев выступает в качестве товара. Под рыночной стоимостью земельного участка понимается специальный экономический показатель цены земли, который устанавливается с учетом изменений ситуации на рынке недвижимости.

  • Рыночная стоимость земли
    • Законодательное регулирование
  • Из чего складывается рыночная стоимость?
  • Как определить стоимость?
    • Итоговый отчет и стоимость

Рыночная стоимость земли

Рыночная стоимость может быть установлена самостоятельно владельцем участка при осуществлении его продажи. Однако если данный показатель был рассчитан специалистами с учетом всех влияющих факторов, то его значение будет приближено к реальным, в результате чего процедура продажи будет проходить быстрее.

Значение рыночной цены используется чаще всего при проведении различных сделок с данным видом недвижимости, например, дарении (чтобы оценить величину подарка) или купли-продажи.

В том случае, если установление рыночной стоимости было произведено с помощью специалистов в области оценки, то данный показатель может быть использован также и для определения нормативной стоимости участка (если его кадастровая стоимость неизвестна).

Законодательное регулирование

Основное регулирование вопросов, связанных с установлением и использованием рыночной стоимости земли осуществляется тремя нормативными актами:

  • Земельным Кодексом Российской Федерации (который допускает все возможности эксплуатации земельных ресурсов, которые не будут вредить ее состоянию, а также предполагает осуществление оборота данного ресурса, в том числе, с использованием различных коммерческих механизмов, например, продажи, аренды и т.д.);
  • Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в части установления показателей рыночной стоимости земельных территорий, а также регулирует деятельность организаций, имеющих лицензию на проведение таких мероприятий относительно земель);
  • Распоряжением Министерства имущества и природных ресурсов Российской Федерации №568-р, в котором были утверждены Методические рекомендации по определению рыночной цены земельных участков.

Из чего складывается рыночная стоимость?

При проведении определения рыночной стоимости того или иного участка земли должны быть учтены различные факторы:

  • Расположение земельного участка относительно крупных промышленных объектов, а также относительно инфраструктурных сетей;
  • Возможности использования того или иного объекта в соответствии с целями его землепользования;
  • Вид разрешенного использования;
  • Уровень качественного состояния конкретного участка (в том числе, степень негативного воздействия на земли участка в процессе его эксплуатации предыдущим пользователем);
  • Тип того использования участка, который есть на данный момент;
  • Информация о расположении на территории участка каких-либо построек, которые могут улучшить или ухудшить возможности эксплуатации конкретного надела;
  • Информация о проведении процедуры узаконивания имеющихся границ (в том числе, есть ли официально оформленные документы о проведении таких мероприятий);
  • Наличие обременений на участок в различных их юридических формах (сервитут, запрет на возведение построек на конкретной части участка и т.д.).

Кроме перечисленных факторов при формировании рыночной цены участка могут быть учтены и другие факторы, например, нахождение его в долевой собственности или принадлежность одной из частей несовершеннолетнему собственнику (что существенно затрудняет возможность продажи такого участка).

Как определить стоимость?

Проведение определения рыночной стоимости участка может быть осуществлено как самостоятельно собственником, так и с помощью специализированных организаций, имеющих лицензию на проведение оценки различных видов недвижимости, в том числе, земельных участков.

В том случае, если проведение процедуры будет осуществляться с привлечением специалистов, она будет состоять из трех этапов:

  • Подготовительного;
  • Собственно оценки;
  • Формирования отчета.

На подготовительном этапе собственник оцениваемого земельного участка готовит все документы на участок. В пакет должны входить кадастровые документы, бумаги на все имеющиеся на участке постройки, выписки из землепользовательских документов, подтверждающих наличие или отсутствие обременений на участке (в виде построек или возможности эксплуатации участка для владельцев смежных наделов).

На этапе собственно оценки специалист выбранной организации изучит все предоставленные документы, при необходимости, выйдет на место расположения участка, и на основе всех имеющихся данных, а также на основе сравнения существующих рыночных предложений по аналогичным участкам рассчитает стоимость конкретного участка с учетом всех его характеристик и существующих особенностей.

Как правильно купить земельный участок у собственника и какие нюансы стоит при этом учесть? Узнайте об этом здесь.

Зачем нудно межевание земельного участка и в каких случаях его проведение является обязательным? Подробно об этом можно прочитать в нашей статье.

Итоговый отчет и стоимость

Этап подготовки итогового отчета завершает процедуру проведения оценки участка.

На этом этапе в отчет включается информация о том, какие документы были изучены, какие данные использованы.

Кроме того, при необходимости (что должно быть оговорено заказчиком при заключении договора оказания услуг) в текст отчета включаются те формулы, которые были использованы при проведении расчетов стоимости участка, с расшифровкой использованных данных.

На данный показатель оказывает влияние регион заказа оценки, срочность выполнения работ, объем используемых данных и т.д. Кроме того, в сумму проведения оценки включается также и стоимость подготовки (при необходимости) отчета в электронном виде.

Рыночная стоимость земельного участка – особый экономический показатель, который позволяет примерно оценить возможности реализации того или иного земельного надела, предназначенного для определенных целей эксплуатации. Этот показатель складывается из различных факторов, грамотно использовать в формировании окончательной суммы сможет только специалист, имеющий большой опыт работы в данной сфере.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Как считается кадастровая стоимость земельного участка – государственные расценки на землю

Использование землевладения после приобретения его по рыночной цене предполагает экономическую эффективность, отчасти определяющуюся величиной кадастровой стоимости. Власти субъекта РФ заказывают перерасчёт оценочной стоимости земель, принадлежащих к определённым категориям, не реже, чем один раз в пятилетку. Массовые кадастровые расчёты проводят при помощи специальных компьютерных программ, то есть без учёта особенностей различных участков в одной ценовой группе.

Читать еще:  Красная линия земельного участка: что это и ее отличия от границ ЗУ

Как считается кадастровая стоимость земельного участка

Принцип классификации земель — разделение на группы/зоны, заложен в основу масштабной оценки наделов. Из чего складывается стоимость земли по кадастру? Земельным Кодексом РФ определены категории:

  • населённые пункты;
  • сельскохозяйственные;
  • лесной фонд;
  • водный ресурс;
  • специального назначения (промышленности, связи, транспорта), безопасности и обороны;
  • особо охраняемые территории и объекты (природоохранные, историко-культурные, захоронения и другие);
  • запас (собственность государства и муниципалитетов).

Зонирование внутри групп обязательно учитывает:

  • разрешённое функциональное использование;
  • целевое назначение.

Возникла проблема? Позвоните юристу:

Москва и Московская область: (звонок бесплатен)
Санкт-Петербург и Лен.область:

Подразделение земель населённых пунктов

Земли городских, сельских поселений поделены на 17 видов разрешенного использования:

  • многоэтажки;
  • индивидуальные дома;
  • гаражи;
  • дачи, садоводческие, огороднические объединения;
  • другие предусмотренные типы.

Целевое назначение определяется принадлежностью к территориальной зоне поселения и прилегающих земель:

  • жилые;
  • общественно-деловые;
  • производственные;
  • инфраструктурные;
  • сельскохозяйственные;
  • отдыха населения и другие.

Области применения

Расценка Кадастра, определяемая госслужбами на конкретный участок, применяется в начислениях:

  • государственного налога за пользование землёй собственником;
  • платы за аренду гос имущества;
  • суммы выкупа, покупки надела у государства;
  • в других предусмотренных законом случаях.

Размер суммы, ежегодно взимаемой в счёт государственной казны налога, по действующему законодательству должен рассчитываться на основании установленной официально цены Кадастра. До 2020 года использование инвентаризационной оценки при налогообложении остаётся в выделенных регионах РФ.

От чего ещё зависит оценочная сумма

Населённые пункты делят на кадастровые кварталы и привязывают их по стоимости к вышеперечисленным типам пользования. Уникальный кадастровый номер, присвоенный каждому земельному участку РФ, включает в себя сведения:

  • округ;
  • район;
  • квартал;
  • объект.

Основное отличие участков в кварталах заключается в величине площадей. И для расчёта оценочной суммы используют значение удельного показателя цены за 1 м 2 . При расчётах кадастровой стоимости конкретного земельного участка (ЗУ), используются данные:

  • площадь надела;
  • категория пользования;
  • удельный показатель.

Расценки на землю зависят от многих факторов, но всегда привязаны к рыночным — уровню цен на недвижимость в данный момент в регионе.

Как начисляется кадастровая стоимость

Набор ценообразующих факторов для каждого вида разрешенного использования различается, но по усреднённым критериям учитывают:

  • качество земли;
  • размер, возраст участка;
  • наличие, количество, качество построек;
  • месторасположение, удалённость, окружение надела;
  • социально-экономическое развитие;
  • наличие коммуникаций (газ, вода, электричество).

Расчёт удельного показателя

Цена за 1 м 2 — удельные показатели кадастровой стоимости (УПКС) объектов недвижимости кварталов, расположенных по соседству в границах одного субъекта (поселения), отличаются. Эту единицу расчёта используют при образовании новых земельных участков или при переводе из одного разрешенного использования в другое, при изменении целевого назначения земель.

Технические документы

Прежде чем рассчитывать индивидуальную стоимость земельного участка необходимо собрать воедино данные, которые уже имеются в межевом деле и кадастровом паспорте:

  • общая площадь;
  • целевое назначение земель;
  • удельный показатель кадастровой стоимости ЗУ;
  • документы на объекты, возведённые на участке.

Также надо получить выписки из госучреждений о состоянии кадастрового квартала:

  • градостроительный план, указывающий инфраструктуру;
  • указание зон застройки в межевом проекте.

Порядок определения оценочной суммы

В федеральном стандарте оценки закреплено право оценщика выбирать применяемые методики расчёта кадастровой стоимости. Прежде чем выбрать модель оценки недвижимости специалист собирает и анализирует факты, влияющие на стоимость. При массовом методе расчётов рассматриваемые объекты группируются. Как устанавливается стоимость по кадастру? Регламент государственного расчёта цены состоит в следующем:

  1. Принятие решения властями субъектов о проведении оценки в установленные законом сроки (2–5 лет).
  2. Подготовка перечня участков Росреестром.
  3. Выбор специализированной компании и заключение договора на проведение работ.
  4. Расчёты по земельным участкам.
  5. Составление отчёта по проведённой работе.
  6. Утверждение отчёта комиссией.
  7. Сдача результатов в Росреестр для внесения изменений в Кадастр.
  8. Публикация данных в местных СМИ.

Формула для вычислений

Алгоритм профессионального подсчёта кадастровой стоимости земельного участка достаточно сложен и доступен инженерам–оценщикам. Чтобы получить тестовый (среднестатистический) удельный показатель по региону соотносят общие величины:

  • средняя стоимость земельных массивов;
  • площадь региональных земель.

Последующие расчёты производятся с применением (прибавлением/вычитанием) коэффициентов и многочисленных формул. Базовой единицей определяется удельный показатель стоимости в кадастровом квартале, который умножают на общую площадь рассматриваемого участка.

Профессиональная формула кадастровой оценки земельного участка:

P = S * (Pп + Pс) * K, где

S – площадь надела (м 2 );

Pп – линейная функция, учитывающая особенности инфраструктуры поселения (руб./м 2 );

– функция параметров сделки или локальная составляющая (руб./м 2 );

К – переходной коэффициент.

Чтобы получить пример расчёта, надо владеть требуемыми данными. Поэтому можно воспользоваться калькулятором, предоставленным на сайте Росреестра.

На этом ресурсе можно узнать в открытом доступе информацию об определённом земельном участке согласно адресу или номеру. В разделе «электронные услуги и сервисы» пользователям предоставлена возможность быстро найти сведения о недвижимости. Можно воспользоваться «публичной кадастровой картой», где также указаны основные данные земельного участка. Здесь же расположены калькуляторы расчёта кадастровой стоимости и суммы взимаемого государственного налога.

Любая сделка с землёй неосуществима без кадастрового паспорта. Как получить кадастровый паспорт земельного участка землевладельцу? Ответ в нашей статье.
Если вас интересует порядок постановки земельного участка на кадастровый учёт, загляните сюда. Зная эту информацию, вы сумеете быстро зарегистрировать свою землю.

Перерасчёт стоимости

При возникновении спорных моментов по результатам государственной оценки земельных участков правообладатели могут заявить о своём желании пересмотреть действующую кадастровую стоимость. Полезная информация об судебной практике оспаривания кадастровой стоимости земельного участка вот тут. Пересмотр суммы может происходить как в досудебном порядке – при участии специальной комиссии Управления Росреестра, а также в суде.

Оспаривание результатов с привлечением членов комиссии возможно в течение 6 месяцев после занесения новых сведений в реестр. Предусмотрен также срок от одной утверждённой государством цены до следующей (5 лет) при ухудшении качества земельного участка. У собственника есть право обратиться сразу в суд, где одним из доказательств должно быть заключение независимых экспертов о рыночной стоимости.

Землепользователям стоит помнить, что государственная оценочная стоимость недвижимости меняется каждые 2–5 лет, поэтому действительность данных в документах при совершении гражданско-правовых сделок рекомендуется проверять. Благодаря доступности информации о правах и обязанностях землевладельцев на официальных интернет-ресурсах госучреждений взаимодействие сторон стало более эффективным.

За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Кадастровый учёт» по ссылке.

Кадастровая стоимость земельного участка

Наша компания «Good Zem» осуществляет продажу дачных участков в Московской области. На нашем сайте вы найдете информацию, связанную с куплей-продажей земли, оформлением выписок из ЕГРН, а также о кадастровой стоимости участков.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости устанавливается в результате государственной оценки уполномоченными оценщиками в соответствии с законодательно установленными требованиями.

Предварительно оценить кадастровую стоимость объекта можно по кадастровому номеру на сайте Росреестра.

Параметры, влияющие на кадастровую стоимость земли

От чего зависит кадастровая стоимость земельного участка:

  • учитывается рыночная стоимость и иная информация, касающаяся объекта оценки, его непосредственное окружение и соответствующий сегмент рынка;
  • вид разрешенного использования, устанавливаемый органами госудаственной власти или местного самоуправления;
  • удельный показатель кадастровой стоимости;
  • площадь участка.

Без кадастровой стоимости участка земли не обходятся следующие расчеты:

  • земельный налог, который должен платить собственник;
  • стоимость участка при выкупе;
  • арендная плата за государственные земли (например, в Московской области);
  • плата за снятие запрета на строительство;
  • плата за изменения вида разрешенного использования;
  • и некоторые другие публичные платежи.
  • Оценка проводится не реже одно раза в 5 лет. Проводится массовая оценка, но когда она невозможна, объект оценивается в индивидуальном порядке.

    Если земля находится в долевой собственности, то кадастровая стоимость доли земли определяется как стоимость всего участка, умноженная на долю участка данного собственника (в процентах).

    Удельный показатель кадастровой стоимости (цена за 1 кв.м.)

    Местоположение, целевое назначение и вид разрешенного использования — основные параметры, на основании которых определяется удельный показатель стоимости земельного участка. Это единица измерения, на основании которой исчисляется кадастровую стомость конкретного участка. Удельный показатель рассчитывается для каждого квартала и для каждого вида разрешенного использования земли.

    Стоимость участка — это произведение этого удельного показателя на площадь участка.

    Узнать кадастровую стоимость и некоторые другие данные можно на публичной карте Росреестра по адресу участка.

    Как формируется кадастровая стоимость земельного участка

    ФЕДЕРАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ,

    КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ

    ВОПРОС-ОТВЕТ

    ПОНЯТИЯ,

    ОТНОСЯЩИЕСЯ К ОПРЕДЕЛЕНИЮ И ИСПОЛЬЗОВАНИЮ

    КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ

    1. Что такое кадастровая стоимость?

    Кадастровая стоимость — стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 03.07.2016 N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 12.05.2017 N 226, или в соответствии со статьей 16, 20, 21 или 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ.

    2. Что такое государственная кадастровая оценка?

    Государственная кадастровая оценка — совокупность установленных частью 3 статьи 6 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» процедур, направленных на определение кадастровой стоимости и осуществляемых в порядке, установленном указанным Федеральным законом.

    3. Что такое модель оценки?

    В соответствии с действующим законодательством при проведении оценки оценщик в случае, если это позволяет рынок недвижимости, на основе ценовой информации этого рынка осуществляет статистическое (математическое) моделирование — строятся модели оценки для каждой оценочной группы.

    Модель оценки — уравнение, составленное оценщиком, с использованием которого определяется кадастровая стоимость объектов недвижимости.

    Модель включает несколько переменных (ценообразующих факторов), которые, согласно выводам оценщика, влияют на величину кадастровой стоимости.

    Например, в качестве ценообразующего фактора может применяться местоположение объекта недвижимости — район расположения объекта, материал стен, наличие инфраструктуры).

    При применении методов массовой оценки кадастровая стоимость объекта оценки определяется путем подстановки значений ценообразующих факторов, соответствующих данному объекту оценки, в модель оценки, выбранную оценщиком.

    Как правило, при подстановке соответствующих объекту недвижимости значений в модель оценки получается удельная стоимость объекта недвижимости (стоимость в расчете на 1 кв. метр — удельный показатель кадастровой стоимости), умножение которой на площадь объекта недвижимости и дает результирующую кадастровую стоимость.

    4. Что такое оценочная группа?

    Читать еще:  Налог с дарения с земельного участка

    При определении кадастровой стоимости с использованием методов массовой оценки объекты недвижимости, стоимость которых определяется в ходе проведения государственной кадастровой оценки, распределяются оценщиками по группам по принципу «схожести», подобности. Например, земельные участки под многоквартирными домами в одном населенном пункте. Для группы моделируется единая оценочная формула (модель оценки), на основе которой рассчитывается величина кадастровой стоимости всех объектов недвижимости, входящих в группу.

    5. Что такое ценообразующий фактор?

    Ценообразующий фактор — качественная или количественная характеристика объекта недвижимости (например, расстояние до объектов инфраструктуры, местоположение, наличие коммуникаций), влияющая, согласно выводам оценщика, на стоимость объекта недвижимости.

    Сбор сведений о значениях ценообразующих факторов и их выбор осуществляется оценщиком.

    При применении методов массовой оценки кадастровая стоимость объекта оценки определяется путем подстановки значений ценообразующих факторов, соответствующих данному объекту оценки, в модель оценки, определенную оценщиком.

    6. Что такое удельный показатель кадастровой стоимости (УПКС)?

    Удельный показатель кадастровой стоимости (УПКС) — кадастровая стоимость в расчете на единицу площади объекта недвижимости (кв. м).

    7. Что такое индивидуальная оценка (когда она применяется)?

    В случае недостаточности рыночной информации для построения модели оценки оценщик вправе принять решение оценить объект недвижимости индивидуально.

    В результате такой оценки составляется отдельный отчет, в котором содержится информация о том, как проведена оценка. Такие отчеты являются частью отчета о кадастровой оценке, который можно скачать из карточки отчета.

    8. Что такое поправочный коэффициент?

    Поправочный коэффициент — величина, определяемая оценщиком и применяемая в целях нивелирования специфических колебаний модели относительно отдельного (отдельных) ценообразующих факторов. Например, поправочный коэффициент (понижающий стоимость) может быть применен в случае наличия у оценщика информации о принадлежности объекта недвижимости к фонду ветхого, аварийного жилья.

    Коэффициент определяется оценщиком самостоятельно. При определении кадастровой стоимости результирующая стоимость умножается на поправочный коэффициент (при его наличии).

    9. Что такое ценовая информация и как ее посмотреть?

    Объектами ценовой информации выступают объекты недвижимости, сходные по основным экономическим, эксплуатационным, техническим и другим характеристикам с соответствующей оценочной группой, которые в течение исследуемого периода (при проведении оценки это, как правило, год — два) либо были выставлены на продажу, либо в отношении них были заключены договора купли-продажи.

    Для просмотра сведений о ценовой информации, соответствующей сложившемуся уровню рыночных цен и использованной оценщиком при построении модели оценки, следует в карточке объекта недвижимости нажать ссылку «Посмотреть» (под блоком «Описание ценообразующих факторов объектов оценки, использованных при построении модели оценки»).

    В результате откроется окно, в котором приведены основные характеристики объектов ценовой информации.

    Для просмотра характеристик каждого объекта ценовой информации следует в открывшемся окне нажать кнопку «Посмотреть».

    Для возврата в предыдущее окно необходимо в правом верхнем углу нажать крестик «Закрыть».

    Чтобы вернуться к просмотру карточки отчета, следует в открывшемся окне нажать кнопку «Вернуться».

    10. Что такое единичная техническая ошибка?

    Единичная техническая ошибка — описка, опечатка, арифметическая ошибка или иная подобная ошибка, допущенная при определении кадастровой стоимости одного объекта недвижимости и повлиявшая на величину его кадастровой стоимости.

    11. Что такое системная техническая ошибка?

    Системная техническая ошибка — описка, опечатка, арифметическая ошибка или иная подобная ошибка, допущенная при определении кадастровой стоимости нескольких объектов недвижимости и повлиявшая на величину их кадастровой стоимости.

    12. Что такое единичная методологическая ошибка?

    Единичная методологическая ошибка — несоответствие определения кадастровой стоимости положениям методических указаний о государственной кадастровой оценке, допущенное при определении кадастровой стоимости одного объекта недвижимости и повлиявшая на величину его кадастровой стоимости.

    13. Что такое системная методологическая ошибка?

    Системная методологическая ошибка — несоответствие определения кадастровой стоимости положениям методических указаний о государственной кадастровой оценке, допущенное при определении кадастровой стоимости нескольких объектов недвижимости и повлиявшая на величину их кадастровой стоимости.

    Расчет кадастровой стоимости земельного участка

    В большинстве случаев расчет кадастровой стоимости (КС) земли выполняется специализированными расчетными организациями по специальным методикам. В некоторых случаях эту стоимость можно оценить самостоятельно по приближенным формулам.

    Как рассчитывается

    Понятие кадастровой стоимости введено в соответствии с ЗК (ст. 65). Эта стоимость определяется государственными органами управления и заносится в реестр недвижимости. КС может быть близка к рыночной стоимости земли, но может и значительно от нее отличаться. Эти различия зависят от порядка расчета и правильности учета дополнительных характеристик земли. При этом если для участка оценивается его рыночная стоимость, то тогда его КС принимается равной рыночной (ст. 66 ЗК).

    Довольно часто собственник участка или арендатор не согласны с кадастровой стоимостью земли, особенно когда эта стоимость значительно завышена по сравнению с рыночной стоимостью. Такое положение грозит завышенными налогами на землю и повышенной арендной платой. В таких случаях собственник участка может подать заявление об использовании для данного участка рыночной стоимости.

    Из чего складывается кадастровая стоимость земли

    В видеоролике адвокат объясняет, что такое КС земельного участка, на что она влияет, и как можно перейти на использование рыночной стоимости.

    Кроме того, собственник земли или ее арендатор может обратиться в комиссию по спорным вопросам или суд с заявлением на пересмотр КС участка земли. При этом в качестве ответчиков указываются местные органы власти.

    Оценка КС земельного участка производится по определенным правилам. Такие правила приведены, например, в правительственном документе № 316 от 8.04.2000 г. и его дальнейших редакциях.

    Оценка КС земель городских и сельских поселений, а также земель, предназначенных для садоводства, огородничества и дач, оценивается по статистике рыночных цен на эти объекты. Оценка же с/х земель и лесов осуществляется по возможному капитализированному рентному доходу с этих земель.

    При кадастровых работах производится определение оценочных зон, в которых располагаются близкие по характеристикам участки земли. Для таких зон определяется средняя (удельная) стоимость.

    КС земель сельскохозяйственного назначения (сюда не входят земли для садоводства, дач и огородничества) в соответствии с «Методическими указаниями» (приказ № 445 МЭР от 20.09.2010 г.), производится в 3 этапа:

    • росреестром или его органами формируется перечень участков земли;
    • определяются удельные показатели КС участков;
    • оценивается КС участков.

    Удельные показатели для различных типов земель определяются по различным правилам. Например, удельные показатели КС для ценных земель, подходящих для пашен, пастбищ, занятых дорогами, насаждениями, водными ресурсами определяются с учетом многих факторов, включающих валовой доход на единицу площади, затраты на возделывание продукции, коэффициент капитализации и т.п. А для лесных угодий удельный показатель КС определяется в соответствии со средней величиной этого показателя по всем лесам данного субъекта РФ.

    Для оценки КС участков земли, лежащих в пределах населенных пунктов, должны быть построены специальные статистические модели (Приказ МЭР №39 от 15.02.2007 г.). В соответствии с указаниями МЭР в эти модели должны вводиться данные о факторах стоимости земли.

    На основании этой собранной и введенной в модель информации рассчитывается КС участков. При этом перед применением статистической модели ее необходимо проверить и верифицировать на тестовой выборке. При плохой сходимости результатов расчетов на модели, предлагается собирать дополнительную информацию о рыночных ценах на земельные участки в данном районе, пункте.

    Необходимость довольно частого пересмотра КС земли связана с тем, что за указанное время при обработке земли могут произойти такие изменения, которые сильно повлияют на ее качество и цену. Возможны также изменения в инфраструктурах расположенных поблизости земель, что также может повлиять на стоимость участка. Иногда производится изменение целевого назначения земли, а это тоже влияет на ее стоимость.

    Методики и формулы расчета

    Несмотря на наличие некоторых документов, относящихся к методам расчета КС, окончательной единой методики этих расчетов все еще не существует. Росреестром составлен перечень основных параметров, по которым рассчитывается КС земельных участков. Кроме того, имеется выпущенный МЭР стандарт по расчету кадастровой стоимости под именем ФСО №4 (Приказ МЭР №508 от 22.10.2010 г.).

    На практике оценку КС по заданию подразделений Росреестра выполняют специальные оценочные организации. Каждая оценочная организация может использовать свои обоснованные методы, модели и подходы при оценке КС земли (п.9 ФСО №4). В каждой организации, как правило, имеется своя собственная методика оценки КС.

    По стандарту ФСО №4 порядок расчетов КС земель состоит из следующих этапов:

    • составляется договор и ТЗ на оценку КС земельных участков;
    • производится сбор и анализ информации о рынке земельных участков;
    • выбираются ценообразующие факторы и тип статистической или иной модели расчетов;
    • производится группировка участков с похожими характеристиками;
    • строится модель по оценке КС и проверяется ее качество;
    • рассчитывается КС участков;
    • пишется отчет о работе;
    • после утверждения КС участков заносят в кадастр.

    Очевидно, что расчеты КС – довольно сложный и темный процесс. Иногда будущий владелец земли желает предварительно оценить КС участка земли. Это можно сделать по упрощенной формуле:

    • Кс (руб.) – стоимость кадастровая,
    • Пл (м2) – площадь участка,
    • Ки, Кл (руб./м2) – коэффициенты инфраструктуры и специфики,
    • Кп – переходный коэффициент.

    Для того чтобы хотя бы приблизительно рассчитать КС участка, необходимо знать коэффициенты, используемые в формуле. Их можно узнать у профессиональных оценщиков.

    Определение КС с помощью сайта Росреестра

    Если необходимо узнать КС участков, которые уже занесены в кадастр недвижимости, то это можно сделать с помощью соответствующих сайтов либо воспользоваться нашей инструкцией.

    Во-первых, необходимо войти на портал госуслуг сайта Росреестра по адресу: https://rosreestr.ru/wps/portal/. Далее за небольшую плату от 150-200 руб. можно получить данные из ГКН или ЕГРП.

    Другой путь – использование портала Консультант по адресу: https://www.assessor.ru/notebook/zemelnyj_nalog/kadastrovaya_stoimost_zemli/. На этом ресурсе после установки в соответствующих строчках кадастрового номера участка или его адреса обеспечивается выход в разделы ГКН и ЕГРП.

    После входа, например, в ГНК в режиме онлайн появляются справочные данные о земельном участке.

    Эти данные включают:

    • номер участка;
    • категорию земель;
    • площадь;
    • КС;
    • даты утверждения КС;
    • адрес.

    Далее можно перейти в публичную кадастровую карту, где участок можно увидеть в привязке к местности, и заказать платно дополнительные параметры участка.

    Пример. В таблице приведена онлайн информация по участку №119 СНТ «Изобретатель» Зарайского района в Подмосковье.

    Ссылка на основную публикацию
    ВсеИнструменты
    Adblock
    detector