4 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Образование части земельного участка для аренды

Форум кадастровых инженеров

Межевание: оформление межевого плана

Прямой эфир

  • Комментарии
  • Публикации
  • Комментарии
    • Комментарии
    • Публикации

LSBTI74 23 декабря 2020, 18:03

Vash 23 декабря 2020, 15:25

Nuysya 22 декабря 2020, 18:36

serik202 23 декабря 2020, 10:31

oknakos 23 декабря 2020, 09:21

Vash 23 декабря 2020, 07:06

Vash 22 декабря 2020, 18:19

Kepesk 22 декабря 2020, 07:46

Vash 22 декабря 2020, 06:46

Заказы

сотрудничество с кадастровым инженером удаленно

в активно развивающуюся компанию требуется на постоянную работу кадастровый инженер

Требуется помощник кадастрового инженера

Требуется подготовка текстового графического описания местоположения границ территориальных зон

Подготовка технических планов сооружений Тульская область

Подготовка межевых планов по ППиМТ г. Лангепас

Установление границ Охранной зоны ВОЛС. (Подвес кабеля на ЖБ опорах)

Требуются на геодезисты и кадастровые инженеры по тех.инвентаризации в разных регионах России

Требуется геодезист в Ямало-Ненецкого автономном округе

Исполнительная съемка

Кадастровые работы. Межевые и технические планы

Сотрудничество в кадастровой сфере, удаленная работа

Удаленная работа по созданию схем садовых обществ

Требуется Кадастровый инженер

Вакансия: Подготовка описаний границ

Вакансия — Кадастровый инженер, специализация на ОКС

Сотрудничество с кадастровым инженером

Услуги аттестата кадастрового инженера

Услуги кадастрового инженера на аутсорсе

Кадастровый инженер

Требуется кадастровый инженер и геодезист

Блоги

  • Топ
  • Технический учет: техпланы и акты обследований37.29
  • Зоны с особыми условиями использования территории, границы населенных пунктов, объекты землеустройства14.69
  • Разъяснение законодательства13.56
  • Межевание: оформление межевого плана11.30
  • Консультации по оформлению недвижимости5.66
  • Межевание: согласования5.65
  • Геодезические работы5.65
  • Планировка территории (ППТ и ПМТ)4.52
  • КИ: общие вопросы4.52
  • Примеры документов4.52
  • Все теги
  • акт согласования
  • внутрихозяйственное землеустройство
  • газопровод
  • декларация
  • жилой дом
  • здание
  • земельный кадастр
  • землеустройство
  • Кадастр
  • кадастровые инженеры
  • кадастровые работы
  • кадастровый инженер
  • кадастровый учет
  • карта (план)
  • межевание
  • межевой план
  • многоквартирный дом
  • образование земельного участка
  • ОКС
  • охранная зона
  • перераспределение
  • помещение
  • приостановка
  • проект межевания территории
  • раздел
  • раздел земельного участка
  • разрешение на строительство
  • сервитут
  • снт
  • согласование границ
  • сооружение
  • тех план
  • технические планы
  • технический план
  • техплан

Образование части земельного участка

  • DmitrijjGeo
  • 17 октября 2019, 10:15
    0 0 0

3 комментария

  • sa_elena
  • 17 октября 2019, 12:01
  • +1

  • DmitrijjGeo
  • 17 октября 2019, 12:25

Можно передавать в субаренду, если это прописано в договоре аренды.

Согласие нужно для того, что характеристика части вносится на основании документов и список этот ограничен.
Главное, чтобы была двухсторонняя договоренность о передачи части. И это желательно прописать в ЗКИ.

Образование части земельного участка

Закажите консультацию по кадастровым работам

Часть земельного участка, как и сам земельный участок может выступать самостоятельным объектом земельно-имущественных правоотношений.

Так, в случае образования части земельного участка, он сохраняется и продолжает существовать в прежних границах, однако, его часть становится полноценным объектом недвижимости.

Что такое части земельного участка

    Части земельных участков — это объекты недвижимости, а значит, они подлежат кадастровому учету и сведения о них вносятся в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).
    Часть земельного участка, как и сам земельный участок, может выступать самостоятельным объектом земельно-имущественных правоотношений.
    Однако следует отметить, что создание части земельного участка не обозначает раздел земельного участка или полноценного выдела из него.
    При образовании (уточнении) части участка, он продолжает существовать в прежних границах, но его часть становится полноценным объектом недвижимости.

При образовании части земельного участка исходный земельный участок не подвергается никаким существенным изменениям, в ЕГРН сохраняются его основные характеристики:
• координаты характерных точек границ;
• площадь;
• кадастровый номер.

Этапы работ при образовании части земельного участка

    Для образования части земельного участка требуется подготовка межевого плана. Таким образом, этапы работ будут следующие:
    1 этап: Запрос необходимых документов:
    • паспорт;
    • правоустанавливающие документы на земельный участок;
    • документ, на основании которого образуется часть земельного участка: Соглашение о сервитуте/доступе, решение суда, договор аренды земельного участка, проектная документация лесного участка.
    2 этап: Подписание договора и оплата 50% стоимости.
    3 этап: Кадастровая съемка части земельного участка и согласование с заказчиком.
    4 этап: Изготовление межевого плана на часть земельного участка.
    5 этап: Передача заказчику межевого плана на бумажном носителе и на CD-диске. Оплата оставшейся стоимости по договору.
    6 этап: Подача собственником CD-диска с межевым планом в МФЦ.
    При необходимости: Исправление недочетов, в случае приостановления на образование части участка.
    7 этап: Получение выписки из ЕГРН на образованный участок.

Какие документы потребуются

Паспортные данные заказчика услуги

Документ, на основании которого образуется часть земельного участка

Подготовка межевого плана для внесения сведений о части земельного участка

В соответствии со статьей 8 федерального закона от 13.07.2015 г №218-ФЗ (Далее — №218-ФЗ) сведения о части объекта недвижимости являются одними из основных сведений об объекте недвижимости.

Законом №218-ФЗ предусмотрено несколько вариантов внесения сведений о части земельного участка:

  • при одновременном государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав в связи с образованием или прекращением существования части объекта недвижимости, на которую распространяются ограничения прав и обременения соответствующего объекта недвижимости, подлежащие в соответствии с федеральным законом государственной регистрации, за исключением случая, предусмотренного пунктом 11 части 5 статьи 14 №218-ФЗ;
  • при государственном кадастровом учете без одновременной государственной регистрации прав в связи с образованием, прекращением существования части объекта недвижимости, на которую распространяются ограничения прав и обременения соответствующего объекта недвижимости, если в соответствии с федеральным законом такие ограничения и обременения не подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (Далее – ЕГРН);
  • при государственном кадастровом учете без одновременной государственной регистрации прав в отношении части земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, которая образуется в целях установления применительно к ней сервитут;
  • государственная регистрация сервитута, предусматривающего право ограниченного пользования частью земельного участка, осуществляется в отношении части земельного участка, учтенной в ЕГРН, или одновременно с государственным кадастровым учетом такой части. Государственный кадастровый учет части земельного участка осуществляется одновременно с государственной регистрацией сервитута, которым предусмотрено право ограниченного пользования такой частью без соответствующего заявления;
  • государственный кадастровый учет части земельного участка, образованной в связи с установлением зоны с особыми условиями использования территории, осуществляется без соответствующего заявления одновременно с внесением в ЕГРН сведений о такой зоне в порядке межведомственного информационного взаимодействия;
  • государственная регистрация договора аренды части земельного участка осуществляется в отношении части земельного участка, учтенной в ЕГРН, или одновременно с государственным кадастровым учетом такой части.

Внесение основных сведений об объекте недвижимости в ЕГРН осуществляется органом регистрации прав, в том числе на основании заявления собственника объекта недвижимости или лица, в пользу которого устанавливается ограничение права или обременение объекта недвижимости, – при государственном кадастровом учете в связи с образованием или прекращением существования части объекта недвижимости, если в соответствии с федеральным законом такие ограничение или обременение возникают независимо от момента их государственной регистрации в ЕГРН (пункт 3 части 2 статьи 15 №218-ФЗ).

В силу части 2 статьи 14 №218-ФЗ одним из оснований для осуществления государственного кадастрового учета является межевой план, подготовленный в результате проведения кадастровых работ в установленном федеральным законом порядке.

Требования к подготовке межевого плана (Далее – Требования), состав включаемых в него сведений установлены статьей 22 №218-ФЗ и Приказом Минэкономразвития России от 08.12.2015 № 921.

Частью 2 статьи 22 №218-ФЗ установлено, что в межевом плане указываются, в том числе, сведения о части или частях земельного участка в случае выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган регистрации прав заявления о государственном кадастровом учете части или частей земельного участка.

Согласно пункту 12 Требований раздел «Сведения о частях земельного участка» включается в состав межевого плана при выполнении кадастровых работ:

1) по образованию части или частей земельного участка;

2) по уточнению сведений ЕГРН о местоположении границ части (частей) земельного участка;

3) по образованию земельного участка или уточнению сведений ЕГРН о земельном участке, если выполнение таких работ одновременно сопровождается образованием части (частей) земельного участка или уточнением сведений ЕГРН о местоположении границ существующей части (частей) земельного участка.

В реквизите «3» раздела «Сведения о частях земельного участка» характеристика части земельного участка указывается на основании:

  • сведений ЕГРН — в отношении существующих частей земельных участков, которые сохраняются в уточняемых границах на измененных или уточняемых земельных участках;
  • сведений ЕГРН о зоне с особыми условиями использования территории, о границах территории объекта культурного наследия — в отношении образуемых частей земельных участков;
  • актов органов государственной власти или органов местного самоуправления, договоров, в том числе предварительных, вступивших в законную силу судебных актов, уведомления о возможности заключения соглашения об установлении сервитута в предложенных заявителем границах с приложением схемы границ сервитута на кадастровом плане территории, предложения о заключении соглашения об установлении сервитута в иных границах с приложением схемы границ сервитута на кадастровом плане территории — в отношении образуемых частей земельных участков. Копии таких документов включаются в состав Приложения.

В пункте 66 Требований также указано, что сведения о частях земельного участка в межевом плане могут быть указаны даже при отсутствии документа, подтверждающего устанавливаемое ограничение.

В указанном случае в графе «5» реквизита «3» раздела «Сведения о частях земельного участка» указывается цель образования части (например, «Часть земельного участка формируется в целях передачи в аренду»), и в разделе «Заключение кадастрового инженера» дополнительно указываются цель формирования такой части и отсутствие подтверждающего документа.

В случае, если образование части земельного участка связано с обеспечением доступа к землям общего пользования, земельным участкам общего пользования, территории общего пользования, в графу 5 реквизита «3» раздела «Сведения о частях земельного участка» вносятся слова «Часть земельного участка образована в целях обеспечения земельного участка (указывается его кадастровый номер или обозначение) доступом к землям общего пользования, земельным участкам общего пользования, территории общего пользования» (пункт 68 Требований).

Если образование части земельного участка связано с установлением зоны с особыми условиями использования территорий, границ территории объекта культурного наследия (независимо от наличия сведений о таких объектах в ЕГРН), графа 5 реквизита «3» раздела «Сведения о частях земельного участка» заполняется на основании соответствующего акта органа государственной власти или органа местного самоуправления, принявшего решение об установлении или изменении границы такой зоны с особыми условиями использования территорий или территории объекта культурного наследия. Копии таких документов включаются в состав Приложения, при отсутствии соответствующих сведений в ЕГРН.

В случае отсутствия специального акта, устанавливающего границы зоны с особыми условиями использования территорий, соответствующие сведения в графу 5 реквизита «3» раздела «Сведения о частях земельного участка» вносятся на основании нормативного правового акта, предусматривающего общие правила установления зон определенного вида. Копии таких документов в состав Приложения не включаются, при этом в разделе «Заключение кадастрового инженера» указываются реквизиты нормативного правового акта и ссылка на источник его официального опубликования.

Согласно статье 56 Земельного кодекса Российской Федерации ограничения прав на землю устанавливаются актами исполнительных органов государственной власти, актами органов местного самоуправления или решением суда.

Кроме того, ограничения (обременения) вещных прав на земельные участки (например, сервитут) могут быть установлены по соглашению между лицом, в пользу которого устанавливается ограничение (обременение), и собственником земельного участка. В данном случае ограничение (обременение) прав на земельный участок возникает на основании соответствующего договора, заключенного между указанными лицами. Таким образом, в состав приложения межевого плана может быть включен предварительный договор, в котором стороны обязуются заключить в будущем договор о сервитуте на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Таким образом, учитывая вышеизложенное для внесения сведений о части земельного участка необходимо предоставить в орган кадастрового учёта следующие документы:

  • заявление о государственном кадастровом учете изменений в связи с учетом части объекта недвижимости, составленное по форме приложения № 1 к приказу Минэкономразвития России от 08.12.2015 г. № 920;
  • копия документа, устанавливающего или удостоверяющего право собственности заявителя на объект недвижимости либо подтверждающего установленное или устанавливаемое ограничение (обременение) вещных прав на такой объект недвижимости в пользу заявителя. За исключением случая, если заявителем является собственник такого объекта недвижимости и в ЕГРН содержатся сведения о зарегистрированном праве собственности этого заявителя на такой объект недвижимости;
  • документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя, если с заявлением обращается представитель заявителя;
  • межевой план.

Требования к подготовке межевого плана утверждены приказом Минэкономразвития РФ от 08.12.2015 № 921.

Таблица производственного бизнес-процесса «Подготовка межевого плана для внесения сведений о части земельного участка»

№п/п

Этап работ

Ответственный за выполнение работ

Требования к входным данным

Требования к выходным данным

Аренда части земельного участка: правила оформления

Цели арендаторов земли могут быть совершенно разными: строительство дома, организация небольшой фермы, создание места для отдыха. Поэтому и потребности в полезной площади будут отличаться. Важно знать, что во временное пользование можно взять не только целый надел. Допустима также аренда части земельного участка.

Законодательная база об аренде части участка

Оборот наделов регулируется нормами Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (далее — ЗК РФ). Они устанавливают не только понятие земельного участка, но и правила владения, пользования и распоряжения им.

ЗК РФ устанавливает, что собственник может распоряжаться своей землей любым законным способом. В том числе сдавать в аренду полностью либо частично.

В свою очередь, положения ст. 260 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) не содержат каких-либо ограничений на передачу во временное платное пользование части надела. Единственным условием является его четкое определение в тексте договора.

Таким образом, на вопрос о том, можно ли арендовать часть земельного участка, следует ответить утвердительно.

Чаще всего такие сделки заключаются между соседями. Распространены они и среди обладателей «простаивающих» земель большой площади.

Особенности оформления аренды части надела

Поскольку законодатель не установил каких-либо ограничений или особенностей, сделку по сдаче в пользование доли объекта можно оформить после ее индивидуализации. Это означает, что нужно произвести юридическое образование части земельного участка для аренды, которое позволит достоверно понять и описать его границы.

Такой процесс может выражаться:

  • в официальном межевании с нанесением его результатов на технический план;
  • в простом документальном фиксировании — когда описание ведется лишь на бумаге (в виде текста в договоре и графического обозначения на плане).

Если соглашение об аренде заключается на длительный срок, образованную часть необходимо поставить на кадастровый учет. Это предполагает обязательное проведение межевания и составление технического плана. Такое требование установлено положениями Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» .

Определение доли участка с помощью межевания

Если сдача в аренду части земельного участка запланирована как долгосрочная сделка, необходимо определить долю официально. Это происходит по следующему алгоритму:

  1. Проводится межевание, представляющее собой фактическое разграничение надела по просьбе или с разрешения собственника. Межевание осуществляет кадастровый инженер. По результатам работ на местности специалист сможет составить чертеж и сформировать технический (межевой) план части участка.
  2. Определение доли согласуется с пожарной, экологической, санитарной службами.
  3. Межевой план становится основой для присвоения части надела собственного кадастрового номера.

Постановка на кадастровый учет производится одновременно с регистрацией договора о сдаче в аренду части земельного участка.

Организация аренды без межевания и кадастрового учета

Собственники земли хотят сэкономить на процедуре межевания части объекта, полностью от нее отказавшись. Однако такая тактика достаточно рискованна как для арендодателя, так и для арендатора.

По нескольким причинам:

Если срок временного пользования не будет превышать года, аренда части земельного участка без межевания хоть и опрометчива, но допустима. В этом случае необходимо четко описать границы доли в тексте договора, а также отобразить их на плане, который станет приложением к соглашению.

Оформление аренды на часть муниципального земельного участка

Арендовать часть надела у муниципалитета сложнее, чем у частного или юридического лица. Для совершения сделки необходимо пройти ряд подготовительных этапов в зависимости от способа получения права на аренду.

  1. Заключение договора на торгах в виде аукциона, который инициирован администрацией либо потенциальным арендатором.
  2. Без проведения торгов (в случаях, предусмотренных ст. 39.6 ЗК РФ ):
  • для граждан льготных категорий (инвалиды, многодетные семьи и др.);
  • на наделы, не состоящие на кадастровом учете (при условии их межевания будущим арендатором);
  • для отдельных целей использования: подсобного, огородного хозяйства, индивидуального жилищного строительства.

После проведения торгов администрация муниципалитета сможет сдать в аренду часть земельного участка победителю аукциона.

Без проведения торгов — лицу, подготовившему все необходимые документы.

Когда правомерна сдача части придомовой территории МКД

Придомовая территория относится к общей долевой собственности, которой владеют жильцы многоквартирных домов (МКД). При этом жилищное и земельное законодательство не устанавливают запретов на свободное распоряжение этим участком. Разрешена и сдача в аренду его части.

Однако это правомерно, только если использование части территории будет одобрено общим собранием собственников помещений в МКД ( ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ ).

Решение оформляется протоколом, в котором должна быть отражена информация с описанием части объекта, целями распоряжения им и итогом голосования. На его основании осуществляются последующие регистрационные действия.

Процедура оформления аренды

Независимо от способа индивидуализации оформление аренды части земельного участка происходит с помощью заключения договора. Он представляет собой письменный документ, на основании которого арендодатель должен предоставить арендатору свою землю (или ее часть) на безвозмездной основе во временное владение и пользование (или во временное пользование).

Договор должен содержать следующие существенные положения:

  • Предмет — подробное описание части участка с данными о его площади, местонахождении, кадастровом номере (при его наличии).
  • Цена — размер арендной платы за пользование недвижимостью, а также порядок и график внесения платежей.
  • Срок действия — период на который заключено соглашение (иначе сделка будет признана бессрочной).
  • Сведения о сторонах, их правах, обязанностях, ответственности.

При этом порядок заключения договора аренды зависит от его срока:

  • Краткосрочный документ (до года) составляется в простой письменной форме и подписывается каждой из сторон.
  • Долгосрочный (более года) требует последующей регистрации в Росреестре.

В соответствии с п. 3 ст. 44 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», регистрация самого соглашения осуществляется в отношении части земельного участка, которая:

  • уже учтена в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН);
  • еще не учтена. В этой ситуации ее зарегистрируют одновременно с договором.

Важно подчеркнуть, что раздел земельного участка, находящегося в аренде, затруднителен до ее окончания. Право собственности на надел обременено на время срока действия сделки.

Для регистрации договора необходимо предоставить:

  • заявление от собственника или арендатора (если сведений о доле в ЕГРН нет, дополнительного заявления на ее учет не требуется);
  • паспорт заявителя;
  • технический (межевой) паспорт;
  • договор аренды со всеми приложениями;
  • квитанцию об уплате государственной пошлины (2000 рублей для физического лица).

Заявление и приложения к нему можно подать:

  • лично в Росреестре;
  • на сайте Росреестра;
  • направив документы «Почтой России»;
  • через многофункциональный центр;

Через 7 дней аренда доли земельного участка будет зарегистрирована. Регистратор выдаст договор с отметкой об этом.

Важные нюансы договора аренды части участка

При заключении соглашения следует не только описать часть участка, но и не забыть отметить:

  • категорию земель;
  • разрешенное использование;
  • наличие или отсутствие на участке строений.

При этом цель использования и категория части надела должны совпадать с обозначенными для него в целом. Ниже представлен образец договора аренды части земельного участка.

Удобно, что после окончания срока действия зарегистрированного соглашения часть земли автоматически снимается с кадастрового учета. Если арендатор будет сдавать ту же долю надела повторно, регистрационный орган воспользуется уже имеющимся межевым планом.

Как определяются сроки аренды

Срок действия отношений может устанавливаться на усмотрение сторон. Однако принято выделять следующие временные интервалы аренды:

  • Краткосрочная — до 1 года.
  • Долгосрочная — более года. При этом время пользования отдельными видами участков ограничено. Например, земля сельхозназначения может быть отдана лишь на 49 лет.
  • Бессрочная — если срок не был установлен.

В последнем случае передача в аренду части земельного участка действует до тех пор, пока арендатор и собственник не расторгнут сделку по чьей-либо инициативе. Поэтому так важно обозначить в договоре условия и порядок его прекращения.

Порядок расторжения договора

Документ может быть расторгнут по таким основаниям:

  • Наступило окончание срока его действия. В этом случае отношения прекращаются добровольно, дополнительное оформление не требуется.
  • Одна из сторон выразила намерение прервать сделку раньше срока. Об этом необходимо сообщить второй стороне в письменном виде за 3 месяца.
  • В судебном порядке.

Последнее возможно, если стороной были нарушены договорные условия. К примеру, земля использовалась не по целевому назначению.

Кроме того, разбирательство грозит, когда сделка оказывается недействительной или ничтожной при нарушении порядка ее заключения, ущемлении прав сторон договора либо третьих лиц (например, владельца участка, собственность на который является долевой).

Судебная практика по спорам об аренде части участка

Судебная практика по данной категории дел часто связана с нарушением учета мнения совладельца. Особенно это актуально в случае совместной собственности супругов, когда муж или жена узнают о сделке только после того, как она состоялась.

Кроме того, в 2020 году по-прежнему распространены иски об оспаривании отказа Росреестра в регистрации договора без межевания надела.

Госорган мотивирует свою позицию тем, что еще в январе 2017 г. в связи со вступлением в силу ФЗ от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» был изменен порядок фиксации сделки с долей, ранее не состоявшей на учете в ЕГРН.

Он идет вразрез с судебной практикой, существовавшей ранее, которая позволяла заключить договор без кадастрового учета земельной части.

Магистр юридических наук по направлению «Гражданское и семейное право». В 2005 году окончил СПбГУ, в 2012 году – экономический факультет МГУ им. М.В. Ломоносова по специальности “Финансовая аналитика”. После получения второго высшего образования основал независимую оценочную компанию. Занимаюсь оценкой недвижимости, земли и другого имущества.

Аренда части земельного участка: понятие и особенности составления договора

Предоставление в аренду имущества является неотъемлемым правом его владельца, которое он может реализовать любыми законными способами.

В некоторых случаях при этом могут возникать определенные сложности или особенности, требующие повышенного внимания сторон к оформлению сделки.

Одной из таких ситуаций является аренда части земельного участка, при которой может возникать множество спорных моментов. Поэтому все особенности проведения и документального оформления этой сделки стоит рассмотреть более подробно.

  • Законодательное регулирование
  • Понятие и условия
  • Определение доли
  • Договор
    • Предмет договора
    • Стоимость
    • Реквизиты сторон
    • Описание части сдаваемого участка
    • Стоимость аренды
    • Срок действия
    • Разрешенные цели использования.
    • Право собственности арендодателя
    • Права и обязанности сторон
    • Порядок решения споров касательно арендуемого участка
    • Заключительные положения
  • Сроки

Законодательное регулирование

В соответствии с Гражданским кодексом РФ, а именно с ч. 1 ст. 260 этого нормативно-правового документа, собственник земельного участка вправе распоряжаться им любым способом, который допускается законодательно. Это может быть продажа, дарение, залог, сдача в аренду и т. п.

Обязательным требованием при этом также является правильное составление договора аренды и указание в нем всех необходимых характеристик этого имущества, позволяющих выделить его среди множества других.

В п. 1 ст. 6 ЗК РФ указывается также, что объектом земельных отношений могут являться не только отдельные целые участки, но и их определенные части. Поэтому и оформление арендных отношений только для этих частей также допускается.

Никаких ограничений или запретов на это в гражданском или земельном законодательстве нет, что также подтверждается судебной практикой.

Понятие и условия

Аренда части земельного участка представляет собой сделку, в ходе которой одна сторона (собственник имущества и арендодатель) передает другой стороне (арендатору) во временное пользование часть земли на условиях периодического внесения арендной платы.

Оформляется она при помощи соответствующего договора, который составляется согласно требованиям законодательства.

Чаще всего необходимость в аренде части участка возникает из-за необходимости использования построек или зданий, находящихся на нем. В этом случае арендатор получает права не только на эти здания, но и не землю, на которой они находятся.

Проводиться данная сделка может как с юридическими, так и с физическими лицами.

Единственное требование при этом — наличие у арендодателя законных прав на распоряжение данным имуществом. Чаще всего необходимо право собственности, подтвержденное соответствующими документами.

Определение доли

Происходит это в таком порядке:

  1. Определение границ (то есть межевание).
  2. Согласование процедуры с различными государственными службами: санитарной, пожарной, экологической.
  3. Постановка выделенного нового участка (то есть доли) на кадастровый учет.
  4. Регистрация права собственности на него.

В некоторых случаях аренда на часть участка может быть оформлена и без межевания, однако такая ситуация является весьма спорной.

Проводится это таким способом:

  • доля, которая будет сдаваться в аренду, обозначается на плане участка;
  • условие об этом фиксируется в договоре (со ссылкой на план);
  • копия плана с выделенной частью прилагается к договору аренды.

Хотя законодательно такой способ не запрещен, судебная практика показывает, что в таких ситуациях сделки часто признают незаключенными, а договор — недействительным.

Взять землю в аренду под ЛПХ можно на весьма выгодных условиях.

Инвестирование в строительство жилой недвижимости имеет как свои плюсы, так и свои минусы. Подробно об этом можно прочитать здесь.

Для выписки умершего необходимо предоставить определенный пакет документов. Каких, об этом вы узнаете здесь.

Договор

Оформление договора аренды на часть земельного участка практически не отличается от других ситуаций, связанных с передачей земли во временное пользование.

Существенными условиями этого документа являются:

Предмет договора

Под этим подразумевается указание полного описания участка, которое позволило бы выделить его среди множества остальных. В частности, это такие условия:

  • площадь;
  • адрес или месторасположение;
  • кадастровый номер участка (его выделенной доли).

Если процедура проводилась без межевания, стороны могут приложить к документу план участка с обозначенной на нем долей земли.

Стоимость

Поскольку отношения аренды не могут быть безвозмездными, условие относительно внесения оплаты также должно присутствовать в документе.

При отсутствии этих условий в договоре он может быть признан недействительным, что повлечет за собой множество негативных правовых последствий для сторон.

Хотя установленной формы этого документа в действующем законодательстве не предусмотрено, можно выделить типовую структуру, в соответствии с которой он обычно составляется:

Реквизиты сторон

Для физического лица необходимо указание таких данных:

  • Ф.И.О.;
  • паспортные данные;
  • адрес регистрации и проживания;
  • контактный номер телефона.
  • От юридического лица требуется:
  • наименование;
  • Ф.И.О. лица, имеющего право на подписание документов (чаще всего это руководитель);
  • месторасположение компании.

Кроме этого, также нужно указать дату и место заключения договора (город, область, страна), а также его название и номер.

Описание части сдаваемого участка

Это наиболее важное условие документа, то есть предмет сделки, описанию которого стоит уделить особое внимание. Кроме характеристик, указанных выше, стороны могут отметить наличие или отсутствие на нем строений, его категорию и разрешенное использование.

Стоимость аренды

Необходимо указать величину платежа за арендованный участок, выступающего арендной платой, а также периодичность и способ его внесения. Например, это может быть передача наличным способом, перечисление на текущий или карточный счет в банке и т. д.

Срок действия

При отсутствии данного условия будет считаться, что договор действует бессрочно, до момента его расторжения сторонами. Однако лучше обозначить конкретные временные рамки.

Разрешенные цели использования.

Арендодатель может ограничить права арендатора в отношении участка, указав исчерпывающий перечень целей, на которые он может быть использован. Это может быть сделано как при описании предмета договора, так и в отдельном разделе документа.

Право собственности арендодателя

Здесь подразумевается указание права, на основании которого он владеет участком, с приложением подтверждающих это документов. Если он тоже арендует его, то требуется разрешение от собственника на эту сделку.

Права и обязанности сторон

Этот раздел стороны заполняют по своему усмотрению, единственное требование — соответствие всех положений требованиям закона. Основания и условия для расторжения. Это может быть окончание срока действия договора, соглашение сторон, нарушение одной из них условий сделки, форс-мажор и т. п.

Порядок решения споров касательно арендуемого участка

Это может происходить как путем проведения переговоров, так и в судебном порядке.

Заключительные положения

Здесь может быть указано, когда документ вступает в силу, сколько его экземпляров составляется, а также кому они отдаются. Чаще всего каждая сторона получает по своему экземпляру, а еще один хранится у юриста.

Что касается обязательной регистрации договора в соответствующем госоргане, то она необходима только в том случае, когда срок действия документа превышает 1 год. Для менее длительных сделок прохождение процедуры регистрации не требуется.

Сроки

На практике возможны такие варианты:

  • краткосрочный — на период до 1 года;
  • долгосрочный — на срок более года (с обязательной госрегистрацией);
  • бессрочный — на неопределенный срок.

Последний вариант не пользуется большой популярностью и отличается меньшей надежностью. Поэтому сторонам рекомендуется все-таки вносить в договор точные условия относительно срока его действия, а также основания и условия для досрочного расторжения.

Аренда части земельного участка допускается действующим законодательством, однако требует соблюдения определенных условий при ее оформлении. Предварительно также рекомендуется провести процедуру межевания, чтобы выделить конкретную долю земли в качестве самостоятельного субъекта.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Проблема передачи в аренду части земельного участка

Рубрика: Юриспруденция

Дата публикации: 17.05.2015 2015-05-17

Статья просмотрена: 10023 раза

Библиографическое описание:

Тамашакина, Д. С. Проблема передачи в аренду части земельного участка / Д. С. Тамашакина. — Текст : непосредственный // Молодой ученый. — 2015. — № 10 (90). — С. 940-942. — URL: https://moluch.ru/archive/90/18831/ (дата обращения: 25.12.2020).

Проблема передачи в аренду не целого объекта, а его части или части земельного участка существовала с давних времен, в настоящее время указанную проблему предложил разрешить Высший арбитражный суд Российской Федерации (далее — ВАС РФ) в Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее — Постановление Пленума ВАС РФ № 73). Указанным правоотношениям посвящена настоящая статья.

Ключевые слова:земельный участок, договор аренды, право собственности, плата, часть земельного участка, государственный кадастровый учет, существенные условия.

В соответствии со ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК РФ) и ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) по договору аренды земельного участка арендодатель — собственник (сособственники) земельного участка обязуется предоставить арендатору — заинтересованному лицу во временное владение и пользование или во временное пользование земельный участок за плату.

Законодательством предусмотрены существенные условия договора аренды. Так, в силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Таким образом, договор аренды земельного участка, предмет которого не согласован, является незаключенным.

Индивидуализация земельного участка осуществляется посредством присвоения участку уникальных характеристик, в том числе: кадастрового номера, адреса (в случае его отсутствия — местоположения), площади, категории земли, разрешенного использования /целевого назначения, а также границ земельного участка.

По смыслу п. 2 ст. 6 ЗК РФ, Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», объектом аренды может быть только земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет, отсутствие же кадастрового учета в отношении земельного участка, переданного по договору аренды, является основанием для признания судом по иску заинтересованного лица договора незаключенным, так как в указанной ситуации имеет место отсутствие согласованного условия о предмете договора. [1]

В связи с этим, требовалось поставить на государственный кадастровый учет и индивидуализировать не только весь земельный участок, но и ту его часть, которая передавалась в аренду.

ВАС РФ в Постановление Пленума ВАС РФ № 73 сформировал единый правовой подход относительно арендоспособности частей индивидуально-определенных не потребляемых вещей, к которым в том числе относятся и земельные участки (п. 1 ст. 607 ГК РФ).

В пункте 9 Постановления Пленума ВАС РФ № 73 разъяснено, что на основании ст. 607 ГК РФ (с учетом ст. 606 ГК РФ о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) стороны вправе заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть. Кроме того, если по договору аренды, заключенному сроком на год и более, допускается пользование частью земельного участка, здания, сооружения или помещения, то в соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ, пунктом 2 статьи 26 ЗК РФ он подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом. [2]

Таким образом, указанный Пленум ВАС РФ указал на возможность сдачи в аренду части земельного участка без необходимости формирования (выделения) самостоятельного участка с присвоением ему кадастрового номера, поскольку действующее законодательство не содержит требования о разделе земельного участка для предоставления в аренду его части.

Постановление Пленума ВАС РФ № 73 является обязательным для арбитражных судов, в связи с чем, была изменена судебная практика по сдаче объектов в аренду.

Можно привести несколько примеров из судебной практики.

1) Комитет градостроительства и земельных ресурсов администрации города Новокузнецка (далее — Комитет) обратился в Арбитражный суд Кемеровской области с исковым заявлением к открытому акционерному обществу «Новокузнецкпромвентиляция» (далее — Общество) о взыскании 1 633 583 рублей 61 коп. задолженности по арендной плате за земельный участок по договору.

Ответчик возражал против удовлетворения иска, его доводы сводились к тому, что предмет договора аренды не определен, земельный участок, переданный в аренду невозможно с достоверностью идентифицировать, поскольку отсутствуют кадастровый номер и адресные ориентиры.

Судом установлено, что между комитетом (арендодателем) и обществом (арендатором) на основании распоряжения Главы города Новокузнецка от 27.10.2008 года № 3182 заключен договор аренды земельного участка. Согласно договору арендодатель сдал, а арендатор принял в аренду из земель населенных пунктов земельный участок под здания производственной базы.

Удовлетворяя исковые требования, суды исходили из того, что при передаче в аренду у сторон не возникло вопросов по поводу того, что передается в аренду, а также из доказанности факта пользования ответчиком спорным земельным участком в заявленном размере и отсутствия доказательств его оплаты.

Факт пользования ответчиком спорным земельным участком в рассматриваемый период ответчиком не оспорен.

Доводы ответчика о том, что предмет договора аренды не определен, земельный участок, переданный в аренду невозможно с достоверностью идентифицировать, поскольку отсутствуют кадастровый номер и адресные ориентиры, суды отклонили по вышеуказанным мотивам.

Ответчик пользовался земельным участком на основании заключенного договора аренды и правовой неопределенности относительно размера и расположения земельного участка у него не возникало. [3]

2) Комитет по управлению муниципальной собственностью г. Барнаула обратился в суд с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю в государственной регистрации договора аренды

Удовлетворяя заявленное требование, суды руководствовались, в том числе п. 9 Постановление Пленума ВАС РФ № 73, а также учли наличие приложений к договорам аренды, которые являются графическим описанием передаваемых в аренду частей недвижимого имущества. Исходили также из того, что, поскольку объект недвижимого имущества, часть которого передана в аренду, ранее зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, у сторон заключенного договора отсутствовала неопределенность в индивидуализации передаваемого объекта. [4] [5]

Подводя итоги, можно сделать вывод о том, что Пленум ВАС РФ Постановлением Пленума ВАС РФ № 73 изменил практику арбитражных судов в рассмотрении споров данной категории дел. Если раньше практика арбитражных судов шла по пути того, что передать в аренду часть земельного участка возможно было только после постановки его на государственный кадастровый учет, то в настоящее время суды идут по пути того, что в аренду может быть передан не только весь земельный участок, но и его часть, при условии, что в договоре стороны определили, какая часть передается в аренду (план, экспликация этой части). Постановление Пленума ВАС РФ № 73 вызвало многочисленные споры по поводу данного вопроса, однако указанным постановлением внесена правовая определенность этих правоотношений, так как отпала необходимость неоднократного межевания земельного участка для постановки на государственный кадастровый учет частей, передаваемых в аренду.

1. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 08.03.2015) //Собрание законодательства РФ, 2010, № 44, ст. 4147;

2. Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»;

3. Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 01.10.2013 № 07АП-5984/13 по делу N А27–19820/2012 [Электронный ресурс]. — СПС «КонсультантПлюс: СудебнаяПрактика»;

4. Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 30.04.2015 N Ф04–18496/2015 по делу N А03–12825/2014;

5. Мухина И., Лахман Р. «На что важно обратить внимание, заключая договор аренды» Российский налоговый курьер, 2015, № 7; Жаркова О. А. «Кадастровый учет объектов недвижимости» Вестник ВАС РФ, 2014, № 2; Морозов А. П., Текеев М. Ш. «К некоторым вопросам договора аренды земельного участка» Юрист, 2014, № 24; Мозгунова А. Э. «Договор аренды: сложности квалификации» ЭЖ-Юрист, 2014, № 23; Карасева С. Ю. «Обзор практики рассмотрения дел Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ» Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2014; Овчарова Н. «Еще раз об аренде» ЭЖ-Юрист, 2013, № 24.

Аренда части земельного участка без межевания

Аренда части земельного участка — сделка, в результате которой собственник передаёт территорию во временное использование иному субъекту. Арендатор должен будет вносить арендную плату за пользование недвижимым имуществом, согласно установленным срокам и договорному пакту. Сдать в аренду часть территориального надела можно в том случае, если он индивидуализирован. То есть был проведён меж с целью определения последних точек участка.

Без постановки на кадастровый учёт

Существует два противоположных суждения, относительно сдачи земли в арендное пользование без постановки на кадастровый учёт. Регистрация контракта в палате росреестра требуется, если надел сдаётся в аренду на срок больше 12 месяцев. Так же она должна числиться на кадастровом учёте.

Вот другое мнение на этот счёт: исходя из судебной практики, следует, что постановка части участка на учёт не обязательна, если стороны договорились между собой и подписали пакт. В этом пакте должно быть отображено текстовое или графическое описание части земельного участка, которую собственник планирует сдать в арендное пользование конкретному субъекту.

Исходя из ранее сказанного, следует сделать следующий вывод: ставить участок на учёт не обязательно при наличии прав на всю часть территории или достаточной меры индивидуализации земли. Это графическое или текстовое описание, либо совмещены оба эти параметры.

Без межевания

В законодательной базе отсутствуют обязательные истребования о предварительном проведении раздела территориального надела. Если в арендное пользование сдаётся только его часть. Следовательно, арендодатель может сдавать участок в аренду иному лицу без межевания. Если срок аренды составляет больше одного года или в сделке участвует юридическое лицо, организация, предварительно должно быть составлено обязательное заключение письменного пакта с последующей госрегистрацией.

В противном случае, сделка не может иметь юридической силы. Когда речь заходит о сдаче в аренду целого надела, регистрировать сделку в росреестре можно без предоставления межевого плана со стороны непосредственного собственника.

Государственная регистрация договорного пакта при сдаче в арендное пользование конкретному субъекту может быть признана состоявшейся при условии, что сведения о данном земельном участке имеются в ЕГРН.

Так, если сдавать в аренду часть земли, собственник должен очертить границы на кадастровой схеме. Это могут сделать и кадастровые инженеры. Кода это делает арендодатель, скорее всего, сделка будет признана недействительной. Этим должны заниматься дипломированные специалисты, которые предоставят полноценный документ, пригодный для последующей регистрации в уполномоченном органе.

Сельскохозяйственного назначения

Часть земельного участка — объект гражданского правоотношения. Иначе говоря, собственник может сдавать в арендное пользование часть земельного участка для сельскохозяйственного назначения. Ссылка на статью Федерального законодательства 101 от 24.07.2002 года. На основании части №1 из указанной статьи, в арендное пользование могут быть представлены территориальные наделы, находящиеся в личной или в долевой собственности. Но при условии, что участок поставлен на кадастровый учёт.

Земли для сх назначения могут реализовываться в следующих целях:

  • Ведение личного подсобного хозяйства;
  • Дачное строительство;
  • Занятие садоводством, огородничеством, животноводством;
  • Производство сх продукции.

Предоставить в арендное пользование часть земельного участка, который предназначен для сельскохозяйственного назначения, разрешается по выше обозначенным назначениям (или в комплексе с несколькими категориями).

Под многоквартирным домом

Ссылаясь на статью части 1 статьи 36 ЖК РФ, собственники, проживающие в многоквартирных домах, владеют земельными участками на основании общедолевой собственности. При этом размер и границы территориального надела, находящегося под многоквартирным домом, определяются градостроительной компанией.

Правила перехода территориального надела под многоквартирным домом в общую долевую собственность собственников квартир, прописан чётко в статье No16 Федерального Законодательства в ст. 189 от декабря 2004 года. В соответствии с частью No2 из указанной статьи, участок под многоквартирным домом, который был сформирован для ЖК, и в отношении которого была исполнена процедура кадастрового учёта, переходит в единое долевое владение, причём совершенно на бесплатной основе.

С периода перехода территориального надела в общее долевое владение в собственность владельцев помещений, они получают возможность сдать в арендное пользование часть надела с целью получения дополнительного источника дохода. До момента перехода в единое общее владение земля будет находиться в собственности у муниципалитетного органа. И именно он может проводить эти сделки.

Под зданием

Взять в арендное пользование отдельного участка земли невозможно без основного здания не предоставляется возможным. Недвижимость неразрывным образом связана с территорией, на которой она расположена. Иначе говоря, невозможно сдать в аренду или отчуждать дом или иное здание нельзя без изменения статуса территориального надела.

Кроме этого стоит отметить, что судьба земельного участка всегда находится в непосредственной связи со зданием, которое на нём расположено. То есть если субъект берёт в аренду здание, он имеет такие же права и на участок. Обратите внимание, если здание стоит на части территориального надела, нужно провести процедуру межевания. Это можно сделать посредством очертания границ на графическом плане или выделить надел в натуре.

Для того чтобы оформить земельный участок для последующей передачи его в арендное пользование, собственник должен сделать следующее:

  1. Произвести межевание.
  2. Поставить на учёт в кадастровой палате.
  3. Найти желающего субъекта, который захочет взять в аренду часть земли.

По прошествии этих пунктов, необходимо заключить контракт с предполагаемым арендатором. Далее необходимо пройти регистрацию в росреестре. После этого, субъект может распоряжаться земельным участком, согласно прописанным условиям в договорном акте.

Документы для арендного договора

Чтобы контракт начал юридическое действие, необходимы следующие документы:

  1. Арендный договор.
  2. Результат межа.
  3. Кадастровый паспорт территориального надела.
  4. Документ о праве собственности на земельный участок, и возведённые постройки (при наличии таковых).
  5. Чек об уплате пошлины в счёт государственной казны (сохранить до и после передачи документов в регистрационную палату).

При наличии этой документации, возможна передача части территориального надела в аренду. Но собственник может сам не заниматься сбором этой документации. Если доверит это дело проверенному человеку, предоставив ему нотариально заверенную доверенность.

Выделение части земли для аренды

Главным условием является — выдел территориального надела в натуре. Происходит этот процесс согласно следующему порядку: межевание, согласование границ с соседями, постановка на кадастровый учёт. Уже после этих мероприятий собственник приступает к регистрации прав собственности.

Можно обойти процесс межевания, но этот вопрос крайне спорный. Часть земельного участка, который будет передан в арендное пользование обозначить на общем плане. К этому документу приложить копию оригинального кадастрового плана (схемы).

Договор и его составление по образцу

Заключение договорного соглашения в отношении части земельного участка практически ничем не отличается от передачи полноценного индивидуализированного территориального надела в аренду.

К существенным условиям, относятся:

  1. Предмет контрактного соглашения. Под этим пунктом принято подразумевать указание следующих характеристик территориального надела: общее количество гектаров, адрес (месторасположение), номер, присвоенный в ходе выполнения кадастровых работ.
  2. Стоимость ежемесячного платежа. Их размер устанавливается непосредственно самим собственником.
  3. Реквизиты арендодателя и арендатора. Это паспортные данные, место проживание и иная информация из паспорта. Юридическим лицам необходимо будет прописать полное наименование их компании и иные юридические сведения. Также указывается информация относительно земельного участка, сдаваемого в арендное пользование.
  4. Подробные сведения территориального надела, сдаваемого в арендное пользование конкретному человеку. Поскольку у собственника желание сдать во временную эксплуатацию только часть земельного участка иному субъекту. Самое главное необходимо приложить к основному пакету документов текстовую и графическую характеристику земли.
  5. Период действия договорного пакта. Вы можете не ставить дату окончания договора. Это будет значить лишь одно, что он заключается на неопределённое время. Так что если нужен земельный участок на определённый период. Прежде всего этот вопрос должен оговариваться непосредственно с собственником на начальном этапе выстраивания взаимоотношений.

И ещё, в договорном пакте должны быть указаны условия по эксплуатации земельного участка. В случае возникновения вопросов, можно проконсультироваться с дипломированным специалистом. При желании обратившегося к нему субъекта, он может предоставить образец для составления договорного соглашения по аренде части территориального надела.

Что необходимо учесть при составлении договора

При его составлении нужно взять во внимание несколько специфических особенностей. А именно на следующие составляющие договорного пакта:

  1. Количество собственников территориального надела. Чтобы сдать в арендное пользование только часть земельного участка, прежде всего необходимо получить разрешение от иных собственников. Это относится к тем случаям, когда у земли сразу несколько собственников.
  2. Расторжение арендного договора. Здесь указать возможные способы решения конфликтных ситуаций. Примите во внимание, что долгосрочные контракты могут быть расторгнуты в судебном порядке. В случае отсутствия предварительной договорённости между арендодателем и арендатором.
  3. Целевое использование территориального надела. Это условие оговаривается между участниками арендного договора. При составлении договора по аренде определённой части территории необходимо учитывать законодательные и нормативные акты.

Срок аренды возможен на 1 год, это минимальный период.

Воспользуйтесь бесплатной юридической консультацией!

Читать еще:  Публичная Кадастровая Карта Российской Федерации
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector