2 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Экспертиза кадастровой стоимости земельного участка

Экспертиза по установлению стоимости

  • Оценка
  • Экспертиза
    • Экспертиза по установлению стоимости
    • Экспертиза по подтверждению стоимости
    • Ревью отчетов об оценке
  • Инвентаризация и постановка учета активов
  • Финансовый и стратегический консалтинг
  • Исследования и методические разработки
  • Бухгалтерские и налоговые консультации

Экспертиза по установлению стоимости – это процедура определения рыночной стоимости конкретного объекта оценки при наличии нескольких «оценочных» документов. Согласно ст.3 закона 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» рыночной стоимостью объекта оценки принято считать наиболее вероятную цену с учетом специфики открытого конкурентного рынка без влияния чрезвычайных обстоятельств.

Другие услуги

Экспертиза как индивидуальный подход

Основа массовой оценки – усредненные абстрактные статистические методы обработки данных, учитывающие самые значимые факторы ценообразования. Результат такой оценки всегда будет отличаться определенной погрешностью, что исключено в индивидуальном подходе, базирующемся на особенностях конкретного объекта оценивания. Так «мнение» Росреестра может быть оспорено физическими и юридическими лицами в судебном порядке (приказ МЭР РФ от 04.05.2012 № 263). Для установления «истины» назначается экспертиза по установлению рыночной стоимости земельного участка или иного объекта недвижимости. Экспертиза кадастровой стоимости может быть назначена решением суда или заказана уполномоченным органом.

Профессионализм эксперта – гарантия успеха

Эксперт обязательно действует в рамках законодательства. Выводы, сформированные по итогам анализа и обработки документов, вносятся в экспертное заключение установленного образца, регламентированное требованиями российского законодательства и федеральными стандартами оценки. Сотрудники Valrus – это независимые эксперты с солидным багажом знаний и внушительным опытом работы, занимающиеся профессиональной оценкой с 1996 года. Помимо непосредственно определения стоимости эксперты отвечают на целый ряд сопутствующих вопросов, требующих специальных знаний. Компания Valrus Ltd, основанная в 2014 году, успешно работает в Москве, Санкт-Петербурге, Твери и других городах нашей страны.

География деятельности

Вы можете заказать услуги нашей компании в городах и регионах: Москва, Волгоград, Воронеж, Екатеринбург, Ижевск, Казань, Краснодар, Красноярск, Нижний Новгород, Новосибирск, Омск, Пермь, Ростов-на-Дону, Самара, Тверь, Уфа, Челябинск.

У компании ValRus широкая партнерская сеть – работа осуществляется практически во всех регионах РФ, к проведению работ привлекаются ведущие специалисты на локальных рынках, что обуславливает более оперативное проведение работ, понимание рынка, знание особенностей работы комиссий и судов в регионах РФ.

Что такое кадастровая экспертиза?

Кадастровая экспертиза – это вид исследований, по результатам которых устанавливаются характеристики земельных участков, их фактическое месторасположение и площадь. Кроме того, с ее помощью даются ответы и на другие важные вопросы, которые касаются таких участков. Проводится с помощью геодезического оборудования, среди которых тахеометры, теодолиты и нивелиры.

Что устанавливается с помощью кадастровой экспертизы?

Судебная или независимая кадастровая экспертиза устанавливает следующее:

  1. Площадь земельного участка, каких-либо его частей;
  2. Фактическое прохождение его границ;
  3. Порядок пользования участками общего пользования;
  4. Точное расположение строительных объектов – капитальных и некапитальных построек – относительно участка земли.

Она проводится в досудебном или судебном порядке. В первом случае основанием для проведения является письменное заявление заинтересованного лица, составленный и оплаченный договор. Во втором – судебное постановление или определение.

Рассматриваемая экспертиза может касаться:

  1. Раздела участка земли для выделения в натуре каждому из собственников. Наиболее популярный вид кадастровой экспертизы;
  2. Межевых работ, в рамках которой выполняются геодезические и картографические услуги;
  3. Выноса границ участка, при этом он может поменять первоначальные границы, они выносятся в натуре.

Какие вопросы могут ставиться перед экспертом?

Судебно-кадастровая экспертиза или досудебное исследование может ответить на следующие вопросы:

  1. Где проходят точные картографические и географические координаты на обследуемом участке земли;
  2. Установление его наложения (сам факт и площадь) на соседний участок;
  3. Какую площадь на исследуемом участке занимают строительные объекты;
  4. Какая площадь не занята постройками;
  5. Для строительства каких объектов пригоден конкретный земельный участок;
  6. Соответствуют ли построенные на нем объекты нормам, требованиям и правилам действующего законодательства как в сфере земельного кадастра, так и в других сферах (градостроительства, землеустройства);
  7. Допустим ли раздел участка между его владельцами при сложившихся условиях его использования;
  8. Установление площади участка, которая необходима для его полноценного использования с учетом наличия строений;
  9. Выявление смещения ограждающих конструкций между отдельными участками, которые принадлежат разным владельцам.

Рассматриваемый вид исследований может дать ответы и на другие вопросы. Их ставит либо заказчик после подачи заявки, либо суд, если требуется кадастровая экспертиза для суда.

Порядок проведения кадастровой экспертизы

Вместе с заявкой или постановлением/определением суда подаются следующие документы:

  1. Свидетельство о регистрации права собственности, правоустанавливающие документы на участок земли, относительно которого требуется экспертиза;
  2. Кадастровые планы (обновленные на момент получения) на те участки, которые фигурируют в претензионном споре или судебном разбирательстве;
  3. Их топографические съемки.
  4. Паспорт заявителя, если инициатива исходит в рамках досудебного разбирательства или при исковом производстве, но без постановления/определения суда;
  5. Другие документы, которые имеют отношение для разрешения возникших вопросов.

К таким другим документам относятся исковое или претензионное заявление, возражения на них, бумаги и справки, подтверждающие их обоснование.

Заявка направляется в организации, которые имеют право проводить землеустроительную экспертизу. Лицензия им выдается при наличии кадастровых инженеров и геодезистов. При этом рассматриваемые виды исследований могут проводить:

  • государственные экспертные бюро;
  • независимые частные организации;
  • частные самозанятые лица.

Для пользователей сайта Ekspertizy.org нами был собран (и постоянно пополняется) перечень организаций, которые проводят землеустроительную экспертизу:

Обязательное условие для всех – наличие действительной лицензии для выполнения геодезических работ. Они позволяют выполнять землеустроительные мероприятия. Они включают следующие изменения, которые проводятся непосредственно на местности:

  1. Измерение длины отдельных отрезков;
  2. Определение размеров участков;
  3. Установление точной площади;
  4. Определение географических координат для конкретных точек;
  5. Описание местоположения земельного участка в пространстве.

Как правило, вместе с геодезистом требуется работа кадастрового инженера. Такая экспертиза комиссионная.

Предварительно специалисты знакомятся с предоставленной информацией: технические/кадастровые паспорта, выписка из ЕГРН, правоустанавливающие документы, претензия, иск и т.п. Обсуждаются детали процедуры, подписывается договор.

Следующий этап – непосредственное проведение экспертизы на местности. Используются соответствующие и сертифицированные измерительные приборы, а также необходимые методы.

На основе собранной информации готовится заключение. Это заключительный этап процедуры. В нем описываются использованные при экспертизе методы, применяемые измерительные инструменты, приборы, промежуточные и итоговый вывод.

При необходимости, эксперты вызываются в суд. Они дают пояснения по сделанным выводам, отвечают на вопросы, которые возникают у представителя Фемиды. Если ответы не удовлетворяют, есть необходимость в другом исследовании, назначается судебная кадастровая экспертиза.

Оспаривание кадастровой стоимости объектов капитального строительства и земельных участков в Москве и Московской области без авансов и предоплат

Снижение кадастровой стоимости позволяет экономить на налогах значительные средства собственникам недвижимости, а также арендатором государственного и муниципального имущества

Успешно оспариваем кадастровую стоимость с 2013 года

Рассчитаем экономию

Работаем под ключ

Доводим до конца

Экономия на налогах до 75% в год

Примеры снижения кадастровой стоимости

  • Здание: ул. Дорожная, 48
  • Здание: ул. Красноармейская
  • Помещение: ул. проезд Коломенский, дом 14
  • Помещение: ул. проезд Коломенский, дом 14
  • Здание: ул. Красноармейская
  • Здание: ул. Дорожная, 48

Кадастровая стоимость определена по состоянию на 01.01.2013 г. в размере 655 811 215 руб.

Оспорена в судебном порядке. На основании определения Верховного Суда Российской Федерации от 19 августа 2015 г. № 5-АПГ15-41 установлена в размере 152 772 701 руб.

Кадастровая стоимость снижена на 76 %.

Кадастровая стоимость определена по состоянию на 01.01.2013 г. в размере 655 811 215 руб.

Оспорена в судебном порядке. На основании определения Верховного Суда Российской Федерации от 19 августа 2015 г. № 5-АПГ15-41 установлена в размере 152 772 701 руб.

Кадастровая стоимость снижена на 76 %.

Кадастровая стоимость определена по состоянию на 01.01.2013 г. в размере 655 811 215 руб.

Оспорена в судебном порядке. На основании определения Верховного Суда Российской Федерации от 19 августа 2015 г. № 5-АПГ15-41 установлена в размере 152 772 701 руб.

Кадастровая стоимость снижена на 76 %.

Кадастровая стоимость определена по состоянию на 01.01.2013 г. в размере 655 811 215 руб.

Оспорена в судебном порядке. На основании определения Верховного Суда Российской Федерации от 19 августа 2015 г. № 5-АПГ15-41 установлена в размере 152 772 701 руб.

Кадастровая стоимость снижена на 76 %.

Кадастровая стоимость определена по состоянию на 01.01.2013 г. в размере 655 811 215 руб.

Оспорена в судебном порядке. На основании определения Верховного Суда Российской Федерации от 19 августа 2015 г. № 5-АПГ15-41 установлена в размере 152 772 701 руб.

Кадастровая стоимость снижена на 76 %.

Кадастровая стоимость определена по состоянию на 01.01.2013 г. в размере 655 811 215 руб.

Оспорена в судебном порядке. На основании определения Верховного Суда Российской Федерации от 19 августа 2015 г. № 5-АПГ15-41 установлена в размере 152 772 701 руб.

Читать еще:  Собственное производство металлического штакетника (евроштакетника) за 1 день

Кадастровая стоимость снижена на 76 %.

Образец административного искового заявления об оспаривании кадастровой стоимости

В Московский городской суд

Адрес места нахождения:

ОГРН, дата регистрации

Госпошлина 2 000 руб.

Административное исковое заявление

об оспаривании кадастровой стоимости

Общество с ограниченной ответственностью является собственником объекта недвижимости – объекта капитального строительства общей площадью кв.м, расположенного по адресу: 48, кадастровый номер: (далее по тексту – Объект).

01 января 2015 г. на основании Постановления Правительства Москвы № 688-ПП от 21 ноября 2014 г. внесены сведения о кадастровой стоимости Объекта в Единый государственный реестр недвижимости, определенной по состоянию на 01 января 2014 г. в размере руб. коп.

С целью установления рыночной стоимости Объекта, учитывающей его уникальные характеристики, а также с целью уточнения результатов массовой оценки поручило ООО «Оценочная компания» провести оценку рыночной стоимости Объекта.

На основании отчета об оценке Объекта от, составленного оценщиком ООО «Оценочная компания», действительная рыночная стоимость Объекта по состоянию на 01 января 2014 г. составляет: руб.

Чч мм гг Общество обратилось с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости Объекта в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росеестра по г. Москве (далее по тексту – Комиссия) в связи с установлением в отношении Объекта его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Решением Комиссии, изложенном в уведомлении от № административному истцу отказано в принятии документов на Комиссию в связи с подачей заявления с нарушением срока.

Решением Московского городского суда от по делу отказ Комиссии от № в принятии к рассмотрению заявления о пересмотре кадастровой стоимости признан незаконным. На Комиссию судом возложена обязанность рассмотреть ранее поданное заявление Обществом о пересмотре результатов кадастровой стоимости Объекта.

Чч мм гг Обществом повторно подано заявление о пересмотре результатов кадастровой стоимости Объекта в Комиссию.

Чч мм гг ООО Обществом получено решение Комиссии № от, которым заявление Общества отклонено.

Решение Комиссии от № от является незаконным, а также нарушает права Общества.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Пунктом 10 Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утверждённого Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года № 255, установлено, что при определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки или индивидуально для конкретного объекта недвижимости рыночная стоимость, установленная и утверждённая в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки.

В соответствии со статьей 6 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ физические лица и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных данным Федеральным законом.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

— недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости

— установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Незаконное решение Комиссии повлекло невозможность установления рыночной стоимости Объекта.

Несоответствие внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости нежилого здания его рыночной стоимости нарушает права Общества как плательщика налога, размер которого исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости объекта налогообложения (статьи 373- 375, 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации).

Учитывая изложенное и на основании ст.ст. 24.18. и 24.20. ФЗ от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и ст. 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

ПРОШУ СУД:

Установить кадастровую стоимость нежилого здания, 4 общая площадь кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, c кадастровым номером, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2014 года в размере рублей.

Оценка кадастровой стоимости земельного участка

Какие бонусы вы получите, заказывая оценку у нас?

  • Вы сможете выбрать удобный день для выезда – мы выезжаем на оценку 7 дней в неделю без выходных;
  • Вам не нужно часами ждать оценщика у объекта – мы приедем точно к согласованному времени;
  • На осмотр и фотографирование объекта уйдет менее 10 минут;
  • Причем Ваше личное присутствие не обязательно – показать сможет агент, продавец или родственник;
  • Процедура оценки отлажена годами работы – отчет будет подготовлен за 2-3 рабочих дней после выезда.

Для чего делается оценка кадастровой стоимости земельного участка?

Узнать официальную кадастровую стоимость любого объекта можно на сайте Росреестра. Ее определение выполняется в соответствии с государственной массовой оценкой, проводимой по стандартным методикам. В расчетах, основанных на систематизации зданий и сооружений со сходными характеристиками, используются укрупненные характеристики недвижимости и не учитываются индивидуальные особенности конкретных объектов. При этом нередко возникают методологические ошибки. Законодательство позволяет оспорить содержащиеся в кадастре некорректные сведения как в досудебном, так и судебном порядке. Одно из оснований для оспаривания — если рыночная стоимость имущества на дату расчета существенно отличается от оценки в Росреестре, что подтверждается результатами экспертизы кадастровой стоимости.

Перечень необходимых документов для отчёта об оценке


1. Документы, подтверждающие право собственности или пользования объектом недвижимости.

2. Документы, удостоверяющие личность или доверенность на представление чужих интересов.

3. Дополнительные сведения, влияющие на величину стоимости объекта недвижимости.

4. Технический паспорт БТИ.
*список необходимых документов может меняться в зависимости от ситуации

Как формируется стоимость и на что она влияет?

Невероятно большие размеры нашей страны вынуждают государство искать эффективные меры по управлению своими территориями, именно поэтому существует рыночная и кадастровая стоимость недвижимости. Последняя от первой отличается тем, что вычисляется на основании усредненных показателей с применением методов массовой оценки.
Эти работы проводятся не чаще одного раза в три года, но и не реже пяти лет, и служат для установления справедливой базы налогообложения и расчета арендной платы. Также кадастровая стоимость учитывается при выкупе участка из государственной и муниципальной собственности, а для Санкт-Петербурга и Москвы на нее опираются при снятии запрета на строительство, если участок был приобретен по льготной цене. Государство же на основании данных о кадастровой стоимости может осуществлять эффективное планирование развития тех или иных территорий.

Как заказать и получить оценку кадастровой стоимости земельного участка?

  • Этап 1.

Заказать оценку звонком по телефону +7 (495) 543-71-89, письмом на почту info@expert-otsenka.ru или через форму на сайте (сидка 5%).

Договориться о дате и времени осмотра помещения.

Отправить нам необходимые документы для оценки на почту info@expert-otsenka.ru

  • Этап 4.

Оплатить услугу оценки удобным для Вас способом.

Показать помещение нашему сотруднику для осмотра помещения.

Получить готовый отчёт в нашем офисе или заказать доставку по желаемому адресу дома/банка.

Стоимость оценки кадастровой стоимости

Объект оценкиЦена* руб.Сроки
Оценка кадастровой стоимости земельного участкаОт 10000 руб.2-7 рабочих дней

Срочная оценка выполняется за 24 ч. Стоимость + 1000 руб.

* Стоимость работ зависит от их объема, который связан с индивидуальными характеристиками и количеством объектов недвижимости

Заказать
Оформите заявку на сайте, мы свяжемся с вами в ближайшее время и ответим на все интересующие вопросы!

Оценка земельного участка для оспаривания кадастровой стоимости

Кадастровая стоимость — это условная расчетная величина, которая является результатом оценки недвижимости уполномоченными органами.

Ее значение зависит не только от размера надела, но и от назначения земли, месторасположения и иных факторов.

Государственная оценка кадастровой стоимости земельного участка является совокупностью мероприятий.

Процедура проводится в соответствии с положениями земельного законодательства.

Место хранения данных и частота проведения

Процедура определения кадастровой стоимости включает в себя ряд этапов:

  • решение о проведении;
  • формирование перечня объектов, подлежащих оценке;
  • назначение исполнителя;
  • процесс определения стоимости;
  • формирование отчета;
  • утверждение результатов, установление конечного значения, внесение сведений в Росреестр;
  • уведомление налогоплательщиков об изменении налоговой базы.

Сведения о кадастровой стоимости — неотъемлемая характеристика земельного участка.

Хранятся они в архивах Росреестра. Указывается эта цифра и в паспорте, находящемся на руках у собственника.

Эта информация открыта для публичного доступа. Ознакомиться с ней можно как заказав выписку из ЕГРН, так и с помощью сервисов, доступных на официальном сайте организации, а именно по публичной кадастровой карте или сведениям об объектах недвижимости в режиме онлайн.

Пользование этими ресурсами бесплатно для любого человека и даже не требует авторизации.

Функция оценки делегирована Росреестру. Федеральный закон, вступивший в силу в 2017 году, №237-ФЗ предполагает создание института государственных оценщиков, а также допускает возложение этих полномочий на государственные бюджетные учреждения.

Ответственность за данные мероприятия несут региональные органы управления. Оценка по новым правилам станет обязательной для всех субъектов РФ с 2020 года.

Проводиться пересмотр кадастровой стоимости должен не чаще чем раз в 3 года и не реже чем раз в 5 лет. Эта процедура охватывает все земельные участки, находящиеся на определенной административно-территориальной единице. Выбранная частота оценки связана с нестабильной ситуацией на рынке и в экономике.

Причины проведения

Государственная оценка проводится в целях, предусмотренных законодательством РФ, таких как:

  • формирование системы налогообложения, обеспечивающей точное исчисление налогов и предусматривающей возможность прогнозирования налоговых сборов;
  • рациональное управление земельным фондом;
  • определение госпошлин за совершение сделок, стартовой цены на торгах и т. д.

Что делать при завышенном значении?

Зачастую собственники участков вынуждены прибегать к услугам независимых экспертов в оспаривании установленной Росреестром величины.

При правильно проведенной оценке кадастровая стоимость объекта не должна существенно отличаться от рыночной цены. Фактически же зафиксированы случаи, когда она превышала реальное значение в два и более раза.

Если собственник не согласен с установленным государственными органами показателем и считает его завышенным, он может попытаться его оспорить.

Инициировать изменение рассчитанного уполномоченными органами значения допустимо при выполнении одного из следующих условий:

  • установление факта проведения оценки на основании сведений о земельном участке, несоответствующих реальным;
  • установление рыночной стоимости существенно ниже присвоенной кадастровой. Основанием может служить только величина, актуальная на момент проведения оценочных работ.

Помимо этого кадастровая стоимость может быть пересмотрена, если:

  • на территории объекта изменился рельеф;
  • были пересмотрены границы надела;
  • ухудшились качества плодородного слоя земли;
  • на участок был безвозмездно оформлен сервитут.

Кадастровая стоимость не является некой абстрактной величиной, она служит основанием для финансовых расчетов.

Исходя из нее устанавливается плата за аренду участка, находящегося во владениях государства, налог на собственность для хозяев объекта, размер госпошлины и иные платежи.

Проведение корректировки необоснованно завышенной кадастровой стоимости позволит:

  • снизить налоговое бремя за счет уменьшения налоговой базы;
  • снизить арендную плату за пользование участком, если он находится в собственности государства;
  • снизить пошлины, например при процедуре дарения;
  • снизить выкупную стоимость надела.

Как оспорить стоимость земли?

Процесс оспаривания результатов неверной оценки предусмотрен законодательством. Сделать это можно в течение полугода с даты внесения сведений в Росреестр.

Чтобы добиться пересмотра, потребуется грамотно провести независимую оценку и предоставить полный комплект документов уполномоченным органам.

Собственник, желающий оспорить величину кадастровой стоимости, имеет возможность обратиться по своему усмотрению либо в специальную комиссию по обсуждению споров, либо, минуя эту стадию, решить вопрос в судебном порядке.

Если собственником является юридическое лицо, первый этап является обязательным. Физическим лицам также не рекомендуется пренебрегать обращением в комиссию, поскольку это не требует уплаты пошлин, а срок рассмотрения заявления меньше, чем в суде.

Определение возможности уменьшения

Перед тем как начинать процедуру оспаривания, необходимо обратиться к независимым экспертам и заручиться их заключением о фактической цене объекта на рынке недвижимости.

Для этого важно выбрать организацию, имеющую все требуемые лицензии и разрешения, а также опыт успешной работы.

При подаче заявки потребуется указать кадастровый номер земельного участка, оценку которого нужно оспорить.

Помимо этого понадобятся:

  • паспорт владельца;
  • правоустанавливающие документы на объект;
  • информация о границах участка;
  • сведения о наличии коммуникаций и их состоянии;
  • категория участка.

Специалист изучит полученную информацию и сообщит перспективы возможного снижения кадастровой стоимости, цену услуг и сроки их выполнения. Работы будут проведены после подписания договора.

Переоценка и получение заключения

Получив консультацию в независимой компании, следует оценить целесообразность оспаривания.

Важно сопоставить сумму, которую потребуется затратить, с той, что удастся сэкономить за счет снижения. Надо помнить и о том, что при следующей государственной переоценке кадастровая стоимость вновь может быть завышена.

Если выгода от снижения этого показателя очевидна, заключается договор с независимым экспертом и проводится процедура оценки.

Она включает ряд этапов:

  • осмотр участка и определение качественных характеристик;
  • анализ данных и изучение рынка;
  • сравнение оцениваемого участка со сходными объектами;
  • составление отчета.

Итогом работы должна стать выдача клиенту отчета и экспертного заключения СРО. Но не все организации, предлагающие услуги по оценке рыночной стоимости земельного участка, самостоятельно подтверждают свои отчеты.

В таких случаях заказчику придется обратиться в саморегулирующую организацию оценщиков лично. Сделать это необходимо в течение месяца с даты составления документа. При этом допустимо пользоваться услугами любой СРО, а не только той, в которой состоит эксперт, составивший отчет.

Помимо самого документа, которому требуется экспертное заключение, заказчику потребуется предоставить свой паспорт. Специалист СРО анализирует отчет на соответствие федеральным стандартам оценки, методологию оценки и достоверность расчетов.

При выявлении нарушений выносится отрицательное экспертное заключение с указанием обнаруженных несоответствий.

Оспаривание в комиссии Росреестра

В заявлении, подаваемом в комиссию, помимо сведений о владельце указываются причины, по которым рассчитанная величина кадастровой стоимости является неверной.

К нему требуется приложить следующий пакет документов:

  • кадастровый паспорт участка земли;
  • копию документа, подтверждающего право владения участком;
  • документы, устанавливающие факт проведения кадастровой оценки на основе недостоверной информации;
  • отчет независимых экспертов о реальной стоимости объекта;
  • заключение СРО о соответствии процедуры экспертной оценки и ее выводов законодательству.

Информацию о том, на каких условиях была проведена оценка участка земли, можно получить, подав запрос о предоставлении данных об объекте недвижимости, на основании которых осуществлялся расчет его стоимости.

Обратиться за этими сведениями можно к заказчику оценочных работ или в орган кадастрового учета.

Срок, за который комиссия должна рассмотреть обращение и вынести вердикт, составляет 1 месяц с момента подачи заявления.

Протокол заседания и принятое решение размещаются на официальном сайте Росреестра.

При отказе в удовлетворении запроса за владельцем земельного участка остается право обратиться в суд.

Подробно о порядке действий, которые необходимо предпринять, чтобы добиться пересмотра кадастровой стоимости рассказывает отдельная статья.

Полезное видео

Смотрите интересный видеоматериал, в котором рассказано как происходит оспаривание кадастровой стоимости участка.

Заключение

Практика показывает, что основанием для принятия положительного решения при подаче запроса на уменьшение кадастровой стоимости, служит существенная разница с рыночной ценой. Она должна превышать 30%.

Примерно 50% обращений с требованием пересмотра завышенной оценки было удовлетворены, но, многие владельцы наделов попросту даже не знают что это можно сделать.

Оценка для оспаривания кадастровой стоимости земельного участка

С января 2013 года кадастровая стоимость земли в Москве и Московской области повысилась в 5-7, а в некоторых случаях в 10 раз. Тем самым увеличилась сумма налога на землю, ставки арендные ставки, а также цена на выкуп земельного участка у государства.

Кроме того, российские регионы с 2014 года получат право перейти к налогообложению недвижимости, исходя из кадастровой стоимости», что для большинства владельцев жилой недвижимости будет означать увеличение налоговых выплат в разы или десятки раз — в зависимости от региона и состояния объекта. Так, например, при базовой ставке налога на жилье 0,1%, за среднюю московскую квартиру стоимостью 7 — 10 млн руб. ее владельцу придется ежегодно платить от 7 до 10 тыс. рублей.

Однако, в соответствии со статьей 24 п. 19 Федерального закона №135-ФЗ, собственники имеют право оспорить и снизить кадастровую стоимость недвижимости и земельных участков, подав в Территориальную комиссию заявление, Отчет оценщика о рыночной стоимости недвижимости или земельного участка, и Заключение саморегулируемой организации (СРО).

Опыт подобного оспаривания в 2013 году специалистами нашей компании показывает снижение налогооблагаемой базы за счет замены кадастровой стоимости на рыночную стоимость с использованием отчета ООО «Центр Оценки Бизнеса», от 40% до 70 %.

Для собственника недвижимости это выражается в экономии на налогах в десятки миллионов рублей в год.

Если Вы хотите платить меньше:

1. Узнайте кадастровую стоимость участка, недвижимости

в уведомлении Департамента земельных ресурсов или с помощью публичной кадастровой карты.

2. Рассчитайте сумму налога

— 0,3 % от стоимости кадастра по участку земли для земель сельскохозяйственного назначения, земель ИЖС, земель под личное хозяйство.

— 1,5% от стоимости кадастра, для прочих земель.

Если суммарная кадастровая стоимость недвижимости не превышает 300 млн руб., ставка налога составляет 0,1% в отношении жилья, 0,5% — для иных зданий.

С 1 января 2014 года изменена налоговая база для коммерческой недвижимости (торговую и офисную). Установленная налоговая ставка для данной недвижимости не может превышать следующих значений от кадастровой стоимости:

— для г. Москвы: в 2014 году — 1,5 %, 2015 году -1,7 %, в 2016 году и последующие годы — 2%

— для иных субъектов Российской Федерации: в 2014 году — 1,0 %, 2015 году -1,5 %, в 2016 году и последующие годы — 2%

3. Убедитесь почему это возможно

Согласно прецедентному Постановлению Президиума ВАС РФ от 28.06.2011 приравнивание кадастровой стоимости земельного участка к рыночной стоимости возможно в судебном порядке.

Согласно прецедентному Постановлению Президиума ВАС РФ от 28.06.2011 N 913/11: — защита права осуществляется не посредством оспаривания достоверности ранее проведенной оценки (действий, актов органа кадастрового учета и т.п.), а посредством обязания внести новую кадастровую стоимость участка на основании отчета о рыночной оценке, требование заявляется только в порядке искового производства; — с учетом мнения сторон желательна судебная экспертиза представленного истцом отчета о рыночной оценке участка (основания изменения кадастровой стоимости) на предмет соответствия стандартам по оценке.

В отчете о рыночной стоимости необходимо приводить сведения о рыночной стоимости участка на дату утверждения спорной кадастровой стоимости (а не на дату подачи иска). По отчету нужно положительное экспертное заключение саморегулируемой организации, в которой состоит оценщик (ст. 17.1 Закона N 135-ФЗ). И самое важное: отчет действителен для предъявления в течение шести месяцев с даты составления (п. 26 ФСО «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1), утв. Приказом Минэкономразвития от 20.07.2007 N 256). Прямая норма, запрещающая превышение кадастровой стоимости над рыночной (п. 3 ст. 66 ЗК РФ), появилась только 22.07.2010, после реализации законодательной инициативы Торгово-промышленной палаты. Вместе с тем актуальная судебная практика в целом допускает и корректировку кадастровой стоимости (привязку к рыночной), определенной до вышеуказанных поправок в законодательстве.

В указанном Постановлении ВАС РФ напрямую не разрешен основной вопрос восстановления нарушенного права: на какую дату подлежит внесению в сведения кадастра уточненная в судебном порядке кадастровая стоимость (дату вступления в силу судебного акта либо дату внесения прежней (неверной) кадастровой стоимости («ретроспективная замена»))? В случае внесения уточненной кадастровой стоимости на дату вступления в силу судебного акта восстановление права произойдет не в полном объеме (налогооблагаемая база уменьшится только в части будущих налоговых периодов). Уточнение же кадастровой стоимости (снижение кадастровой стоимости земельного участка) на дату ее первоначального внесения позволяет осуществить возврат излишне уплаченных налогов, так как акты, улучшающие положение налогоплательщиков, могут иметь обратную силу, если прямо предусматривают это (п. 4 ст. 5 НК РФ). Согласно письму Минфина России от 28.03.2012 N 03-05-04-02/27 со сходной правовой позицией «при утверждении новых результатов государственной оценки земель нормативным актом, положения которого распространяются на прошлые налоговые периоды, вновь утвержденные результаты государственной кадастровой оценки земель применяются для перерасчета земельного налога, уплаченного за предыдущие налоговые периоды, в том случае, если улучшается положение налогоплательщика».

Положительным примером из судебной практики по вопросу снижения кадастровой стоимости земельного участка могут служить Постановления ФАС ЗСО от 26.07.2011 по делу N А75-394/2011 и от 30.06.2011 по делу N А70-10718/2010, которыми взыскано неосновательное обогащение в размере излишне уплаченной арендной платы в бюджет администрации в связи с неверно определенной кадастровой стоимостью. В отсутствие единообразной судебной практики суды избегают принятия прецедентных решений, а в юридической практике стараются сформулировать исковые требования таким образом, чтобы не акцентировать на данном моменте внимание суда, но последствием исполнения судебного решения было бы именно внесение новой кадастровой стоимости «обратной датой».

Резолютивные части судебных актов, где данная цель достигнута, выглядят следующим образом: — «признать кадастровую стоимость земельного участка, установленную по состоянию на ________ года (дата) и применяемую в целях налогообложения в период с __.__.____ по __.__.____, равной его рыночной стоимости в размере _____________________руб. (дело N А60-9145/2011)»; — «обязать орган кадастрового учета внести изменения в утвержденные в ______ году (дата) сведения о кадастровой стоимости посредством их замены с ______ рублей на _____ рублей (дело N А03-16995/2010)».

4. Посчитайте возможную экономию

На данном этапе производится экспресс оценка рыночной стоимости объекта недвижимости, а, следовательно, установление предварительной суммы снижения кадастровой стоимости вашей недвижимости или земельного участка.

5. Начните экономить с нашей помощью

ООО «Центр Оценки Бизнеса» предлагает комплексную услугу, включающую в себя:

— Подготовку Отчета о рыночной стоимости на дату установления кадастровой стоимости и на дату подготовки Отчета.

— Получение положительного экспертного заключения СРО о подтверждении рыночной стоимости, определенной оценщиком в Отчете.

— Правовое сопровождение и защиту Отчета (силами оценщика и юриста) в государственных (муниципальных) органах земельной и кадастровой юрисдикции.

— Внесение результатов установления рыночной стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Задать интересующие Вас вопросы по порядку прохождения процедуры снижения кадастровой стоимости уточнения суммы, которую вы сможете экономить в течение пяти лет действия новой кадастровой стоимости вашей недвижимости или земельного участка. можно по телефону или воспользовавшись сервисом Задать вопрос на нашем сайте.

Будем рады Вам оказать комплексную услугу «под ключ» — от обращения в нашу компанию до внесения результатов установления рыночной стоимости в государственный кадастр недвижимости, являющимся основанием для исчисления налогооблагаемой базы

Оспаривание кадастровой стоимости земельных участков и объектов недвижимости

Оспаривание кадастровой стоимости земельных участков и объектов недвижимости

Кадастровая стоимость — стоимость, которая определяется путем массовой оценки.
Кадастровая стоимость определяется для земельных участков, объектов недвижимости, присутствующих на открытом рынке, так и для земельных участков, объектов недвижимости, рынок которых ограничен или отсутствует.
Оспаривание кадастровой стоимости это процесс, который называется публичной оценкой. Он довольно сложен, состоит из нескольких этапов и может выполняться только высококвалифицированными экспертами.

В каких случаях востребовано оспаривание кадастровой стоимости

Законодательством Российской Федерации предусмотрено проведение не реже одного раза в пять лет кадастровой оценки земельных участков и объектов недвижимости.
Кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.
Кадастровая стоимость является базой для начисления земельного налога, арендной платы за землю и налога на имущество.
Кадастровая стоимость также служит базой для определения цены выкупа земельных участков и применяется в других установленных законом случаях.

Цели проведения оспаривания кадастровой стоимости

Основной целью оспаривания кадастровой стоимости является снижение налоговой нагрузки.

Согласно Закону «Об оценочной деятельности в РФ» предусмотрены два механизма оспаривания кадастровой стоимости:
• путем обращения в Комиссию по пересмотру результатов определения кадастровой стоимости созданную при территориальном Управлении Росреестра;
• участие в качестве судебного эксперта в рамках судебного разбирательства в процессе признания кадастровой стоимости равной рыночной.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Процедура оспаривания кадастровой стоимости

Результат оспаривания кадастровой стоимости

В течение десяти рабочих дней с даты получения сведений о кадастровой стоимости орган кадастрового учета осуществляет их внесение в государственный кадастр недвижимости, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации.

Сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей. В случае исправления технической ошибки в сведениях государственного кадастра недвижимости о величине кадастровой стоимости сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений, содержавших техническую ошибку.

В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

Стоимость и сроки проведения оспаривания кадастровой стоимости

К процедуре оспаривания кадастровой стоимости специалисты приступают только после предварительной консультации, оценки перспективы оспаривания кадастровой стоимости и экономической обоснованности иска. Все судебные и сопутствующие расходы (госпошлины, судебные экспертизы), возможные риски заранее оговариваются с клиентом.
Стоимость и сроки оговариваются с каждым заказчиком индивидуально перед заключением договора на оказание услуги, так как они зависят от различных факторов, одним из которых является объем предстоящих работ.

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector