0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Суд по ипотеке чего ждать

Суд по ипотеке

Приобретение квартиры за счет ипотечных программ для большинства граждан – едва ли не единственный способ обзавестись собственным жильем. При этом на потребителя возлагаются обязательства по надлежащему исполнению условий кредитного соглашения. В случае существенных нарушений со стороны заемщика кредитор вправе потребовать досрочного возврата всей суммы ссуды и наложить взыскание на саму недвижимость. Статья ознакомит вас с некоторыми моментами истребования кредитной задолженности по ипотечным займам в судебном порядке. Расскажет, в каких случаях банк вправе взыскать предмет залога – недвижимость, приобретенную по программе.

Когда банк вправе подать в суд по ипотечному займу

Согласно нормам действующего гражданского законодательства кредитор вправе потребовать досрочного возврата средств в следующих случаях:

  1. Систематическое нарушение заемщиком сроков внесения обязательных платежей.
  2. Утрата потребителем по каким-либо причинам права собственности на недвижимость, выступающую обеспечением по ипотеке.
  3. Нарушение заемщиком обязательств по допуску представителя кредитора, осуществляющего контроль за целевым использованием квартиры и средств ссуды.
  4. Растрата заемщиком кредитных средств не по целевому назначению.

Как показывает практика, самой распространенной причинной досрочного возврата ипотечных займов через суд является возникновение значительной просрочки по обязательным платежам. При этом законодательно у кредитора есть право требовать взыскания на заложенное имущество только в случае:

  • если размер не исполненных заемщиком обязательств превысит порог 5% от стоимости ипотечной недвижимости;
  • нарушения сроков внесения периодических платежей более трех раз в течение одного года.

Поэтому для того чтобы исключить вариант наложения взыскания на ипотечную квартиру, заемщику необходимо придерживаться простых правил:

  • не нарушать сроки внесения обязательных платежей по ссуде;
  • своевременно оповещать кредитора о любых изменениях: оформление собственности на квартиру, смена работы, семейного статуса и т.п. Эти обязательства со стороны заемщика прописаны в самом кредитном соглашении;
  • ежегодно продлевать договор страхования заложенной недвижимости;
  • бережно относиться к ипотечной квартире и использовать ее по прямому назначению. Беспрепятственно допускать представителя кредитора для осмотра залога.

Что делать, если банк подал в суд

Когда заемщик перестает обслуживать ипотечную ссуду, кредитор обращается в судебную инстанцию с требованиями о расторжении кредитного соглашения, взыскании ипотечной недвижимости и самого долга: его основной части, процентов, пени и штрафов, судебных издержек. Как показывает практика банки прибегают к этой процедуре лишь в крайнем случае – когда все иные варианты досудебного урегулирования использованы и не принесли никаких результатов.

Финучреждения не меньше заемщика заинтересованы в длительном сроке кредита и его надлежащей выплате. Поэтому как только потребитель понимает, что возникшие временные финансовые трудности приведут к просрочкам по ссуде, не стоит избегать общения с кредитором. Следует сразу же письменно обратиться в банк с соответствующим заявлением о реструктуризации займа, применении кредитных каникул и т.п. Даже если кредитор не пойдет на уступки, то такие действия со стороны заемщика сыграют ему на руку в случае возникновения судебной тяжбы.

Если же кредитор всё же обратился в суд, то паниковать не стоит. Дела по ипотечным ссудам рассматриваются в порядке искового производства. При этом следует учесть, что игнорирование должником повесток и его неявка в заседание не станут поводом отказать кредитору в удовлетворении его требований. Судья в любом случае рассмотрит дело и вынесет соответствующее решение.

Заемщику лучше выбрать стратегию активных действий, направленных на свою защиту. Прежде всего должнику необходимо детально изучить сам иск кредитора и его требования. При этом не стоит надеяться только на свои силы. Следует обратиться за помощью к специалистам, квалифицирующимся на кредитных делах.

При значительных просрочках и нарушениях условий кредитного соглашения выиграть судебный процесс должнику, конечно же, не удастся. Но как показывает практика грамотный подход и правильная защита позволяют заемщику, например, существенно уменьшить размеры требуемых кредитором пени/штрафов, санкций и т.п. В ходе судебного разбирательства возможно прийти к мировому соглашению или же обязать кредитора провести реструктуризацию долга.

Что может решить суд

В зависимости от предъявленных кредитором исковых требований окончательное судебное постановление содержит в себе решение об их удовлетворении путем:

  • возмещения суммы возникшей задолженности;
  • досрочного расторжения кредитного соглашения и возврата причитающихся сумм. Сюда относятся возникший долг, штрафные санкции, судебные расходы и т.п.;
  • взыскания суммы долговых обязательств и залогового ипотечного имущества с последующей его реализацией на публичных торгах. При этом суд устанавливает и начальную продажную стоимость такого имущества, отталкиваясь от оценки, предоставленной истцом.

В случае правильно построенной заемщиком правовой защиты судебное решение может, в частности, содержать и постановление об:

  • уменьшении размера заявленных к взысканию денежных средств;
  • увеличении начальной стоимости предмета ипотеки, подлежащего взысканию;
  • предоставлении рассрочки сроком до одного года в отношении реализации предмета ипотеки;
  • проведении реструктуризации ипотечных обязательств заемщика.

Ипотека и суд: что делать, если банк подал иск?

К сожалению, ситуации, при которых кредитная организация, выдавшая ипотечный заем, требуeт вернуть его через суд, – не редкость. Юристы по ипотеке из компании «М16-Консалтинг» отмечают, что с каждым годом таких дел становится все больше: если еще 5-7 лет назад это было редкостью, то сегодня дела по ипотеке в суде рассматриваются регулярно.

В материале рассматриваем, какие перспективы есть у должника, если банк уже инициировал судебное производство, и чем заканчиваются суды по военной ипотеке.

Что нужно знать?

Начнем с того, что кредитные организации предпочитают решать вопросы через суд в крайних случаях. Изначально банк обязательно попробует договориться с должником и найти компромисс.

Перед подачей иска кредитор направит заемщику предупреждение о своих намерениях с просьбой вспомнить о своих финансовых обязательствах. Если должник не отреагирует на документ, банк направится в суд. И, как отмечают юристы по ипотечным кредитам, в большинстве случаев суд занимает сторону кредитной организации, удовлетворяя требования по иску.

Удастся ли сохранить квартиру после суда?

Сразу отметим, если банк уже обратился в судебные органы с целью «выбить» из вас долг по ипотеке, то с квартирой вы можете попрощаться, поскольку она выступает залогом по кредиту. По итогам дела жилплощадь гарантированно отойдет банку.

Стоит ли тогда вообще отстаивать свои права в суде, думаете вы? Отвечаем: однозначно стоит! Поскольку в ходе дела будет рассматриваться не только судьба недвижимости, но и размеры пеней, штрафов и общего долга. И если не бороться за свои права, то по итогам дела вы не только лишитесь жилья, но и будете должны банку.

Можно ли справиться без ипотечного юриста?

Справиться можно, если вы отлично подкованы в жилищном законодательстве. Если вы не обладаете достаточными знаниями в юриспруденции, то положительный исход вряд ли возможен. Профессионал же способен добиться выгодного для вас решения суда или поспособствовать заключению мирового соглашения с банком.

Нельзя не упомянуть тот факт, что зачастую банк, отбирая квартиру в качестве залогового имущества, указывает стоимость, актуальную на момент покупки. То есть, если с момента сделки прошло несколько лет и квартира выросла в цене, вы теряете эту разницу, и она не может идти в счет погашения долга. В этом случае адвокат поможет затянуть судебный процесс, а вы в это время можете найти человека, который выкупит квартиру по рыночной стоимости.

Если вы все-таки намерены обойтись в зале суда без помощи специалиста, то хотя бы воспользуйтесь консультацией юриста по ипотеке. Он изучит материалы дела, а главное – требования банка, изложенные в иске, и подскажет, что можно сделать в вашем конкретном случае.

Что можно оспорить?

Оспариваться будут суммы, которые с вас затребуют в ходе дела. Это сумма долга, пеней за просрочку и даже компенсация за оплату пошлины по иску.

Первым делом будет произведен перерасчет долга. Не редки случаи, когда штрафные санкции в иске превышают реальные на несколько десятков тысяч. Нельзя сказать однозначно, следствие ли это банальной невнимательности или намеренное ведение нечестной игры, однако вы можете потребовать снизить сумму компенсации.

Далее юрист проверит, совпадают ли реальные условия ипотечного договора с теми, которые банк указал в иске: сумма выданного займа, сроки погашения, размеры платежей и даже дни, в которые происходили выплаты. Если будут выявлены несоответствия, это тоже поможет вам существенно сократить размеры финансовых обязательств перед банком.

Раздел ипотеки в суде

Отметим, что банк может отнять ипотечную квартиру и в том случае, когда задолженность не успела образоваться, но созаемщики-супруги приняли решение о разрыве брачных отношений.

Кредитная организация в этом случается привлекается к процессу в качестве третьей стороны и может претендовать на возврат залогового имущества, если нет уверенности, что уже бывшие супруги погасят долг. При этом оставшийся долг вернуть все равно придется, даже если недвижимость отнимут.

Юристы по ипотечному кредитованию предлагают несколько решений проблемы: либо найти недостающую часть долга, выплатить ее банку и решать вопрос с разделом выкупленной жилплощади, либо перепродать квартиру. Подробнее о разделе недвижимости.

Споры по военной ипотеке

Хорошая новость: в случае с военной ипотекой шансы сохранить квартиру гораздо выше. Суды неохотно идут навстречу банкам в просьбе выселить офицеров. Однако это не значит, что на должника не могут повесить неустойку или компенсацию.

Юристы по военной ипотеке считают, что зачастую споры возникают из-за брешей в законе. Несовершенство законодательства, касающегося военной ипотеки, приводит к возникновению судебных процессов по таким причинам:

  • Увольнение из армии и, как следствие, исключение из реестра накопительно-ипотечной системы. Это самая частая причина споров, поскольку, вне зависимости от причин увольнения, военный теряет свое право на получение льготного кредитования.
  • Досрочное увольнение. В данном случае проблема заключается в том, что офицер теряет накопленные за время службы средства, а это значит, что дальнейшие выплаты по кредиту он обязан производить из собственного кармана.
  • Права родственников. В ситуациях, когда офицер гибнет или признается пропавшим без вести, членам его семьи приходится в судебном порядке доказывать свои права на распоряжение накопленных им средств.

Однако банки, зная о том, что симпатии суда – на стороне офицеров, стремятся урегулировать спорные вопросы в мирном порядке. Прежде чем соглашаться на условия кредитной организации, лучше получить консультацию юриста по военной ипотеке.

Юристы по ипотечным кредитам в Санкт-Петербурге

«М16-Консалтинг» имеет большой опыт дел, связанных с ипотечной недвижимостью. Дело в том, что компания сформировалась из юридического отдела агентства недвижимости «М16», которое принадлежит Вячеславу Малафееву, и первое время мы специализировались именно на жилищных спорах.

Помощь наших юристов в спорах по ипотечным кредитам позволит максимально снизить сумму взыскиваемой компенсации и договориться с банком на выгодных условиях.

Что делать заёмщику, если банк подал в суд за просрочку по ипотеке?

Экономический кризис и связанная с ним безработица привели к резкому падению доходов населения. Однако финансовые трудности не освобождают заёмщиков от обязательств перед кредиторами. И если банк подал в суд за неуплату ипотеки , то долг с процентами придётся возвращать. Грамотная подготовка к процессу позволяет выйти из ситуации с минимальными потерями, выиграть время и даже сохранить квартиру.

Читать еще:  Статья 93 АПК РФ

Что важно знать про ипотеку в 2020 году

Ипотека – это недвижимость, которая формально находится в собственности у кредитора, пока заёмщик не выплатит долг. Если физическое лицо оформляет в банке кредит на покупку жилья, то берёт на себя следующие ежемесячные обязательства:

  • погашать долг;
  • платить проценты;
  • возмещать неустойку (пени, штрафы) в случае нарушения сроков исполнения договора.

Согласно ч. 1 статьи 446 ГПК РФ, несостоятельного должника нельзя выселить из единственной квартиры. Однако такое правило не распространяется на недвижимость, которая является предметом ипотеки. Даже проживание в помещении несовершеннолетних детей не лишает кредитора возможности продать залоговое имущество.

Банк вправе подать в суд по ипотеке при возникновении любого факта неуплаты со стороны должника. Однако продажа жилья с торгов возможна только при наличии двух условий: 1) сумма неисполненных обязательств превышает 5% от стоимости недвижимости; 2) период просрочки составляет более 3 месяцев.

Какая процедура ожидает неплатёжеспособного заёмщика

Банк подаёт иск по ипотеке в суд по своему месту нахождения или по месту нахождения залоговой недвижимости. В случае принятия заявления к рассмотрению, судья высылает сторонам повестки о дате и времени предварительного заседания.

Обычно процедура взыскания долга включает следующие этапы:

  1. В судебном процессе истец излагает свою правовую позицию и формулирует требование о взыскании задолженности, процентов и пеней. Как правило, если общая сумма большая, то банк просит суд обратить взыскание на предмет ипотеки.
  2. Ответчик излагает свои возражения. Например, просит суд предоставить отсрочку продажи жилья на срок до 1 года или уменьшить размер неустойки по статье 333 ГК РФ.
  3. В случае удовлетворения исковых требований банк получает решение, которое затем предъявляет судебному приставу.
  4. Сотрудник ФССП занимается исполнением документа. В частности, обращает взыскание на зарплатные, банковские счета и другое имущество должника, организует продажу жилья.

На первых торгах недвижимость реализуется по цене 80-85% от рыночной стоимости. На последующих – на 10-15% дешевле. Рыночную стоимость жилья определяет оценщик. Если выручка от продажи недвижимости превышает общую сумму задолженности и расходов пристава на исполнение, то разница возвращается заёмщику. Однако сегодня чаще наблюдается обратная ситуация, когда полученных на торгах денег не хватает на полное покрытие долгов.

После окончания суда неплатёжеспособный заёмщик, по согласованию с банком, может самостоятельно найти покупателя на квартиру и договориться о более выгодной цене.

Что делать, если банк подал в суд за просрочку по ипотеке

В первую очередь – не паниковать и активно участвовать в судебных заседаниях. Важно показать банку готовность погасить кредит и доказать суду, что просрочка в уплате ипотеки возникла по уважительным причинам. А уже точный порядок действий будет зависеть от того, собирается ли заёмщик сохранять недвижимость.

Вариант 1. Просьба к банку о реструктуризации долга

Даже если банк уже подал в суд по ипотеке , заёмщик не лишён права обратиться в учреждение с просьбой о реструктуризации долга. Такой вариант действий позволит сохранить квартиру. Однако у каждого кредитора свои условия. Например, Сбербанк идёт навстречу должникам, потерявшим работу, женщинам в декрете и тяжело болеющим гражданам.

Для оформления реструктуризации необходимо написать кредитору заявление и предоставить документы, подтверждающие финансовые трудности (в частности, справки о доходах, трудовую книжку). В случае удовлетворения просьбы банк уменьшит ежемесячный платёж, продлив срок договора, или предоставит кредитные каникулы. Тогда судебный процесс, скорее всего, завершится в результате заключения мирового соглашения между кредитором и заёмщиком.

Банк вправе, но не обязан предоставлять реструктуризацию. Обычно кредитор идёт на уступки в том случае, если заёмщик уже погасил более 50-60% долга по ипотеке.

Вариант 2. Получение помощи от государства

Если банк подал в суд за неуплату ипотеки , то есть ещё один способ отстоять квартиру . Можно получить помощь от государства в виде погашения до 30% суммы долга (но не более 1,5 млн. руб.). Льготная программа распространяется на следующие категории граждан:

  • родителей детей до 18 лет;
  • ветеранов;
  • инвалидов и их родителей;
  • людей, у которых на иждивении находятся студенты до 24 лет.

Полный перечень условий для получения помощи указан на сайте дом.рф. Кроме того, с июля 2019 года была введена отдельная программа поддержки для многодетных семей. Размер субсидии – до 450 тысяч рублей.

Вариант 3. Меры по уменьшению суммы долга

Если по кредиту набежала внушительная сумма, то лучше не держаться за квартиру. Иначе долговая кабала растянется до конца жизни. Обычно юристы дают следующие советы о том, что делать заёмщику, когда банк подал в суд по ипотеке :

  1. Просить суд уменьшить неустойку на основании статьи 333 ГК РФ. Судьи часто идут навстречу добросовестным заёмщикам. Особенно в том случае, если общая сумма процентов и штрафов намного превышает размер выданного кредита.
  2. Оспаривать дополнительные платежи по кредитному договору. В частности, навязанную страховку или комиссии, о введении которых банк не уведомлял заёмщика.
  3. Самостоятельно искать покупателя на квартиру (дом). Банк заинтересован в быстрой продаже предмета ипотеки. А стоимость его волнует во вторую очередь.

Кроме того, должник вправе просить суд предоставить отсрочку продажи жилья на 1 год. За это время можно найти хорошего покупателя. А некоторые заёмщики даже успевают собрать деньги, чтобы самостоятельно выкупить квартиру на торгах.

Вариант 4. Объявление себя банкротом

Объявление банкротства физического лица – крайняя мера для избавления от долговой кабалы. Процедура возможна в том случае, если сумма задолженности превышает 0,5 млн. рублей и стоимость имущества заёмщика. При этом должник не имеет стабильного заработка и более 3 месяцев не платит по кредиту.

Для инициирования процедуры необходимо выполнить сложный комплекс мероприятий:

  1. Собрать пакет документов, подтверждающих финансовую несостоятельность.
  2. Произвести рыночную оценку имущества и сделать опись.
  3. Оплатить госпошлину и услуги управляющего: 300 и 25 000 рублей соответственно.
  4. Подготовить и подать заявление в суд.

После открытия процесса управляющий займётся изучением крупных сделок должника за последние 3 года, реализацией имущества, переговорами с банком о реструктуризации. Возможно, поможет выгодно продать ипотечное жильё. Оставшиеся долги будут списаны.

Помогут ли кредитные каникулы выплатить ипотеку

В апреле 2020 года Президент РФ подписал закон о кредитных каникулах в связи с пандемией Covid-19. Граждане получили возможность написать заявления в кредитные учреждения о предоставлении отсрочки выплат на срок до 6 месяцев. Однако, если банк подал в суд за неуплату ипотеки , такая мера мало чем поможет.

Во-первых, в период каникул не начисляются только пени и штрафы. Сумма основного долга остаётся прежней, а проценты по кредиту продолжают капать. Во-вторых, заявители обязаны документально подтвердить снижение дохода на 30%. В-третьих, если банк подаёт иск в суд по ипотеке , начисление пеней и так приостанавливается по закону до разрешения спора.

Заключение

Таким образом, судебные дела о неуплате ипотеки связаны с большим количеством тонкостей. В одних случаях заёмщику выгодно бороться за жильё, в других – пытаться снизить сумму долга. К сожалению, при самостоятельном участии в суде большинство граждан проигрывают в споре с кредиторами. Поэтому подготовку возражений лучше доверить опытному юристу, который проанализирует детали ситуации и предложит наиболее выгодный вариант действий.

Судебная практика ипотеки — чего ждать заемщику?

Получая ипотечный кредит, каждый из заемщиков старается надеяться только на лучшее: его дохода будет достаточно, непредвиденные обстоятельства не возникнут и займ будет возвращен ровно в срок. Довольно редко, но жизнь вносит в определенные коррективы в жизнь и каждый из нас может столкнуться с тем, что долг существует, погашать его совершенно нечем, а банк приглашает вас в суд для дальнейших разбирательств.

Стоит отметить, что банки прибегают к судебной практике по ипотеке исключительно в крайнем случае и стараются уладить проблему, прежде всего путем переговоров. Если ваше положение сложилось так, что следующее место, где вы будете встречаться со своим кредитором будет не приятный офис, а зал судебного заседания, то не будет лишним получить общее представление от том, что вас там будет ждать.

Обращение в суд.

Итак, обращение в суд будет следовать обнаружения обстоятельств, позволяющие банку забрать квартиру, или другую заложенную вами недвижимость. Точнее говоря, предпринимать подобные действия он сможет после того, как письменно доведет до вас обращение с просьбой полностью вернуть долг, а вы не сможете ее выполнить. Как только данный факт будет зафиксирован, юристами банка будет подан иск о расторжении договора, а также о взыскании с вас задолженности.

В данном судебном иске по ипотеке будут подробно изложены все обстоятельства, которые привели к такой неприятной ситуации. Так, банком будет указано, что он заключил с вами кредитный договор, согласно которому он предоставил вам определенную сумму денежных средств для покупки жилья. Далее будет следовать подробное описание его условий в виде суммы ссуды, ее срока, процентной ставки и даты ежемесячных платежей. Также в иске внимание суда будет обращено на тот факт, что недвижимость, ставшая вашей собственностью, выступала в качестве залога. Конечно, юристы расскажут и о том, что кредитор исполнил свои обязательства в полном объеме, перечислив вам вышеуказанные денежные средства.

Затем банком будут приведены доказательства, свидетельствующие то, что вы не выполнили свои обязательства по договору, например, неоднократно нарушали сроки, до которых следовало внести ежемесячные платежи или их суммы. В качестве результата ваших бездействий будет указана общая сумма задолженности в виде просроченного основного долга, начисленных процентов и неоплаченной неустойки. Вполне вероятно, что кроме этих цифр в иск также будет включена компенсация государственной пошлины за принятие его к рассмотрению и другие сопутствующие расходы банка-кредитора.

Рассмотрение дела.

После того, как все формальности будут соблюдены (вас пригласят в суд, дадут возможность подготовить контраргументы и т.д.) начнется непосредственное заседание. Предположим, что вы не будете оспаривать действительность кредитного договора и факт получения денежных средств. В этом случае после рассмотрения материалов дела судом по ипотеке будет официально установлено, что вы нарушили сроки внесения платежей, в результате чего и образовалась общая задолженность перед банком. Далее суд подтвердит законность права кредитора обратить взыскание на залог, установит итоговую сумму, подлежащую компенсации, а также начальную продажную цену, по которой он будет реализовываться на публичных торгах, дату их начала и срок, в течение которого вы будете должны освободить жилье.

Стоит отметить, что приведенный выше пример судебного дела по ипотеке является сугубо теоретическим, поскольку в действительности в процессе разбирательства возникает множество разногласий между кредитором и заемщиком. В качестве примера приведем те из них, которые встречаются наиболее часто:

Требования Закон об потеке и Конституции. Здесь в качестве предмета спора выступает положение статьи 40, согласно которой каждый из нас имеет право на жилище. Соответственно заемщики полагают, что обращение взыскание на его недвижимость идет в разрез с данным правом, а, следовательно, его можно оспорить. К сожалению, лиц, которые избрали подобную стратегию защиты, стоит огорчить, поскольку Конституционный суд неоднократно рассматривал подобные жалобы, но решение всегда было одинаковым: требования кредитора правомерны, если ссуда была выдана на приобретение недвижимости.

Читать еще:  Претензия по договору займа — образец

Несогласие с продажной ценой. Бывает так, что вы согласны с банком, но не разделяете его точку зрения касательно цены, по которой он будет осуществлять реализацию вашей бывшей недвижимости. Как показывают судебные решения по ипотеке, в подобных ситуациях суд исходит исходя из документов, которые находятся в его распоряжении, например, отчетом независимого оценщика для целей экспертизы. По этой причине свое несогласие стоит заблаговременно подтверждать отчетами другой оценочной компании, либо другими объективными доказательствами – пока их не будет среди материалов дела, суд будет занимать позицию кредитора. Также не стоит удивляться тому, что продажная цена будет на 20% ниже той, что фигурирует в отчете об оценке – таковы требования закона.

Желание заемщика получить отсрочку. Существующее законодательство в области ипотечного кредитования не исключает возможности предоставления отсрочки сроком до 1 года при наличии, но ваши доводы должны быть убедительны. Кроме того, обязательно должны быть зафиксированы: факт того, что вы погашал ссуду по мере своих возможностей, существуют объективные причины ее вернуть. Для понимания приведем два примера:

Пример 1: Вы скрывались от банка, дело дошло до суда, вы перепугались и обещаете кредитору вернуть займ в течение одного года. Даже если вы подтвердите такую возможность, суд скорее всего вам откажет, сославшись на факт вашей недобросовестности в прошлом.

Пример 2: Вы погашали кредит, но суммами гораздо меньше, чем установлено договором, при этом ваш работодатель официально подтвердил намерение оказать вам финансовую помощь. В данной ситуации, вероятно, суд будет на вашей стороне.

Завышенная неустойка. Довольно редко, но бывает так, что суд пользуется правом снизить размер неустойки, рассчитанной банком. Если такого не произошло, но вы не согласны, то можно попытаться ее оспорить, но вероятность вашего успеха минимальна.

В заключении стоит отметить, что, несмотря на кажущуюся простоту, судебная практика по ипотеке представляет собой сложный процесс, который часто сопровождается апелляциями, кассациями, а в отдельных случаях обращениями в Конституционный суд. По этой причине исход вашего дела будет зависеть исключительно от мастерства адвоката, представляющего ваши интересы.

Судебная практика: когда банк имеет право обратить взыскание на ипотечную квартиру

Краткое содержание:

Уважаемые господа, предлагаю вашему вниманию краткие моменты по практике применения норм закона в плане продажи ипотечных квартир за 2019 год. Практика поменялась в положительную для заемщиков сторону. Есть примеры судебных дел, где непосредственно участвовал ваш покорный слуга.

1. Основной довод – оплата просроченной задолженности и процентов по кредитному договору

Например, в апелляционном определении Свердловского областного суда от 05.04.2019 г. по делу № 33-4386/2019 указано, что в счет ежемесячных платежей были внесены денежные средства, то есть в настоящее время обязательства по кредитному договору исполняются ответчиком надлежащим образом. Доказательств обратного банком не представлено. Таким образом, временное неисполнение заемщиком условий кредитного договора нельзя признать виновным, недобросовестным уклонением от исполнения принятых на себя обязательств, заемщик вошел в график платежей по займу и процентам, в силу чего возложение на него обязанности досрочно погасить задолженность по займу, с учетом неравного имущественного положения сторон, повлечет безосновательное нарушение необходимого баланса интересов должника и кредитора.

Учитывая фактические обстоятельства настоящего дела: долгосрочность займа (по условиям договора до 31.03.2022 г.), целевой характер займа (для приобретения жилого помещения), принятые заемщиком меры по погашению просроченной задолженности, уважительные причины неисполнения кредитных обязательств, а также фактическое отсутствие текущей задолженности по основному долгу и процентам как на день рассмотрения дела в суде первой инстанции, так и на день рассмотрения дела судом апелляционной инстанции, суд признал, что допущенное заемщиком нарушение является незначительным.

Таким образом, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для досрочного взыскания всей суммы задолженности по договору займа. Также судебная коллегия учла, что заемные обязательства были обеспечены, залоговое имущество не утрачено, срок действия договора не закончился, ответчиком предприняты меры по погашению спорной просроченной задолженности, впоследствии заемщик намерен надлежащим образом исполнять свои обязательства по внесению платежей в счет погашения суммы займа.

Позиция Конституционного суда РФ

В вышеописанных кейсах суды общей юрисдикции ссылаются на позицию Конституционного суда Российской Федерации, который указал, что правовое регулирование, основанное на использовании дозволенных правовых форм для удовлетворения интересов кредитора без ущемления прав заемщика в случае невозврата обеспеченного залогом долга, направлено на достижение реального баланса интересов обеих сторон. Предоставляя кредитору возможность получения компенсаций в счет предполагаемого дохода, не полученного из-за действий должника, законодатель исходит из необходимости учета фактических обстоятельств (наличия и исследования уважительных причин допущенных нарушений обязательств), а также юридических обстоятельств (периода просрочки, суммы просрочки, вины одной из сторон), что позволяет соблюсти паритетность в отношениях между сторонами, в том числе при неисполнении или ненадлежащем исполнении заемщиком своих обязанностей по договору, как это вытекает из конституционного принципа равенства. Однако мы встречаем решения, в которых суды отвергают возможность применения позиции Конституционного суда РФ в тех случаях, когда она не опровергает факт существенного нарушения заемщиком взятых на себя обязательств.

В настоящее время в ФЗ «Об ипотеке» внесены изменения, в силу которых заемщики вправе при ухудшении своего материального положения требовать от банка предоставить ипотечные каникулы сроком до 6 месяцев. Решение о сроке таких каникул принимает заемщик самостоятельно, а банк обязан покориться воле заемщика и предоставить каникулы. Заемщику, само собой, нужно будет подтвердить документально ухудшение материального положения, что и вызывает во многих случаях затруднения и вытекающие из этого отказы банков.

Изменения в закон вступили в силу с 1 августа 2019 года, но распространяются и на кредитные договоры, заключенные ранее этой даты.

ВНИМАНИЕ! Каникулы не запрещено требовать и после того, как банк взыскал с вас сумму долга по решению суда, обратил взыскание на квартиру, но квартира еще не реализована приставами путем продажи с публичных торгов и кредитный договор не должен быть расторгнут судебным решением.

Следует также помнить, что услуга по предоставлению каникул и связанные с кредитным договором отношения подчиняются закону РФ «О защите прав потребителей», в силу которого в случае отказа в предоставлении услуги потребитель вправе требовать возмещения причиненных банком убытков, вплоть до взыскания начисленных процентов за период, в который каникулы могли быть предоставлены банком.

Отказ банка в предоставлении ипотечных каникул можно обжаловать путем подачи жалобы через интернет-приемную ЦБ РФ.

И, конечно же, путем подачи иска в суд по месту жительства заемщика (госпошлина не платится), согласно ст. 17 закона РФ «О защите прав потребителей».

Если банк нарушил ваши права – готов всегда помочь, обращайтесь в личные сообщения или по контактам в личном кабинете.

ВНИМАНИЕ! Исковое заявление подаю в суд электронно, в суды вам ходить не нужно.

Вы пользовались ипотечными каникулами?

Проголосуйте, чтобы увидеть результаты

Да, банк охотно принял мои условия по каникулам.

Суд по ипотечным долгам

Экономический кризис внес свой вклад. Рыночная стоимость недвижимости устремилась вниз: цена средней городской квартиры по сравнению с аналогичным периодом прошлого года упала на 10-15%. Но кредит есть кредит, и независимо от обстановки в стране, уровня цен на рынке и прочих внешних факторов, долговые обязательства нужно выполнять. Если вы оформили ипотечный кредит, знайте – освободиться от навязчивого кредитора не получится. И хотя юридическая работа по взысканию такого долга продолжительна и требует большой подготовки, в конечном итоге она эффективнее, чем работа по взысканию долгов потребительского и автокредитования.

Как выбраться из долговой ямы и остаться жить в ипотечной квартире, если судебное разбирательство уже началось?

К судебным делам банк прибегает в самом крайнем случае, когда все попытки вернуть долг в досудебном порядке, в том числе с помощью реструктуризации, себя исчерпали. Бывает, что вполне преуспевающий в финансовом плане заемщик, живя в ипотечной квартире, преднамеренно не оплачивает кредит. Банк вынужден обратиться в суд, так как он не занимается благотворительностью и не намерен списывать квартиру должнику. Заемщик в течение года не оплачивал ипотечный кредит, ссылаясь на финансовые трудности. Коллекторская деятельность не дала желаемого результата: должник систематически обращался с жалобами на действия сборщиков в полицию и прокуратуру. В конечном итоге кредитное досье заемщика перешло в юридический отдел. Со дня передачи материалов в суд и до момента ареста квартиры прошло шесть месяцев. За это время кроме основного долга клиенту начислили неустойку и штрафы. Арестованная квартира ушла с молотка по цене гораздо ниже рыночной, однако вырученной от продажи суммы хватило, чтобы покрыть все издержки банка, включая оплату госпошлины. А должник после гашения всех задолженностей не только лишился жилья, но остался должен банку определенную сумму денег.

Совет: если вы понимаете, что больше не можете оплачивать ипотечный кредит и все варианты выхода из долговой ямы исчерпаны, не надо сопротивляться и ждать судебной повестки. Обращайтесь к кредитору за помощью. Когда материалы уже переданы в суд и процесс начался, исправлять ситуацию будет поздно. В отличие от долгов потребительского кредитования, где судебному взысканию задолженности предшествует тщательный анализ материального положения заемщика, в ипотечном сегменте юрист не станет беспокоиться о финансовой состоятельности должника. Ведь есть предмет залога – квартира. Хотя такие внешние факторы, как снижение рыночной стоимости недвижимости, аварийное состояние, наличие незаконной перепланировки, могут сыграть отрицательную роль.

Чтобы избежать сюрпризов в виде самовольных переделок жилья, перед обращением в суд банк обязательно предварительно осматривает предмета залога. Продать квартиру с неузаконенной перепланировкой практически невозможно, а ремонт и приведение помещения в первоначальный вид требует больших затрат. Кроме того, для продажи квартиры необходимо погасить все коммунальные долги. Учитывая, что многие должники безответственно относятся к исполнению своих обязательств, их величина порой достигает внушительных размеров. Если рыночная цена квартиры упала по сравнению с периодом, когда проводилась сделка купли-продажи, банк вряд ли захочет обращаться в суд, так как недостающую сумму долга после реализации жилья трудно взыскать с заемщика. В данном случае кредитор будет ждать, пока не повысятся рыночные цены на недвижимость. Должника в это время продолжат беспокоить в надежде, что он вернет долг.

В середине 2009 года, на пике рыночных цен на недвижимость заемщик оформил ипотечный кредит на 3 млн руб. Но из-за кризиса он не смог далее осуществлять выплаты по ипотечному кредиту. Изучив ситуацию, кредитор пришел к выводу, что при обращении в суд, аресте квартиры и ее реализации вырученной суммы не хватит для покрытия всей задолженности: максимальная цена предмета ипотеки на рынке недвижимости сегодня равна 2,5 млн руб. Учитывая низкую платежеспособность должника, он не сможет покрыть оставшуюся сумму долга. Было рассмотрено несколько вариантов решения проблемы, в том числе реструктуризация, но ни один из них полностью не устраивал обе стороны конфликта: банку невыгодно обращаться в суд и платить судебные издержки, а должник не зарабатывает деньги на ежемесячный платеж в размере 30 000 руб. В конечном итоге кредитор принял решение обратиться в суд и спустя четыре месяца выиграл процесс. В настоящее время квартира выставлена на продажу, а заемщика принудительно выселяют. В данной ситуации банк сильно рисковал, подавая в суд на заемщика, так как расходы на судопроизводство и организацию торгов перекрывали прибыль от реализации ипотечной квартиры. Он надеялся, что к моменту продажи предмета ипотеки цены на недвижимость пойдут вверх и убытки будут менее ощутимы.

Читать еще:  Установление факта родственных отношений для вступления в наследство

Оценка городской квартиры, как правило, не вызывает затруднений – сотрудники коллекторского агентства в курсе всех цен на недвижимость и могут самостоятельно назвать приблизительную рыночную цену. Но если речь идет о загородном коттедже или квартире с явными признаками аварийного состояния, к оценке привлекают независимого эксперта. Многие заемщики специально не вносят ипотечные платежи в надежде, что кредитор не станет обращаться в суд: цена ипотечной квартиры упала, и ее продажа с торгов не выгодна. Однако это мнение ошибочно, потому что банк предпочтет терпеть убытки, но не допустит массовых невозвратов по ипотеке. Ведь от уровня просроченной задолженности в период кризиса зависит его рейтинг в банковском секторе кредитования. Особенно этот показатель актуален, когда государство распределяет финансовую поддержку.

Ипотековед

Онлайн-журнал об ипотеке и недвижимости в России

Кому дают ипотеку в 2021 году. Проверь свои шансы онлайн

Как происходит правовое регулирование ипотеки в 2021 году: судебная практика

8 мин. на чтение

Когда оформляется ипотека, мало кто задумывается о том, что за период выплаты долга жизненные обстоятельства могут существенно поменяться. Учитывая особенности жилищного займа, возникающие споры решаются в судебном порядке. Имеются случаи, когда стороны мирно договариваются о решении вопроса, однако подобный вариант развития событий не всегда доступен. Поэтому каждому, кто планирует оформить данный вид займа, полезно изучить правовое регулирование ипотеки и возможности защиты собственных прав и интересов.

Нормативные документы по ипотеке

Законодательно жилищное кредитование регламентируется следующими нормативно-правовыми документами:

  • Гражданский кодекс РФ (§ 3 3 гл. 23 «О залоге»);
  • Жилищный кодекс РФ;
  • Семейный кодекс РФ;
  • Земельный кодекс РФ;
  • Федеральный закон от 16.07. 1998 «Об ипотеке (залоге недвижимости) №102-ФЗ;
  • Федеральный закон от 30.12.2004 «О кредитных историях» № 218-ФЗ;
  • Постановление Правительства РФ от 11.01.2000 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» № 28.

На основании перечисленных документов разрешаются возникающие споры по жилищном займу.

Возможные виды споров

В судебной практике по ипотеке чаще всего выделяют следующие виды споров:

  • невозможность исполнить условия договора по займу (в силу финансовых затруднений и жизненных обстоятельств);
  • несогласие с условиями ипотечного соглашения и желание внести в него изменения;
  • ходатайство о признании определенных пунктов заключенного договора недействительными;
  • возражение на обращенное взыскание имущества.

Часто бывает, что клиент добросовестно вносит ежемесячные платежи долгое время и уже на заключительном этапе переводит на счет недостаточную сумму. С учетом пени и штрафов незначительный долг уже через несколько месяцев может перерасти во внушительную сумму. Например, если внести платеж, который меньше обязательного на 3-5 тыс., спустя время можно получить уведомление о задолженности размером до 100 тыс. рублей. В подобной ситуации вопрос можно решить в судебном порядке, но для этого надо исходить из особенностей конкретного дела.

Как обратиться в суд

Обычно в суд обращается банк, который делает это при наличии существенных нарушений клиентом долговых обязательств. Чаще всего кредитор пытается договориться с заемщиком в досудебном порядке путем мирных переговоров. Но если такой способ не дает результатов, следует подача искового заявления (в случаях, когда планируется отчуждение имущества для последующих торгов). В остальных ситуациях (когда требуется списание со счета, а не реализация залога) банк подает в суд по ипотеке с ходатайством о выписке судебного приказа согласно гл.11 ГПК РФ.

В случае подачи искового заявления у ответчика есть шанс привести свои доводы и убедить суд в серьезности оснований для нарушения долговых обязательств. А когда запрашивается судебный приказ, недобросовестный заемщик просто получает постановление о необходимости внесения определенной суммы денег без судебного разбирательства и прений сторон.

Если обращаться в суд планирует клиент, необходимо составить исковое заявление и указать в нем:

  • реквизиты получателя;
  • информацию об истце и ответчике;
  • описание сложившейся ситуации;
  • суть требований с указанием законодательных актов, регламентирующих их правомерность;
  • список приложений;
  • дату и подпись истца.

Какие документы понадобятся

Если вопрос с ипотекой решается через суд, список необходимых документов, который должен подготовить заемщик, зависит от конкретных особенностей дела. В общий перечень входит:

  • возражение на требования кредитора (если в роли истца выступает банк);
  • копия ипотечного соглашения;
  • личные документы всех участников договора (паспорта, свидетельства о рождении детей);
  • квитанции о внесенных ежемесячных платежах;
  • справку о доходах и финансовом состоянии заемщика;
  • документы, подтверждающие наличие трудной жизненной ситуации, не позволяющей выплачивать кредит (например, медицинская справка о необходимости дорогостоящего лечения).

Также, в зависимости от ситуации, может потребоваться:

  • брачный контракт;
  • справка о том, что на момент заключения договора заемщик не был официально женат/замужем (например, если речь идет о разделе ипотечной квартиры, приобретенной в гражданском браке);
  • документы, подтверждающие статус нуждаемости в улучшении жилищных условий военнослужащего (например, если руководство отказывается носить его в список) и т.д.

Судебная практика

Когда решается вопрос об ипотечном займе, судебная практика чаще всего связана с требованием кредитора о полном погашении имеющегося долга одним из следующих способом:

  • аннулирование заключенного договора;
  • обращение банком взыскания на предмет ипотеки и его реализация на торгах.

Также возможно достижение компромисса путем переговоров, когда стороны (с разрешения суда) находят решение, устраивающее всех.

При разводе

При расторжении семейного союза, ипотечное имущество не подлежит разделу, и обязательства по выплате долга остаются общими для бывших супругов. Исключение может быть только в том случае, если имеется брачный контракт, по которому права на недвижимость остаются у одной стороны либо составлен договор о долевой собственности, согласно которому каждому из супругов принадлежит определенная часть квартиры и обязательства по выплате долга по нему.

За исключением перечисленных случаев, стороны расторгаемого семейного союза являются созаемщиками, а значит, отвечают по долгам вместе. Чаще всего они выступают в суде соответчиками.

Обычно кредитор выставляет одно из следующих требований:

  • полное погашение долга из личных средств супругов;
  • раздел иного общего имущества с последующим обращением взыскания на его доли (согласно п.1 ст. 38 СК РФ).

Вероятность принятия решения в пользу банка высокая, потому что выставляемые им требованиям не противоречат СК И ГК РФ.

В пользу заемщика

Суд может решить дело в пользу заемщика, если в ходе рассмотрения дела будет выявлено:

  • незаконное начисление процентов по долгу;
  • наличие скрытых комиссий, о которых клиент не был предупрежден.

В подобных случаях в роли истца выступает заемщик, которому необходимо тщательно изучить заключенное соглашение и сделать перерасчет ежемесячных платежей.

Вероятность выигрыша дела минимальна, потому что банковские юристы редко допускают в соглашениях ошибки, которые могут привести к потере прибыли кредитора.

Важно! Также следует учитывать, что расходы по заседанию несет проигравшая сторона и в случае, если суд удовлетворит требования банка, помимо затрат на погашение долга, предстоят еще издержки по компенсации судебного процесса.

По военной ипотеке

В армейской службе судебная практика по военной ипотеке чаще всего связана:

  • с отказом руководства включить истца в список претендентов на жилищный заем;
  • с непредоставлением жилплощади на срок службы по договору социального найма либо по праву собственности;
  • с расторжением брака, когда военная ипотека при разводе становится предметом спора между бывшими супругами.

Также спор между военнослужащими и банком возможен, если:

  • не выплачиваются проценты по долгу;
  • не вносится страхование.

Судебная практика по военной ипотеке чаще всего в пользу заемщиков, потому что они относятся к льготной категории граждан и могут рассчитывать на отсрочку по платежам на законных основаниях.

По валютной ипотеке

Это один из самых рискованных вариантов жилищного займа из-за постоянных колебаний курса валют (как правило, не в пользу заемщика).

Основанием для спора выступает невозможность вносить ежемесячный платеж из-за снижения доходности на фоне увеличения долга.

Важно! Также нередко бывает ипотека с «плавающей» процентной ставкой, которая меняется, в зависимости от состояния валютного рынка. В результате она может увеличиться настолько, что сделает выплату долга практически невозможной.

В подобных ситуациях в роли истца может выступать банк, требующий погашения займа путем отчуждения недвижимости или заемщик, ходатайствующий о признании сделки недействительной.

Как правило, суд принимает сторону банка, потому что условия выплаты долга прописаны в договоре, с которым клиент был ознакомлен до подписания. Следовательно, требование о признании соглашения недействительным считается неправомерным.

Признание договора недействительным

Согласно законодательству, регламентирующему выдачу кредита и жилищное право, ипотечное соглашение может быть признано недействительным только, если будет доказано, что заемщик:

  • был намеренно введен заблуждение кредитором;
  • неправильно понял условия договора.

Судебный иск по данному основанию возможен также в том случае, если заем был оформлен по фальшивым либо утерянным документам.

Признание договора ипотеки недействительным, согласно судебной практике, производится, если нарушены требования к существенным условиям сделки, согласно № 102-ФЗ, а именно:

  • к предмету соглашения;
  • к полной стоимости займа;
  • к порядку погашения долга.

В подобных случаях, как и ситуации с полным погашением долга, подается заявление о снятии ипотеки, образец которого можно скачать здесь. Таким образом, квартира освобождается от банковского обременения.

Как происходит рассмотрение дела

Дела по искам об ипотечных спорах рассматриваются в судебных заседаниях открытого плана. Участники процесса должны быть уведомлены о месте и времени его проведения, согласно гражданско-процессуальному порядку.

На стадии подготовки возможно уточнение обстоятельств дела и обмен доказательствами.

  • заслушиваются мнения участников процесса;
  • оцениваются доказательства;
  • проводятся прения.

Решение

Судебное постановление по делу оглашается в день проведения последнего заседания. На оформление документа согласно законодательным нормам отводится не более 5 дней после завершения дела (п.1 ст.199 ГПК РФ).

В решении должны быть отражены:

  • выводы суда относительно претензий истца к ответчику;
  • начальная стоимость жилплощади для выставления на торгах.

Взыскание

Так как чаще всего проигравшей стороной бывает заемщик, следует быть готовым к тому, что в случае невыполнения судебного постановления о полном погашении долга, возможно взыскание:

  • ипотечной жилплощади;
  • другого имущества.

Помощь юриста

В случае споров с жильем, исковое заявление на отчуждение квартиры или требование о признании ипотечного договора недействительным, почти никогда не несет выгоды ни банку, ни заемщику. Подобный вариант решения конфликта связан не только со сложностями судопроизводства (поиск доказательств, приведение полного перечня необходимой документации и т.д.), но и дополнительными расходами.

Но если все же принято решение об обращении в суд, стоит обратиться за помощью к профессионалу. Если требуется адвокат по ипотеке, на нашем сайте можно получить исчерпывающую консультацию, не выходя из дома и абсолютно бесплатно. Это необходимо, если решить мирным путем вопрос с долгом не получается.

Ждем ваших вопросов и просим оценить данный пост.

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector