1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Размен неприватизированной квартиры через суд

Размен неприватизированной квартиры в 2020 году

После распада СССР начался активный процесс приватизации государственного жилья. Суть данной процедуры заключается в том, что право собственности на объект недвижимости переходит от муниципального органа к лицу, имеющему на территории жилья постоянную регистрацию. Законодательство РФ предусматривает возможность для каждого гражданина единожды бесплатно приватизировать жилплощадь. Данный процесс ведется уже более 20 лет. Правительство многократно сдвигало сроки окончания программы бесплатной приватизации и с начала 2017 года сделало ее бессрочной.

Несмотря на это, многие граждане предпочитают проживать в жилье, предоставленном государством, и не спешат оформлять его в частную собственность. Но зачастую жизненные обстоятельства вынуждают членов одной семьи разъехаться. Как правило, размен жилплощади требуется при разводе супругов. Какой бы ни была ситуация, процедуру придется проводить в соответствии с требованиями законодательства.

Общие положения об обмене и размене муниципальных квартир

Если квартира приватизирована, собственник имеет право распоряжаться ею по своему усмотрению. Он может продать ее и приобрести иную жилплощадь. Также при разводе супругов частная квартира, являющаяся совместно нажитой собственностью, подлежит разделу.

Однако неприватизированное жилье не является собственностью граждан, в нем проживающих. Оно принадлежит муниципалитету. И только орган, который является собственником, вправе им распоряжаться. Тем не менее, законодательство регламентирует процедуру обмена или размена муниципальной квартиры. Но ответственному нанимателю в обязательном порядке необходимо получить разрешение органа, которому принадлежит жилье, для реализации этой процедуры.

Разделить муниципальную квартиру между живущими в ней гражданами, к примеру, выделив им доли, не получится. Эта процедура возможна лишь в частном жилье. При необходимости раздела — квартиру придется разменивать.

Способы размена неприватизированной квартиры

Если размен муниципальной квартиры неизбежен, у нанимателей существуют следующие варианты для выхода из сложившейся ситуации:

  • договориться между собой и обратиться с заявлением к собственнику – муниципальному органу;
  • обратиться за разменом в судебный орган (такой вариант может быть применен, если кто-либо из нанимателей не согласен на размен);
  • приватизировать квартиру и продать ее, после чего приобрести на вырученные средства подходящие объекты недвижимости. Такой вариант также возможен только с согласия всех нанимателей.

Если проживающие в квартире граждане не пришли к консенсусу относительно размена квартиры, им придется обращаться в суд. Жилищный кодекс предусматривает возможность принудительного размена муниципального жилья. Но, как показывает практика, требования истца, желающего изменить условия проживания, удовлетворяются крайне редко.

Гражданин, обратившийся в суд с заявлением о размене квартиры, должен привести веские доводы, аргументировать свою позицию. Практика показывает, что бытовые конфликты не станут поводом для расселения, — необходимы более значительные причины.

Наниматель, который желает разменять муниципальное жилье через суд, должен самостоятельно подобрать и представить на заседании варианты, на которые предполагается совершить обмен. При этом следует учитывать, что жилищные условия сторон не должны быть ухудшены.

Если в квартире имеют постоянную регистрацию несовершеннолетние, ограниченно или недееспособные лица, в судебном процессе будет участвовать также орган опеки и попечительства. Истцу также потребуется учесть, что законодательство запрещает переселять в результате такого обмена тяжелобольного человека в комнату в коммунальной квартире.

Если заявитель сумеет подобрать надлежащие варианты для размена, убедить суд в том, что процедура необходима и права жильцов не будут нарушены, его требования удовлетворят. В таком случае ответчику придется переселиться в подобранный для него вариант принудительно- участвовать в выборе квартиры или комнаты он не сможет.

Необходимые условия для размена муниципальной квартиры

Если жильцы в муниципальной квартире пришли к согласию по поводу вопроса о ее размене, им следует подыскать подходящие варианты. При этом выбирать они могут лишь из неприватизированного жилья меньшей площади. Размен муниципальных квартир на частные не допускается. В этом заключается одна из сложностей, поскольку в государственном фонде в результате приватизации осталось не так много жилья и еще меньше нанимателей, которые готовы устроить обмен. Следует понимать, что потребуется найти лиц, которые согласятся вселиться в одну квартиру, ведь в большинстве случаев они будут друг другу чужими людьми.

Гражданину придется действовать самостоятельно. Необходимо расклеивать и подавать в газеты объявления, а также искать встречные предложения. Этот процесс может затянуться. В таких вопросах вряд ли помогут агентства недвижимости, поскольку риелторы не заинтересованы в сделках, с которых не получат прибыли.

Законодательство не запрещает совершать обмен на муниципальные квартиры или комнаты, находящиеся в другом городе или регионе. Поэтому при желании подходящие варианты можно найти.

Также жильцам, желающим совершить размен квартиры, необходимо получить согласие органа, который является собственником их жилплощади. Муниципалитет откажет в процедуре в следующих случаях:

  1. Если в отношении квартиры ответственного нанимателя ведется исковое производство о расторжении или изменении с ним договора социального найма.
  2. Если право пользования квартирой лиц оспаривается в суде.
  3. Квартира находится в ветхом или аварийном доме.
  4. В отношении дома, в котором расположена квартира, принято решение о сносе.
  5. Многоквартирный дом, в котором находится обмениваемое жилье, подлежит капитальному ремонту с перепланировкой и переустройством помещений.
  6. Если размениваемая квартира является служебной.
  7. Если имеются задолженности по коммунальным услугам.

Также муниципалитет откажет в процедуре, если в результате нее в коммунальную квартиру вселится лицо, которое страдает тяжелой болезнью в хронической форме, к примеру, туберкулезом.

Если среди жильцов есть несовершеннолетние дети или граждане, являющиеся ограниченно или недееспособными, необходимо получить разрешение органа опеки на размен. Для этого законным представителям этих лиц следует доказать, что права и интересы их подопечных не будут ущемлены в результате обмена. В противном случае муниципалитет откажет в процедуре.

Порядок действий, документальное обеспечение и особенности процедуры

Гражданам, желающим совершить обмен, необходимо придерживаться следующего алгоритма:

  • выяснить, подлежит ли их квартира размену;
  • подобрать подходящие варианты для процедуры;
  • собрать необходимые документы;
  • получить разрешение ООиП, если в обмене участвуют несовершеннолетние дети или граждане ограниченно или недееспособные;
  • заключить договор об обмене;
  • подать заявление и документацию в муниципальный орган, который является собственником квартиры;
  • дождаться решения муниципалитета;
  • если орган даст согласие заключить новые договора социального найма;
  • вселиться в новое жилье.

Когда жильцы достигнут согласия и подберут подходящие для обмена варианты, им необходимо собрать документацию. В пакет бумаг входят:

  • заявление об обмене жилья;
  • договор социального найма или ордер на квартиру;
  • выписка из финансово-лицевого счета квартиры;
  • справка о лицах, зарегистрированных на территории жилплощади;
  • согласие ООиП, если в процедуре участвуют несовершеннолетние лица;
  • письменные согласия или нотариально заверенные доверенности от лиц, которые имеют постоянную регистрацию на территории размениваемой жилплощади;
  • паспорта нанимателей.

В зависимости от субъекта РФ, в котором будет совершаться обмен, пакет документации может различаться. Это связано с тем, что правила, регулирующие проблемы с муниципальным жилищным фондом, устанавливаются на региональном уровне. Для того чтобы узнать полный перечень бумаг, необходимо заранее обратиться в жилищный комитет администрации населенного пункта, в котором расположена квартира.

Как происходит принудительный размен муниципальной квартиры через суд на практике?

В тесноте хорошо только при условии, что не в обиде. Чаще бывает наоборот — живущим совместно дальнейшее существование под одной крышей становится невыносимым.

Встает неизбежный вопрос: кто куда? Особенно, если речь идет о муниципальном жилище. Большинство людей заговаривает о размене, даже не подозревая, что за этим скрывается.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 302-76-94. Это быстро и бесплатно !

Читайте нашу статью о способах обмена приватизированной квартиры. О том, как подать иск в суд на размен жилого помещения, можно узнать также на нашем сайте.

Принудительный размен муниципальной жилплощади через органы правосудия: практика в нашей статье.

Понятие

Что такое принудительный обмен муниципального жилья через суд?

Скрывается за этим разрешение суда обменять или заменить муниципальное жилье, заменяемое членами домохозяйства, раз уж кто-то из ответственных квартиросъемщиков (или наймодатель) выступает против данной процедуры (ст. 74 ЖК РФ).

Для обмена жилплощади необходимо документированное согласие всех членов семьи нанимателя (это касается и временно отсутствующих), а также — муниципалитета. Последний принимает решение об обмене квадратных метров и люди разъезжаются.

Как происходит размен муниципальной квартиры через суд? Проживающие по соседству на основании ст. 72 Жилищного кодекса РФ имеют право потребовать судебным порядком заменить имеющееся жилище на другое, равнозначное.

Которое орган правосудия вовсе не всегда аннулирует — например, если речь идет о хотя бы даже вероятном ухудшении условий проживания несовершеннолетнего или недееспособного гражданина.

Сделка с участием таковых происходит только при участии попечительского совета. А он, в свою очередь, тоже далеко не всегда дает согласие на размен (которое также придется опротестовывать в суде).

Узнайте на нашем сайте о том, как обменять комнату, двухкомнатную и трехкомнатную квартиру, какие документы потребуются для обмена, как заключить договор мены с доплатой, а также о том, можно ли обменять жилплощадь в ипотеке.

Основания и причины

Как правило, причинами размена неприватизированной квартиры через суд бывают: бытовые разногласия, систематические ссоры между проживающими.

Также, если кто-то из сожителей намеренно пакостит другим — хулиганит или ведет асоциальный образ жизни, делая жизнь остальных невыносимой (или вообще ставя под угрозу).

При этом компромисс касательно разъезда в домохозяйстве не достигнут и кто-то активно выступает против (или вето наложил уже наймодатель).

О том, можно ли обменять старое жилье на новостройку, комнату на дом и земельный участок, и как правильно сделать обмен с доплатой, можно узнать из наших статей.

Если дошло до суда

Что в этом случае делать? Обращаться к адвокату. Искать правды в таком непростом вопросе, как принудительный обмен жилыми помещениями по договору социального найма, самостоятельно лучше даже не начинать.

Защитник не только поможет с составлением заявления и подбором доказательной базы, но и представит ваши интересы во время разбирательства, также подскажет, как на практике реализовать полученное решение судьи.

Исковое заявление оформляется в количестве экземпляров исходя из числа участников процесса. Подается в районный суд общей юрисдикции по месту нахождения отвечающей стороны. Иск пишется в произвольной форме, но обязательно включает в себя следующие данные:

  • полное наименование судебного подразделения, куда жалуетесь;
  • паспортная информация заявителя/ответчика;
  • статус квартиры;
  • данные о несовершеннолетних или недееспособных участниках;
  • почему нельзя больше жить совместно?
  • как вы хотели урегулировать вопрос до суда (какие варианты обмена предлагались и почему были отвергнуты ответчиком?);
  • реквизиты разрешающего документа от попечительского совета;
  • требование;
  • дата, подпись;
  • список прилагаемых документов.

Помимо собственно заявления, нужны будут следующие бумаги:

  • документированное согласие наймодателя;
  • документ, разрешающий обмен между городами;
  • разрешение органа опеки;
  • копия лицевого счета;
  • письменное согласие членов семьи;
  • техпаспорта и планы подлежащих обмену квартир;
  • досудебная переписка;
  • документ из ЗАГСа о составе семьи;
  • квитанция госпошлины;
  • удостоверения личности всех задействованных лиц.
Читать еще:  Пошаговая инструкция составления искового заявления

Как долго суд будет определяться с решением, зависит от многих факторов. В решении будет указано — «произвести обмен жилой площади», также данные, кто куда вселяется.

Это не пустая бумажная волокита — государство должно знать, что несамостоятельные граждане не будут ущемлены в жилищных условиях. Ждать документа — две недели.

Отказ

Когда суд отказывает в принудительном размене муниципальной квартиры? Судебная практика:

  • жилплощадь является спорной, аварийной или подлежит сносу;
  • речь идет о вселении в комнату в коммунальной квартире тяжелобольного лица;
  • данный договор социального найма находится в судебном производстве на предмет изменения или прекращения;
  • одна из квартир признана непригодной для вселения.

Становится понятно, что подобного рода споры — дело весьма непростое и не всегда заканчивающееся успехом.

До начала каких-либо действий следует обратиться в юридическую фирму или адвокатскую контору для подробной консультации, только после этого можно заводить речь о подаче заявления в суд.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Ипотековед

Онлайн-журнал об ипотеке и недвижимости в России

Кому дают ипотеку в 2021 году. Проверь свои шансы онлайн

Возможно ли разменять неприватизированную квартиру: порядок обмена муниципального жилья в 2021 году

7 мин. на чтение

Многих граждан волнует юридический вопрос о размене государственного или муниципального жилья. Так как есть еще квартиры, занимаемые в соответствии с договором социального найма. Можно ли разменять неприватизированную квартиру на сегодняшний день – насущный вопрос многих россиян. В российской правоприменительной практике есть такая возможность. Давайте подробнее узнаем о том, как разменять неприватизированную квартиру в 2021 году, какие шаги нужна пройти, чтобы провести обмен и что может помещать проведении такой процедуры.

Допустим ли размен в принципе

Возможность обмена неприватизированной квартиры на аналогичную существует. Сложности могут возникнуть, если:

  • неприватизированная площадь жилья нужна большего или меньшего размера;
  • нужно подобрать жилье совершенно идентичное имеющемуся, т.к. каждый год количество муниципальных квартир уменьшается

Время для того, чтобы совершить размен неприватизированных квадратных метров, может затянуться. Однако закон обмен таких квартир не запрещает с учетом ряда обстоятельств ниже.

В каких ситуациях разменять не получится

Обмен неприватизированной квартиры, относящейся к маневренному фонду, специализированной, служебной – невозможен. В данном случае существует только один выход – сначала приватизировать жилье в соответствии со всеми правилами, а затем обменивать его.

Существуют и другие преграды для размена:

  • наличие задолженности по коммунальным услугам (сумма должна быть внушительной, так как небольшую возможно погасить в кратчайшие сроки);
  • решение, вынесенное уполномоченным государственным органом, запрещающее размен в связи со сносом (ликвидацией дома);
  • наличие документа, в котором указано, что неприватизированное жилье находится в аварийном состоянии;
  • наличие документа, где указано, что на текущий момент производится капитальный ремонт здания.

Пошаговая инструкция

В первую очередь нужно обратить внимание на правильный порядок действий, чтобы разменять жилье:

  1. Получить согласие проживающих.
  2. Найти подходящий вариант для размена.
  3. Собрать пакет документов.
  4. Получить разрешение собственника на размен неприватизированного жилья.
  5. Заключить договор о размене и переехать в новое жилище.
  6. Заключить новый договор социального найма.

Согласие всех проживающих

При размене неприватизированной квартиры понадобятся согласия всех зарегистрированных в законном порядке граждан старше 14 лет в письменной форме. Каких-либо требований к согласию законодательство не предъявляет. Выразить согласие можно так:

  • подписав отдельный документ, который удостоверит сотрудник администрации при приеме документов;
  • удостоверив согласие у нотариуса.

Внимание! Если среди проживающих есть несовершеннолетний – придется получить согласие опеки на размен.

Поиск вариантов для размена

Чтобы разменять неприватизированную квартиру, нужно подобрать подходящее альтернативное жилье. Такое жилое помещение должно:

  • иметь статус неприватизированного;
  • условия не должны ухудшиться;
  • норма предоставления жилплощади – соответствовать местным законам (обычно не менее 12 метров на человека).

Важно! Наниматель другой неприватизированной квартиры тоже должен получит все необходимые согласия и разрешения на размен.

Какие еще документы понадобятся

При обмене неприватизированной квартиры полный список документов будет выглядеть так:

  • заявление о выдаче согласия на обмен (бланк разрабатывается локальной администрацией и заполняется в ходе приема документов);
  • согласия всех проживающих + разрешение опеки;
  • справка о составе семьи;
  • договор социального найма или ордер;
  • справка об отсутствии долгов.

Заявление и документы подаются в местную администрацию, которая выдает разрешение на неприватизированный размен в письменной форме в течение 30 дней.

Разрешение наймодателя на неприватизированный размен

При обмене неприватизированной квартиры обязательно согласие собственника помещения. Порядок его получения полностью зависит от административного регламента конкретного муниципалитета. По заявлению нанимателя выдается отдельное письменное согласие на неприватизированный обмен, удостоверенное подписью главы населенного пункта. На его основании можно заключать договор мены.

Порядок заключения договора

Как разменять неприватизированную квартиру – через договор мены, сторонами которого являются граждане с одной и другой жилой площади. Процедура не требует регистрации в Росреестре, так как неприватизированное помещение не передается в собственность. Удостоверение у нотариуса также не требуется.

Обязательными пунктами являются:

  • дата и место составления документа;
  • название документа;
  • паспортные данные сторон, место их фактического проживания и адрес регистрации, контактные данные;
  • наименование жилой площади и конкретные данные по ней (кадастровый номер и стоимость, размер, количество комнат и другие);
  • наименование уполномоченного органа по распоряжению таким имуществом;
  • технические сведения (от БТИ);
  • запись об отсутствии препятствующих сделке оснований;
  • запись о принятии помещения в определенном состоянии, а также ключей от него;
  • дополнительные пункты по согласованию сторон (не противоречащие действующему законодательству);
  • сведения о количестве экземпляров;
  • сведения об осведомленности сторон о смысле и последствиях подписания документа;
  • реквизиты сторон;
  • подписи сторон.

Завершение процедуры

После заключения договора мены нужно перезаключить договоры социального найма с местной администрацией и оформить регистрацию в неприватизированном жилище. Услуга предоставляется бесплатно.

Сложности

При обмене квартиры на неприватизированную могут возникнуть трудности. Обмен квартиры на приватизированную невозможен вообще.

Без согласия прописанных

Обмен неприватизированными квартирами возможен исключительно с разрешения всех прописанных в них граждан. Во всех иных ситуациях следует обращаться в суд за выселением несогласного гражданина.

Если один против

Бывают случаи, когда один из жильцов против того, чтобы разменять неприватизированные квадратные метры (кроме несовершеннолетних). Даже если один гражданин имеет противоположное мнение по поводу смены жилого помещения, то в качестве единственного решения здесь выступает судебная защита – придется выселять несогласного из квартиры.

Размен квартиры с долгами

Невозможно разменять неприватизированную жилую площадь при наличии задолженности по оплате коммунальных услуг. Если даже прибегнуть к популярному способу – сняться с регистрации и зарегистрироваться по новому адресу в одном и том же городе или ином, то долги не позволят выписать гражданина и членов его семьи из социального жилья.

Размен при разводе

Обменять неприватизированную квартиру для бывших супругов становится большой проблемой. Произвести размен жилья после развода нельзя так же, как и разменять квартиры через суд. Вся площадь остается в собственности муниципалитета, государства, так как квартира выдавалась определенному лицу, то бывший супруг теряет право находиться в ней.

Принудительный размен через суд

Можно ли разменять неприватизированную квартиру через суд – самый распространенный вопрос среди граждан. Через суд возможно осуществить не только размен неприватизированной квартиры, но принудительную приватизацию. Оснований для подачи подобного иска в суд может быть несколько – несогласие жильцов на сделку, попечительского совета, муниципалитета.

В исковом заявлении обязательно стоит указать:

  • наименование судебного органа;
  • правильный заголовок (исковое заявление о принудительном размене неприватизированной квартиры);
  • паспортные данные, адрес и инициалы заявителя;
  • краткое и точное изложение всех требований со ссылками на действующие нормы российского права;
  • реквизиты иных сторон;
  • наименования приложений (подтверждающих документов);
  • дата и подпись.

Среди приложений могут быть следующие документы:

  • технический паспорт помещения, договор;
  • любая переписка, относящаяся к делу;
  • справка о составе семьи;
  • иные выписки и справки.

Госпошлина по искам о выселении – 300 рублей.

Порядок действий для гражданина, подающего заявление в суд:

  1. Подготовить иск по образцу (сбор документов, необходимых нормативных правовых актов, формулировка юридических фактов и требований).
  2. Распечатать заявление, подписать и приложить копии и оригиналы документов.
  3. Отнести иск в суд для регистрации, либо отправление заказного письма с уведомлением и описью.
  4. Посетить лично или через представителя все заседания и получить решение.

Решение вступит в силу по истечении 30 дней.

ВНИМАНИЕ! Обмен неприватизированной квартиру – это долгий процесс. Разменивать жилье рекомендуется, строго соответствуя нормам российского права. На нашем портале есть возможность задать вопрос дежурному юристу в чат или записаться на бесплатную консультацию через специальную форму в углу экрана, чтобы прояснить этот вопрос лично для вас.

Эти несложные действия и базовые знания российского законодательства по вопросу размена жилья без приватизации помогут не совершить ошибки. Также дадут ориентировку, как правильно подать и оформить все нужные бумаги.

Если статья заинтересовала читателя, он может поделиться ею в социальных сетях или поставить лайк.

Можно ли и как разменять неприватизированную квартиру?

Приватизация жилья продолжается уже более 20 лет, но до сих пор многие так и не могут определиться, где лучше жить – в собственной квартире или государственной.

Иногда возникают ситуации, когда необходимо разменять квартиру, но она неприватизированая. Процесс размена такой квартиры имеет некоторые особенности, о которых нужно знать.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно !

Можно ли разменять неприватизированную квартиру?

По закону, неприватизированное жилье разменять можно, хотя это и непросто. Таких сделок на сегодняшний день совершается мало ввиду некоторых сложностей. Поэтому, решаясь на такой шаг, нужно приготовиться к тому, что процесс будет длительным и непростым.

Как разменять неприватизированную квартиру?

Размен неприватизированной квартиры, находящейся в соцаренде, проходит в несколько этапов.

  • Поиск возможных вариантов. Довольно часто именно на этом этапе процесс размена заканчивается. Помимо того, что неприватизированных квартир осталось мало (см. Зачем приватизировать квартиру), да и существует немного семей, готовых жить вместе на одной площади, еще и искать подходящий вариант придется самостоятельно – агентствам по недвижимости этим заниматься невыгодно. Однако, размен не обязательно должен происходить в одном городе – искать варианты можно и в других населенных пунктах.
  • Подготовка документов (в частности, заключить договор соцнайма, если его нет). Также нужно убедиться в том, что отсутствует задолженность по коммунальным услугам, поскольку при наличии долгов размен будет невозможен. В дальнейшем нужно собрать все требуемые документы.
  • Получение разрешения на размен. Его можно получить у собственника жилья (муниципалитета). Также необходимо согласие на размен всех прописанных в квартире лиц. Если в ней проживают дети младше 18 лет, необходимо получить в опекунском совете разрешение. Проблемы с опекунским советом могут возникнуть лишь в том случае, если новое жилье имеет меньшую площадь, чем предусмотрено нормами.
  • Оформление договора мены. Сделки заключаются не в Росреестре, а в специальных учреждениях, имеющих полномочия регистрировать операции размена. На основании договора обмена и согласия каждой стороны ранее достигнутые соглашения расторгаются.
  • Оформление документа социального найма на новое жилье.
Читать еще:  Размен муниципальной квартиры через суд

По закону все процедуры, связанные с оформлением, осуществляются в течение 10 дней со времени подачи нанимателем всех документов.

Какие документы понадобятся для размена неприватизированной квартиры?

Размен неприватизированной квартиры требует следующих документов (с обеих сторон):

  1. Заявление об обмене (его обязаны написать все прописанные жильцы), при проживании несовершеннолетних – разрешение опекунского совета;
  2. Единый жилищный документ (для столицы);
  3. Выписки из домовой книги, справка из ЖКУ об отсутствии задолженностей (по требованию) (см. Как проверить квартиру на обременение);
  4. Договор соцнайма;
  5. Паспорта (свидетельства для несовершеннолетних) всех участников обмена;
  6. Техническая документация (поэтажный план, кадастровый паспорт, экспликация);
  7. Документы на другую недвижимость от нанимателя квартиры или заявление об ее отсутствии.

Как разменять неприватизированную квартиру, если один против (через суд)?

Бывают случаи, когда одно или несколько лиц, прописанных в квартире, против размена. В этом случае в размен неприватизированной квартиры можно оспорить в суде.

Чтобы была возможность выиграть дело, необходимо иметь конкретный вариант размена. Нужно учитывать, что разбирательство в суде затянуться может надолго, а не все участники процесса обмена будут готовы подождать.

Еще один вариант – разменять часть квартиры, но вторая сторона процесса может быть с этим не согласна.

Когда не допускается размен неприватизированной квартиры?

В некоторых случаях в размене квартиры отказывают.

Размен неприватизированной квартиры не допускается, если:

  • Квартира или весь дом пребывает в аварийном состоянии (подлежит сносу);
  • Проводится капитальный ремонт с перепланировкой;
  • На нанимателя подан иск с целью расторжения договора соцнайма;
  • Право на использование квартиры оспаривается в суде;
  • Человек, который будет вселяться в квартиру, страдает тяжелым хроническим заболеванием (туберкулезом и пр., перечень заболеваний указан в законе).

Также в размене может быть отказано, если в результате этого на несовершеннолетних детей станет приходиться меньшая площадь, чем должно быть по нормам.

Если у вас остались вопросы по теме «Можно ли приватизировать квартиру», задайте их в комментариях.

Как разменять муниципальную квартиру?

Многие отталкиваются от старых законодательных норм, однако Жилищный кодекс Российской Федерации потерпел много изменений. В связи с этим разменять неприватизированную недвижимость, особенно если кто-то против этого, становится практически невозможной задачей. В теории, такое действо вполне возможно, но на практике чаще всего суд отвечает на подобные требования отказом. Это касается спорных ситуаций. Когда же стороны обоюдно согласны, подобных затруднений не возникает.

Следует чётко осознавать, что статус муниципальных объектов и приватизированных квартир разный. Это значит, что нельзя обменять жильё одного статуса на жилплощадь другого.

Реален ли размен в конкретном случае

Собственник приватизированной квартирой вправе осуществлять со своей недвижимостью любые законные сделки и отчуждать своё имущество когда и кому угодно. Но в ситуации с муниципальным жильём всё совсем иначе. Жильцы, которые получили социальную квартиру, зарегистрированы в ней и проживают на основании договора, не являются полноправными собственниками. Недвижимость принадлежит муниципальным органам, поэтому продать её нельзя, а обменять можно только по согласию муниципалитета. Без разрешения данного органа невозможно осуществить размен муниципальной квартиры. Правила и условия такой процедуры зафиксированы с 72-ой по 75-ю статью Жилищного кодекса Российской Федерации.

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!

Чтобы понять, имеет ли смысл затевать размен, необходимо знать, в каких случаях он невозможен. Отказ будет получен, если:

  • На нанимателя подано исковое заявление с требованием расторгнуть договор по причине его изменения;
  • Право проживания в муниципальной квартире оспаривают через суд;
  • Жильё официально признано непригодным для целевого использования;
  • Межведомственная комиссия вынесла решение о признании дома аварийным и подлежащим сносу или было принято решение о перепланировке с капитальным ремонтом;
  • В результате обмена вселяется хронически больной гражданин, болезнь которого представляет угрозу здоровью прочим проживающим.

Затруднения также могут возникать в том случае, когда договор социального найма не содержит в себе пункта, в котором зафиксирована возможность размена жилья.

Последовательность действий

Задаваясь вопросом, как разменять неприватизированную квартиру, следует не только определить, возможна ли такая процедура, но и знать, в какой последовательности и какие действия потребуется совершить.

После того, как реальность размена подтверждена, нужно будет заняться поиском вариантов для обмена. Поскольку это далеко не элементарная сделка, где можно просматривать или создавать объявления и ждать подходящего случая, важно понимать, что иногда продвинуться дальше этого пункта не получается. Такое положение вещей связно с тем, что муниципального жилья сегодня уже не так много, как раньше, а желающих осуществить размен в данном населённом пункте, особенно небольшом, ещё меньше. Помимо этого нельзя исключать и человеческий фактор. Для размена муниципального жилья нужно, чтобы обе стороны пришли к согласию, и нашли новые условия проживания приемлемыми для себя. В этом кроется немалая проблема, поскольку обычно это подразумевает проживание с чужими людьми, с которыми не всегда удаётся найти общий язык.

Если же вариант для обмена найден, следующим шагом будет подготовка необходимых документов, перечень которых представлен ниже. После этого необходимо получить согласие муниципалитета на размен и разрешение на это от имени всех совершеннолетних дееспособных жильцов квартиры. Когда эти этапы пройдены, составляется договор обмена, и заключаются новые договора социального найма.

Поиск подходящего варианта

Перед тем, как разменять неприватизированную квартиру, важно оценить реальность своего намерения, а это не только соответствие всем требованиям, но и поиск варианта для переселения с согласными на обмен жильцами. Наилучшим вариантом будет размен со знакомыми или родственниками, но это реально далеко не всегда и не так часто, как того бы хотелось. Исходя из этого, можно сделать вывод, что размен неприватизированной квартиры в плане поиска вариантов сложен.

Поиск проводится самостоятельными усилиями, либо при помощи услуг агентств недвижимости. В последнем случае получиться быстрее, поскольку у риелторов есть свои базы клиентов и предложений, но, соответственно, дороже, так как услуги агентов не бесплатные. Кроме того, помимо непосредственного поиска, риелторы помогают подготовить необходимые бумаги, а также консультируют во многих спорных вопросах, беря на себя и переговоры, если так желает клиент.

Самостоятельный поиск идет по стандартной процедуре – просмотр и подача объявлений, поиск через знакомых, коллег, родственников. Это более длительный, но экономный с финансовой стороны вариант. Но вот времени он займет довольно много.

Документы и разрешения

Главной особенностью в вопросе «как разменять муниципальную квартиру» становится обязательная регистрация такой сделки в Росреестре. Именно регистрационные органы и решают все юридические аспекты, которые влечёт за собой такой обмен.

Говоря о списке обязательных документов, стоит отметить, что он должен быть собран на каждый размениваемый неприватизированный объект, то есть, на обе квартиры.

Наименование документов:

  • Письменное заявление на обмен от имени всех жильцов квартиры;
  • Единый жилищный документ, если недвижимый объект расположен в столице;
  • Выписка из домовой книги и справка о том, что задолженность по коммунальным услугам отсутствует;
  • Договор муниципального найма;
  • Паспорт каждого участника размена или свидетельство о рождении для малолетних граждан;
  • Согласие от имени всех жильцов, обязательно заверенное нотариусом;
  • Технические документы на жильё (поэтажный план, экспликация, кадастровый паспорт и план).

Также может потребоваться разрешение попечительского совета, если в обмениваемых квартирах зарегистрированы несовершеннолетние дети. Если же кто-либо препятствует размену, решать конфликт придётся исключительно через суд.

Размен в принудительном порядке

Размена неприватизированной квартиры через суд становятся актуальным по причине возникновения разногласий между жильцами, когда кто-либо не желает разъезжаться и не даёт на это своего согласия. Это существенное препятствие и судебный орган по этой причине чаще всего выносит отрицательный вердикт.

Когда обмен не удаётся осуществить в результате мирного согласования, муниципалитет ничем не сможет помочь. Подавать исковое заявление имеет право, как желающий разменять жильё, так и человек, который наоборот выступает против этого. Рассматриваются подобные дела посредством изучения всех доводов и оснований, а решение будет базироваться на том, что ни один из участников не должен понести в результате ущерб для своих интересов и прав.

Кроме того, важно понимать и то, что обмен муниципальной квартире при супружеском разводе также не представляется возможным, так как это не является весомым основанием. То есть, осуществить такую процедуру можно в общем порядке, когда оба супруга на это согласны. Также можно попытаться осуществить обмен принудительно, через суд. Но, как показывает практика, зачастую требования о принудительном размене неприватизированного жилья судом отклоняются. Чтобы поспособствовать удовлетворению иска о размене неприватизированной квартиры, желательно представить суду уже найденный вариант для разъезда. Так шансы на него существенно увеличиваются.

Последние изменения в законодательстве могли быть не отображены в данной статье, в связи с этим статья могла утратить юридическую актуальность. В случае возникновения вопросов обязательно обратитесь за бесплатной консультацией к нашему юристу через форму ниже.

Как разменять квартиру, если она не приватизирована

Не все граждане проживают в собственных квартирах. В некоторых случаях недвижимость для проживания предоставляется на условиях социального найма. Но что делать, если возникает необходимость в размене? Можно ли разменять неприватизированную квартиру? Здесь много нюансов и своих особенностей.

Закон

Закон не запрещает нанимателям проводить процедуру размена неприватизированной квартиры. Но на самом деле вопрос решается не так просто. Поэтому таких сделок не так много. Ст. 72 ЖК РФ содержит информацию о правилах обмена муниципального жилья. Это основной закон, на который опираются в данном случае. Он гласит:

  • Наниматель с письменного согласия собственника муниципальной квартиры и всех проживающих лиц имеет право заниматься обменом жилого помещения на другое жилье.
  • Проживающие с нанимателем жильцы вправе требовать обмена занимаемой площади на другое жилье, находящееся в разных домах.
  • Если между нанимателем и жильцами возникли разногласия по поводу размена квартиры, каждый из них может требовать принудительный размен занимаемой жилплощади через суд.
  • При наличии недееспособных и несовершеннолетних членов семьи размен квартиры без согласия органов опеки не допускается.
Читать еще:  Как оформить исковое заявление в суд образец

Право на размен

Таким правом обладает официальный наниматель жилья по договору соцаренды. Именно он несет ответственность за состояние квартиры и иные аспекты (заключение соглашений, защита интересов проживающих).

Если дано согласие на сделку, наниматель вправе вести подготовку к процедуре через доверенного представителя.

Муниципальная квартира

Несмотря на то, что процедура приватизации длится уже более 20 лет, на сегодняшний день много муниципального жилья. Немало людей, проживающих по договору соцнайма, желают разъехаться.

Сама процедура бесплатная, за исключением случая, когда приходится обращаться в суд. Там обязательно понадобится заплатить госпошлину. Кроме того, если варианты размена подыскивает администрация, то за подобную услугу придется заплатить.

Размен неприватизированной квартиры, являющейся собственностью муниципальных органов, происходит в несколько этапов:

  1. Поиск оптимальных вариантов. Найти подходящую квартиру сложно, так как неприватизированного жилья осталось немного. В некоторых городах администрация предлагает платную услугу по подбору вариантов жилья, что может существенно ускорить процесс.
  2. Подготовка документации. Если нет договора соцнайма, то обязательно его заключить. Также должна отсутствовать коммунальная задолженность.
  3. Получение согласия на размен. Разрешение дает собственник жилья. В данном случае это муниципалитет. Также требуется согласие всех дееспособных лиц, зарегистрированных на жилплощади. Если есть маленькие дети (младше 18 лет), потребуется получить разрешение в опекунском совете.
  4. Оформление договора мены. Заключение сделки проходит не в Росреестре, а в специальных учреждениях. В их полномочиях регистрация операций размена. Ранее составленное соглашение расторгается на основании договора мены и согласия всех жильцов.
  5. Оформление договора социального найма на новую квартиру.

Схема довольно сложная и продолжительная. Требует сбора многих документов. К тому же сделать обмен на аналогичную жилплощадь очень сложно. Поэтому приходится идти на жертву с обеих сторон. Ни одна из сторон сделки не должна брать доплату за менее выгодный вариант.

Наниматели социального жилья не вправе получать личную выгоду от квартиры с таким правовым статусом. После предоставления всех документов, процедура оформления не должна затягиваться более, чем на 10 дней. Если вопрос решается через суд, разбирательство может растянуться на несколько месяцев.

ВНИМАНИЕ! Разменять неприватизированное жилье можно только на квартиру с аналогичным правовым статусом. Обмен на приватизированную недвижимость не допускается.

Документы

Чтобы поменять муниципальную квартиру, нужно предоставить следующие документы:

  • Заявление об обмене со стороны всех зарегистрированных жильцов. При наличии несовершеннолетних лиц — согласие органа опеки и попечительства.
  • Единый жилищный документ (для столицы).
  • Справка из домовой книги. Могут потребовать предоставить документальное подтверждение из ЖЭУ об отсутствии коммунальных долгов.
  • Договор соцнайма.
  • Удостоверяющие личность документы.
  • Набор документов, используемых во время проектирования.
  • Документы или заявление о наличии или отсутствии иной недвижимости.

Список приблизительный и может дополняться иными документами. Их перечень и количество зависит от установленных в конкретном городе правил. Такой же перечень бумаг должна собрать и вторая сторона сделки. После сбора всех документов и получения разрешения, жильцы обмениваемого жилья должны явиться за ордерами на новую квартиру.

Стоит отметить, что не все риэлторские конторы предпочитают связываться с разменом таких квартир. Государственные организации также не обязаны оказывать помощь в поиске жилья. В большинстве случаев проще сначала приватизировать квартиру, а потом уже заниматься ее разменом.

Единственный вариант остается в самостоятельном поиске. Более того, можно провести обмен квартиры на другой город, что не противоречит закону.

Через суд

Если все проживающие лица согласны на размен, это самый удобный и простой вариант. Но так бывает не всегда. На практике нередки случаи, когда не все прописанные лица соглашаются на такую процедуру.

Как провести сделку с неприватизированной квартирой, если один из жильцов против? И возможен ли размен без получения согласия? В данной ситуации вопрос можно решить только через суд. При этом будут рассматриваться интересы всех участников спора.

До вступления в действие нового ЖК РФ, при возникновении спорной ситуации можно было разменять жилье в принудительном порядке. Теоретически закон такую ситуацию рассматривает. Но в судебной практике в большинстве случаев по вопросу принудительного размена выносится отрицательное решение.

Для судебного процесса необходимо предоставить конкретный вариант жилья. Иначе заявление могут отклонить. Нужно быть готовым к тому, что судебное разбирательство может надолго затянуться.

ВНИМАНИЕ! Если один из жильцов не согласен с принятым решением остальных членов семьи, можно попробовать разменять только часть жилья. Однако это проблематично, поскольку вторая сторона процесса может не согласиться на такой вариант.

Когда нельзя разменять

Ситуации, когда размен квартиры не допустим:

  1. Квартира или весь дом подлежит сносу, то есть находится в аварийном состоянии.
  2. Проводится капитальный ремонт с последующей перепланировкой.
  3. Со стороны собственника жилья подан иск на нанимателя для расторжения договора соцаренды.
  4. Право на использование жилплощади оспаривается в судебном порядке.
  5. Лицо, которое собирается заселиться в квартиру, имеет тяжелое заболевание в хронической форме.
  6. Жилье относится к специализированному или служебному. Такие варианты сразу отпадают, потому что специализированные квартиры запрещено обменивать. Туда нельзя пускать даже на временное проживание жильцов по договору поднайма.
  7. Имеется коммунальная задолженность за 6 месяцев и более. Такая причина является веским поводом для расторжения соглашения с нанимателем через суд.
  8. Планируется обмен на приватизированное жилье.

Отказать в размене могут и по причине нарушений установленных норм площади или ущемления прав несовершеннолетнего ребенка. Таким образом, ответ на вопрос, можно ли разменять неприватизированную квартиру, положительный. Но такая процедура крайне сложная и требует больших затрат времени.

Нюансы обмена неприватизированной квартиры

Приватизация, проводимая в стране, длится уже более двух десятилетий. Несмотря на это, объем муниципального и государственного жилья все еще достаточно велик. Такое жилье, являющееся собственностью государства, не может быть продано, обменено или подарено. Граждане, проживающие в неприватизированных квартирах, по сути обладают жилыми площадями по договору социального найма, собственниками не являются, однако вопросы улучшения жилищных условий стоят и требуют решения. Могут ли жильцы и их уже подросшие дети разменять или обменять свою неприватизированную квартиру на более комфортное жилье. При каких условиях это возможно.

Размен

Изменение жилищных условий для граждан, проживающих в неприватизированном жилье, возможно только при условии его обмена на иную, но тоже муниципальную недвижимость. До вступления в силу нового ЖК существовала возможность принудительного размена жилья через суд. Тогда было можно разменять неприватизированную квартиру в соответствии с ЖК тех лет. Такое решение раньше суды принимали при доказательстве невозможности совместного проживания жильцов. Настоящая судебная практика характеризуется только отрицательными решениями в делах подобного рода. Для того, чтобы обменять квартиру, не прошедшую приватизацию, проживающим в ней надо будет пройти несколько этапов:

  • Подбор подходящего для размена варианта жилья;
  • Провести переговоры с нанимателем новой квартиры;
  • Получить разрешение от собственника своего жилья и собственника второй стороны сделки;
  • При наличии в семье детей, не достигших совершеннолетия, потребуется согласие органов опеки;
  • Получение согласия всех взрослых членов семьи обеими сторонами;
  • Сбор сторонами документов и их подписание;
  • Согласование документов собственниками обеих сторон;
  • Заключение новых договоров.

Ключевым при размене или обмене неприватизированного жилища является то, что получаемое вследствие обмена/размена жилье не должно ухудшать жилищные условия хозяев. При подобных операциях трудно найти полностью соответствующее друг другу по уровню жилье. В этом случае собственники, обменивающиеся жильем не вправе брать дополнительные деньги за лучшее по условиям жилище, т.к. недвижимость в конечном итоге является собственностью муниципалитета. Согласие всех проживающих в квартире тоже немаловажно. В случае, если один или несколько жильцов своего согласия не дают, то по ст. 72 ЖК РФ имеется возможность добиваться принудительного размена/обмена жилья. Определенных канонов для судов при рассмотрении таких дел не существует. Суды, обычно руководствуются канонами здравого смысла, выслушивая доводы спорящих сторон. Сложность составляют случаи, когда, независимо от отсутствия прописанного гражданина, его согласие должно быть получено обязательно.

Критерии обмена

Правовой статус приватизированной и неприватизированной квартир совершенно различен. Если собственник может легко разменять приватизированную квартиру и распоряжаться ею, как угодно, то неприватизированную можно поменять или разменять только на недвижимость, принадлежащую одному и тому же наемодателю. На рынке жилья число неприватизированной недвижимости постоянно сокращается. Закон не запрещает обменивать неприватизированные квартиры на другие. Теоретически обмен неприватизированной недвижимости на какую – либо другую возможен в нескольких вариантах, которые следует рассмотреть:

  1. Обмен муниципальной или государственной квартиры на жилище, находящееся в собственности. Подобный обмен законом не предусмотрен. Правила однозначно гласят, что обмен можно производить между единицами с одинаковой формой собственности. Собственник, чисто из житейских соображений, не захочет менять свою приватизированную квартиру на неприватизированную. Реализация такой сделки по закону невозможна;
  2. Обмен неприватизированной квартиры на аналогичную вполне возможен, если условия проживания при этом не ухудшаются. Чтобы обменять неприватизированную квартиру на подобную, надо подобрать достойную ей замену и получить в обязательном порядке согласие всех проживающих на территории. Получение одобрения собственника недвижимости также является обязательным условием.

Каждый из жильцов, проживающих в неприватизированной квартире, должен при обмене иметь на руках личный договор соцнайма. В том случае, когда заселение происходило по ордеру, надо срочно оформить такой договор в местной администрации. В инстанцию следует обратиться еще раньше, чтобы получить разрешение на проведение процедуры обмена/размена. Помимо разрешения в органы надо представить документы:

  • Заявление, подписанное всеми взрослыми членами семьи;
  • Справки: о прописанных лицах и об отсутствии долгов по коммунальным платежам.

После сбора всех бумаг, всех согласий представителей сторон, происходит оформление нового договора и расторжение старых соглашений. Следующим шагом является составление новых бумаг найма жилища по новому месту проживания. В течение десяти дней с момента обращения жильцов с решением об обмене и подачи пакета бумаг, организации собственников рассматривают дело.

Когда размен невозможен

В некоторых случаях в оформлении размена или обмена неприватизированной недвижимости может быть отказано. Одной из значимых причин отказа могут быть скопившиеся долги по оплате коммунальных услуг. Если жильцы квартиры не осуществляли платежи в течение полугода, то им, скорей всего, будет отказано. Кроме того, имея задолженность такого размера, граждане, проживающие на условиях найма, рискуют быть выселены через суд. При наличии предъявленного наймодателем иска, размен/обмен невозможен по закону. Отказ в обмене жилплощади может быть обусловлен наличием у одного из проживающих серьезного заболевания (особый список, туберкулез). Оформление размена жилья может быть приостановлено при обнаружении недостаточности нормы жилой площади в новом жилище, предусмотренной для несовершеннолетних.

Российское законодательство не запрещает гражданам проводить с неприватизированным жильем операции, тира размена жилплощади. Обменять такую квартиру вполне возможно на жилплощадь, имеющую аналогичную форму собственности. Эта процедура требует много времени и изрядного приложения сил, может быть проще все же сначала приватизировать свою жилплощадь, а потом проводить с ней любые операции.

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector