0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Выкуп доли в квартире через суд

Принудительный выкуп доли в квартире через суд

В законодательстве РФ нет четкого указания, какого наименьшего размера может быть доля в жилом помещении. Зачастую, получив тем или иным способом незначительную часть квартиры, собственник использует ее как рычаг давления на других совладельцев или же не желает продать ее за ту сумму, которую они могут предложить. Он вполне обоснованно считает, что его право на жилище не прикосновенно и защищено положениями ст. 35 Конституции РФ.

Однако в некоторых случаях по судебному решению он будет обязан продать свое имущество. В каких и как правильно инициировать эту процедуру, вы узнаете, прочитав нашу статью.

Когда необходимо обращаться в судебные органы

Определение долевой собственности закреплено в статье 244 ГК РФ. Она возникает, когда у одного объекта жилой недвижимости несколько владельцев, каждый из которых обладает правом на выраженную в долевом соотношении часть (например, ½, 2/5, 7/16 и т.д.).

Обычно сособственники жилого помещения могут договориться друг с другом и либо каждому выделить долю в натуре, либо определить порядок пользования квартирой. Конечно, в некоторых случаях и для этого приходится обращаться в суд.

В этом случае единственный выход – выкуп доли. Некоторые владельцы мизерной части не хотят добровольно продавать свое имущество, так как не могут договориться с остальными совладельцами о цене такой сделки. Стоит ли обращаться в суд для того, чтобы в принудительном порядке обязать сособственника продать свою долю. Ведь фактически, какого бы размера часть жилья не была, она все же является частной собственностью. Оказывается, такое возможно.

Основания для обращения в суд

Если договориться с владельцами о добровольной продаже доли квартиры не удалось, то единственный способ – выкупить имущество по решению суда. Однако перед обращение в органы правосудия необходимо определиться, а имеет ли ваше требование под собой законные основания? Необходима совокупность следующих обстоятельств:

ОснованиеПояснение
Размер доли жилого помещения незначителенЭтот пункт зависит не только от размера квартиры, например, 1/3 однокомнатной квартиры будет значительно меньше чем эта же доля в четырехкомнатной.
Фактически невозможно выделить натуральную долюТак как выделении в натуре подразумевает организацию отдельного входа и наличие независимых коммуникаций, то такая процедура невозможна в большинстве квартир.
Отсутствие у владельца мизерной доли необходимости в проживании и нежелание управления своей долейЭто наиболее трудно доказуемый пункт. Например, если у человека нет другого жилья, то заставить его продать свою долю не сможет даже суд. А вот если владелец фактически не претендует на долю, проживает в другом месте, не оплачивает коммунальные платежи, то это и будет означать отсутствие у него имущественного интереса

Только наличие совокупности всех трех обстоятельств позволит суду принять решение о принудительном выкупе доли.

Порядок и процедура обращения в суд

Рассмотрение дел о принудительном выкупе долей относится к компетенции районных судов общей юрисдикции по территориальному месту расположению спорного объекта недвижимости.

Для того, чтобы получить решение суда об обязательной продаже доли, необходимо следовать определенному алгоритму:

  1. Досудебное урегулирование. Эта процедура не является обязательной, но если судья получит сведения о попытке ее реализации, то это сыграет в пользу истца. Для этого необходимо направить владельцу незначительной части квартиры письмо, в котором указать, что вы желаете выкупить его долю. Даже если ответа не последует, то копия письма с уведомлением станет доказательством. Если же вы получите согласие, то действовать нужно будет так, как мы описывали в этой статье.
  2. Определение стоимости доли. Для этого лучше всего воспользоваться услугами профессионального оценщика и предоставить в суд уже готовое экспертное заключение. Увеличение стоимости незначительной доли может произойти из-за ряда причин. Например, владелец значительно улучшил за свой счет жилье (сделал ремонт, провел коммуникации и т.д.). Если с результатами экспертизы сособственник будет не согласен, то может быть назначена и судебная экспертиза. Однако стоит помнить, что в случае вынесения положительного вердикта по судебному делу, все издержки (госпошлина, экспертизы и т.д.) могут быть взысканы с ответчика в пользу истца.
  3. Сбор документов. Чем более полный пакет документов вы предоставите в суд, тем больше вероятность, что решение будет в вашу пользу. Каждое из оснований принудительного выкупа доли необходимо доказать. Помните, что «лишних» доказательств не бывает.
  4. Составление иска. Этот документ является инициирующим процедуру судебного разбирательства. Поэтому к его написанию стоит подойти ответственно. Изучить нормы, содержащиеся в ГК и ГПК РФ. Однако лучше всего все же обратиться к профессиональному юристу.
  5. Внесение суммы за выкуп доли на депозит суда. Отсутствие у заявителя денежных средств на выкуп, автоматически влечет возврат искового заявления. В случае отказа от удовлетворения иска, суд вернет зачисленные денежные средства в полном объеме. В случае увеличения стоимости доли по решению суда, истцу придется дополнительно зачислить установленную часть.
  6. Подача искового заявления и документов. Собранные бумаги направляются в канцелярию судебного органа. Это можно сделать, как лично, так и через представителя. Если же вы решили направить заявление посредством почты, то воспользуйтесь услугой простого уведомления. Ведь именно с момента поступления иска в канцелярию и начинается отсчет рассмотрения гражданского дела.
  7. Судебное разбирательство. После того, как суд принял иск к рассмотрению наступает самая важная и длительная стадия. В назначенное время все участники процесса должны явиться в суд и высказать свою точку зрению по поводу спорных вопросов. На этом этапе помощь юриста так же незаменима – необходимы специальные юридические познания, чтобы аргументировать свою позицию.
  8. Вынесение решения. После проведенного разбирательства, суд выносит решение. Оно может быть, как полностью в вашу пользу, так и в пользу ответчика (отказ в принудительном выкупе) или же ваши требования могут быть удовлетворены частично (например, сумма для продажи доли определяется несколько выше, чем вы требовали). Если решение вас не устроило, то необходимо обжаловать его в вышестоящем суде).
  9. Оформление доли в собственность.Как только решение суда вступит в законную силу, денежные средства с депозита суда перечисляются на счет ответчика. А истец должен получить решение суда и обратиться в МФЦ или Росреестр, чтобы оформить приобретенную часть в личное владение. Если при этом вы становитесь единоличным собственником всей квартиры, то можно сразу же получить соответствующую выписку из ЕГРН. Об этой процедуре объединения долей мы подробно рассказывали в этой статье.

Необходимые документы

Для того, чтобы ваше исковое заявление было принято судом к рассмотрению необходимо подготовить и приложить следующие документы:

  • паспорт заявителя;
  • необходимое количество копий заявления (каждому из ответчиков и одно для суда);
  • выписку из домовой книги или поквартирную карточку (можно получить в УВМ РФ);
  • техническую документацию на квартиру;
  • выписку о собственниках и размере долей из ЕГРП;
  • квитанцию об оплате государственной пошлины;
  • документальные доказательства обоснованности иска (квитанции об уплате коммунальных платежей только вами, выписка из ЕГРН о наличии у ответчика другого жилья и т.д.);
  • иные документы, которые по вашему мнению подтверждают вашу правоту (например, заключение оценочной экспертизы и т.д.).

Сроки

После того, как исковое заявление получено канцелярией начинается отсчет времени судебного разбирательства. У судьи есть 5 дней на то, чтобы изучить ваше прошение и определить, подлежит ли оно принятию для рассмотрения по существу или имеются грубые нарушения Законодательства и иск возвращается заявителю.

Само же рассмотрение обычно не занимает меньше двух месяцев. Чаще всего оно затягивается из-за того, что стороны не могут договориться, требуют проведения новых и новых экспертиз, заслушивания свидетелей и т.д. Но даже после вынесения решения суда первой инстанции (районного суда) может пройти еще не один месяц – обжаловать вердикт может как истец, так и ответчик.

Пример. После смерти Проскурина В.П. его однокомнатную квартиру в равных долях унаследовали трое его детей – Проскурин С.В., Свиридова Л.В. и Костина Д.В. Так как все трое проживать в квартире совместно не могли, то на семейном совете было принято решение, что Проскурин С.В. выкупит доли сестер и станет единоличным владельцем жилья. Со Свиридовой Л.В. ему удалось договориться о стоимости, и сделка состоялась. Проскурин стал собственников 2/3 квартиры. Однако Костина (у нее осталась 1/3) считала, что за долю в квартире брат ей должен сумму в два раза больше предложенной. Проскурин обратился к независимому эксперту и тот оценил часть, принадлежащую Костиной в 320000 рублей. Женщину эта сумма не устроила. Тогда брат обратился в суд с иском о принудительном выкупе доли. Он привел аргументы, что выделение натуральной доли, как и совместное пользование жильем с Костиной невозможно, что у ответчика имеется еще две квартиры в собственности, она постоянно проживает в другом городе. Суд все эти доводы принял и встал на сторону истца. По требованию ответчика так же была проведена дополнительная оценка стоимости жилья. По ее результатам сумма осталась такой же – 320000 рублей. Судья вынес решение об удовлетворении исковых требований в полном объеме, и Проскурин стал единственным владельцем однокомнатной квартиры, а затраты на проведение экспертиз возложили на Костину.

Стоимость

При обращении в суд необходимо оплатить государственную пошлину. Ее размер зависит от цены иска (стоимости доли, которую вы желаете выкупить) и определен в ст. 333.19 НК РФ. Он не может быть меньше 400 рублей, но и превышать сумму в 60000 рублей так же не может.

Иск о принудительном выкупе доли в квартире (образец) 2020

Исковое заявление составляется в соответствии с нормами ст. 131, 132 ГПК РФ в письменном виде. В иске должны обязательно содержаться такие сведения:

  • наименование органа правосудия;
  • данные (анкетные и контактные) истца;
  • сведения об ответчике;
  • цена иска и размер оплаченной госпошлины;
  • наименование заявления («о признании доли незначительной и принудительном ее выкупе»);
  • описание обстоятельств, при которых возникло право собственности у каждого из владельцев;
  • местоположение квартиры, ее описание;
  • размер доли каждого сособственника;
  • причина спора;
  • были ли попытки мирного урегулирования;
  • результаты оценочной экспертизы (при наличии);
  • мотивированные требования, со ссылками на нормы действующего законодательства РФ;
  • список прилагаемых документов;
  • дата составления и подпись заявителя.

Судебная практика

Вопросы о принудительном выкупе квартиры стали достаточно часто встречаться в практике российских судов. Однако в их рассмотрении все не так однозначно. Судья подходит к каждому спору индивидуально, ведь права на собственность закреплено основным Законом страны. Поэтому только наличие совокупности трех оснований дает возможность приобрести долю в квартире по решению суда.

Пример. Достаточно нетипичное решение было вынесено Верховным Судом РФ в 2016 году. Оно отменяло решение нижестоящих судов и позволило истцу в принудительном порядке выкупить 1/3 доли в трехкомнатной квартире. Эта доля соответствовала размеру целой комнаты и теоретически возможно было определить порядок пользования жилым помещением. На это и ссылались суды низших инстанций. Однако ВС РФ указал, что при рассмотрении иска нижестоящий суд не учел, что ответчик в квартире фактически не проживает, не несет никакой ответственности за содержание, не оплачивает коммунальные платежи, то есть тем самым не проявляет заинтересованности во владении долей.

Как вы уже поняли из нашей статьи, споры о выкупе части квартиры достаточно сложны и неподготовленному человеку легко потеряться в обилии информации. Именно поэтому юристы нашего сайта в любое удобное для вас время смогут оказать бесплатную консультативную помощь, если вы с ними свяжетесь. Именно участие в споре специалиста, представляющего ваши интересы, может сыграть решающую роль и вы в кратчайшие сроки получите нужный результат.

  • В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
  • Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Можно ли принудительно через суд выкупить долю в квартире?

Принудительный выкуп доли в квартире через суд возможен, если соблюдены условия, предусмотренные ст. 252 ГК РФ. Положения этой статьи регулируют раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел доли, в том числе порядок выплаты компенсации при невозможности выдела доли в натуре.

К сожалению, статья 252 ГК прямо не говорит о том, может ли суд заставить продать долю в квартире. Суд, если руководствоваться прямыми указаниями закона, вправе, лишь обязать сособственников выплатить компенсацию собственнику выделяемой доли. При этом, по смыслу указанной статьи, вопрос о выделе такой доли вправе поставить только сам ее собственник. Таким образом, собственники заявить требование о выделе доли другого собственника, по сути, не могут. До последнего времени так и было, пока дела, по которым собственники хотели заставить продать долю в квартире через суд, не стали доходить до Верховного Суда. Высшая судебная инстанция истолковала положения ст. 252 ГК РФ по-своему и создала прецедент: лишить права собственности на долю и заставить ее продать можно, выплатив тем самым бывшему собственнику соответствующую компенсацию. Разумеется, для этого должны быть законные основания и условия. Об этом – в нашей статье.

Подробнее о позиции Верховного Суда

Дела, которые доходили до высшей судебной инстанции вполне типичны для российской действительности. Многим знакома ситуация, когда некогда единая и неделимая собственность начинает дробиться, доли переходят по наследству, продаются-перепродаются, а в результате – под одной крышей оказываются совершенно посторонние люди. Типичной стала и другая проблема – «профессиональные соседи» – формальные собственники или арендаторы, которые активно выживают других собственников из квартиры, как правило, проживающих в ней давно.

Для примера, в одном из судебных дел давние собственники хотели выкупить доли у посторонних для них людей, которые фактически не проживали в квартире, а доли получили в подарок после предшествующей сделки их купли-продажи. Первая судебная инстанция в иске отказала, апелляция требования удовлетворила, но ответчики (владельцы выкупаемых долей) обжаловали решение в Верховном Суде, и тот расставил точки над «i», поддержав решение апелляционной инстанции.

В целом позиция Верховного Суда и сложившаяся правоприменительная практика таковы:

  1. Любой из сособственников при отсутствии взаимного согласия вправе потребовать раздела общей собственности в судебном порядке. Если ваша общая собственности не разделена, первично нужно решать этот вопрос. Такое требование можно включить в один иск с другими требованиями, в частности, о выделе доли в натуре.
  2. Когда речь идет о выделе доли в натуре, с таким иском в суд может обратиться только собственник такой доли. Поэтому, если вы хотите обязать другого сособственника продать вам долю, то ваше изначальное требование должно сводиться к требованию выделить свою долю в натуре. При этом в иске нужно указать, что соглашения по этому поводу между всеми собственниками достигнуто не было.
  3. Если обстоятельства дела сразу говорят о том, что выдел доле (долей) в натуре невозможен, например, когда приходится делить однокомнатную квартиру, то сразу же возникает вопрос о выплате компенсации. Эта денежная сумма, по сути, и должна стать выкупом доли или долей нежелательных для вас собственников.
  4. Верховный суд указал на то, что вопрос о принудительной продаже-выкупе доли (долей) можно ставить только при наличии совокупности условий:
  5. доля собственника незначительна (в рассматриваемом деле речь шла об 1/6);
  6. долю нельзя выделить в натуре (это запрещено законом или нанесет несоразмерный ущерб имуществу, находящемуся в общей собственности);
  7. собственник особо не заинтересован в использовании общего имущества (например, не проживает в квартире, имея другое место жительства, наносит ущерб имуществу и т.п.).
  8. Требования о разделе общей собственности, выделе своей доли в натуре и (или) о присуждении компенсации можно ставить в одном иске. Если все уже поделено и нужно только решить вопрос о выкупе доли, допустимо заявлять требование о признании такой доли незначительной, обязании собственника уступить ее истцу и обязании истца выплатить компенсацию. Иск обязательно обосновывается наличием всей совокупности условий, указанной в пункте 4.
  9. Реализованный через судебное решение принудительный выкуп доли в квартире автоматически лишит собственника прав как на долю, так и в общем имущества. Каких-либо сделок сторонам совершать не нужно. Даже если лишенный прав собственник противится получению компенсации, достаточно положить деньги на депозит в его пользу. Оформить депозит можно у нотариуса, далее он сам известит бывшего собственника. Решение суда и исполнение обязанности по выплате компенсации – достаточные условия для переоформления прав собственности.

Проблемы принудительного выкупа доли

Позиции высшей судебной инстанции – позиции по конкретным делам, с учетом их индивидуальных особенностей. Поэтому вовсе не факт, что в вашем случае принудительный выкуп возможен в принципе.

Представляется проблематичным доказывание:

  • незначительности доли – признак сугубо оценочный;
  • отсутствия у собственника существенного интереса в использовании имущества, причем общего, а не только в части своей доли;
  • невозможности выдела доли в натуре.

Ситуации могут быть самыми разными, поэтому смотреть и анализировать нужно все сугубо индивидуально. Однако решения Верховного Суда могут использоваться как способ влияния на собственника планируемой к выкупу доли.

Практически невозможно принудительно выкупить долю, то есть фактически принудительно лишить права собственности и выселить, если собственник этой доли живет в квартире (доме), либо это единственное его жилье.

Правда, «практически невозможно» – означает одно исключение: собственник выкупаемой доли ведет себе антисоциально, не выполняет обязанности по содержанию жилья, причиняет вред имуществу или иными способами проявляет незаинтересованность в нормальном использовании квартиры.

Две стороны одной медали

Возможность принудительного выкупа доли через суд одних может порадовать, а других – огорчить. Как свойственно российской действительности, в квартирный войнах любое право часто становится злоупотреблением. Впрочем, и рассмотренные в последнее время Верховным Судом дела стали только «первой ласточкой». Судебная практика расширяется, и суды уже не столь категоричны, как было лет 5 назад: иски о лишении права на долю и ее выкупе удовлетворяются все чаще.

Если вы хотите выкупить долю или в отношении вас предпринимаются меры для принуждения к уступке доли, на сегодняшний день нет смысла идти в суд без серьезной юридической поддержки. Судебная практика еще слишком «сырая», решения судов разных инстанций – неоднозначны, каждый случай нужно анализировать индивидуально. Довольно-таки часто выгоднее не доводить дело до суда, а решить вопрос с выплатой компенсации в ходе переговоров. Если же вы уверены в своей правоте, не хотите идти на уступки, то остается только судиться, причем с перспективой дойти до Верховного Суда.

Как принудительно выкупить долю в квартире через суд

    Содержимое:
  1. Можно ли через суд заставить продать долю в квартире
  2. Основания для выкупа доли в судебном порядке
  3. Позиции Верховного Суда
  4. Решение в досудебном порядке
  5. Какая доля в квартире считается незначительной
  6. Определение стоимости спорной доли
  7. Как заставить продать долю в квартире через суд
    1. Перечень документов для иска
    2. Исковое заявление о выкупе доли в квартире: образец
    3. Сроки и стоимость иска
  8. Судебная практика: пример

Принудительная продажа доли в квартире через суд выполняется при отсутствии добровольных договоренностей. Судебный механизм применяют для приобретения всего объекта недвижимости в собственность. Исковое заявление о принудительном выкупе составляют с учетом заинтересованности собственника в жилье, размеров и других параметров жилплощади.

Можно ли через суд заставить продать долю в квартире

Совместное владение недвижимостью подразумевает определенные обязанности. В частности, необходимо соблюдение законных прав соседей на пользование и распоряжение общим имуществом. При определенных условиях можно выкупить часть квартиры с выселением и выпиской собственника.

Отмеченные действия выполняют по решению суда. Отдельные процедуры поручают службе приставов. Самоуправство запрещено действующим законодательством. Чтобы подтвердить свою правоту, истцу нужно подготовить убедительные доказательства.

Основания для выкупа доли в судебном порядке

Причиной для рассматриваемых действий может быть желание другого дольщика стать полноценным владельцем всей квартиры. Например:

  • После развода совместное проживание затруднено по моральным соображениям.
  • Если один из жильцов не оплачивает коммунальные услуги (текущий ремонт), принудительное выселение применяют для справедливого распределения расходов между соседями.

Реализовать выкуп можно только при наличии достаточных оснований. Для подробного ознакомления с важными нюансами следует изучить тематические законодательные акты:

  1. основные понятия, правила содержания квартиры, раздел общего имущества – главы 244-256 ГК РФ;
  2. регистрация собственности – ФЗ N 218 от 13.07.2015;
  3. особенности взыскания с отчуждением недвижимости по исполнительным документам – ст. 446 ГПК РФ.

В любом случае первоначально следует уточнить правомочность определенных притязаний.

В приведенной цитате показана возможность выделения доли даже при записи квартиры только на одного владельца в базе данных ЕГРН. Подобные нюансы способны создать затруднения в ходе судебного разбирательства.

Следующий важный момент – наличие веских оснований. Для принудительного выкупа можно применить следующие аргументы:

  1. совместное проживание невозможно после развода (по иным убедительным причинам);
  2. отсутствует согласие ответчика по регулярной оплате ЖКУ, другим добровольным договоренностям;
  3. размер части спорного имущества ничтожен, либо долю нельзя выделить в натуре.

До 18 лет ребенка можно выселить с пропиской по адресу жительства одного из родителей. Новые жилищные условия должны быть не хуже по площади, техническому оснащению и другим критериям. Допустима денежная компенсация в виде именного депозита. Судебное решение о доле в квартире с несовершеннолетним принимается только по согласованию с ООП.

Успешность искового заявления увеличивается, если ответчик:

  1. не пользуется фактически долей квартиры;
  2. имеет другое жилье в собственности;
  3. хорошо обеспечен материально;
  4. не имеет проблем со здоровьем.

Позиции Верховного Суда

Решение в досудебном порядке

Договоренность на добровольной основе проще и дешевле по сравнению с разбирательством дела в судебных инстанциях. Определение незначительной доли, например, не обусловлено точными норами. Подобные спорные вопросы не позволяют дать однозначный ответ о перспективности иска даже после квалифицированной юридической консультации.

Для установления действительной стоимости доли заказывают экспертную оценку. Оценочные услуги оказывают по приемлемой стоимости риелторские компании, независимые специалисты. Следует убедиться в наличии у исполнителя лицензии на оценочную деятельность. Длительность обычной проверки с формулировкой заключения не превышает 2-3 суток.

Положительный результат переговоров подтверждают письменным соглашением. Но и в этом случае нельзя исключить все проблемы. В однокомнатной квартире, например, не получится передать каждому супругу обособленное жилое помещение. При разделе более крупных объектов недвижимости придется учесть действующие требования к принципам выдела в натуре (Постановление пленума Верховного Суда РФ N 8 от 24.08. 1993 г.):

  1. вход с лестничной площадки;
  2. изолированность от других комнат;
  3. естественное освещение;
  4. отдельные кухни, санузлы.

Рекомендуется заранее изучить строительные ограничения по позициям:

  • допустимая площадь отдельных жилых объектов;
  • взаимное расположение подсобных помещений и основных комнат;
  • установка и демонтаж инженерных систем.

По утвержденным правилам для подобной реконструкции предусмотрен особый алгоритм действий:

  1. оформляют согласие других собственников и соседей по многоквартирному дому;
  2. берут в БТИ план и подтверждение технической возможности выполнения работ;
  3. создают специальный проект, который нужно согласовать в жилищной инспекции местного муниципалитета;
  4. получают дополнительные разрешения от снабжающих и надзорных организаций;
  5. выполняют перепланировку;
  6. получают положительное заключение приемной комиссии.

Результаты итогового обмера вместе с другими сопроводительными документами передают в «Росреестр» для официальной регистрации сделанных изменений и прав собственников на новые объекты недвижимости.

Какая доля в квартире считается незначительной

Для уточнения вопроса нужна ссылка на упомянутое определение ВС N 56-КГ17-13. В документе отмечено отсутствие связи определения «незначительности» с действующими нормами по минимальному размеру жилой площади на человека. Эти цифры утверждают местные органы власти для постановки на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий и решения других социальных задач.

При отсутствии точных правил, решение вправе принять судья по собственному усмотрению. По практике рассмотрения аналогичных дел обращают внимание на возможность выдела отдельной комнаты в рамках имеющейся части квартиры.

Определение стоимости спорной доли

Как заставить продать долю в квартире через суд

На стадии подготовки делают анализ исходной ситуации. Чтобы выкупить через суд незначительную долю, следует убедиться в невозможности выдела в натуре. При необходимости – заказывают экспертные заключения (техническое, ценовое).

Рекомендуется подтвердить отсутствие добровольного согласия ответчика документально или свидетельскими показаниями. Качественное исковое заявление поможет подготовить опытный юрист.

Перечень документов для иска

Исковое заявление о выкупе доли в квартире: образец

В тексте иска рекомендуется сделать ссылку на законодательные акты. В приложениях можно добавить необходимые справки (подтверждения). При рассмотрении дела с помощью юриста оформляется нотариальная доверенность на представителя.

Сроки и стоимость иска

Решения по рассматриваемым заявлениям принимают не более чем за 2-3 месяца. До полугода может быть увеличен общий срок, если ответчик использует апелляцию.

Прямые расходы без профессиональной юридической поддержки определяются от стоимости доли по правилам НК РФ (статья 333.19). Актуальный тариф (госпошлина) – от 400 до 60 000 р.

Судебная практика: пример

Истец Сидорчук обратился в суд для признания незначительной доли двоюродного брата Кузьмина (распределение 4/5 и 1/5 соответственно). Ответчик подал встречное заявление, выиграл дело с получением в собственность комнаты (12 кв. м). Сидорчук направил апелляцию последовательно в следующую инстанцию, Верховный Суд.

На завершающем этапе истец доказал справедливость своих требований. Специальным определением коллегия подтвердила возможность компенсационной выплаты с учетом «минимального» размера доли. Как выяснилось, 1/5 малозначительная часть определена ошибочно. Вместо общей площади для расчета была использована только жилая зона. Также отмечено отсутствие нуждаемости ответчика в пользовании этим имуществом.

Принудительная продажа доли в квартире через суд

Долевое владение жилым помещением нередко превращается для сособственников в настоящую головную боль. Один или несколько совладельцев могут злоупотреблять своими имущественными правами, полагаясь на ст. 35 Конституции РФ.

Однако дольщикам, уставшим от неудобств со стороны сособственника, необходимо знать, что в некоторых ситуациях последнего можно принудить к продаже его части недвижимости в судебном порядке.

Можно ли через суд выкупить долю в принудительном порядке: как и когда

Ответ на этот вопрос раскрывается в п. 4 ст. 252 ГК РФ. Здесь описывается порядок выдела доли в квартире в натуре. Данное мероприятие проводится, если в квартире имеется достаточная площадь, а также отдельные входы, жилые помещения и независимые системы коммуникаций (кухни, санузлы и пр.) для каждого отдельно взятого собственника. На практике выделить долю в натуре удается крайне редко, скорее наоборот – большинство квартир оказываются маленькими, в то время как собственников в них насчитывается много.

Установить порядок пользования такими жилыми помещениями также затруднительно – для составления приемлемого графика подчас не хватает ни общей площади, ни изолированных комнат. В связи с этим единственным выходом остается выкуп доли. Как правило, долю у одного или нескольких сособственников выкупает тот человек, который владеет самой большой или хотя бы значительной долей в квартире. Данная сделка может быть проведена как по полюбовной договоренности (например, при обращении 2 сторон к услугам нотариуса по устраивающей обоих цене), так и по судебному постановлению.

Обязательные условия: что нужно учесть

Чтобы принудительная продажа доли оказалась возможной, должны быть одновременно соблюдены 3 обязательных условия. Речь идет про следующие положения:

Незначительность доли в праве общей собственности на жилое помещение.

Суд определит, насколько значительна доля, отталкиваясь от технических характеристик квартиры и количества сособственников.

Например, 1/3 доли в однокомнатной квартире вполне можно признать незначительной, а вот 1/3 доли в четырехкомнатной квартире уже не получится назвать незначительной.

Ничтожно малую долю невозможно выделить в натуре.

Если бы это было возможно, любые споры и разбирательства с сособственником подошли бы к концу, ведь ему были бы выделены конкретно его квадратные метры. Увы, подавляющее большинство квартир не могут быть фактически разделены и разграничены между совладельцами.

Хозяин ничтожно малой доли не проживает в спорной недвижимости и/или незаинтересован во владении и управлении своей долей.

Если собственник на постоянной основе проживает в квартире, где владеет незначительной долей, даже суд не сможет принудить его к продаже его имущества.

А вот если владелец проживает по другому адресу, не оплачивает коммунальные платежи и налоги по спорной недвижимости и в целом не имеет к ней имущественного интереса, то все это сыграет на руку Истцу.

При рассмотрении дела важность для суда будет иметь и определение следующих нюансов:

  1. Как имущественный интерес владельца спорной доли соотносится с теми неудобствами, которые он доставляет другим сособственникам? Суд решает, что важнее – оставление незначительной доли ее хозяину или учет интересов других содольщиков.
  2. Как и когда совладельцы получили свои доли в праве общей собственности на жилое помещение?
  3. Знал ли нынешний владелец незначительной доли о том, что после ее приобретения ему будет принадлежать ничтожно малая часть недвижимости?
  4. Нарушает ли владелец незначительной доли права других участников долевой собственности (например, незаконно сдавая какую-либо комнату внаем, регистрируя в жилом помещении посторонних лиц и пр.)?
  5. Каковы здоровье и возраст собственника, которого планируется лишить доли? Есть ли у него дети, и на какой работе он трудится?
  6. Кем приходятся друг другу обе стороны конфликта (родственниками или посторонними людьми)? Есть ли потенциальная возможность того, что они смогут вместе использовать общее имущество?

Досудебное урегулирование

Попытка досудебного урегулирования ситуации не обязательна, но желательна. Это подтвердит, что со своей стороны Истец приложил максимум усилий для разрешения спора. Этап досудебного урегулирования предполагает:

  1. Написание и отправку письма владельцу незначительной доли. Письмо составляет в свободной форме. В нем должны содержаться персональные сведения об Адресате и Адресанте (их ФИО, адреса проживания/регистрации), а также предложение о продаже микродоли. Можно указать цену, за которую отправитель готов выкупить ничтожно малую долю, или упомянуть, что он открыт для обсуждения конечной стоимости сделки. Подробнее: Образец о предложении выкупа доли в квартире
  2. Сохранение документального подтверждения того, что письмо было передано или отправлено Адресату. Для этого можно либо попросить Адресата расписаться и проставить дату принятия на дубликате письма (при личной передаче из рук в руки), либо оставить у себя чеки и квитанции из почтового отделения (при отправке). Отправлять документ рекомендуется ценным письмом с уведомлением о вручении.
  3. Ожидание ответа. Будет достаточно подождать 30 дней. Если за это время сособственник не соизволит ни отказаться от предложения, ни согласиться на него, гражданину, желающему выкупить долю, нужно будет обратиться в суд.

Как заставить продать долю в квартире через суд: порядок действий

Мирное урегулирование ситуации может либо не увенчаться успехом, либо и вовсе быть пропущено инициатором разбирательства. Тогда гражданину понадобится отправиться в районный суд по месту нахождения спорного объекта недвижимости.

Определение цены спорной доли

Перед подачей заявления в суд Истцу рекомендуется определить стоимость ничтожно малой доли, выступающей предметом спора. Так он сможет заранее узнать, какую сумму (называемую «компенсацией») ему понадобится заплатить Ответчику в случае удовлетворения исковых требований.

Оценкой доли в квартире занимаются профессиональные независимые оценщики. Стоимость доли будет зависеть не только от ее размера, но и от того, насколько активно Ответчик был вовлечен в улучшение общего жилья (например, за свои средства проводил ремонт, оснащал квартиру коммуникациями и пр.). Ту цифру, которую специалисты получат после проведения всех расчетов, понадобится указать в исковом заявлении.

Если Ответчик будет не согласен с конечной стоимостью, он сможет написать ходатайство о назначении повторной, уже судебной, экспертизы оценивания. Также стороны могут составить совместное ходатайство о проведении экспертизы во время непосредственного судебного процесса.

Сбор документов

Чем больше документальных доказательств Истец предоставит суду в подтверждение своей позиции, тем больше шансов будет у него на выигрыш дела. При этом минимальный комплект материалов выглядит следующим образом:

  • основное заявление (+ его копии по количеству участвующих сторон, включая самого Истца, всех Ответчиков и суд);
  • выписка из домовой книги или поквартирная карточка;
  • технический план квартиры;
  • документ, подтверждающий право собственности Истца на его долю;
  • выписка из ЕГРН, содержащая информацию обо всех собственниках и их долях;
  • квитанция об оплате госпошлины, рассчитываемой от индивидуальной цены иска на основании ст. 333.19 НК РФ (не может быть меньше 400 и больше 60000 рублей);
  • заключение оценщика о стоимости ничтожно малой доли (если экспертиза уже проводилась);
  • обоснование мотивированности предъявляемого иска (например, квитанции об оплате коммунальных услуг только Истцом, выписка из ЕГРН о наличии у Ответчика другой недвижимости и пр.);
  • дополнительные документы, способные подтвердить мотивированность предъявляемого иска (например, копия письма с предложением выкупить долю в полюбовном порядке и пр.).

Написание заявления

Исковое заявление составляется в письменной форме. Оно должно содержать в себе следующие пункты:

  • полное наименование и адрес расположения судебной инстанции;
  • ФИО, адрес проживания/регистрации Истца;
  • ФИО, адрес проживания/регистрации Ответчика;
  • цена иска и размер оплаченной госпошлины;
  • описание обстоятельств и причин, приведших к подаче иска (например, невозможность совместного проживания в жилом помещении);
  • номер и адрес расположения общей квартиры;
  • указание размеров долей Истца и Ответчика, их сравнение между собой для отражения незначительности доли последнего;
  • описание того, как Истец и Ответчик получили их доли в праве общей собственности (например, в наследство);
  • подтверждение мотивированности иска (например, проживание Ответчиком в другой квартире, неуплата им коммунальных платежей и пр.);
  • наличие/отсутствие попыток мирного урегулирования спора;
  • ссылка на ст. 252 ГК РФ;
  • просьба о признании доли Ответчика в праве общей собственности незначительной и о ее принудительной продаже Истцу;
  • список прилагаемых материалов;
  • дата составления и подпись.

Еще на начальном этапе разбирательства, после того, как определяется рыночная стоимость спорной доли, Истец перечисляет данную сумму на депозитный счет Управления Судебного департамента при ВС РФ. В случае, если иск будет удовлетворен, доля перейдет к Истцу, а Ответчик получит заранее отложенные и сохраненные денежные средства. При отказе в удовлетворении иска деньги будут просто возвращены Истцу.

Сроки

Судопроизводство возбуждается в течение 5 дней после того, как судебный канцелярист получает заявление и копии прилагаемых материалов. При этом орган может отказать Истцу в принятии заявления, сославшись на несоблюдение установленного регламента (например, если гражданин составит свое прошение с ошибками или не приложит к делу какой-либо важный документ).

Судебная практика

Судебная практика по принудительной продаже долей отличается крайней неоднозначностью. Дело заключается в том, что в каждом отдельно взятом случае судья анализирует имеющиеся обстоятельства в индивидуальном порядке, поэтому универсальные советы и рекомендации срабатывают не всегда. Чтобы субъективное мнение судьи не стало определяющим фактором при вынесении решения, Истцу понадобится подготовиться к процессу как можно основательнее.

В удовлетворении исковых требований супругам Н. было отказано. Они подали апелляцию в Московский городской суд. Здесь предъявленные доказательства посчитали обоснованными. Собственники ничтожно малых долей имели другую недвижимость и в квартире не проживали, а выделить их доли в натуре не представлялось возможным. Следовательно, имелись 3 основных условия для совершения принудительной продажи.

Тогда ответчики обратились в Верховный суд РФ, уверяя коллегию, что они нуждаются в квартире. Они также были не согласны со стоимостью, рассчитанной оценщиком. Однако ответчики не сделали ничего для отстаивания своей позиции – никаких дополнительных документов не предоставили, на проведении новой экспертизы не настояли. В результате ничтожно малые доли были в принудительном порядке отчуждены в пользу супругов Н., а сами они выплатили денежную компенсацию бывшим сособственникам.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Принудительный выкуп доли в квартире 2020

Содержание:

В нашей стране провозглашен принцип неприкосновенности собственности, и закреплен в ст. 35 Конституции РФ.

Гражданское законодательство РФ закрепляет права собственника на владение, пользование и распоряжение своим имуществом (ст. 288 ГК РФ).

Нередки случаи, когда один объект недвижимости в виде жилого помещения (квартиры, комнаты) принадлежит нескольким лицам (долевая собственность – ст. 244 ГК РФ), при этом сособственники могут являться как членами одной семьи, так и совершенно чужими людьми, которые стали собственниками в силу разных оснований: в результате наследования долей, раздела имущества, покупки доли, в том числе на торгах, и т.д.

Если собственники долей не могут мирно согласовать порядок пользования жилым помещением, то он устанавливается судом (статья 247 ГК РФ). Но это касается случаев, когда доли участников собственности соответствуют отдельным помещениям в квартире.

Однако на практике бывает, что доля одного из участников долевой собственности очень мала, и даже мизерна, а наибольшая часть принадлежит другому собственнику.

В таких случаях совместное владение и пользование имуществом невозможно, поскольку микродоля одного из собственников жилья не соответствует отдельному помещению в квартире, а составляет очень незначительную площадь, пользование которой всегда сопряжено с нарушением прав другого собственника.

В этом случае определение порядка пользования квартирой невозможно даже в судебном порядке, поскольку для этого необходима техническая возможность раздела не только жилых, но и подсобных помещений в квартире.

Собственник, обладающий основной площадью пытается договориться с владельцем незначительной доли жилья, предлагая выкуп доли, однако прийти к соглашению удается редко, поскольку стоимость таких мелких долей на рынке недвижимости весьма незначительна, и собственнику не хочется расставаться со своими метрами, хотя он и понимает, что реально пользоваться, не нарушая прав соседа, он не может.

При таких обстоятельствах спор может быть разрешен только в судебном порядке. Судебная практика по делам о принудительном выкупе долей в жилом помещении неординарна.

Основания для выкупа доли собственника в судебном порядке

Прекращение права собственности возможно только в определенных законом случаях: при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, гибели или уничтожении имущества, отказе от права собственности и в других случаях утраты права собственности.

Для принудительного изъятия у собственника принадлежащего ему имущества требуются законные основания, перечень которых перечислен в статье 235 ГК РФ, и является исчерпывающим.

Одним из таких оснований является отчуждение имущества, предусмотренное пунктом 4 статьи 252 ГК РФ.

Данная норма закона предусматривает, что выплата участнику долевой собственности компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается лишь с его согласия. Однако, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных собственников выплатить ему компенсацию, но только при наличии совокупности трех исключительных обстоятельств:

  • Доля этого собственника незначительна (например, 1/21 доля в общем имуществе)
  • Доля не может быть реально выделена (случаи, когда это квартира или комната с одним входом, имеется один санузел, одна кухня)
  • Этот собственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества (он фактически не проживает в жилом помещении, и не нуждается в этом жилье)

При наличии только одного или двух из указанных факторов принудительный выкуп доли невозможен. Законодатель не случайно закрепил необходимость одновременного наличия этих факторов, поскольку в противном случае будет нарушен баланс интересов участников общей собственности.

К примеру, если собственник микродоли, тем не менее, проживает в данном помещении и не имеет иного жилья, то это говорит о наличии у него существенного интереса в использовании своей доли. В этом случае, даже факт незначительности доли и невозможность ее выдела не будет основанием для лишения его жилья.

Кроме того, согласно позиции Конституционного Суда РФ в ряде определений (в том числе от 13.10.2009 № 1359-О-О), суд, при рассмотрении дела и решения вопроса и наличии или отсутствии у лица реальной заинтересованности в использовании незначительной долей, должен также установить, насколько соизмерим этот интерес тем неудобствам, которые могут быть причинены другому собственнику.

На практике суды также выясняют, когда и как возникло право собственности каждого из сособственников, приобрел ли собственник незначительную долю, зная, что наибольшая часть жилого помещения принадлежит кому-то еще, и что его малая доля не позволит ему совместно с другими проживать в этом помещении; не злоупотребляет ли владелец малой доли своим правом, к примеру, используя свою долю для регистрации других лиц, пытаясь сдавать внаем и т.д.

Вывод: Судебный выкуп незначительной доли в общем имуществе возможен, несмотря на сложность данных споров.

Такая позиция подтверждается Верховным судом РФ, в частности, в определении от 03.04.2012 № 5-В11-134.

Более того, в августе 2016 Верховный Суд РФ в кассационном порядке вынес беспрецедентное определение по гражданскому делу № 78-КГ16-36, которым отменил решения нижестоящих инстанций Санкт-Петербурга, которые отказали в иске о принудительном выкупе 1/3 доли в трехкомнатной квартире, при том, что доля ответчика соответствовала отдельной комнате. Верховный Суд РФ указал, что нижестоящие судебные инстанции не учли, что ответчик своей долей фактически не пользуется, используя комнату только для хранения своих вещей, расходов по ее содержанию не несет, т.е. не имеет заинтересованности в использовании своего имущества, а также отметили недобросовестность ответчика и другие обстоятельства, которые позволяют признать долю ответчика незначительной.

Безусловно, в таком деле требуется грамотный подход юриста, который сумеет правильно применить все технологии доказывания, и при наличии установленных законом условий, дело о принудительном выкупе доли в жилом помещении будет выиграно.

Принудительный выкуп доли и досудебный порядок

Данная категория споров не требует соблюдения досудебного порядка урегулирования спора в обязательном порядке.

Однако, попытаться мирно договориться с другой стороной все-таки рекомендуется, причем лучше сделать это путем направления письменного предложения о выкупе у сособственника его микродоли, и подождать получения ответа, либо убедиться в том, что ответа не будет. После этого можно смело идти с исковым заявлением в суд.

Зачем это нужно. На практике суды очень часто выясняют этот вопрос, и принимают во внимание, если истец до суда пытался найти компромисс с ответчиком, и это может стать одним из аргументов положительного для истца решения.

Кроме того, в законе говорится, что спор между участниками долевой собственности подлежит разрешению в судебном порядке именно при недостижении собственниками соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них.

Таким образом, факт направления письменного предложения будет достоверно свидетельствовать о недостижении сторонами соглашения по данному вопросу.

Как определяется и выплачивается стоимость незначительной доли

Конечно, у сторон возникает спор относительно стоимости такой доли, и решить данный вопрос может только профессиональный оценщик.

Экспертиза стоимости имущества может быть назначена судом по ходатайству сторон, однако такую оценку может провести истец и до подачи иска. Заключение оценщика будет принято судом, если ответчик не оспорит данную оценку и не заявит ходатайство о назначении судебной оценки имущества.

При принятии иска к своему производству судья принимает меры по обеспечению иска и выносит соответствующее определение, согласно которому истец должен перечислить на депозитный счет Управления Судебного департамента при ВС РФ денежную сумму, равную рыночной стоимости выкупаемой доли имущества. Квитанция о перечислении средств на депозит Управления судебного департамента приобщается к делу.

Поскольку самостоятельно установить реальную стоимость доли истец не сможет, рекомендуется проведение досудебной оценки имущества.

В любом случае, в случае удовлетворения заявленных истцом требований все расходы по оценке (как досудебные, так и судебные, в том числе, если были проведены обе оценки) лягут на плечи ответчика.

Подсудность споров и перечень документов для иска в суд

Согласно гражданскому процессуальному законодательству РФ данные споры рассматриваются районными судами по месту нахождения выкупаемой доли (исключительная подсудность).

К исковому заявлению необходимо приложить следующие документы:

  1. Документы, подтверждающие право собственности истца
  2. Справку о регистрации лиц по спорному адресу (Ф-9)
  3. Характеристику жилого помещения
  4. Заключение оценщика (если проводили до суда)
  5. Квитанцию об оплате госпошлины, рассчитанную от цены иска
  6. Документы, подтверждающие направление ответчику досудебного предложения о выкупе его доли, если таковое направлялось (почтовая квитанция, опись вложения в письмо, извещение)
  7. Иные документы, которые послужат доказательствами позиции истца (акты о непроживании ответчика, документы о задолженности ответчика по коммунальным платежам, и т.д.).
  8. Документы, подтверждающие направление иска с приложением лицам, участвующим по делу

Вынесенное по делу решение суда является основанием для перехода права собственности на незначительную долю к другому сособственнику, а у вынужденного продавца возникает право на получение денежных средств, размещенных на депозите Управления судебного департамента.

Резюмируя, можно сказать, что дела о принудительном выкупе незначительных долей в общем имуществе достаточно сложные и непредсказуемые, даже для опытных процессуалистов необходима тщательная подготовка и проработка правильной стратегии, поскольку имеется ряд сложных юридических тонкостей и необходимость доказывания совокупности факторов, которые в целом влияют на исход дела.

Самостоятельно вести такое дело и добиться его положительного исхода человеку, не имеющему познаний в юриспруденции, будет крайне сложно, поэтому составление искового заявления и ведение дела в суде рекомендуется доверить профессиональному юристу.

Наши юристы имеют многолетний опыт ведения дел в судах, в том числе по данной категории дел, как в первой, так и апелляционной инстанциях, и знают, как эффективно защитить ваши интересы в суде.

С судебными решениями по данной категории дел с участием наших юристов вы можете ознакомиться в разделе судебная практика .

На очной бесплатной консультации юрист проведет комплексный анализ документов, исходя из чего, сможет оценить возможные перспективы дела и выработать грамотную тактику его ведения, а вы сможете принять решение относительно дальнейшего сотрудничества с Юридическим центром «ПетроЮрист».

5 комментариев

Спасибо за статью!
Пишите очень кратко и доступно. Встречаюсь на практике второй раз с таким случаем (я практикующий юрист из Татарстана) и эта публикация ответила на многие мои вопросы.

Спасибо! Хорошая статья! Но вы правы, все равно дела этой категории непредсказуемые и шансы 50%X50% .

Почему 50 на 50. Законы в России не работает. Есть четкие статьи, где все прописано.

Продается угол в комнате

Верховный суд объяснил, как принудить собственника доли в квартире продать ее

Происходит этот рост чаще всего из-за деления квартир между несколькими наследниками, при разводах или когда квадратные метры просто дарят. В итоге у одной квартиры оказывается несколько хозяев, причем нередко совершенно посторонних друг другу людей. Кто-то из них в такой квартире живет, а у кого-то такая доля, что на ней и не поселишься. Редко кому из таких совладельцев удается договориться полюбовно, продать долю, на которой нельзя жить тому, кто уже обитает в квартире.

Поэтому разъяснения Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ о том, при каких условиях владелец большей части квартиры может принудительно выкупить у других собственников их незначительную долю, может помочь очень многим гражданам.

Наша история началась в обычной городской квартире, где проживали супруги и их маленькая дочь. Эта трехкомнатная квартира была в свое время приватизирована поровну на мужчину и его мать. Позже мать свою долю продала. Сыну с женой и ребенком осталась половина трешки. Но фактически они занимали две изолированные комнаты. Другая же половина квартиры оказалась в собственности некого гражданина, который эту половину купил. Жить в квартире он не планировал и через договоры дарения продал свою часть «по кусочкам» трем разным гражданам.Как только живущей в квартире семье стало известно про этот «подарок», они стали просить новых соседей продать им свои метры. Но договориться о цене не вышло.

Тогда семья пошла в районный суд с иском, в котором попросили признать доли новых сособственников незначительными, прекратить их право собственности, выплатить им рыночную стоимость долей.

В районном суде семье просто отказали. Тогда те упорно двинулись дальше. Городской суд посчитал, что требования истцов обоснованы, и удовлетворил иск. В апелляции пришли к выводу, что доля каждого из ответчиков незначительна, предоставить им изолированное жилое помещение, соразмерное их доле, невозможно. Договориться о праве пользования квартирой у сторон не получилось. При этом ответчики в ней не зарегистрированы, живут в другом месте, и у них есть другая жилплощадь в собственности. И всего перечисленного достаточно для того, чтобы удовлетворить требования семьи с ребенком.

Тогда новые собственники попытались оспорить решение горсуда. В Верховном суде РФ. Там они настаивали: квартира им нужна, а стоимость доли, представленная оценщиком, была занижена. Правда, о назначении экспертизы почему-то не просили.

Но Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ встала на сторону апелляции, посчитав ее позицию правильной. ВС напомнил о статье 252 Гражданского кодекса, где разъясняется, когда можно заставить собственника незначительной доли продать ее по рыночной стоимости, без его согласия.

Но какую долю назвать незначительной? Ту, которую в реальности нельзя выделить. И еще — если собственник не заинтересован в использовании общего имущества. Нужна собственнику его доля или нет, решается в каждом конкретном случае отдельно, сказала Судебная коллегия по гражданским делам. Но во внимание принимаются возраст человека, о котором идет речь, его состояние здоровья, профессия, наличие у него детей и много других обстоятельств.

Верховный суд объяснил, как выглядит отсутствие интереса в использовании жилья у собственника небольшой доли. Это информация о наличии у него другой недвижимости (подтверждается выпиской из ЕГРН). Нужны и данные, что в спорной квартире владелец доли никогда не жил. Надо предоставить суду документы, что главные собственники полностью несут расходы по содержанию квартиры. Имеет значение и степень родства.Возможность выделения доли в натуре оценивается, исходя из общей площади спорного объекта, количества комнат и возможности выделения изолированного помещения. Иск сособственников может быть удовлетворен только в том случае, если доля «лишнего» соседа настолько мала, что не может быть выделена в отдельное помещение.

В этом году появился закон, о котором собственникам долей следует знать. Речь о микродолях. Доля в квартире, согласно этому закону, теперь может быть реализована только в том случае, если ее метраж соответствует установленной норме. Раньше можно было продать даже полметра, теперь это запрещено.

Возможность проведения сделок с микродолями родила массу мошеннических схем. Пришлось разрабатывать специальный закон. По нему доля в общей собственности на квартиру может быть образована и отчуждена, только если ее итоговый размер позволит владельцу вселиться в помещение и проживать в нем. Если доля меньше этой нормы — сделку продажи провести не получится. Значение нормы устанавливается отдельно властями каждого региона РФ.

Как принудительно выкупить долю в квартире?

Владение квартирой несколькими собственниками рано или поздно приводит к конфликту интересов и достигнуть договоренностей не всегда можно мирным путем. В таких случаях возможен принудительный выкуп доли в квартире по решению суда. Как инициировать этот процесс и какие должны быть соблюдены условия, чтобы суд вынес положительное решение, мы расскажем в нашей статье.

Можно ли выкупить долю в квартире принудительно?

Квартира, которой владеют несколько собственников, очень часто становиться предметом споров, при этом совершенно не важно каким путем они получили во владение свою долю.

Площадь и планировка жилого помещения зачастую не позволяют выделить долю в натуре либо определить порядок пользования жильем. Во избежание конфликтных ситуаций самым оптимальным выходом является выкуп долей одним собственником (п. 4 ст. 252 ГК РФ).

Однако ситуации, когда один из собственников не согласен продать свою долю, и совладельцы не могут договориться далеко не редкость. В этом случае разрешить спор можно только в судебном порядке и принудить владельца к продаже.

Принудительный выкуп с выплатой денежной компенсации возможен, когда соблюдены условия:

  • доля собственности незначительная (данный факт должен быть подтвержден судебным решением);
  • выделение доли в натуре невозможно (например, если квартира однокомнатная);
  • доля не представляет интереса для собственника (не проживает в жилом помещении и фактически не нуждается в нем).

Алгоритм действий

Перед началом судебного процесса стороне, желающей выкупить часть квартиры, можно зафиксировать документально попытку мирного урегулирования вопроса.

Законодательством не предусмотрен обязательный досудебный порядок решения конфликта, однако в суде данный факт может быть расценен в пользу истца. Нужно лишь направить собственнику спорной доли предложение о выкупе, установив срок ответа, по истечении которого можно решать конфликтную ситуацию через суд.

Принудительный выкуп доли в квартире осуществляется по следующему алгоритму:

  1. Подготовка необходимых документов и доказательств. Задача истца – доказать в судебном процессе, что все три условия выкупа соблюдены. Для это он вправе предоставлять любые доказательства, имеющие отношение к делу.
  2. Оценка стоимости незначительной доли.
  3. Составление искового заявления.
  4. Оплата государственной пошлины.
  5. Направление иска в районный суд.
  6. Внесение денежных средств на выкуп доли на депозит суда (является обеспечением иска). Только после поступления средств начинается судебный процесс.
  7. Участие в судебных заседаниях.
  8. Получение решения суда, ожидание вступления его в законную силу (в этот период решение может быть обжаловано ответчиком).
  9. Перечисление средств с депозита суда собственнику выкупаемой доли.
  10. Регистрация перехода права собственности.

Перечень документов

Основные документы, которые необходимо приложить к исковому заявлению, в том числе обосновывающие позицию истца:

  • паспорт заявителя;
  • выписка из ЕГРН;
  • правоустанавливающие документы на жилое помещение;
  • справка о зарегистрированных лицах;
  • техпаспорт;
  • документы, подтверждающие позицию истца;
  • заключение эксперта об оценке доли в квартире;
  • письмо о выкупе доли и ответ на него (при наличии);
  • документ об оплате государственной пошлины.

Указанный перечень может быть дополнен любыми документами исходя из особенностей каждого конкретного случая.

Исковое заявление

При подготовке искового заявления должны быть соблюдены требования статьи 131 ГПК РФ.

Оно должно содержать следующие сведения:

  • наименование и местонахождение суда;
  • ФИО, адрес, контактные данные истца и ответчика;
  • наименование иска;
  • описание ситуации (причины принудительного выкупа, размер и цена доли, основания владения ею, информация о попытке досудебного решения вопроса);
  • требования истца и ссылки на статьи законодательства;
  • перечень документов, прилагаемых к иску;
  • дата и подпись заявителя.

Если истцу удастся документально подтвердить заявленные требования, то, скорее всего, суд будет на его стороне и вынесет положительное для него решение.

Порядок расчета госпошлины

Государственная пошлина при подаче искового заявления рассчитывается исходя из стоимости доли жилого помещения, указанной в оценочном отчете.

При ее расчете применяются правила пп. 1, п. 1, ст. 333.19 НК РФ:

  • до 20 тыс. руб. – 4 % от суммы, но не менее 400 руб.;
  • от 20 до 100 тыс. руб. – 3 % от суммы свыше 20 тыс. руб. + 800 руб.;
  • от 100 до 200 тыс. руб. – 2 % от суммы свыше 100 тыс. руб. + 3200 руб.;
  • от 200 до 1 млн. руб. – 1 % от суммы свыше 200 тыс. руб. + 5200 руб.;
  • более 1 млн. руб.- 0,5 % от сумы свыше 1 млн. руб. +13200 руб. (но не более 60 тыс. руб.).

Сроки

Гражданским процессуальным кодексом регулируются сроки судопроизводства при разрешении имущественных споров на каждом этапе рассмотрения заявления:

  • принятие иска к рассмотрению – 5 дней с момента подачи заявления (если исковое заявление составлено с нарушением требований законодательства, то оно будет возвращено истцу);
  • судебный процесс – не более 2 месяцев (при условии своевременной явки сторон в назначенные судебные заседания);
  • дополнительные сроки рассмотрения судебного спора – до 6 месяцев (при неявке сторон и переносе судебных заседаний, назначении дополнительных экспертиз, заявлении новых ходатайств);
  • вступление решения суда в законную силу – 1 месяц (п. 1 ст. 209 ГПК РФ).

Обращение в суд

Дела о принудительном выкупе подлежат рассмотрению районным судом по месту нахождения имущества, доля в котором является спорной.

Направить в суд исковое заявление и все предлагающиеся к нему документы можно несколькими способами:

  1. Через канцелярию суда. Все экземпляры искового заявления принимает сотрудник канцелярии, на экземпляре истца ставится отметка и принятии заявления.
  2. Почтовым отправлением. Направляется заказным письмом с уведомлением на адрес судебного органа.
  3. Через официальный сайт суда. Документы можно подать в электроном виде через личный кабинет на интернет-портале ГАС «Правосудие».
  4. Через представителя. При этом право представителя на предъявление иска в суд должно быть отражено в доверенности (ст. 54 ГПК РФ).

Судебный процесс

Условием начала судебного процесса по исковому заявлению о принудительном выкупе доли в квартире является внесение истцом денежных средств на выкуп доли ответчика на депозит суда.

Данное действие является обеспечительной мерой, а именно гарантией того, что после принятия судом решения в пользу истца он сможет это решение исполнить.

Как только решение суда вступает в законную силу, денежные средства перечисляются на счет ответчика.

Регистрация права собственности

После благополучного для истца судебного разбирательства переход к нему права собственности на спорную долю должен быть зарегистрирован в Росреестре. Основанием для перехода права собственности будет вступившее в законную силу судебное решение. Сама процедура регистрации происходит стандартно.

Заявление о регистрации права можно подать непосредственно через отделение Росреестра или офис МФЦ, оплатив государственную пошлину за совершение регистрационных действий в размере 2000 рублей.

Особенности принудительного выкупа доли

Рассмотрим подробнее особенности, влияющие на возможность принудительного выкупа. Отсутствие весомых оснований может послужить суду основанием для отказа истцу в удовлетворении его требований.

Так, при рассмотрении дела суд обратить внимание на следующее:

  1. Технические характеристики квартиры, позволяющие признать долю собственника незначительной. Так, например, ¼ доля в однокомнатной квартире безусловно не может быть выделена в натуре и будет признана судом незначительной. Такая же доля в четырехкомнатной квартире не может быть признана таковой, так как позволяет выделить отдельную комнату.
  2. Определение интереса собственника по отношению к спорной доле. Если собственник живет в жилом помещении, где является владельцем незначительной доли, и не имеет другого жилого помещения, то обязать его продать свою часть будет невозможно. Судебная практика подтверждает, что в этом случае факт незначительности доли не имеет решающего значения (определение ВС РФ от 30.04.2012 № 5-В11-134).
  3. Наличие фактов нарушения собственником незначительной доли прав других собственников (отказ от оплаты коммунальных платежей, незаконная сдача в аренду).

Судебная практика по таким делам не всегда однозначна, ведь принимая решение суд исходит их обстоятельств каждой конкретной ситуации и оценивает совокупность факторов.

Ведь даже факт проживания собственника в другом месте не всегда говорит об отсутствии заинтересованности в доле, так как данное жилое помещение может быть его единственным местом регистрации, а место фактического проживания – арендованное жилье.

Заключение

Отметим наиболее важные моменты:

  1. При отказе собственника продать свою долю в имуществе принудительно выкупить ее можно только по решению суда.
  2. Доля должна быть признана судом незначительной при невозможности выделить ее в натуре.
  3. Принудительно выкупить долю можно лишь в случае отсутствия у собственника заинтересованности (нуждаемости) в спорной доле.
  4. Дело принимается судом к рассмотрению при зачислении на депозит суда необходимой для выкупа суммы.

Дела о принудительном выкупе доли в квартире отличаются своей сложностью и неоднозначностью, в связи с чем составление искового заявления и ведение дела лучше доверить грамотному юристу. Ведь положительный результат во многом зависит от имеющихся знаний и опыта.

Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат

2. Позвоните на горячую линию:

Заявки и звонки принимаются круглосуточно и без выходных дней

Читать еще:  Банк выиграл суд по кредиту: что будет дальше
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector
×
×