4 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Срок исковой давности по ДДУ

Срок исковой давности по ДДУ

ВС РФ принял определение от 14.04.2020 № 33-КГ20-3, которым разъяснил порядок исчисления срока исковой давности по требованию о взыскании неустойки с застройщика.

Между застройщиком и дольщиком 23.01.2014 был заключен договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома, по которому застройщик обязался сдать объект долевого строительства не позднее 31.12.2014. Однако квартира была передана по акту приема-передачи только 3 марта 2016 г. Участники строительства обратились с подачей иска о взыскании неустойки за просрочку лишь 10.10.2018 г.

Суд первой инстанции принял решение об отказе в удовлетворении иска ввиду пропуска срока исковой давности, который по мнению суда, исчисляется с момента, как истцы узнали о том, что их право нарушено, а именно – со следующего дня, когда квартира не была сдана в срок по заключенному договору.

Апелляционная инстанция поддержала доводы суда первой инстанции и оставила решение в силе.

Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ посчитала, что данный вывод судов первой и апелляционной инстанций нельзя признать законными ввиду следующего.

Согласно статье 200 ГК РФ — по обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

С учетом положений Закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», каждый день за период с момента нарушения срока передачи объекта долевого строительства до момента исполнения обязательства на стороне застройщика возникало обязательство по уплате неустойки, срок исковой давности по которому на основании пункта 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2015 г. № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу, определяемому применительно к каждому дню просрочки. Таким образом, ежедневно в течение периода просрочки исполнения обязательства по передаче застройщиком объекта долевого строительства с момента нарушения обязательства до момента его исполнения на стороне ответчика возникало обязательство по уплате неустойки.

Это означает, что сроком, с которого необходимо исчислять исковую давность является не начало периода просрочки, а, в нашем случае, дата передачи застройщиком объекта строительства дольщикам, а именно – 3.03.2016, поэтому срок исковой давности не является пропущенным.

На основании указанных выводов, Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ отменила принятые акты нижестоящих судов и направила дело на новое рассмотрение в апелляцию.

Квартира опоздала: Верховный суд рассказал о сроках давности жалоб на застройщика

Покупательница квартиры по договору долевого участия получила ее на несколько лет позже, чем ожидалось. Женщина отправилась в суд, потребовав компенсацию за поздно сданное жильё. Но застройщик возражал, что срок исковой давности пропущен, и это сама заявительница должна доплатить компании за площадь квартиры, которая оказалась больше, чем было изначально заявлено в договоре. Кто прав, разобрался Верховный суд.

Застройщик опоздал на несколько лет

Тамара Петрова* купила квартиру в строящемся доме. По предварительному договору продавец, ООО «ЛЭК-1», должен был передать ей помещение площадью 47,3 кв. м. Цена квартиры по договору составила 160 820 у. е., на момент заключения – 4,34 млн руб.

Петрова оплатила всю сумму. Квартиру должны были передать в первом квартале 2009 года, но на деле всё случилось гораздо позже. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдали только 28 апреля 2015 года, и месяц спустя компания направила Петровой соответствующее уведомление и предложила подписать акт передачи квартиры. 4 июня 2015 года представитель Петровой подписал документ, указав ряд недостатков помещения, а 7 июля подписал его повторно, указав, что недостатки отсутствуют.

При этом оказалось, что площадь помещения почти на два квадратных метра больше, чем ожидала Петрова. Возможность изменить площадь квартиры и балкона, а соответственно, и стоимость квартиры, была предусмотрена предварительным договором.

Суды не разобрались в сроках давности

Когда квартиру сдали позже, чем ожидалось, Петрова отправилась в суд. В иске к ООО «Л 1-1», направленном в Салехардский городской суд Ямало-Ненецкого автономного округа, она потребовала взыскать неустойку за нарушение срока передачи квартиры – 7, 18 млн руб., компенсировать моральный вред на 50 000 руб., взыскать с ответчика штраф за неисполнение в добровольном порядке требований потребителя и обязать его заключить договор купли-продажи до 30 июня 2016 года.

В ходе рассмотрения спора компания обратилась со встречным иском к Петровой, потребовав взыскать с нее деньги за увеличение стоимости квартиры – 375 061 руб., а также расходы по уплате госпошлины – 6951 руб. При этом представители компании заявили, что сама владелица квартиры пропустила срок исковой давности о взыскании неустойки.

Первая инстанция частично удовлетворила требования Петровой: с «Л1-1» в ее пользу взыскали неустойку в размере 3 млн руб. (расчет самой заявительницы суд счел неверным), компенсацию морального вреда в размере 50 000 руб. и штраф в размере 1,525 млн руб. Удовлетворить другие требования суд отказался.

Встречные исковые требования «Л1-1» удовлетворили полностью. Что касается вопроса об исковой давности, то суд счел, что он начинается с 4 июня 2015 года – даты передачи Петровой квартиры, а следовательно, не пропущен. В итоге суд произвел зачет, в результате которого с ООО «Л1-1» в пользу Петровой взыскали 4,14 млн. Апелляция, суд Ямало-Ненецкого АО, оставила решение без изменения.

Верховный суд определил сроки давности

Тогда компания обратилась с кассационной жалобой в Верховный суд. Ее представители настаивали на том, что первая инстанция и апелляция неправильно посчитали, с какого момента надо считать исковую давность.

Коллегия по гражданским спорам ВС под председательством судьи Вячеслава Горшкова не согласилась с нижестоящими судами. Срок исковой давности по делу составляет три года и согласно п. 1 ст. 196 ГК начинается со дня, когда лицо должно было узнать о нарушении своего права, а по обязательствам с определенным сроком исполнения – по окончании срока исполнения, напомнил ВС в определении. Применительно к делу, начало срока течения исковой давности – не дата передачи объекта в 2015 году, а момент, когда квартира должна была быть передана Петровой в 2009 году. Интересно, что при этом неустойку нижестоящие суды посчитали исходя из того, что суд право покупательницы на получение квартиры было нарушено с 1 апреля 2009 года. Выводы судов в ВС сочли взаимоисключающими и отправили дело на пересмотр в апелляцию.

Срок исковой давности при ДДУ сколько составляет?

Квартира должна была быть передана застройщиком не позже 1 августа 2013 года.

На самом деле квартиру застройщик передал 14 мая 2014 года.

Можно ли подать сейчас иск о взыскании неустойки за просрочку?

Или срок исковой давности истек?

    иск о взыскании неустойки, ДДУ, неустойка за просрочку
  • Поделиться

Ответы юристов ( 2 )

  • 719 ответов
  • 139 отзывов

Добрый день. Срок исковой давности 3 года.

Статья 6. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства
1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.
(часть первая в ред. Федерального закона от 18.07.2006 N 111-ФЗ)
2. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.

За период со дня подачи заявления по 14.05.2017 года вы имеете право взыскать неустойку.

Читать еще:  Отзыв на исковое заявление в 2020-2021

Срок исковой давности при взыскании неустойки с застройщика

11 Февраля 2018

Срок исковой давности – это предусмотренный законом срок на обращение в суд за защитой нарушенных прав.

ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» не предусмотрен давностный срок для обращения в суд с требованием о взыскании неустойки с застройщика, поэтому данный срок определяется исходя из положений гражданского законодательства РФ. В соответствии со ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года. Соответственно, и для дольщиков данный срок равен трем годам.

Но как же определить, когда начинается данный срок? Обратимся снова к общим положениям ГК РФ: данный срок начинает течь с того момента, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своих прав.

По обязательствам с определенным сроком исполнения (каким является обязательство застройщика по передаче квартиры дольщику) течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

Для дольщика срок исковой давности начинает исчисляться с момента начала просрочки передачи квартиры застройщиком. Например, если застройщик должен был передать квартиру до 30.06.2014 года, то с 01.07.2014 начинает течь трехлетний срок исковой давности для обращения в суд. Если Вы обратились в суд 01.07.2017 года, то срок исковой давности в таком случае не будет считаться пропущенным. А если же дольщик обратился в суд уже после 01.07.2017?

Бывает, что суды отказывают дольщику в удовлетворении исковых требований, если последний обратился в суд по истечении трехгодичного срока, основывая свою позицию на положениях ст. 207 ГК РФ, в соответствии с которой срок исковой давности по дополнительному требованию (коим является требование о выплате неустойки) считается истекшим с момента истечения срока давности по главному требованию (требованию о передаче квартиры). Однако в таком случае дольщику необходимо при обосновании своих требований указывать на правовую позицию Верховного Суда РФ, изложенной в постановлении Пленума ВС РФ от 29.09.2015 № 43, в соответствии с которой срок давности по искам о просроченных повременных платежах исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.

По договору долевого участия исчисление неустойки происходит отдельно за каждый просроченный день, следовательно, срок исковой давности в таком случае должен исчисляться отдельно по каждому просроченному платежу за каждый день просрочки. И в таком случае дольщик вправе рассчитывать на взыскание неустойки за последние три года, предшествующие дню подаче искового заявления в суд.

Довольно часто дольщики не обращаются в суд с иском о взыскании неустойки по той причине, что откладывают инициирование данной процедуры до фактического получения квартиры. При этом не учитывают тот факт, что в случае длительности просрочки передачи квартиры (которая иногда может превысить три года), дольщик сможет рассчитывать на присуждение в его пользу неустойки лишь за последние три года, предшествующие подаче иска в суд.

Не откладывайте решение проблемы на потом, а обращайтесь в суд за защитой своих прав уже сейчас!

Материал разработан Людмилой Перовой для «Общества защиты прав дольщиков».

Расторжение договора участия в долевом строительстве по инициативе застройщика: срок исковой давности

Добрый день, коллеги!

Прошу высказать мнение по вопросу исчисления срока исковой давности при расторжении договора участия в долевом строительстве (далее – договор).

В апреле 2017 года заключен договор между застройщиком (ООО) и гражданином С. (дольщик). По условиям договора оплата цены договора должна быть произведена в течение двух дней после гос.регистрации договора путем внесения денежных средств на расчетный счет ООО. Договор зарегистрирован в мае 2017 года.

C 2017 по 2019 годы в ООО происходит смена участников и деректора.

В ходе «инвентаризации» новое руководство ООО установило, что гражданин С. не уплатил цену договора, и в мае 2019 года направило в его адрес предупреждение о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. Требование адресатом получено, но оставлено без рассмотрения.

В октябре 2019 года (спустя более тридцати дней с момента получения дольщиком предупреждения о задолженности) ООО направило дольщику уведомление о расторжении договора и подало соответствующее заявление в территориальный орган Росреестра. Однако в регистрации расторжения договора было отказано*, т.к. еще в 2017 году была осуществлена уступка и в деле имеется справка ООО об полной оплате гражданином С. цены договора. (*первоначально Росреестр внес в ЕГРН запись о расторжении договора, но в последствии исключил её, внес запись об уступке и отказал в регистрации расторжения договора).

В связи с этим в июле 2020 года ООО обратилось в суд к гражданину С. и цессионарию с иском о признании договора расторгнутым, о недействительности цессии в связи с неуплатой цены договора.

В октябре 2020 года районный суд вынес решение об отказе в удовлетворении иска. Своё решение суд обосновал, тем, что оплата по договору произведена, а справка об оплате, подписанная руководителем ООО (доказательств иного не представлено) и скрепленная оттиском печати ООО является надлежащим доказательством такой оплаты, а также применил срок исковой давности – три года с даты, определенной как = дата гос.регистрации договора + два дня для оплаты по договору + два месяца просрочки платежа.

Вопрос о справке ООО как надлежащем доказательстве уплаты цены договора, предусматривающим безналичный расчет, я опущу (но буду рад комментариям).

Волнует другое: с какого момента начал течь срок исковой давности для расторжения договора по инициативе застройщика, и правильно ли суд исчислил его? Мы полагаем что нет.

В соответствии с п. 4 ст. 5 Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ) в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 Закона № 214-ФЗ.

При этом в п. 3 ст. 9 Закона № 214-ФЗ установлено, что в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 Закона № 214-ФЗ, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 данной статьи.

Согласно ч. 4 ст. 9 Закона № 214-ФЗ в случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

В соответствии с п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок.

Законом № 214-ФЗ предусмотрен внесудебный порядок одностороннего расторжения договора участия в долевом строительстве по инициативе застройщика ввиду просрочки уплаты цены договора дольщиком. При этом законодатель ограничил право застройщика для направления соответствующего уведомления, установив минимальный срок просрочки платежа по договору в случае единовременной уплате – два месяца, т.е. договор может быть расторгнут застройщиком в случае двухмесячной просрочки платежа в любое время в течение действия договора по своему усмотрению – и через два месяца, и через год, и через три года и т.д., при условии предварительного предупреждения дольщика не менее чем за тридцать дней.

Читать еще:  Образец искового заявления о признании недостойным наследником

В описываемом случае застройщик предупредил дольщика о задолженности через два года с момента прострочки и еще через пять месяцев уведомил его о расторжении договора. Все сроки, установленные законом соблюдены. И только отказ Росреестра зарегистрировать расторжение договора послужило причиной обращения в суд. О пропуске срока давности не может идти и речи.

А если считать срок давности, то с учетом положений п. 2 ст. 452 ГК РФ считать его следует от даты получения дольщиком предупреждения о необходимости произвести уплату, или от даты отказа Росреестра.

Что думаете, коллеги, по этому поводу? Поделитесь, пожалуйста, своими соображениями, а если есть, то и практикой.

Заранее всех благодарю.

PS: по логике суда получается, если застройщик в течение трех лет после просрочки платежа не расторг договор, то дольщик вполне может рассчитывать на получение объекта недвижимости без оплаты, т.к. истек срок давности по требованию о расторжении договора, основанное на не уплате цены договора, а значит истек срок давности и для требования об уплате цены договора.

Срок исковой давности по неустойке ДДУ

Если строительная компания, с которой вы заключили договор долевого участия, задерживает передачу квартиры, вы можете рассчитывать на получение от нее компенсации – неустойки за нарушение условий ДДУ. А поскольку размер неустойки зависит от того, насколько затянуты сроки, подавать лучше уже после получения квартиры – так можно получить от застройщика больше. Но нужно также помнить, что существует такое понятие как исковая давность, и по истечению установленного срока вы вообще не сможете претендовать на взыскание средств.

В данной статье мы разберем, какой установлен срок исковой давности по неустойке ДДУ, и что нужно предпринять, чтобы взыскать компенсацию со строительной компании.

Сколько составляет исковая давность по неустойке ДДУ?

В юридической практике исковая давность означает срок, в течение которого лицо может обратиться в суд и защитить свои права. Если этот срок пропущен, суд будет иметь полное право отклонить иск к застройщику, даже в том случае, если права дольщиков действительно нарушены. Для разных категорий споров установлены разные сроки, а что касается взыскания неустойки по ДДУ, то исковая давность составляет 3 года. Однако важный нюанс относительно методики подсчёта, и суд может применить любой из них:

  • исковая давность начинает отсчитываться с момента нарушения условий договора долевого участия, то есть, с первого дня просрочки. Для примера: если в договоре указан срок передачи квартиры 1 сентября 2017 года, то иск можно подать только до 1 сентября 2020, и, соответственно, в исковые требования можно включить компенсацию только за эти три года;
  • отсчет срока ведется в обратном порядке – от момента передачи квартиры дольщикам. К примеру, недвижимость была передана 1 марта 2017 года, значит, неустойку можно требовать только за предыдущие 3 года (или меньше, если просрочка заняла меньший срок).

Чаще всего суды руководствуются ст. 220 Гражданского кодекса РФ, согласно которой срок давности отсчитывается с момента, когда обязательство должно быть исполнено – то есть, отсчет ведется от даты передачи недвижимости на 3 года назад.

Вне зависимости от методики расчета исковой давности, получается, что взыскать неустойку за срок, превышающий 3 года, невозможно. Однако на практике дольщик имеет такую возможность: в исковом заявлении указывается требование взыскать неустойку за полный срок нарушения условий договора, а исковая давность может примениться только в том случае, если об этом заявит представитель застройщика. На практике подобные судебные тяжбы часто игнорируются строительной компанией, и суд может взыскать полную сумму компенсации.

Как взыскать неустойку с застройщика по договору долевого участия?

Процедура взыскания неустойки возможна двумя путями: посредством письменной претензии на имя застройщика или через суд. Первый вариант намного проще и не требует затрат времени и сил: достаточно составить претензию, отправить ее рекомендованным письмом на юридический адрес строительной компании и дождаться ответа. Часто застройщик соглашается с требованиями дольщика или предлагает переговоры с целью уменьшения суммы компенсации, и здесь решение зависит от участника ДДУ – устраивают ли его предлагаемые варианты. Если достойного варианта компания предложить не может, или претензия проигнорирована, можно переходить к судебному взысканию неустойки с застройщика.

Судебный путь хоть и более сложный, обычно он приносит для дольщика реальные результаты, если подойти к процедуре ответственно и соблюсти все требования законодательства.

Весь процесс можно разделить на следующие этапы:

необходимо собрать все документальные доказательства, подтверждающие, что вы имеете право на компенсацию – это обычно копия ДДУ, подтверждение того, что стоимость квартиры полностью выплачена (выписка из банка, чеки и т.д.), а также копия претензии и ответ застройщика (если он был). Все копии должны быть заверены нотариально;

текст иска составляется в свободной форме, но обязательно должен содержать сведения об истце и ответчике, наименование суда, обстоятельства дела (когда был установлен срок передачи квартир, насколько он нарушен, была ли попытка уладить спор в досудебном порядке и т.д.), требования (кроме неустойки, исковые требования могут включать моральный и материальный ущерб, а также штраф за нарушение закона о защите прав пользователей в части досудебного урегулирования споров), перечень документов, которые прилагаются к иску. Также рекомендуется указывать ссылки на законы и нормативные акты, подтверждающие вашу позицию, а сумму требований подкрепить расчетами согласно действующего законодательства. Заявление подается в суд общей юрисдикции по местонахождению компании-застройщика;

когда спор будет рассматриваться, необходимо донести свою позицию, изложенную в иске, и убедить судью в том, что ваши права действительно нарушены действиями (бездействием) застройщика. Если это удастся, решение суда будет в вашу пользу. Стоит отметить, что размер компенсации может быть изменен по усмотрению суда, если будут причины для такого пересмотра.

Рекомендуется привлечь к подготовке и собственно процессу юриста по ДДУ. Опытный специалист не только проконсультирует, какие документы потребуются, как их правильно оформлять, но и сможет представлять ваши интересы в суде, что не только сэкономит ваше время, но и повысит шансы на положительный исход спора.

Хотите взыскать неустойку, когда срок исковой давности вышел?

Получите консультацию адвоката: +7 (962) 953-88-11

Что делать, если срок исковой давности по неустойке ДДУ вышел?

Иногда случается так, что срок взыскания неустойки по договору долевого участия пропущен по тем или иным причинам. Что в этом случае делать дольщику, если он хочет получить компенсацию? Для решения проблемы есть два возможных пути:

  • подавать иск в суд, не взирая на пропущенные сроки, и надеяться, что представитель застройщика не заметит этого обстоятельства или вообще проигнорирует процесс – как упоминалось выше, суд самостоятельно не может применить норму о сроке давности в гражданских делах;
  • попытаться восстановить пропущенный срок, приведя доказательство того, что в данный период дольщик не имел возможности отстаивать свои интересы – например, в связи с болезнью. Необходимые документы подаются вместе с иском и должны быть рассмотрены судом. Если причина будет признана уважительной, срок давности будет продлен.

Если действительно есть уважительная причина, лучше идти по второму пути. Если же такой причины нет, ничего не остается как надеяться, что пропущенные сроки представители ответчика не заметят. Если же нет уважительной причины и представитель застройщика заявит о пропущенном сроке давности, суд, скорее всего, откажет в удовлетворении иска.

Заключение

Добиваясь взыскания неустойки по ДДУ, необходимо помнить о сроках давности для этого дела. Он составляет 3 года, однако есть нюансы в подходах к его началу. Процедура взыскания через суд предусматривает большой объем работы с документами, потому рекомендуется заручиться помощью адвоката по спорам с застройщиками.

Исковая давность при взыскании неустойки с застройщика

Существует две точки зрения, касательно определения срока исковой давности при взыскании неустойки по ДДУ. При этом под каждую можно подвести соответствующую судебную практику. Разберём оба варианта.

Содержание статьи о сроке исковой давности по ДДУ

Читать еще:  Исковое заявление о признании недействительным завещания и права на наследство образец и пример составления

Срок исковой давности при взыскании неустойки по ДДУ

Определение начала течения срока исковой давности

При взыскании неустойки с застройщика срок исковой давности составляет три года (п. 1 ст. 196 ГК РФ). Однако начало его течения разные судьи определяют по-разному.

Первая точка зрения. Трехлетний срок исковой давности истекает с даты, когда застройщик по условиям договора долевого участия, должен был передать квартиру по акту.

Вторая точка зрения. Дольщик вправе взыскать неустойку за последние три года предшествующие дате подачи искового заявления в суд.

Если прошло более трех лет с даты, когда застройщик должен был передать квартиру по ДДУ

Что делать? В иске заявить неустойку за весь период просрочки. Ответчик может в суд не явиться и заявление о пропуске срока исковой давности почтой не направить. Такое случается в связи с большой загруженностью юристов у застройщика. Также статистически есть вероятность, что такое заявление не будет подано по невнимательности представителя ответчика. Так тоже бывает. Если заявление о пропуске срока исковой давности от ответчика поступит, истцу следует уточнить исковые требования и потребовать взыскать неустойку за трехлетний период, предшествующий подаче иска. Такое уточнение можно сделать заранее, предполагая возможное развитие событий.

Например. По условиям ДДУ, квартира должна быть передана по акту 30.11.2015 года. Двусторонний акт подписан 30.11.2017. В суд истец обратился с иском 30.11.2019 года. Ответчик подал заявление о пропуске срока исковой давности. Следовательно, истец может рассчитывать на взыскание неустойки за период с 30.11.2016 по 30.11.2017 года. Т.е. за предшествующие три года с даты подачи иска. С учётом того, что передаточный акт подписан 30.11.2017, период, за который суд сможет взыскать неустойку составит один год.

Однако такую позицию истец ещё должен в суде обосновать. Не забываем, что ответчик будет просить суд отказать в иске в полном объёме. Будет мотивировать тем, что прошло более трёх лет, с даты, когда по условиям ДДУ должен был быть подписан передаточный акт. Для истца хорошо, что судебная практика по таким искам существует довольно большая. В обоснование своей позиции истцу следует сослаться на пп. 24, 25 Постановления Пленума ВС РФ от 29.09.2015 N 43 «О некоторых вопросах. об исковой давности». Согласно разъяснениям, срок давности по искам о просроченных повременных платежах исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу. Скрыть

Это значит, что срок исковой давности по требованию о взыскании неустойки должен исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу, определяемому применительно к каждому дню просрочки. Другими словами, представителю истца нужно будет доказать суду, что просрочка исполнения обязательства по передаче дольщику квартиры представляет собой правонарушение, носящее длящийся характер.

Обращаем внимание, что невозможно гарантировать на сто процентов, что судом будут учтены вышеуказанные обоснования дольщика. Суд в данном вопросе может встать и на сторону ответчика, однако статистически это маловероятно. Теоретически суд может отказать в иске со ссылкой на п. 1 ст. 207 ГК РФ. Т.к. с истечением срока исковой давности по главному требованию (передача квартиры дольщику), считается истекшим срок исковой давности и по неустойке, возникшей после истечения срока исковой давности по главному требованию. В связи с изложенным, дольщику лучше заблаговременно подать иск к застройщику. Причём чем раньше, тем лучше.

Исчисление срока исковой давности по оспоримым сделкам: односторонним актам и ДДУ

Истечение срока исковой давности по вопросам признания отдельных пунктов ДДУ недействительными

Признание отдельных пунктов договора долевого участия недействительными тесно связано с вопросом взыскания неустойки. Застройщик грамотно обыграл в договоре способ изложения об исчислении предельного срока по передаче дольщику квартиры. К примеру, в ДДУ стороны согласовали, что срок ввода дома в эксплуатацию ориентировочный и дата передачи квартиры ставится от него в зависимость.

Еще более хитрый вариант. Застройщик прописывает в ДДУ условие о том, что стороны согласовали продление срока передачи квартиры, в случае направления дольщику уведомления о переносе сроков строительства. Кроме того, в ДДУ могут быть третейская оговорка, а также иные пункты нарушающие права участника долевого строительства.

Всё это может повлиять на период просрочки, следовательно, на сумму неустойки, а также на подсудность спора. Кроме того, в ДДУ застройщик может указать, что в случае уменьшения площади квартиры, застройщик никаких денег возвращать не должен. Это условие также нарушает права дольщика, как потребителя, и может быть признано недействительным в суде.

В подобных случаях рекомендуется признавать такие пункты договора недействительными. Однако, в отличие от рассматриваемого ранее варианта, сроки исковой давности исчисляются здесь по-другому. Если при взыскании неустойки, срок исковой давности составляет три года (п. 1 ст. 196 ГК РФ), то в случае признания отдельных пунктов ДДУ недействительными, всего один год (п. 2 ст. 181 ГК РФ).

Срок в этом случае исчисляется с даты подписания договора долевого участия. Как правило, временной интервал между датой подписания договора долевого участия и датой передачи квартиры, по его условиям, составляет более одного года. Т.е. к тому времени, когда большинство дольщиков захочет в суде оспорить отдельные пункты ДДУ, в связи с нарушением сроков строительства, срок исковой давности в этой части будет давно пропущен. Когда поясняешь это дольщикам, они говорят, что об этом ничего не знали. Теперь вы знаете.

Что из этого следует? На этапе покупки квартиры практически невозможно изменить условия в шаблоне договора долевого участия. На все замещения дольщика ответ будет один, не нравится, не покупайте у нас квартиру. Однако, подписав ДДУ с кабальными условиями, многие его пункты, ущемляющие права дольщика, можно легко признать в суде недействительными. Достаточно не пропустить срок в один год с даты подписания ДДУ.

Исчисление срока исковой давности в случае признания одностороннего акта недействительным

Первая. Односторонний акт — это сделка. Сделка оспоримая. Суд может так его квалифицировать, например, по следующим причинам. Передаточный акт порождает переход риска случайной гибели объекта от застройщика к дольщику, а также порождает переход обязанности по несению расходов на содержание дома от застройщика к дольщику. Поэтому к требованиям о признании такого акта недействительным подлежат применению нормы ГК РФ о сделках, в том числе и нормы о недействительности сделок. Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий её недействительности составляет один год (п. 2 ст.181 ГК РФ). Другое дело, что начало его течения определяется моментом, когда истец узнал или должен был узнать о нарушении своего права (п. ст. 200 ГК РФ). Истцу должны быть известны обстоятельства, являющиеся основанием для признания сделки недействительной (п. 2 ст. 181 ГК РФ). Односторонние акты обычно направляются дольщику почтой. Здесь представителю дольщика в суде нужно доказывать, что о нарушении своих прав истцу не было своевременно известно. В связи с этим возникают различные спорные моменты, которые могут толковаться судом в пользу дольщика. Например, акт был отправлен дольщику по другому адресу или у ответчика нет доказательств, подтверждающих его направление.

Вторая. Односторонний акт не является сделкой. Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Односторонний акт никакие права не устанавливает, не изменяет и не прекращает. Акт передачи квартиры только подтверждает факт исполнения обязательства из договора долевого участия. Или его не подтверждает. Таким образом положения п. 2 ст. 181 ГК РФ к данной ситуации не применяются. В силу ч. 6 ст. 8 ФЗ 214-ФЗ односторонний акт составляется только при уклонении истца от приёмки квартиры. Следовательно, в суде достаточно доказать, что у ответчика отсутствовали причины для его составления. Если всё сделать правильно, суд может взыскать неустойку не на дату одностороннего акта, а на дату судебного заседания.

В любом случае, стоит запомнить самое главное правило: не зевать и обращаться к юристу, чем раньше, тем лучше. Тем более, что юридические консультации по телефону в Юридическом центре RegPractic для дольщиков являются полностью бесплатными.

Поскольку читателя интересует срок исковой давности, следовательно, срок просрочки застройщика довольно большой. Чтобы рассчитать неустойку правильно, можно воспользоваться нашим калькулятором.

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector