0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Уведомление об удержании имущества арендатора

Уведомление об удержании имущества арендатора

  • Автострахование
  • Жилищные споры
  • Земельные споры
  • Административное право
  • Участие в долевом строительстве
  • Семейные споры
  • Гражданское право, ГК РФ
  • Защита прав потребителей
  • Трудовые споры, пенсии
  • Главная
  • Публикации и практика
  • Главная
  • Удержание имущества арендатора и самоуправство арендодателя (ст. 330 УК РФ)

Арендодатель не исполняет обязательства по уплате арендных платежей и прочих, связанных с пользованием помещением расходов.

Вопрос: в каком случае удержание арендодателем вещей арендатора будет являться законным и не повлечет возбуждения уголовного дела по статье 330 УК РФ (самоуправство)? Вправе ли арендодатель вывезти вещи арендатора на хранение в другое место?

Во всех случаях, когда договор аренды действует, удержание вещей арендатора или вывоз их арендодателем из арендуемого помещения, или чинение иных препятствий в доступе к вещам арендатора (например, смена замков в целях ограничить доступ в помещение) будет незаконным. Соответственно, такие действия будут содержать признаки состава уголовного самоуправства.

Рассмотрим варианты

1. Прекращение договора аренды, акты передачи подписаны

Срок договора аренды истек, при этом, договор аренды не содержит условия о его пролонгации, либо содержит, но арендодатель уведомил в установленный срок о нежелании продлевать действие договора на тот же срок, либо стороны заключили соглашение о расторжении договора. При этом, подписан акт приема передачи помещения арендатором арендодателю. Сам арендатор оставил помещение (съехал, не ведет в нем деятельность). Но в помещении остаются вещи арендатора.

В этом случае, в силу того, что владение арендодателем помещением является законным (подписан акт передачи), то завладение вещами является также законным. Возникает право на удержание, равно как и право на вывоз вещей арендатора для хранения их в другом месте. Признаки самоуправства – отсутствуют.

2. Прекращение аренды, арендатор покинул помещение, но акт передачи не подписан

В Инф. письме Президиума ВАС РФ № 66 указывалось: «..основанием поступления оборудования во владение собственника помещения является оставление арендатором этого оборудования в данном помещении после истечения срока аренды, то есть после утраты права на соответствующее помещение. Поскольку такое владение оборудованием не может быть признано незаконным, оно допускает его удержание по правилам пункта 1 статьи 359 ГК РФ».

То есть, если срок аренды истек, арендатор покинул помещение, оставив в нем вещи, удержание данных вещей является правомерным, соответственно правомерным является и их вывоз в иное место для хранения.

При этом, следует сделать так:

  • составить акт приема передачи находящегося в помещении имущества в одностороннем порядке, в котором подробно описать все имущество (наименование, марка, количество, характеристики, наличие повреждений, царапин, потертостей и т.д.)
  • составить письмо и направить его заказным письмом арендатору. Содержание письма примерно следующее: «в связи с уклонением вас от возврата объекта аренды … (помещения № … адрес …) … числа арендодатель принял объект аренды в одностороннем порядке с составлением соответствующего акта; имущество, находившееся в помещении … (таком-то) описано и будет удерживаться арендодателем до полного погашения задолженности по Договору на основании статей 329, 359 Гражданского кодекса Российской Федерации».

3. Прекращение аренды за истечением срока договора, но арендатор продолжает пользоваться помещением

Если срок аренды истек, а арендатор продолжает пользоваться помещением (то есть не съезжает, осуществляется там деятельность и т.д.), то завладение находящимися там вещами, ему принадлежащими, будет незаконным и такие действия могут быть вполне квалифицированы как уголовное самоуправство. В таком случае следует заявлять иск о выселении.

4. Решение суда о расторжении договора

Во-первых, в этом случае решение суда должно вступить в законную силу. Если решение в силу не вступило – договор действует, завладение вещами незаконно – самоуправство.

Во-вторых, как уже указано выше, если арендатор продолжает пользоваться помещением даже при вступившем в силу решении суда о расторжении договора аренды, то завладение его вещами для целей удержания и вывоза будет незаконным (соответственно, — признаки самоуправства), поскольку владение помещением и находящимися там вещами арендатор не прекращал. В этом случае надлежащий способ защиты права – иск о выселении (напомню, что выселение – это освобождение помещения от находящихся там лиц и их вещей)

Вероятность отказа в возбуждении уголовного дела по ст. 330 УК РФ

Однако следует сказать о том, что даже если договор аренды не прекратил действие, но арендодатель совершил указанные выше действия, далеко не всегда это влечет возбуждение уголовного дела по признакам состава преступления, предусмотренного статьей 330 УК РФ. Зачастую правоохранительные органы, отказывая в возбуждении уголовного дела, указывают в постановлении, что имеет место быть спор хозяйствующих субъектов и данный спор подлежит разрешению в порядке гражданского судопроизводства, а не уголовного.

Пример приговора по ст. 330 УК РФ

В качестве примера приговора за самоуправные действия арендодателя, вывезшего имущество арендатора можно привести Постановление Калужского областного суда от 13 августа 2014 года. Обращаем внимание, что по данному делу установлено, что из арендуемого помещения было вывезено не только имущество и бухгалтерская документация, но большая часть данного имущества была утрачена. Судом указано:

«существенный вред, причиненный С., выразился в нарушении законных прав и интересов потерпевшей, которая была лишена возможности пользоваться и распоряжаться своим имуществом, значительная часть которого была для нее утрачена, а также осуществлять предпринимательскую деятельность..»

Вернуться к оглавлению обзора «Удержание имущества (вещи) должника», куда вошли следующие статьи (ответы на вопросы):

Удержание имущества арендатора. Инструкция как законно удержать имущество арендодателем.

Не всегда арендатор может вовремя вносить плату за пользование помещением. В подобных ситуациях многое зависит от хозяина, который может проявить понимание либо, наоборот, требовать возвращения долга любым способом. Во втором случае есть риск, что арендодатель удержит имущество арендатора и очень важно знать, как нужно вести себя в подобной ситуации. В представленной статье мы подробно расскажем, какие причины могут выступать основанием для подобных действий, и каковы особенности процедуры удержания.

○ Что такое удержание имущества.

Удержание вещей – один из методов воздействия кредитора на недобросовестного плательщика.

Нередко к удержанию прибегает и арендодатель с целью получить средства от недобросовестного арендатора, который злостно нарушает сроки оплаты за проживание. При этом необходимо, чтобы подобная мера применялась соответственно законодательным актам и не классифицировалась, как самовольный захват.

○ Условия и основания для законного удержания имущества арендатора.

Возможность удержания имущества арендатора регулируется ст. 359 Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ).

  • «Кредитор, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику либо лицу, указанному должником, вправе в случае неисполнения должником в срок обязательства по оплате этой вещи или возмещению кредитору связанных с нею издержек и других убытков удерживать ее до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено (п. 1 ст. 359 ГК РФ)».

При этом следует учитывать, что данная статья диспозитивная, дающая участникам соглашения возможность изменить условия по обоюдному согласию. Таким образом, в договор может быть включен пункт, накладывающий запрет на удержание, независимо от его оснований.

Также возможность удержания имущества регламентируется информационным письмом Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 №66 (далее Письмо).

  • «Арендодатель вправе удерживать принадлежащее арендатору оборудование, оставшееся в арендовавшемся помещении после прекращения договора аренды, в обеспечение обязательства арендатора по внесению арендной платы за данное помещение (п. 14 Письма)».

Некоторые особенности есть в процедуре удержания, когда сторонами сделки выступают предприниматели.

  • «Удержанием вещи могут обеспечиваться также требования хотя и не связанные с оплатой вещи или возмещением издержек на нее и других убытков, но возникшие из обязательства, стороны которого действуют как предприниматели (ч.2 п.1 ст. 359 ГК РФ)».

В согласии с настоящим законом, удержанию подлежат не только вещи, но и обстоятельства, по которым не произведена своевременная оплата. Таким образом, арендодатель может удерживать имущество арендатора, собственником которого он является. Однако следует учитывать, что стоимость вещи должна быть соразмерна долгу.

○ Соразмерность при удержании.

Удержание является инструментом стимулирования должника для ускорения внесения оплаты. Если он отказывается выполнять свои платежные обязательства, у арендодателя возникает право реализации удержанного имущества. Именно поэтому крайне важно, чтобы стоимость этих вещей равнялась сумме долга. В противном случае, при реализации арендодатель получит больше финансовых средств, что может классифицироваться как мошенничество.

○ Как правильно произвести удержание.

Чтобы произвести удержание, нужно в первую очередь убедиться, что договор аренды не запрещает подобное действие. Кроме того, чтобы процедура была признана законной, она должно соответствовать следующим условиям:

  • Производится только после окончания срока действия договора.
  • Сопровождаться составлением описи имущества либо акта удержания.
  • Предполагать уведомление арендатора о процедуре.

Удержание вещей производится в присутствии свидетелей (не менее 2), которые подписывают составленный документ (опись либо акт удержания). Этот документ должен быть направлен арендатору заказным письмом не позднее, чем через 3 дня после осуществления акта удержания. После выполнения необходимых действий за арендодателем остается право вывезти вещи на новое место хранения, предварительно уведомив об этом должника.

○ Когда нельзя применять удержание.

Независимо от статуса сторон сделки (юридические или физические лица) ограничения к инициированию процедуры удержания следующие:

  • Отсутствие договорных отношений между сторонами.
  • Не истекший срок действия договора.
  • Не составлен акт удержания.
  • Арендатор не уведомлен о процедуре удержания.
Читать еще:  Цепочка наследования: завещание; VS закон

○ Незаконное удержание и самоуправство.

Если арендодатель удерживает имущество контрагента незаконно, речь идет о самоуправстве.

  • «Самоуправство, то есть самовольное, вопреки установленному законом или иным нормативным правовым актом порядку совершение каких-либо действий, правомерность которых оспаривается организацией или гражданином, если такими действиями причинен существенный вред (п. 1 ст. 330 УК РФ)».

В этом случае закон предусматривает следующие виды наказания:

  • Штраф от 80 тыс. руб. либо удержание источника дохода в период до полугода.
  • Обязательные работы (максимальный срок 480 часов).
  • Исправительные работы (до 2 лет).
  • Лишение свободы (до полугода) (ч.2 п. 1 ст. 330 КУ РФ).

Если самоуправство было совершено с участием насильственных мер либо угрозы на их применение, виды наказания:

  • Принудительные работы (до 5 лет).
  • Арест (до полугода).
  • Лишение свободы (до 5 лет).

Чтобы избежать судебных разбирательств и свести риск обвинения в самоуправстве к нулю, крайне важно соблюдать все условия, обеспечивающие законность удержания вещи.

✔ Договор аренды прекращен, передаточный акт подписан.

В данном случае необходимо, чтобы в соглашении отсутствовало условие автоматического продления сделки либо, при его наличии, имеется отказ арендатора о пролонгации. Также участники могут расторгнуть соглашение о обоюдному согласию. В подобных случаях удержание имущества является законным, если подписан передаточный акт, а арендатор покинул помещение, оставив свои вещи. Именно акт приема-передачи делает законным удержание имущества с возможностью его вывоза в иное место хранения.

В данном случае арендодателю нужно составить опись имущества либо акт удержания в присутствии двух свидетелей и отправить заказным письмом арендатору.

✔ Договор аренды прекращен, арендатор съехал, передаточный акт не подписан.

  • «..основанием поступления оборудования во владение собственника помещения является оставление арендатором этого оборудования в данном помещении после истечения срока аренды, то есть после утраты права на соответствующее помещение (п. 14 Письма)».

Исходя из подобного определения, удержание имущества, оставленного арендатором в данной ситуации, не может быть признано незаконным. В этом случае арендодатель также должен самостоятельно составить опись имущества и отправить его заказным письмом должнику. При соблюдении указанных условий удержание будет признано правомерным.

✔ Договор аренды прекращен, арендатор пользуется помещением.

Ели время действия соглашения истекло, но арендатор продолжать использовать помещение, не нужно производить принудительное удержание его вещей. Такие действия будут признаны незаконными и повлекут за собой ответственность, в согласии с соответствующими законодательными нормами УК РФ. В данном случае следует составить исковое заявление с ходатайством о выселении.

✔ Есть судебное решение о расторжении договора аренды.

При наличии подобного документа необходимо дождаться его вступления в законную силу, после чего осуществлять удержание вещей должника. Если начать действовать раньше – это может быть классифицировано, как самоуправство и повлечь за собой соответствующее наказание. В данном случае также необходимо направить в судебные органы иск о принудительном выселении.

○ Действия с удерживаемым имуществом.

Если арендатор злостно нарушает сроки оплаты, его имущество может быть удержано (при условии, что истек период действия арендного соглашения).

Если должник не торопится реагировать на требования об оплате долга, арендодатель имеет право реализовать имущество.

Делать это нужно на публичных долгах, в порядке, установленном законодательно. Разница между вырученной суммой и долгом должна быть возвращена арендатору.

○ Как арендодателю защититься.

Предусмотреть возможность неуплаты аренды необходимо до заключения сделки. Для защиты своих прав арендодателю необходимо включить в договор пункт о возможности удержания имущества в случае несоблюдения условий оплаты за проживание и ограничения доступа в помещение. Если вопрос взыскания задолженности придется решать в судебном порядке, наличие подобных условий в соглашении станет весомым аргументом в пользу арендодателя.

○ Как арендатору защититься.

Арендатор со своей стороны заинтересован в том, чтобы процедура удержания не была к нему применена. Поэтому он, наоборот, должен прописать в соглашении запрет на удержание имущества в случае неоплаты. Если данный пункт не был включен в текст документа и дело рассматривается в суде, арендатор может защитить свои интересы, представив доказательства финансовых затруднений и документов, подтверждающих регулярность оплаты в прошлом. Арендодателю будет запрещено удерживать имущество контрагента только в том случае, если будет доказано, что он не является злостным неплательщиком.

○ Условия возврата имущества.

Если имущество удержано на законных основаниях, оно может быть возвращено владельцу при условии погашения имеющейся задолженности. Проверка состояния вещей производится по описи, составленной при удержании. Если какая-то часть имущества будет испорчена в период хранения у арендодателя, арендатор вправе предъявить ему претензию на основании составленной описи.

Таким образом, удержание имущества при наличии долгов имеет много нюансов, которые должны быть учтены, чтобы действия были признаны законными.

○ Советы юриста:

✔ Хозяин квартиры в отсутствие квартирантов забрал вещи за неуплату.

Если подобное действие было совершено в период действия арендного договора, оно является незаконным. Арендатор может обратиться в суд с ходатайством о возмещении морального и материального ущерба.

✔ Арендодатель без оснований удерживает имущество за неуплату.

Если удержание было произведено без направления уведомления арендатору о необходимости исполнения своих обязательств, подобное действие будет признано самоуправством. Также незаконным будет удержание, если оно произведено в период действия арендного соглашения.

Адвокат Ольга Некрасова рассказывает о правовых основаниях удержания имущества, задолжавшего арендатора.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Право на удержание имущества арендатора

При исполнении договора аренды нежилого помещения или здания арендодатель часто сталкивается с грубым неисполнением существенных условий договора, связанных в основном с внесением оплаты за пользование имуществом.

Другая ситуация – задолженность по оплате аренды с последующим истечением срока действия договора и отказом арендатора освобождать помещение.

Что делать в этой ситуации арендодателю? Можно ограничить доступ в помещение или отключить коммуникации, как уже обсуждалось в предыдущей публикации , но есть и еще один популярный среди арендодателей способ воздействия – удержание имущества арендатора до исполнения им своих обязательств.

Читайте также — «Субаренда без согласия арендодателя»

Что говорит закон?

Законным основанием для удержания арендодателем принадлежащего арендатору имущества будет являться ст. 359 ГК РФ. ГК удержание имущества арендатора допускает и дает право кредитору, у которого хранится вещь, подлежащая дальнейшему возврату должнику или иному лицу, задержать у себя эту вещь до того момента, пока она не будет оплачена или же должник не выполнит все свои обязательства и не компенсируется связанные с вещью издержки.

В целом перечисленное не сильно подходит под договор аренды, однако в части 2 указанной статьи дополнительно уточняется, что правом на удержание можно воспользоваться и тогда, когда обязательства должника не связаны с оплатой удерживаемого имущества и понесенными на него издержками. Но обязательства вытекают из правоотношений, возникших при осуществлении сторонами предпринимательской деятельности.

Можно ли удерживать имущество арендатора?

Получается, если буквально трактовать положения ст. 359 ГК РФ, арендодатель может закрыть помещение, сдаваемое арендатору на замок, сменить его и не пускать до погашения долгов по аренде? Увы, не все так просто.

При неосмотрительных действиях можно не только совершить незаконные действия и компенсировать арендатору убытки, но и быть привлеченным за самоуправство или даже хищение имущества.

Что нужно соблюсти?

Первым делом нужно тщательно изучить договор. Статьей 359 ГК РФ можно будет руководствоваться в случаях, если в договоре:

  • нет прямого запрета на удержание имущества в случае неисполнения обязательств арендатором;
  • срок договора аренды закончился, но у арендатора остались долги по нему, при этом в договоре отсутствуют условия о его пролонгации на неопределенный срок;
  • нет прописанного порядка уведомления о возможном удержании;
  • указано право арендодателя ограничить доступ арендатора к помещению и при этом не конкретизируются действия по обеспечению сохранности имущества арендатора в снимаемом помещении, его передаче арендатору и т.д.
  • в договоре нет запрета для арендодателя посещать арендуемое помещение самостоятельно (чаще всего прописывается право «посещать помещение в присутствии арендатора»).

Вот при соблюдении всех этих условий можно сослаться на положения ст. 359 ГК РФ и принять меры к удержанию имущества арендатора.

Прежде чем начинать фактические меры по удержанию имущества и сопряженные с ним действия по ограничению арендатору доступа к помещению, лучше заручиться поддержкой двух свидетелей. Это могут быть сотрудники других офисных помещений, ваши работники, люди с улицы с их согласия – они, по аналогии с понятыми, выступят свидетелями всех проводимых мероприятий и если что – подтвердят в суде, что вы не повреждали имущество, не воровали его. Обязательно запишите их данные – ФИО, контактный номер телефона, адрес.

Желательно вести видеосъемку любого из перечисленных ниже действий:

  • вскрытие двери (при наличии на законном основании ключей);
  • осмотр и опись имущества, оборудования;
  • закрытие помещения, опечатывание.

В отношении всего обнаруженного имущества лучше составить акт удержания имущества арендатора в произвольной форме, который подписывается двумя свидетелями, помимо представителя арендодателя.

После завершения мероприятий по удержанию имущества лучше всего направить в адрес арендатора письменное уведомление о произведенных действиях, сообщив ему порядок и сроки возврата имущества после исполнения обязательств по оплате.

Читать еще:  О статусе полученного в собственность жилья супругами за время брака

Примечание: Перечисленные действия (свидетели, уведомление, акт удержания имущества, видеосъемка) не предусмотрены ни одним нормативным актом, но исходя из практического опыта, рекомендуется воспользоваться этими советами, обезопасив себя от возможных претензий со стороны собственника имущества.

  • Самовольно взламывать двери, срывать замки, выставлять окна – если по договору арендодателю не обеспечено беспрепятственное посещение помещения без ведома арендатора (а такое бывает редко);
  • Отбирать имущество у сотрудников арендатора, находящихся в том помещении, или же применять силу, стараясь помешать вывозу вещей арендатора;
  • Удерживать имущество в случаях, когда договор не заключался, а все расчеты и обязательства были согласованы устно;
  • Повреждать имущество, создавать риск его утраты или хищения

В заключение

Как показывает практика – удержание имущества отнюдь не самый эффективный, но при этом самый проблемный способ воздействия на арендатора. Несколько небольших упущений или ошибок могут доставить вам массу проблем и лишних судебных разбирательств.

Куда эффективнее отключить неплательщику аренды коммуникации или же ограничить доступ в помещение, если это позволяет договор. У вас остались вопросы по исполнению договора аренды? Позвоните прямо сейчас и получите предварительную консультацию!

Право на удержание имущества арендатора

Нередко арендодателю приходится иметь дело с целым спектром нарушений договора аренды, особенно когда речь идёт о нежилых помещения. Самое распространённое нарушение – оплата за пользованием объектом.

В ином случае долг за оплату и отказ освободить помещение, когда сроки аренды прошли.

Конечно, в таком случае можно отключить коммуникации, однако есть и другие способы получить свои деньги. В данном материале мы рассмотрим арендные споры и расскажем, чем поможет адвокат по арендным спорам .

Если Вам нужна помощь квалифицированного юриста, тогда позвоните нам для получения первичной консультации:

+7 (343) 383-59-64

Что говорит закон об удержании имущества должника

Арендодатель может удерживать имущество арендатора на основании Гражданского кодекса, а точнее статьи 359. Допускается гражданским кодексом удержание кредитором вещи или имущества, которое должно быть возвращено должнику или другом лицу, если сторона не выполнит свои обязательства, предусмотренные договором.

Выше сказанное не совсем может быть применено для договора аренды, но во второй части есть момент, где говорится, что право на удержание распространяется и на должника не связанного с оплатой. Фактически, обязательства возникают между сторонами-предпринимателями.

В части 3 выше упомянутой статьи идёт речь о применении статьи, если иное не предусмотрено договором.

Может ли арендодатель удерживать имущество

Если прямо расшифровать ст. 359 Гражданского кодекса, мы видим, что арендодатель может закрыть помещение, которое сдаёт и не допустить арендатора до того времени, пока он не выплатит задолженность. Но на деле все куда сложнее.

Если действовать неосторожно, то можно ещё и остаться виновным. Тогда придётся компенсировать ущерб, причинённый арендатору за самоуправство или хуже того, хищение имущества.

Как надо действовать, чтобы не стать виновником

В первую очередь изучает договор. На основании 359 статьи Гражданского кодекса можно действовать если в договоре:

  • прямо не прописано, что удерживать объект в случае невыполнения обязанностей арендатора запрещено;
  • не указан процесс сообщения арендатора об удержании в случае нарушения договора;
  • сроки договора закончены, но у арендатора долги, а в договоре нет условий для продления срока аренды;
  • предусмотрено право ограничить доступ в случае неуплаты и при этом не указано конкретно на каких условиях будет обеспечена сохранность имущества и его передача;
  • в договоре не указано, что арендодатель не может проникать в помещение без присутствия арендатора.

Если выше перечисленные пункты не прописаны, то можно действовать.

Не упустите, удержание имущества не возможно в период действия аренды, если иные моменты не предусмотрены в договоре.

Перед тем, как начать действовать, лучше обратиться за помощью к юристу по договорам аренды. Также найдите двух человек, которые не будут вашими родственниками или иным образом заинтересованы в результате. Это могут быть ваши работники или посторонние граждане на правах понятых. Единственное что важно, так это то, чтобы свидетели в суде могли дать показания и подтвердить, что вы не трогали и не повреждали имущество, умеренно или с неосторожности. Обязательно возьмите данные этих свидетели: ФИО, адрес, номер телефона.

Лучше всего запечатлеть весь процесс на камеру. Снимайте все действия:

  • как открываете дверь, нет разницы своим ключом или с помощью специальных инструментов
  • процесс осмотра и описи
  • закрытие и опечатывание двери.

Для всего имущества, находящегося в вашем помещении необходимо составить акт удержания имущества. Документ составляется в довольной форме и подписывается арендодателем и двумя его свидетелями.

По окончанию действия направьте письмо с уведомлением арендатору. Сообщите о ваших действиях и распишите порядок возврата его имущества после оплаты.

Внимание. Выше перечисленные действия: свидетели, съёмка, составление акта не нужны с точки зрения закона. Но как показывает практика юристов по вопросам аренды эти действия помогут предотвратить возможные проблемы.

Если помещение, где разместился арендатор, закрыто и согласно договору нельзя заходить в помещение без него, то проникать в помещение нельзя. Удержание в таком случае будет невозможным.

  • выламывать дверь или забираться через окна, если прописано, что пребывание в помещение без арендатора недопустимо;
  • отнимать вещи сотрудников арендатора, которые находятся в арендованном помещении или мешать вывозу вещей
  • если договора нет, то удержание недопустимо.
  • вредить имуществу.

Итоги

Практика адвокатов по вопросам договором показывает, что удержание имущества не лучший способ разбираться с арендатором. Несколько мелких «проколов» могут создать массу ошибок и довести дело до суда, так ещё и сделать арендодателя виновным.

Намного действеннее отключить коммуникацию или ограничить доступ в помещение, если это не запрещено договором.

Арендатор оставил в арендуемом помещении имущество, не оплатил ежемесячные платежи по арендной плате, и, возможно штрафные санкции?

В данной ситуации важно понимать, прекратили ли действие договорные отношения между сторонами или продолжают действовать. Так как без расторжения договора аренды арендодатель должен соблюсти процедуру расторжения договора в одностороннем порядке.

В соответствии с п. 1 ст. 359 ГК РФ кредитор, во владении которого оказалась вещь должника, вправе ее удержать до момента расчета по финансовым обязательствам, если договором не предусмотрено иное, например запрет на удержание вещи арендатора.

Согласно п. 14 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66

«Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» Арендодатель вправе удерживать принадлежащее арендатору оборудование, оставшееся в арендуемом помещении после прекращения договора аренды, в обеспечение обязательства арендатора по внесению арендной платы за данное помещение.

Следует отметить, что вещь, которую удерживает кредитор, относится к залоговому обязательству, за счет чего кредитор получает обеспечение со стороны должника.

В соответствии со ст. 360 ГК РФ требования кредитора, удерживающего вещь, могут быть удовлетворены из ее стоимости в объеме и порядке, которые предусмотрены для удовлетворения требований, обеспеченных залогом.

В том случае, когда арендодатель не выходит на связь, и попытки арендодателя урегулировать спорную ситуацию не дают результата, необходимо предпринять все действия для легитимного вскрытия, осмотра и фиксации имущества, которое находится в сдаваемом в аренду помещении.

Так, арендодателю следует выполнить следующий алгоритм действий:

  1. направить арендатору письменное требование о погашении задолженности, неустойки (при ее наличии);
  2. если срок действия договора аренды не закончился, то соблюсти процедуру расторжения договора в одностороннем порядке путем направления уведомления о расторжении договора в одностороннем порядке;
  3. направить по месту нахождения арендатора уведомление об удержании имущества, в связи с систематической неоплатой арендной платы;
  4. назначить приказом ответственных лиц за вскрытие и опись имущества;
  5. привлечь к процедуре вскрытия замков, осмотра помещения и описи имущества незаинтересованных лиц, например сотрудников соседних офисов, прохожих лиц;
  6. желательно фиксировать весь процесс вскрытия, осмотра и описи на видеокамеру;
  7. произвести осмотр, опись имущества, оборудования, расположенных в арендуемом должником помещении;
  8. документально в описи зафиксировать все имущество, оборудование, их наименование, серийные номера, количество, иную информацию, завизировать ответственными лицами и свидетелями;
  9. после чего закрыть и опечатать помещение.

Чтобы удержание было правомерным арендодателю необходимо оформить следующие документы:

  • требование об уплате задолженности, штрафных санкций в адрес арендатора;
  • уведомление о вскрытии/осмотре помещения и об удержании имущества при его обнаружении в адрес арендатора;
  • акт вскрытия замков;
  • акт осмотра;
  • опись имущества;
  • акт опечатывания помещения.

После совершения всех необходимых действий перед арендодателем встает вопрос: что делать с удерживаемым имуществом?

В соответствии с пунктом 2 статьи 349 ГК РФ удовлетворение требования залогодержателя за счет заложенного имущества во внесудебном порядке допускается на основании соглашения залогодателя и залогодержателя, если иное не предусмотрено законом.

Так, если с арендатором не удается прийти к консенсусу о взыскании с заложенного имущества, то арендодатель вправе обратиться в арбитражный суд с исковым заявлением об обращении взыскания на предмет залога и обращения имущества в собственность по рыночной цене или реализации с публичных торгов. В случае продажи имущества на торгах за большую стоимость, чем должник обязан уплатить, то разница между общей задолженностью и реализованной ценой возвращается должнику. Предварительно не стоит забывать о досудебном урегулировании спора и соблюдении установленных законодательством сроков.

Читать еще:  Раздел имущества при разводе без суда: особенности оформления и регистрации, образец соглашения

Судебная практика позволяет сделать вывод о правомерности удержания имущества арендодателем в случае неисполнения арендатором принятых обязательств (Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа (ФАС СЗО) от 23 августа 2018 г. по делу № А56-40614/2016; Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда (20 ААС) от 14 июня 2018 г. по делу № А68-10567/2016 и др.).

И наконец, что делать, если должник после удержания имущества, явится к арендодателю с представителями правоохранительных органов?

Разъяснить представителю власти о законных основаниях удержания предмета залога.

Таким образом, удержание вещи представляет собой один из возможных способов обеспечения обязательств недобросовестного арендатора, при оформлении всех необходимых документов, позволит арендодателю обратить взыскание на предмет удержания, получить его в собственность или выручить сумму задолженности с реализации.

Уведомление об удержании имущества арендатора

Ситуация: Арендатор длительное время не оплачивал арендные платежи. Арендодатель, воспользовавшись своим правом, расторг во внесудебном порядке договор аренды и запретил сотрудникам арендатора доступ в помещение.

Кроме того, Арендодатель опечатал помещение и запретил Арендатору вывозить свое имущество. При этом должнику было указано, что имущество удержано арендодателем в качестве обеспечительной меры.

Вопрос: Вправе ли арендодатель удерживать имущество арендатора в случае наличия задолженности?

Ответ: По общему правилу арендодатель вправе удерживать имущество арендодателя, в качестве обеспечительной меры. Например, в случаях если есть задолженность по арендной плате. Однако есть целый перечень требований и условий, при которых удержание имущества должником будет законным.

Обоснование ответа: В пункте 14 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 прямо сказано, что арендодатель вправе удерживать принадлежащее арендатору оборудование, оставшееся в помещении после прекращения договора аренды, в обеспечение обязательства арендатора по внесению арендной платы за данное помещение.

Такая позиция высшего суда основана на статье 359 ГК РФ, согласно которой кредитор может удерживать вещи должника до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено. В отношениях между предпринимателями удержанием вещи могут обеспечиваться также обязательства, не связанные с оплатой удерживаемой вещи или возмещением издержек на нее.

Однако удержание вещи допускается только в случае, когда такое имущество оказалось у кредитора (арендодателя) на законных основаниях. Удержание вещи не может быть следствием ее захвата у должника или получением помимо его воли.

Арендодатель, должен описать такое имущество и уведомить арендатора об удержании. Такой вывод основан на следующем: к отношениям, связанным с удержанием вещи, применяются правила о залоге (ст. 360 ГК РФ). Предметом залога может быть только конкретное имущество, т.е. оно должно быть поименовано и идентифицировано. Следовательно, удерживаемое имущество арендатора также должно быть описано. Вывод о необходимости уведомления должника об удержании основан на судебной практике. Смотрите, например, постановление ФАС Московского округа от 31.01.2011 № КГ-А40/63-11 по делу № А40-18165/10-109-150.

Арендодатель, удерживающий имущество, должен обеспечить его сохранность. Такая обязанность вытекает из ст. 343 ГК РФ, согласно которой залогодатель или залогодержатель (в зависимости от того, у кого из них находится заложенное имущество) обязан обеспечить его сохранность. Как мы уже указывали выше, к отношениям, связанным с удержанием вещи, применяются правила о залоге (ст. 360 ГК РФ). Правильность такого подхода подтверждается судебной практикой. Смотри, например, Постановление ФАС Дальневосточного округа от 21.02.2012 № Ф03-43/2012 по делу № А51-5337/2011.

Кредитор вправе удерживать имущество должника только если его стоимость сопоставима с размером долга. Смотрите, например, Апелляционное определение Московского городского суда от 12.08.2014 по делу № 33-29539. В целом такой подход соответствует принципу о недопустимости злоупотребления правом: совершения юридических действий с намерением причинить вред другому лицу. Таким образом, если стоимость удерживаемого арендодателем имущества существенно превышает размер долга, суд может взыскать с арендодателя убытки, причиненные арендатору.

Таким образом, арендодателю, удерживающему имущество, следует придерживаться следующих рекомендаций:

  1. Ограничьте доступ арендатора в помещение, письменно уведомив его об этом;
  2. Опишите имущество арендатора. Для описи имущества можно пригласить арендатора, а при его уклонении описать имущество в присутствии нотариуса, составив соответствующий протокол об обеспечении доказательства;
  3. Письменно уведомьте должника о составе удержанного имущества;
  4. Обеспечьте его сохранность (опечатайте помещение, отключите водо- и электроснабжение, упакуйте дорогостоящее имущество);
  5. Не удерживайте вещи, стоимость которых существенно превышает размер долга;
  6. Обращение взыскания на удержанное имущество осуществляется в судебном порядке.

Нужна консультация? Оставьте заявку

Продажа имущества арендатора арендодателем при задолженности

Jurist_arbitr — 30/04/2018

Данное правовое заключение мы подготовили в связи с обращением нашего постоянного клиента, связанного с неуплатой ему арендатором аренды в течение длительного времени. При этом, в арендованном помещении (склад) хранилось имущество арендатора на достаточно крупную сумму. У доверителя возник резонный вопрос – можно ли продать этот товар в счет погашения задолженности? В результате анализа действующего законодательства и судебной практики мы дали достаточно категоричное юридическое заключение по вопросу.

Порядок реализации права арендодателя на удовлетворение требований по арендной плате за счет удерживаемого имущества арендатора

Согласно ст. 359 ГК РФ кредитор, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику либо лицу, указанному должником, вправе в случае неисполнения должником в срок обязательства по оплате этой вещи или возмещению кредитору связанных с нею издержек и других убытков удерживать ее до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено.

В силу абз.2 п. 1 ст. 359 ГК РФ в отношениях между предпринимателями удержанием вещи могут обеспечиваться также обязательства, не связанные с оплатой данной вещи или возмещением издержек на нее.

Согласно п. 2 ст. 359 ГК РФ кредитор может удерживать находящуюся у него вещь, несмотря на то, что после того, как эта вещь поступила во владение кредитора, права на нее приобретены третьим лицом.

Требования кредитора, удерживающего вещь, удовлетворяются из ее стоимости в объеме и порядке, предусмотренных для удовлетворения требований, обеспеченных залогом (ст. 360 ГК РФ).

Удерживаемое имущество должно оказаться во владении у арендодателя на законных основаниях. Возможность удержания не может быть следствием захвата имущества должника помимо его воли.

Согласно п. 14 Информационного письма Президиума ВАС РФот 11.01.2002 года № 6 арендодатель вправе удерживать принадлежащее арендатору имущество, оставшееся в арендовавшемся помещении после прекращения договора аренды, в обеспечение обязательства арендатора по внесению арендной платы за данное помещение.

Таким образом, удержание имущества возможно только после прекращения договора аренды. Если договор аренды от 01.06.2017 № 01/06/17 на настоящий момент не расторгнут, удержание имущества возможно после 30.04.2018 (п. 4.1 Договора аренды).

Следует обратить внимание на то, что в ситуации, когда арендодатель какое-то время перед прекращением действия договора аренды препятствует арендатору забрать принадлежащее ему имущество, такое удержание не может быть признано правомерным.

Схема реализации права арендодателя на удержание имущества

1) Необходимо дождаться прекращения договора аренды (в рассматриваемом случае последний день аренды – 30.04.2018).

2) Составляем опись имущества арендатора или акт удержания имущества. Для составления документа целесообразно сформировать комиссию, в которую, по возможности, включить независимых от арендодателя лиц, например, других арендаторов, участкового и пр.

3) Извещаем арендатора об удержании его имущества, направив письмо об удержании.

4) Направляем в суд исковое заявление об обращении взыскания на удерживаемое имущество.

5) На основании решения суда имущество продается с публичных торгов в ходе исполнительного производства (порядок реализации имущества регулируется ст. ст. 350, 350.2, 449.1 ГК РФ, ст. ст. 89, 90 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве»):

  • на основании решения суда судебный пристав – исполнитель обязан направить не позднее, чем за десять дней до даты проведения торгов арендодателю и арендатору уведомление в письменной форме о дате, времени и месте проведения торгов;
  • торги проводятся специализированной организацией, уполномоченной в соответствии с законодательством проводить торги по соответствующему виду имущества;
  • начальная цена имущества, выставляемого на торги, не может быть меньше стоимости, указанной в постановлении об оценке имущества;
  • торги должны быть проведены в двухмесячный срок со дня получения организатором торгов имущества для реализации;
  • арендатор и арендодатель вправе выступать участниками торгов;
  • организатор торгов объявляет их несостоявшимися в случаях, если:
  1. на торги явилось менее двух покупателей;
  2. на торгах не сделана надбавка против начальной продажной цены заложенного имущества;
  3. лицо, выигравшее торги, не внесло покупную цену в установленный срок.
  • в течение десяти дней после объявления торгов несостоявшимися, залогодержатель вправе приобрести по соглашению с залогодателем заложенное имущество и зачесть в счет покупной цены свои требования;
  • если соглашение о приобретении имущества не состоялось, не позднее чем через месяц после первых торгов, проводятся повторные торги, начальная продажная цена снижается на пятнадцать процентов;
  • при объявлении несостоявшимися повторных торгов арендодатель вправе оставить предмет залога за собой с оценкой его в сумме на десять процентов ниже начальной продажной цены на повторных торгах.

Если у читателя есть вопросы, можно их задать через форму комментирования ниже. При необходимости анализа иной ситуации можно подать заявку через контактную форму.

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector