0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Является ли домофон общим имуществом многоквартирного дома

УК требует, чтобы я оплачивала домофон

В вашем случае наличие обязанности по оплате содержания домофона зависит от того, принималось ли на общем собрании собственников многоквартирного дома (МКД) решение об установке домофонов и включении их в состав общего имущества жильцов.

Согласно ч. 1 ст. 153 Жилищного кодекса РФ граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

В силу ч. 2 ст. 154 ЖК РФ собственник обязан оплачивать:

1) услуги и работы по управлению многоквартирным домом;

2) содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме;

3) холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме;

4) отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме;

5) коммунальные услуги за принадлежащее ему помещение, которые включаю плату за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, тепловую энергию, газ, бытовой газ в баллонах, твердое топливо при наличии печного отопления, плату за отведение сточных вод, обращение с твердыми коммунальными отходами;

6) взносы на капитальный ремонт.

Все иные платежи включаются в платежный документ только на основании решения общего собрания собственников многоквартирного дома.

Установка домофона в отсутствие решения общего собрания собственников помещений в МКД является незаконной. Соответственно, если наличие домофона не предусмотрено проектными характеристиками дома, и впоследствии после ввода дома в эксплуатацию специализированная компания (или УК) самовольно (на основании договоров, заключенных с отдельными жителями конкретных подъездов) установила домофоны, УК не вправе взимать с собственников помещений плату за установку и обслуживание домофона ни отдельной строкой в платежном документе, ни в составе платы за содержание общего имущества. До принятия решения общего собрания о включении домофона в состав общего имущества обслуживание домофона — это дополнительная услуга, которую собственники помещений не обязаны оплачивать.

Аналогичные разъяснения содержатся в письме Минрегиона России от 27.04.2011 N 8055-14/ИБ-ОГ: «Если домофон не предусмотрен проектом многоквартирного дома, а установлен позднее, то для взимания платы за его обслуживание как общего имущества, во-первых, он должен быть официально внесен в состав общего имущества многоквартирного дома, во-вторых, управляющая организация должна заключить договор на обслуживание этого имущества со специализированной организацией либо осуществлять данный вид работ самостоятельно».

Если домофон отнесен к общему имуществу собственников помещений в МКД (был установлен застройщиком согласно проекту либо смонтирован после ввода дома в эксплуатацию и решением общего собрания включен в состав общего имущества), плата за его обслуживание является элементом платы за содержание и ремонт общего имущества.

Вам необходимо обратиться в управляющую компанию с заявлением о разъяснении оснований включения платы за домофон в состав коммунальных платежей. Подтверждением проведения общего собрания собственников МКД является протокол. Управляющая компания обязана по вашему требованию предоставить надлежащим образом удостоверенную копию данного документа.

Плата за домофон отдельной строкой признана судом незаконной

Проблемы с домофонами.

В одной из наших статей мы рассказывали о случае, когда компания, установившая домофоны, считала их своим имуществом и через много лет после установки захотела вернуть их себе. Однако чаще всего споры о домофонах касаются их оплаты.

Жилищные инспекции часто признают незаконными дополнительные начисления за такое оборудование. Позиция судов по этому вопросу может различаться.

Одним из последних споров, подробно разобранных судами, было дело № А70-8593/2018. Оно началось в Тюмени, где жилищная инспекция проверила управляющую компанию и выявила нарушения при начислении платы: компания собирала с жителей плату за домофон, размер которой не был утвержден на общем собрании.

От компании потребовали вернуть собранные деньги и больше не начислять. С такими пожеланиями инспекции управляющая организация не согласилась, обратилась в суд и даже выиграла первую инстанцию.

Арбитражный суд Тюменской области посчитал предписание ГЖИ незаконным.

Заявитель ссылался на то, что домофон не включен в состав общедомового имущества, а ГЖИ утверждала обратное: спорное оборудование является общим имуществом, поэтому плата за его содержание должна определяться на общем собрании собственников.

В деле участвовал предприниматель, обслуживающий домофоны. Он говорил, что договоры на установку и обслуживание домофонов заключались между ним и жителями напрямую, а управляющая компания лишь собирает плату по договору поручения. Спорное переговорно-замковое устройство покупалось жителями отдельных подъездов за свой счет, но оборудование в состав общедомового имущества не включалось.

Признавая требования ГЖИ незаконными, суд указал, что при вводе дома в эксплуатацию домофонов не предусматривалось. Они были установлены позже на основании решений жильцов некоторых подъездов, заключивших договор с предпринимателем и оплачивавшим услуги ему. Позднее предприниматель и управляющая компания договорились о том, что плату будет собирать сама компания по договору поручения и перечислять деньги доверителю.

Также суд исследовал договор управления домом, состав общедомового имущества, перечень работ по содержанию и плату за эти работы. В перечне работ не было указано технического обслуживания и ремонта домофона, в составе общедомового имущества устройства также не упоминались.

По мнению суда, для признания домофона общедомовым имуществом недостаточно того, что в силу Правил содержания общего имущества №491 в его состав включается система электроснабжения, состоящая, среди прочего, из автоматически запирающихся устройств. Необходимо, чтобы собственники на общем собрании утвердили такой состав имущества и включили туда домофоны.

Так как в данном случае этого сделано не было, то в перечень работ по содержанию не входит обслуживание спорного оборудования.

Противоположное мнение вышестоящих судов.

Инспекция пожаловалась в вышестоящий суд, настаивая на том, договор управления не содержит каких-либо исключений относительно отдельных элементов общего имущества. Кроме того, в отчете компании за один из прошлых периодов отражены фактические затраты организации на содержание домофона. ГЖИ утверждала, что услуга «домофон» относится к жилищным услугам, поэтому порядок определения платы за нее (утверждение на общем собрании) установлен жилищным законодательством.

Восьмой арбитражный апелляционный суд, заново изучив материалы дела, признал предписание инспекции законным, а решение суда первой инстанции – необоснованным.

В своем постановлении он указал, что домофонное оборудование отвечает признакам общедомового имущества, поэтому его обслуживание входит в перечень и стоимость работ по содержанию жилья. Специфика услуги «домофон» не предполагает индивидуального предоставления такой услуги отдельным жителям.

Размер платы за содержание жилья устанавливается только на общем собрании, определение размера такой платы другим способом (путем заключения агентского договора с третьим лицом) противоречит требованиям закона и нарушает права потребителя.

Отдельно суд отметил, что не имеет правового значения факт включения домофона в состав общедомового имущества, так как причина отнесения того или иного элемента к такому имуществу связана с функциональным назначением (обслуживание более одного помещения).

Произвольное включение компанией в квитанцию на оплату ЖКУ каких-либо услуг без решения общего собрания, лишь на основании договоров на обслуживание домофонов между жителями и третьим лицом, противоречит закону.

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа, а также Верховный Суд РФ в определении от 24 сентября 2019 г. N 304-ЭС19-11916 с такими выводами согласились, отказав компании в удовлетворении кассационных жалоб.

Является ли домофон общим имуществом многоквартирного дома

Всем хорошо известен тот факт, что довольно часто принимая нормативные правовые акты, лоббируются интересы приближенного (сами догадываетесь к кому) круга лиц.

К сожалению, не всегда удается найти правду и в суде. Когда происходит «передел» рынка какой-либо ниши, успех приходит не к тому, на чьей стороне закон, а к тому, у кого есть договоренности в нужных местах.

Несколько лет назад в Москве появилась компания по обслуживанию домофонов, которая «подмяла» под себя львиную долю рынка. Как правило, в каждом районе Москвы у жителей многоквартирных домов была возможность выбора организации, которая оказывала услуги по обслуживанию запирающих устройств.

Однако, с появлением на рынке компании ООО «Город 77», повсеместно расторгались действующие договоры на техническое обслуживание запирающих устройств и заключались договоры с новой компанией. В основном, смена поставщика услуги происходила в многоквартирных домах, которые находились в управлении ГБУ Жилищник. Оно и понятно, ведь только государственная управляющая организация будет оказывать должное содействие и всячески покрывать противозаконные указания сверху по захвату рынка обслуживания ЗУ.

Читать еще:  Можно ли вернуть подаренную квартиру обратно

Нет, не подумайте ничего плохого, протоколы ОСС о выборе новой обслуживающей организации, разумеется, имелись, но вот только собственники были даже не в курсе, что отдали свои голоса за новую компанию.

Данная ситуация активно развивалась и получила широкий общественный резонанс в 2016-2017 годах. А сейчас пришло время рассмотреть позицию Верховного Суда РФ по иску одной из пострадавших компаний о признании недействительным договора на техническое обслуживание запирающих устройств, заключенного между ГБУ Жилищник и ООО «Город 77» в части включения в него МКД, в которых запирающие устройства находятся в собственности Истца и взыскании неосновательного обогащения (Определение Верховного Суда РФ № 305-ЭС19-7925 от 17.06.2019г. по делу № А40-61061/2018).

ООО «Фирма Корона-Сервис» не согласившись с односторонним расторжением со стороны управляющей организации договора подряда на эксплуатацию и техническое обслуживание запирающих устройств (далее – ЗУ, домофон), находящихся в собственности фирмы, обратилась в суд.

В обоснование своих требований Истец ссылался на следующие обстоятельства:

на основании решения собственников помещений в МКД Истец своими силами и за свой счет осуществил покупку, монтаж ЗУ в подъездах многоквартирных домов и осуществляет их обслуживание. Так, 30.04.2015 состоялось общее собрание жителей на котором принято решение демонтировать ранее установленное в подъезде домофонное оборудование; установить за счет организации принадлежащее ООО «Фирма Корона-Сервис» домофонное оборудование; принять установленное оборудование на техническое обслуживание.

Между ООО «Фирма «Корона-Сервис» и ГБУ подписан акт по разграничению собственности и эксплуатационной ответственности ЗУ, согласно которому домофонное оборудование, смонтированное Истцом за счет собственных средств по поручению жителей является собственностью ООО «Фирма «Корона-Сервис». Аналогичная ситуация имеет место быть и по остальным охранно-запирающим устройствам в 124 подъездах многоквартирных домов.

Истец посчитал, что управляющая организация расторгнув договор с Истцом и заключив договор с новой обслуживающей организацией, распорядилась принадлежащим Истцу имуществом, передав его во владение и пользование ООО «Город 77», который в свою очередь получает от использования Имущества Истца прибыль (неосновательное обогащение).

Отказывая в удовлетворении требований, суды трех инстанций сочли несостоятельной ссылку истца в качестве основания для признания незаконным отказа ответчика от исполнения договора на то, что в домах находится оборудование, принадлежащее истцу, а также на то, что между истцом и гражданами, проживающими в спорных домах, заключены договоры на техническое обслуживание оборудования, поскольку указанное не является основанием для запрета реализации ответчиком предусмотренного законом его права на односторонний отказ от исполнения договора.

Также было указано на то, что истцом не представлены в материалы дела доказательства, подтверждающие установку оборудования (домофонов, электромагнитных кодовых замков) за счет собственных средств.

При этом суды сослались на Порядок организации работ по установке и обслуживанию автоматических запирающих устройств, домофонов, утвержденный Распоряжением Премьера Правительства Москвы от 12.08.1997г. № 872-РП, согласно которому работы по установке и обслуживанию ЗУ должны выполняться с привлечением средств населения, а платеж за установку ЗУ взимается единовременно в авансовом порядке — сначала вносится плата, а затем проводятся работы.

На основании чего, судами сделан вывод о том, что «оборудование, используемое для автоматического запирания дверей подъездов многоквартирного дома, является частью единых систем (автоматически запирающихся устройств дверей подъездов многоквартирного дома), конструктивным элементом инженерного оборудования многоэтажного дома, обслуживающим более одного помещения (квартиры) полностью отвечающим признакам общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. В связи с этим оно утратило свойства самостоятельного объекта права собственности и в силу своего функционального назначения относится к общему имуществу многоквартирного дома. Обслуживание запирающегося устройства входной двери является обязанностью организации, осуществляющей управление многоквартирным домом, в данном случае — ГБУ «Жилищник Выхино района ВыхиноЖулебино» самостоятельно либо с привлечением третьих лиц».

Верховный Суд РФ согласился с позицией нижестоящих судов и отказал в передаче жалобы для рассмотрения в СК ВС РФ.

Любопытный факт получается… Нормы жилищного законодательства возлагают на собственников помещений в многоквартирном доме определение состава общего имущества в многоквартирном доме в целях выполнения обязанности по его содержанию. Если при строительстве жилого многоквартирного дома оборудование подъездов домофонной системой не было предусмотрено, то в дальнейшем, для включения домофона или иного объекта в состав общего имущества необходимо провести общее собрание собственников по данному вопросу.

В связи с чем, некорректной представляется позиция судов, поскольку из того факта, что оборудование хоть и обладает всеми признаками общего имущества, но не отнесено в установленном порядке собственниками к общему имуществу, вовсе не следует, что такое оборудование автоматически считается общим имуществом. На это указывают пункты 1, 17, 24 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491.

С этой точки зрения наиболее соответствующей представляется позиция суда по аналогичному иску обслуживающей запирающие устройства организации, но уже в другом районе Москвы.

По делу № А40-223955/2017 судами трех инстанций также было отказано в удовлетворении требований Истца.

Однако, суд апелляционной инстанции в Постановлении Девятого арбитражного апелляционного суда от 06.03.2019 № 09АП-61122/2018 посчитал выводы суда первой инстанции, изложенные в мотивировочной части решения ошибочными и не отменяя обжалуемый судебный акт, привел иную мотивировочную часть.

Суд апелляционной инстанции указал, что домофонное оборудование в составе единой системы автоматического запирающего устройства дверей является принадлежностью общего имущества жилого дома, между тем для определения лица, оказывающего услуги по обслуживанию домофонного оборудования, подлежит установлению факт включения этого оборудования в состав общего имущества многоквартирного дома собственниками помещений в таком доме в порядке, установленном жилищным законодательством.

Суд апелляционной инстанции установил, что проектной документацией многоквартирного дома по указанному адресу не предусмотрено наличие домофона; жители, проживающие в многоквартирном доме по своей инициативе установили домофон на входных дверях на основании прямого договора с обслуживающей организацией и за свой счет осуществляют содержание и ремонт данного устройства. Собственники многоквартирного дома в части адреса г. Москва, ул. Туристская, 20, корпус 1 не принимали решения о включении домофонного оборудования в состав общего имущества данного многоквартирного дома.

Вместе с тем, 9 ААС пришел к выводу, что правовые основания для признания данного договора в оспариваемой части недействительным отсутствуют, поскольку оспариваемый договор «заключен на основании не оспоренного в установленном порядке решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома о выборе специализированной организации ООО «Город 77» по обслуживанию запирающих устройств (домофонов), оформленного протоколом от 21.03.2017 года и не содержит сведений, которые позволили бы однозначно идентифицировать переданные на обслуживание запирающие устройства (не указаны номера оборудования, места их установки, техническое состояние, иные возможные идентифицирующие признаки)».

Доводы истца о том, что он является собственником оборудования, установленного по вышеуказанному адресу, были признаны несостоятельными и обоснованно отклонены, поскольку как установили суды из представленных истцом в материалы дела доказательств, следует лишь то, что ООО «Севзапсервис» как заказчиком оплачиваются выполненные работы по договору N 1-06 на изготовление и монтаж металлических дверей и подъездного оборудования запирающего устройства от 20.06.2011 года».

Но на этом судебные тяжбы не окончены, 28.08.2019г. Истец подал кассационную жалобу в ВС РФ.

Интересно, но тот же Верховный Суд РФ рассматривая заявление организации, обслуживающей ЗУ о признании недействительным решения УФАС о прекращении дела о нарушении управляющей организации придерживался иной точки зрения (Определение Верховного Суда РФ от 05.04.2016 № 307-КГ16-1780 по делу № А42-9623/2014):

«Удовлетворяя требования общества «Контроль и доступ» об отмене принятого решения, суды апелляционной и кассационной инстанций, руководствуясь статьями 39, 161, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, учли, что для установления наличия или отсутствия в действиях управляющей организации признаков недобросовестной конкуренции в отношении лица, оказывающего услуги по обслуживанию домофонного оборудования, в первую очередь подлежит установлению факт передачи этого оборудования управляющей организации в составе общего имущества многоквартирного дома в порядке, установленном жилищным законодательством.

Читать еще:  Раздел имущества в разводе: сложные случаи

Установив, что собственники названного многоквартирного дома не принимали решения о включении домофонного оборудования в состав общего имущества данного многоквартирного дома и не передали его в установленном порядке, суды пришли к выводу, что управлением принято решение в отсутствие сведений, достоверно указывающих на то, что в действиях управляющей организации не усматривается признаков нарушения антимонопольного законодательства, а потому отменили оспариваемый ненормативный акт антимонопольного органа.

Доводы кассационной жалобы не могут быть признаны основанием для отмены обжалуемых судебных актов в кассационном порядке, поскольку не свидетельствуют о нарушении судами норм материального или процессуального права».

Законодательство в части порядка определения общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме с момента рассмотрения вышеуказанного дела не менялось. Что же тогда послужило причиной изменения позиции ВС РФ на диаметрально противоположную, может все дело в участниках процесса?!

Компания «Бурмистр.ру» 17 октября проведет первый вебинар из серии «354 оттенка коммунального». Тема предстоящего вебинара: «Приборы учета. Учесть неучтенное». Заявка на вебинар, а также программа здесь .

Обсудить статью и задать вопросы можно на нашем форуме или же воспользуйтесь формой ниже.

Является ли домофон общим имуществом многоквартирного дома

Вопрос

Входит ли в состав общего имущества многоквартирного дома — домофонное оборудование (домофон), размещенное в местах общего пользования многоквартирного дома.

Имеет ли право общее собрание дома принимать решения (исполнения, которого обязательно для всех жильцов) о включении платы за обслуживание домофона отдельной строкой в едином платежном документе.

Ответ

На основании пункта 7 вышеуказанных постановления Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» (далее – Правила) к составу общего имущества многоквартирного дома отнесены домофоны.

Если домофон предусмотрен проектом многоквартирного дома, он автоматически вносится в состав общего имущества данного дома.

Если домофон не предусмотрен проектом многоквартирного дома, но по факту установлен, он на основании прямого требования законодательства (пункт 7 Правил, статья 36 ЖК РФ) должен быть внесён в состав общего имущества многоквартирного дома.

Решение вопроса о внесении домофона в состав общего имущества (увеличение состава общего имущества многоквартирного дома) осуществляется на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома.

В силу пункта 2 статьи 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом управляющая организация обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме. Следовательно, обязанность заключения договора на техническое обслуживание домофона возлагается именно на управляющую организацию. Обслуживание домофона входит в перечень и стоимость работ по содержанию общего имущества.

Обслуживание домофона, как технической составляющей автоматически запирающегося устройства входной двери, входит в перечень и стоимость работ по содержанию общего имущества. Данная оплата, при наличии в составе общего имущества запирающего устройства, должна быть включена в строку «содержание и ремонт» или выделена в квитанции дополнительной строкой «Обслуживание домофона». Главное, чтобы у управляющей компании не возникло двойного платежа за одну и ту же услугу.

Домофонное оборудование: общее имущество МКД или собственность компании?

  • Новости
  • Акции
  • Статьи

Нередко ТСЖ/ЖСК/ЖК/УК сталкиваются с ситуациями, когда устанавливала домофоны в МКД одна компания, а после расторжения договора их обслуживанием занимается другой подрядчик. Есть ли обязанность возвращать домофонное оборудование монтировавшей его организации или оно является общим имуществом собственников МКД?

На каких условиях чаще всего домофонные компании предоставляют оборудование?

Чаще всего в договорах организаций, которые занимаются установкой домофонов, прописывают, что все домофонное оборудование не является имуществом собственников. А после расторжения договора оно должно перейти обратно к компании.

Судебная практика: является ли домофонное оборудование общим имуществом?

Верховный суд РФ посчитал домофонное оборудование общим имуществом собственников МКД. При этом неважно, имеется ли решение общего собрания собственников помещений в МКД о том, что оно принадлежит подрядчику, и зафиксировано ли в договоре с ТСЖ, что домофоны и охранно-запирающие устройства – собственность установившей их компании.

Делая вывод о том, что домофонное оборудование является общим имуществом, суд ссылается на следующие законодательные акты:

  • ЖК РФ, где зафиксировано, что к общему имуществу МКД относится оборудование, которое обслуживает более одного помещения;
  • Правила содержания общего имущества в МКД № 491, которые гласят, что в его состав включается внутридомовая система электроснабжения, состоящая, в том числе, из автоматически запирающихся устройств дверей подъездов МКД;
  • Региональный акт, определяющий порядок организации работ по установке и обслуживанию домофонов. Согласно документу работы по оборудованию МКД домофонами финансируются собственниками. Оплата установки домофонов осуществляется единовременно авансом. В итоге сумма на установку и эксплуатацию запирающих устройств или домофонов должна покрыть все расходы подрядчика на указанные работы.

ТСЖ/ЖСК/ЖК/УК обязаны заниматься обслуживанием домофонного оборудования. Делать

это можно как самостоятельно, так и с привлечением подрядчиков. Соответственно, если договор с компанией, которая устанавливала домофоны, был расторгнут, можно заключать договор на обслуживание с новым подрядчиком. При этом все установленное оборудование является общим имуществом МКД и возврату не подлежит.

Если у Вас возникли сложности по взаимоотношению с подрядчиком по обслуживанию домофонов, обращайтесь к юристам компании «Корпорация».

20.04.2016 | Минстрой разъяснил порядок обслуживания домофонов

Минстрой России письмом от 11.04.2016 N10686-АТ/04 дал разъяснения по вопросу обслуживания домофонов. В письме указано, что домофоны являются общим имуществом собственников помещений МКД, общее собрание собственников которых может принять решение либо либо о включении работ по обслуживанию домофона в состав работ и услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества (с внесением соответствующих изменений в Договор управления), либо о заключении отдельного договора обслуживания с организацией, управляющей МКД, или с иной организацией, осуществляющей обслуживание домофонов. Некоторые выводы Минстроя представляются сомнительными.

Минстрой указывает: «Домофон, как оборудование, находящееся в многоквартирном доме, и обслуживающее более одного помещения, отвечает признакам общего имущества в многоквартирном доме, в связи с чем принадлежит на праве собственности собственникам помещений в многоквартирном доме». Мнение Минстроя представляется некорректным, поскольку из факта, что объект (система, оборудование и т.п.) обладает признаками общего имущества, вовсе не следует, что такой объект автоматически считается общим имуществом.

Пункт 1 «Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме», утвержденных ПП РФ от 13 августа 2006 г. N 491, устанавливает:

«1. Состав общего имущества определяется:
а) собственниками помещений в многоквартирном доме (далее — собственники помещений) — в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества;
б) органами государственной власти — в целях контроля за содержанием общего имущества;
в) органами местного самоуправления — в целях подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации в соответствии с частью 4 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации
».

Приведенный перечень лиц, определяющих состав общего имущества, является исчерпывающим, иных вариантов отнесения объектов к общему имуществу, кроме как по решению перечисленных в ПП РФ от 13.08.2006 N491 лиц и в перечисленных случаях, быть не может. Поэтому, вопреки мнению Минстроя, сами факты существования домофона и его обладания признаками общего имущества не являются основаниями включения домофона в состав общего имущества.

Минстрой в своем письме указывает: «В случае, если техническое обслуживание запирающих устройств (домофона) предусмотрено договором управления многоквартирным домом, то оплата данного вида работ производится из состава платы за содержание и ремонт жилого помещения, которая устанавливается в порядке, предусмотренном статьей 157 ЖК РФ». Данное утверждение не вызывает сомнений, поскольку для включения обслуживания домофона в договор управления необходимо принять домофон в состав общего имущества, установить перечень работ по его обслуживанию и определить стоимость этих работ. Следовательно, наличие в договоре управления работ по обслуживанию домофона означает реализацию всех перечисленных действий.

Читать еще:  Образец акта приема-передачи объекта недвижимого имущества

Далее Минстрой указывает: «В случае же если договором управления многоквартирным домом в составе работ по содержанию и ремонту общего имущества не предусмотрено техническое обслуживание запирающего устройства (домофона), то для начисления такой платы необходимо решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и заключение соответствующего договора с управляющей организацией или с организацией, осуществляющей обслуживание домофона».

С этим утверждением невозможно согласиться. Отсутствие в составе работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества технического обслуживания домофона означает, что в рамках Договора управления такое обслуживание невозможно. При этом общее собрание собственников не уполномочено утверждать условия неких иных договоров, обязанность заключения которых была бы установлена для каждого собственника помещения МКД. Разумеется, никто не запрещает одному, нескольким или всем собственникам заключить дополнительный договор на обслуживание домофона с управляющей организацией или иным лицом. Однако в случае, если собственник какого-либо помещения не желает подписывать такой договор и оплачивать обслуживание домофона, его невозможно понудить к этому решением общего собрания собственников, поскольку статья 44 ЖК РФ не наделяет ОСС такими полномочиями.

Минстрой аргументирует свое спорное утверждение следующим образом: «Такое решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в зависимости от конструкции взаимоотношений принимается в порядке, предусмотренном статьями 44 — 48 ЖК РФ или в порядке, предусмотренном главой 9.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае, когда ЖК РФ не предусматривает возможности принятия таких решений».

Приведенный аргумент представляется несостоятельным. Как уже упоминалось ранее, статья 44 ЖК РФ не наделяет ОСС такими полномочиями (как и статьи 44.1 – 48 ЖК РФ). Глава 9.1 ГК РФ регулирует собрания участников гражданско-правовых сообществ (часть 2 ст.181.1 ГК РФ), к которым затруднительно отнести собственников помещений многоквартирных домов. Кроме того, правила, установленные главой 9.1 ГК РФ, «применяются, если законом или в установленном им порядке не предусмотрено иное» (часть 1 ст.181.1 ГК РФ), при этом полномочия и порядок проведения ОСС помещений МКД установлены ЖК РФ.

Исходя из сказанного, представляются верным только два варианта обслуживания домофона:

  1. Включение домофона в состав общего имущества, а работ по его обслуживанию и стоимости этих работ в Договор управления МКД;
  2. Заключение договоров на обслуживание домофона с УО или любым другим лицом исключительно теми собственниками помещений МКД, которые добровольно изъявили желание такие договоры заключить.

Дополнительно необходимо напомнить, что письма Минстроя России не являются нормативными правовыми актами, о чем неоднократно заявлял сам Минстрой.

На сайте АКАТО размещена видеозапись, содержащая разъяснения эксперта О.Е.Яндыевой некоторых особенностей предоставления таких жилищных услуг, как обслуживание домофонов, предоставление услуг консьержей, услуг по охране придомовой территории.

Видеозапись бесплатно доступна по ссылке ►

Обслуживание домофонного оборудования: обязанные лица и схемы работы

Домофон как система ограничения доступа есть практически в каждом доме. Между тем практикой наработаны разные варианты эксплуатации и обслуживания этого инженерного оборудования. При этом ответственность за домофонное оборудование чаще всего возлагается на управляющую домом организацию.

Домофон в составе общего имущества

В законе домофон называется автоматически запирающимся устройством дверей подъездов многоквартирного дома. Данное оборудование относится к внутридомовой системе энергоснабжения (п. 7 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, далее – Правила № 491).

Вместе с тем при отнесении домофонов в состав общего имущества важно определить источники финансирования расходов по их установке в многоквартирном доме.

В первом варианте домофоны устанавливает застройщик одновременно со строительством дома. Тогда право собственности в виде общего имущества на домофоны приобретают собственники, которым принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (п. 1 ст. 290 ГК РФ).

Во втором случае домофоны устанавливают специализированные организации, которые в дальнейшем занимаются эксплуатацией данного оборудования. Например, застройщик еще на этапе строительства многоквартирного дома может пригласить такие организации для установки домофона и его последующей эксплуатации. Цель застройщика может состоять в стремлении сэкономить деньги на строительстве (тем более, если установка домофонов не была предусмотрена технической документацией на дом). С учетом того, что домофоны в каждом конкретном доме может обслуживать только одна организация, домофонные компании заинтересованы в том, чтобы войти первыми именно в новые дома, поскольку у них есть понимание о том, что жителей подключит именно тот, кто будет первым вести работу в доме.

В третьем случае жители сами принимают решения о том, чтобы профинансировать покупку и установку домофонных устройств. Если мы вспомним историю, то массовое ограничение доступа в подъезды в России началось в конце 90х годов прошлого века (в связи с проведением террористических актов и взрывов в многоквартирных домах).
Первоначально жители ставили кодовые замки (периодически меняя код), а затем наступила эра домофонного оборудования. Оно также менялось и усложнялось, например, сейчас все большую популярность приобретает система домофонной видео-связи с возможностью дистанционного управления домофоном (в том числе хранения архива видеозаписей всех посетителей).

Собственники могут принять решение о покупке и последующей установке в многоквартирном доме такого оборудования, но чтобы включить его в состав общего имущества необходимо принять соответствующее решение на общем собрании (пп. «а» п. 1 Правил № 491).

Схемы обслуживания домофонов

Существующей практикой выработано две схемы обслуживания домофонов в многоквартирных домах.
Первая схема предполагает наличие прямых договоров между собственниками и домофонной организацией. Прежде всего, нужно сказать, что такие договора является добровольными (непубличными и необязательными). В соответствии с п. 1 ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Таким образом, нельзя полностью заблокировать доступ собственнику в его квартиру при условии обязательного заключения договора на обслуживание домофона. Поэтому чаще всего собственнику выдается 2-3 бесплатных ключа от домофонного замка. А вот при наличии потребности установить в своей квартире трубку для аудио или видеосвязи – придется заключить договор и ежемесячно оплачивать данные услуги обслуживающей организации.

Вторая схема основана на том, что эксплуатацию домофонного оборудования осуществляет управляющая домом организация. В данном случае автоматически запирающиеся устройства дверей подъездов многоквартирного дома включены в состав общего имущества и заложены в тариф на текущее содержание. Либо обслуживание домофонов является дополнительной жилищной услугой, которая оплачивается помимо основного тариф на содержание.

Плюсы первой схемы для управляющей организации – отсутствие ответственности за инженерные коммуникации, которые не повешены на баланс многоквартирного дома. Следовательно, нет ответственности за их содержание. Но нужно учитывать, что сами входные двери в подъезд (в которые вмонтирован домофон) общим имуществом являются, а потому подлежат периодическому обслуживанию (путем покраски, замены доводчиков и их регулировке).

Плюсы второй схемы состоят в том, что автоматически запирающиеся устройства дверей подъездов многоквартирного дома включены в состав общего имущества, принадлежат жителям и управляющей организации есть четкое понимание про ответственность за надлежащую эксплуатацию данного оборудования.

Кто несет ответственность за домофоны

В соответствии со ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Таким образом, ответственность за домофоны возлагается законом на того, кому они принадлежат и кто ими владеет.
Либо таким лицом является домофонная организация (поставившая данное оборудование), либо сами собственники (которые приобрели право на общее имущество, либо купили домофон после ввода дома в эксплуатацию).

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector