0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Существенные условия договора купли продажи недвижимого имущества

Существенные условия договора продажи недвижимости

Обзоры КонсультантПлюс

Верховный суд опубликовал обзор по коронавирусу № 1 и № 2

Договор купли-продажи недвижимого имущества — это письменное соглашение, которым закрепляются условия передачи продавцом недвижимой собственности покупателю.

Основания для заключения договора

Основание для заключения ДКП недвижимости — это намерение одного участника сделки продать квартиру или дом и желание и готовность другого это купить. Письменное соглашение нужно, чтобы точно описать все условия сделки и зарегистрировать новому владельцу купленную собственность.

В законе понятие, что такое договор купли-продажи недвижимости, регламентируется в ст. 549 – 558 ГК РФ. Отдельная государственная регистрация ДКП отменена в 2013 году, он регистрируется в составе других документов при оформлении покупки в собственность в Росреестре.

После того как соглашение подписано, у продавца и у покупателя возникает обязанность его исполнить. Несмотря на то, что документ составляется в обычной письменной форме, он содержит законодательно обусловленные требования. В противном случае ДКП считают незаключенным.

Какие документы необходимы

Позаботьтесь о правильном оформлении необходимых документов. Есть обязательные при заключении подобных соглашений, есть дополнительные — их покупатель просит предоставить, чтобы убедиться в чистоте сделки или добросовестности продавца.

В перечень обязательных для регистрации входят:

  • паспорта участников сделки;
  • акт передачи.

Какие документы нужны, чтобы проверить чистоту сделки:

  • дополнительные удостоверения личности (права, др.);
  • подтверждающие собственность на продаваемый объект;
  • свидетельствующие об отсутствии задолженностей;
  • актуальный техпаспорт, выданный не ранее 5 лет назад;
  • выписка из ЕГРН;
  • выписка из домовой книги;
  • справки из психоневрологического или наркодиспансера.

В зависимости от обстоятельств сделки, потребуются:

  • если среди владельцев несовершеннолетний — свидетельство о рождении вместе с паспортом одного из родителей;
  • если несовершеннолетний — собственник — разрешение органов опеки (копия и оригинал);
  • если продавец один из супругов — нотариально заверенное согласие второго на заключение договора купли-продажи недвижимости, указанной в соглашении. Это необходимо, даже если они в разводе, кроме случаев, когда квартира — наследство или подарок, подтвержденный документально.

В некоторых случаях документ надо заверять у нотариуса. Это необходимо, когда продается доля, собственность несовершеннолетнего (опекаемого), квартира с пожизненным содержанием — рентой.

Какие условия прописать

Когда могут заключение договора купли-продажи недвижимого имущества объявить ничтожным? Если в нем не указаны существенные условия:

  • идентифицирующие продаваемое имущество. Другими словами, точно описывается квартира (дом), состав (количество комнат, метраж, др.), местонахождение объекта (ст. 554 ГК);
  • цена (ст. 555 ГК РФ);
  • обременение — если в квартире остаются люди, имеющие право на проживание в ней после продажи, неотъемлемая часть ДКП — список этих лиц с подтверждением такого права (ст. 557 ГК РФ);
  • если есть дополнительные условия, по которым необходимо достичь соглашения (ст. 432 ГК РФ).

Выше перечислены существенные условия договора купли-продажи недвижимости. Дополнительно указываются требования, существенные не по закону, а необходимые конкретному продавцу или покупателю. Например, как будут передаваться деньги, каким образом и в какой срок продавец покинет жилье (если он проживает в продаваемой квартире). Таких условий несколько, не используйте стандартные шаблоны или вписывайте в них то, что для вас важно. Дополнительно в договор купли-продажи имущества вписывается:

  • если квартира продается с обстановкой — ее полный перечень;
  • по закону, купленный и не оплаченный товар признается находящимся в залоге (ст. 488, п. 5 ГК). Этот пункт защищает права продавца в случае неоплаты. Включать его в текст необязательно, но проследите, чтобы не было условия об отсутствии залога в пользу продавца, если с оплатой начнутся проблемы;
  • гарантии продавца о юридической чистоте сделки и состоянии объекта;
  • возможность расторжения ДКП и возврат средств.

Старайтесь максимально подробно описать условия сделки и обязательства сторон.

Как правильно оформить договор

Законом предусмотрено требование, в какой форме заключается договор продажи недвижимости, — обязательно письменной. Когда ДКП подписан всеми участниками сделки, его считают заключенным. Количество экземпляров изготавливают по числу участников, обычно их три — по одному продавцу и покупателю, и один остается в Росреестре после регистрации.

Договор купли продажи недвижимости. Регистрация ДКП в Росреестре

Договор купли продажи недвижимости (ДК) — это специальное соглашение в письменной и задокументированной форме, который обязывает одну сторону продать объект недвижимости другой стороне. Соответственно, договор обязывает сторону покупателя приобрести выбранный товар и заплатить за него его полную сторону. Это двусторонний договор, для оформления необходимо присутствие обеих сторон — продающей и покупающей.

Наибольшей востребованность пользуются соглашения, оформленные в связи с продажей или покупкой недвижимости. Составление договора купли продажи дома, договора купли продажи участка, договора купли продажи квартиры — довольно популярный запрос. Естественно, что заключение договора купли продажи недвижимости — процедура, которую невозможно осуществить без обращения к профессиональным юристам или риелторам, в том случае, если составлен он не в нотариальной форме. Однако все тонкости нужно узнать заранее.

Форма договора

Стандартной формы, заверенной каким-либо нормативным актом не имеется. В Гражданском кодексе прописаны необходимые условия для его составления. Договор купли продажи недвижимости может быть, как составлен от руки, так и напечатан. Заверяется обеими сторонами или с помощью нотариуса.

Нотариальный договор обязателен в следующих случаях:

  • продажа доли недвижимости;
  • в сделке участвует несовершеннолетний;
  • сделка с содержанием иждивенца.

Условия договора

Все договора по приобретению недвижимости должны иметь существенные условия, без которых он не будет соответствовать Гражданскому кодексу РФ, а также дополнительные условия.

Существенные условия Договора купли-продажи, обязательные для заполнения приведем ниже:

  • Дата и место составления договора. Обязательно указываются в верхней части договора. Ставится дата на момент заключения договора и место его подписания.
  • Стороны сделки. В ДКП о покупке недвижимости физические лица указываются с датой рождения, паспортными данными и пропиской. Юридические лица указывают наименование организации, ИНН, КПП, место нахождение юридического лица, кто действует от имени компании и на основании чего.
  • Предмет договора купли продажи недвижимости. Раздел, которому следует уделить особое внимание и прописать всё очень внимательно. Также, возможно приложить и графическое расположение объекта недвижимости на плане. Для объекта недвижимости указывается кадастровый номер (при наличии ранее присвоенный, условный и инвентаризационный БТИ), адрес, площадь (можно указать жилую и нежилую). Далее указываем документ, на основании которого недвижимость получена в собственность продавцом (договор покупки, свидетельство о собственности, акт приема передачи), номер и дату регистрации права. Указываем откуда взято описание. Это может быть выписка из Единого государственного реестра недвижимости, свидетельство о собственности и указываем их номер и дату.
  • Цена договора купли продажи недвижимости. Стоимость предмета договора (объекта недвижимости) обязательно прописывается цифрами и словами. Указывается кто, кому и за сколько передает объект недвижимости.

Дополнительные условия договора купли-продажи

Прописываются все дополнительные сведения и нюансы, которые вы посчитаете необходимыми указать в зависимости от типа недвижимости и ваших пожеланий.

Порядок расчетов. Прописываем очередность оплаты аванса, остальной суммы, условия выплаты основной суммы (получение выписки ЕГРН, регистрация перехода права собственности, подписание основного договора), используем ли банковскую ячейку. При сделке по ипотеке указываем какую сумму вносим сами, а какая часть за счет средств банка.

Также указываются:

  • реквизиты банка и счет с которого он будет перечислять деньги продавцу;
  • как будет проходить передача недвижимости и в каком состоянии;
  • заявление продавца, что объект недвижимости не имеет ограничений и обременений;
  • кто несет расходы на оформление перехода права собственности;
  • в какие сроки продавец обязуется освободить недвижимость;
  • условия расторжения договора;
  • форс-мажорные ситуации, при которых сделка будет считаться не совершенной.

Регистрация ДКП в Росреестре

Все договора купли продажи недвижимости в обязательно подлежат регистрации в органах Росреестра. Обязательным условием является наличие оформленного права собственности у предыдущего собственника и отсутствие запретов и арестов. Но если у предыдущего собственника право возникло до 1998 года, то параллельно с переходом права собственности у предыдущего собственника оформляется и его ранее право. На данный момент большинство договоров купли-продажи недвижимого имущества подаются на регистрацию в офисы МФЦ. Далее МФЦ передает пакет документов в Кадастровую палату.

По регламенту регистрация сделки в органах Росреестра занимает 7 рабочих дней, на практике 10 дней минимум. Плюс 2-3 дня на передачу документов в МФЦ.

Стоимость регистрации договора купли продажи недвижимого имущества

Госпошлину за регистрацию права собственности по законам РФ уплачивает покупатель. Для физического лица она составляет 2000 рублей, для юридического лица 20 000 рублей. Т.е. если недвижимость продает юридическое лицо, а покупатель физическое, то оплачивает покупатель 2000р. Если наоборот, то соответственно 20 000р.

Документы для регистрации договора купли продажи

Основными документами для регистрации сделки купли продажи являются:

  • выписка из Единого государственного реестра недвижимости (выписка ЕГРН, ЕГРП, Кадастровый паспорт);
  • договор купли продажи;
  • паспорта покупателя и продавца.

Так же, дополнительными документами могут быть:

  • выписка из домовой книги (справка о наличии прописанных в квартире);
  • поэтажный план БТИ (обычно требуется при ипотеке, проверяется наличие перепланировок);
  • справка из органов ЖКХ или Управляющей компании об отсутствии задолженности за коммунальные услуги;
  • правоустанавливающие документы на объект недвижимости;

Договора купли-продажи недвижимости считаются зарезервированными в соответствии с законодательством РФ и вступают в силу с момента регистрации в Росреестре.

Какие условия необходимы в договоре купли-продажи квартиры

С точки зрения закона обязательных условий в договоре купли-продажи квартиры немного. Это предмет (описание квартиры), цена и, иногда, список лиц, которые остаются проживать в продаваемой недвижимости. Но для того, чтобы сделка оказалось удачной, этого недостаточно. Рассмотрим, какие еще пункты обязательны ко включению в договор купли-продажи квартиры.

  1. Существенные условия по закону
  2. Предмет договора
  3. Цена сделки
  4. Список проживающих
  5. Рекомендуемые условия
  6. Порядок расчетов
  7. Залог в силу закона
  8. Передача квартиры
  9. Оплата коммунальных услуг
  10. Заверения и гарантии продавца

Существенные условия по закону

Существенными условиями считаются те, без согласования которых соглашение не признается заключенным. Поэтому они должны присутствовать в любом договоре купли-продажи квартиры.

Предмет договора

Предметом сделки будет являться сама квартира, продаваемая по договору купли-продажи, а также указание на действие с ней – куплю-продажу. Ее описание должно быть достаточным для того, чтобы сотрудник Росреестра смог внести запись о регистрации права собственности на нее.

Читать еще:  Статья 41 ЖК РФ

В пункте про предмет договора необходимо указать:

  • Что продавец продает, а покупатель покупает квартиру с определенными характеристиками;
  • Кадастровый номер объекта недвижимого имущества;
  • Площадь;
  • Адрес.

Цена сделки

Цена квартиры также должна быть определена в договоре купли-продажи (ст. 555 ГК РФ). Как правило, цена определяется в рублях в виде указания на сумму, которую продавец должен получить от покупателя.

Список проживающих

В соответствии со статьей 558 ГК РФ обязательным условием в договоре купли-продажи является список лиц, которые сохраняют право проживать в продаваемой квартире. Право на пожизненное проживание возникает, к примеру, в случае отказа от приватизации данного жилого помещения.

«Отказник» сохраняет право пользоваться квартирой для проживания, что будет подтверждаться регистрацией по месту жительства. Отказаться от этого права можно только в добровольном порядке. Принудительно выселить такое лицо нельзя.

Наличие таких лиц существенно ограничит покупателя в использовании купленной недвижимости. Поэтому список лиц с правом постоянного проживания и является существенным условием договора купли-продажи.

Рекомендуемые условия

Перечисленные ниже условия не являются обязательными. Договор может быть заключен и без пунктов, регулирующих эти вопросы. Но их присутствие в договоре позволит избежать многих споров между участниками сделки.

Порядок расчетов

Это условие очень важно, так как определяет, в какие сроки покупатель оплатит, а продавец получит деньги за проданную квартиру. В зависимости от того, что выгоднее сторонам, оплата может производиться:

  • наличными деньгами прямым платежом или через банковскую ячейку;
  • безналичным путем – также через прямую оплату или аккредитив, с использованием эскроу счета или депозита нотариуса;
  • единовременным платежом или в рассрочку;
  • до или после регистрации права собственности или передачи квартиры.

Все эти моменты необходимо оговорить до сделки и отразить в договоре купли-продажи.

Свои особенности имеет также оплата квартиры за счет кредитных средств. В этом случае на нее регистрируется залог (ипотека) в пользу банка одновременно с куплей-продажей.

Залог в силу закона

С моментом оплаты связано еще одно важное условие в договоре купли-продажи квартиры. Если оплата (полностью или частично) проводится после регистрации права собственности на квартиру за покупателем, в ЕГРЮЛ будет внесена запись о залоге недвижимости в пользу продавца до завершения расчетов.

Основанием для возникновения залога (ипотеки) в силу закона является п. 5 ст. 488 ГК РФ. В соответствии с ним товар, проданный в кредит (то есть, оплачиваемый после его передачи) считается находящимся в залоге у продавца до того момента, пока его цена не будет оплачена в полном объеме.

Передача квартиры

Условие о моменте передачи квартиры также необходимо согласовать в договоре купли-продажи. Передача происходит по соответствующему акту. В этом документе фиксируются:

  • факт передачи жилого помещения от продавца покупателю;
  • состояние недвижимости;
  • наличие или отсутствие долгов по оплате коммунальных услуг;
  • выявленные недостатки;
  • факт передачи и состояние сопутствующего имущества (мебели, бытовой техники), которое передается вместе с квартирой.

Акт составляется в письменном виде за подписью продавца и покупателя. В случае, если передача происходит до государственной регистрации права, в Росреестр необходимо сдать акт приема-передачи вместе с договором купли-продажи.

Оплата коммунальных услуг

Условие об оплате коммунальных услуг становится важным в том случае, если предыдущий владелец накопил существенную задолженность по их оплате. Стороны могут урегулировать в договоре, кто и в каком порядке обязан ее погасить:

  • остается ли этот долг на продавце, или
  • его оплатит покупатель из своих средств.

Заверения и гарантии продавца

Этот пункт не является обязательным. Однако он может сослужить хорошую службу покупателю в случае, если после сделки возникнут какие-либо проблемы с купленным жильем.

К примеру, продавец может гарантировать покупателю:

  • юридическую чистоту права собственности и отсутствие претензий третьих лиц на продаваемую недвижимость;
  • хорошее техническое состояние;
  • иные вопросы, важные для покупателя.

Однако не следует придавать этому пункту слишком большое значение. Практика взыскания денег на его основе не слишком обширна и не всегда складывается в пользу истцов.

Заключение договора купли-продажи квартиры имеет много особенностей, которые невозможно описать в одной статье. Проконсультируйтесь с юристом и получите точный ответ на ваш вопрос.

Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать в Вашей ситуации

Москва, Московская область: 8 (499) 350-55-06 доб. 226

Санкт-Петербург, Ленинградская область: 8 (812) 309-06-71 доб. 780

Федеральный номер: 8 (800) 555-67-55 доб. 764

Существенные условия договора купли продажи недвижимого имущества

Что необходимо для заключения договора? Общие правила, установлены в ст. 432 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ). Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Таким образом, еще на стадии заключения договора стороны должны понимать, что если в заключенном договоре будет упущено хотя бы одно из существенных для данного договора условий, такой договор окажется незаключенным и не породит соответствующих ему правовых последствий.

Существенными условиями любого договора являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Таким образом, при заключении любого договора должно быть в первую очередь достигнуто соглашение о его предмете. Так, согласно ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости (в том числе жилого помещения) условие о предмете договора считается согласованным, если в договоре указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. Применительно к жилому помещению это означает, что в договоре должны быть указаны: адрес объекта, общая площадь, расположение квартиры в здании (например, путем указания номера квартиры, этажа). При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно прямому указанию ст. 555 ГК РФ существенным условием договора продажи недвижимости вообще и жилого помещения в частности является цена. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. В договоре может быть указана как общая цена продаваемого жилого помещения, так и цена единицы его площади (например, квадратного метра). В последнем случае общая цена переданного покупателю жилого помещения, подлежащая уплате продавцу, определяется исходя из его фактического размера.

Особое внимание следует обратить на ст. 558 ГК РФ, где установлены особенности продажи жилых помещений – специальное существенное условие, необходимое лишь для этого договора. В ней указано, что существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Установленное законом самостоятельное право третьих лиц на жилое помещение не может быть предметом соглашения между продавцом и покупателем, изменить своим соглашением перечень таких лиц они не могут. Например, право пользования жилым помещением при переходе права собственности на него сохраняет гражданин, которому это право предоставлено по завещательному отказу (ст. 33 ЖК РФ, п. 2 ст. 1137 ГК РФ), а также гражданин, проживающий в жилом помещении на основании договора пожизненного содержания с иждивением (ст. 34 ЖК РФ, п. 1 ст. 586 ГК РФ).

Покупателю не безразлично, будет ли кто-либо, кроме него, иметь имущественные права на приобретенное им жилое помещение, поэтому он заинтересован в осведомленности об этом обстоятельстве до заключения договора. В общих положениях о договоре купли-продажи законодатель прямо не предусматривает подобной обязанности продавца, однако в п. 1 ст. 460 ГК РФ установлено, что продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц, а неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар. Отсюда следует, что в общем случае на продавце лежит обязанность предупредить покупателя о правах третьих лиц, но ее неисполнение не препятствует признанию договора заключенным, а лишь делает его неустойчивым, поскольку у покупателя возникают основания для предъявления требования об изменении (в части цены) или расторжении такого договора в судебном порядке.

Таким образом, в ст. 558 ГК РФ, с учетом п. 1 ст. 460 ГК РФ, речь идет о том, что в договоре продажи жилого помещения покупатель должен явно изъявить согласие принять от продавца жилое помещение, обремененное правами таких лиц (что одновременно означает необходимость обязательного предупреждения покупателя о таких правах). Следовательно, перечень третьих лиц, о котором идет речь в ст. 558 ГК РФ, следует рассматривать в качестве необходимого элемента описания предмета такого договора наряду с другими элементами, указанными в ст. 554 ГК РФ. Поэтому в случае отсутствия в договоре указанного перечня условие о предмете договора должно считаться не достигнутым, а сам договор – незаключенным.

Для признания договора продажи недвижимости исполненным, необходимым условием является передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем по подписываемому сторонами акту или иному документу о передаче (ст. 516 ГК РФ).

Следует заметить, что договор купли-продажи жилого помещения будет считаться заключенным, лишь после его государственной регистрации в органе по регистрации прав. Обязательность такой регистрации установлена в п. 2 ст. 558 ГК РФ. Государственная регистрация сделок с недвижимостью – это не только обязательная процедура, которую каждый собственник должен осуществить, если речь идет о сделках с куплей-продажей недвижимости, но это единственный и одновременно самый надежный способ узаконить свои права на собственность.

Всем заключающим сделки с недвижимостью и приобретающим права на нее, необходимо учитывать вышеуказанные условия при составлении договоров. Ведь в случае отсутствия в договоре хотя бы одного из названных существенных условий он будет считаться не согласованным сторонами, а значит не заключенным, и, следовательно, в государственной регистрации такого договора будет отказано. Таким образом, учитывая ключевые положения законодательства, вы сможете правильно оформить свои права на недвижимость и получить их государственную защиту.

Читать еще:  Исковое заявление о разделе имущества

За более подробной и актуальной информацией на текущий момент по
Недвижимости и Юридическим вопросам в городе Ярославле
( купить квартиру, дом, коттедж; сдать/снять жильё; оформить сделки купли-продажи/дарения/мены )
Вы можете обратиться к нашим специалистам по телефону (4852) 932-532, +79023332532 ,
Viber, WhatsApp: 89023332532 или написать на электронную почту ooo_info@mail.ru (АН ИНФО),
а так же отправить быстрое сообщение в Агентство недвижимости ИНФО

Если Вы находитесь в Ярославле,
то можете просто заказать обратный звонок » и приехать к нам в офис
Агентства Недвижимости ИНФО г.Ярославль, Б.Октябрьская,67 »

Некоторые услуги Агентства можно заказать через сайт »

&nbspВКонтакте с Недвижимостью:



Партнеры АН ИНФО:


Текущие заявки:
сдам
сниму
куплю
продам
обменяю
разное
Объект Недвижимости:
квартиру
Комнату
Малосемейку
Однокомнатную квартиру
ДвухКомнатную квартиру
ТрехКомнатную квартиру
МногоКомнатную квартиру
Дом
Коттедж
Дачу
Участок земли
Офис
Торговую площадь
Торговое помещение
Производство
Склад
Гараж
Другое
ЯРОСЛАВСКАЯ
БАЗА НЕДВИЖИМОСТИ
regk. rdfhnbhe yaroslavl..(4852)932-532

отдел Купли-Продажи
(4852) 93-25-32

отдел Аренды(Найм)
(4852) 93-25-00

(4852) 93-25-23, 93-25-29

отдел Юридический
(4852) 93-25-24

Глава 30. КУПЛЯ-ПРОДАЖА

§ 7. Продажа недвижимости

Статья 549. Договор продажи недвижимости

1. По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

2. Правила, предусмотренные настоящим параграфом, применяются к продаже предприятий постольку, поскольку иное не предусмотрено правилами о договоре продажи предприятия (статьи 559 — 566).

Статья 550. Форма договора продажи недвижимости

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Статья 551. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость

1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости

1. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

2. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

3. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Статья 553. Утратила силу. — Федеральный закон от 26.06.2007 г. № 118-ФЗ.

Статья 554. Определение предмета в договоре продажи недвижимости

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Статья 555. Цена в договоре продажи недвижимости

1. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

2. Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

3. В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Статья 556. Передача недвижимости

1. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя — обязанности принять имущество.

2. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Статья 557. Последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Статья 558. Особенности продажи жилых помещений

1. Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

2. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

3. Особенности купли и продажи жилых помещений, соответствующих условиям отнесения к жилью экономического класса, установленным уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, определяются законом.

Что такое существенные условия договора продажи недвижимости

Любой контракт гражданско-правового характера включает обязательные пункты, которые необходимо учесть всем участникам сделка. Если требуемые условия отсутствуют или не согласованы, то соглашение может быть признано недействительным (432 статья ГК РФ). Существенные условия договора купли-продажи недвижимости имеют свои нюансы, которые связаны с особенностями такого вида правоотношений. Также их список во многом зависит от предмета соглашения.

Граждане, которые решают самостоятельно реализовать или приобрести объект недвижимого имущества, должны иметь четкое представление обо всех требованиях к подписываемому контракту. От этого зависит благополучный результат совершаемой сделки.

В чем суть

Определение существенных условий договора купли-продажи недвижимости зафиксировано в ГК РФ (часть 1 статья 432). В данном документе указано, что к обязательным пунктам относятся:

  • предмет. Все сведения должны совпадать с данными технического или кадастрового паспорта. Эти документы можно получить в БТИ или Росреестре;
  • критерии, установленные законом или другими нормативно-правовыми документами в качестве существенных для заключения определенного контракта;
  • цена объекта купли-продажи. Этот показатель фиксируется в документе в рублевом или валютном эквиваленте. Если стоимость указана в условных единицах, то рекомендуется также прописать курс Центробанка по валюте для дальнейшего пересчета в рубли. При этом цена может быть определена в твердой сумме или за квадратный метр жилплощади;
  • иные условия, в соответствии с которыми одна из сторон считает, что договор должен быть оформлен. Если такие пункты не включаются в текст контракта, данный факт значит, что пожелания участников не совпадают. В свою очередь, это ведет к нарушению принципа добровольной основы сделки.

По закону требования о присутствии обязательных условий признаются выполненными, если стороны вписали название имущества – объекта сделки, а также его количество. В некоторых случаях договор может быть признан недействительным, если в соглашении купли-продажи не фигурирует стоимость и сроки. При неоплате товара в установленный период времени продавец вправе потребовать покупателя вернуть предмет договора.

Полезно: В некоторых ситуациях возможность заключения договора зависит от регистрации гражданина в качестве ИП.

Сделка с недвижимым имуществом

При оформлении соглашения купли-продажи в его тексте должен быть указан не только тип недвижимого имущества, но и его точное местоположение. Также приводится его подробное описание (площадь, этаж, число помещений, номер по кадастру и пр.). В соответствии со ст. 554 ГК РФ, контракт, в котором отсутствуют указанные пункты, будет считаться незаключенным, а объект не перейдет к покупателю.

Важно: Участники сделки придут к такому же итогу, если документ не будет содержать цены на недвижимость. Этот пункт является существенным условием договора продажи недвижимости.

Если предметом является жилое обремененное имущество, в котором продолжают проживать граждане, не являющиеся собственниками, то в контракт включается еще одно обязательное условие. Приводится перечень этих лиц и указывается, на каком основании они имеют право использовать квартиру после того, как она перешла к другому собственнику. К примеру, это может быть решение суда или завещательный отказ.

Участники договора

Сторонами соглашения являются продавец и покупатель. Это могут быть как обычные граждане, так и юридические лица, госучреждения и пр. Данные категории участников подпадают под общие положения Гражданского кодекса о правах и дееспособности.

Внимание: Стороной вправе выступать только дееспособный гражданин, достигший совершеннолетия. Но, тем не менее, закон не запрещает заключать сделки в отношении лиц с ограничениями дееспособности.

К таким лицам относятся:

  • дети до 14 лет вправе приобретать мелкие вещи для быта (продукты питания, игрушки, канцтовары и пр.) и использовать денежные средства с разрешения официального представителя или иного лица (п.2 ст.28 ГК РФ);
  • граждане подросткового возраста 14-18 лет тоже имеют право тратить свои деньги и принимать участие в сделках купли-продажи, если на это имеется письменное согласие законного представителя;
  • лица, у которых имеется алкогольная зависимость, вправе заключать только мелкие бытовые контракты. Во всех остальных случаях требуется разрешение попечителя.

Справка: При отсутствии возможности оформления стандартного контракта купли-продажи, стороны имеют право заключить предварительное соглашение, где также прописываются обязательные для соблюдения положения. Эта бумага аналогична основному документу, но ее не нужно регистрировать в госинстанции.

Что еще требуется указать

Для того, чтобы подписанный контракт имел законную силу, в нем также должны быть указаны необходимые условия. К ним относятся:

  • дата и адрес места подписания соглашения;
  • ФИО или полное наименование участников, их данные паспорта или реквизиты (для юрлиц: ИНН, ОГРН, юридический адрес);
  • права и обязанности участников;
  • существующие ограничения объекта купли-продажи;
  • ответственность сторон и варианты урегулирования конфликтных ситуаций;
  • прочие условия, которые сочтены важными для участников. К примеру, пункты о конфиденциальности или коммерческой тайне.

Важно знать: Договор в обязательном порядке следует оформить в письменном виде. Устное соглашение не имеет никакой юридической силы. Подписанный контракт следует зарегистрировать в госучреждении.

Нюансы сделки

Во время проведения предварительных переговоров по заключению соглашения следует сосредоточиться на ряде моментов. Они перечислены ниже:

  • при отчуждении права на земельный участок следует проверить, стоит ли он на учете в Едином госреестре недвижимости;
  • когда покупатель приобретает здание, то к нему переходит и право собственности на земельный участок, который необходим для использования дома;
  • покупая жилье, следует проверить, есть ли лица, которые имеют право использовать жилплощадь даже при смене владельца. К таким гражданам относятся несовершеннолетние и инвалиды;
  • нотариальное заверение стандартного договора купли-продажи (согласно общим правилам) не является обязательным условиями. Но есть и исключения. Они прописаны в ГК РФ.
Читать еще:  УК требует, чтобы я оплачивала домофон

Таким образом, заключение договора купли-продажи недвижимости является важнейшей процедурой при переходе прав собственности от одного лица к другому. Если в нем не указано хотя бы одной из существенных условий, то документ не имеет юридической силы. Соответственно, сделка признается недействительной. Но есть еще и дополнительные условия, которые могут быть указаны сторонами на их усмотрение. На действительность контракта эти пункты не оказывают влияния. Все основные моменты должны быть согласованы перед сделкой, чтобы между участниками не осталось невыясненных нюансов. При возникновении вопросов стороны вправе обратиться к специалисту или самостоятельно изучить необходимые положения ГК РФ.

Не нашли ответа? Остались вопросы?

Бесплатная горячая линия юридической поддержки:

8 (800) 350-29-83 — Регионы России
8 (499) 938-45-81 — Москва и Московская обл.
8 (812) 425-61-42 — Санкт-Петербург и Лен. обл.

Существенные условия договора купли-продажи недвижимости

  • Условия договора купли-продажи недвижимого имущества, которые являются существенными
  • Предмет — существенное условие договора купли-продажи недвижимости
  • Согласование цены является обязательным для договора купли-продажи имущества
  • Список жильцов как существенное условие купли-продажи жилой недвижимости
  • Содержание договора купли-продажи недвижимости
  • Судебная практика по условиям договора купли-продажи будущей недвижимости

Условия договора купли-продажи недвижимого имущества, которые являются существенными

К существенным условиям договора купли-продажи недвижимости относятся:

— информация о предмете контракта (ст. 554 Гражданского кодекса Российской Федерации), слова «договор» и «контракт» будут использоваться мною в статье как синонимы;

— стоимость передаваемого объекта (ст. 555 Гражданского кодекса).

При оформлении сделок с жилыми помещениями, таких как частный дом или отдельная квартира, существенным условием договора купли-продажи недвижимости станет список граждан, в силу закона сохраняющих право использования (ст. 558 Гражданского кодекса).

Повторимся, что ст. 432 Гражданского кодекса связывает заключение контракта с достижением согласия по всем условиям, названным ГК, другим законом или контрагентами существенными. Подробнее см. в статье Какие условия договора называются существенными по ГК РФ?.

Предмет — существенное условие договора купли-продажи недвижимости

Существенным условием договора продажи недвижимости в ст. 554 Гражданского кодекса называются данные, которые позволяют определить продаваемый объект недвижимости, т. е. отличить его от подобных. В частности, это могут быть сведения о местоположении объекта на определенном участке земли или его нахождении в составе другого объекта недвижимости. Таким образом, достаточно указать кадастровый номер продаваемого объекта (п. 2 постановления ВАС РФ от 11.07.2011 № 54), если таковой присвоен.

В случае, когда объект не поставлен на кадастровый учет обязательным условием договора купли-продажи недвижимости станет указание:

  • адреса или иного описания местонахождения будущего здания;
  • ориентировочной площади объекта;
  • количества приобретаемых помещений и этажей, их расположения;
  • нумерации помещений согласно поэтажному плану проектной документации.

Подробно о договоре купли-продажи будущей недвижимости и его существенных условиях можно прочитать в готовом решении КонсультантПлюс. Если у вас еще нет доступа к системе КонсультантПлюс, вы можете оформить его бесплатно на 2 дня.

Важно! Указания общей площади покупаемого объекта, его адреса и стоимости для инициализации объекта будет недостаточно (постановление АС ЗСО от 29.04.2015 № Ф04-18408/2015 по делу № А27-16805/2014).

Изменение площади объекта в ходе ремонтных работ, производимых с предметом контракта, не станет причиной для признания такого контракта незаключенным (определение Пермского краевого суда от 28.03.2016 по делу № 3246/2016).

Согласование цены является обязательным для договора купли-продажи имущества

Цена также выступает существенным условием договора купли-продажи недвижимости. Правило ст. 424 Гражданского кодекса, когда приобретаемая вещь может быть оплачена исходя из сравнимых цен за аналогичные товары, не применяется.

Стоимость передаваемого объекта может определяться:

  • Фиксированной суммой.
  • Исходя из стоимости, установленной за единицу площади такого объекта, например за квадратный метр. В таком случае цена контракта определяется путем умножения цены за единицу измерения на фактический размер переданного объекта (п. 3 ст. 555 Гражданского кодекса).
  • Процентов от кадастровой стоимости объекта (п. 1 ст. 2 закона «О введении в действие Земельного кодекса РФ» от 25.10.2001 № 137-ФЗ).

Если партнерами не установлено иное, цена контракта включает в себя и стоимость земельного участка (или его доли), подлежащего отчуждению вместе с объектом недвижимости (п. 2 ст. 555 Гражданского кодекса). В качестве примера судебной практики можно посмотреть постановление АС Поволжского округа от 13.07.2017 по делу № А12-65647/2016.

Список жильцов как существенное условие купли-продажи жилой недвижимости

Существуют определенные категории лиц, право использования жилья у которых в связи со сменой собственника не прекращается. Передача новому собственнику списка таких граждан также становится существенным условием купли-продажи жилой недвижимости. Отсутствие такого списка при наличии граждан, имеющих право использовать квартиру/дом, ведет к признанию контракта незаключенным (определение Самарского облсуда от 27.06.2019 по делу № 33-6364/2019).

В силу закона право пользования сохраняется:

  • за физлицом, когда такое право предусмотрено завещательным отказом (ст. 33 Жилищного кодекса Российской Федерации);
  • бывшим членом семьи прежнего хозяина помещения по судебному решению (п. 4 ст. 31 ЖК РФ);
  • получателем ренты, когда в контракте прописано его право на проживание в ЖП (п. 1 ст. Гражданского кодекса);
  • ссудополучателем, когда такое его право закреплено в контракте (п. 1 ст. 700 Гражданского кодекса).

Обратите внимание! Оформляя контракт на покупку жилья со списком лиц, имеющих право использования такого ЖП, покупатель добровольно соглашается на обременение своего ЖП в виде прав этих лиц. Суд не поддержит попытку выселить таких жильцов в судебном порядке (см. определение Нижегородского областного суда от 20.12.2016 по делу № 33-15703/2016) даже при наличии устной договоренности об освобождении квартиры и снятии с регистрационного учета (определение Ставропольского краевого суда от 20.04.2016 по делу № 33-2429/2016).

Что еще следует предусмотреть в договоре купли-продажи жилого помещения, рассказывает КонсультантПлюс. Если у вас еще нет доступа к системе КонсультантПлюс, вы можете оформить его бесплатно на 2 дня.

Содержание договора купли-продажи недвижимости

Наряду с существенными условиями договор купли-продажи недвижимости содержит следующие атрибуты:

  • дату и место его оформления;
  • информацию о продавце и покупателе (название юрлица, его юрадрес, ИНН, ОГРН, Ф. И. О. гражданина, адрес проживания, ИНН, данные их представителей и документов, подтверждающих полномочия, таких как доверенность, устав или приказ организации);
  • сведения о правоустанавливающих документах на объекты недвижимости (реквизиты договора о его покупке или свидетельства о праве собственности, если оно выдавалось, выписки из ЕГРН);
  • условие об отсутствии ареста или споров в отношении передаваемого объекта;
  • сведения о наличии обременений и согласия третьих лиц на оформление сделки, например согласие залогодержателя на продажу заложенной вещи;
  • обязанность продавца передать объект недвижимости;
  • обязанность покупателя принять такой объект и внести за него плату;
  • порядок внесения платы (например, может быть предусмотрена рассрочка и составлен график платежей);
  • условия о залоге имущества, продаваемого в рассрочку;
  • при привлечении продавцом средств материнского капитала — прописанная гарантия продавца об исполнении им обязанности по представлению отчетных документов в Пенсионный фонд РФ (постановление Правительства РФ «О правилах направления средств материнского капитала на улучшение жилищных условий» от 12.12.2007 № 862);
  • обязательства партнеров произвести госрегистрацию перехода права;
  • реквизиты и подписи партнеров.

Судебная практика по условиям договора купли-продажи будущей недвижимости

Пленум ВАС в своем постановлении от 11.07.2011 № 54 дал следующие разъяснения:

  • стороны могут индивидуализировать недвижимое имущество, которое будет создано в будущем местонахождением, ориентировочной площадью будущего строения, другими характеристиками из проектной документации;
  • если в договоре недостаточно сведений для индивидуализации объекта, но они есть в акте приема-передачи или другом документе, то такой договор не может быть признан незаключенным;
  • договоры купли-продажи будущего объекта недвижимости должны предусматривать цену, она может быть установлена за квадратный метр площади или по-другому.

Важно! Предположим, покупатель подписал договор, находясь под влиянием заблуждения – предполагал, что в документе есть все данные, необходимые для индивидуализации объекта недвижимости. Если он докажет, что заблуждался по вине продавца, то может потребовать возмещения реального ущерба из-за того, что договор был признан незаключенным.

При составлении контракта на покупку или продажу объекта недвижимости следует внимательно подойти к согласованию его существенных условий, т. к. отсутствие письменного согласия хотя бы по одному из них может привести к признанию договора незаключенным. Особое внимание при покупке жилья необходимо уделить тому, не сохраняется ли за кем-нибудь из жильцов право пользоваться таким помещением в дальнейшем.

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector