4 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Неотъемлемые улучшения арендованного имущества

Неотделимые улучшения арендованного имущества

В течение периода аренды недвижимого имущества арендатор часто осуществляет некоторые улучшения. Разберемся в статье, что такое неотделимые улучшения арендованного имущества, можно ли получить компенсацию и как это сделать.

Отделимые и неотделимые улучшения арендованного имущества

В первую очередь, следует определить, какие изменения изначальных характеристик объекта аренды можно считать неотделимыми, а какие относятся к отделимым.

В соответствии с законодательством РФ, отделимые улучшения – это те, которые можно физически забрать с собой после расторжения договора аренды, и при этом состояние объекта недвижимости не будет ухудшено. Говоря простым языком, отделимым признается все, что арендатор может взять и унести, а в результате таких действий имущество арендодателя не пострадает.

К примеру, отделить от самого объекта аренды можно мебель, приборы для освещения, какие-либо предметы интерьера (картины, статуэтки, вазы и т.д.), дополнительное оборудование (если демонтаж не навредит имуществу арендодателя).

Неотделимые улучшения арендованного имущества – это те характеристики, которые нельзя устранить, если при этом не будет нанесен вред собственности арендодателя. В соответствии со ст. 623 ГК РФ, неотделимыми являются признаки, которые нельзя убрать, не причинив ущерба полезным качествам и свойствам главного объекта, который был передан лицу во временное пользование на основании договора аренды.

В качестве примера неотделимости можно привести несколько ситуаций.

  1. По договору аренды во временное пользование был передан частный дом. За время существования арендных отношений арендатор пристроил к дому веранду. Такое улучшение будет признано неотделимым.
  2. Арендодатель передал во временное пользование участок земли. Надел использовался арендатором для ведения садово-огороднической деятельности. За период пользования землей последний посадил на участке несколько деревьев. После окончания арендных отношений они перейдут в собственность владельца участка.
  3. На основании договора аренды в пользование была передана квартира. Арендатор покрасил в ней стены с согласия собственника. Такой косметический ремонт будет являться неотделимым улучшением.

Кроме того, невозможно отделить от осинового объекта такие действия как замена труб, вентиляционного оборудования, отопительных приборов, электрической проводки, окон и дверей, а также перепланировка и другие подобные работы. После того, как срок действия договора аренды подойдет к концу и отношения будут прекращены, все улучшения, которые невозможно убрать без ущерба, станут собственностью арендодателя.

Возмещается ли стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества?

Вопрос, который в большей степени волнует арендатора, касается возможности получения компенсации денежных затрат, израсходованных на улучшение имущества. Законодательно эта проблема регулируется ст. 623 ГК РФ. Согласно этому документу, компенсация будет выплачена только в том случае, если все действия в отношении арендуемого имущества проводились с согласия собственника.

Если арендатор произвел какие-либо действия по собственному волеизъявлению, не заручившись согласием арендодателя, то последний вправе не возмещать арендатору денежные расходы. Это значит, что главный критерий для получения материальной компенсации – осведомленность собственника о действиях арендатора в отношении предмета договора аренды.

Нередки ситуации, когда собственник фактически осведомлен о произведенных изменениях, улучшающих характеристики недвижимости, однако отказывается возмещать арендатору расходы. Как доказать, что улучшения произведены с согласия владельца имущества?

Показания свидетелей

Для доказательства существования договоренностей между арендатором и арендодателем будет достаточным заручиться наличием свидетелей. Их показания могут стать основанием для компенсации.

Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно — попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:

Амортизация неотделимых улучшений арендованного имущества

ООО (общий режим налогообложения) арендует недвижимое имущество у ОАО (здания). Мы хотим с согласия арендодателя сделать неотделимые улучшения и учесть их как основное средство.

Договор аренды заключен на один год и заканчивается 31 декабря 2007 г.

Имеем ли мы право продолжать амортизировать основное средство по истечении срока договора (1 января будет заключен новый договор на 2008 год)? Можно ли в данном случае применить амортизационную премию в размере 10%?

П. 1 ст. 256 НК РФ предусмотрено, что капитальные вложения в предоставленные в аренду объекты основных средств в форме неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия арендодателя, признаются амортизируемым имуществом.

В соответствии с п. 1 ст. 258 НК РФ капитальные вложения, произведенные арендатором с согласия арендодателя, стоимость которых не возмещается арендодателем, амортизируются арендатором в течение срока действия договора аренды исходя из сумм амортизации, рассчитанных с учетом срока полезного использования, определяемого для арендованных объектов основных средств в соответствии с Классификацией основных средств, включаемых в амортизационные группы, утвержденной постановлением Правительства РФ от 01.01.2002 г. № 1.

Амортизация начисляется в порядке, предусмотренном п. п. 4 и 5 ст. 259 НК РФ, в течение фактического срока действия договора аренды.

Для расчета сумм амортизации нужно брать срок полезного использования, установленный Классификацией для арендованных объектов основных средств (например, для здания), а не срок полезного использования самих капитальных вложений.

Так как капитальные вложения в арендованные объекты основных средств амортизируются арендатором в течение срока действия договора аренды, то в случае расторжения договора аренды и заключения нового договора аренды Вы сможете начислять амортизацию по капитальным вложениям только в течение срока действия первого договора аренды.

То есть если Вы все же расторгнете договор аренды, то начислять амортизацию Вы не сможете.

В Вашей ситуации лучше заключить соглашение о пролонгации срока действия текущего договора аренды.

Как указал Минфин РФ в письме от 20.03.2007 г. № 03-03-06/1/167, если договор аренды пролонгирован в порядке, предусмотренном гражданским законодательством, арендатор вправе продолжать начисление амортизации по капитальным вложениям в арендованные объекты основных средств.

Что касается возможности применить амортизационную премию по капвложениям в арендованное имущество, то налоговики во главе с Минфином категорически возражают против этого.

Согласно п. 1.1 ст. 259 НК РФ налогоплательщик имеет право включать в состав расходов отчетного (налогового) периода расходы на капитальные вложения в размере не более 10 процентов первоначальной стоимости основных средств (за исключением основных средств, полученных безвозмездно) и (или) расходов, понесенных в случаях достройки, дооборудования, реконструкции, модернизации, технического перевооружения, частичной ликвидации основных средств.

Согласно п. п. 2 и 3 ст. 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Минфин в письмах от 20.10.2006 г. № 03-03-04/1/703, от 15.11.2006 г. № 03-03-04/1/759, от 22.05.2007 г. № 03-03-06/2/82 отметил, что произведенные арендатором неотделимые улучшения являются неотъемлемой частью арендованного помещения и по окончании договора аренды они подлежат передаче арендодателю.

Учитывая, что произведенные арендатором неотделимые улучшения являются неотъемлемой частью арендованного имущества и не остаются на балансе у арендатора, а также принимая во внимание тот факт, что для капитальных вложений в арендованные объекты основных средств установлен особый порядок начисления амортизации, предусмотренный ст. 258 НК РФ, Минфин делает вывод, что правила применения амортизационной премии в размере 10% на арендатора не распространяются.

То есть арендатор, по мнению чиновников, не вправе учесть единовременно 10% стоимости произведенных капвложений в форме неотделимых улучшений арендованных объектов основных средств.

Однако в логике рассуждений Минфина есть изъяны.

В п. 1.1 ст. 259 НК РФ прямо сказано, что амортизационная премия применяется в отношении капитальных вложений.

Неотделимые улучшения арендованного имущества в п. 1 ст. 256 НК РФ прямо названы капитальными вложениями.

Согласно п. 1.1. ст. 259 НК РФ для того, чтобы применить амортизационную премию, капвложения должны представлять собой:

1. приобретенные основные средства или

2. расходы на достройку, дооборудование, реконструкцию, модернизацию, техперевооружение или частичную ликвидацию основного средства.

Неотделимые улучшения арендованных основных средств представляют собой именно второй подвид капвложений, по которым предусмотрена п. 1.1 ст. 259 НК РФ возможность применения амортизационной премии.

Причем в НК РФ нет условия о том, что амортизационную премию можно применять только в отношении расходов на улучшение собственных основных средств.

А значит, можно списывать на расходы единовременно до 10% капвложений в виде расходов на улучшение любых основных средств (как собственных, так и арендованных).

Особый порядок начисления амортизации по капвложениям в арендованные основные средства никоим образом не исключает право арендатора применить амортизационную премию по этим капвложениям.

Но так как налоговики наверняка будут против учета амортизационной премии по неотделимым улучшениям арендованного имущества, Вам придется самостоятельно решить, что лучше для Вашей фирмы: поступить согласно рекомендациям Минфина или все же применить амортизационную премию, несмотря на риск налоговых споров.

Что такое неотделимые улучшения арендованного имущества

Неотделимые улучшения арендованного имущества – это изменения, которые невозможно убрать без повреждения имущества, переданного в аренду. Такие усовершенствования модернизируют жилплощадь, повышают ее стоимость и продлевают срок ее эксплуатации, но убрать их без причинения вреда внешнему виду помещения не представляется возможным.

Что относится к категории неотделимых улучшений?

Согласно ст. 616 ГК РФ арендатор обязан осуществлять текущие ремонтные работы, которые не влекут за собой значительное увеличение стоимости жилплощади. Это означает, что квартиросъемщик не может самовольно проводить капитальные ремонтные работы. Стандартный ремонт не улучшает технические параметры объекта, поэтому не относится к улучшениям имущества. У арендодателя есть право потребовать восстановления первоначального состояния помещения. Неотделимыми улучшениями можно назвать:

  • техническое оснащение квартиры, установку сигнализации;
  • замену электропроводов и трубопровода;
  • перепланировку жилья;
  • реконструкцию отдельных помещений и жилплощади в целом;
  • высадку деревьев на территории садового участка, если речь идет об аренде частного дома;
  • возведение новых строений на территории собственника;
  • работы по реконструкции (восстановлению) имущества;
  • установка системы видеонаблюдения или пожарной сигнализации;
  • дооборудование объекта – установка лифтов, грузоподъемников, не имеющейся ранее системы отопления, строительство бассейна, проведение канализации.

Прокладка телефонного кабеля, водопровода, замена вентиляционной системы, установка новых дверей и окон также относится к этой категории изменений. По завершении срока аренды все подобные нововведения перейдут в собственность владельца имущества.

Читать еще:  Возможна ли приватизация имущества муниципальной пожарной охраны

Отделимые улучшения переходят в собственность арендатора, если иное не указано в контракте. На их осуществление согласие владельца имущества не требуется.

К отделимым относят новую мебель, осветительные приборы, т. е. все те предметы, которые можно убрать без ущерба арендованному имуществу. При возникновении споров суд может отнести совершенные изменения в категории отделимых или неотделимых на основании заключений экспертов и изучения документации.

О компенсации затрат

На основании ст. 623 ГК РФ затраты на все неотделимые преобразования могут быть компенсированы исключительно в том случае, если они проводились с разрешения владельца данного имущества. Если арендодатель не давал согласие на внесение изменений, то компенсировать затраченные арендатором средства он может только по собственному желанию.

Отмечают несколько способов доказать, что владелец имущества был в курсе совершаемых действий:

  • предоставить фотографии или видеозаписи как подтверждение договоренности обеих сторон;
  • показания свидетелей считаются весомым основанием для подтверждения устного договора с владельцем. В этом случае можно доказать не только согласие арендодателя, но и факт совместного с ним улучшения имущества;
  • подтверждение компенсации понесенных расходов собственником имущества. Это относится к ситуации, когда ремонтные работы ведутся на финансовые средства арендодателя или затраты входят в стоимость аренды. Передачу средств лучше подтверждать распиской с указанием формы платежа во избежание конфликтных ситуаций;
  • оформление письменного согласия. Это наиболее надежный способ. Понадобится составить дополнительное соглашение к имеющемуся договору аренды, в котором важно указать все улучшения, которые планируется провести, а также общую стоимость. В дальнейшем подобное соглашение станет гарантом возврата средств арендодателем.

В дополнительном соглашении нужно указать наименование и объем проводимых работ, дату их начала и окончания. Если такие пункты включены не будут, то автоматически разрешается проводить любые улучшения. Основное условие – арендованное имущество не должно потерять своего первоначального назначения. Например, жилое помещение должно оставаться жилым после всех проведенных работ по его модернизации.

Необходимо также указать ответственность обеих сторон в случае нарушения пунктов договора аренды или дополнительного соглашения. Например, если владелец имущества досрочно расторгает договор по собственной инициативе, то он должен возместить съемщику все понесенные им расходы на улучшения.

Прежде чем выплатить арендатору средства в счет произведенных им изменений имущества, собственник должен их проанализировать. Сумма компенсации складывается из:

  • расходов на установку улучшения, его изготовления и производства необходимых деталей;
  • стоимости введения их в эксплуатацию;
  • информации из строительных смет и прочих документов о соответствующих работах.

Любые улучшения могут производиться на основании договора аренды. В нем могут быть пункты, в которых арендатору предоставляется право проводить любые виды модернизации имущества без специального разрешения собственника. Здесь же прописывают условия компенсации понесенных им затрат или отсутствия такой компенсации. Могут быть указаны сроки, объем и способ возврата денежных средств.

Споры о неотделимых улучшениях

Если стороны не смогли мирно договориться между собой о вопросах компенсации, то пострадавший участник договора вправе обратиться в районный суд по месту нахождения спорного имущества. Суд уделяет внимание пунктам заключенного договора, проверяет законность проведенных изменений, устанавливает, соответствуют ли проведенные улучшения категории неотделимых. Судебная практика показывает, что подобные споры встречаются довольно часто.

Перечень работ по улучшению имущества важно оформить в письменном виде и в соответствующей законодательству форме. В противном случае договоренность не будет иметь юридической силы, и рассматриваться в суде в качестве доказательства также не будет.

При составлении искового заявления в суд с требованием о компенсации затрат, арендатору нужно провести оценку улучшений с помощью независимого оценщика. В иске необходимо выделить такие моменты:

  • существование доказательств выполненных улучшений;
  • установление точной стоимости работ;
  • определение объема произведенных работ.

Если решение суда будет в пользу арендатора, то суд обяжет владельца выплатить ему фиксированную сумму любым удобным для обеих сторон способом. Собственник также наделен правом обращения в суд для защиты своих интересов.

Напоминаем, что даже если Вы досконально изучите все данные, находящиеся в открытом доступе, это не заменит Вам опыта профессиональных юристов!
Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить Ваш вопрос — Вы можете обратиться к специалистам через онлайн-форму .

Неотделимые улучшения и амортизированное имущество

Такие улучшения причисляются к категории амортизированного имущества, их учет могут вести арендатор и арендодатель. Владельцу имущества важно знать такие нюансы налогообложения:

  • согласно НК РФ амортизированное имущество подлежит учету, если срок его полезного пользования больше года, его стоимость оплачена владельцем и составляет не менее 20000 рублей;
  • арендодатель, компенсировавший расходы съемщика, может начислять амортизацию, увеличивая ее размер;
  • срок эксплуатации и общая стоимость имущества возрастает после проведенных улучшений.

Если арендодатель не был согласен на проведение изменений, то в налоговом учете съемщика проведенные им улучшения амортизации не подлежат. После окончания аренды и передачи имущества, включая неотделимые улучшения, владельцу, арендатор не имеет права указывать стоимость таких улучшений в составе своих расходов, сокращающих прибыль, подлежащую налогообложению.

Если возмещение затрат арендатору не было указано в договоре или дополнительном соглашении, но владелец согласен на проведение работ, то амортизация не начисляется. Изначальная стоимость имущества не меняется, причин для оптимизации налоговой базы не выявлено.

Если контракт заключается между юридическими лицами в отношении нежилых объектов недвижимости, то они должны производить перечисления в бюджет. Сторона, производящая бухгалтерский учет затрат, должна оплатить имущественный налог. Это связано с правом обладания улучшениями. Если они относятся к собственности арендатора, то налоги должен заплатить он. На срок действия договора аренды выплаты в бюджет производит исключительно арендатор.

Особенности начисления выплат за улучшения

Физические или юридические лица, выступающие в роли арендатора, имеют право вывезти любое имущество, которое им принадлежит, с территории арендодателя. При этом они обязаны сохранить арендуемый объект в надлежащем состоянии и не нанести имущественного вреда собственности владельца при демонтаже отдельных элементов. Необходимо ориентироваться на положения акта приема-передачи, полученного при составлении договора найма. Допустим определенный износ имущества в соответствии с установленными для конкретного временного срока нормами.

Если владелец желает компенсировать неотделимые улучшения, то расчет производится на основании эквивалентной стоимости новых элементов имущества с вычетом амортизации. Возмещение расходов возможно после прекращения договора аренды. Если затраты были возмещены, арендатору нужно заплатить налог на прибыль на основании п. 1 ст. 146 НК РФ.

Для того чтобы между сторонами не возникало финансовых и прочих споров, вопросы обо всех усовершенствованиях должны обговариваться заранее при составлении договора аренды. Можно согласовать такие вопросы и после заключения договора, обсудить порядок и стоимость необходимых работ, условия их оплаты.

Неотделимые улучшения арендованного недвижимого имущества

Неотделимые улучшения объекта недвижимости представляют собой такие изменения, которые не могут считать отдельными без причинения серьезного вреда. Ими может быть пристройка к дому или коммерческому зданию, установка сложной вентиляционной системы. Также учитывается модернизация или реконструкция объекта.

Особенности законодательства

Неотделимые улучшения по ГК РФ устанавливаются статьей 623. Определяется, что если они проведены с согласия собственника и за средства арендатора, расходы по общему правилу возмещаются после завершения срока действия договора. Если затраты понесены, но арендодатель согласие не давал, они не подлежат возмещению.

Важно договариваться о внесении любых изменений в характеристики объекта только по соглашению с его владельцем. Оно не должно быть устным, так как подобные договоренности невозможно подтвердить, особенно, если не было свидетелей.

Что относится к неотделимым улучшениям

Не ведется специальный учет неотделимых улучшений арендованного имущества. Это оценочный критерий, который может решаться в судебном порядке из-за спорной ситуации. Существуют следующие виды стандартных улучшений:

ДостройкаК ней относятся работы, в результате которых к основной части здания присоединяют новые элементы, что приводит к увеличению общей площади. Основной признак — новые элементы становятся единым целым, а не остаются отдельной пристройкой.
РеконструкцияЭто комплекс мероприятий, которые меняют параметры объекта и улучшают текущие качества. Обычно реконструкция проводится в постройках, которые подверглись физическому или моральному износу. Она позволяет восстановить первоначальный внешний вид.
МодернизацияЭто полное обновление объектов, подлежащих амортизации. Это изменение той собственности, которую не запрещено ремонтировать по строительным и санитарным нормам.
ПереустройствоЭто монтаж, изменение или перенос инженерных сетей. К ним относится сантехника, проводка, вентиляция, водо- и газоснабжение. Для такой работы требуется согласование в разрешающих инстанциях.
Капитальный ремонтВ него входит замена изношенных элементов, оборудования и инженерных систем. В результате завершения работ оборудование становится пригодным для дальнейшего использования.
Установка охранных и пожарных системЭто увеличивает безопасность, страхует от несчастных случаев. Но монтаж могут выполнять только профильные компании, имеющие разрешительную документацию.
Выполнение санитарно-эпидемиологических работЭто комплекс действий, направленных на специальную обработку помещений. Подобные действия нужны, если помещения будут использоваться под продуктовый магазин.

Внимание! Перепланировка это также неотделимое улучшение недвижимого имущества. Так как выполняется демонтаж стен и ненужных конструкций, требуется предварительное согласование в органах местного самоуправления.

Необходимость компенсации

Проблема компенсации регламентируется статьей 623 ГК РФ. Она необходима в том случае, если работы проведены по согласованию с арендодателем. Если арендатор произвел улучшения самостоятельно, компенсация исключается. Собственник может ее выплатить, но только по собственному усмотрению.

Если работы выполнены по предварительному согласованию, а компенсация не выплачивается, необходимо обращаться в суд. Основная проблема — предоставить доказательства, что неотделимые улучшения арендованного имущества выполнены по предварительному согласованию.

В этом случае используется несколько вариантов:

  1. Показания свидетелей. Свидетельства должны не только подтвердить факт услышанного разговора, но и совместные действия сторон.
  2. Видео- и фотоподтверждения. Если удалось получить подобные доказательства, они относятся к доказательной базе.
  3. Письменное соглашение. Это лучший вариант, который является документальным подтверждением. Если арендодатель предлагает провести улучшения, лучше подкрепить выполнение работы отдельным дополнительным соглашением к договору аренды. Указывается размер затрат и объем изменений с перечислением конкретных действий.
  4. Фактическая компенсация. Арендатор проводит работы за счет арендодателя или уменьшает размер платежей за аренду благодаря выполненным работам. Важно иметь график платежей, в котором часть суммы вносится в денежном выражении, а другая является компенсацией за выполненные действия. Проставляются соответствующие подписи. При оформлении расписки указывается, каким образом произведен платеж.

Важно! Один из лучших вариантов, когда необходимость выполнения улучшений фиксируется в договоре аренды. С таким вариантом приходится сталкиваться не часто. Но в этом случае можно одновременно предусмотреть компенсацию.

Спорные случаи

Если арендуются офисные помещения, часто в них приходится вкладывать дополнительные средства. Требуется модернизация, реконструкция или обычный ремонт. Эти изменения зачастую неотделимы.

Читать еще:  Как написать и куда подавать заявление о краже имущества

Президиум ВАС РФ сформулировал Постановление № 2842/10 от 06.07.2010, по которому требования о возмещении могут возникать к тому моменту, когда были завершены. Произведенные арендатором неотделимые улучшения имущества должны компенсироваться. Но существуют некоторые нюансы, по которым арендатор может остаться без компенсации тех расходов, которые были понесены на работы.

Когда расходы не возмещаются

Согласно п. 2 ст 623 ГК РФ, арендатор может возместить стоимость только при соблюдении всех условий:

  1. Право на компенсацию устанавливается условиями договора.
  2. Владелец дал согласие на выполнение работ.
  3. Работы выполнены полностью за счет средств арендатора.

Специальный порядок согласия не устанавливается. Его достаточно прописать в качестве отдельного пункта в договоре аренды. Если он не включен заранее, можно подготовить отдельный документ. Если придется обращаться в суд, сложно доказать правоту, не имея документального подтверждения.

Полезно знать! Арендодатель может включить условие, по которому он становится собственником всех улучшений независимо от того, кто понес за них расходы. В этом случае затраты не компенсируются даже при наличии согласия на подобные действия. Также указывается условие, по которому компенсация не производится, если договор расторгнут досрочно по требованию арендатора.

Особенности учета

Если осуществлена передача неотделимых улучшений, важно убедиться, что собственник согласен на данные действия. Он может и не компенсировать расходы. После окончания договора ему не нужно увеличивать первоначальную стоимость имущества. Не нужно учитывать доходы в виде капитальных вложений, которые устанавливаются в форме неотделимых улучшений при уплате налогов.

Если расходы осуществляются с целью текущего поддержания рабочего состояния объекта, затраты учитываются единовременно с остальными затратами. Если вложения капитальные, они признаются амортизируемым имуществом. Амортизация капитальных вложений начисляется той стороной, которая несет затраты фактически. Если средства возмещаются, то он и начисляет амортизацию.

В отчетный период включаются расходы в размере не больше 10% в случае капитальных вложений. При использовании данной возможности, в суммарном балансе амортизационных групп учитываются суммы, на которые увеличилась оценка имущества.

Имущественный налог

Если арендатором были внесены изменения в виде капитальных вложений, он получает финансовые выгоды от произведенных действий. Собственник не может пользоваться ими в момент действующего договора аренды. Поэтому именно его назначают плательщиком налога на имущество.

Если же капитальные вложения были возмещены арендодателем в полном объеме до ввода в эксплуатацию, они не будут облагаться налогом и учитываться в составе основных средств организации. Чтобы не платить налог на имущество, следует передать улучшения сразу после завершения работ. Когда арендодатель делать это отказывается, откладывая данный вопрос до завершения договора аренды, придется нести расходы арендатору.

Таким образом, лучшим решением является проведение улучшений через договор аренды или дополнительное соглашение. Но обяязательства можно оформить и другим способом. Главное, чтобы были документальные подтверждения для обеих сторон. Только это становится доказательством при судебном разбирательстве.

Не нашли ответа? Остались вопросы?

Бесплатная горячая линия юридической поддержки:

8 (800) 350-29-83 — Регионы России
8 (499) 938-45-81 — Москва и Московская обл.
8 (812) 425-61-42 — Санкт-Петербург и Лен. обл.

Что такое неотделимые улучшения арендованного имущества?

Неотделимые улучшения арендованного имущества – это блага, способствующие усовершенствованию, модернизации, увеличению срока эксплуатации или увеличению стоимости предмета аренды и, при этом, их невозможно отделить без нанесения ущерба имуществу или изменения его первоначального вида и свойств.

Что признается неотделимыми улучшениями

Ныне действующее законодательство выделяет две кардинально разные категории улучшений имущества, опосредуемого в рамках аренды. В числе таковых:

  • Отделимые улучшения – улучшения, которые возможно отделить от предмета аренды без нанесения ущерба и изменения первоначального существа объекта. Они признаются собственность арендатора, который вправе забрать их, в случае если арендодатель не предложит компенсацию за оставление таковых на прежнем месте.
  • Неотделимые улучшения – те, которые не представляется возможным отделить без нанесения ущерба имуществу арендодателя или самому объекту, выступающему улучшением.

Особенности неотделимого улучшения:

  1. Могут производиться только с согласия собственника;
  2. Производятся за счет средств арендатора;
  3. Увеличивают ценность предмета аренды;
  4. Усовершенствуют функциональность, технические характеристики имущества, потребительские свойства или срок эксплуатации;

Важно понимать, что в соответствии со ст. 616 ГК РФ за арендатором имущества закрепляется обязанность по осуществлению текущего ремонта помещения, который не подразумевает производства улучшений, способствующих повышению цены имущества. Это правило полагает, что во время текущего ремонта не может быть произведено капитальных улучшений.

Наниматель имущества, совершивший улучшения против воли собственника может получить требование о их устранении и восстановлении первоначального вида объекта.

К числу неотделимых улучшений можно отнести:

  • Реконструкция, перепланировка;
  • Достройка, пристрой (завершение ранее начатого строительства или возведение дополнительного строения);
  • Модернизация (замена старых электропроводов или трубопровода на новый);
  • Техническое оснащение (установка системы сигнализации и прочее);
  • Садовое обустройство (посадка плодоносных деревьев);
  • Покраска (например, в отношении автомобиля);

Особенности учета и компенсации неотделимых улучшений

Согласно положениям Гражданского кодекса, издержки на осуществление неотделимых улучшений могут быть компенсированы в том случае, если были согласованы ссобственником имущества. Если же такового согласия не было и арендодатель не настроен на добровольную компенсацию, то арендатор не вправе требовать возмещения.

Компенсация стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества, чаще всего, происходит в следующем виде:

  • Путем соразмерного уменьшения арендного платежа;
  • Путем денежной компенсации произведенных работ.

При этом стороны должны заранее согласовать следующие нюансы компенсации:

  1. Будут ли компенсированы затраты на строительно-ремонтные работы или компенсация предусмотрена только в рамках затрат на материалы;
  2. Срок, в течение которого будет произведена компенсация (за время действия договора, после фактического осуществления улучшений, по истечении периода действия договора).

Учет неотделимых улучшений

Неотделимые улучшения входят в круг амортизируемого имущества. Учет неотделимых улучшений арендованного имущества допускается как со стороны арендатора, так и арендодателя.

Собственник, согласившийся на улучшения должен помнить следующее (при налогообложении):

  • Согласно НК РФ, учету подлежит амортизируемое имущество, у которого срок полезного использования превышает 1 год, его стоимость не менее 20000 и оно оплачено собственником помещения;
  • После произведения улучшений возрастает стоимость объекта;
  • После компенсации расходов арендодатель вправе начислить амортизацию путем увеличения ее размера;
  • Обязательно учитывается фактор, свидетельствующий о продлении срока эксплуатации в результате капитальных вложений.

Арендатор вправе учитывать неотделимые улучшения при отражении расходов. При этом важны следующие моменты:

  • Имеется согласие со стороны собственника на осуществление капитальных изменений;
  • Траты отражаются при расчете налога на прибыль (если была компенсация);
  • Амортизация может быть начислена за учтенный объект (если компенсация еще не была произведена);
  • Амортизация может начисляться с первого дня месяца, следующего за месяцем, когда неотделимые улучшения были введены в эксплуатацию (необходимо наличие документа, подтверждающего завершение работ – акт приема-передачи);
  • Амортизация позволяет списать произведенные при капитальном вложении траты только за период, в течение которого действуют арендные отношения и в рамках месячной суммы амортизации;
  • Если за период договорных отношений по аренде амортизация не покрыла ранее произведенные расходы, то они остаются неучтенными (переходят в статус убытков) и не принимаются во внимание при налогообложении.
  • Пролонгация договора позволяет сохранить возможность начисления амортизации.

Важно учитывать то, что суммы амортизации рассчитываются по сроку полезного использования и по правилам классификации основных средств (ранее применялось правило о расчете на основании амортизационных групп).

Если арендатор, осуществивший неотделимые улучшения, принял их на свой баланс объектов основных средств, то он обязан уплачивать с него налог на имущество. Однако, если собственник имущества внес соответствующую компенсацию до введения в эксплуатацию капитальных вложений, то они не могут быть учтены в объеме основных средств арендатора и не подлежат обложению налогом.

Учет капитальных улучшений в бухгалтерском отчете может быть отражен, если выполнены следующие условия:

  1. Улучшения объекта используются при производстве продукции, управленческой деятельности, либо для других нужд, подразумевающих получение оплаты;
  2. Объект будет использоваться в течение длительного времени (не менее 1 года);
  3. Последующая перепродажа объекта не входит в объем целей организации;
  4. В перспективе, объект сможет приносить компании доход.

Как в договоре предусмотреть неотделимые улучшения

Осуществление неотделимых улучшений выступает юридическим фактом, который требует надлежащего оформления. Стороны могут предусмотреть такую модернизацию в виде отдельного соглашения, либо в качестве приложения к основному соглашению, описывающему предмет аренды.

Договор на возмещение стоимости улучшений, признанных неотделимыми, должен содержать:

  • Перечень объектов, выступающих в качестве улучшений;
  • Их предварительную стоимость (стоимость материалов и строительно-ремонтных услуг);
  • Время осуществления работ по осуществлению капитальных улучшений (важный аспект при бухгалтерском учете);
  • Порядок оплаты капитальных вложений (кем будут оплачиваться, в какие сроки);
  • Конкретное указание на согласованность действий, как со стороны арендодателя, так и арендатора;
  • Ответственность за неисполнение обязательств или просрочку исполнения.

Практика арендных правоотношений показывает, что стороны вправе предусмотреть универсальное условие, касающееся производства капитальных вложений, которое указывает на то, что арендодатель изначально согласен на любые виды капитальных преобразований и арендатору нет необходимости каждый раз согласовывать этот момент. Однако, в случае возникновения спора, такая правовая конструкция может оказаться не надежной.

В случае, если таковая модернизация была произведена с согласия правообладателя арендованного имущества, но не оформлена документально, после чего он выдает отказ на возмещение, арендатору стоит прибегнуть к судебному оспариванию. В качестве доказательственной базы могут выступать:

  • Показания свидетелей, присутствующих при разговоре;
  • Аудио-, видео записи;
  • Подписи на чеках о покупке материалов или фактическая компенсация расходов.

Определение стоимости неотделимых улучшений

Улучшения, за которые арендатор требует компенсации, должны отвечать следующим требованиям:

  1. Производиться с согласия арендодателя и (или) балансодержателя;
  2. Их отделение повлечет нанесение вреда конструкции предмета аренды;
  3. Они носят характер капитальных вложений.
Читать еще:  Правила обязательного и добровольного страхования имущества физических лиц

Прежде чем производить компенсацию расходов, собственник, обычно, проводит анализ объема выполненных работ, на основании которых делает вывод о затратах по улучшению.

В объем стоимости капитальных вложений может входить:

  • Расходы на сооружение улучшения;
  • Их производство, изготовление;
  • Доведение до качественного состояния, в котором они будут признаны пригодными для эксплуатации.

Стоимость капитальных вложений определяется посредством затратного подхода, который применяется в виде расчета величины затрат на создание улучшений.

Особенности выявления стоимости:

  • На конечный результат расчетов не влияют особенности инвестиций (перерасход или экономия материала и прочее);
  • Определяется по стоимости сметно-строительных работ, которые были произведены на дату оценки по соответствующим ведомостям объема работ;
  • Стоимость работ по производству капитальных улучшений носит договорной характер и напрямую зависит от сроков и объемов их осуществления.

Заключение

Любые действия, связанные с осуществлением неотделимых улучшений должны быть согласованы с правообладателем предмета аренды, так как его воля напрямую сказывается на возможности получения компенсации за произведенные затраты. Собственником указанных улучшений всегда остается арендодатель. Компенсация за капитальные вложения может производиться путем соразмерного уменьшения платежа по аренде или путем денежной выплаты от собственника.

Что относится к неотделимым улучшениям арендованного имущества?

Что относится к неотделимым улучшениям арендованного имущества? Таким термином обозначаются все работы по модернизации и дооборудованию объекта недвижимости, достройке, монтажу лифтового и другого оборудования. Такое техническое дооснащение объекта разделяется на отделимое и неотъемлемое. В первом случае выполненные изменения можно легко демонтировать без утери целостности объекта. Неотделимое изменение – это работы по модернизации, дооборудовании, достройке, монтажу нового оборудования.

Неотделимыми улучшениями, согласно ст. 623 ч. 2 действующего законодательства на 2017 год, являются те изменения, которые полностью отвечают следующим критериям:

  • не подлежат изъятию, так как они могут повредить целостность объекта, принадлежащего арендодателю;
  • все изменения были выполнены за счет арендатора;
  • все изменения были выполнены при условии предварительно заключенного соглашения, зафиксированы документально.

Что такое неотделимые нарушения?

В отличие от обычного или капитального ремонта, усовершенствования требуются для поддержки имущества в рабочем состоянии, улучшения его эксплуатационных свойств. Это повышает ценность имущества. Все проводимые улучшения разделяются на отделимые и неотделимые, обладающие существенными различиями:

  1. Отделимые. Их можно без особых проблем снять, при этом никакой порчи или нарушения целостности не произойдет. Подобные улучшения включают в себя установку кондиционеров, холодильного оборудования, систем видеонаблюдения и другие подобные работы.
  2. Неотделимые. В таком случае изменения нельзя отъять от имущества без его порчи нельзя. Это установка лифтового оборудования, систем вентиляции, модернизация здания, реконструкция, дооборудование и другие работы.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества может быть компенсирована арендодателем в таких случаях:

  • если это указано в договоре аренды;
  • если ссудодатель заранее дал свое согласие на осуществление таких улучшений, но не оговорил, за чей именно счет они будут производиться.

В остальных случаях стоимость не компенсируется, в некоторых ситуациях арендатор должен привести объект в прежнее состояние, при этом осуществляется это за его счет.

Если планируются подобные работы, необходимо предварительно согласовать их с арендодателем, желательно оформить это в письменной форме. Если согласие получено, то в приложении к договору аренды следует предоставить такие условия:

  • описание улучшений с полной сметой работ и материалов, используемого оборудования;
  • данные, за чей именно счет производятся работы;
  • стоимость произведенных улучшений, срок полезного использования нового имущества;
  • порядок компенсации затрат.

При окончании срока действия договора аренды и при условии возмещения затрат на их выполнение, из общей суммы средств вычитается амортизация для всех неотделимых улучшений арендованного имущества. Таки условия и необходимо прописать заранее, оформить в письменной форме, что позволяет в дальнейшем избежать множества неприятных ситуаций и проблем.

Специального учета для улучшений нет, это больше оценочный критерий, который включает в себя ряд принятых работ – достройка, капитальный ремонт и реконструкция, переустройство и много другое. При этом после окончания срока аренды из стоимости изменений вычитается амортизация всех неотделимых улучшений для арендованного имущества.

К неотделимым улучшениям, согласно принятым критериям, можно отнести:

Вид улучшенийПорядок и особенности выполнения работ
ДостройкаЭто действия, при которых к основной части здания присоединяются новые части и пристройки. При этом все дополнения являются неотъемлемой частью общей конструкции, имеют общие инженерные сети, входы.
Реконструкционные работыПозволяет восстановить сооружение.
Работы по модернизацииЭто полное обновление объектов, подлежащих амортизации.
ПереустройствоИзменения, перенос инженерных сетей.
Капитальные работыВыполнение полномасштабного ремонта, который может сопровождаться перепланировкой, монтажом отопительного оборудования, лифтов, систем вентиляции.
Установка охранных, пожарных систем, видеонаблюденияНеобходимо для обеспечения требуемых условий по безопасности.
Санитарно-эпидемиологические работыЭто комплекс действий, связанный с обработкой помещений для ведения определенного рода деятельности (продуктовые магазины, склады, салоны, медицинские учреждения).

Что такое дооборудование?

Могут ли такие работы выступать примером неотделимого улучшения? Да, подобные работы можно считать неотделимым улучшением, если было произведено присоединение к объекту недвижимости дополнительных элементов. Кроме того, неотделимым имуществом будет считаться тот объект, для которого был выполнен ряд следующих работ:

  • установлены отсутствующие ранее системы отопления;
  • выполнен монтаж специальных сантехнических средств, необходимых для использования инвалидами и другими лицами с ограниченной способностью к передвижению;
  • при установке лифтового оборудования, подъемников для грузов, товаров, стройматериалов;
  • выполнены подготовительные мероприятия для ввода и подключения инженерных систем, включая водопровод, канализацию и прочие;
  • проведены работы по строительству бассейнов.

Случаются ситуации, при которых арендатор не согласен оставить улучшения, в этом случае он обязан самостоятельно демонтировать их без повреждения основного объекта. Если изменения останутся в собственности арендодателя, то он должен компенсировать стоимость улучшения. При из общей цены должна быть вычтена амортизационная стоимость.

При досрочном расторжении договора арендодатель имеет право требовать восстановления первоначального вида недвижимости или компенсации, размер которой будет достаточным для устранения последствий изменений.

При согласовании всех изменений по неотделимым улучшениям необходимо соблюдать перечень таких действий:

  • предварительная подготовка;
  • проведение оценки переоборудования;
  • реализация проекта.

Комплекс работ по проведению улучшений необходимо зафиксировать в письменном виде и правильной форме, чтобы документ имел силу. Если не оформить все в установленной форме, то в дальнейшем можно проведенные изменения уже не доказать. Такие документы не будут иметь силы в суде.

Учет неотделимых улучшений арендованного имущества

Улучшение арендуемого помещения предполагает капитальные вложения с целью изменения и модернизации его технических характеристик. Арендатор может сделать отделку, провести реконструкцию и достройку, установить новое или доработать оборудование – и это повысит удобство использования имущества и увеличит его стоимость. В связи с этим возникают вопросы, связанные с налоговым и бухгалтерским учетом арендованного имущества.

Отделимые и неотделимые улучшения: в чем разница

Для правильного налогообложения и учета все произведенные с имуществом изменения нужно правильно классифицировать.

Улучшение отличается от обычного ремонта, который проводится с целью устранения повреждений и следов естественного износа. Ремонтные работы учитываются как текущие расходы и в бухучете, и в налоговой отчетности.

Улучшения бывают отделимые и неотделимые, и различия между ними не всегда четкие. В некоторых спорных случаях для решения этого вопроса судом может быть назначена экспертиза. Так, к отделимым относится все, что съемщик может забрать, не причиняя непоправимого вреда арендованному имуществу. Неотделимыми же считаются те, которые нельзя демонтировать, не повредив помещение или здание (п. 2 ст. 623 ГК РФ). Повреждениями в таком случае являются следы креплений и шурупов, дефекты отделки потолков и стен и т.д. Например, к неотделимым изменениям относят установку систем охранной и пожарной сигнализации, замену окон, дверей и рольставней, установку кондиционеров и т.д. Но в некоторых случаях суд может признать такие усовершенствования отделимыми, если ущерб при демонтаже небольшой и легко поправим.

Отделимые улучшения признаются основными средствами арендатора и подлежат бухгалтерскому и налоговому учету как отдельные объекты ОС. А вот правила учета неотделимых улучшений нередко бывают неоднозначными.

Как арендатору учесть неотделимые улучшения помещения

Если арендодатель дал согласие на проведение неотделимых улучшений, то после окончания срока действия договора он должен возместить их стоимость. Арендатор в этом случае учитывает сумму возмещения в налоговых доходах, начисляет НДС и выставляет арендодателю счет-фактуру. Затраты на модернизацию нужно включить в расходы, входной НДС по которым принять к вычету.

Если расходы на неотделимые улучшения не возмещаются, арендатор учитывает их в налоговом и бухучете как основные средства на счете 01. И они числятся так на протяжении всего срока аренды, до момента возврата собственнику вместе с арендованным имуществом.

Основные средства облагаются налогом на имущество. С 2019 это актуально только для недвижимых объектов, с движимого имущества налог не взимается. В отношении неотделимых изменений правило действует следующим образом:

  • если арендованное и усовершенствованное имущество движимое – неотделимые улучшения также относятся к движимому и не подлежат налогообложению.
  • если же арендуется недвижимость, то с неотделимых улучшений нужно будет уплатить налог.

Невозмещаемые неотделимые улучшения арендатор может учитывать как амортизируемое имущество и начислять по ним амортизацию в целях налогообложения прибыли. Но это возможно только при наличии письменного согласия арендодателя на проведение этих улучшений.

В рамках бухгалтерского учета начисляется амортизация, исходя из срока полезного использования, равного оставшемуся сроку аренды. В налоговом учете – на основе СПИ объекта аренды или классификации ОС, если для улучшений есть подходящая амортизационная группа. Амортизационная премия не применяется.

Если договор аренды заканчивается раньше срока истечения амортизации, недоамортизированную остаточную сумму, учесть в расходах нельзя.

Передача неотделимых улучшений арендодателю определяется как реализация, т.е. возникает вопрос налогообложения по НДС. Если стоимость модернизации арендодатель компенсировал, то это обычная возмездная передача, и с суммы возмещения нужно исчислить налог на добавленную стоимость. Если улучшения невозмещаемые, имеет место безвозмездная передача. В этом случае арендатор должен начислить НДС на их рыночную стоимость и выставить счет-фактуру в одном экземпляре – только себе.

Подробная информация о неотделимых улучшениях имущества в видео-лекции Крутяковой Т.Л . в КонсультантПлюс.

Заполните форму ↓ и получите бесплатную демонстрацию.

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector
×
×