0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Доступ к общедомовому имуществу жилищный кодекс

Доступ к общедомовому имуществу жилищный кодекс

ПРЕДПИСАНИЕ

об обеспечении свободного доступа к общему имуществу

Правление ТСЖ «_______________________» уведомляет Вас о необходимости обеспечить свободный доступ к общему имуществу многоквартирного дома.

А именно: к общедомовым сетям холодного водоснабжения, горячего водоснабжения, водоотведения (канализация), и вводным отсекающим запорным устройствам (кранам).

Доступ должен быть обеспечен таким образом, чтобы проводить визуальный осмотр стояков на всем их протяжении, а так же проводить профилактические и ремонтные мероприятия на стояках.

Дополнительно разъясняем:

В силу ст. 30 ЖК РФ, собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме. Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно ст. 36 ЖК РФ, к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома, в том числе относится механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Так же согласно требованиям п. 5, 6, 10, 11, 13, 16 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность», в состав общего имущества в том числе включается механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры).

В частности в состав общего имущества включаются:

— внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях;

— внутридомовая инженерная система водоотведения, состоящая из канализационных выпусков, фасонных частей (в том числе отводов, переходов, патрубков, ревизий, крестовин, тройников), стояков, заглушек, вытяжных труб, водосточных воронок, прочисток, ответвлений от стояков до первых стыковых соединений, а также другого оборудования, расположенного в этой системе;

— внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях;

— внутридомовая система электроснабжения, состоящая из вводных шкафов, вводно-распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и управления, коллективных (общедомовых) приборов учета электрической энергии, этажных щитков и шкафов, осветительных установок помещений общего пользования, электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов, автоматически запирающихся устройств дверей подъездов многоквартирного дома, сетей (кабелей) от внешней границы до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета электрической энергии, а также другого электрического оборудования, расположенного на этих сетях.

Общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам;

Содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя в том числе осмотр общего имущества, осуществляемый собственниками помещений и лицами, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан, а так же обеспечение готовности внутридомовых инженерных систем электроснабжения и электрического оборудования, входящих в состав общего имущества, к предоставлению коммунальной услуги электроснабжения.

Осмотры общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом проводятся собственниками помещений, а так же ответственными лицами, являющимися должностными лицами органов управления товарищества собственников жилья.

При этом на лицо, непосредственно осуществляющее управление многоквартирным домом, возложена обязан самостоятельно или с привлечением других лиц осуществлять техническое обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых предоставляются коммунальные услуги потребителю, согласовать с потребителем устно время доступа в занимаемое им жилое или нежилое помещение либо направить ему письменное уведомление о проведении плановых работ внутри помещения не позднее чем за 3 рабочих дня до начала проведения таких работ, в котором указать:

дату и время проведения работ, вид работ и продолжительность их проведения;

номер телефона, по которому потребитель вправе согласовать иную дату и время проведения работ, но не позднее 5 рабочих дней со дня получения уведомления;

должность, фамилию, имя и отчество лица, ответственного за проведение работ;

В свою очередь на самом собственнике помещения лежит обязанность при обнаружении неисправностей, пожара и аварий во внутриквартирном оборудовании, внутридомовых инженерных системах, а также при обнаружении иных нарушений качества предоставления коммунальных услуг немедленно сообщать о них в аварийно-диспетчерскую службу исполнителя или в иную службу, указанную исполнителем, а при наличии возможности — принимать все меры по устранению таких неисправностей, пожара и аварий, а так же допускать представителей лица, осуществляющего непосредственное управление многоквартирным домом (ТСЖ, управляющая организация), в том числе работников аварийных служб, в занимаемое жилое или нежилое помещение для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирного оборудования в заранее согласованное с исполнителем время, но не чаще 1 раза в 3 месяца, для проверки устранения недостатков предоставления коммунальных услуг и выполнения необходимых ремонтных работ — по мере необходимости, а для ликвидации аварий — в любое время.

Таким образом, собственники помещений в многоквартирном доме обязаны беспрепятственно допускать либо в заранее согласованное время, либо в случае аварии в любое время в занимаемые ими жилые помещения представителей лица, осуществляющего непосредственное управление многоквартирным домом (ТСЖ, управляющая организация), в том числе работников аварийных служб, в целях проверки состояния проходящих через помещения общих коммуникаций многоквартирного дома и устранения аварий на этих коммуникациях. При этом, следует обратить внимание, что собственники помещений обязаны обеспечить свободный доступ не только в само помещение, но и непосредственно к самим элементам коммуникаций, и не вправе без соответствующего разрешения изменять их конструкцию, а так же скрывать их несъемными элементами отделки, которые могли бы стать препятствием для постоянного контроля состояния коммуникаций и(или) для проведения их оперативного ремонта.

ТСЖ «_____________________» Ф.И.О.

Предписание получено ___________________________________________

Доступ к общедомовому имуществу жилищный кодекс

Состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме определен ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года № 491.

В соответствии с вышеуказанными нормативно – правовыми актами, в состав общего имущества включаются, в том числе, стояки холодного, горячего водоснабжения и отопления, а также стояки канализации, расположенные непосредственно в жилых, а также нежилых помещениях многоквартирного дома.
Обязанность по обеспечению собственником помещения доступа к транзитным (общедомовым) инженерным коммуникациям, проходящим через помещение, также установлена Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 6 мая 2011 года № 354 (Правила № 354), а также Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Госстроя Российской Федерации от 27 сентября 2003 года № 170 (Правила № 170).
Таким образом, собственник либо наниматель должен обеспечить свободный доступ к общедомовому имуществу, находящемуся в его квартире, для проведения ремонтных работ специальными бригадами подрядной организации, осуществляющей капитальный ремонт, в том числе, в случае если внутридомовые инженерные сети располагаются в стенах или под полами в помещении.
В случае если собственник помещения убежден, что внутридомовые инженерные системы в его квартире в полном порядке и не требуют замены или ремонта, представители заказчика, подрядчика и управляющей организации вправе составить акт, который в том числе подписывает собственник помещения, о том, что произвести замену или ремонт внутридомовой инженерной системы не представилось возможным в связи с тем, что доступ к ней не предоставлен.
Непредставление доступа к общедомовому имуществу при необходимости проведения ремонтных работ является поводом для обращения в суд заказчиком работ по проведению капитального ремонта или подрядной организации с целью разрешения вопроса обеспечения доступа к инженерным системам в судебном порядке. При этом в случае причинения вреда по причине непредоставления доступа к общедомовому имуществу с целью проведения аварийно-восстановительных работ или капитального ремонта, до рассмотрения спора в суде, вся ответственность ложится на собственника помещения (ч. 1 ст. 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Как правило, собственники помещений в многоквартирном доме с эстетической точки зрения закрывают инженерные коммуникации гипсокартонном с отделкой декоративными материалами. Действующее законодательство не содержит запрет на выполнение данных работ. Вместе с тем, зачастую возникают споры между собственниками (нанимателями) помещений в многоквартирном доме и организациями, проводящими ремонтные работы, о том, за чей счет подлежат восстановлению элементы отделки, выполненные ранее жильцами самостоятельно, закрывающие инженерные коммуникации.
В соответствии с требованиями п. 3.4.5. Правил № 170, положениями пп. «е» п. 34 Правил № 354, доступ к транзитным инженерным коммуникациям, проходящим через помещения, представителей соответствующих организаций по обслуживанию жилищного фонда и городского коммунального хозяйства должен быть обеспечен в любое время суток.
Нормами СанПиН 2.1.2.2645-10 (вместе с «СанПиН 2.1.2.2645-10. Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях. Санитарно-эпидемиологические правила и нормативы») также установлено, что системы отопления должны быть доступными для текущего ремонта и обслуживания.
Учитывая вышеизложенное, восстановление элементов отделки, закрывающих инженерные коммуникации, расположенные в помещении многоквартирного дома и выполненные жильцами самостоятельно, после проведения ремонтных работ не может быть возложено на организацию, проводившую данные работы и выполняется собственниками либо нанимателями помещений самостоятельно.

Минстроя России от 16.01.2019 N 794-АО/06

МИНИСТЕРСТВО СТРОИТЕЛЬСТВА И ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОГО

ХОЗЯЙСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

от 16 января 2019 г. N 794-АО/06

Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации рассмотрело обращение и сообщает.

Частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — Жилищный кодекс) и пунктами 5 — 7 Правил содержания общего имущества, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее — Правила) определен состав общего имущества в многоквартирном доме и входящий в него перечень внутридомовых инженерных систем.

Читать еще:  Как судебные приставы арестовывают и изымают имущество должника

Согласно части 3 статьи 179 Жилищного кодекса средства, полученные региональным оператором от собственников помещений в многоквартирных домах, формирующих фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора, могут использоваться только для финансирования расходов на капитальный ремонт общего имущества в этих многоквартирных домах.

Обязанность по обеспечению собственником помещения доступа к транзитным (общедомовым) инженерным коммуникациям, проходящих через помещение, установлена Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 N 354, а также Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Госстроя Российской Федерации от 27.09.2003 N 70.

Таким образом, в случае если внутридомовые инженерные сети располагаются в стенах или под полами в помещении собственника (или нанимателя), он должен обеспечить свободный доступ к общедомовому имуществу, находящемуся в его квартире, для проведения ремонтных работ специальными бригадами подрядной организации, осуществляющей капитальный ремонт.

Но в случае, если собственник помещения убежден, что внутридомовые инженерные системы в его квартире в полном порядке и не требуют замены или ремонта, представители заказчика, подрядчика и управляющей организации вправе составить акт, который в том числе подписывает собственник помещения, о том, что произвести замену или ремонт внутридомовой инженерной системы не представилось возможным в связи с тем, что доступ к ней не предоставлен.

Непредоставление доступа к общедомовому имуществу при необходимости проведения ремонтных работ является поводом для обращения в суд заказчиком работ по проведению капитального ремонта или подрядной организации с целью разрешения вопроса обеспечения доступа к инженерным системам в судебном порядке. При этом в случае причинения вреда по причине непредоставления доступа к общедомовому имуществу с целью проведения аварийно-восстановительных работ или капитального ремонта, до рассмотрения спора в суде, вся ответственность ложится на собственника помещения.

Согласно части 1 статьи 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации, вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. Согласно части 2 указанной статьи, лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине.

Поскольку собственник отказывается предоставить доступ в помещение для проведения капитального ремонта внутридомовых инженерных систем, то другие собственники, в случае нанесения ущерба, вправе обратиться в суд для взыскания материального ущерба и морального вреда с собственника помещения, который отказался проводить ремонт в его помещении.

Вместе с тем, если с учетом технических характеристик отдельных элементов строительных конструкций и инженерных систем многоквартирного дома проведение их капитального ремонта невозможно без причинения вреда имуществу собственников помещений в этом многоквартирном доме, соответствующие расходы подлежат включению в проектную документацию на проведение капитального ремонта.

В таком случае расходы на демонтаж и монтаж конструкций, за исключением материалов настенных и напольных покрытий, должны учитываться в проектной документации.

Необходимо отметить, что при подготовке проектной документации в части определения состава работ по капитальному ремонту следует руководствоваться составом работ по капитальному ремонту общего имущества и технической политикой, утвержденными в субъекте Российской Федерации.

Пример определения состава работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме содержится в Методических рекомендациях по формированию состава работ по капитальному ремонту многоквартирных домов, финансируемых за счет средств, предусмотренных Федеральным законом от 21.07.2007 N 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства».

Согласно рекомендациям, например, в случае если в многоквартирном доме запроектирована система отопления со скрытой прокладкой трубопровода, не являющаяся ремонтопригодной, при производстве работ по капитальному ремонту допускается устройство вновь системы отопления с открытой прокладкой трубопроводов и отопительных приборов, обогревающих элементов, в том числе в жилых помещениях.

При этом субъект Российской Федерации вправе установить меры государственной и муниципальной поддержки на выполнение отдельных видов работ и услуг, не подлежащих включению в региональную программу капитального ремонта, но необходимых, по мнению субъекта Российской Федерации, к выполнению.

В случае, когда общим собранием собственников помещений принято решение о приостановке выполнения работ и переносе сроков проведения работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, которые уже ранее были начаты, считаем, что в таких случаях действия регионального оператора, подрядной организации, управляющей организации, органа государственного жилищного надзора и собственников помещений в МКД должны быть организованы, скоординированы и согласованы между всеми перечисленными сторонами в целях исключения ситуации по привлечению органом государственного жилищного надзора эксплуатирующей организации к ответственности за ненадлежащее содержание общего имущества.

Дополнительно сообщаем, что в соответствии с пунктом 2 Правил подготовки нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти и их государственной регистрации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.1997 N 1009, письма федеральных органов исполнительной власти не являются нормативными правовыми актами.

В этой связи следует учитывать, что письма Минстроя России и его структурных подразделений, в которых разъясняются вопросы применения нормативных правовых актов, не содержат правовых норм, не направлены на установление, изменение или отмену правовых норм, а содержащиеся в них разъяснения не могут рассматриваться в качестве общеобязательных государственных предписаний постоянного или временного характера.

Об обязанности жителей предоставлять УО доступ к общему имуществу

Для исполнения обязанностей по договору управления УО требуется доступ ко всему общему имуществу дома. Но иногда собственники создают для этого препятствия. Рассказываем, как УО решить такую ситуацию и кто отвечает за последствия аварий, произошедших из-за недопуска ремонтных бригад к общим коммуникациям.

Доступ к общему имуществу дома необходим для проведения ремонтных работ

Управляющая домом организация по договору управления обязана содержать в надлежащем состоянии общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 162 ЖК РФ).

К такому имуществу, согласно ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, п.п. 5 – 7 ПП РФ № 491, относятся помещения общего пользования, которые предназначены для обслуживания более одного помещения в доме, крыши, несущие и ненесущие конструкции, земельный участок со всеми объектами на нём, а также всё инженерно-техническое оборудование, предназначенное для обслуживания двух и более помещений.

При этом в многоквартирном доме должен быть обеспечен свободный доступ к общему имуществу дома: для использования собственниками и нанимателями помещений, для текущего и капитального ремонта управляющей организацией (в пп. «б» п. 32, «е» п. 34 ПП РФ № 354).

Переустройство помещений не должно мешать доступу УО к общему имуществу дома

Собственник может провести переустройство своей квартиры и расширить её за счёт общего имущества только в случае, если на это было дано согласие 100% собственников на общем собрании, поскольку такие действия влекут уменьшение состава ОИ МКД (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ). Также согласовать переустройство должен орган местного самоуправления.

При этом переустройство помещения собственника не должно ограничивать доступ к коммуникациям и инженерным системам, которые относятся к общему имуществу дома. За состояние и ремонт таких элементов отвечает управляющая организация, и она вправе добиваться демонтажа перегородок и элементов, которые препятствуют доступу к элементам общего имущества МКД.

Так, через суд УО добилась от жителей дома, чтобы они убрали металлический короб колясочной: он преградил путь к люку в отсек с инженерными коммуникациями системы водоотведения.

В Московской области УО нашла другой выход из ситуации, когда перепланировка преградила ей путь к коммуникациям: было проведено ОСС, на котором монтаж новой перегородки согласовали все собственники. При этом ключи от нового помещения, где проходили инженерные системы, собственники передали в аварийно-диспетчерскую службу УО.

Собственник обязан предоставлять УО доступ в квартиру для осмотра или ремонта общего имущества

С большими сложностями, чем новые перегородки, управляющие организации сталкиваются, если текущий или капитальный ремонт требуется инженерным системам дома, расположенным в помещении собственников или нанимателей. В таком случае требуется не просто доступ к инженерным системам, а доступ в квартиру, который может предоставить только сам собственник.

Иногда такой доступ УО может получить через суд. Например, в Кургане в начале 2019 года СМИ говорили сразу о двух подобных ситуациях: управляющая организация в судебном порядке получила право войти в квартиру собственника, чтобы заменить секцию канализационной трубы, а регоператор по капремонту только через суд добился права войти в квартиру для ремонта балконной плиты.

Теме получения доступа в помещение собственника для ремонта транзитных инженерных коммуникаций Минстрой РФ посвятил письмо от 16.01.2019 № 794-АО/06. Ведомство отметило, что обязанность владельца помещения в МКД, через которое проходят общедомовые инженерные системы, закреплена в пп. «б» п. 32, «е» п. 34 ПП РФ № 354.

Собственник обязан впускать в квартиру сотрудников УО для осмотра технического и санитарного состояния оборудования в заранее согласованное время, но не чаще 1 раза в 3 месяца. Для выполнения необходимых ремонтных работ допуск предоставляется по мере необходимости, а для ликвидации аварий – в любое время.

Поэтому, как утверждает Минстрой РФ, если проложенные в стенах или полу квартиры коммуникации требуют текущего или капремонта, собственник такого помещения должен впустить ремонтную бригаду УО или представителей подрядной организации, которая проводит капремонт.

При отказе собственника пустить УО в квартиру необходимо составить об этом акт

Причины, по которой жители квартир не пускают ремонтные бригады, различны. Например, кто-то боится, что при ремонте коммуникаций будут вскрыты стены/полы, а восстановление придётся оплачивать самому собственнику, а кто-то – что при работах обнаружатся несогласованные перепланировки квартиры.

В письме № 794-АО/06 Минстрой РФ также объясняет, как действовать управляющей или иной, проводящей ремонт общего имущества, организации в случае, если собственник не пускает бригаду в квартиру.

В такой ситуации оргнизации необходимо составить акт об отказе в доступе. Акт должен подписать собственник помещения, а если он откажется – два незаинтересованных свидетеля. В акте следует прописать, что ремонт элемента невозможен, поскольку доступ к нему закрыт.

Затем УО следует обратиться в орган Госжилнадзора либо для ускорения процесса – напрямую в суд. Особенно это важно в ситуации, когда коммуникации требуют срочного, порой аварийного ремонта.

Если орган ГЖН решит привлечь УО к ответственности из-за ненадлежащего содержания общего имущества, то управляющая организация должна будет доказать, что:

  • ситуация сложилась не по её вине;
  • сама организация предпринимала все зависящие от неё шаги для надлежащего исполнения своих обязанностей.

Такая позиция отражена в судебной практике, например, в постановлении Двенадцатого арбитражного апелляционного суда по делу № А12-25299/2013, решении АС Республики Татарстан по делу № А65-8715/2014.

При недопуске к общему имуществу ответственность за последствия несёт собственник

Минстрой РФ в письме также остановился на вопросе ответственности собственника в случае, если он не пускает ремонтные бригады в своё помещение для проведения ремонта на общедомовых коммуникациях. В таком случае всю ответственность за возможные последствия аварий несёт собственник помещения, не пустивший в квартиру УО или подрядчика.

Читать еще:  Раздел совместного имущества супругов

Если в период, пока УО через суд добивается доступа к общему имуществу дома для проведения аварийных или восстановительных работ, случится прорыв трубы или другая авария, то весь причинённый вред будет возмещать собственник помещения, куда не смогли попасть ремонтные бригады (ч.ч. 1, 2 ст. 1064 ГК РФ). Ущерб и иной вред при этом взыскиваются с виновного через суд.

Собственник при ремонте в квартире не должен перекрывать доступ к общему имуществу

Собственника помещения, в котором требуется провести ремонт общедомовых коммуникаций, обычно волнует вопрос, кто заплатит за повреждение полов/стен, в которых эти коммуникации проложены. Ведь чаще всего, чтобы добраться до труб, необходимо вскрывать эти части помещения.

Минстрой РФ напомнил о том, что если ремонтные работы, в том числе капитального характера, невозможно провести без повреждения имущества собственника помещения, то расходы на демонтаж и монтаж конструкций должны быть включены в стоимость такого текущего ремонта или в проектную документацию на капремонт.

Другая ситуация, если при проектировании и строительстве дома доступ к общедомовым инженерным системам был оборудован внутри помещений собственников, а жители сделали ремонт, смонтировали встроенную мебель, и такой доступ стал невозможен.

В соответствии с п. 5.4.9 СП 30.13330.2012 (актуализированная редакция СНиП 2.04.01-85*), водопроводные стояки и вводы холодной и горячей воды в квартиры и другие помещения, а также запорную арматуру, измерительные приборы, регуляторы следует размещать в коммуникационных шахтах с устройством специальных технических шкафов, обеспечивающих свободный доступ к ним.

Если управляющая или подрядная организация обнаружила, что доступ к общим коммуникациям в квартире собственниками перекрыт, то она имеет право требовать, чтобы собственники демонтировали возведённые конструкции и открыли инженерные системы (п. 10.6 СНиП 31-01-2003)

Сделать это собственник должен за свой счёт, поскольку в его обязанности входит соблюдение норм и требований законодательства к содержанию жилого помещения и общего имущества, прав и законных интересов иных лиц, проживающих в доме (ч. 4 ст. 30 ЖК РФ).

Закрывая при ремонте доступ к общим инженерным системам дома, собственник берёт на себя все риски, в том числе финансовые, которые могут возникнуть в случае, если потребуется осмотреть или отремонтировать данное оборудование. Такие выводы подтверждает и судебная практика: дела № А55-25303/2013, № 2-463/2017.

На заметку управляющим организациям

Управляющая организация по договору управления имеет право требовать от собственников и нанимателей помещений в многоквартирном доме доступа к общему имуществу для его ремонта и надлежащего содержания:

  1. При самовольном переустройстве – демонтажа перегородок или предоставления ключей от помещения.
  2. При размещении коммуникаций в квартирах – допуска в квартиру и демонтажа возведённых конструкций/мебели, преграждающих путь к инженерным системам.

При отказе пустить работников УО к объектам общего имущества управляющая организация должна составить соответствующий акт, а затем через суд добиваться выполнения собственником её законных требований.

Если жители квартиры в ходе ремонта или перепланировки закрыли доступ к общим коммуникациям, то УО через суд также может потребовать демонтажа соответствующих ограждающих элементов за счёт собственника.

Если коммуникации проложены в стенах/полу квартиры в соответствии с техдокументацией дома, то в смете на проведение ремонтных работ УО следует предусмотреть средства на восстановление повреждённых при ремонте конструкций квартиры.

Об обязанности собственника помещения обеспечить доступ к транзитным (общедомовым) инженерным коммуникациям, проходящих через помещение.

Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации в письме от 28 мая 2019 г. № 20295-ОГ/06 разъяснило об обязанности собственника помещения обеспечить доступ к транзитным (общедомовым) инженерным коммуникациям, проходящих через помещение. Это установлено Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 N 354, а также Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утверждёнными постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 70. Таким образом, в случае если внутридомовые инженерные сети располагаются в стенах или под полами в помещении собственника (или нанимателя), он должен обеспечить свободный доступ к общедомовому имуществу, находящемуся в его квартире, для проведения ремонтных работ специальными бригадами подрядной организации, осуществляющей капитальный ремонт. Но в случае, если собственник помещения убежден, что внутридомовые инженерные системы в его квартире в полном порядке и не требуют замены или ремонта, представители заказчика, подрядчика и управляющей организации вправе составить акт, который в том числе подписывает собственник помещения, о том, что произвести замену или ремонт внутридомовой инженерной системы не представилось возможным в связи с тем, что доступ к ней не предоставлен.

Непредоставление доступа к общедомовому имуществу при необходимости проведения ремонтных работ является поводом для обращения в суд заказчиком работ по проведению капитального ремонта или подрядной организации с целью разрешения вопроса обеспечения доступа к инженерным системам в судебном порядке. При этом, в случае причинения вреда по причине непредоставления доступа к общедомовому имуществу с целью проведения аварийно-восстановительных работ или капитального ремонта, до рассмотрения спора в суде, вся ответственность ложится на собственника помещения. Данная ответственность закреплена частью 1 статьи 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), согласно которой вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине (часть 2 статьи 1064 ГК РФ).

Поскольку собственник отказывается предоставить доступ в помещение для проведения капитального ремонта внутридомовых инженерных систем, то другие собственники, в случае нанесения ущерба вправе обратиться в суд для взыскания материального ущерба и морального вреда с собственника помещения, который отказался проводить ремонт в его помещении.

Отказ одних собственников помещений от допуска в квартиры не является препятствием для проведения работ по капитальному ремонту внутридомовых инженерных систем в помещениях других собственников и в доме в целом, капитальный ремонт должен быть проведен в сроки, установленные региональной программой капитального ремонта.

Статья 36. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме

Ст. 36 ЖК РФ в последней действующей редакции от 1 сентября 2018 года.

Новые не вступившие в силу редакции статьи отсутствуют.

Статья 36. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме

1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

  • 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
  • 2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;
  • 3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
  • 4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

2. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

4. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

4.1. Приспособление общего имущества в многоквартирном доме для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме согласно требованиям, указанным в части 3 статьи 15 настоящего Кодекса, допускается без решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме только в случае, если такое приспособление осуществляется без привлечения денежных средств указанных собственников.

5. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами. Не допускается запрет на установление обременения земельного участка в случае необходимости обеспечения доступа других лиц к объектам, существовавшим до дня введения в действие настоящего Кодекса. Новое обременение земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается по соглашению между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме. Споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования или об условиях такого обременения разрешаются в судебном порядке. Публичный сервитут в отношении земельного участка устанавливается в соответствии с земельным законодательством.

6. В случае разрушения, в том числе случайной гибели, сноса многоквартирного дома собственники помещений в многоквартирном доме сохраняют долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором располагался данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и на иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке, в соответствии с долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме на момент разрушения, в том числе случайной гибели, сноса такого дома. Указанные собственники владеют, пользуются и распоряжаются предусмотренным настоящей частью имуществом в соответствии с гражданским законодательством.

Доступ к общедомовому имуществу жилищный кодекс

В работе управляющих организаций достаточно часто возникают ситуации, когда сотрудникам управляющей организации необходимо попасть в квартиру собственника для проведения работ по ремонту или обслуживанию общедомового имущества. Конечно, большинство собственников относится с пониманием и не препятствует проведению ремонтных работ. Но встречаются отдельные экземпляры, которые отказываются допускать сотрудников управляющей компании в квартиру либо категорически против проведения работ из-за дорогостоящего ремонта, который скрывает коммуникации. В данной статье попытаемся разобраться, как действовать в подобных случаях.

Согласно пп.о п.31 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 № 354 (далее — Правила N 354), исполнитель обязан согласовать с потребителем устно время доступа в занимаемое им жилое или нежилое помещение либо направить ему письменное уведомление о проведении плановых работ внутри помещения не позднее чем за 3 рабочих дня до начала проведения таких работ, в котором необходимо указать: дату и время проведения работ, вид работ и продолжительность их проведения; номер телефона, по которому потребитель вправе согласовать иную дату и время проведения работ, но не позднее 5 рабочих дней со дня получения уведомления; должность, фамилию, имя и отчество лица, ответственного за проведение работ.

Читать еще:  Что именно включает в себя текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме

По этому первое, что необходимо сделать – это уведомить собственника.

Если в назначенное время собственник не допустил сотрудников управляющей организации, необходимо составить акт недопуска в помещение для проведения работ по ремонту (обслуживанию) общедомового имущества.

После пары таких актов можно смело обращаться в суд. Ведь, как известно, что именно управляющая организация отвечает за содержание общедомового имущества и в случае аварии именно управляющая организация может оказаться крайней.

В соответствии с п. 1.1 ст. 161 ЖК РФ, надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства РФ, при этом управляющая компания не несет ответственности за действия собственников.

В силу п. 42 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (далее — правила 491), управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором.

По смыслу ст. 36 Жилищного кодекса РФ к общему имуществу в многоквартирном доме относится, в частности, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

В соответствии с п. 41 Правил 491, собственники помещений несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Пунктом 34 (подпункт «е») Правил № 354 предусмотрена обязанность собственника допускать представителей управляющей компании в занимаемое жилое или нежилое помещение для выполнения необходимых ремонтных работ — по мере необходимости, а для ликвидации аварий — в любое время.

Согласно ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Постановление Правительства РФ от 21.01.2006 №25 утверждены Правила пользования жилыми помещениями. В соответствии с пп. Б, В п.19 указанных правил, собственник жилого помещения обязан обеспечивать сохранность жилого помещения, поддерживать надлежащее состояние жилого помещения.

Таким образом, действия собственников по воспрепятствованию проведению ремонта общедомового имущества, расположенного в принадлежащей им на праве собственности квартире, являются злоупотреблением своим правом, сопряженным с угрозой обеспечения сохранности имущества других лиц и общедомового имущества.

Как правило, суды удовлетворяют подобные иски управляющих организаций. Примером могут служить решение центрального районного суда г.Хабаровска от 4.08.2018г по делу № 2-2596/2017, Решение Муромского городского суда Владимирской области от по делу от 16 июля 2018 г. по делу № 2-661/2018, Решение Советско-Гаванскиого городского суда Хабаровского края от 11 июля 2018 г. по делу № 2-519/2018.

Зачастую работы по ремонту общего имущества необходимо провести в кратчайшие сроки, чтобы избежать серьезной аварии и больших убытков. В таких случаях при обращении в суд в просительной части иска необходимо указывать о немедленном исполнении решения суда.

В соответствии со ст. 212 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд может по просьбе истца обратить к немедленному исполнению решение, если вследствие особых обстоятельств замедление его исполнения может привести к значительному ущербу для взыскателя или исполнение может оказаться невозможным. Вопрос о немедленном исполнении решения суда может быть рассмотрен одновременно с принятием решения суда.

«В связи с ограниченным сроком выполнения работ (согласно графику выполнения работ) ремонт системы теплоснабжения должен быть выполнен до определенного срока), суд соглашается с доводами истца о том, что в связи с существующим риском для истца нарушить договорные обязательства по своевременному окончанию ремонтных работ из-за отказа ответчиков предоставить доступ в квартиру, замедление исполнения решения суда в данном случае может привести к значительному ущербу как для истца (в виде начисления неустойки), так и для собственников других помещений в доме (в виде отсутствия отопления, и, как следствие, промерзание помещений, отсутствие газоснабжения, проведение перерасчетов за ненадлежащее оказание услуг и т. д.).

При таких обстоятельствах, решение суда в части предоставления доступа в жилое помещение для выполнения ремонтных работ системы теплоснабжения обратить к немедленному исполнению.

Ну, а если управляющая организация вовремя не обратилась в суд с исковым заявлением к собственнику об обеспечении доступа к общедомовому имуществу, не смогла провести работы и произошла авария (например, прорвало стояк), главным доказательством своей невиновности в суде с собственниками пострадавших квартир будут уведомления собственников о согласовании даты и времени проведения работ и акты недопуска.

В соответствии с п. 1.1 ст. 161 ЖК РФ, надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства РФ, при этом управляющая компания не несет ответственности за действия собственников. Как показывает судебная практика, для возмещения вреда потерпевшему необходимо доказать одновременно наличие вреда, его размер и причинно-следственную связь между его наступлением и действиями причинителя вреда (Определение Ленинградского областного суда от 10.04.2014 г. № 33-1811/2014).

Компания «Бурмистр.ру» проводит акцию ко Дню ЖКХ. Более подробная информация по ссылке .

Обсудить статью и задать вопросы можно на нашем форуме или же воспользуйтесь формой ниже.

Рассылка новостей ЖКХ

а также наших статей

Подписка на рассылку

Спасибо, вы успешно подписались на рассылку!

Мы получили Вашу заявку, скоро наши менеджеры свяжутся с Вами. Спасибо!

Мы получили Вашу заявку, скоро наши менеджеры свяжутся с Вами. Спасибо!

Спасибо, мы скоро свяжемся с Вами!

Мы получили Вашу заявку, скоро наши менеджеры свяжутся с Вами. Спасибо!

Мы получили Вашу заявку, скоро наши менеджеры свяжутся с Вами. Спасибо!

Статья 14.1.3. Осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами без лицензии

Осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами с нарушением лицензионных требований, за исключением случаев, предусмотренных статьей 13.19.2 настоящего Кодекса, влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от пятидесяти тысяч до ста тысяч рублей или дисквалификацию на срок до трех лет; на юридических лиц — от двухсот пятидесяти тысяч до трехсот тысяч рублей.

2.Управляющая организация, товарищество и кооператив обязаны раскрывать следующие виды информации:

а) общая информация об управляющей организации, товариществе и кооперативе, в том числе об основных показателях финансово-хозяйственной деятельности (включая сведения о годовой бухгалтерской отчетности, бухгалтерский баланс и приложения к нему, сведения о доходах, полученных за оказание услуг по управлению многоквартирными домами (по данным раздельного учета доходов и расходов), а также сведения о расходах, понесенных в связи с оказанием услуг по управлению многоквартирными домами (по данным раздельного учета доходов и расходов), сметы доходов и расходов товарищества или кооператива, отчет о выполнении смет доходов и расходов товарищества или кооператива);

б) перечень многоквартирных домов, управление которыми осуществляет управляющая организация, товарищество и кооператив, с указанием адреса и основания управления по каждому многоквартирному дому, перечень многоквартирных домов, в отношении которых договоры управления были расторгнуты в предыдущем году, с указанием адресов этих домов и оснований расторжения договоров управления, перечень многоквартирных домов, собственники помещений в которых в предыдущем году на общем собрании приняли решение о прекращении их объединения в товарищества для совместного управления общим имуществом в многоквартирных домах, а также перечень многоквартирных домов, в которых членами кооперативов в предыдущем году на их общем собрании приняты решения о преобразовании кооперативов в товарищества;

в) общая информация о многоквартирных домах, управление которыми осуществляет управляющая организация, товарищество и кооператив, в том числе характеристика многоквартирного дома (включая адрес многоквартирного дома, год постройки, этажность, количество квартир, площадь жилых и нежилых помещений и помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, уровень благоустройства, серия и тип постройки, кадастровый номер (при его наличии), площадь земельного участка, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме, конструктивные и технические параметры многоквартирного дома), а также информация о системах инженерно-технического обеспечения, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме;

г) информация о выполняемых работах (оказываемых услугах) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и иных услугах, связанных с достижением целей управления многоквартирным домом, в том числе сведения о стоимости указанных работ (услуг) и иных услуг;

д) информация об оказываемых коммунальных услугах, в том числе сведения о поставщиках коммунальных ресурсов, установленных ценах (тарифах) на коммунальные ресурсы, нормативах потребления коммунальных услуг (нормативах накопления твердых коммунальных отходов);

е) информация об использовании общего имущества в многоквартирном доме;

ж) информация о капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме. Эти сведения раскрываются управляющей организацией по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме на основании договора управления в случаях, когда управляющей организации поручена организация проведения капитального ремонта этого дома, а также товариществом и кооперативом, за исключением случаев формирования собственниками помещений в многоквартирном доме фонда капитального ремонта на счете специализированной некоммерческой организации, осуществляющей деятельность, направленную на обеспечение проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме (региональный оператор);

з) информация о проведенных общих собраниях собственников помещений в многоквартирном доме, результатах (решениях) таких собраний;

и) отчет об исполнении управляющей организацией договора управления, отчет об исполнении смет доходов и расходов товарищества, кооператива за год;

к) информация о случаях привлечения управляющей организации, товарищества и кооператива, должностного лица управляющей организации, товарищества и кооператива к административной ответственности за нарушения в сфере управления многоквартирным домом с приложением копий документов о применении мер административного воздействия, а также сведения о мерах, принятых для устранения нарушений, повлекших применение административных санкций.

Статья 5.62. Дискриминация

3.Дискриминация, то есть нарушение прав, свобод и законных интересов человека и гражданина в зависимости от его пола, расы, цвета кожи, национальности, языка, происхождения, имущественного, семейного, социального и должностного положения, возраста, места жительства, отношения к религии, убеждений, принадлежности или непринадлежности к общественным объединениям или каким-либо социальным группам, — влечет наложение административного штрафа на на юридических лиц — от пятидесяти тысяч до ста тысяч рублей.

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector