0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Порядок сдачи в аренду государственного имущества

Чем аренда государственного и муниципального имущества отличается от аренды частной собственности

Аренда государственного и муниципального имущества отличается от аренды частного имущества более жесткими правилами. Так, арендатор, как правило, определяется на торгах, арендную плату нельзя установить произвольно — нужна оценка, в некоторых случаях запрещены субаренда и перенаем.

Если вы нарушите процедуру сдачи в аренду государственного или муниципального имущества, то вас могут оштрафовать по ст. 14.9 КоАП РФ, а договор аренды признать недействительным. Полученную арендную плату при этом возвращать не придется.

Заключение договора аренды

Частные собственники произвольно выбирают своих арендаторов.

Публичные собственники, а также их учреждения и унитарные предприятия, чтобы сдать имущество в аренду, часто обязаны проводить торги.

Государственные и муниципальные земельные участки можно сдать в аренду только по результатам аукциона, кроме случаев, перечисленных в п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ.

Торги также нужны для заключения договора аренды иного государственного или муниципального имущества, за исключением следующих случаев (ст. 17.1 Закона о защите конкуренции):

  • автономное учреждение или унитарное предприятие сдает в аренду движимое имущество;
  • автономное или бюджетное образовательное (научное) учреждение сдает имущество обществу, которое было создано этим учреждением для внедрения результатов интеллектуальной деятельности, например изобретений или ноу-хау. При этом в договоре нужно закрепить условие о запрете субаренды и перенайма;
  • образовательное учреждение для обслуживания учащихся сдает помещение медицинской, спортивной организации или организации общепита;
  • уполномоченный орган сдает не закрепленное за учреждением или унитарным предприятием имущество в ситуациях, перечисленных в п. 1 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции.

Если заключить договор аренды без торгов, когда они нужны, такой договор могут признать недействительным (ст. 168 ГК РФ). При этом ввиду того, что состоявшееся пользование по недействительному договору уже не вернуть, арендную плату также возвращать не надо. Это подтверждает судебная практика.

Торги для заключения договора аренды могут проводиться как в форме аукциона, так и конкурса. По конкурсу в аренду сдаются железнодорожные пути, трубопроводы, порты, аэродромы и другое имущество, указанное в Перечне, утвержденном Приказом ФАС России от 10.02.2010 N 67. Остальное имущество сдается в аренду на аукционе.

Правила проведения аукционов и конкурсов также утверждены Приказом ФАС России от 10.02.2010 N 67.

Могут ли учреждения предоставлять земельные участки в аренду

Государственные и муниципальные учреждения по общему правилу не могут сдавать земельные участки в аренду. Участки принадлежат им на праве постоянного (бессрочного) пользования (пп. 2 п. 2, п. 4 ст. 39.9 ЗК РФ, п. 9 ст. 9.2 Закона о некоммерческих организациях, ч. 7 ст. 3 Закона об автономных учреждениях), за редкими исключениями (например, пп. 1 п. 2 ст. 39.10, п. п. 3, 4 ст. 39.20 ЗК РФ). Запрет на предоставление в аренду участков, находящихся в постоянном (бессрочном) пользовании, предусмотрен в п. 3 ст. 269 ГК РФ.

Частным учреждениям земля передается на иных основаниях, например в безвозмездное пользование (ст. 24 ЗК РФ). К ним указанный запрет не применяется.

Арендная плата и прочие условия договора

При сдаче в аренду государственного и муниципального имущества арендную плату определяет оценщик. Есть несколько исключений, например, когда имущество сдает в аренду учреждение или унитарное предприятие и на сделку не нужно согласие (ст. 8 Закона об оценочной деятельности). Если арендную плату установить по воле сторон, когда нужна оценка, появляется риск, что ваш договор может быть оспорен в суде. Есть подтверждающая это судебная практика.

Однако также есть Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92, в котором указано, что отчет оценщика является рекомендательным и его отсутствие не служит основанием для признания договора недействительным.

Несмотря на это, рекомендуем все-таки делать оценку имущества, что позволит избежать претензий со стороны прокуратуры и антимонопольной службы.

В договорах аренды федерального недвижимого имущества используются типовые условия. Они перечислены в Приказе Минэкономразвития России от 11.01.2017 N 2.

Для договоров аренды государственного и муниципального имущества могут быть разработаны примерные формы. Такие формы, например, установлены для некоторых федеральных учреждений.

Регистрация договора аренды

Договор аренды государственной или муниципальной недвижимости сроком на год и более нужно регистрировать так же, как и договор аренды любой другой недвижимости (ст. 651 ГК РФ).

Разница лишь в том, что если недвижимость сдает в аренду орган местного самоуправления или орган государственной власти, то он может зарегистрировать договор без пошлины, а доверенность представителя оформить на своем бланке и не заверять ее у нотариуса (ч. 10 ст. 18 Закона о регистрации недвижимости, пп. 4 п. 1 ст. 333.35 НК РФ).

Выкуп арендуемого имущества

По общему правилу арендатор публичной собственности, который является субъектом малого или среднего предпринимательства, может без торгов выкупить это имущество, если (ст. 3 Закона N 159-ФЗ):

  • оно находится в аренде не менее двух лет на день подачи заявления;
  • нет задолженности по арендной плате и неустойкам;
  • имущество не включено в перечень имущества для поддержки малого бизнеса.

Обратите внимание, не могут без торгов выкупить арендуемое государственное и муниципальное имущество:

  • добытчики полезных ископаемых (кроме общераспространенных);
  • ломбарды;
  • кредитные организации;
  • страховщики;
  • инвестиционные фонды;
  • профессиональные участники рынка ценных бумаг;
  • негосударственные пенсионные фонды;
  • участники соглашений о разделе продукции;
  • казино и прочие представители игорного бизнеса;
  • нерезиденты РФ.

На это указано в ст. 3 Закона N 159-ФЗ, ч. 3 ст. 14 Закона о развитии малого и среднего предпринимательства.

Договор аренды на новый срок

Наличие особенностей при продлении договора аренды муниципального или государственного имущества зависит от того, в каком порядке сдавалось это имущество при заключении предыдущего договора — с торгами или без. Если имущество сдавалось в аренду без торгов, продлить договор можно в том же порядке, что и обычный договор аренды, то есть двумя способами (ст. 621 ГК РФ):

  • заключить договор на новый срок или подписать допсоглашение (у добросовестного арендатора есть на это преимущественное право);
  • ничего не предпринимать, и тогда договор автоматически будет считаться возобновленным на неопределенный срок.

Если имущество сдавалось в аренду на торгах:

  • новый договор заключается тоже на торгах;
  • новый договор заключается без торгов с прежним арендатором, если иное не установлено в договоре и срок аренды не ограничен законом. Это возможно, только если арендную плату определит оценщик, а срок аренды будет не менее трех лет (ч. 9 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции).

Обращаем внимание, что арендодатель может отказать в заключении нового договора, если есть задолженность по арендной плате (штрафам, неустойкам, пеням) или арендодатель решил в ближайший год не сдавать это имущество. Если имущество будет сдано ранее года другому лицу, то бывший арендодатель сможет через суд перевести права арендодателя на себя (ч. 10, 11 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции).

Автоматически продлить договор с прежним арендатором, как правило, нельзя. Возобновить договор аренды государственного или муниципального имущества можно только в одном случае: если арендодатель не уведомил арендатора о том, что не собирается в ближайший год сдавать имущество, а арендатор продолжает пользоваться имуществом.

При этом договор считается возобновленным не на неопределенный срок, а до заключения нового договора. Период с момента истечения срока старого договора до заключения нового должен быть оплачен по цене, установленной для нового договора (п. п. 1, 4.2 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73).

Субаренда и перенаем

Общего запрета на субаренду или перенаем государственного или муниципального имущества в законе нет. Более того, суды считают незаконными местные правовые акты, которые устанавливают такой запрет (например, Постановление ФАС Дальневосточного округа от 19.02.2013 N Ф03-241/2013 по делу N А51-22910/2012).

Однако есть два исключения:

  • если договор аренды заключен в порядке государственной или муниципальной преференции.

В этом случае субаренда и перенаем невозможны, поскольку преференция предоставлена конкретному получателю-арендатору (п. 20 ст. 4 Закона о защите конкуренции).

Субаренду или перенаем в такой ситуации могут признать нарушением антимонопольного законодательства. Есть подтверждающая это судебная практика;

  • если образовательное или научное учреждение без торгов сдает имущество обществу, которое было создано этим учреждением для внедрения изобретений или ноу-хау (ч. 3.1 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции).
  1. Чем отличается двойное гражданство от второго гражданства
  2. О проекте
  3. Получение гражданства Польши через Карту поляка. ВНЖ, ПМЖ в Польше.
  4. Способы получения гражданства Румынии. Обзор программ, варианты иммиграции в ЕС.
  5. Оформление гражданства Болгарии с иммиграционным юристом: особенности процедуры

Не нашли ответа на свой вопрос?

Узнайте, как решить именно Вашу проблему

Аренда государственного имущества

Аренда – форма имущественного договора, при которой собственность передаётся во временное владение и пользование (или только во временное пользование) арендатору за арендную плату.

Право сдачи федерального государственного имущества в аренду, за ис­ключением земельных участков, принадлежит исключительно Министерству государственного имущества. Оно вправе сдавать в аренду предприятия, струк­турные единицы предприятий, производства, цеха, иные подразделения пред­приятий, предприятия как единые имущественные комплексы, отдельные зда­ния, помещения, включая нежилые помещения в жилых домах и встроено-пристроенные помещения, сооружения, оборудование, транспортные средства, инвентарь, инструмент, другие материальные ценности, в том числе находя­щиеся на балансе государственных унитарных предприятий, государственных учреждений, государственных казенных предприятий.

Арендаторами государственного имущества могут выступать юридиче­ские лица и граждане РФ, совместные предприятия, международные объеди­нения и организации с участием российских и иностранных юридических лиц, а также иностранные юридические лица и граждане. Передача государ­ственного имущества в аренду осуществляется на бесконкурсной или кон­курсной основе. Передача государственного имущества в аренду на бескон­курсной основе осуществляется на основании распоряжения Минимущества по поручению Президента РФ, Правительства РФ. Передача государственно­го имущества в аренду на конкурсной основе осуществляется по итогам про­ведения конкурса (аукциона) на право аренды. Условия и порядок проведе­ния конкурса (аукциона), критерии выбора победителя, порядок создания и работы конкурсной комиссии определяет Минимущество.

За пользование государственным имуществом арендатор уплачивает арендную плату. Величина арендной платы рассчитывается в соответствии с методикой, утверждаемой Минимуществом. Базовые ставки арендной платы пересматриваются не чаще одного раза в год, при этом их ежегодное повы­шение не может превышать размера, установленного законодательством. Арендная плата, взимаемая за сдачу в аренду государственного имущества Российской Федерации, подлежит перечислению в федеральный бюджет. Фактическая передача госимущества в аренду осуществляется после заклю­чения договора аренды. Договор аренды, заключенный без участия Минимущества, является недействительным.

В договоре аренды должны быть от­ражены:

-состав арендуемого имущества;

— сроки, периодичность и условия выплаты арендной платы;

— величина арендной платы;

— условия взаимных расчетов и компенсаций;

— права и обязанности арендатора и арендодателя;

— условия оплаты коммунальных услуг и услуг по техническому обслу­живанию и эксплуатации арендованного имущества;

— ответственность за нарушение договора аренды, в том числе в случае несвоевременной или неполной выплаты арендных платежей;

— порядок расторжения договора аренды.

Не допускается установление льгот по арендной плате, имеющих инди­видуальный характер.

Арендатор, принимающий государственное имущество Российской Фе­дерации, заключает договор обязательного страхования или вносит задаток (гарантийное обеспечение) за пользование арендованным имуществом. Сред­ства гарантийного обеспечения хранятся на специальном счете Минимущест­ва и возвращаются арендатору по истечении срока договора аренды. Аренда­тор вправе сдавать государственное имущество в субаренду только по согла­сованию с Минимуществом.

По договору аренды государственного предприятия как имущественного комплекса арендатору передается движимое и недвижимое имущество, а также могут быть переданы имущественные права предприятия: право пользования землей, недрами, водными ресурсами, право на обозначения, индивидуализи­рующие деятельность предприятия, и другие исключительные права.

Договор аренды имущественного комплекса заключается на срок не менее 10 лет. По окончании срока договора Минимущество вправе принять решение о продаже имущества либо о продлении срока действия договора. При этом первоочередное право приобрести имущество и продлить срок действия договора имеет арендатор. По договору аренды предприятия как имущественного комплекса арендатору могут быть переведены долги предприятия при наличии письменного согласия кредиторов. В случае от­каза кредиторов на перевод долгов государственное предприятие может быть передано арендатору только после завершения расчетов с кредитора­ми. После заключения договора аренды предприятия как имущественного комплекса государственное предприятие утрачивает права юридического лица. Права и обязанности по отношению к работникам предприятия пере­ходят от государственного предприятия к арендатору в порядке, преду­смотренном законодательством РФ.

Имущественный комплекс передается арендатору по передаточному ак­ту. Подготовка комплекса к передаче осуществляется уполномоченными го­сударственными органами, принимающими решение о передаче имущест­венного комплекса в аренду. Расходы, связанные с подготовкой комплекса к передаче, поровну несут вышеуказанные органы и арендатор. Передаточный акт является неотъемлемой частью договора аренды. Договоры аренды госу­дарственного имущества, закрепленного на праве хозяйственного ведения за государственными унитарными предприятиями, а также на праве оперативного управления за государственными казенными предприятиями, заключа­ются этими предприятиями с согласия Минимущества.

Особенности аренды муниципальных нежилых помещений

Подходящее нежилое помещение для ведения бизнеса можно арендовать и у государства.

Государственное имущество обычно принадлежит местному муниципалитету либо региону. Стоимость аренды муниципального имущества иногда на порядок дешевле аналогичного коммерческого или частного.

Аренда такого имущества имеет некоторые отличия от аренды негосударственного.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 350-29-87 . Это быстро и бесплатно !

Кто может оформить в пользование муниципальное здание?

Нежилое помещение у государства могут арендовать как юридические, так и физические лица. Физическое лицо должно иметь статус индивидуального предпринимателя. Система налогообложения – любая.

Способы

Арендовать муниципальное нежилое помещение можно только двумя способами: торги на аукционе на право аренды конкретного помещения либо договор субаренды.

Торги на аукционе

Объявление о торгах на право аренды муниципальной недвижимости публикуется в СМИ и дублируется на сайтах соответствующей администрации и официальном сайте РФ (torgi.gov.ru). Сами торги происходят через 30 суток после появления объявления в публичном доступе.

Организация или предприниматель заинтересованные в торгах обращаются в местный орган власти для регистрации в аукционе.

Для регистрации необходимо предоставить пакет документов. В него входят:

  • заявка на участие в торгах;
  • оригиналы или заверенные нотариусом копии свидетельства о внесении в Единый Госреестр ЕГРЮЛ или ЕГРИП соответственно.

Организации и ИП зарегистрированные после 1 января 2017 года вместо свидетельств предоставляют лист записи ЕГРЮЛ или ЕГРИП:

  • оригинал или ксерокопия квитанции об оплате первоначального взноса;
  • паспорт ИП или представителя юридического лица.

Юридические лица дополнительно предоставляют:

  • копии учредительных документов;
  • решение об одобрении или о совершении крупной сделки либо его копию если заключение договора или внесение задатка является для заявителя крупной сделкой;
  • документ, подтверждающий полномочия лица для участия в аукционе.

Во время проведения аукциона участник голосует за уже предложенную стоимость, также он может поднимать цену. Подъём цены происходит пошагово, один шаг находится в пределах 0,5 – 5 % от начальной цены. Участник предложивший максимальную цену признаётся победителем.

Результаты публикуются в СМИ и на сайтах в течение 3-х дней после завершения аукциона в виде протокола о результатах.

От участия в аукционе отстраняются заявители:

  1. не внесшие задаток;
  2. представившие неполный комплект документов;
  3. являющиеся банкротами;
  4. находящиеся в процессе ликвидации;
  5. с приостановленной деятельностью по решению суда.

Аукцион признается несостоявшимся:

  • если участников не было вообще;
  • все участники остановились на начальной цене;
  • все участники отстранены от торгов;
  • только один претендент.

Согласно статье 17.1 ФЗ №135 «О защите конкуренции» от 26.07.2006 г. в редакции от 23.04.2018 г. торги на право аренды нежилого муниципального имущества не проводятся в случаях:

  1. организация или предприниматель осуществляет юридические услуги (адвокаты, нотариусы);
  2. ведение медицинской или образовательной деятельности;
  3. является некоммерческой организацией (НКО);
  4. договор заключается на срок не более 30 дней в течение 6 календарных месяцев (узнать о том, на какой срок могут заключаться договора аренды нежилых помещений, можно здесь);
  5. помещение имеет общую площадь не более 20 квадратных метров и не превышает 10% от всего здания по площади;
  6. единственный участник конкурса.
Читать еще:  Как самостоятельно рассчитать налог на имущество физических лиц

Договор субаренды

Договор субаренды заключается с арендодателем, имеющим право сдавать арендуемую муниципальную площадь в субаренду. Аренда помещения в этом случае ничем не отличается от аренды коммерческой или частной недвижимости. У арендодателя должно быть разрешение администрации на право сдачи арендуемого помещения или его части в субаренду.

Права и обязанности арендатора государственного здания

  1. своевременно оплачивать арендную плату по графику платежей;
  2. самостоятельно заключать договора с коммунальными службами;
  3. вести только заявленный вид предпринимательской деятельности;
  4. производить беспрепятственный допуск представителей муниципалитета.

Льготные условия

Организации и предприниматели занимающиеся социально значимыми видами бизнеса могут арендовать нежилое помещение на льготных условиях. Социально значимыми считаются услуги в областях культуры, спорта, образования, здравоохранения, социального питания и торговли, предприятия бытового обслуживания, ремесленная и производственная деятельность.

Также социально значимым считается предприятие, в котором не менее 50 процентов работников – инвалиды.

В Москве, например, при аренде помещения на 5 лет и более действуют скидки по оплате. За первый год берётся 40% от полной стоимости, за второй – 60%, за третий – 80%, все последующие года – в полном объёме. При договоре на 4 года за первый год – 40%, второй – 80%, последующие года – полностью. Договор на 3 года даёт скидку до 40% стоимости в первый год, далее – полные 100%.

Для детских образовательных учреждений

Аренда помещения на срок до 49 лет при условиях:

  • не менее 80% обучающихся живет в прилегающем районе;
  • в первые 3 года после заключения договора аренды производится реконструкция, а капитальный ремонт – в 18 месяцев;
  • имеется образовательная лицензия.

По программе «Доктор рядом»

Аренда на срок до 20 лет на условиях:

  • имеется лицензия на осуществление медицинской деятельности;
  • в первые 6 месяцев после подписания договора аренды происходит ремонт помещения;
  • бесплатная первичная медпомощь в рамках ОМС.

По программе «Особняк за рубль»

Аренда на срок до 49 лет:

  • в течение 5 лет необходимо провести полный комплекс ремонтно-реставрационных работ;
  • запрещается размещать жильё, превращать в склад или производственное помещение;
  • менять исторический облик здания;
  • несколько раз в год предоставлять доступ в здание для всех.

Пока идёт ремонт аренда оплачивается по полной стоимости, после подписания акта о приемке работ муниципалитетом аренда снижается до 1 рубля за 1 квадратный метр в год.

При соблюдении договора аренды через 3 года арендуемое имущество можно выкупить в собственность. Оплата производится как одноразовым платежом всей стоимости, так и в рассрочку. Рассрочка предоставляется по желанию, но не более чем на 3 года.

Нюансы заключения договора аренды нежилой недвижимости, предусматривающего ее выкуп, мы подробно рассматривали тут.

Написание заявления

Через 10 дней после торгов на право аренды выигравший участник подаёт заявление на аренду нежилого помещения.

К заявлению прикладываются:

  1. копии учредительных документов для юридических лиц;
  2. копия свидетельства ИНН;
  3. копии выписок из ЕГРЮЛ или ЕГРИП;
  4. копии заполненных страниц паспорта;
  5. другие документы.

Перечень документов в разных регионах может отличаться.

Заявление пишется по образцу, предоставляемому конкретным муниципалитетом. Строго утвержденная форма отсутствует.

В правом верхнем углу пишем кому и от кого подаётся заявление.

Далее, ниже и в середине листа:

С красной строки «Прошу предоставить в аренду сроком на (количество) лет помещение (здание), общей площадью (размер) кв. м., расположенное по адресу (адрес здания) для размещения (цель использования)»

Со следующей строки: «Список документов прилагаю» и немного отступив со следующей строки нумерованный список приложенных документов. Краткое описание каждого отдельного документа пишется на новой строке.

В заключение ставим число и подпись. Подпись можно расшифровать.

Контактный телефон указываем после подписи, также его можно указать в начале заявления.

Пример заявления:

Департамента недвижимости муниципального образования

город Новый Уренгой

от ИП Иванова Ивана Ивановича

Прошу предоставить в аренду нежилое помещение общей площадью 30 м2, расположенное по адресу: г. Новый Уренгой, ул. Молодёжная, д. 11, под использование под торговлю

продовольственной (промышленной) группой товаров (офис, склад и т.д.).

Дата _________________И.И. Иванов

Пример 2

Зуевского района Кировской области

ФИО, наименование заявителя

Прошу предоставить в аренду сроком на _________________ здание (помещение), общей площадью _____________ кв.м., расположенное по адресу: ________________________________________________________ для размещения _______________________________________ (цель использования имущества).

Следующие прилагаемые документы являются неотъемлемой частью настоящей заявки:

  1. Копии учредительных документов.
  2. Свидетельство о постановке на учет в налоговом органе.
  3. Выписка из ЕГРЮЛ (для юридического лица), выписка из ЕГРИП (для индивидуального предпринимателя).

Регистрация договора

Договор со сроком аренды более года необходимо регистрировать в Росреестре. Документы на регистрацию может подать сам арендатор, так и арендодатель.

В территориальный отдел Росреестра предоставляются следующие документы:

  1. заявка о госрегистрации;
  2. договор об аренде помещения в 3-х экземплярах;
  3. кадастровый паспорт;
  4. учредительные документы юридического лица (устав, ИНН, выписка из ЕГРЮЛ);
  5. выписка из ЕГРИП и ИНН предпринимателя;
  6. паспорт заявителя;
  7. квитанция об оплате госпошлины.

Срок регистрации аренды муниципального имущества составляет 5 дней.

Госпошлина за регистрацию – 2000 рублей для физических лиц, 22000 рублей – для организаций (п. 22 ст. 333.33 Налогового кодекса РФ).

Для ИП госпошлина – 2000 рублей.

О том, в каких случаях договор аренды нежилого помещения можно не регистрировать и какие последствия это может иметь, мы рассказывали в этом материале.

Досрочное расторжение

Договор аренды расторгается в одностороннем порядке:

  • если арендатор использует полученное имущество не по назначению;
  • несвоевременно вносит арендную плату;
  • содержит помещение в ненадлежащем виде;
  • другие причины.

Арендатор может самостоятельно разорвать арендный договор. Для этого необходимо уведомить арендодателя за 30 суток до момента прекращения деятельности в помещении. В уведомлении необходимо указать причину расторжения договора, пункт договора, предусматривающий досрочное расторжение, дату прекращения арендных отношений.

В заключение отметим положительные и отрицательные стороны аренды муниципального помещения.

Плюсом является:

  • невысокая арендная плата;
  • возможность выкупа в собственность;
  • нет риска обмана или мошенничества.

Минусом является:

  • участие в торгах;
  • непривлекательное местоположение;
  • ремонт за свой счёт;
  • возможность досрочного расторжения договора арендодателем.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

8 (800) 350-29-87 (Москва)
8 (800) 350-29-87 (Санкт-Петербург)

В каких случаях учреждение вправе сдать имущество в аренду без торгов

Федеральный Закон «О защите конкуренции» от 26 июля 2006 года № 135 предусматривает ограниченный перечень обстоятельств, при которых организация (юридическое лицо) имеет законные основания сдачи собственности в аренду без предварительного проведения торгов. В этот список входят следующие:

  • на аренду претендуют органы государственной власти или местного самоуправления, внебюджетные фонды (но только принадлежащие государству), Центральный банк;
  • государственные и муниципальные фирмы – потенциальные арендаторы;
  • инициатива на оформление договора аренды принадлежит некоммерческим ассоциациям и союзам, религиозным и общественным организациям, первичным профсоюзным организациям;
  • в качестве пользователя собственности будут выступать следующие субъекты – нотариальные, адвокатские, торгово-промышленные палаты;
  • если потенциальным пользователем является образовательное или медицинское учреждение;
  • аренда связана с необходимостью размещения сетей связи, объектов почтовой связи, а также, когда пользоваться имуществом будет лицо, которое владеет сетью инженерно-технического обеспечения на объекте.

Кроме того, если компания арендодатель составила с потенциальным арендатором отдельное соглашение, которым предусмотрена возможность получения конкретной собственности во временное оплачиваемое пользование, то аукцион не проводится.

Частные и государственные компании, которые сотрудничают с отдельными своими филиалами, наделены возможностью передачи объектов собственности в аренду хозяйственным обществам, ими же и сформированным. При этом, неважно с какими целями будет использована арендованная собственность.

Внимание! Имущество в аренду передается обязательно на основании составленного договора. Если происходит перемещение объектов, то это оформляется распоряжением директора, но не имеет отношения к аренде.

Дополнительно законодательством установлен ограниченный перечень обстоятельств, совокупное наличие которых разрешает оформление договора аренды без проведения предварительных аукционных торгов. К ним относятся:

  • арендатор в полной мере следует обязанностям по договору аренды, составленному на первое время;
  • контракт не предусматривает новый срок аренды, кроме как по результатам торгов;
  • термин действия соглашения неограничен (но минимальная продолжительность должна составлять три календарных года);
  • размер аренды зафиксирован исходя из оценки рыночной стоимости объекта договора.

Оформление соглашения аренды не дает права арендатору дополнительно распоряжаться объектами собственности, кроме целевого использования. Запрет касается оформления соглашения субаренды, предоставления имущества в безвозмездное пользование третьим лицам, а также залога арендных прав.

Каждый индивидуальный предприниматель малого (среднего) бизнеса имеет возможность заключить договорное соглашение с муниципальным органом РФ на аренду помещения. Сдача муниципального имущества, госимущества в аренду отличается некоторыми особенностями. При заключении такого арендного договора действует ряд ограничений.

Заключение соглашения может производиться в соответствии с ФЗ (статья №17/1) двумя способами:

  • по итогам торгов на право оформления арендного договора муниципальных имущественных средств;
  • без организации торгов.

Какие виды имущества, сдача которого в аренду не допускается госучреждением или ограничивается, особенности процедуры заключения арендного договорного соглашения муниципального имущества (госимущества) разъяснены извещением ФАС №ЦА/16309/14.

Правила, исключения

Правила оформления договорных соглашений на аренду госимущества установлены ФЗ №135 (статья №17/1). Согласно данному положению автономные муниципальные организации, госучреждения имеют право предоставлять в аренду недвижимость, которая за ними числится в качестве оперативного управления, лишь по итогам аукционов на право подписания арендных соглашений данного типа. При этом ФЗ №135 (статья №17/1) предусмотрены исключения, которые одновременно распространяются на АУ.

Без аукционов муниципальным организациям можно предоставлять в аренду недвижимость в следующих ситуациях:

  • соглашение заключается на период менее 30 дней календаря на протяжении 6 крайних месяцев календаря;
  • на подписание арендного соглашения претендует прочая муниципальная организация, госучреждение, некоммерческая структура (также ориентированная социально), медучреждение, структура, занимающаяся деятельностью в сфере образования;
  • передаваемая недвижимость, подлежащая налогообложению, считается частью площади, составляющей менее 20 м 2 , и правами 10 процентов площади этого здания (помещения) обладает особа, передающая соответствующие недвижимые средства;
  • договорное соглашение подписывается с особой, единственно предоставившей заявку на конкурсное участие, на торги (при этом, если это лицо отвечает установленным нормам), являющейся единственным участником аукциона.

Обязанность подписания арендного договорного соглашения перед автономной госорганизацией возникает только в крайнем из перечисленных случаев (соглашение с единственным участником организованных торгов, конкурса). В прочих ситуациях, когда сдача имущества в аренду предоставляется без аукционов, правообладатель не обязан подписывать договорное соглашение, претендент не имеет право выдвигать требования на подобные площади.

Организация аукциона на аренду недвижимости допускается по отношению претендентов-льготников. Если таких субъектов на один недвижимый гособъект более одного, тогда автономное госучреждение имеете право отказать в аренде недвижимости на льготных основаниях и организовывает торги между ними. Это по мнению антимонопольной организации не является нарушением интересов заявителей данной категории.

Но осторожность при решении организации аукционов на аренду имущественных ценностей АУ, закрепленных за ними в качестве оперативного управления, необходимо проявлять как владельцам данного имущества. Соглашаясь на сдачу в аренду жилья, определенной площади организации, учредитель обязан руководствоваться требованиями ФЗ №135/2.

Подписание договорных соглашений на аренду госимущества без организации аукционов

Законом предусмотрено несколько исключений, когда автономное госучреждение имеет право предоставлять в аренду площади без аукционов.

Арендатор — образовательное, медицинское учреждение

Какие конкретно подразумеваются образовательные, медицинские организации (бюджетные учреждения), указано в разъяснениях ФАС (глава 5-6). В данной ситуации руководствоваться необходимо положениями законодательства отраслевой деятельности.

Согласно ФЗ (статья №2/11) к медучреждениям относятся юрлица в независимости от используемой организационно-правовой формы, предпринимательство которых связано в первую очередь с областью медицины, при наличии соответствующей лицензии. Также медицинскими организациями считаются индивидуальные предприниматели (ИП), деятельность которых связана с медициной.

Краткосрочное арендное соглашение на недвижимость, подписанное не в результате аукционов, на новый период не продлевается без организации торгов. В данном случае действует установленная норма, которая ограничивает период действия данного соглашения на аренду помещения.

Образовательные (бюджетные) учреждения — структуры, основная деятельность которых связана со сферой образования, а также учреждения, занимающиеся непосредственно обучением. К таким организациям согласно ФЗ №273 (статья №2/20) дополнительно относятся ИП, занимающиеся образовательной деятельностью.

Аренда на краткосрочный период

Согласно ФЗ №135 (статья №17.1/11/1) муниципальным организациям, госучреждениям разрешается предоставлять в аренду недвижимые объекты на краткосрочный период без организации конкурсов, аукционов. При этом запрещается предоставление такой услуги одному лицу больше 30 дней календаря, на протяжении 6 месяцев, идущих подряд без организации торгов, конкурсов.

А вот согласно российскому Государственному кодексу (статья №610/3) соглашение на сдачу муниципального имущества (госимущества) в аренду, подписанное на срок, превышающий максимально возможный период, определенный действующим законодательством, считается оформленным на предельный срок.

Аренда части площади помещения

Ранее уже было отмечено, что возможно предоставление аренды части площади здания (квартиры) без предварительного аукциона, но при соблюдении следующих требований:

  • площадь, передаваемая в аренду, не должна быть больше 20 м 2 и 10 процентов площади объекта собственности, к которому она относится.

Как же рассчитать часть площади объекта недвижимости, планируемой для сдачи в аренду? Антимонопольные организации высказали соответствующее мнение в Разъяснениях ФАС (глава 11):

  • при установлении такой доли не нужно брать в учет площади недвижимого объекта, право пользования, владения которыми были переданы до вхождения в силу ФЗ №135 (статья №17.1), на основе прочих исключений, определенных ФЗ №135 (статья №17.1), по итогам торгов.

Арендатор — подрядчик учреждения

Необходимо отдельно отметить такое исключение из правил аренды муниципальной недвижимости (госимущества), которое на АУ не распространяется (как минимум на автономные госучреждения, осуществляющие закупки, полагаясь на ФЗ №223). В данном случае имеется в виду подписание без проведения торгов арендного договорного соглашения с лицом, заключившим контракт с муниципальной (государственной) организацией по итогам аукциона (на конкурсной основе), организованного согласно Федеральному закону №44. При этом предоставленные права были предусмотрены документально проведенными торгами (конкурсом) с целью исполнения обязательств этого контракта (ФЗ №135, статья №17.1/10/1).

Согласно Разъяснениям ФАС (глава 9) гражданско-правовые соглашения, оформленные в пределах ФЗ №223, не считаются муниципальными (государственными) договорами. В связи с этим положения ФЗ №135 (статья №17.1/1/10) не распространяются на подобные случаи. То есть, когда автономное госучреждение, ссылаясь на нормы ФЗ №223, понесло расходы на закупку определенных работ либо услуг, исполнение или предоставление которых предусматривает обязательное присутствие на площади организации подрядчика (например, театр приобрел услуги ремонта, пошива сценических костюмов), предоставить в аренду соответствующие площади возможно исключительно на организованных аукционах.

Пролонгация договора

Действующие арендные договорные соглашения на муниципальную недвижимость (госимущество), имущественные ценности, переданные госоргану в оперативное управление согласно ФЗ №135 (статья №17.1/9-11) подлежат продлению. В том случае, если физлицо собственные обязанности согласно данному соглашению выполнял подобающе, подписывается контракт на новый период без организации аукциона (если договорным соглашением не предусмотрено прочее и период действия такого контракта не ограничен положениями действующего российского законодательства).

В данной ситуации должны быть выполнены два обязательных условия:

  • минимальный период переоформления арендного договорного соглашения должен быть от 3 лет (возможен меньший период, но исключительно при написании арендатором соответствующего заявления);
  • размер платы, на основании которого ведется учет доходов за аренду помещения, определяется по итогам оценки недвижимости в соответствии с рыночными расценками.

Отказ возможен в случае наличия у физлица долгов на момент завершения контракта аренды или если есть решение распоряжения соответствующей недвижимости в прочем порядке.

Читать еще:  Загрузка документа; Соглашение о разделе имущества супругов

Антимонопольная организация сделала на основании этого следующие выводы:

  • Так как есть возможность арендатору не предоставлять пролонгацию арендного договорного соглашения на основании принятия нового решения по порядку распоряжения недвижимостью, арендодателю нужно получить согласие от владельца соответствующей недвижимости на перезаключение контракта аренды.
  • Проводка пролонгации арендного соглашения согласно ФЗ №135 (статья №17.1/9) может выполняться неограниченное число раз согласно аналогичным основаниям. При этом важно соблюдение требований при каждой новой пролонгации документа.

Субаренда

Согласно ФЗ №135 (статья №17.1/1/16) возможно предоставление в субаренду муниципального имущества (госимущества) без аукциона в таких случаях:

  • право на подписание арендного соглашения арендатору предоставлено на основе муниципального (государственного) соглашения;
  • госучреждение заключило арендный контракт по итогам аукциона, на основании несостоявшегося аукциона.

При соблюдении этих требований предоставляться в субаренду может недвижимость любой площади (ФЗ №135 в данном плане не предусматривает каких-либо ограничений). В противоположной ситуации соответствующие площади предоставляются в субаренду на общих основаниях, определенных ФЗ №135 (статья №17.1) с организацией аукциона, без него, но уже по другим исключениям.

Оказываю реальную юридическую помощь в решении вопросов: — семейные споры (алименты, порядок общения с ребенком, раздел имущества супругов); — наследство (как оформление, так и дальнейший раздел между наследниками); — земельные споры (споры по границам, самовольные постройки), — оформление земли, домов, садовых участков; — назначение пенсий; — банкротство физических лиц; — взыскание долгов.

Особенности сдачи государственного имущества в аренду

Бюджетные и казенные учреждения распоряжаются недвижимым имуществом только с согласия собственника. Автономному учреждению согласие собственника требуется только в случае, если имущество было закреплено за этим учреждением собственником либо учреждение приобрело имущество на средства, которые собственник выделил на его приобретение.

Договор аренды, заключенный без согласования с собственником, может быть признан недействительным. Кроме того, стороны, заключившие договоры аренды федерального имущества без согласования, могут быть оштрафованы. Административная ответственность за заключение без согласования договора аренды объектов, которые находятся в собственности субъектов РФ и муниципальной собственности, устанавливается законами субъектов РФ.

Пример нормы, устанавливающей ответственность за нарушение порядка согласования распоряжения объектами нежилого фонда, которые находятся в собственности субъекта РФ.

Порядок согласования сдачи в аренду недвижимости зависит от того, какое именно учреждение хочет передать имущество в аренду.

Федеральные учреждения согласовывают передачу имущества в аренду с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим полномочия учредителя. Он, в свою очередь, обращается за согласованием проекта решения в Росимущество.

Срок принятия решения органом, осуществляющим полномочия учредителя, не установлен. Росимущество должно согласовать проект решения о передаче имущества в аренду в течение 15 рабочих дней.
Перечень документов, необходимых для согласования Росимуществом проектов решений, может устанавливаться актом органа, осуществляющего полномочия учредителя. Если такой акт не принят, для подготовки пакета документов следует руководствоваться Письмом Росимущества от 12.10.2015 N ВГ-02/42355.

Пример правового акта об утверждении перечня документов, представляемых учреждениями в орган, осуществляющий полномочия учредителя, для согласования передачи имущества в аренду.

В особом порядке согласовывают передачу имущества в аренду федеральные учреждения, находящиеся в ведении Росморречфлота (за которыми закреплено имущество, находящееся в границах морских портов), Минобороны РФ, Управления делами Президента РФ. Передача в аренду имущества учреждений, подведомственных Федеральному агентству научных организаций, также имеет особенности.
Госучреждения субъектов РФ и муниципальные учреждения согласовывают передачу в аренду имущества с соответствующими органами.

Пример правового акта, устанавливающего порядок согласования передачи в аренду имущества, закрепленного за государственными учреждениями субъекта РФ.

Как провести торги на право аренды

Имущество государственного или муниципального учреждения передается в аренду по результатам торгов, за исключением случаев, предусмотренных ст. 17.1 Закона о защите конкуренции.
Если торги не проведены, договор может быть признан недействительным, а должностное лицо, принявшее решение о сдаче имущества в аренду, понесет административную ответственность.

Для организации торгов необходимо:

1. Установить, в какой форме будут проходить торги: в форме аукциона или конкурса.
Перечень видов имущества, в отношении которого может проводиться конкурс, определен ФАС. При этом в отношении такого имущества также возможно провести торги в форме аукциона. В прочих случаях проводится аукцион (п. 18 Разъяснений ФАС РФ от 01.11.2011).
В отношении объектов теплоснабжения, водоснабжения или водоотведения торги проводятся только в форме конкурса.

2. Определить, кто будет организатором торгов.
Им может быть само учреждение или иное лицо, обладающее правами владения и (или) пользования имуществом. Организатор торгов вправе привлечь специализированную организацию, которая будет выступать от его имени (п. 5 Правил проведения торгов на право аренды).

Организатор торгов (даже если привлечена специализированная организация) создает комиссию по проведению конкурсов или аукционов, определяет начальную (минимальную) цену договора, предмет и существенные условия договора, утверждает проект договора, конкурсную документацию, документацию об аукционе, определяет условия торгов и их изменение, подписывает договор.

3. Сформировать конкурсную или аукционную комиссию.
Ее состав и порядок работы указываются в решении организатора торгов.

4. Разработать конкурсную или аукционную документацию.

5. Разместить извещение о проведении аукциона или конкурса и документацию.
Извещение и документацию о проведении торгов организатор размещает на сайте torgi.gov.ru не позднее чем за 30 дней (для конкурса) или 20 дней (для аукциона) до дня окончания приема заявок на участие.

6. Зарегистрировать поданные заявки на участие в торгах, а также в течение одного рабочего дня с даты поступления каждой электронной заявки подтвердить ее получение.

Заявка на участие в аукционе, поданная после окончания срока приема, не рассматривается и возвращается заявителю. В течение пяти рабочих дней с даты подписания протокола аукциона возвращается задаток (если он был).

Конверты с заявками на участие в конкурсе, полученные после окончания срока подачи, могут быть вскрыты для выяснения обратного адреса заявителя. Если заявка подана в электронной форме, к ней открывают доступ. В тот же день все заявки возвращаются. Задаток (если он был) возвращается в течение пяти рабочих дней с даты, когда подписан протокол вскрытия конвертов и открыт доступ к электронным заявкам.
В случае когда на участие в конкурсе или аукционе не подано ни одной заявки, торги признаются несостоявшимися и организатор вправе провести их повторно. Если подана одна заявка, организатор торгов обязан заключить договор с подавшим ее лицом при условии, что она соответствует требованиям документации о торгах. Когда участником торгов признан один заявитель, последствия аналогичны.

7. Вскрыть конверты с заявками.
Для конкурса предусмотрен особый порядок вскрытия конвертов.

8. Рассмотреть заявки на участие в конкурсе или аукционе.
Это необходимо сделать не позднее 20 дней с момента вскрытия конвертов (для конкурса) и не позднее 10 дней с момента окончания приема заявок (для аукциона). При этом ведутся протоколы. По результатам рассмотрения заявок организатор торгов допускает заявителя к участию в конкурсе (аукционе) и признает заявителя участником конкурса (аукциона) или отказывает в допуске.

9. Определить победителя торгов.
Победитель конкурса определяется посредством оценки и сопоставления заявок. Срок проведения этой процедуры составляет не более 10 дней с даты, когда подписан протокол рассмотрения заявок. Победителем аукциона считается лицо, предложившее наибольшую цену.

Как заключить договор аренды

Договор аренды, как правило, заключается с победителем торгов. Организатор торгов должен отказаться от заключения договора, если установлен хотя бы один из следующих фактов:
— проводится ликвидация юридического лица — победителя торгов;
— победитель торгов признан банкротом;
— деятельность победителя торгов приостановлена из-за административного правонарушения;
— победитель торгов предоставил заведомо ложные сведения при подаче заявки на участие в торгах.

В этом случае договор заключается с участником, заявке которого присвоен второй номер.
Типовые условия договора, который заключается при передаче в аренду имущества федерального бюджетного или казенного учреждения, утверждаются Минэкономразвития России. Вместе с тем соответствующий акт на данный момент не принят. Некоторые федеральные органы исполнительной власти установили примерные формы договоров аренды для подведомственных им учреждений. Подобные формы могут разрабатываться также органами власти субъектов РФ и муниципальных образований.

По итогам торгов в договор включаются условия, предложенные победителем конкурса (в случае проведения аукциона — конечная цена).

Организатор торгов передает победителю один экземпляр протокола оценки и сопоставления заявок или протокола аукциона и проект договора в течение трех рабочих дней с даты подписания протокола.

Как зарегистрировать договор аренды

Договор аренды здания или сооружения регистрируется, если он заключен на год или более.
С заявлением о регистрации может обратиться одна из сторон. За проведение государственной регистрации взимается пошлина. Если заявление подает учреждение, являющееся органом государственной власти или органом местного самоуправления, пошлина не взимается.
К заявлению прилагаются:
1) документы, подтверждающие полномочия представителя.
Если заявление подает руководитель учреждения, то ему необходимо предъявить документ, подтверждающий его полномочия без доверенности действовать от имени учреждения (например, решение учредителя о назначении на должность).
Если действует представитель по доверенности, то она должна быть нотариально удостоверена. Исключение — если заявление подается от имени органа государственной власти или местного самоуправления и доверенность представляется на бланке данного органа с печатью и подписью руководителя;
2) договор аренды (не менее двух экземпляров);
3) доверенность, если договор аренды подписан представителем (подлинник и копия).
В любом случае лицо, которое подает документы, предъявляет документ, удостоверяющий личность. Если заявление о регистрации направляется по почте, прилагается копия этого документа. Следует учесть, что к направляемым по почте документам предъявляются особые требования.
Заявитель по своей инициативе может представить:
— решение собственника о согласовании сделки;
— документ об уплате государственной пошлины;
— учредительные документы либо их копии, удостоверенные нотариусом или заверенные подписью руководителя и печатью учреждения.
Если данные документы не представлены заявителем, государственный регистратор получает содержащиеся в них сведения в порядке межведомственного взаимодействия.
Срок регистрации договора аренды зависит от способа подачи документов. Он составляет, считая с даты приема документов:
— семь рабочих дней при подаче в подразделение Росреестра;
— девять рабочих дней при подаче через МФЦ;
— три рабочих дня при подаче в подразделение Росреестра заявления и документов на основании нотариально удостоверенной сделки;
— пять рабочих дней при подаче через МФЦ заявления и документов на основании нотариально удостоверенной сделки;
— один рабочий день при подаче в электронной форме в подразделение Росреестра заявления и документов на основании нотариально удостоверенной сделки.
Регистрация приостанавливается в определенных случаях, в частности, если комплект документов неполный или они не соответствуют установленным требованиям. Если замечания не будут устранены в течение срока приостановления, регистрирующий орган откажет в регистрации.

Сдача помещений в аренду: с торгами или без?

Потребность сдать пустующие помещения в аренду время от времени испытывают многие автономные учреждения, однако нередко они отказываются от этой затеи, не желая проводить процедуру торгов. Но во всех ли случаях необходимы подобные процедуры? Когда учреждение может предоставить помещение арендатору без проведения конкурса или аукциона, а когда торги все же неизбежны?

Особенности порядка заключения договоров аренды в отношении государственного и муниципального имущества разъяснила Федеральная антимонопольная служба в Письме от 24.04.2014 № ЦА/16309/14 (далее – Разъяснения ФАС). Ознакомимся с основными выводами, сделанными в этом документе.

Правило и исключения

  • на заключение договора аренды претендует другое государственное или муниципальное учреждение, некоммерческая организация (в том числе социально ориентированная), медицинская организация, организация, осуществляющая образовательную деятельность (п. 3, 4, 6 ч. 1 ст. 17.1);
  • договор заключается на срок не более чем 30 календарных дней в течение шести последовательных календарных месяцев (п. 11 ч. 1 ст. 17.1);
  • передаваемое имущество является частью или частями помещения или здания, его общая площадь не превышает 20 кв. м и 10% площади соответствующего помещения, здания, права на которые принадлежат лицу, передающему указанное имущество (п. 14 ч. 1 ст. 17.1);
  • договор заключается с лицом, подавшим единственную заявку на участие в конкурсе или аукционе (если она соответствует предусмотренным требованиям) либо признанным единственным участником конкурса или аукциона (п. 15 ч. 1 ст. 17.1).

Обязанность заключить договор аренды возникает у автономного учреждения лишь в последней из перечисленных ситуаций (договор с единственным участником конкурса или аукциона). В остальных же случаях, когда площади могут передаваться в аренду без торгов, правообладатель (АУ) не обязан заключать договор, а претендент на данные площади не вправе этого требовать (разд. 1 Разъяснений ФАС).

Более того, торги допустимо организовывать и в отношении «льготных» претендентов на аренду имущества. Если их два или более и они заинтересованы в одном и том же объекте государственного (муниципального) имущества, автономное учреждение вправе отказать им в заключении договора без конкурентных процедур. По мнению антимонопольного органа, тогда проведение торгов не будет нарушением законных прав и интересов таких заявителей.

Однако осмотрительность при решении вопроса, проводить ли торги в отношении имущества, закрепленного за АУ на праве оперативного управления, нужно проявлять и собственникам такого имущества (учредителям учреждений). Давая согласие на передачу в аренду тех или иных помещений учреждения, учредитель должен соблюдать требования Закона № 135-ФЗ. Как сказано в разд. 2 Разъяснений ФАС, факт согласия на передачу площадей целевым образом и без проведения торгов может содержать признаки нарушения ст. 15 названного закона (запрет на ограничивающие конкуренцию действия органов власти).

Случаи заключения договора без проведения торгов

Арендатор – медицинская или образовательная организация

На то, какие именно организации подразумеваются под медицинскими или осуществляющими образовательную деятельность, указано в разд. 5 и 6 Разъяснений ФАС – в данном вопросе нужно руководствоваться положениями отраслевого законодательства.

Так, согласно п. 11 ст. 2 Федерального закона от 21.11.2011 № 323-ФЗ «Об основах охраны здоровья граждан в Российской Федерации» к медицинским организациям относятся юридические лица независимо от организационно-правовой формы, основным видом деятельности которых является медицинская деятельность, осуществляемая на основании лицензии. К медицинским организациям приравниваются и индивидуальные предприниматели, занимающиеся медицинской деятельностью.

Краткосрочный договор аренды помещения, заключенный без проведения торгов, не может быть продлен на новый срок также без проведения торгов. Здесь действует специальная норма, ограничивающая срок действия данного договора.

Что касается организаций, осуществляющих образовательную деятельность, это как образовательные организации (названная деятельность для них является основной), так и организации, осуществляющие обучение (указанная деятельность – дополнительная). При этом, как установлено п. 20 ст. 2 Федерального закона от 29.12.2012 № 273-ФЗ «Об образовании в Российской Федерации», в данную группу входят и индивидуальные предприниматели, осуществляющие образовательную деятельность.

Таким образом, арендовать у АУ помещения, минуя конкурентные процедуры, может и юрлицо, и предприниматель, которые ведут медицинскую либо образовательную деятельность на основании лицензии.

Пункт 11 ч. 1 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ разрешает учреждениям сдавать государственное или муниципальное имущество в краткосрочную аренду без проведения торгов, но содержит запрет на предоставление таких прав одному лицу на совокупный срок более чем 30 календарных дней в течение шести последовательных календарных месяцев без проведения конкурсов или аукционов.

В свою очередь, п. 3 ст. 610 ГК РФ определяет, что договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному. А это значит, что договоры аренды государственного или муниципального имущества, заключенные на короткий срок без проведения торгов, не могут быть продлены на основании п. 2 ст. 621 ГК РФ , а также ч. 9 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ . Такая позиция высказана в разд. 10 Разъяснений ФАС.

Аренда части помещения

Как было отмечено выше, часть помещения или здания может быть передана в аренду без проведения торгов при соблюдении двух условий: передаваемая площадь не должна превышать 20 кв. м и 10% площади соответствующего помещения или здания. Но каким образом рассчитывать долю планируемой к передаче в аренду площади?

По мнению антимонопольного органа, выраженному в разд. 11 Разъяснений ФАС, при определении этой доли не надо учитывать площадь тех частей помещения (здания), права владения и (или) пользования в отношении которых переданы до вступления в силу ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ, на основании иных исключений, предусмотренных ч. 1 указанной статьи, а также по итогам торгов.

Читать еще:  Юридические ловушки гражданского брака – как оформить раздел совместно нажитого имущества

Арендатор – подрядчик учреждения

Отдельно следует упомянуть еще одно исключение, которое не распространяется на автономные учреждения (по крайней мере, на те, которые проводят закупки на основании Закона № 223-ФЗ ). Речь идет о заключении договора аренды без торгов с лицом, с которым подписан государственный (муниципальный) контракт по результатам конкурса (аукциона), проведенного в соответствии с Законом № 44-ФЗ , если предоставление данного права было предусмотрено конкурсной документацией (документацией об аукционе) для целей исполнения указанного контракта (п. 10 ч. 1 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ).

Как сказано в разд. 9 Разъяснений ФАС, гражданско-правовые договоры, заключенные в рамках Закона № 223-ФЗ, не являются государственными или муниципальными контрактами, поэтому положения п. 10 ч. 1 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ на эти случаи не распространяются. Иными словами, если автономное учреждение, руководствуясь нормами Закона № 223-ФЗ, провело закупку каких-либо услуг или работ, оказание или выполнение которых требует присутствия подрядчика на площадях учреждения (допустим, театр закупил услуги по пошиву и ремонту сценических костюмов), передать в аренду необходимые площади можно лишь посредством проведения торгов. В этом случае закупка услуг и проведение торгов на право заключения договора аренды станут двумя самостоятельными процедурами.

Пролонгация договора

  1. размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта;
  2. минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее трех лет (срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора).

Если условия соблюдены, арендодатель (АУ) в силу ч. 10 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ не вправе отказать арендатору в пролонгации договора. Отказать можно только при наличии у арендатора задолженности на момент окончания договора аренды или принятия решения, предусматривающего иной порядок распоряжения данным имуществом.

В связи с этим антимонопольный орган сделал два вывода (разд. 15 Разъяснений ФАС).

Во-первых, поскольку существует возможность отказа арендатору в пролонгации договора из-за принятия иного решения о распоряжении имуществом, арендодателю необходимо получить согласие собственника этого имущества на перезаключение договора аренды.

Во-вторых, пролонгация договора аренды на основании ч. 9 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ может происходить по тем же основаниям неограниченное количество раз. Но важно, чтобы каждый раз соблюдались требования, установленные приведенной нормой.

Субаренда

  • учреждение заключило с арендатором договор аренды по результатам торгов или в случае, когда торги признаны несостоявшимися;
  • право на заключение договора аренды предоставлено арендатору на основании государственного или муниципального контракта.

При выполнении требований этой нормы в субаренду могут передаваться площади любого размера – в этом смысле Закон № 135-ФЗ не устанавливает ограничений (разд. 12 Разъяснений ФАС). Если же данные требования не соблюдаются, рассматриваемое имущество передается в субаренду в общем порядке, предусмотренном ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ, – посредством проведения торгов либо без них, но уже по иным исключениям.

Процедура проведения торгов

Как сказано в разд. 17 Разъяснений ФАС, данные торги могут проводиться и до момента истечения срока действующего договора, но с учетом того, что новый договор должен вступать в силу по истечении срока действующего на момент проведения торгов договора. К моменту вступления в силу договора, заключенного по результатам торгов, государственное или муниципальное имущество должно быть свободным от прав третьих лиц (за исключением случаев закрепления его за учреждениями на праве оперативного управления).

При проведении конкурсов и аукционов на право заключения договора аренды должна обеспечиваться информационная открытость – соответствующие сведения размещаются на официальном сайте torgi.gov.ru. Неопубликование информации является нарушением норм ст. 17, 17.1 Закона № 135-ФЗ и основанием для признания судом торгов и заключенных по их результатам сделок недействительными, в том числе по иску антимонопольного органа (ч. 4 ст. 17 Закона № 135-ФЗ).

Также важно, что договор аренды государственного или муниципального имущества (в том числе находящегося у учреждения в оперативном управлении) не может быть заключен ранее чем через 10 дней со дня размещения информации о результатах конкурса или аукциона на официальном сайте torgi.gov.ru (разд. 13 Разъяснений ФАС). В противном случае договор будет ничтожным – как не соответствующий требованиям закона (ст. 168 ГК РФ).

В своей практике автономные учреждения используют оба способа передачи недвижимого имущества в аренду – и посредством торгов, и без них.

Первый способ обязывает АУ проводить строго определенные процедуры, а по их результатам заключать с победителем торгов (единственным их участником) договор аренды.

Применение второго способа не сопровождается жесткими требованиями (в частности, у учреждения не возникает обязанности подписывать договор), однако ограничением здесь становится перечень оснований, по которым разрешается передавать площади в аренду без торгов.

  1. Данная норма гласит: если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
  2. По истечении срока договора аренды государственного и муниципального имущества (в том числе находящегося в оперативном управлении) заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона.
  3. Федеральный закон от 18.07.2011 № 223-ФЗ «О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц».
  4. Федеральный закон от 05.04.2013 № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд».

Порядок сдачи в аренду государственного имущества

&nbsp Указ о регулировании арендных отношений

Публикуемый документ описывает порядок сдачи в аренду и выкупа сданного в аренду имущества, находящегося в государственной и муниципальной собственности. Эксперты Ъ обращают внимание на тот факт, что договоры аренды, заключенные до введения указа в действие, должны быть переоформлены до 1 января 1993 г.

Указ Президента Российской Федерации
О регулировании арендных отношений и приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий, сданного в аренду

В целях углубления экономических реформ, создания условий для регулирования арендных отношений, ускорения приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий, сданного в аренду, в соответствии с постановлениями Верховного Совета Российской Федерации от 5 июня 1992 г. «О введении в действие Закона Российской Федерации «О внесении изменений и дополнений в Закон РСФСР «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР» и от 14 июля 1992 г. «О регулировании гражданских правоотношений в период проведения экономической реформы» постановляю:
1. Впредь до принятия нового Гражданского кодекса Российской Федерации арендные отношения на территории Российской Федерации регулируются Основами гражданского законодательства Союза ССР и республик, утвержденными 31 мая 1991 г., в части, не противоречащей Конституции Российской Федерации, законодательным актам Российской Федерации, принятым после 12 июня 1990 г., и настоящим Указом.
2. Договоры аренды, заключенные до введения в действие настоящего Указа, подлежат переоформлению и сохраняют свою силу (в том числе в отношении выкупа сданного в аренду государственного (муниципального) имущества) в части, не противоречащей настоящему Указу.
3. Установить, что исключительно Государственный комитет Российской Федерации по управлению государственным имуществом и по его поручению соответствующие комитеты по управлению имуществом, наделенные Государственным комитетом Российской Федерации по управлению государственным имуществом правами территориального агентства, осуществляют полномочия арендодателя при сдаче в аренду недвижимого имущества государственных предприятий, относящихся к собственности Российской Федерации, их структурных единиц, филиалов, отделений и других обособленных подразделений предприятий, и являются правопреемниками по договорам аренды, в том числе с правом выкупа, заключенным с ними до вступления в силу настоящего Указа.
Установить, что исключительно комитеты по управлению имуществом республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга осуществляют полномочия арендодателя при сдаче в аренду недвижимого имущества государственных предприятий, находящихся в собственности республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга, структурных единиц этих предприятий, их филиалов, отделений и других обособленных подразделений, и являются правопреемниками по договорам аренды, в том числе с правом выкупа, заключенным до вступления в силу настоящего Указа.
Установить, что исключительно комитеты по управлению имуществом республик в составе Российской Федерации, городов (кроме городов районного подчинения) и районов (кроме районов в городах) осуществляют полномочия арендодателя при сдаче в аренду недвижимого имущества муниципальных предприятий, структурных единиц этих предприятий, их филиалов, отделений и других обособленных подразделений и являются правопреемниками по договорам аренды, в том числе с правом выкупа, заключенным до вступления в силу настоящего Указа.
4. Сдача в аренду объектов имущества (кроме недвижимого имущества) закрепленного за государственным, муниципальным предприятием на праве полного хозяйственного ведения на срок не более 1 года, осуществляется этим предприятием самостоятельно, а на больший срок по согласованию с соответствующим комитетом по управлению имуществом.
5. Выкуп государственного (муниципального) имущества, сданного в аренду, осуществляется арендаторами, организационно-правовая форма которых приведена в соответствие с Законом РСФСР «О предприятиях и предпринимательской деятельности».
6. Выкуп имущества по договорам аренды, заключенным до вступления в силу Закона РСФСР «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР», в которых определены сроки, величина, порядок и условия внесения выкупа, осуществляется по заявлению арендатора в соответствии с договором аренды с правом выкупа.
7. Выкуп имущества по договорам аренды с правом выкупа, заключенным до вступления в силу Закона РСФСР «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР», в которых не определены или сроки, или величина, или порядок, или условия внесения выкупа, осуществляется:
в случаях, когда стоимость государственного (муниципального) имущества, указанная в договоре, на момент сдачи его в аренду составляла не более 1 млн руб., на основании дополнительного соглашения о выкупе арендованного имущества и определении величины выкупа по заявлению арендодателя. Величина выкупа, если она не была установлена договором аренды, определяется в размере двукратной стоимости имущества, сданного в аренду;
в случаях, когда стоимость государственного (муниципального) имущества, указанная в договоре, на момент сдачи его в аренду составляла более 1 млн руб., — путем преобразования предприятия-арендатора в акционерное общество открытого типа
8. Дополнительное соглашение, предусмотренное в пункте 7 настоящего Указа, заключается: с арендаторами, являющимися предприятиями (товариществами или акционерными обществами) с правом юридического лица, созданными трудовым коллективом государственного (муниципального) предприятия (подразделения) на основе аренды государственного (муниципального) имущества этого предприятия (подразделения) и заключавшими в установленном порядке договор аренды с правом выкупа; с арендаторами, являющимися предприятиями (товариществами или акционерными обществами) с правом юридического лица, созданными трудовым коллективом подразделения государственного, муниципального предприятия на основе аренды государственного (муниципального) имущества и заключавшими договор аренды с правом выкупа с предприятием, в состав которого они входили.
Дополнительное соглашение не заключается с арендаторами-предприятиями с правом юридического лица, созданными трудовым коллективом государственного, муниципального предприятия на основе аренды имущества этого предприятия и осуществляющими обслуживание граждан, других предприятий и организаций в сфере торговли, общественного питания, бытового обслуживания, в состав которого на момент заключения договора аренды входили структурные подразделения: магазины, кафе, ателье, мастерские по ремонту и т.д.
Дополнительное соглашение заключается арендатором и соответствующим комитетом по управлению имуществом в двухнедельный срок со дня подачи арендатором заявления.
Дополнительное соглашение заключается и является неотъемлемой частью заключенного ранее договора аренды.
Комитет по управлению имуществом не вправе отказать арендатору в заключении дополнительного соглашения.
Споры об условиях дополнительных соглашений при выкупе государственного (муниципального) имущества по договору аренды подведомственны арбитражному суду.
9. В имуществе арендатора-предприятия, созданного членами трудового коллектива на основе аренды имущества государственного, муниципального предприятия, должны быть определены размеры вкладов трудового коллектива, физических и юридических лиц, имеющих имущество на праве собственности (долю в капитале) в имущественном комплексе арендатора, являющемся их общей собственностью.
Организационно-правовая форма арендатора должна быть приведена в соответствие со статьями 9—12 Закона РСФСР «О предприятиях и предпринимательской деятельности» путем преобразования его в товарищество или акционерное общество.
Граждане — члены трудового коллектива подразделений предприятий, созданных трудовым коллективом государственных, муниципальных предприятий на основе аренды имущества этих предприятий, учреждают товарищество или акционерное общество без согласия всего трудового коллектива этого предприятия в порядке выделения своей доли из общей собственности.
Уставный капитал такого товарищества или акционерного общества должен быть образован за счет доли работников, других физических и юридических лиц, имеющих в имущественном комплексе арендатора имущество на праве собственности (долю в капитале).
Товарищество или акционерное общество, созданное в указанном выше порядке, является правопреемником арендатора в отношении имущества, выделенного в пределах его доли по разделительному балансу.
Созданное в указанном порядке товарищество или акционерное общество выкупает долю арендованного имущества пропорционально его доле в общем объеме производства (реализации) товаров, работ и услуг со скидкой 30 процентов от его стоимости, предусмотренной договором аренды.
10. Выкуп имущества по договорам аренды, заключенным до вступления в силу Закона РСФСР «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР», в которых не определены сроки, порядок, величина и условия выкупа (кроме указанных в пункте 8 настоящего Указа), осуществляется путем преобразования арендного предприятия в акционерное общество открытого типа. Решение о преобразовании принимает общее собрание (конференция) арендаторов.
Учредителями акционерного общества выступают: соответствующий комитет по управлению имуществом, физические и юридические лица, обладающие правом собственности на имущество (долю в капитале) в имущественном комплексе предприятия, созданного членами трудового коллектива государственного, муниципального предприятия (подразделения) на основе аренды имущества этого предприятия (подразделения), если они письменно не отказались от прав учредителя или если иное не предусмотрено соглашением этих перечисленных сторон, имеющих имущество на праве общей собственности.
Лицами, обладающими правами на приобретение акций, принадлежащих государству, местным Советам народных депутатов, акционерного общества, созданного в порядке преобразования арендного предприятия, признаются члены организации арендаторов, заключавшие договор аренды.
11. Товарищество или акционерное общество, созданное членами трудового коллектива государственного, муниципального предприятия (подразделения) на основе аренды имущества этого предприятия (подразделения) и выкупившее его, имеет преимущественное право приобретения в собственность арендуемых ими зданий, сооружений, нежилых помещений, а также зданий, сооружений, нежилых помещений, которыми они фактически владели, пользовались в процессе своей производственно-хозяйственной деятельности, в соответствии с положением, утверждаемым Государственным комитетом Российской Федерации по управлению государственным имуществом.
12. Государственному комитету Российской Федерации по управлению государственным имуществом и соответствующим комитетам по управлению имуществом до 1 января 1993 г. переоформить договоры аренды в соответствии с настоящим Указом. При переоформлении договоров аренды не допускается пересмотр условий этих договоров, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Указом.
Договоры аренды признаются незаключенными в недействительными исключительно в суде и арбитражном суде.
13. Государственному комитету Российской Федерации по управлению государственным имуществом утвердить порядок определения величины и внесения платы за государственное (муниципальное) имущество, сданное в аренду.
14. Контроль за исполнением настоящего Указа возложить на Контрольное управление Администрации Президента Российской Федерации, Государственный комитет Российской Федерации по управлению государственным имуществом, глав администраций.
15. Контрольному управлению Администрации Президента Российской Федерации в I квартале 1993 г. осуществить проверку исполнения настоящего Указа.
16. Настоящий Указ вступает в силу с момента его подписания.

Президент Российской Федерации Б. Ельцин
14 октября 1992 года. #1230

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector
×
×