0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Амортизация неотделимых улучшений арендованного имущества

Амортизация неотделимых улучшений арендованного имущества

ООО (общий режим налогообложения) арендует недвижимое имущество у ОАО (здания). Мы хотим с согласия арендодателя сделать неотделимые улучшения и учесть их как основное средство.

Договор аренды заключен на один год и заканчивается 31 декабря 2007 г.

Имеем ли мы право продолжать амортизировать основное средство по истечении срока договора (1 января будет заключен новый договор на 2008 год)? Можно ли в данном случае применить амортизационную премию в размере 10%?

П. 1 ст. 256 НК РФ предусмотрено, что капитальные вложения в предоставленные в аренду объекты основных средств в форме неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия арендодателя, признаются амортизируемым имуществом.

В соответствии с п. 1 ст. 258 НК РФ капитальные вложения, произведенные арендатором с согласия арендодателя, стоимость которых не возмещается арендодателем, амортизируются арендатором в течение срока действия договора аренды исходя из сумм амортизации, рассчитанных с учетом срока полезного использования, определяемого для арендованных объектов основных средств в соответствии с Классификацией основных средств, включаемых в амортизационные группы, утвержденной постановлением Правительства РФ от 01.01.2002 г. № 1.

Амортизация начисляется в порядке, предусмотренном п. п. 4 и 5 ст. 259 НК РФ, в течение фактического срока действия договора аренды.

Для расчета сумм амортизации нужно брать срок полезного использования, установленный Классификацией для арендованных объектов основных средств (например, для здания), а не срок полезного использования самих капитальных вложений.

Так как капитальные вложения в арендованные объекты основных средств амортизируются арендатором в течение срока действия договора аренды, то в случае расторжения договора аренды и заключения нового договора аренды Вы сможете начислять амортизацию по капитальным вложениям только в течение срока действия первого договора аренды.

То есть если Вы все же расторгнете договор аренды, то начислять амортизацию Вы не сможете.

В Вашей ситуации лучше заключить соглашение о пролонгации срока действия текущего договора аренды.

Как указал Минфин РФ в письме от 20.03.2007 г. № 03-03-06/1/167, если договор аренды пролонгирован в порядке, предусмотренном гражданским законодательством, арендатор вправе продолжать начисление амортизации по капитальным вложениям в арендованные объекты основных средств.

Что касается возможности применить амортизационную премию по капвложениям в арендованное имущество, то налоговики во главе с Минфином категорически возражают против этого.

Согласно п. 1.1 ст. 259 НК РФ налогоплательщик имеет право включать в состав расходов отчетного (налогового) периода расходы на капитальные вложения в размере не более 10 процентов первоначальной стоимости основных средств (за исключением основных средств, полученных безвозмездно) и (или) расходов, понесенных в случаях достройки, дооборудования, реконструкции, модернизации, технического перевооружения, частичной ликвидации основных средств.

Согласно п. п. 2 и 3 ст. 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Минфин в письмах от 20.10.2006 г. № 03-03-04/1/703, от 15.11.2006 г. № 03-03-04/1/759, от 22.05.2007 г. № 03-03-06/2/82 отметил, что произведенные арендатором неотделимые улучшения являются неотъемлемой частью арендованного помещения и по окончании договора аренды они подлежат передаче арендодателю.

Учитывая, что произведенные арендатором неотделимые улучшения являются неотъемлемой частью арендованного имущества и не остаются на балансе у арендатора, а также принимая во внимание тот факт, что для капитальных вложений в арендованные объекты основных средств установлен особый порядок начисления амортизации, предусмотренный ст. 258 НК РФ, Минфин делает вывод, что правила применения амортизационной премии в размере 10% на арендатора не распространяются.

То есть арендатор, по мнению чиновников, не вправе учесть единовременно 10% стоимости произведенных капвложений в форме неотделимых улучшений арендованных объектов основных средств.

Однако в логике рассуждений Минфина есть изъяны.

В п. 1.1 ст. 259 НК РФ прямо сказано, что амортизационная премия применяется в отношении капитальных вложений.

Неотделимые улучшения арендованного имущества в п. 1 ст. 256 НК РФ прямо названы капитальными вложениями.

Согласно п. 1.1. ст. 259 НК РФ для того, чтобы применить амортизационную премию, капвложения должны представлять собой:

1. приобретенные основные средства или

2. расходы на достройку, дооборудование, реконструкцию, модернизацию, техперевооружение или частичную ликвидацию основного средства.

Неотделимые улучшения арендованных основных средств представляют собой именно второй подвид капвложений, по которым предусмотрена п. 1.1 ст. 259 НК РФ возможность применения амортизационной премии.

Причем в НК РФ нет условия о том, что амортизационную премию можно применять только в отношении расходов на улучшение собственных основных средств.

А значит, можно списывать на расходы единовременно до 10% капвложений в виде расходов на улучшение любых основных средств (как собственных, так и арендованных).

Особый порядок начисления амортизации по капвложениям в арендованные основные средства никоим образом не исключает право арендатора применить амортизационную премию по этим капвложениям.

Но так как налоговики наверняка будут против учета амортизационной премии по неотделимым улучшениям арендованного имущества, Вам придется самостоятельно решить, что лучше для Вашей фирмы: поступить согласно рекомендациям Минфина или все же применить амортизационную премию, несмотря на риск налоговых споров.

Об амортизации неотделимых улучшений арендованного имущества

Как арендатору установить срок полезного использования произведенных капитальных вложений в арендованный объект основных средств и как начислять амортизацию, если договор аренды данного имущества заключен на срок менее 12 месяцев, но возможна пролонгация? Объясняют эксперты службы Правового консалтинга ГАРАНТ Дмитрий Игнатьев и Олег Графкин.

Договор аренды объектов основных средств заключен на 11 месяцев, по окончании которых заключается дополнительное соглашение на продление срока действия договора на последующие 11 месяцев. По данным бухгалтерского и налогового учета, данное имущество полностью самортизировано. Арендатор, с согласия арендодателя, производит капитальные вложения в арендованные объекты основных средств. Вправе ли арендатор самостоятельно определить срок полезного использования на неотделимые улучшения, отличный от срока полезного использования реконструированного объекта, и начислять амортизацию согласно этому сроку?

Бухгалтерский учет

Таким образом, произведенные арендатором капитальные вложения в арендованный объект основных средств (стоимость улучшений арендованного имущества) учитываются арендатором в составе основных средств до их выбытия в рамках договора аренды (письма Минфина России от 24.05.2013 N 03-05-05-01/18569, от 13.03.2012 N 03-05-05-01/15).

Согласно п. 20 ПБУ 6/01 организация самостоятельно устанавливает срок полезного использования объекта основных средств при принятии его к бухгалтерскому учету исходя из:

— ожидаемого срока использования этого объекта в соответствии с ожидаемой производительностью или мощностью;

— ожидаемого физического износа, зависящего от режима эксплуатации (количества смен), естественных условий и влияния агрессивной среды, системы проведения ремонта;

— нормативно-правовых и других ограничений использования этого объекта (например срок аренды).

Напоминаем, что сроком полезного использования является период, в течение которого использование объекта основных средств приносит экономические выгоды (доход) организации (п. 4 ПБУ 6/01). Сроки полезного использования основных средств являются оценочными значениями (п. 3 ПБУ 21/2008 «Изменения оценочных значений»).

В связи с тем, что организация предполагает пролонгацию договора аренды, считаем, что срок полезного использования капитальных вложений в арендованный объект основных средств следует устанавливать исходя из предполагаемого срока эксплуатации арендованного объекта основных средств с учетом ожидаемого срока продления договора аренды — прямого запрета на это нормы ПБУ 6/01 не содержат.

Неотделимые улучшения арендованного имущества амортизируются в общем порядке, то есть с первого числа месяца, следующего за месяцем принятия этого объекта к бухгалтерскому учету, и до первого числа месяца, следующего за месяцем полного погашения стоимости этого объекта, либо списания этого объекта с бухгалтерского учета одним из способов, предусмотренных п. 18 ПБУ 6/01 (п.п. 21, 22 ПБУ 6/01).

Налог на прибыль организаций

Амортизируемым имуществом признаются и капитальные вложения в предоставленные в аренду объекты основных средств в форме неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия арендодателя.

В силу п. 1 ст. 258 НК РФ амортизируемое имущество распределяется по амортизационным группам в соответствии со сроками его полезного использования. Сроком полезного использования признается период, в течение которого объект основных средств или объект нематериальных активов служит для выполнения целей деятельности налогоплательщика. Срок полезного использования определяется налогоплательщиком самостоятельно на дату ввода в эксплуатацию объекта амортизируемого имущества в соответствии с положениями ст. 258 НК РФ и с учетом Классификации основных средств, утвержденной постановлением Правительства РФ от 01.01.2002 N 1 (далее — Классификация).

При этом капитальные вложения в арендованные объекты основных средств, отвечающие критериям признания их амортизируемым имуществом, произведенные арендатором с согласия арендодателя, стоимость которых не возмещается арендодателем, амортизируются арендатором в течение срока действия договора аренды исходя из сумм амортизации, рассчитанных с учетом срока полезного использования, определяемого для арендованных объектов основных средств или для капитальных вложений в указанные объекты в соответствии с Классификацией.

Таким образом, арендатору предоставлено право учитывать расходы в виде амортизации на сумму капитальных вложений, произведенных в форме неотделимых улучшений, на период действия договора аренды. При этом в случае, если договор аренды будет пролонгирован, арендатор сможет продолжить начисление амортизации в установленном порядке (письма Минфина России от 22.02.2013 N 03-03-06/2/5003, от 04.04.2012 N 03-03-06/1/179, от 03.05.2011 N 03-03-06/2/75).

Отметим, что факт заключения договора аренды на срок менее 12 месяцев не препятствует признанию капитальных вложений в предоставленные в аренду объекты основных средств амортизируемым имуществом (письма Минфина России от 03.08.2012 N 03-03-06/1/384, от 04.04.2012 N 03-03-06/1/179).

Из п. 1 ст. 258 НК РФ также следует, что арендатор вправе определять срок полезного использования капитальных вложений, установленный именно для них Классификацией (дополнительно смотрите письмо Минфина России от 21.01.2010 N 03-03-06/2/7). Если же такой объект Классификацией не предусмотрен, то налогоплательщик должен установить срок полезного использования капитальных вложений самостоятельно в соответствии с техническими условиями или рекомендациями изготовителей (п. 6 ст. 258 НК РФ, дополнительно письма Минфина России от 07.12.2012 N 03-03-06/1/638, от 13.04.2010 N 03-03-06/2/75). Если и данные критерии применить будет невозможно, на наш взгляд, налогоплательщик будет вправе определять срок полезного использования неотделимых улучшений исходя из самостоятельно разработанных критериев. Напоминаем, что все неустранимые сомнения, противоречия и неясности актов законодательства о налогах и сборах толкуются в пользу налогоплательщика (п. 7 ст. 3 НК РФ).

Начисление амортизации по неотделимым улучшениям начинается с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором эти улучшения были введены в эксплуатацию (п. 4 ст. 259, п. 3 ст. 259.1, п. 6 ст. 259.2 НК РФ).

С текстами документов, упомянутых в ответе экспертов, можно ознакомиться в справочной правовой системе ГАРАНТ.

Улучшения: отделимые и не очень

Компании часто арендуют или сдают в аренду помещения, которые в процессе деятельности претерпевают ряд изменений — отделимых или неотделимых улучшений. Однако собственник помещения не всегда бывает рад этим изменениям. Расскажем о том, что собственнику и арендатору нужно знать о производимых улучшениях.

Чем отличаются отделимые улучшения от неотделимых

Отделимость и неотделимость улучшений зависит от того, утратит или нет арендуемый актив свои свойства, если эти улучшения изъять (п. 2 ст. 623 ГК РФ). Соответственно, разница между отделимыми и неотделимыми улучшениями в том, что первые поддерживают работоспособность актива, а вторые формируют у актива новые свойства и функции или модернизируют его.

Однако не всё так просто. С точки зрения собственника, который хочет поддержать сдаваемый в аренду актив в рабочем состоянии, например, замену старых дверей и полов на новые вполне можно рассматривать как расходы на реконструкцию с последующей капитализацией. Эти расходы направлены на продление срока полезного использования актива, хотя и не изменяют его полезной площади и не формируют новые характеристики. Подобную позицию высказывал и Минфин России (письмо от 29.02.2014 № 07-04-18/01). Но важно понимать, что если после произведённых улучшений изменится полезная площадь или объём актива, то его стоимость как объекта основных средств также должна увеличиться (постановление АС Западно-Сибирского округа от 18.03.2019 № Ф04-641/2019 по делу № А46-8255/2018).

Таким образом, по сложившейся практике и существу определения неотделимые улучшения — это результат капитальных работ, которые совершает арендатор или подрядчик, а отделимые улучшения — это самостоятельные вещи, которые можно использовать отдельно от арендованного имущества. Иначе говоря, это то, что арендатор может забрать с собой, не повредив при этом предмет аренды.

Однако судебные прецеденты по этому вопросу многообразны и непредсказуемы: когда и при каких обстоятельствах неотделимые улучшения могут перейти к собственнику вне его изначального решения?

К примеру, если арендатор устанавливает перегородки и кондиционеры, но после прекращения договора аренды решает их изъять, то суд может ему в этом отказать, потому что их нельзя демонтировать без вреда для арендованных помещений (Определение ВС РФ от 10.04.2017 № 309-ЭС17-2544).

Вопрос об отделимости объектов, имеющих отношение к системам электроснабжения и кондиционирования зданий, действительно не так прост. Если арендатор установит в арендуемом активе, который изначально был оборудован собственной системой электроснабжения и кондиционирования, электрощитовые, кондиционеры и вывеску, то для их демонтажа потребуется вмешательство в инженерные системы всего здания. Поэтому такие улучшения будут признаны неотделимыми (решение АС Ульяновской области от 13.05.2016 по делу № А72-16150 /2015, постановление 5ААС от 08.07.2015 по делу А51-27347/2014, решение АС РТ от 14.04.2015 по делу А65-17489/2013, постановление ФАС Центрального округа от 07.04.2011 по делу А14-5963/2010).

Читать еще:  Что относится к недвижимому имуществу

Подобные улучшения изменяют функциональные возможности арендуемого актива — точно так же, как перепланировка. Например, если компания арендует актив для размещения кафе и к числу уже имеющихся туалетов добавляет туалет для посетителей с ограниченными возможностями передвижений или для посетителей с детьми, то такие улучшения следует рассматривать как неотделимые. Конечно, после окончания срока аренды можно будет всё разобрать и вернуть помещению первоначальный вид, но это потребует повторного вмешательства в коммуникации всего здания, и владелец актива на этот шаг, скорее всего, не пойдёт.

И даже самая обыкновенная замена старых стеклопакетов и дверей на новые в арендуемом помещении может стать предметом споров. На первый взгляд кажется, что эти улучшения вполне можно отделить по окончании срока аренды, а целостность офиса не будет после этого нарушена. Однако если до заключения договора аренды окна и двери рассматривались как часть недвижимости, то их замена — это всего лишь обновление неотъемлемой части этого объекта недвижимости. В связи с этим логичнее рассматривать замену стеклопакетов и дверей как неотделимые улучшения (Постановление Президиума ВАС РФ от 26.10.1999 № 3655/99). Конечно, можно назначить экспертизу, чтобы определить, являются ли улучшения отделимыми, однако эксперты выдают противоположные заключения (постановление ФАС Северо-Западного округа от 28.03.2013 № Ф07-314/13 по делу № А42-7628/2011).

При отсутствии единого жёсткого алгоритма разграничения отделимых и неотделимых улучшений нужно в каждом случае рассматривать понесённые затраты по существу и с точки зрения наличия последствий для арендованного актива: изменятся или просто поверхностно обновятся его функции.

Бухгалтерский и налоговый учет неотделимых улучшений арендуемого имущества

Может ли арендатор поставить пожарную сигнализацию стоимостью 98 691 рубль на учет в составе основных средств и списать ее стоимость в бухучете в течение срока аренды — 11 месяцев? Можно ли в налоговом учете сразу списать ее стоимость на материальные расходы? Арендодатель согласен на неотделимые улучшения, расходы компенсировать не будет.

Федик Инна Леонтьевна,
эксперт бухгалтерскому, налоговому и управленческому учету справочно-правого сервиса Контур.Норматив

В бухучете можно амортизировать в течение срока аренды

Арендатор может учесть систему пожарной сигнализации в бухучете, если есть письменное согласие арендодателя (в договоре аренды или в отдельном документе) на данное неотделимое улучшение имущества. Такое капиталовложение арендатор учитывает для целей бухучета в качестве отдельного инвентарного объекта и амортизирует его. При этом срок полезного использования может быть равен сроку аренды имущества, в отношении которого произведены неотделимые улучшения (п. 20 ПБУ 6/01).

В налоговом учете списать единовременно нельзя

Расходы произведены арендатором в форме неотделимых улучшений основных средств с согласия арендодателя, а значит, для целей налогового учета это капиталовложение является амортизируемым имуществом (неважно, что стоимость системы менее 100 000 рублей), и его стоимость учитывается через механизм амортизации (абз. 4 п. 1 ст. 256 НК РФ).

В общем случае амортизация по неотделимым улучшениям рассчитывается исходя из срока полезного использования арендуемого объекта имущества. Однако несмотря на то, что пожарная сигнализация в нашем примере — неотделимый объект, согласно классификации основных средств она является отдельным объектом учета и имеет свой срок службы, отличающийся от срока службы здания. Следовательно, ее амортизация рассчитывается исходя из срока ее полезного использования, определенного в соответствии с классификацией основных средств.

Системы пожарной сигнализации относятся к VI амортизационной группе (срок полезного использования свыше 10 лет до 15 лет включительно), код ОКОФ 330.26.30.50 «Устройства охранной или пожарной сигнализации и аналогичная аппаратура».

Дополнительная информация — в статье «Возврат имущества арендатором, документооборот и учет». В частности, полезно знать, что если при возврате арендованного имущества вместе с улучшениями арендодатель не возмещает стоимость этих улучшений, то в учете арендатора их передача рассматривается как безвозмездная.

Получите бесплатный доступ в справочно-правовой сервис и задайте свой вопрос эксперту.

К вопросу о компенсируемых и некомпенсируемых улучшениях

Все улучшения арендованного имущества, произведённые за счёт амортизационных отчислений от него, принадлежат собственнику. Чтобы с собственником не возникали споры о принадлежности улучшений, кажется логичным согласование проведения неотделимых улучшений. Обратите внимание: нормы ст. 623 ГК РФ требуют согласования с арендодателем проведения неотделимых улучшений, но только в увязке с вопросом: будет или нет арендатор посягать на возмещение понесённых расходов. Таким образом, можно сделать вывод, что в настоящее время нормы ГК РФ не предписывают арендатору обязательного согласования с арендодателем осуществления неотделимых улучшений арендатором, если он изначально не планирует их перевыставить арендодателю для их компенсации или зачёта в счёт арендных платежей. Но с точки зрения дальнейших налоговых последствий сторонам изначально нужно этот вопрос обсудить.

На практике если арендатор решает провести неотделимые улучшения без ведома собственника, это может повлечь за собой даже расторжение договора аренды.

Арендатор имеет право потребовать возмещения стоимости неотделимых улучшений только после прекращения договора аренды, если иное не предусмотрено сторонами договора (п. 2 ст. 623 ГК РФ). Возникает определённый диссонанс: параллельно с этой нормой в ГК РФ присутствует оговорка, что в состав арендной платы могут входить суммы подобного возмещения. Как это совместимо в периоде до окончания аренды? Если сумма последнего арендного платежа достаточна на подобный зачет.

Кроме того, возмещение возможно вне зависимости от наличия отдельного соглашения или судебного акта о взыскании сумм, израсходованных на неотделимые улучшения (п. 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 29.12.2001 № 65).

Неотделимые улучшения, которые арендатор произвёл с согласия собственника за свой счёт, считаются компенсируемыми, если они обозначены в договоре как возмещаемые по окончании аренды. Те улучшения, которые произведены без согласия собственника, считаются некомпенсируемыми (п. 2 и 3 ст. 623 ГК РФ).

Но представим себе, что арендатор произвёл капитальные вложения в арендованный объект, не согласовав это с собственником. Если по окончании аренды они останутся в распоряжении собственника, можно ли их также рассматривать как некомпенсируемые, хотя они и не были согласованы? К возмещаемым (компенсируемым) улучшениям относятся только те, о которых есть такое условие в договоре. Если исходить из приоритета существа над формой, можно предположить, что и несогласованные неотделимые улучшения должны рассматриваться так же, как невозмещаемые (не компенсируемые).

Некомпенсируемые неотделимые улучшения (не важно, были ли они согласованы или нет) — это проблема для собственника. По факту собственник принимает их безвозмездно, без демонтажа и для дальнейшего использования. Могут быть и такие ситуации, когда собственник принимает улучшения, а потом требует от арендатора компенсации затрат на демонтаж, потому что арендатор обязан вернуть имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учётом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622 ГК РФ). То есть в этих ситуациях ни собственнику, ни арендатору не будет выгоды от произведённых улучшений.

Важный момент: если собственник безвозмездно получил от арендатора неотделимые улучшения, то это не является неосновательным обогащением, поскольку при неденежных формах обогащения эти нормы неприменимы (Определение ВАС РФ от 03.04.2009 № ВАС-402/09 по делу № А41-К1-13707/07).

Налоговое законодательство не предписывает арендодателю учитывать для целей налогообложения доходы в сумме стоимости некомпенсируемых неотделимых улучшений, произведённых арендатором (пп. 32 п. 1 ст. 251 НК РФ). В приведенной норме нет ни слова о том, должно или нет быть согласование по капвложениям между сторонами договора. Тем не менее Минфин РФ полагает, что если речь будет идти о несогласованных и не компенсируемых по договору улучшениях, после окончания аренды они должны учитываться в составе внереализационных доходов у собственника в порядке п. 3 ст. 250 НК РФ (письмо Минфина от 03.05.2011 № 03-03-06/1/280).

При этом Минфин предлагает в НК РФ объединить зеркальные нормы про признание доходов и про признание расходов в привязке к наличию согласования. Для этого он предлагает внимательно прочитать п. 1 ст. 256 НК РФ. В соответствии с НК РФ, если собственник не возмещает стоимость капитальных вложений, произведённых арендатором с его согласия, то последний амортизирует их в течение срока действия договора аренды.

Налицо коллизия права. О том, как решить эту проблему, мы поговорим в следующий раз.

Светлана Смирнова, кандидат экономических наук, налоговый консультант I категории

Что такое неотделимые улучшения арендованного имущества?

Неотделимые улучшения арендованного имущества – это блага, способствующие усовершенствованию, модернизации, увеличению срока эксплуатации или увеличению стоимости предмета аренды и, при этом, их невозможно отделить без нанесения ущерба имуществу или изменения его первоначального вида и свойств.

Что признается неотделимыми улучшениями

Ныне действующее законодательство выделяет две кардинально разные категории улучшений имущества, опосредуемого в рамках аренды. В числе таковых:

  • Отделимые улучшения – улучшения, которые возможно отделить от предмета аренды без нанесения ущерба и изменения первоначального существа объекта. Они признаются собственность арендатора, который вправе забрать их, в случае если арендодатель не предложит компенсацию за оставление таковых на прежнем месте.
  • Неотделимые улучшения – те, которые не представляется возможным отделить без нанесения ущерба имуществу арендодателя или самому объекту, выступающему улучшением.

Особенности неотделимого улучшения:

  1. Могут производиться только с согласия собственника;
  2. Производятся за счет средств арендатора;
  3. Увеличивают ценность предмета аренды;
  4. Усовершенствуют функциональность, технические характеристики имущества, потребительские свойства или срок эксплуатации;

Важно понимать, что в соответствии со ст. 616 ГК РФ за арендатором имущества закрепляется обязанность по осуществлению текущего ремонта помещения, который не подразумевает производства улучшений, способствующих повышению цены имущества. Это правило полагает, что во время текущего ремонта не может быть произведено капитальных улучшений.

Наниматель имущества, совершивший улучшения против воли собственника может получить требование о их устранении и восстановлении первоначального вида объекта.

К числу неотделимых улучшений можно отнести:

  • Реконструкция, перепланировка;
  • Достройка, пристрой (завершение ранее начатого строительства или возведение дополнительного строения);
  • Модернизация (замена старых электропроводов или трубопровода на новый);
  • Техническое оснащение (установка системы сигнализации и прочее);
  • Садовое обустройство (посадка плодоносных деревьев);
  • Покраска (например, в отношении автомобиля);

Особенности учета и компенсации неотделимых улучшений

Согласно положениям Гражданского кодекса, издержки на осуществление неотделимых улучшений могут быть компенсированы в том случае, если были согласованы ссобственником имущества. Если же такового согласия не было и арендодатель не настроен на добровольную компенсацию, то арендатор не вправе требовать возмещения.

Компенсация стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества, чаще всего, происходит в следующем виде:

  • Путем соразмерного уменьшения арендного платежа;
  • Путем денежной компенсации произведенных работ.

При этом стороны должны заранее согласовать следующие нюансы компенсации:

  1. Будут ли компенсированы затраты на строительно-ремонтные работы или компенсация предусмотрена только в рамках затрат на материалы;
  2. Срок, в течение которого будет произведена компенсация (за время действия договора, после фактического осуществления улучшений, по истечении периода действия договора).

Учет неотделимых улучшений

Неотделимые улучшения входят в круг амортизируемого имущества. Учет неотделимых улучшений арендованного имущества допускается как со стороны арендатора, так и арендодателя.

Собственник, согласившийся на улучшения должен помнить следующее (при налогообложении):

  • Согласно НК РФ, учету подлежит амортизируемое имущество, у которого срок полезного использования превышает 1 год, его стоимость не менее 20000 и оно оплачено собственником помещения;
  • После произведения улучшений возрастает стоимость объекта;
  • После компенсации расходов арендодатель вправе начислить амортизацию путем увеличения ее размера;
  • Обязательно учитывается фактор, свидетельствующий о продлении срока эксплуатации в результате капитальных вложений.

Арендатор вправе учитывать неотделимые улучшения при отражении расходов. При этом важны следующие моменты:

  • Имеется согласие со стороны собственника на осуществление капитальных изменений;
  • Траты отражаются при расчете налога на прибыль (если была компенсация);
  • Амортизация может быть начислена за учтенный объект (если компенсация еще не была произведена);
  • Амортизация может начисляться с первого дня месяца, следующего за месяцем, когда неотделимые улучшения были введены в эксплуатацию (необходимо наличие документа, подтверждающего завершение работ – акт приема-передачи);
  • Амортизация позволяет списать произведенные при капитальном вложении траты только за период, в течение которого действуют арендные отношения и в рамках месячной суммы амортизации;
  • Если за период договорных отношений по аренде амортизация не покрыла ранее произведенные расходы, то они остаются неучтенными (переходят в статус убытков) и не принимаются во внимание при налогообложении.
  • Пролонгация договора позволяет сохранить возможность начисления амортизации.

Важно учитывать то, что суммы амортизации рассчитываются по сроку полезного использования и по правилам классификации основных средств (ранее применялось правило о расчете на основании амортизационных групп).

Если арендатор, осуществивший неотделимые улучшения, принял их на свой баланс объектов основных средств, то он обязан уплачивать с него налог на имущество. Однако, если собственник имущества внес соответствующую компенсацию до введения в эксплуатацию капитальных вложений, то они не могут быть учтены в объеме основных средств арендатора и не подлежат обложению налогом.

Учет капитальных улучшений в бухгалтерском отчете может быть отражен, если выполнены следующие условия:

  1. Улучшения объекта используются при производстве продукции, управленческой деятельности, либо для других нужд, подразумевающих получение оплаты;
  2. Объект будет использоваться в течение длительного времени (не менее 1 года);
  3. Последующая перепродажа объекта не входит в объем целей организации;
  4. В перспективе, объект сможет приносить компании доход.

Как в договоре предусмотреть неотделимые улучшения

Осуществление неотделимых улучшений выступает юридическим фактом, который требует надлежащего оформления. Стороны могут предусмотреть такую модернизацию в виде отдельного соглашения, либо в качестве приложения к основному соглашению, описывающему предмет аренды.

Читать еще:  Образец договора безвозмездного пользования имуществом, заключаемый между физическим и юридическим лицом

Договор на возмещение стоимости улучшений, признанных неотделимыми, должен содержать:

  • Перечень объектов, выступающих в качестве улучшений;
  • Их предварительную стоимость (стоимость материалов и строительно-ремонтных услуг);
  • Время осуществления работ по осуществлению капитальных улучшений (важный аспект при бухгалтерском учете);
  • Порядок оплаты капитальных вложений (кем будут оплачиваться, в какие сроки);
  • Конкретное указание на согласованность действий, как со стороны арендодателя, так и арендатора;
  • Ответственность за неисполнение обязательств или просрочку исполнения.

Практика арендных правоотношений показывает, что стороны вправе предусмотреть универсальное условие, касающееся производства капитальных вложений, которое указывает на то, что арендодатель изначально согласен на любые виды капитальных преобразований и арендатору нет необходимости каждый раз согласовывать этот момент. Однако, в случае возникновения спора, такая правовая конструкция может оказаться не надежной.

В случае, если таковая модернизация была произведена с согласия правообладателя арендованного имущества, но не оформлена документально, после чего он выдает отказ на возмещение, арендатору стоит прибегнуть к судебному оспариванию. В качестве доказательственной базы могут выступать:

  • Показания свидетелей, присутствующих при разговоре;
  • Аудио-, видео записи;
  • Подписи на чеках о покупке материалов или фактическая компенсация расходов.

Определение стоимости неотделимых улучшений

Улучшения, за которые арендатор требует компенсации, должны отвечать следующим требованиям:

  1. Производиться с согласия арендодателя и (или) балансодержателя;
  2. Их отделение повлечет нанесение вреда конструкции предмета аренды;
  3. Они носят характер капитальных вложений.

Прежде чем производить компенсацию расходов, собственник, обычно, проводит анализ объема выполненных работ, на основании которых делает вывод о затратах по улучшению.

В объем стоимости капитальных вложений может входить:

  • Расходы на сооружение улучшения;
  • Их производство, изготовление;
  • Доведение до качественного состояния, в котором они будут признаны пригодными для эксплуатации.

Стоимость капитальных вложений определяется посредством затратного подхода, который применяется в виде расчета величины затрат на создание улучшений.

Особенности выявления стоимости:

  • На конечный результат расчетов не влияют особенности инвестиций (перерасход или экономия материала и прочее);
  • Определяется по стоимости сметно-строительных работ, которые были произведены на дату оценки по соответствующим ведомостям объема работ;
  • Стоимость работ по производству капитальных улучшений носит договорной характер и напрямую зависит от сроков и объемов их осуществления.

Заключение

Любые действия, связанные с осуществлением неотделимых улучшений должны быть согласованы с правообладателем предмета аренды, так как его воля напрямую сказывается на возможности получения компенсации за произведенные затраты. Собственником указанных улучшений всегда остается арендодатель. Компенсация за капитальные вложения может производиться путем соразмерного уменьшения платежа по аренде или путем денежной выплаты от собственника.

Как в бухгалтерском учете арендатора отражаются операции по созданию и передаче арендодателю неотделимых улучшений арендованного имущества

  1. Создание неотделимых улучшений арендатором
  2. Передача неотделимых улучшений арендодателю
  3. Неотделимые улучшения возмещаются
  4. Неотделимые улучшения не возмещаются

Порядок отражения в бухучете операций по созданию арендатором и передаче арендодателю неотделимых улучшений зависит от обстоятельств ситуации: неотделимые улучшения передаются сразу или после окончания аренды, расходы на создание компенсируются арендодателем или нет, ниже рассмотрен порядок для указанных случаев.

Арендатор имеет право улучшить арендованное им имущество. Неотделимые улучшения — улучшения арендованного имущества, которые нельзя отделить без вреда для него (п. 2 ст. 623 ГК РФ).

По общему правилу неотделимые улучшения являются собственностью арендодателя и переходят к нему на баланс по окончании срока аренды, если иное не предусмотрено договором аренды (ч. 1 ст. 622, ст. 623 ГК РФ).

У арендатора бухгалтерский учет неотделимых улучшений зависит от следующих факторов:

  • от способа создания неотделимых улучшений (подрядного или хозяйственного);
  • того, когда переданы неотделимые улучшения арендодателю (сразу после их завершения или позднее — по окончании срока действия договора аренды вместе с возвращаемым арендуемым имуществом);
  • согласия арендодателя на проведение неотделимых улучшений (возмещается их стоимость арендодателем или нет).

Возмещение арендодателем затрат на неотделимые улучшения арендованного имущества производится в следующем порядке (п. п. 2, 3 ст. 623 ГК РФ):

  • стоимость неотделимых улучшений, произведенных за счет собственных средств арендатора и с согласия арендодателя, возмещается арендатору после прекращения договора аренды, если иное не предусмотрено этим договором;
  • стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, не возмещается арендатору, если иное не предусмотрено законом.

Форма возмещения может быть предусмотрена договором аренды: возмещение деньгами или за счет арендной платы.

Создание неотделимых улучшений арендатором

Создание неотделимых улучшений арендатором возможно с привлечением и без привлечения подрядной организации.

Фактические затраты (без НДС) на создание неотделимых улучшений учитываются арендатором в составе вложений во внеоборотные активы на счете 08.

В бухгалтерском учете законченные капитальные вложения в арендованное имущество (стоимость неотделимых улучшений) арендатор учитывает в качестве отдельного объекта основных средств, если их стоимость — более 40 000 руб. (иного лимита, установленного учетной политикой организации) и срок полезного использования — более 12 месяцев, до их выбытия (п. п. 4, 5, 29 Положения по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/01, утвержденного Приказом Минфина России от 30.03.2001 N 26н (далее — ПБУ 6/01), п. 47 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации, утвержденного Приказом Минфина России от 29.07.1998 N 34н, п. 35 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных Приказом Минфина России от 13.10.2003 N 91н (далее — Методические указания)).

Капитальные вложения в арендованный объект основных средств учитываются арендатором как отдельный инвентарный объект, и открывается отдельная инвентарная карточка, если в соответствии с заключенным договором аренды эти капитальные вложения являются собственностью арендатора (п. 35 Методических указаний).

Стоимость объектов основных средств погашается посредством начисления амортизации (п. 17 ПБУ 6/01). Амортизационные отчисления при линейном способе начисления амортизации начисляются ежемесячно исходя из первоначальной стоимости объекта основных средств с учетом срока полезного использования, установленного организацией при принятии данного объекта к бухгалтерскому учету (п. п. 18, 19, 20 ПБУ 6/01). Срок полезного использования неотделимых улучшений в арендованный объект основных средств устанавливается исходя из ограничений использования данного объекта арендатором, в частности исходя из оставшегося срока аренды (абз. 5 п. 20 ПБУ 6/01).

Начисление амортизации начинается с первого числа месяца, следующего за месяцем принятия к бухгалтерскому учету капитальных вложений в качестве объекта основных средств, и производится до полного погашения стоимости этого объекта либо его списания с бухгалтерского учета (п. 21 ПБУ 6/01). В частности, полное погашение стоимости неотделимых улучшений может произойти в месяце возврата арендованного имущества арендодателю.

Ежемесячные амортизационные отчисления по неотделимым улучшениям в арендованное имущество признаются в бухгалтерском учете арендатора расходами по обычным видам деятельности (п. п. 5, 8, 16 Положения по бухгалтерскому учету «Расходы организации» ПБУ 10/99, утвержденного Приказом Минфина России от 06.05.1999 N 33н (далее — ПБУ 10/99)).

При создании неотделимых улучшений арендованного имущества в бухгалтерском учете арендатора делаются следующие записи (Инструкция по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденная Приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н):

  • Дебет 08 Кредит 10 (07, 23, 25, 26, 60, 69, 76, 70 и др.) — отражены затраты, связанные с производством неотделимых улучшений (при хозяйственном способе);
  • Дебет 08 (07) Кредит 60 — отражена стоимость подрядных работ по производству неотделимых улучшений на основании акта приемки-сдачи выполненных подрядных работ (при подрядном способе);
  • Дебет 19 Кредит 60 — отражен НДС, предъявленный подрядчиком, выполняющим работы по созданию неотделимых улучшений, и поставщиками материалов на основании счета-фактуры;
  • Дебет 68, субсчет «Расчеты по НДС», Кредит 19 — сумма «входного» НДС принята к вычету на основании счета-фактуры подрядчика (поставщика материалов);
  • Дебет 60 Кредит 51 — оплачены подрядные работы, стоимость материалов на основании выписки банка по расчетному счету.

Передача неотделимых улучшений арендодателю

Передача неотделимых улучшений арендодателю может быть произведена как сразу после окончания работ по их созданию, так и после окончания срока договора аренды.

В первом случае на дату такой передачи затраты по законченным капитальным вложениям в неотделимые улучшения, возмещаемые арендодателем, списываются с кредита счета 08 в дебет счета 76, субсчет «Расчеты с арендодателем по возмещению стоимости неотделимых улучшений» (п. 35 Методических указаний).

Во втором случае по окончании срока аренды арендатор возвращает арендодателю арендованное имущество с неотделимыми улучшениями.

Сумму амортизации, начисленную по выбывающим неотделимым улучшениям, арендатор списывает со счета 02 «Амортизация основных средств» в кредит счета 01 на дату возврата арендованного имущества арендодателю.

Выбытие неотделимых улучшений на дату окончания срока договора аренды учитывается как выбытие основных средств с отражением доходов и расходов на счете 91 «Прочие доходы и расходы» (п. п. 29, 31 ПБУ 6/01, п. 76 Методических указаний, п. п. 6, 6.1, 7 Положения по бухгалтерскому учету «Доходы организации» ПБУ 9/99 (утв. Приказом Минфина России от 06.05.1999 N 32н), п. 11 ПБУ 10/99).

В качестве прочего дохода от такого выбытия признается сумма полученного от арендодателя возмещения стоимости неотделимых улучшений, а в качестве прочего расхода — недоамортизированный остаток первоначальной стоимости неотделимых улучшений (при его наличии).

По общему правилу остаточная стоимость выбывающего объекта признается прочим расходом организации (п. 11 ПБУ 10/99). Но если полное погашение стоимости неотделимых улучшений произошло в месяце возврата арендованного имущества арендодателю, то у арендатора на дату передачи неотделимых улучшений арендодателю отсутствуют расходы в виде остаточной стоимости таких капитальных вложений.

Неотделимые улучшения со сроком полезного использования свыше 12 месяцев и стоимостью в пределах лимита, установленного в учетной политике организации, но не более 40 000 руб. за единицу могут отражаться в бухгалтерском учете и бухгалтерской отчетности в составе материально-производственных запасов (п. п. 4, 5 ПБУ 6/01). В таком случае их стоимость списывается на соответствующие счета учета затрат на производство в момент передачи в эксплуатацию (п. 93 Методических указаний по бухгалтерскому учету материально-производственных запасов, утвержденных Приказом Минфина России от 28.12.2001 N 119н).

В рассмотренном выше порядке стоимость неотделимых улучшений в арендованное имущество учитывают арендаторы, начавшие согласно принятой учетной политике досрочное применение Федерального стандарта бухгалтерского учета 25/2018 «Бухгалтерский учет аренды», утвержденного Приказом Минфина России от 16.10.2018 N 208н (п. 48, разд. II ФСБУ 25/2018).

Неотделимые улучшения возмещаются

Рассмотрим порядок отражения в бухгалтерском учете операций, когда в договоре аренды предусмотрена обязанность арендодателя компенсировать арендатору стоимость неотделимых улучшений сразу по окончании работ:

  • Дебет 76, субсчет «Расчеты с арендодателем по возмещению стоимости неотделимых улучшений», Кредит 08 — списаны затраты по законченным капитальным вложениям в неотделимые улучшения, компенсируемые арендодателем (п. 35 Методических указаний);
  • Дебет 76 Кредит 68, субсчет «Расчеты по НДС», — начислен НДС со стоимости переданных неотделимых улучшений;
  • Дебет 51 Кредит 76, субсчет «Расчеты с арендодателем по возмещению стоимости неотделимых улучшений», — получено от арендодателя возмещение стоимости неотделимых улучшений
  • Дебет 76, субсчет «Расчеты по арендной плате», Кредит 76, субсчет «Расчеты с арендодателем по возмещению стоимости неотделимых улучшений», — стоимость неотделимых улучшений зачтена в счет погашения арендной платы.

Рассмотрим порядок отражения в бухгалтерском учете операций, когда согласно договору аренды неотделимые улучшения возмещаются и передаются арендодателю по окончании срока договора аренды:

  • Дебет 01 Кредит 08 — неотделимые улучшения отражены в составе основных средств арендатора на основании акта о приеме-передаче объекта основных средств, инвентарной карточки учета объекта основных средств;
  • Дебет 20, 23, 25, 26, 44 Кредит 02 — начислена ежемесячная амортизация по неотделимым улучшениям на основании бухгалтерской справки-расчета до выбытия объекта;
  • Дебет 02 Кредит 01, субсчет «Выбытие основных средств», — списана амортизация, начисленная по неотделимым улучшениям, на основании акта о приеме-передаче объекта основных средств;
  • Дебет 76, субсчет «Расчеты с арендодателем по возмещению стоимости неотделимых улучшений», Кредит 91-1 — стоимость возмещаемых неотделимых улучшений отражена в составе прочих доходов;
  • Дебет 91-2 Кредит 68, субсчет «Расчеты по НДС», — начислен НДС на стоимость неотделимых улучшений, переданных арендодателю;
  • Дебет 91-2 Кредит 01, субсчет «Выбытие основных средств», — списана остаточная стоимость неотделимых улучшений;
  • Дебет 51 Кредит 76, субсчет «Расчеты с арендодателем по возмещению стоимости неотделимых улучшений», — получено от арендодателя возмещение стоимости неотделимых улучшений.

Неотделимые улучшения не возмещаются

Рассмотрим порядок отражения в бухгалтерском учете операций, когда арендатор передает неотделимые улучшения по окончании срока договора аренды и арендодатель не компенсирует их стоимость:

  • Дебет 01 Кредит 08 — неотделимые улучшения отражены в составе основных средств арендатора на основании акта о приеме-передаче объекта основных средств, инвентарной карточки учета объекта основных средств;
  • Дебет 20, 23, 25, 26, 44 Кредит 02 — начислена ежемесячная амортизация по неотделимым улучшениям на основании бухгалтерской справки-расчета до выбытия объекта;
  • Дебет 02 Кредит 01, субсчет «Выбытие основных средств», — списана амортизация, начисленная по неотделимым улучшениям, на основании акта о приеме-передаче объекта основных средств на дату выбытия объекта;
  • Дебет 91-2 Кредит 01, субсчет «Выбытие основных средств», — списана в состав прочих расходов остаточная стоимость неотделимых улучшений;
  • Дебет 91-2 Кредит 68, субсчет «Расчеты по НДС», — начислен НДС при передаче некомпенсируемых неотделимых улучшений арендодателю на основании счета-фактуры.

Е.В. Орлова
Начальник отдела аудита
ООО «ПАРТИ»

Что относится к неотделимым улучшениям арендованного имущества?

Что относится к неотделимым улучшениям арендованного имущества? Таким термином обозначаются все работы по модернизации и дооборудованию объекта недвижимости, достройке, монтажу лифтового и другого оборудования. Такое техническое дооснащение объекта разделяется на отделимое и неотъемлемое. В первом случае выполненные изменения можно легко демонтировать без утери целостности объекта. Неотделимое изменение – это работы по модернизации, дооборудовании, достройке, монтажу нового оборудования.

Читать еще:  Арест и конфискация: как купить недвижимость с большим дисконтом

Неотделимыми улучшениями, согласно ст. 623 ч. 2 действующего законодательства на 2017 год, являются те изменения, которые полностью отвечают следующим критериям:

  • не подлежат изъятию, так как они могут повредить целостность объекта, принадлежащего арендодателю;
  • все изменения были выполнены за счет арендатора;
  • все изменения были выполнены при условии предварительно заключенного соглашения, зафиксированы документально.

Что такое неотделимые нарушения?

В отличие от обычного или капитального ремонта, усовершенствования требуются для поддержки имущества в рабочем состоянии, улучшения его эксплуатационных свойств. Это повышает ценность имущества. Все проводимые улучшения разделяются на отделимые и неотделимые, обладающие существенными различиями:

  1. Отделимые. Их можно без особых проблем снять, при этом никакой порчи или нарушения целостности не произойдет. Подобные улучшения включают в себя установку кондиционеров, холодильного оборудования, систем видеонаблюдения и другие подобные работы.
  2. Неотделимые. В таком случае изменения нельзя отъять от имущества без его порчи нельзя. Это установка лифтового оборудования, систем вентиляции, модернизация здания, реконструкция, дооборудование и другие работы.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества может быть компенсирована арендодателем в таких случаях:

  • если это указано в договоре аренды;
  • если ссудодатель заранее дал свое согласие на осуществление таких улучшений, но не оговорил, за чей именно счет они будут производиться.

В остальных случаях стоимость не компенсируется, в некоторых ситуациях арендатор должен привести объект в прежнее состояние, при этом осуществляется это за его счет.

Если планируются подобные работы, необходимо предварительно согласовать их с арендодателем, желательно оформить это в письменной форме. Если согласие получено, то в приложении к договору аренды следует предоставить такие условия:

  • описание улучшений с полной сметой работ и материалов, используемого оборудования;
  • данные, за чей именно счет производятся работы;
  • стоимость произведенных улучшений, срок полезного использования нового имущества;
  • порядок компенсации затрат.

При окончании срока действия договора аренды и при условии возмещения затрат на их выполнение, из общей суммы средств вычитается амортизация для всех неотделимых улучшений арендованного имущества. Таки условия и необходимо прописать заранее, оформить в письменной форме, что позволяет в дальнейшем избежать множества неприятных ситуаций и проблем.

Специального учета для улучшений нет, это больше оценочный критерий, который включает в себя ряд принятых работ – достройка, капитальный ремонт и реконструкция, переустройство и много другое. При этом после окончания срока аренды из стоимости изменений вычитается амортизация всех неотделимых улучшений для арендованного имущества.

К неотделимым улучшениям, согласно принятым критериям, можно отнести:

Вид улучшенийПорядок и особенности выполнения работ
ДостройкаЭто действия, при которых к основной части здания присоединяются новые части и пристройки. При этом все дополнения являются неотъемлемой частью общей конструкции, имеют общие инженерные сети, входы.
Реконструкционные работыПозволяет восстановить сооружение.
Работы по модернизацииЭто полное обновление объектов, подлежащих амортизации.
ПереустройствоИзменения, перенос инженерных сетей.
Капитальные работыВыполнение полномасштабного ремонта, который может сопровождаться перепланировкой, монтажом отопительного оборудования, лифтов, систем вентиляции.
Установка охранных, пожарных систем, видеонаблюденияНеобходимо для обеспечения требуемых условий по безопасности.
Санитарно-эпидемиологические работыЭто комплекс действий, связанный с обработкой помещений для ведения определенного рода деятельности (продуктовые магазины, склады, салоны, медицинские учреждения).

Что такое дооборудование?

Могут ли такие работы выступать примером неотделимого улучшения? Да, подобные работы можно считать неотделимым улучшением, если было произведено присоединение к объекту недвижимости дополнительных элементов. Кроме того, неотделимым имуществом будет считаться тот объект, для которого был выполнен ряд следующих работ:

  • установлены отсутствующие ранее системы отопления;
  • выполнен монтаж специальных сантехнических средств, необходимых для использования инвалидами и другими лицами с ограниченной способностью к передвижению;
  • при установке лифтового оборудования, подъемников для грузов, товаров, стройматериалов;
  • выполнены подготовительные мероприятия для ввода и подключения инженерных систем, включая водопровод, канализацию и прочие;
  • проведены работы по строительству бассейнов.

Случаются ситуации, при которых арендатор не согласен оставить улучшения, в этом случае он обязан самостоятельно демонтировать их без повреждения основного объекта. Если изменения останутся в собственности арендодателя, то он должен компенсировать стоимость улучшения. При из общей цены должна быть вычтена амортизационная стоимость.

При досрочном расторжении договора арендодатель имеет право требовать восстановления первоначального вида недвижимости или компенсации, размер которой будет достаточным для устранения последствий изменений.

При согласовании всех изменений по неотделимым улучшениям необходимо соблюдать перечень таких действий:

  • предварительная подготовка;
  • проведение оценки переоборудования;
  • реализация проекта.

Комплекс работ по проведению улучшений необходимо зафиксировать в письменном виде и правильной форме, чтобы документ имел силу. Если не оформить все в установленной форме, то в дальнейшем можно проведенные изменения уже не доказать. Такие документы не будут иметь силы в суде.

PRO новостройку +7 (495) 725-58-91 (Москва)

Бесплатная консультация юриста по недвижимости — договоры, оформления сделок, выселение/заселение

Порядок бухгалтерского учета неотделимых улучшений у арендодателя и арендатора

В современном обществе арендные отношения до сих пор имеют широкое распространение. Это касается не только компаний, но и частных лиц. Предприятия часто осуществляют свою деятельность на арендованных площадях. В процессе работы проводятся улучшения пространства в соответствии с потребностями.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (495) 725-58-91 . Это быстро и бесплатно !

Общие сведения о неотделимых улучшениях

К группе неотделимых улучшений относят изменения в качестве, из-за которых объект становится ценнее. На что направлены такие виды улучшений?

  • Наличие более широкого спектра по функциональным возможностям.
  • Лучше технические свойства и параметры.
  • Усовершенствование.

После выполнения ремонта никаких новых качеств объекты в этом случае не приобретают. И технические характеристики не претерпевают сильных улучшений. Потому ремонт и не относится к неотделимым улучшениям.

Такими улучшениями считают:

  • Техническое оснащение.
  • Модернизацию.
  • Реконструкцию.
  • Достройку.
  • Дооборудование.

Как выселить человека из квартиры? Какие основания для этого нужны читайте в материале по ссылке.

Неотделимыми изменениями считаются такие виды улучшений, которые потом нельзя будет демонтировать, либо изъять без серьёзного разрушения объекта.

Правила учёта улучшений у арендаторов

В данном случае главное требование – наличие согласия в письменной форме от арендодателя. Такое согласие оформляют в виде отдельного документа, либо как дополнительное соглашение.

Среди наиболее благоприятных ситуаций – согласие со стороны собственника не только на сам ремонт, но и на компенсацию средств, хотя бы частичную.

Тогда именно у собственника возникают обязанности по начислению амортизации. По окончании арендного срока объект недвижимости возвращают собственниками, в том числе – проведённые улучшения. Как быть с учётом налогов?

Как оформить дачу в собственность? Порядок действий смотрите в этой статье.

Этот момент важен, даже учитывая то, что изначально собственником неотделимых улучшений служит арендодатель.

Налоговые органы в этом случае требуют совершения нескольких действий:

  1. Начислить НДС со стоимости улучшений согласно рыночному показателю.
  2. Включение компенсационных сумм в состав реализационной выручки. Это делается на тот же день, когда подписывается акт, подтверждающий приём работы.

Неотделимые улучшения арендованного имущества.

Если расходы не компенсируются, стоит ли дальше арендовать имущество?

Тогда арендатор зачисляет неотделимые улучшения на собственный баланс. Амортизационные процессы не останавливаются всё время, пока действует арендное соглашение. Отдельно занимаются установлением срока полезного использования, на основании специально введённого классификатора.

Амортизируемые капитальные вложения не предполагают применения специальной премии. Но в суде такое положение может быть оспорено.

Входит ли балкон в общую площадь квартиры? В каком случае это нужно учитывать вы узнаете по ссылке.

Можно продлить договор аренды:

  • Перезаключив договор по новой.
  • Продлевая срок действия первоначального документа. Решают это составлением допсоглашения, после чего арендатор продолжает эксплуатацию имущества.

Во втором случае начисление амортизации продолжается по обычной схеме. Иначе такие начисления перестают рассчитываться, когда своё действие прекращает первый договор. Даже если не был составлен акт о непосредственной передаче самих неотделимых улучшений.

При аренде недвижимости договора со сроком в 12 месяцев и более требуют обязательной госрегистрации. Это необходимо, даже если соглашение заключено на 11 месяцев, а потом его продляют.

Иначе невозможно признать расходы, связанные с этим договором. Но в суде можно доказать, что регистрация для продлённых документов не нужна.

Как быть с потерями в остаточной стоимости?

Типичный пример – окончание арендного срока при наличии улучшений, не до конца прошедших амортизацию. Тогда остаточная стоимость улучшений не может быть учтена в расходах, связанных с налогом на прибыль.

Есть несколько вариантов действий при расторжении договора.

  1. Демонтаж улучшений. Но даже в таких ситуациях не стоит ждать появления на счету стоимости остатков.
  2. Когда улучшения дают собственнику на безвозмездной основе. При этом составляется акт приёма и передачи. Стоимость ценностей, переданных на безвозмездной основе, в расходах тогда учёту не подлежит.

От чего может защитить страхование дачи? Порядок страхования и условия смотрите здесь.

Имущество, подлежащее выкупу

При окончании срока действия арендного договора имущество часто выкупается арендаторами. Продолжаются ли амортизационные процессы для неотделимых улучшений в этом случае? Одно время ответ у чиновников на этот вопрос был только отрицательным.

Но в 2012 году вывод в таких ситуациях поменялся, в лучшую сторону. Но решение вопроса предполагает соединение недоамортизованных сумм с первоначальной стоимостью объекта, для которого оформляется выкуп.

Работы в арендованном помещении.

Как проводится учёт у арендодателя, если арендатор решил улучшить имущество?

Расходы по этому вопросу отражаются в документах по тем же правилам, что и затраты, связанные с реконструкцией и достройкой, модернизацией объектов.

Такие улучшения имеют стоимость, которая может увеличивать первоначальную цену объекта. Тогда их списывают в дебет счёта 01. Учёт на этом счёте может проходить обособленно. В этом случае надо открывать отдельную инвентаризационную карточку.

При наличии компенсации прописывать траты надо с дебетом счёта 08 и кредитом счёта 60(76). Обязательно указание размера, в котором проводилась компенсация. Если же компенсация отсутствует, то применяют общий порядок.

Где выдают свидетельство о праве собственности на квартиру? Куда обращаться для получения читайте по ссылке.

Такие улучшения не учитываются в расчёте налога на прибыль. Арендодатель получает данные улучшения безвозмездно. Потому он и не вправе принять к вычету сумму НДС.

Как быть с бухгалтерским учётом?

Отдельными инвентарными объектами будут считаться неотделимые улучшения, являющиеся собственностью арендатора. Для введения их в эксплуатацию руководитель предприятия издаёт отдельный приказ.

Используя в качестве дополнения акт приёма-передачи ОС-1. И инвентарную карточку ОС6. Важное требование – соответствие между улучшениями и критериям основных средств.

  1. Дебет 001. Основное арендованное средство отражается на балансе.
  2. Счёт 08 используется для сбора первоначальной стоимости. Показатель имеет вид произведённых затрат, суммы по факту.
  3. Тогда будет дебет 08. А кредит имеет цифры 69, 70, 10, 76, 60, 23.
  4. После этого переходят к вводу в эксплуатацию. И ставят дебет 01- кредит 08.

Полезное использование определяется в зависимости от оснований общего характера. Либо оно будет примерно таким же, как и срок аренды объекта.

Имущество вместе с улучшениями переходит обратно арендодателям, когда срок действия основного соглашения заканчивается. Самим арендаторам рекомендуется относить стоимость остатков к прочим расходам.

Отдельным объектом учёта могут становиться улучшения, для которых не провели компенсацию. Этот вопрос можно решить и, увеличивая первоначальную стоимость объектов.

Как восстановить документы на квартиру в случае порчи, утери или кражи? Пошаговая инструкция в данной публикации.

Тогда проводки выглядят так.

  1. Когда имущество возвращают арендодателю, ставят Кредит 01.
  2. Выбытие ОС идёт по Дебету 01. Кредит 01 применяют, списывая первоначальные улучшения.
  3. При списании начальной амортизации ставят Дебет 02 – Кредит 01.
  4. Стоимость остатков от улучшений списывается так– Дебет 91-2, Кредит 01.
  5. Если для рыночной стоимости начисляют НДС – Дебет 91 – Кредит 68.

Какие риски связаны с НДС?

Они вытекают из части положения в статье 256 Налогового Кодекса. Если при начислении налога не принять к расчёту затраты на неотделимое улучшение, то будет весьма проблематично доказать, что средства должны быть признаны объектами НДС. Контрольные органы внимательно следят за тем, как проводятся расчёты в данной сфере.

Выводы

Часто собственники бывают заинтересованы в указании полной стоимости. Например, если необходимо легализовать прибыль перед тем, как собственник отправится в зарубежные страны. В связи с этим повышаются затраты на нотариальные услуги, связанные с объектом и оформлением документов на него.

Получение компенсации за проведение неотделимых улучшений возможно. Но только в случае грамотного регулирования вопроса, ещё в момент проведения переговоров.

Арендатор должен согласовать каждое решение с собственником объекта недвижимости. Особенно, если необходимость в улучшениях возникла уже после того, как был заключен арендный договор. Иначе никаких компенсаций по закону не предусмотрено.

Главное – не забыть, что капитальное обустройство помещения не входит в разряд неотделимых улучшений. Это условие меняется лишь в случае, если сами стороны предусмотрели другие варианты решений в договоре.

О том, что такое неотделимые улучшения арендованного имущества вы узнаете из этого видео:

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector