1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Покупка квартиры по доверенности со стороны продавца

Продажа квартиры по доверенности: покупать или нет?

Вы подобрали квартиру для покупки? Выяснилось что продавать ее будут по доверенности? — стоит отказаться от такой покупки. О том, почему это нужно сделать, вы узнаете прочитав нашу статью.

Данная категория сделок не напрасно считается рисковой. Но так ли на самом деле небезопасно заключать такие сделки или, может быть, стоит вообще от них отказаться. Потенциальный покупатель при покупке жилья нашел подходящий вариант. Узнав, что сделка будет с доверенностью, чаще всего испытывает двоякие чувства: «и хочется и колется». Его пугают негативные примеры, которые он прочел в Интернете или его отговаривает знакомый риелтор. Например, когда лицо, выдавшее доверенность договаривается об афере с тем лицом, кому он доверяет провести сделку (чаще всего в этой роли выступают родственники). То есть аферисты убеждают покупателя указать сумму в договоре минимальную (например, 25 тысяч долларов США), по «независимой» оценке (предварительно договорившись об этом за отдельную плату). А далее, после сделки лицо, выдавшее доверенность, подает в суд на того, кому он доверил проведение сделки: «мол, мои интересы нарушены (я получил не всю сумму, на которую рассчитывал), прошу признать сделку недействительной». В результате, суд встает на его сторону, сделка признается недействительной. Покупатель лишается квартиры по решению суда, взамен получив не ту сумму, которую он заплатил (60 тысяч долларов), а меньшую сумму, указанную в договоре (теряет 35 тысяч долларов, при этом на оставшиеся деньги он не может купить для себя более-менее приличное жилье даже в спальном районе города).

Покупателю необходимо четко понимать мотивацию продавца, почему он продает ее по доверенности. Если ответ на этот вопрос он не находит, то от такой сделки действительно стоит отказаться – вероятен вышеописанный исход дела с решением суда в пользу продавца. Если хозяин квартиры – пожилой, старый или/и серьезно больной человек, которому весьма затруднительно присутствовать при заключении договоров, то необходимо прояснить все детали. С ним нужно встретиться лично (разговор по телефону здесь «не проходит»), проверив все документы, убедиться, что он лично является собственником и действительно намерен продавать квартиру. При этом он действует по своей воле, без какого-либо принуждения со стороны. Либо продавец не может присутствовать на сделке по причине необходимости лечения, отдыха (включая пребывание за границей), но он лично подписывает предварительный договор (задатка). В этих случаях, если документы продавца в порядке, покупателю не стоит переживать по поводу законности сделки.

Если при проверке выясняется, что нельзя проверить действие доверенности, так как она оформлялась в другой стране или другом городе, то от такой сделки также стоит воздержаться. Доверенность должна быть оформлена надлежащим образом: срок ее действия не должен истечь до момента сделки, подпись на доверенности должна быть идентична подписи в паспорте продавца жилья. Если доверенность была выдана в этом же самом городе, есть смысл проверить наличие нотариуса, выдавшего ее, проверить, работает ли такой нотариус (может случиться, что нотариус уже прекратил свою деятельность, и доверенность была выдана до срока прекращения деятельности, то данные о выдаче такой доверенности наверняка можно отыскать в соответствующих архивах города).

Чего опасаться если продавец продает квартиру по доверенности

И теперь – самое главное, что необходимо сделать покупателю жилья, если он решил все-таки, несмотря на риски, приобретать жилье по доверенности. В день сделки необходимо ответить на два вопроса:

  1. Жив ли доверитель (продавец)? Если он находится в этом же самом городе, с ним необходимо увидеться.
  2. Не отменена ли выданная доверенность? Это выясняется у нотариуса, выдавшего ее.

Приведем пример: доверитель – дедушка, который был жив, когда подписывался договор задатка на квартиру. За один или несколько дней до сделки дедушка умирает. Официально доверенность еще не отменена. Вы заключаете сделку, передаете деньги. Юридически в результате смерти доверителя сделка признается недействительной.

Еще один важный совет покупателю при таких сделках. Ни в коем случае не соглашайтесь на то, чтобы при заключении сделки была указана заниженную (оценочную) сумму сделки вместо ее реальной цены. Вас могут убеждать снизить сумму налоговой оплаты, ведь сумма затрат на услуги нотариуса, госпошлина и платеж в пенсионный фонд будут зависеть от суммы сделки, указной в договоре. В этом случае, возможно, продавец захочет возложить на Вас лишнее «бремя излишних платежей» либо, в лучшем случае, согласится на оплату таких услуг в равных долях.

Понести повышенные затраты в данном случае для покупателя – это залог того, что у продавца (доверителя) не будет, прежде всего, материальной заинтересованности признать такую сделку недействительной. Если же лицо, которому собственник доверил от своего имени заключать сделку, отказывается от сделки по причине Вашего отказа указать в договоре его полную цену, то это с большой долей вероятности означает лишь одно: Вы столкнулись с мошенниками, а значит, можете смело отказаться от сделки. Ведь экономия на нотариальных и обязательных платежах может Вам очень дорого обойтись.

Можно ли купить квартиру по доверенности или как обеспечить безопасную сделку

Можно ли купить квартиру по доверенности и не стать жертвой мошенников – информация, интересующая многих. Но тем людям, которые знают, как проверить документ, принцип действия и для чего он предназначен, бояться нечего.

Можно ли купить квартиру по доверенности? Разъясняем, что такое доверенность

Можно ли по доверенности купить квартиру на другого человека? Каждый человек может разрешить родственнику или хорошему знакомому представлять его интересы перед третьими лицами. Главное, чтобы такое разрешение, именуемое доверенностью, было составлено в письменном виде.

Купить или продать квартиру с помощью доверенного лица

В большинстве случаев подобный документ нуждается в нотариальном заверении. Это одно из основных требований к оформлению доверенности.

Нотариальный документ часто используют, когда доверитель намеревается продать или купить жильё, но по каким-либо причинам не может самостоятельно подписать договор. Например:

  • собственник не разбирается в юридических вопросах и доверяет оформление бумаг квалифицированному сотруднику агентства;
  • владелец жилья борется с серьезным заболеванием и не может свободно передвигаться;
  • хозяин квартиры – человек в возрасте, который не желает заниматься бумажной волокитой;
  • работа доверителя связана с длительными командировками (моряки дальнего плавания, военнослужащие);
  • продавец сменил постоянное место жительства и теперь поездки занимают много времени и средств;
  • желающий продать недвижимое имущество находится в местах лишения свободы.

Существуют и другие примеры.

Важно! Документ оформляют на специальном бланке, заверяют подписью и печатью нотариуса.

Обязательно указывают, сколько времени действуют полномочия законного представителя. При этом срок действия доверенности может быть прекращен досрочно по инициативе доверителя.

Классификация доверенностей

В зависимости от того, какие полномочия передаются доверенному, выделяют следующие виды таких документов.

Разовая доверенность – официальная бумага, которая позволяет посреднику выполнить определенное действие один раз. Чаще всего это разрешение для получения какой-либо справки, выписки и т. д. Чтобы ускорить процесс сбора документов, такую доверенность выписывают сразу на несколько человек.

Доверенное лицо может осуществлять однотипные действия при наличии специальной доверенности, пока та не утратила юридическую силу. Обычно такую бумагу выдают риэлтору, чтобы он подготовил необходимую документацию.

В случаях, когда собственник безоговорочно доверяет своему представителю, оформляют генеральную доверенность. В данном документе прописано максимальное количество полномочий. То есть доверенное лицо вправе распоряжаться недвижимостью доверителя так, как ему вздумается, заключать договор на любые суммы.

Как правило, генеральную доверенность выдают только близким людям. Дело в том, что при наличии такого документа владелец недвижимости может лишиться не только квадратных метров, но и вырученных за них денег.

Почему сделка по доверенности может быть опасной для покупателя

Риски покупателя при покупке недвижимости по доверенности

Ни для кого не секрет, что в настоящее время опытные обманщики используют доверенность, как инструмент для незаконного завладения чужой недвижимостью. Тем, кто приобретает жилье, следует быть предельно осторожными.

Существует ряд случаев, когда покупатель передает деньги продавцу-посреднику, а право на недвижимое имущество не приобретает. Причем без денег остается не только желающий улучшить жилищные условия, но и владелец.

Квартиру по доверенности покупать можно, но требуется тщательная проверка и знание возможных рисков. Мошенники используют следующие схемы:

  • Как было сказано выше, доверителю позволено отзывать описанный документ в любой момент. Соответственно, никаких прав на распоряжение недвижимостью у доверенного лица не остается. Но мошенники не распространяют подобную информацию, предлагают покупателю перевести деньги на свой счет, и после подписания необходимых бумаг благополучно скрываются. В данном случае восстанавливать справедливость нужно через суд.
  • Бывают ситуации, когда действует не один преступник, а несколько. Например, недобросовестный риэлтор вступает в сговор с доктором специализированного заведения. Владельца недвижимости признают психически нездоровым или под давлением заставляют подписать указанную бумагу. Получается, что юридической силы такой документ не имеет, а вернуть право на жилье можно только в суде.
  • Довольно часто аферисты используют нотариальную доверенность после кончины доверителя. Наследники вступают в свои права, а квадратные метры уже проданы. Здесь также разбираются органы правосудия.

Как избежать обмана при покупке квартиры по доверенности

Участники сделки предпочитают работать с собственниками недвижимого имущества, потому что опасаются посредников. Данный факт подтверждают статистические данные – от общего числа всех сделок менее 5% договоров заключаются в присутствии доверенного лица.

Но если покупатель придерживается простых правил, то запросто сможет оградить себя от преступных действий мошенников. Для этого нужно:

  1. Придирчиво осмотреть документы посредника: удостоверение личности, доверенность. Убедиться, что сроки действия подходят, сверить все данные. Сличить подпись доверенного лица в паспорте и доверенности. Обратить внимание на бланк документа, подпись и печать нотариуса. Человек, который не стремится обмануть, с пониманием отнесется к вашей «дотошности».
  2. Постарайтесь подтвердить подлинность документа – назначьте встречу с владельцем квартиры, убедитесь, что он живой. Не стесняйтесь выяснить, почему вопросом продажи занимается не собственник. Личная встреча поможет определить, в каком психическом состоянии находится владелец, оказывается ли на него давление со стороны и другие моменты. Если человек переехал на постоянное место жительства в другую страну, можно связаться с ним посредством видеосвязи.
  3. Если вы сомневаетесь в собственных силах, просите помощи у людей, которые разбираются в данном вопросе. Например, оплатите консультацию юриста.
Читать еще:  Условия получения заказов интернет-магазинов

Покупка квартиры по доверенности – этапы продажи

Что нужно сделать, когда квартира выбрана, документы проверены, и вы готовы улучшить жилищные условия?

В первую очередь необходимо определить цену. Можно торговаться, если расположение или состояние жилища позволяют это сделать.

Покупка квартиры с помощью доверенного лица

Предложите внести задаток, который является своеобразным гарантом того, что квартира достанется именно вам. А в случае форс-мажора, посредник выплатит сумму вдвое больше изначально внесенной.

Если вы самостоятельно занимались проверкой документов, перепроверьте их еще раз. Не экономьте на этом, а все-таки покажите бумаги более опытному человеку.

Воспользуйтесь услугами страховой компании. Денежные потери, связанные с оплатой страхового взноса, с лихвой покроют ваши траты, если официальный документ окажется недействительным.

Помните, что квартира станет вашей только после процедуры государственной регистрации. Не забудьте взять расписку у продавца о том, что сумма внесена в полном объеме.

Сообщите во все коммунальные службы, что теперь владельцем квартиры являетесь вы – пусть исправят данные. В свою очередь, пропишитесь по новому адресу.

В заключении заметим, если тщательно проверять документы, квартиру можно приобрести и по доверенности. Главное быть внимательным, не доверять словам, а опираться исключительно на бумаги.

Риски при покупке квартиры по доверенности:

Сделки купли-продажи квартиры по доверенности

Купля-продажа квартиры по доверенности — это особая тема и «головная боль» для специалистов по сопровождению сделок. И на это есть причины.
Ведь рисков в такой сделке больше! И прежде чем остановить свой выбор на квартире, которая продается доверенным лицом, внимательно прочтите эту статью.

статья обновлена 24.01.2020 г
Разберемся подробнее:

Содержание статьи подробное:

Купля-продажа квартиры по доверенности

-Всегда, когда есть посредник, это увеличивает риски в сделке.

  • Доверенность может быть фальшивая
  • Доверенность может быть подлинной, но изготовленной по фальшивому паспорту, который качественно изготовлен
  • Доверенность может быть отозвана
  • Доверитель умер и доверенность потеряла юридическую силу
  • Доверитель подал заявление в Росреестр о запрете перевода права собственности на Покупателя без его личного участия.
  • Доверитель просто передумал продавать
  • Доверенность выдана под давлением и может быть признана судом недействительной
  • Доверенность выдана нескольким лицам и возможны двойные продажи

— Что же делать? Отказаться от сделки!

-Не торопитесь с отказом. Разберемся, как минимизировать риски.

  • Проверьте доверенность в Реестре отмененных доверенностей. Этот реестр ведет Нотариальная палата и если Доверитель отозвал доверенность — она вносится в этот реестр.

Если в этом реестре нет записи о Доверенности, значит она не отозвана.

  • Выясните причины, побудившие Продавца выдать доверенность.

Особое внимание необходимо уделить доверенностям с правом получения денег.

Мне лично несколько раз выдавались такие доверенности и сделки проходили успешно.

Но подписывать договор с Доверенным лицом продавца, обладающим такими полномочиями я бы поостереглась 🙂 🙂 🙂 .

В любом случае нужно быть «разведчиком», чтобы убедиться, что нет ни какого криминала.

Если в Доверенности указан банковский счет для перечисления денег — убедитесь, что он принадлежит Продавцу.

Пусть доверенное лицо предоставит Вам реквизиты банковского счета Продавца, заверенные печатью учреждения.

  • Посмотрите в свежей выписке из ЕГРН есть ли запрет на регистрационные действия без личного участия Продавца.
  • Доверенное лицо всегда должно иметь оригиналы документов. Ни каких копий, даже заверенных нотариусом.
  • Если у Доверенного лица дубликаты документов — откажитесь от сделки.

Купля-продажа квартиры по доверенности. Образец доверенности

Не может быть единого образца Доверенности на сделку купли-продажи. Ведь условия сделки в каждом случае существенно отличаются — разные участники, разные обстоятельства.
Конечно в любой сделке купли-продажи есть единые процедуры.Очень важно для успешного проведения сделки наличие в доверенности нужных полномочий

  • подписать предварительный договор купли-продажи
  • подписать соглашение о задатке
  • принять задаток
  • подписать договор купли-продажи
  • подписать акт приема-передачи
  • представлять интересы продавца/покупателя в Росреестре
  • вносить изменения в ЕГРН
  • исправлять технические ошибки
  • оплачивать госпошлину — обязательно , иначе сделку приостановят
  • подписывать дополнительные соглашения к договору купли-продажи
  • доносить дополнительные документы в Росреестр
  • приостанавливать и возобновлять регистрацию
  • получать уведомление о приостановке регистрации
  • направлять претензии в Росреестр (не обязательно)
  • получить полный расчет по договору

Подробнее о содержании доверенности на покупку и продажу недвижимости прочтите в дополнительных статьях:

Доверенность на покупку квартиры
Доверенность на продажу квартиры с широкими полномочиями

Купля-продажа квартиры по доверенности. Предварительный договор купли продажи

Иногда доверенность нужна не на саму сделку — подписание договора отчуждения и перевод права на покупателя, а только на подписания предварительного договора купли-продажи и получение задатка.
Такая доверенность стоит дешевле.
Часто, составляя доверенность на куплю-продажу, в ней упускают полномочия на подписание предварительного договора купли-продажи и соглашения задатке.
Важно понимать — нет полномочий значит нет права на предварительные договоренности и прием задатка или аванса!

Оформление купли продажи квартиры по доверенности

В мошеннических сделках купли-продажи недвижимости очень часто фигурируют мошенники. Они применяют фальшивые доверенности , либо происходит обман нотариуса — предъявление ему качественной подделки якобы паспорта собственника, с фотографией мошенника.

Покупка квартиры по доверенности со стороны продавца и покупателя: как обезопасить себя от рисков

Бесплатная консультация юриста
Москва и МО : +7 499 938-93-12
СПб и область: +7 812 467-39-73
Фед. номер: 8 800 350-73-54

ПРОВЕДЕНО КОНСУЛЬТАЦИЙ: сегодня — 21, за месяц — 687, за год — 11 345

При покупке квартиры по доверенности от типичных рисков и мошенничества достаточно сложно защититься. Поэтому следует знать, какие риски продавца и покупателя при покупке квартиры по доверенности бывают и как их можно избежать.

  1. Виды доверенности
  2. В каких случаях нужна доверенность
  3. Возможные риски продавца
  4. Возможные риски покупателя
  5. Что должно насторожить

Виды доверенности

Для начала нужно знать, какие виды доверенности бывают и кто их может выдавать. Зачастую мошенники пользуются незнанием покупателя и подсовывают ему поддельные документы. В результате «продавец» завладевает деньгами и пропадает в неизвестном направлении. Когда обман вскрывается на стадии регистрации сделки или даже позже, то покупатель остается и без денег, и без квартиры.

Чтобы этого не допустить, сторонам необходимо знать, как выглядит доверенность и кто ее может выписать.

Официальный сайт Федеральной Нотариальной Палаты — data.notariat.ru.Здесь вы можете найти реальных нотариусов в вашем городе. Если кто-то из знакомых предлагает вам своего нотариуса, то не поленитесь и проверьте его лицензию на этом сайте. Если такого нотариуса вы там не найдете — это мошенник!

Большинство доверенностей заверяет нотариус. Но статья 185 Гражданского кодекса РФ наделяет такими полномочиями и других лиц:

  • руководителя учреждения ФСИН, где доверитель отбывает наказание;
  • заведующего учреждения социальной защиты;
  • главного врача лечебного заведения;
  • командира военной части;
  • старшего врача военного госпиталя и т.д.

Наличие доверенности в любом случае повышает риски сторон, поэтому обязательно нужно убедиться, что документ не подделан. Проще всего это сделать, связавшись с доверителем и лицом, заверившим доверенность.

В каких случаях нужна доверенность

Чаще всего доверенность выписывают, когда сам участник сделки не может по каким-либо причинам присутствовать при ее заключении. Например, если он продает квартиру из-за границы, находится на лечении, проходит срочную службу. Нередко доверенность выписывают пожилые люди, которые в силу возраста не имеют возможности ходить по инстанциям.

Чаще всего доверенным лицом становится близкий родственник, редко – риэлтор, в исключительных случаях в этой роли может выступить нотариус. Также часто доверенность выписывают на имя сотрудника банка, где покупатель берет ипотеку, чтобы тот совершил необходимые действия по регистрации сделки.

Различают следующие виды доверенностей в зависимости от ситуации:

  • генеральная – обладатель такого документ может произвести с квартирой любые манипуляции в пределах отведенного срока;
  • специальная – выдается для совершения определенных действий, например, на сбор документации;
  • разовая – предназначена для проведения конкретного действия, например, для получения в Росреестре справки о праве собственности.

Стандартный срок действия документа – 1 год, в исключительных случаях доверенность можно продлевать до 3 лет. Но чаще всего ее выписывают на 1-2 месяца – этого срока вполне хватает для совершения всех действий по купле-продаже жилья.

Обычно для продажи квартиры выписывают либо генеральную, либо специальную доверенность. Если продавец или покупатель хотят всесторонне контролировать сделку, то они выписывают разовые доверенности на каждый шаг.

Возможные риски продавца

Самый главный риск, который имеет место со стороны продавца при выписывании доверенности – что деньги пройдут мимо него, если доверенное лицо захочет их присвоить. Чаще всего взаимодействовать с крупными суммами поручают близкому родственнику или надежному другу. Но известны прецеденты, когда продавец доверялся риэлторам или другим посредникам – и в результате лишался денег.

Получить средства назад достаточно сложно. Приходится обращаться в суд и доказывать, что деньги не были переданы владельцу жилья, а доверенное лицо умышленно присвоило их себе. Для этого необходимо знать местоположение ответчика и то, куда были потрачены деньги.

Нередко доверенное лицо меняет место жительства, выдает себя за недееспособного или даже имитирует ограбление.

Читать еще:  Доверенность на оформление наследства образец

Возможные риски покупателя

Но со стороны покупателя, совершающего сделку через посредника, рисков гораздо больше. Наиболее распространенные следующие:

  • Автор доверенности аннулировал доверенность до истечения ее срока. Сделка будет признана недействительной, даже если покупатель и само доверенное лицо об этом не знали.
  • Доверитель скончался. В этом случае продать имущество может только его наследник, а ему еще необходимо вступить в наследование. В любом случае доверенность теряет силу после смерти доверителя.
  • Доверитель являлся недееспособным на момент выписывания доверенности или не давал отчет в своих действиях, будучи в состоянии опьянения. Нередко невменяемым состоянием доверителя пользуются мошенники, вступая в сговор с врачами специализированных клиник. В результате доверенность подписывает фактически больной человек. Если его родственники докажут этот факт, то сделка будет аннулирована.
  • Если доверителя запугивали или вводили в заблуждение. После суда такая доверенность будет отозвана, а все сделки, выполненные при ее наличии – аннулированы.
  • Автор доверенности может числиться без вести пропавшим. Если его родственники добьются признания его умершим через суд, то сделки, сделанные от его имени, признают ничтожными.

Таким образом, для покупателя самый главный риск – это вероятность, что договор купли-продажи квартиры окажется недействительным из-за прекращения срока действия доверенности. В результате суд обяжет покупателя вернуть жилье истинному владельцу, а деньги придется «выбивать» из кошелька мошенника. А это требует времени и не факт, что увенчается успехом.

Что должно насторожить

Пример мошеннической сделки на видео:

Самый главный совет, как обезопасить себя при совершении сделок с доверенностью – обязательно свяжитесь с доверителем и удостоверьтесь, что он действительно выписывал этот документ и что он является действительным.

Злоумышленник может получить подпись жертвы разными способами:

  • путем запугивания или шантажа;
  • с помощью обмана и введения в заблуждение;
  • просто подделав;
  • достав старую доверенность и поменяв дату и т.д.

Если владелец квартиры подтвердит полномочия доверенного лица, то ему можно доверить. Если же нет – стоит обратиться в правоохранительные органы.

Кроме того, должны насторожить следующие моменты:

  • предъявитель доверенности всё время торопит покупателя;
  • предлагается покупка квартиры по цене ниже среднерыночной;
  • посредник не дает встретиться с владельцем жилья;
  • доверенное лицо постоянно ошибается, путает факты, адреса, фамилии, т.е. не владеет всей информацией;
  • со стороны покупателя образец доверенности не соответствует стандарту и т.д.

Таким образом, основным риском и для продавца, и для покупателя остается недобросовестность посредника. Он может провернуть мошенническую схему, чтобы завладеть деньгами покупателя или же квартирой продавца. Поэтому обоим сторонам рекомендуется взаимодействовать напрямую, используя доверенное лицо только для действительно посреднических действий, например, передачи документов.

Чем опасны сделки купли-продажи недвижимости по генеральной доверенности?

Довольно часто законную сделку купли-продажи недвижимости, совершенную по доверенности, в суде признают недействительной. Это может произойти, например, если действие доверенности прекращено. Также при сделках с использованием доверенности есть и другие риски.

Как правило, сделки с недвижимостью совершаются по так называемой генеральной доверенности — документу, который предполагает передачу прав и абсолютных полномочий от одного лица другому. «В юридическом смысле такого понятия, как „генеральная доверенность“, не существует. В обиходе такое название предполагает максимальный набор полномочий, указанных в подобной доверенности. Доверенностью законом признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами», — говорит юрист Натан Будовниц.

Чем опасны сделки с использованием доверенности?

В некоторых случаях наличие генеральной доверенности может означать, что сделка мошенническая и проходит по подставным документам. Часто аферист под видом риелтора ищет собственника, который хочет продать квартиру. Далее под тем или иным предлогом мошенник забирает у владельца паспорт, ищет похожего на него человека и оформляет у нотариуса генеральную доверенность на продажу квартиры на риелтора.

При заключении договора купли-продажи необходимо проследить за тем, что в договоре в качестве продавца указан собственник и что деньги за покупку получит тот же человек. Если же продавцом выступает юридическое лицо, нужно требовать подтверждения полномочий того, кто совершает сделку от имени организации, подтверждения полномочий на заключение такого договора (доверенность с правом совершения сделок по отчуждению имущества).

Во время совершения сделки купли-продажи квартиры по доверенности сложно проверить личность и дееспособность продавца (владельца недвижимости). При этом для покупателя имеет значение не только правильность оформления доверенности, но и личность самого доверителя (собственника квартиры), а также обстоятельства, при которых эта доверенность была выдана. Покупателю необходимо убедиться, что доверенность не была получена насильственным или обманным путем. Суд может признать сделку недействительной, если после выдачи доверенности доверителя признают недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим.

Также при сделках следует помнить, что действие доверенности автоматически прекращается после смерти доверителя (ст. 188 ГК РФ). Сделка по доверенности, если доверитель скончался, будет считаться ничтожной, поскольку она фактически будет совершаться по недействительному документу.

Как можно обезопасить себя при сделках с использованием доверенности?

Если нельзя встретиться непосредственно с продавцом (собственником недвижимости), необходимо выполнить ряд страховочных действий:

— убедиться в наличии всех необходимых реквизитов доверенности и проверить срок ее действия;

— убедиться в указании в доверенности нужных для сделки полномочий доверенного лица (права подписывать договор купли-продажи, права регистрировать сделку, права получать деньги и т. д.);

— проверить, числится ли доверенность в общем реестре доверенностей Федеральной нотариальной палаты (ФНП) и не отозвана ли она (сделать это можно на сайте);

— убедиться, что доверитель жив и действительно поручил продажу квартиры своему представителю (для этого можно съездить к владельцу квартиры и поговорить с ним лично, пообщаться по скайпу и сделать видеозапись беседы с данными его паспорта и датой разговора).

Квартиру продают по доверенности

Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ – продолжение:

Теперь рассмотрим случай, когда выбранную нами квартиру продают по доверенности.

Бывает, что квартиру нам показывает не сам Продавец, а его доверенное лицо (представитель), действующее по доверенности от собственника/-ков квартиры. И это лицо заявляет, что доверенность позволяет ему Откроется в новой вкладке.»>принимать аванс за квартиру, собирать необходимые документы, а также собственно совершать сделку, т.е. подписывать Откроется в новой вкладке.»>Договор купли-продажи квартиры (ДКП), регистрировать переход права, и получать деньги за проданную квартиру.

В принципе, по закону это допустимо. Но на практике – нежелательно для нас (т.е. для Покупателя). Покупка квартиры на Откроется в новой вкладке.»>«вторичке» и так несет в себе достаточно Откроется в новой вкладке.»>рисков, а тут еще добавляется один серьезный риск сверху – риск неправомочных действий доверенного лица.

Риски Покупателя при продаже квартиры по доверенности

Когда в процессе подготовки сделки купли-продажи квартиры отсутствует сам Продавец, то становится сложнее проверить его личность и дееспособность (об этих проверках мы рассказали на предыдущих шагах ИНСТРУКЦИИ). А для нас (Покупателя) имеет значение не только правильно оформленная доверенность, но и личность самого доверителя (собственника квартиры), а также обстоятельства, при которых эта доверенность была выдана. То есть нам необходимо убедиться, что она была получена не насильственным и не обманным путем (об этом далее).

Откроется в новой вкладке.»>Доверенность на продажу квартиры обязательно должна быть заверена нотариусом. Фамилия и печать заверившего ее нотариуса должны читаться разборчиво. Информацию о существовании этого нотариуса и его координаты можно узнать на сайте Федеральной Нотариальной Палаты (ФНП) — Откроется в новой вкладке.»>здесь.

Если квартира продается по доверенности, нам прежде всего cледует проверить паспорт доверенного лица, и сравнить его реквизиты с указанными в доверенности. А паспортные данные доверителя, тоже указанные в доверенности, должны совпадать с данными собственника, указанного в Откроется в новой вкладке.»>Титуле на квартиру или в Откроется в новой вкладке.»>Выписке из ЕГРП (ЕГРН).

Важно! Доверенность не должна быть просрочена на момент сделки. Если срок ее действия прямо не указан в самой доверенности, то по закону считается, что доверенность действительна в течение года с даты ее выдачи.

Кроме того, следует учесть, что доверитель имеет право в любой момент отозвать свою доверенность, а также самого доверителя на момент сделки может уже не быть в живых. Тогда сделка фактически будет совершаться по недействительному документу (недействительной доверенности), и следовательно, сделка автоматически становится Откроется в новой вкладке.»>ничтожной.

Суд также может Откроется в новой вкладке.»>признать сделку недействительной, если после выдачи доверенности, самого доверителя признают Откроется в новой вкладке.»>недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим.

В практике также встречались случаи, когда доверенность на продажу квартиры выбивали силой, или получали обманом, т.е. такая квартира уже переходила в разряд «криминальных».

Все это дает широкие возможности для = Примеры из практики = «>мошеннических действий с квартирой, используя доверенность, и значительно повышает риски Покупателя. Поэтому крайне НЕ рекомендуется покупать квартиру у доверенного лица, не имея прямой связи с самим владельцем квартиры. Исключением может быть случай, когда мы знаем собственника квартиры лично и/или имеем с ним удаленный контакт (по телефону, скайпу, через наших доверенных лиц, и т.п.).

Если из собранных документов на квартиру видно, что доверитель входит в Откроется в новой вкладке.»>«группу риска» (например, доверитель преклонного возраста, прописанный один в своей квартире), то здесь – повышенная осторожность! Именно такие персонажи являются лакомой добычей для мошенников, которые втираются к собственнику в доверие, заставляют его подчиняться, и в итоге продают его квартиру.

Читать еще:  Доверенность от физического лица

И когда этот потерпевший придет в себя ( а мошенника уже и след простыл ), то требовать свою квартиру назад он будет, конечно же, у Покупателя ( то бишь – у нас ). И суд вполне может встать на его сторону, признав, что он выдал доверенность на продажу квартиры , будучи введенным в заблуждение, либо под угрозой.

Если мы все же решили иметь дело с доверенным лицом, то саму сделку купли-продажи квартиры лучше тоже проводить через Откроется в новой вкладке.»>нотариуса. Это даст возможность проверить легитимность доверенности, сделать необходимые запросы (в т.ч. прежнему нотариусу, заверявшему доверенность), а также грамотно составить Договор купли-продажи квартиры, с учетом отсутствия собственника квартиры.

Сделки с недвижимостью, совершаемые по доверенности, всегда несут в себе повышенный риск. Точнее, риск возникает только если по доверенности подписывают Договор купли-продажи квартиры (ДКП), и получают по нему деньги. Поэтому, на практике, риэлторы допускают, чтобы показами квартиры и сбором документов занимались доверенные лица, но настаивают на том, чтобы принятие аванса, подписание ДКП и Откроется в новой вкладке.»>денежные расчеты проводил сам Продавец лично.

Если же по какой-либо причине (например, Продавец живет в Австралии, и в данный момент охотится там на кенгуру) нет никакой возможности для личной встречи с Продавцом, а эту квартиру мы все-таки решили купить, то нам необходимо выполнить ряд страховочных действий.

Когда квартиру нам продают по доверенности, т.е. Договор купли-продажи квартиры подписывает доверенное лицо, нам следует в обязательном порядке выполнить следующее:

  • во-первых, убедиться в наличии всех Откроется в новой вкладке.»>необходимых реквизитовдоверенности, и проверить срок ее действия (подробнее об этом – по ссылке в Глоссарии);
  • во-вторых, убедиться в явном указании в ней нужных для сделки полномочий доверенного лица (т.е. права подписывать ДКП, права регистрировать сделку, и права получать деньги за квартиру);
  • в-третьих, проверить, числится ли доверенность в общем реестре доверенностей ФНП и не отозвана ли она (см. сервис по проверке доверенностей – набор инструментов для Покупателя квартиры.»>ЗДЕСЬ);
  • в-четвертых, убедиться, что сам доверитель жив-здоров, и действительно поручил продажу квартиры своему представителю (например, съездить к владельцу квартиры и пообщаться с ним лично, либо соединиться по Скайпу, и сделать видеозапись этого разговора, с данными его паспорта и датой разговора).

Копию доверенности, по которой нам продают квартиру, следует сохранить вместе со всеми остальными документами по сделке.

Откроется в новой вкладке.»>Передаточный акт, в этом случае, тоже должно подписывать доверенное лицо. Причем формат подписи должен быть такой же, как и в ДКП. Т.е. «такой-то ФИО, действуя по доверенности №…, выданной…, от имени и в интересах …ФИО Продавца».

Нормальным также считается в практике, когда несколько собственников квартиры (семья, например) выдают доверенность одному из них, чтобы он один занимался делами по продаже квартиры, и не таскал за собой весь табор.

На вторичном рынке жилья грамотная поддержка юриста особенно важна для Покупателя.
Проверить Продавца и документы на квартиру, снизить риски и сопроводить сделку помогут профильные юристы — Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ.

Итак, столкнувшись с доверенностью на продажу квартиры, мы насторожились, и выдвинули встречные условия об обязательном присутствии собственника на подписании договора.

Если возражений нет, то доверенное лицо может продолжать собирать документы для сделки, и предъявлять их нам на проверку.

Какие еще документы могут понадобиться для сделки купли-продажи квартиры?

Договор купли — продажи квартиры по доверенности

Отзывов:4Просмотров:66744
Голосов:7Обновлено:03.02.2017

Автор документа

число консультаций:82
отмеченных лучшими:5
ответов к документам:52
размещено документов:927
положительных отзывов:84
отрицательных отзывов:6
  • E-mail: dogovor-urist@yandex.ru

Информация к документу

Купля-продажа является одной из наиболее распространённых гражданско-правовых сделок. Объектом этого договора может быть практически любое имущество, гражданский оборот которого не ограничен. Квартира не является исключением.

Но на практике бывают случаи, когда покупатель или продавец не могут самостоятельно заключить договор. Причин подобной ситуации может быть довольно много (например, занятость, нежелание заниматься бумажной волокитой и т.д.). В подобной ситуации договор купли-продажи можно заключить по доверенности. В этом случае от имени продавца или покупателя выступает представитель.

Особенности составления документа

  1. Скачать образец договора купли-продажи квартиры по доверенности
  2. Заполненный образец договора
  3. Законодательное регулирование
  4. Составление доверенности
  5. Оформление договора

Законодательное регулирование

Основным нормативно-правовым актом, который регулирует данную сферу правоотношений, является Гражданский кодекс РФ. В частности, к данным правоотношениям применимы следующие статьи ГК РФ:

  • общие положения о купле продаже (ст. 454 – 491 ГК РФ);
  • продажа недвижимости (ст. 549 – 558 ГК РФ);
  • представительство, доверенность (ст. 182 – 189 ГК РФ).

Кроме ГК РФ некоторые вопросы, связанные с куплей-продажей квартиры, получили своё регулирование в ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Это основные законодательные акты, регулирующие данную сферу правоотношений.

Составление доверенности

Прежде чем приступить к заключению договора купли-продажи, необходимо составить текст доверенности. Именно на основании данного документа представитель осуществляет свои полномочия.

Важно! К составлению текста доверенности необходимо отнестись очень внимательно, предусмотрев весь перечень полномочий, которыми наделяется представитель. Если не предусмотреть какое-либо полномочие в тексте доверенности, представитель не сможет его осуществлять.

В тексте доверенности должна быть указана следующая информация:

  • дата выдачи доверенности;
  • данные доверителя (ФИО, адрес, паспортные данные);
  • данные представителя (ФИО, адрес, паспортные данные);
  • адрес квартиры, которая должна быть продана или куплена;
  • весь перечень полномочий (например, подписание договора, получение денежной суммы, предъявление заявления в регистрирующий орган и т.д.).

Важно! Доверенность, которая предусматривает полномочие предъявления заявления в государственный орган об осуществлении регистрации определённого права (сделка) или возможность распоряжения правами, получившими государственную регистрацию, должна быть заверена у нотариуса (ст. 185.1 ГК РФ).

Например, если представитель должен предъявить заявление в государственный орган для регистрации прав, вытекающих из договора купли-продажи квартиры, его доверенность должна быть заверена нотариусом.

Важно! Представителям покупателя и продавца не может быть одно лицо. Это следует из п. 3 ст. 182 ГК РФ.

В тексте доверенности в обязательном порядке должна быть указана дата ее оформления. Отсутствие даты влечёт за собой ничтожность выданной доверенности.

Оформление договора

В преамбуле договора купли-продажи квартиры по доверенности необходимо указать как данные продавца и покупателя, так и данные лиц, которые действуют от их имени.

В договоре необходимо чётко указать предмет соглашения.

Важно! В тексте соглашения необходимо указать адрес и площадь квартиры, которая продаётся.

Следующее существенное условие – стоимость продаваемого жилья, которая должна быть указана в рублях.

Важно! В тексте договора необходимо указать о том, что квартира свободна от прав третьих лиц и не является предметом залога.

Стороны также могут предусмотреть иные условия и пункты, которые по их мнению являются существенными и которые должны быть указаны в договоре для регулирования их правоотношений.

Заполненный образец документа

Договор купли-продажи квартиры

г. _________________ «__» ___________ 20__ г.

Мы, нижеподписавшиеся: _____________________________________________
(указать фамилию, имя, отчество Продавца)
проживающий по адресу: ______________________________________________
(указать адрес постоянного места жительства или преимущественного пребывания Продавца)
в лице (указывается в случае заключения договора доверенным лицом)__________________________________________________________________________
(указать фамилию, имя, отчество, адрес постоянного места жительства или преимущественного пребывания доверенного лица)
действующего на основании доверенности__________________________________________
(указать реквизиты доверенности – номер, дата, нотариус)
именуемый в дальнейшем «Продавец»,

и ______________________________________________________________________________,
(указать фамилию, имя, отчество Покупателя) проживающий по адресу: ___________________________________________________
(указать адрес постоянного места жительства или преимущественного пребывания Покупателя) в лице (указывается в случае заключения договора доверенным лицом)__________________________________________________________________________
(указать фамилию, имя, отчество, адрес постоянного места жительства или преимущественного пребывания доверенного лица)
действующего на основании доверенности__________________________________________
(указать реквизиты доверенности – номер, дата, нотариус)

именуемый в дальнейшем «Покупатель», заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Продавец продал, а Покупатель купил в собственность квартиру, общей площадью ____________кв.м, в многоквартирном жилом доме, находящуюся по адресу: Камчатский край, город (населённый пункт)________________________________, улица _____________________________________, дом ____________, квартира __________.

2. Отчуждаемая квартира принадлежит Продавцу на праве собственности.

3. Указанная квартира продана за ___________________________________________ рублей, уплачиваемых Покупателем Продавцу ________________________________.
(указать вариант оплаты по договору купли-продажи – возможные варианты: при подписании, до подписания договора, рассрочка платежа, иное)

4. В соответствии со ст. 469 ГК РФ Продавец гарантирует, что квартира соответствует требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, пригодна для проживания и эксплуатации.

5. Продавец гарантирует, что до совершения настоящего договора указанная квартира свободна от любых имущественных прав и претензий третьих лиц, о которых стороны не могли не знать, никому не запродана, не подарена, не заложена, в споре и под запрещением / арестом / не состоит.

6. Квартира передаётся при подписании настоящего Договора, данный пункт имеет силу передаточного акта.

7. Лица, сохраняющие право пользования данной квартирой: _________________________________________________________________________________________________________________
(указывается фамилия, имя, отчество лиц, прописанных в квартире на момент заключения договора)

8. Настоящий договор составлен в трёх экземплярах, из которых находится у Продавца, второй – у Покупателя, третий – в Управлении Росреестра по _______________________________________.

Продавец___________________ Покупатель___________________

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector